Schönheitsreparaturen beim Auszug — musst du wirklich streichen?
Drei Wochen vor dem Auszug flattert sie ins Haus: die Erinnerung deines Vermieters, dass du "selbstverständlich" alle Wände streichen und die Wohnung renovieren musst. Schließlich stehe das ja so im Mietvertrag. Doch halt — das stimmt so nicht. Viele Schönheitsreparaturklauseln sind schlicht unwirksam, und du musst überhaupt nichts machen.
Der Bundesgerichtshof hat in den letzten Jahren eine klare Linie gezogen: Vermieter können die Renovierung nicht einfach auf Mieter abwälzen. Besonders nicht mit starren Fristen oder unzumutbaren Vorgaben. Trotzdem versuchen es viele — und kassieren dabei ordentlich ab.
Nach §535 BGB ist grundsätzlich der Vermieter für Schönheitsreparaturen zuständig. Nur wirksame Vertragsklauseln können diese Pflicht auf den Mieter übertragen.
WAS DAS GESETZ WIRKLICH SAGT
Die Rechtslage ist eindeutig: Schönheitsreparaturen sind Vermietersache. §535 BGB macht den Vermieter für die Instandhaltung der Wohnung verantwortlich — dazu gehören auch Malerarbeiten und kleinere Reparaturen. Nur durch wirksame Vertragsklauseln kann er diese Pflicht auf dich übertragen.
Der BGH hat in seinem Grundsatzurteil vom 18. März 2015 (VIII ZR 185/14) klare Regeln aufgestellt: Schönheitsreparaturklauseln müssen fair und flexibel sein. Starre Fristen wie "alle 3 Jahre streichen" sind unwirksam. Genauso wie Klauseln, die dich zur Endrenovierung verpflichten, obwohl du nur kurz in der Wohnung warst.
Die Gerichte prüfen jede Klausel einzeln. Dabei kommt es auf die genaue Formulierung an, auf die Mietdauer und darauf, in welchem Zustand du die Wohnung übernommen hast. Eine unrenoviert übernommene Wohnung musst du beispielsweise nie renoviert zurückgeben.
WAS DAS FÜR DICH BEDEUTET
Bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel bist du komplett fein raus. Der Vermieter muss alle Renovierungsarbeiten selbst durchführen und bezahlen. Du bekommst deine volle Kaution zurück — ohne einen Cent für Malerarbeiten abzugeben.
Noch besser: Hast du bereits Geld für Renovierungsarbeiten ausgegeben, kannst du es zurückfordern. Das gilt für Handwerkerkosten genauso wie für Farbe und Material. Der Vermieter muss dir diese Kosten erstatten, da die Klausel von Anfang an unwirksam war.
Ein Beispiel aus Wilmersdorf: Mieterin zahlt 2.800 Euro für Malerarbeiten beim Auszug. Die Schönheitsreparaturklausel entpuppt sich als unwirksam — starre 3-Jahres-Frist. Ergebnis: Volle Kostenerstattung plus Zinsen. Der Vermieter hätte die Wohnung selbst renovieren müssen.
SO GEHST DU SCHRITT FÜR SCHRITT VOR
Lies deine Schönheitsreparaturklausel Wort für Wort. Achte auf starre Fristen ("alle 3 Jahre"), unzumutbare Arbeiten (Fassadenanstrich) oder Endrenovierungspflicht bei kurzer Mietdauer. Viele Klauseln sind bereits auf den ersten Blick unwirksam.
Warst du bei Einzug zur Renovierung verpflichtet? Hast du die Wohnung unrenoviert übernommen? Dann musst du sie auch nicht renoviert zurückgeben — egal was im Vertrag steht. Suche nach Fotos vom Einzug oder dem Übergabeprotokoll.
Lass deine Klausel von Experten prüfen. Mila analysiert deinen Mietvertrag kostenlos und sagt dir sofort, ob die Schönheitsreparaturklausel wirksam ist. Bei unwirksamer Klausel übernimmt Mila den kompletten Prozess — von der Kommunikation mit dem Vermieter bis zur Durchsetzung deiner Ansprüche.
Bei unwirksamer Klausel fordert Mila deine Kaution und bereits gezahlte Renovierungskosten zurück. Der Vermieter hat oft wenig Interesse an einem langwierigen Rechtsstreit — besonders wenn die Rechtslage so eindeutig ist.
WAS VIELE VERMIETER BEHAUPTEN — UND WAS WIRKLICH STIMMT
HÄUFIGE FRAGEN ZU SCHÖNHEITSREPARATUREN
Die Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen ist komplex, aber die Tendenz ist klar: Vermieter können immer weniger auf Mieter abwälzen. Besonders in begehrten Bezirken wie Charlottenburg versuchen Vermieter oft, mit unwirksamen Klauseln zusätzlich abzukassieren.
Lass dich nicht einschüchtern. Die meisten Schönheitsreparaturklauseln halten einer rechtlichen Prüfung nicht stand. Und selbst wenn deine Klausel wirksam ist — sie muss fair und verhältnismäßig angewendet werden. Wer nur ein Jahr in der Wohnung war, muss sie nicht komplett renoviert zurückgeben.
Die Kleinreparaturklausel ist übrigens ein ähnliches Thema: Auch hier versuchen Vermieter oft, mehr auf Mieter abzuwälzen, als rechtlich zulässig ist. Und wie bei fehlerhaften Nebenkostenabrechnungen gilt: Wer seine Rechte kennt und durchsetzt, spart bares Geld.