§556g BGB: Rüge bei Mietpreisbremse — So holst du dir deine Miete zurück
Der Vermieter verlangt zu viel Miete? Dann musst du rügen — sonst siehst du keinen Cent zurück. §556g BGB regelt die Rechtsfolgen bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse und macht die Rüge zur zwingenden Voraussetzung für jede Rückforderung.
Diese Regelung schützt Vermieter vor überraschenden Rückforderungen, bedeutet aber für Mieter: Wer nicht rügt, verschenkt Geld. In Berlin sind das oft mehrere hundert Euro pro Monat — Monat für Monat.
DER GESETZESTEXT
§556g BGB Rechtsfolgen bei Verstoß gegen das Überschreitungsverbot
(1) Vereinbaren die Vertragsparteien eine Miete, die das nach §556d zulässige Entgelt übersteigt, ist der übersteigende Betrag von dem Mieter nicht geschuldet.
(2) Der Mieter kann einen nach Absatz 1 nicht geschuldeten und geleisteten Betrag nur zurückfordern, wenn er die Überschreitung der zulässigen Miete gerügt hat. Die Rückforderung ist auf den Zeitraum ab Zugang der Rüge beim Vermieter beschränkt.
WAS DAS IM ALLTAG BEDEUTET
Einfach übersetzt: Zahlt der Vermieter zu viel Miete wegen der §556d BGB, musst du trotzdem erst rügen, bevor du Geld zurückbekommst.
Ohne Rüge gibt es keine Rückforderung — selbst wenn die Miete eindeutig zu hoch ist. Die Rüge ist die rechtliche "Aktivierung" deines Rückforderungsanspruchs.
Konkret läuft es so: Du ziehst im Januar 2024 ein und zahlst 1.200 Euro warm. Laut Berliner Mietspiegel dürften nur 950 Euro verlangt werden — ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse von 250 Euro monatlich.
Rügst du im Juni 2024, kannst du ab Juni die überhöhten 250 Euro zurückfordern. Die 1.250 Euro aus Januar bis Mai sind verloren — trotz des klaren Rechtsverstoßes.
DIE "QUALIFIZIERTE RÜGE" SEIT 2019
Seit der Gesetzesänderung 2019 reicht es nicht mehr, einfach zu sagen: "Die Miete ist zu hoch." Du musst eine qualifizierte Rüge aussprechen, die konkret benennt:
"Die vereinbarte Miete verstößt gegen die Mietpreisbremse nach §556d BGB, weil sie die zulässige Vergleichsmiete übersteigt."
"Ich fordere Sie auf, die Miete entsprechend zu senken und die zu viel gezahlten Beträge zurückzuzahlen."
Per Einschreiben, E-Mail mit Lesebestätigung oder persönlich gegen Empfangsbestätigung.
Wichtig: Du musst nicht selbst berechnen, wie hoch die zulässige Miete wäre. Es reicht, den Verstoß zu benennen und Abhilfe zu verlangen.
BGH-RECHTSPRECHUNG ZUR RÜGE
Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Urteilen klargestellt, wie die Rüge funktioniert:
BGH VIII ZR 217/20 (2021): Eine pauschale Beanstandung "zu hohe Miete" reicht nicht aus. Die Rüge muss sich konkret auf die Mietpreisbremse beziehen.
BGH VIII ZR 31/21 (2022): Die Rüge muss nicht perfekt formuliert sein. Entscheidend ist, dass der Vermieter versteht, dass ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse gerügt wird.
BGH VIII ZR 8/21 (2022): Auch wenn der Vermieter die Rüge ignoriert, läuft ab Zugang der Rüge die Rückforderung. Der Mieter muss nicht warten, bis der Vermieter reagiert.
HÄUFIGE VERMIETER-TRICKS
Viele Vermieter versuchen, Mieter von der Rüge abzuhalten oder behaupten, die Rüge sei unwirksam. Lass dich nicht einschüchtern: Eine einfache, aber konkrete Rüge reicht völlig aus.
RÜCKFORDERUNG NUR AB RÜGE-ZUGANG
Das Gesetz ist hier knallhart: Rückforderung gibt es nur ab dem Tag, an dem die Rüge beim Vermieter ankommt. Alles davor ist verloren — selbst wenn die Miete jahrelang zu hoch war.
Beispiel: Du zahlst seit 2020 monatlich 200 Euro zu viel. Rügst du erst 2024, kannst du nur ab 2024 die überhöhte Miete zurückfordern. Die 9.600 Euro aus 2020-2023 sind weg.
Deshalb gilt: Sobald du vermutest, dass deine Miete zu hoch ist — sofort rügen. Jeder Tag Verzögerung kostet bares Geld.
NACH DER RÜGE: WIE GEHT ES WEITER?
Nach der Rüge hast du mehrere Möglichkeiten:
Vermieter senkt die Miete: Perfekt. Du zahlst ab sofort weniger und bekommst zu viel gezahlte Beträge ab Rüge-Zugang zurück.
Vermieter ignoriert die Rüge: Du kannst trotzdem die Miete kürzen und überhöhte Beträge nach §812 BGB zurückfordern — notfalls vor Gericht.
Vermieter bestreitet Verstoß: Dann muss geklärt werden, ob wirklich ein Verstoß vorliegt. Oft lohnt sich hier professionelle Hilfe.
VERJÄHRUNG UND FRISTEN
Für die Rüge selbst gibt es keine Frist. Du kannst auch nach Jahren noch rügen — solange das Mietverhältnis besteht.
Für die Rückforderung gilt: Drei Jahre Verjährung ab Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Praktisch bedeutet das: Du kannst überhöhte Miete bis zu drei Jahre rückwirkend ab Rüge-Zugang zurückfordern.