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Fallarten · Kaution

Der Anspruch, der am häufigsten schweigend verfällt.Die Kaution verjährt nicht. Aufgerechnet werden darf trotzdem — und das ist schon geprüft.

Sechs Monate nach Rückgabe sind die Schadensersatzansprüche des Vermieters verjährt. Er kann sie trotzdem gegen die Kaution aufrechnen, wenn sie in unverjährter Zeit aufrechenbar gegenüberstanden. Wer das nicht prüft, verschenkt den halben Anspruch — und für diese Akte ist es geprüft, bevor Sie sie öffnen. Das ist geschehen, bevor Sie die Akte zum ersten Mal öffnen — geprüft gegen 97 Entscheidungen zu den einschlägigen Normen, mit Fundstellen und fertigem Entwurf. Sie lesen, Sie geben frei.

Aktenzeichen-Kürzel KR
Rechtsgrundlage § 551 BGB · § 548 BGB · § 215 BGB · § 195 BGB
Status produktiv
Fristen

Vier Daten entscheiden über den ganzen Anspruch.

Nicht die Höhe der Kaution ist strittig, sondern wann welche Frist lief. Mila rechnet sie beim Anlegen der Akte aus.

Tag 0
Rückgabe der Wohnung
Ab hier laufen die sechs Monate des § 548 BGB für die Ansprüche des Vermieters.
+ 6 Monate
Ansprüche des Vermieters verjähren
Kurze Verjährung nach § 548 Abs. 1 BGB — aber Aufrechnung bleibt unter § 215 BGB möglich.
angemessen
Abrechnungsfrist des Vermieters
Keine feste Frist im Gesetz; in der Praxis drei bis sechs Monate. Danach ist der Einbehalt zu begründen.
+ 3 Jahre
Rückzahlungsanspruch verjährt
Regelverjährung nach §§ 195, 199 BGB, ab Schluss des Jahres der Fälligkeit.
Die Zahlen

Was einbehalten wurde, und was davon trägt.

Mila stellt die Kautionsabrechnung Position für Position gegen die Belege und rechnet die Verzinsung nach.

PositionEinbehaltenBerechtigtDifferenz
Kaution (3 Nettokaltmieten)2.760,00——
Schönheitsreparaturen890,000,00890,00
Nachzahlung NK 2025312,40312,400,00
Reinigung180,0090,0090,00
Zinsen (3 Jahre)0,0041,20−41,20
Rückzahlungsanspruch2.468,80 €
Aus dem Tabellen-Parser, nicht aus dem Sprachmodell. Die Kautionsabrechnung wird strukturiert ausgelesen, die Verzinsung nach § 551 Abs. 3 BGB gerechnet. Schönheitsreparaturen entfallen, wenn die Klausel unwirksam ist — das prüft die Fallart Mietvertrag.
Was Mila prüft

Fünf Punkte zwischen Rückgabe und Rückzahlung.

Die Kaution ist selten ganz einbehalten und selten ganz ausgezahlt. Strittig ist der Teil dazwischen — und der ist rechenbar.

01
Abrechnungsreife§ 551 BGB
Geprüft wird, seit wann abgerechnet werden könnte. Eine feste Frist steht nicht im Gesetz; der Vermieter hat sich innerhalb angemessener Zeit zu erklären, ob und welche Ansprüche er erhebt — und diese Erklärung ist die Abrechnung, auch wenn sie nicht so heißt. Der typische Fehler ist Schweigen: keine Abrechnung, keine Auszahlung, keine Begründung. Ohne erhobenen Anspruch ist die Kaution fällig.
02
Berechtigter Einbehalt§ 548 BGB · § 535 BGB
Geprüft wird jede einbehaltene Position auf Anspruchsgrundlage und Beleg. Der typische Fehler ist der Einbehalt für Schönheitsreparaturen auf Grundlage einer Klausel, die einer AGB-Kontrolle nicht standhält — starre Fristen oder eine Quotenabgeltung. Der Vermieter darf sich aus der Barkaution auch mit streitigen Forderungen aus dem Mietverhältnis durch Aufrechnung befriedigen; das macht die Forderung aber nicht berechtigt, sondern nur durchsetzbar.
03
Aufrechnung trotz Verjährung§ 215 BGB · § 548 BGB
Geprüft wird, wann Kautionsrückzahlungsanspruch und Gegenforderung einander erstmals aufrechenbar gegenüberstanden. Der typische Irrtum ist, aus der kurzen Verjährung des § 548 BGB auf einen Wegfall der Gegenforderung zu schließen: verjährte Ansprüche bleiben nach § 215 BGB aufrechenbar. Es scheitert auch nicht daran, dass der Vermieter die Ersetzungsbefugnis nach § 249 Abs. 2 BGB nicht in unverjährter Zeit ausgeübt hat. Das ist der Punkt, an dem die meisten Rückforderungen kippen.
04
Verzinsung§ 551 Abs. 3 BGB
Geprüft wird, ob die Abrechnung Zinsen ausweist und ob sie zutreffend gerechnet sind. Die Kaution ist getrennt vom Vermögen des Vermieters zu marktüblichen Zinsen anzulegen; die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Der typische Fehler ist schlichtes Weglassen — bei Altverträgen ist zusätzlich zu prüfen, ob ein Verzinsungsausschluss damals wirksam vereinbart werden konnte.
05
Eigene Verjährung§§ 195, 199 BGB
Geprüft wird, wann der Rückzahlungsanspruch fällig wurde und wann er verjährt. Drei Jahre ab Schluss des Jahres der Fälligkeit — und fällig wird er nicht mit der Rückgabe, sondern nach Ablauf der Abrechnungsfrist. Der typische Fehler ist, den Anspruch als Nebensache liegen zu lassen, bis er nicht mehr durchsetzbar ist. Mila trägt das Datum ein, bevor es relevant wird.
Die Akte beim ersten Öffnen

