Fallarten · Index-/Staffelmiete

Die Erhöhung, die niemand ankündigt.Bei Staffel und Index kommt keine Erhöhung. Sie tritt einfach ein.

Es gibt kein Verlangen, keine Zustimmung, keine Frist zum Widersprechen. Deshalb wird nie geprüft — und deshalb laufen unwirksame Vereinbarungen jahrelang weiter, ohne dass jemand hinsieht. Wenn der Vertrag in der Akte liegt, sind die Abstände gerechnet und die Stufen einzeln geprüft. Das ist geschehen, bevor Sie die Akte zum ersten Mal öffnen — geprüft gegen 35 Entscheidungen zu den einschlägigen Normen, mit Fundstellen und fertigem Entwurf. Sie lesen, Sie geben frei.

Aktenzeichen-Kürzel IS

Rechtsgrundlage § 557a BGB · § 557b BGB · § 556d BGB

Status produktiv

Fristen

Was auf welchen Zeitpunkt wirkt.

Die Prüfung hängt an Daten, nicht an Erklärungen — genau das macht sie rechenbar.

Vertrag

Vereinbarung getroffen

Staffel: jeder Betrag muss ausgewiesen sein. Index: die Bezugsgröße muss benannt sein.

+ 1 Jahr

Frühester Erhöhungsschritt

Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert geblieben sein — § 557a Abs. 2, § 557b Abs. 2 BGB.

Stichtag

Mietpreisbremse-Prüfung

Bei Staffelmiete wird jede Staffel eigenständig an der zulässigen Höchstmiete gemessen.

laufend

Rückforderung

Zu viel Gezahltes bleibt drei Jahre rückforderbar — §§ 195, 199 BGB, ab Schluss des Jahres.

Die Akte beim ersten Öffnen

Eine Tabelle im Vertrag, die niemand nachrechnet.

Bei Staffel und Index steht der ganze Fall in vier Zeilen. Die Anmerkungen stehen an den Stufen, die nicht tragen.

Mietvertrag vom 01.04.2021 · § 4 Staffelmietegeprüft bei Eingang · IS-2026-0029

§ 4 Abs. 1 — Die Nettokaltmiete beträgt bei Mietbeginn 1.040,00 EUR. Sie erhöht sich wie folgt: ab 01.04.2022 auf 1.092,00 EUR, ab 01.04.2023 auf 1.148,00 EUR, ab 01.01.2024 auf 1.206,00 EUR, ab 01.01.2025 auf 1.268,00 EUR.

§ 4 Abs. 2 — Für die Zeit ab dem 01.01.2026 erhöht sich die Miete jeweils zum Jahresbeginn um 4 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

§ 4 Abs. 3 — Das Recht zur ordentlichen Kündigung ist für beide Parteien bis zum 31.03.2025 ausgeschlossen.

Nachtrag vom 12.05.2024 — Die Parteien vereinbaren einvernehmlich eine Anpassung der Nettokaltmiete an die ortsübliche Vergleichsmiete auf 1.310,00 EUR ab dem 01.08.2024.

▲Neun Monate statt zwölf — Stufe 3 fällt

Zwischen der zweiten und der dritten Staffel liegen neun Monate. Nach § 557a Abs. 2 BGB muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben; die dritte Staffel ist unwirksam, und mit ihr die darauf aufbauende vierte. Es gilt der Betrag der zweiten Stufe weiter: 1.148,00 EUR statt 1.268,00 EUR.

▲Prozentangabe genügt nicht

Jede Staffel muss die Miete oder die Erhöhung betragsmäßig ausweisen (§ 557a Abs. 1 BGB); eine Formel reicht nicht aus, auch wenn sie eindeutig rechenbar ist. Die Teilnichtigkeit erfasst dabei nicht die ganze Vereinbarung — die wirksamen ersten Stufen bleiben bestehen (BGH VIII ZR 197/11).

