Gilt die Mietpreisbremse bei Neubau?
Nein, die Mietpreisbremse gilt nicht bei Neubau — aber nur unter bestimmten Voraussetzungen. Wohnungen, die erstmalig nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet werden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Diese Neubau-Ausnahme ist in §556f BGB geregelt.
Entscheidend ist nicht das Baujahr, sondern der erste Bezugstermin: Nur Wohnungen mit Erstbezug nach dem 1. Oktober 2014 sind von der Mietpreisbremse befreit.
Die Neubau-Ausnahme soll Investoren motivieren, neue Wohnungen zu schaffen. Doch Vorsicht: Viele Vermieter berufen sich fälschlicherweise auf diese Ausnahme, obwohl ihre Wohnung gar nicht darunter fällt.
WAS GENAU ZÄHLT ALS "NEUBAU"?
Der Begriff "Neubau" ist rechtlich präzise definiert. Es geht nicht um das Alter des Gebäudes, sondern um den ersten Bezugstermin der konkreten Wohnung.
Folgende Wohnungen fallen unter die Neubau-Ausnahme:
- Echter Neubau: Wohnungen in komplett neuen Gebäuden, die nach Oktober 2014 erstmals bezogen wurden
- Umfassende Modernisierung: Bestehende Wohnungen, die so grundlegend saniert wurden, dass sie praktisch neu geschaffen wurden
- Dachgeschossausbau: Neu geschaffene Wohnungen unter dem Dach, die vorher nicht existierten
- Aufstockung: Zusätzliche Geschosse mit neuen Wohnungen
Die bloße Renovierung oder Teilmodernisierung reicht dagegen nicht aus. Es muss sich um eine "erstmalige Nutzung zu Wohnzwecken" handeln.
WANN GREIFT DIE MIETPREISBREMSE TROTZ NEUBAU?
Auch bei neuen Wohnungen gibt es wichtige Ausnahmen von der Ausnahme. Die Mietpreisbremse Neubau gilt nicht, wenn:
Bei älteren Neubauten: Wurde die Wohnung vor dem 1. Oktober 2014 erstmals bezogen, unterliegt sie der Mietpreisbremse — auch wenn das Gebäude erst 2010 oder 2012 gebaut wurde.
Nach mehreren Mieterwechseln: Die Neubau-Ausnahme gilt dauerhaft, auch nach dem ersten Mieterwechsel. Erst wenn die Wohnung länger am Markt ist und sich die Mieten eingependelt haben, kann die Mietpreisbremse wieder greifen.
Bei falscher Berufung: Viele Vermieter behaupten fälschlicherweise, ihre Wohnung sei ein "Neubau", obwohl sie bereits vor 2014 vermietet wurde. Hier lohnt sich eine genaue Prüfung.
SO ERKENNEN SIE EINE ECHTE NEUBAU-AUSNAHME
Die Beweislast liegt beim Vermieter. Er muss nachweisen, dass die Wohnung tatsächlich unter die Neubau-Ausnahme fällt.
Schauen Sie ins Grundbuch oder fragen Sie nach der Baugenehmigung. Wurde das Gebäude vor 2014 errichtet, ist Vorsicht geboten.
Lassen Sie sich den ersten Mietvertrag oder eine entsprechende Bescheinigung zeigen. Der erste Bezug muss nach dem 1. Oktober 2014 erfolgt sein.
Bei sanierten Altbauten: War es wirklich eine "umfassende Modernisierung" oder nur eine normale Renovierung? Hier entscheiden oft Details.
Viele Vermieter nutzen die Unsicherheit der Mieter aus und berufen sich vorschnell auf die Neubau-Ausnahme. Eine rechtliche Prüfung bringt oft Klarheit.
DREI HÄUFIGE FRAGEN ZUR NEUBAU-AUSNAHME
Gilt die Mietpreisbremse bei Erstbezug vor 2014?
Ja, definitiv. Wohnungen mit Erstbezug vor 2014 unterliegen der Mietpreisbremse, auch wenn es sich um relativ neue Gebäude handelt. Der Stichtag 1. Oktober 2014 ist entscheidend — nicht das Baujahr des Gebäudes.
Was sind die genauen Voraussetzungen nach §556f BGB?
§556f BGB regelt die Neubau-Ausnahme im Detail. Entscheidend ist die "erstmalige Nutzung zu Wohnzwecken" nach dem Stichtag. Auch umfassend modernisierte Wohnungen können darunter fallen, wenn sie praktisch neu geschaffen wurden.
Wie funktioniert die Mietpreisbremse grundsätzlich?
Die Mietpreisbremse nach §556d BGB begrenzt die Miete bei Neuvermietung auf maximal 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie gilt in Berlin seit 2015 und wurde mehrfach verschärft. Verstöße können rückwirkend korrigiert werden.