§556f BGB — Ausnahmen von der Mietpreisbremse: Wann Vermieter mehr verlangen dürfen
Die §556d BGB Mietpreisbremse hat Lücken — und §556f BGB definiert diese genau. Hier steht schwarz auf weiß, wann Vermieter trotz Mietpreisbremse verlangen können, was sie wollen. Das Problem: Viele Vermieter behaupten einfach, eine Ausnahme zu erfüllen, obwohl das gar nicht stimmt.
Der Paragraph schützt echte Investitionen in Neubau und umfassende Sanierungen. Gleichzeitig wird er oft missbraucht, um die Mietpreisbremse zu umgehen. Als Mieter sollten Sie genau wissen, wann eine Ausnahme wirklich vorliegt — und wann nicht.
§556f BGB — Ausnahmen
(1) Die §§ 556d und 556e sind nicht anzuwenden auf die Miete für Wohnraum,
- der nach dem 1. Oktober 2014 erstmalig zur Nutzung als Wohnraum überlassen wird oder
- bei dem im Sinne des § 559a Absatz 1 Satz 1 umfassende Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden sind.
(2) Absatz 1 Nummer 2 ist nur anzuwenden, wenn die Modernisierungsmaßnahmen nach dem 1. Oktober 2014 abgeschlossen worden sind.
WAS DAS IM ALLTAG BEDEUTET
Neubau-Ausnahme: Wurde eine Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal vermietet, greift die Mietpreisbremse nicht. Dabei ist entscheidend: erstmalige Vermietung als Wohnraum. Ein Büro, das zur Wohnung umgebaut wird, zählt genauso wie echter Neubau.
Modernisierungs-Ausnahme: Bei umfassenden Modernisierungen dürfen Vermieter ebenfalls frei die Miete bestimmen. "Umfassend" bedeutet nach §559a BGB: Die Kosten müssen mehr als ein Drittel der Herstellungskosten eines vergleichbaren Neubaus betragen. In Berlin sind das meist über 1.000 Euro pro Quadratmeter.
Die Beweislast liegt beim Vermieter: Er muss nachweisen, dass eine Ausnahme vorliegt. Tut er das nicht ordnungsgemäß, gilt die Mietpreisbremse trotzdem.
Ein typisches Beispiel: Eine 70 Quadratmeter Wohnung in Prenzlauer Berg wird für 1.800 Euro vermietet. Der Vermieter behauptet, er habe 2019 umfassend modernisiert. Für eine echte umfassende Modernisierung hätte er mindestens 70.000 Euro investieren müssen. Hat er nur 40.000 Euro ausgegeben, gilt die Mietpreisbremse — und die Miete dürfte höchstens 1.200 Euro betragen.
WICHTIGE BGH-URTEILE ZU §556F BGB
Der BGH hat in mehreren Urteilen klargestellt, wie streng die Ausnahmen auszulegen sind:
BGH VIII ZR 61/19: Bei der Neubau-Ausnahme zählt nur die erstmalige Nutzung als Wohnraum. Wurde ein Gebäude schon einmal bewohnt, auch wenn es danach leer stand, greift die Ausnahme nicht.
BGH VIII ZR 31/20: Für umfassende Modernisierungen müssen Vermieter detailliert nachweisen, dass sie die Kostenschwelle erreicht haben. Pauschale Behauptungen reichen nicht.
BGH VIII ZR 144/20: Die Modernisierung muss nach dem 1. Oktober 2014 abgeschlossen worden sein. Beginn der Arbeiten vor diesem Datum reicht nicht.
HÄUFIGE VERMIETER-TRICKS BEI §556F BGB
Viele Vermieter nutzen §556f BGB als Blanko-Ausrede. Sie behaupten einfach, modernisiert zu haben, ohne die hohen gesetzlichen Anforderungen zu erfüllen. Oder sie datieren Arbeiten strategisch nach Oktober 2014, obwohl sie früher stattfanden.
Der Erstbezug-Trick: Besonders dreist wird es, wenn Vermieter behaupten, eine Wohnung sei "erstmalig vermietet" worden, obwohl dort schon früher Menschen gewohnt haben. Nach BGH-Rechtsprechung zählt nur die allererste Nutzung als Wohnraum überhaupt.
Lassen Sie sich vom Vermieter schriftlich belegen, warum §556f BGB gelten soll. Bei Modernisierung: konkrete Kostennachweise verlangen.
Bei behaupteter Modernisierung: Sind wirklich über 1/3 der Neubaukosten investiert worden? Bei Neubau: War es wirklich die erste Vermietung als Wohnraum?
Stellt sich heraus, dass keine Ausnahme vorliegt, können Sie die überhöhte Miete rügen und eine Senkung verlangen — oft mehrere hundert Euro monatlich.
WANN VERMIETER WIRKLICH MEHR VERLANGEN DÜRFEN
Echte Ausnahmen sind seltener, als Vermieter behaupten:
Neubau ab Oktober 2014: Nur wenn das Gebäude nach dem 1. Oktober 2014 fertiggestellt und erstmalig als Wohnraum vermietet wurde. Umbau von Büros zu Wohnungen zählt dazu, nicht aber die Wiedervermietung nach Leerstand.
Umfassende Modernisierung: Die Investition muss nachweislich mehr als ein Drittel der Herstellungskosten eines vergleichbaren Neubaus betragen. In Berlin bedeutet das meist Investitionen von 1.000 bis 1.500 Euro pro Quadratmeter — und zwar zusätzlich zu normalen Instandhaltungskosten.
Die Modernisierung muss außerdem nach Oktober 2014 abgeschlossen worden sein. Arbeiten, die vorher begannen und nachher endeten, erfüllen die Voraussetzungen nicht automatisch.
Wichtig: Selbst wenn eine Ausnahme vorlag, kann sie "verbrauchen". Wurde nach einer umfassenden Modernisierung schon einmal neu vermietet, gilt bei der nächsten Vermietung wieder die normale Mietpreisbremse.