●Vier Jahre — genau an der Grenze

Ein Kündigungsausschluss neben einer Staffelmiete ist zulässig, wenn er vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung nicht übersteigt (BGH VIII ZR 86/10). Hier sind es exakt vier Jahre, gerechnet ab dem 01.04.2021. Der Ausschluss hält damit — für die Frage, ob der Mandant vorzeitig herauskommt, ist das die relevante Auskunft.

▲Während laufender Staffel ausgeschlossen

Nach § 557a Abs. 2 Satz 2 BGB ist eine Erhöhung nach § 558 BGB während der Laufzeit der Staffelmiete ausgeschlossen. Die Zustimmung des Mandanten ist ohne Rechtsgrund erfolgt; das seither zu viel Gezahlte ist kondizierbar, drei Jahre rückwirkend nach §§ 195, 199 BGB.

Rückforderung entworfen · 3 Jahre rückwirkend · Kündigungsausschluss als wirksam bewertetPrüfen und freigeben →

Was Mila prüft

Fünf Punkte, die eine Staffel kippen.

Staffel- und Indexvereinbarungen sind formstreng. Ein fehlender Betrag genügt, und die Klausel trägt nicht mehr.

Betragsmäßige Ausweisung§ 557a Abs. 1 BGB

Geprüft wird, ob jede einzelne Staffel den Endbetrag oder den Erhöhungsbetrag in Euro nennt. Eine Prozentangabe genügt nicht — und auch nicht eine Formel, aus der sich der Betrag errechnen ließe. Der typische Fehler ist eine Staffeltabelle, die für die späteren Stufen nur noch „jeweils zzgl. 4 %" schreibt. Diese Stufen sind unwirksam; es gilt der zuletzt wirksam vereinbarte Betrag weiter.

Mindestlaufzeit je Stufe§ 557a Abs. 2 BGB

Geprüft werden die Abstände zwischen den Stufen: die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Der typische Fehler ist eine Staffel, die auf den Jahreswechsel gelegt wurde statt auf den Jahrestag des Mietbeginns — neun oder elf Monate statt zwölf. Das ist ein Datumsabstand, keine Rechtsfrage, und genau deshalb fällt es niemandem auf.

Teilunwirksamkeit statt Gesamtnichtigkeit§ 139 BGB · § 557a BGB

Geprüft wird, was aus einer gekippten Stufe folgt. Die Teilnichtigkeit einer Staffelmietvereinbarung führt regelmäßig nicht zur Gesamtnichtigkeit, wenn offensichtlich ist, dass die Parteien den wirksamen Teil auch ohne den nichtigen vereinbart hätten. Der typische Fehler in der Beratung ist die Erwartung, mit einer fehlerhaften Stufe falle die ganze Vereinbarung — sie fällt ab der fehlerhaften Stufe.

Bezugsgröße und Erklärung beim Index§ 557b Abs. 1, 3 BGB

Geprüft wird, ob der Verbraucherpreisindex benannt ist und ob die Erhöhungserklärung in Textform die eingetretene Änderung und die neue Miete ausweist. Der typische Irrtum liegt auf Mieterseite: eine zusätzliche Angabe der prozentualen Veränderung verlangt § 557b Abs. 3 BGB gerade nicht. Angreifbar ist die Klausel selbst, wenn ihre Bezugsgröße für einen durchschnittlichen Vertragspartner nicht erkennbar ist.

Ausschluss anderer Erhöhungen§ 557a Abs. 2, § 557b Abs. 2 BGB

Geprüft wird, ob während der Laufzeit zusätzlich nach § 558 BGB erhöht wurde. Bei Staffelmiete ist das ausgeschlossen, bei Indexmiete sind Erhöhungen nach § 558 und § 559 BGB gesperrt. Der typische Fehler ist ein Mieterhöhungsverlangen, dem der Mandant zugestimmt hat, ohne dass jemand die Staffel danebengelegt hat — die Zustimmung ist dann kondizierbar.

