§556e BGB: Wann die Vormiete die Mietpreisbremse außer Kraft setzt
Die Vormiete kann Ihr größter Feind sein — oder Ihr bester Freund. §556e BGB regelt, wann Vermieter sich auf die Miete des Vormieters berufen können, um die §556d BGB Mietpreisbremse zu umgehen. Das Problem: Viele Vermieter missbrauchen diese Regelung und rechnen falsch.
Die gute Nachricht: Der Gesetzgeber hat klare Grenzen gezogen. Nicht jede Vormiete hebelt die Mietpreisbremse aus.
§556e BGB — Berücksichtigung der Vormiete
(1) Die Miete darf die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete übersteigen, soweit die Miete für dasselbe Mietobjekt im letzten Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses des Vormieters höher war. In diesem Fall darf die Miete die frühere Miete zuzüglich der nach § 559 zulässigen Erhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen nicht übersteigen.
(2) Bei der Berechnung der früheren Miete sind Erhöhungen nach § 559 zu berücksichtigen, die nach Beendigung des Mietverhältnisses des Vormieters und vor Beginn des neuen Mietverhältnisses eingetreten sind.
WAS DAS IM ALLTAG BEDEUTET
Die Vormiete-Ausnahme funktioniert nur unter strengen Bedingungen. Ihr Vermieter kann sich nur dann auf die Vormiete berufen, wenn diese im letzten Jahr vor Ende des alten Mietverhältnisses vereinbart wurde. Eine Miete von 2019 hilft ihm 2024 nicht weiter.
Die Vormiete muss im letzten Jahr vor Beendigung des Vormietvertrags vereinbart worden sein. Ältere Mietvereinbarungen sind für die Mietpreisbremse irrelevant.
Modernisierungsumlagen werden zur Vormiete addiert. Hat der Vermieter zwischen den Mietverhältnissen modernisiert, darf er die Umlage zur Vormiete hinzurechnen. Das kann die zulässige Miete erheblich steigern — auch wenn die ursprüngliche Vormiete niedrig war.
Ein Beispiel aus Prenzlauer Berg: Die Vormiete betrug 800 Euro. Der Vermieter modernisiert nach Auszug für 60.000 Euro und rechnet 8% um — das sind 400 Euro monatlich. Die neue zulässige Miete: 1.200 Euro, obwohl der Berliner Mietspiegel nur 950 Euro hergeben würde.
ENTSCHEIDENDE BGH-RECHTSPRECHUNG
Der BGH hat die Vormiete-Ausnahme präzisiert. Im Urteil vom 29. Januar 2020 (Az. VIII ZR 86/19) stellte das Gericht klar: Die Vormiete muss sich auf "dasselbe Mietobjekt" beziehen. Bei WG-Zimmern oder geteilten Wohnungen zählt nur der Anteil, der auf die konkrete Wohnung entfällt.
Beweislast liegt beim Vermieter. Das BGH-Urteil vom 25. November 2020 (Az. VIII ZR 118/19) bestätigte: Der Vermieter muss die Höhe der Vormiete und den Zeitpunkt der Vereinbarung nachweisen können. Ohne ordentlichen Nachweis greift die Mietpreisbremse voll durch.
Scheinmodernisierungen werden durchschaut. Der BGH erkannte in mehreren Urteilen, dass Vermieter oft überteuerte oder unnötige Modernisierungen durchführen, um die Vormiete künstlich zu erhöhen. Solche Umlagen sind anfechtbar.
TYPISCHE VERMIETER-TRICKS ERKENNEN
Vermieter rechnen gerne falsch. Sie addieren Modernisierungsumlagen mehrfach, beziehen sich auf veraltete Vormieten oder rechnen WG-Mieten falsch um. Besonders beliebt: Die Behauptung, eine Luxussanierung rechtfertige automatisch jede Miete.
Der Zeitpunkt entscheidet. Wurde die hohe Vormiete erst kurz vor Vertragsende vereinbart — etwa durch eine verdächtig hohe Mieterhöhung — riecht das nach Manipulation. Solche Konstruktionen sind oft angreifbar.
Lassen Sie die Berechnung der Vormiete durch Experten überprüfen. Viele Vermieter rechnen falsch oder beziehen sich auf unzulässige Vergleichsmieten.
Prüfen Sie, ob die Modernisierung tatsächlich wertverbessernd war und korrekt umgelegt wurde. Instandhaltung darf nicht als Modernisierung abgerechnet werden.
Verlangen Sie vom Vermieter den schriftlichen Nachweis der Vormiete und aller Modernisierungsmaßnahmen. Ohne ordentliche Belege ist die Berufung auf §556e BGB unwirksam.
MODERNISIERUNG ALS VORWAND
Viele Vermieter nutzen Modernisierungen strategisch. Sie führen teure, oft unnötige Arbeiten durch, um die Vormiete künstlich zu erhöhen. Das ist besonders in begehrten Kiezen wie Mitte oder Friedrichshain zu beobachten.
Nicht alles ist Modernisierung. Reparaturen, Instandhaltung oder reine Schönheitsreparaturen dürfen nicht als Modernisierung abgerechnet werden. Der BGH hat hier klare Grenzen gezogen: Nur Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen, zählen als Modernisierung.
Die 8%-Grenze gilt auch hier. Selbst bei berechtigten Modernisierungen dürfen maximal 8% der Kosten jährlich auf die Miete umgelegt werden. Diese Grenze wird oft überschritten — ein klarer Verstoß gegen §559 BGB.
Die Vormiete-Ausnahme nach §556e BGB ist ein zweischneidiges Schwert. Sie kann berechtigte höhere Mieten ermöglichen — aber auch als Schlupfloch für überhöhte Forderungen missbraucht werden. Lassen Sie sich nicht täuschen: Auch bei hoher Vormiete haben Sie Rechte.