Kleinreparaturklausel: Wann du als Mieter zahlen musst — und wann nicht
Der Wasserhahn tropft, die Türklinke klemmt, der Fenstergriff ist locker — und prompt flattert eine Rechnung vom Vermieter ins Haus. "Kleinreparatur, zahlen Sie bitte." Aber Moment mal: Muss das wirklich sein? Viele Berliner Mieter zahlen Jahr für Jahr Hunderte Euro für Reparaturen, die eigentlich Sache des Vermieters wären.
Die gute Nachricht: Das Gesetz ist auf deiner Seite. Kleinreparaturklauseln sind nur unter sehr strengen Bedingungen wirksam. Und selbst dann gibt es klare Obergrenzen. Zeit, dass du weißt, wann du zahlen musst — und wann du "Nein" sagen kannst.
WAS ERLAUBT IST
Der Vermieter darf dir nur bestimmte Kleinreparaturen aufbürden — und auch das nur begrenzt. Nach §535 BGB ist grundsätzlich der Vermieter für alle Reparaturen zuständig. Eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag kann diese Regel nur in engen Grenzen durchbrechen.
Eine Kleinreparaturklausel ist nur wirksam, wenn sie sich auf Gegenstände beschränkt, die du als Mieter häufig und unmittelbar nutzt — und wenn sie klare Obergrenzen enthält.
Was unter Kleinreparaturen fallen kann:
- Wasserhähne, Duschköpfe, WC-Spülung
- Türklinken, Türschlösser, Fenstergriffe
- Lichtschalter, Steckdosen
- Jalousien, Rollläden (nur die Bedienelemente)
Was definitiv nicht dazugehört:
- Heizungsanlagen, Thermostate
- Elektrische Leitungen, Sicherungskästen
- Rohre, Abflüsse (außer dem sichtbaren Siphon)
- Boiler, Durchlauferhitzer
- Fenster und Türen selbst
Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 17. Februar 2010 (BGH VIII ZR 129/09) klargestellt: Nur Gegenstände des "unmittelbaren und häufigen Zugriffs" fallen unter die Kleinreparaturklausel. Alles andere bleibt Vermietersache.
WAS DAS FÜR DICH BEDEUTET
Selbst wenn deine Kleinreparaturklausel wirksam ist, gibt es strikte Obergrenzen. Die Rechtsprechung hat sich auf folgende Höchstbeträge eingependelt:
Ein Rechenbeispiel: Bei einer Kaltmiete von 800 Euro monatlich (9.600 Euro jährlich) dürftest du maximal 768 Euro pro Jahr für Kleinreparaturen zahlen. Einzelne Reparaturen dürfen höchstens 75-100 Euro kosten.
Wichtig: Diese Grenzen gelten nur, wenn die Klausel überhaupt wirksam ist. Fehlen die Obergrenzen im Mietvertrag oder sind sie zu hoch angesetzt, ist die gesamte Klausel unwirksam — dann zahlst du gar nichts.
Die häufigsten Unwirksamkeitsgründe:
- Keine oder zu hohe Einzelobergrenze
- Keine oder zu hohe Jahresobergrenze
- Zu weite Formulierung ("alle Reparaturen")
- Einschluss von Gegenständen, die nicht häufig genutzt werden
In Kreuzberg und Neukölln sehen wir besonders oft unwirksame Kleinreparaturklauseln in älteren Mietverträgen. Vermieter versuchen dort häufig, auch größere Reparaturen auf die Mieter abzuwälzen.
SCHRITT FÜR SCHRITT: SO GEHST DU VOR
Schaue dir deine Kleinreparaturklausel genau an. Sind Einzelobergrenze (max. 75-100 Euro) und Jahresobergrenze (max. 6-8% der Jahresmiete) enthalten? Ist die Formulierung auf häufig genutzte Gegenstände beschränkt?
Fällt der kaputte Gegenstand überhaupt unter die Kleinreparaturklausel? Nutzt du ihn häufig und unmittelbar? Wasserhahn ja, Heizungsventil nein. Türklinke ja, Wohnungstür selbst nein.
Liegt die Reparatur unter der Einzelobergrenze? Hast du die Jahresobergrenze schon erreicht? Führe eine Liste aller Kleinreparaturen des laufenden Jahres.
Schreibe dem Vermieter, warum du die Kostenübernahme ablehnst. Berufe dich auf die konkreten Rechtsgründe. Lass dir nicht einreden, dass "das schon immer so war".
Wir prüfen nicht nur deine Kleinreparaturklausel, sondern schauen uns deinen gesamten Mietvertrag an. Oft finden wir weitere Mängel, die deine Miete dauerhaft senken können.
WAS VIELE VERMIETER BEHAUPTEN — UND WAS WIRKLICH STIMMT
HÄUFIGE FRAGEN ZUR KLEINREPARATURKLAUSEL
Die Kleinreparaturklausel ist nur ein Baustein deines Mietvertrags. Oft finden wir bei der Prüfung weitere Probleme: unwirksame Schönheitsreparaturklauseln, fehlerhafte Nebenkostenabrechnungen oder zu hohe Mieten. Was kostet die Prüfung mit Mila? Nichts — wir arbeiten nur bei Erfolg.