Mietpreisbremse je Staffel§ 557a Abs. 4 BGB · § 556d BGB

Geprüft wird jede Staffel eigenständig: die höchstzulässige Miete ist nicht nur für die Ausgangsstaffel festzustellen, sondern für jede Folgestaffel erneut, maßgeblich ist dann die Fälligkeit der ersten Miete der Folgestaffel. Einer erneuten Rüge vor Beginn der neuen Staffel bedarf es dafür nicht. Der typische Fehler ist die Annahme, eine zulässige erste Staffel entscheide die Sache — sie sagt über die dritte nichts.

Die Rechnung

Es sind Datumsabstände, keine Rechtsfragen. Deshalb sieht sie sich niemand an.

Das Ergebnis ändert sich nicht — die Abstände sind nur schon gerechnet, wenn Sie den Vertrag aufschlagen. Die juristische Verantwortung bleibt, wo sie hingehört.

Ohne Mila

Ein halber Tag

Die Staffeln gegen den Vertrag abgleichen, jeden Abstand auf zwölf Monate prüfen, die betragsmäßige Ausweisung je Stufe kontrollieren, Nachträge dagegenhalten, den Rückforderungszeitraum bestimmen.

Mit Mila

Schon erledigt

Die fehlerhafte Stufe ist markiert, der Nachtrag als unzulässig erkannt, die Rückforderung beziffert. Bleiben vier Minuten: Zeitraum bestätigen, freigeben.

Bei Staffel und Index gibt es keinen Anlass zu prüfen — keine Erhöhung, kein Brief, keine Frist. Genau deshalb muss die Prüfung von selbst passieren, sonst passiert sie nie.

Rechtsprechung

Sechs Entscheidungen zu vier Zeilen Vertragstext.

Zwei davon bremsen den Mandanten — sie stehen hier, weil eine Seite, die nur die günstige Hälfte zeigt, kein Prüfergebnis ist.

BGH VIII ZR 45/22 · 10.10.2023

„Bei einer Staffelmietvereinbarung ist die höchstzulässige Miete nicht nur für die Ausgangsstaffel, sondern für jede Folgestaffel erneut festzustellen; einer erneuten Rüge vor Beginn der neuen Staffel bedarf es nicht."

✓ im Corpus, im Volltext

BGH VIII ZR 197/11 · 15.02.2012

„Die Teilnichtigkeit einer Staffelmietvereinbarung führt nicht zur Gesamtnichtigkeit, wenn offensichtlich ist, dass die Parteien den wirksamen Teil auch ohne den nichtigen vereinbart hätten."

✓ im Corpus, im Volltext

BGH VIII ZR 291/16 · 22.11.2017

„Ein wirksames Mieterhöhungsbegehren bei der Indexmiete erfordert über den Wortlaut des § 557b Abs. 3 BGB hinaus nicht die zusätzliche Angabe, welche prozentuale Veränderung sich aus den mitgeteilten Indexdaten ergibt."

✓ im Corpus, im Volltext

BGH VIII ZR 42/20 · 26.05.2021

„Für die Transparenz einer Vertragsklausel ist auf die Erwartungen und Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners im Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen."

✓ im Corpus, im Volltext

BGH VIII ZR 52/23 · 15.05.2024

„Weist nur eine einzelne Staffel eine überhöhte Miete aus, kann der Mieter keine dauerhafte Herabsetzung verlangen; maßgeblich ist dann nur die Zeit bis zum Wirksamwerden der nächsten Staffel."

✓ im Corpus, im Volltext

BGH VIII ZR 12/23 · 16.01.2024

„Eine Staffelmietvereinbarung ist nicht schon deshalb unwirksam, weil sie während des Bestehens einer Preisbindung getroffen wurde."

✓ im Corpus, im Volltext

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Die Rechnung ist eindeutig. Die Folgen sind es nicht.

