Kann mein Vermieter die Miete erhöhen, obwohl sie schon zu hoch ist?
Nein, dein Vermieter darf die Miete nicht erhöhen, wenn sie bereits über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Das Gesetz ist hier eindeutig: Eine Mieterhöhung trotz überhöhter Miete ist nach §558 BGB unzulässig und du musst nicht zustimmen.
Trotzdem versuchen es viele Vermieter. Sie hoffen darauf, dass Mieter das Gesetz nicht kennen oder sich nicht trauen zu widersprechen. Genau deshalb ist es wichtig, dass du deine Rechte kennst.
Nach §558 Abs. 1 BGB darf die Miete nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Liegt sie bereits darüber, ist jede weitere Erhöhung unzulässig.
WAS SAGT DAS GESETZ ZU MIETERHÖHUNGEN?
Das Mietrecht kennt klare Grenzen für Mieterhöhungen. Der Vermieter darf die Miete nur dann erhöhen, wenn sie noch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Diese wird durch den Berliner Mietspiegel bestimmt.
Liegt deine Miete bereits über diesem Wert, hat der Vermieter sein Erhöhungsrecht bereits ausgeschöpft. Eine weitere Erhöhung wäre rechtswidrig – egal, wie lange die letzte Erhöhung zurückliegt oder wie der Vermieter sie begründet.
Das Problem: Viele Vermieter ignorieren diese Regel bewusst. Sie verschicken Mieterhöhungsschreiben, obwohl die Miete bereits zu hoch ist. Dahinter steckt Kalkül – sie setzen darauf, dass Mieter nicht widersprechen.
SO ERKENNST DU EINE UNZULÄSSIGE MIETERHÖHUNG
Eine Mieterhöhung trotz überhöhter Miete erkennst du an diesen Anzeichen:
Deine aktuelle Miete liegt bereits über dem Mietspiegel. Prüfe deine Nettokaltmiete pro Quadratmeter gegen die ortsübliche Vergleichsmiete für deine Wohnung. Ist sie höher, darf der Vermieter nicht weiter erhöhen.
Der Vermieter begründet die Erhöhung nur allgemein. Formulierungen wie "Anpassung an die ortsübliche Miete" reichen nicht, wenn die Miete bereits darüber liegt.
Die Erhöhung würde die Kappungsgrenze überschreiten. Selbst wenn die Miete noch unter dem Mietspiegel läge, darf sie innerhalb von drei Jahren nur um maximal 20 Prozent steigen.
Vergleiche deine aktuelle Nettokaltmiete pro Quadratmeter mit der ortsüblichen Vergleichsmiete für deine Wohnung.
Teile dem Vermieter schriftlich mit, dass die Erhöhung unzulässig ist, da die Miete bereits über dem Mietspiegel liegt.
Nutze die Gelegenheit und fordere gleichzeitig eine Senkung deiner überhöhten Grundmiete.
DEINE RECHTE BEI UNZULÄSSIGEN MIETERHÖHUNGEN
Du hast starke Rechte gegen unzulässige Mieterhöhungen. Das Wichtigste: Du musst der Erhöhung nicht zustimmen. Schweigen gilt nicht als Zustimmung.
Widerspruch ist Pflicht. Schreibe dem Vermieter innerhalb der Frist (meist zwei Monate), dass die Erhöhung unzulässig ist. Begründe das damit, dass die Miete bereits über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
Doppelt profitieren. Du kannst nicht nur die Erhöhung abwehren, sondern gleichzeitig deine zu hohe Grundmiete senken lassen. Beide Ansprüche laufen parallel.
Keine Kündigung möglich. Der Vermieter darf dir nicht kündigen, nur weil du eine unzulässige Mieterhöhung ablehnst. Das wäre eine unzulässige Rache-Kündigung.
BESONDERE FÄLLE UND AUSNAHMEN
Es gibt Situationen, in denen Vermieter trotz überhöhter Miete versuchen, weitere Erhöhungen durchzusetzen:
Modernisierungsmieterhöhungen nach §559 BGB folgen anderen Regeln. Hier kann der Vermieter acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen – theoretisch auch bei bereits überhöhter Miete. Aber Vorsicht: Oft werden Modernisierungen als Vorwand genutzt.
Betriebskostennachzahlungen sind keine Mieterhöhungen im rechtlichen Sinne. Hier gelten andere Regeln, aber auch hier lohnt sich oft eine Prüfung.
Indexmietverträge erlauben Anpassungen an die Inflation – aber nur, wenn die Ausgangsmiete rechtmäßig war. Ist sie bereits überhöht, hilft auch die Indexklausel nicht.
VERWANDTE FRAGEN
Wie kann ich eine Mieterhöhung nach dem Einzug verhindern?
Viele Mieterhöhungen sind bereits beim Einzug unzulässig, weil die Ausgangsmiete zu hoch war. Das passiert besonders häufig bei Neuvermietungen, wo Vermieter die Mietpreisbremse umgehen wollen. Mehr zur Mieterhöhung nach dem Einzug →
Welche Regeln gelten für ordentliche Mieterhöhungen?
Ordentliche Mieterhöhungen nach §558 BGB haben strenge Voraussetzungen: Die Miete darf nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden, maximal 20 Prozent in drei Jahren, und der Vermieter muss das korrekt begründen.
Wie funktioniert die Mietpreisbremse bei Erhöhungen?
Die Mietpreisbremse nach §556d BGB begrenzt nicht nur die Miete bei Neuvermietung, sondern wirkt auch bei späteren Erhöhungen. Ist die Ausgangsmiete bereits zu hoch, darf sie nicht weiter steigen.