§558 BGB — Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
§558 BGB regelt, wann und wie stark dein Vermieter die Miete erhöhen darf. Das Gesetz setzt klare Grenzen: maximal bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, höchstens 15% in drei Jahren, und nur mit deiner Zustimmung. In Berlin sind diese Regeln besonders relevant — hier versuchen viele Vermieter, die Grenzen auszureizen.
Der Paragraph ist dein Schutzschild gegen willkürliche Mieterhöhungen. Ohne §558 BGB könnten Vermieter die Miete beliebig nach oben treiben. So aber brauchen sie einen guten Grund und deine Einverständnis.
DER GESETZESTEXT IM ORIGINAL
§558 BGB — Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist.
(2) Die Miete darf innerhalb von drei Jahren, von dem Zeitpunkt der letzten Mieterhöhung an gerechnet, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöht werden. [...]
(3) Der Vermieter hat die Mieterhöhung in Textform zu erklären und zu begründen. Zur Begründung kann er sich insbesondere auf einen Mietspiegel [...] berufen.
Wichtig: In Berlin gilt eine verschärfte Kappungsgrenze von nur 15% statt 20% in drei Jahren. Das schützt Mieter zusätzlich vor drastischen Mietsprüngen.
WAS DAS IM ALLTAG BEDEUTET
Dein Vermieter kann nicht einfach die Miete erhöhen, wann er will. Das Mieterhöhung Gesetz stellt klare Regeln auf: Die letzte Mietanpassung muss mindestens 15 Monate zurückliegen. Danach darf er höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gehen — und das ist in Berlin oft weniger, als Vermieter behaupten.
Die Kappungsgrenze ist dein stärkster Schutz. In Berlin sind das maximal 15% in drei Jahren, bundesweit 20%. Selbst wenn der Berliner Mietspiegel eine höhere Miete zuließe, greift diese Bremse.
Ein Beispiel: Du zahlst 800 Euro Kaltmiete. Nach 15 Monaten möchte dein Vermieter auf 950 Euro erhöhen — das wären 18,75% auf einen Schlag. Das ist illegal, selbst wenn der Mietspiegel diese Miete hergäbe. Maximal dürften es 920 Euro sein (15% von 800 Euro).
Ohne deine Zustimmung geht gar nichts. Der Vermieter kann die Mieterhöhung nur "verlangen" — entscheiden tust du. Du hast zwei Monate Bedenkzeit. Sagst du nein, kann er vor Gericht ziehen, aber nur wenn die Erhöhung wirklich berechtigt ist.
WICHTIGE BGH-URTEILE ZU §558 BGB
Der BGH hat die Spielregeln für Mieterhöhungen geschärft. Im Urteil BGH VIII ZR 73/19 stellte das Gericht klar: Die Begründung einer Mieterhöhung Berlin muss wasserdicht sein. Pauschale Verweise auf den Mietspiegel reichen nicht — der Vermieter muss konkret darlegen, warum gerade diese Erhöhung gerechtfertigt ist.
BGH VIII ZR 180/18 bestätigte: Die Kappungsgrenze gilt absolut. Selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich höher läge, darf die 15%-Grenze (in Berlin) nicht überschritten werden. Das Gericht nannte es einen "unabdingbaren Mieterschutz".
Besonders relevant für Berlin: BGH VIII ZR 98/20 urteilte, dass bei angespannten Wohnungsmärkten die Begründungspflicht des Vermieters noch strenger ist. Er muss nicht nur den Mietspiegel zitieren, sondern auch erklären, warum die konkrete Wohnung in diese Kategorie fällt.
VERMIETER-MYTHEN ENTLARVT
SO GEHST DU BEI EINER MIETERHÖHUNG VOR
Ist die Begründung stichhaltig? Stimmen die Zahlen aus dem Berliner Mietspiegel? Wurden die 15 Monate Wartezeit eingehalten?
Rechne nach: Wie hoch war die Miete vor drei Jahren? 15% davon ist die absolute Obergrenze — egal was der Mietspiegel sagt.
Du hast zwei Monate Zeit. Lass dich nicht unter Druck setzen. Bei Unsicherheit: professionelle Hilfe holen.
Zustimmung, Teilzustimmung oder Ablehnung — alles ist möglich. Bei Teilzustimmung kannst du einen niedrigeren Betrag vorschlagen.