Datumsabstände lassen sich rechnen. Was aus einer gekippten Stufe für das laufende Verhältnis folgt, nicht.

Ob eine unwirksame Staffel nur die betroffene Stufe erfasst oder weiter reicht, hängt am Vertrag. Die Regel ist Teilunwirksamkeit — die Ausnahme muss begründet werden.

Eine einzelne überhöhte Staffel trägt keine dauerhafte Herabsetzung, sondern nur die Zeit bis zur nächsten Stufe. Das begrenzt den Streitwert und damit oft die Sinnhaftigkeit.

Ob eine Rückforderung durchgesetzt wird, ist eine Entscheidung über ein laufendes Mietverhältnis. Mila beziffert; ob gefordert wird, entscheiden Sie mit dem Mandanten.

Die Ausgangsmiete prüft die Mietpreisbremse, nicht diese Fallart — hier wird nur festgestellt, dass jede Staffel eigenständig zu messen ist.

Häufige Fragen

Vier Fragen zu einer Erhöhung, die einfach eintritt.

Kurz beantwortet — jede Antwort steht auf einer Norm oder einer Entscheidung von dieser Seite.

Wie oft darf die Staffel steigen?

Höchstens einmal jährlich: zwischen zwei Staffeln muss die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben, § 557a Abs. 2 BGB. Wer die Stufen auf den Jahreswechsel legt statt auf den Jahrestag des Mietbeginns, unterschreitet die Frist regelmäßig.

Fällt bei einem Fehler die ganze Vereinbarung?

In der Regel nicht. Die Teilnichtigkeit führt nicht zur Gesamtnichtigkeit, wenn die Parteien den wirksamen Teil offensichtlich auch ohne den nichtigen vereinbart hätten (BGH VIII ZR 197/11) — es gilt der zuletzt wirksame Betrag weiter.

Gilt die Mietpreisbremse bei Staffelmiete?

Ja, und jede Staffel wird eigenständig gemessen — nicht nur die Ausgangsstaffel (BGH VIII ZR 45/22). Einer erneuten Rüge vor Beginn der neuen Staffel bedarf es dafür nicht.

Bekommt der Mandant die Miete dauerhaft gesenkt?

Nur, wenn die Überschreitung fortwirkt. Weist allein eine einzelne Staffel eine überhöhte Miete aus, reicht der Anspruch nur bis zum Wirksamwerden der nächsten Stufe (BGH VIII ZR 52/23).

Verwandte Fallarten

Was daneben noch gilt.

Staffel und Index stehen nie allein — sie werden gegen den Vertrag und die Preisbremse gemessen.

Mietvertrags-Prüfung

Staffel und Index sind Klauseln. Ihre Wirksamkeit entscheidet sich im Vertrag.

Fallart ansehen

Mieterhöhung

Während laufender Staffel ist die Erhöhung nach § 558 ausgeschlossen.

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Nebenkosten-Rückforderung

Betriebskosten laufen neben Staffel und Index unverändert weiter.

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Alle siebzehn Fallarten laufen auf derselben Akte, demselben Corpus und derselben Freigabe durch Sie. Übersicht aller Fallarten

Entscheidungen zu den Normen, auf denen diese Fallart steht

davon vom Bundesgerichtshof
6 von Regionalgerichten

08.04.25

Datum der jüngsten Entscheidung
im Corpus zu diesen Normen

erfundene Aktenzeichen
Mila zitiert nur aus dem Corpus

Ein generisches Sprachmodell erfindet Aktenzeichen, die plausibel klingen und nicht existieren. Mila kann das nicht: Was nicht im geprüften Corpus steht, wird nicht zitiert — die Prüfung läuft vor dem Rendern, nicht danach. Corpus ansehen

Neun Monate statt zwölf, und die Staffel fällt.

Es sind Datumsabstände, nicht Rechtsfragen — und genau deshalb sieht sie sich niemand an. Sechzehn weitere Fallarten laufen auf derselben Akte.

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