Erstbezug nach Sanierung vor 2014: Gilt die Mietpreisbremse?
Du ziehst in eine frisch sanierte Wohnung und der Vermieter kassiert ordentlich ab — schließlich sei das ja „Erstbezug nach umfassender Sanierung". Klingt plausibel, oder? Ist es aber oft nicht. Denn die Erstbezug Mietpreisbremse hat eine entscheidende Zeitgrenze, die viele Vermieter gerne verschweigen.
Die Wahrheit: Wurde die Sanierung vor Oktober 2014 abgeschlossen, greift die Mietpreisbremse voll durch. Egal, wie umfassend saniert wurde. Egal, ob du der erste Mieter nach der Sanierung bist.
Die Ausnahme von der Mietpreisbremse nach §556f BGB gilt nur für Neubauten und umfassende Sanierungen, die ab dem 1. Oktober 2014 abgeschlossen wurden. Frühere Sanierungen sind voll von der Mietpreisbremse erfasst.
WAS ERLAUBT IST
Das Gesetz ist hier glasklar: §556f BGB befreit nur Neubau Erstbezug Miete und Erstbezug nach umfassender Sanierung von der Mietpreisbremse — aber nur, wenn der Neubau oder die Sanierung nach dem 1. Oktober 2014 fertiggestellt wurde.
Diese Stichtagsregelung ist kein Zufall. Der Gesetzgeber wollte verhindern, dass Vermieter durch die Ankündigung der Mietpreisbremse noch schnell Fakten schaffen. Wer schon vor 2014 saniert hat, kann sich nicht nachträglich auf die Ausnahme berufen.
Umfassende Sanierung Mietpreisbremse bedeutet konkret: Die Sanierungskosten müssen mindestens einem Drittel des Neubaupreises entsprechen. In Berlin sind das meist 1.500 bis 2.000 Euro pro Quadratmeter. Selbst wenn diese Hürde erreicht wurde — vor Oktober 2014 hilft das dem Vermieter nicht.
WAS DAS FÜR DICH BEDEUTET
Deine Miete darf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen — punkt. Auch wenn die Wohnung kernsaniert wurde, auch wenn du der erste Mieter nach der Sanierung bist.
Rechenbeispiel Charlottenburg: 80 Quadratmeter, Baujahr 1960, saniert 2013, Erstbezug 2015 für 1.680 Euro kalt. Der Berliner Mietspiegel sagt: 11,50 Euro pro Quadratmeter sind ortsüblich. Plus 10 Prozent Mietpreisbremse macht 12,65 Euro — also maximal 1.012 Euro kalt.
Ersparnis: 668 Euro pro Monat. Rückwirkend bis zu 30 Monate: über 20.000 Euro.
SCHRITT FÜR SCHRITT
Finde heraus, wann die Sanierung abgeschlossen wurde. Bauanträge beim Bezirksamt, Handwerkerrechnungen oder auch nur die Nachfrage bei Nachbarn können helfen. Oft steht das Datum auch in der Wohnungsanzeige von damals.
Nutze den Berliner Mietspiegel, um die Vergleichsmiete für deine Wohnung zu ermitteln. Baujahr, Lage und Ausstattung bestimmen den Wert — nicht die Sanierung vor 2014.
Die erlaubte Miete liegt maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Alles darüber ist zu viel — auch bei Erstbezug nach Sanierung.
Schicke ein Rügeschreiben an deinen Vermieter. Ohne Rüge keine Rückzahlung — das ist leider Gesetz.
WAS VIELE VERMIETER BEHAUPTEN — UND WAS WIRKLICH STIMMT
HÄUFIGE FRAGEN
Die Zeitgrenze bei der Erstbezug Mietpreisbremse ist nicht verhandelbar. Wer vor Oktober 2014 saniert hat, kann sich nicht nachträglich auf die Ausnahme berufen — egal, wie teuer oder umfassend die Sanierung war. Das gilt auch in begehrten Lagen wie Charlottenburg, wo Vermieter besonders gerne mit dem „Erstbezug-Argument" kommen.