Das Schreiben, mit dem der Vermieter die Kaution einbehält.

Vier Sätze, drei davon angreifbar. Die Anmerkungen stehen an der Position, um die es geht; die Beträge daneben kommen aus dem Tabellen-Parser.

Kautionsabrechnung vom 12.02.2026 · Rückgabe 30.09.2025geprüft bei Eingang · KR-2026-0092

Sehr geehrte Frau Bertram, nach Abschluss der Wohnungsabnahme rechnen wir die von Ihnen geleistete Kaution in Höhe von 2.760,00 EUR wie folgt ab.

Für die unterlassenen Schönheitsreparaturen bringen wir gemäß § 12 Abs. 3 des Mietvertrages einen Betrag von 890,00 EUR in Ansatz. Die Wohnung war zuletzt 2019 gestrichen; nach dem Fristenplan waren Küche und Bad turnusmäßig fällig.

Ferner behalten wir 180,00 EUR für die Endreinigung ein. Die Rechnung des beauftragten Unternehmens datiert vom 04.05.2026 und liegt bei.

Zinsen sind nicht angefallen, da die Kaution vereinbarungsgemäß auf dem Geschäftskonto der Verwaltung geführt wurde.

●Abrechnung kam nach viereinhalb Monaten
Der Vermieter hat sich innerhalb angemessener Frist zu erklären, welche Ansprüche er erhebt; damit ist die Kaution abgerechnet. Vier bis sechs Monate liegen im üblichen Rahmen — der Zeitpunkt ist hier also nicht der Angriffspunkt. Er bestimmt aber die Fälligkeit und damit den Beginn Ihrer eigenen dreijährigen Verjährung.
▲Starrer Fristenplan — Klausel unwirksam
§ 12 Abs. 3 knüpft die Renovierungspflicht an feste Zeitabstände ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist als AGB unwirksam; auch die Quotenabgeltung hält der Kontrolle nicht stand (BGH VIII ZR 245/22). Der Einbehalt entfällt vollständig — 890,00 EUR.
●Nach Ablauf der sechs Monate — § 215 BGB prüfen
Die Frist des § 548 Abs. 1 BGB endete am 30.03.2026. Damit ist der Anspruch verjährt, aber nicht erledigt: nach § 215 BGB bleibt er aufrechenbar, wenn er in unverjährter Zeit aufrechenbar gegenüberstand — und daran scheitert es nicht schon deshalb, weil die Ersetzungsbefugnis erst später ausgeübt wurde (BGH VIII ZR 184/23). Zu klären ist, wann der Reinigungsbedarf entstand, nicht wann die Rechnung kam.
▲Anlagepflicht verletzt — Zinsen trotzdem geschuldet
Die Kaution ist nach § 551 Abs. 3 BGB getrennt vom Vermögen des Vermieters zu marktüblichem Zins anzulegen; die Erträge stehen dem Mieter zu. Wer die Anlagepflicht verletzt, schuldet die Zinsen, die bei ordnungsgemäßer Anlage angefallen wären. Für drei Jahre sind das 41,20 EUR — nachgefordert, nicht geschenkt.
Rückforderung über 2.468,80 € entworfen · Frist gesetzt · 1 Rückfrage zur Aufrechnungslage offenPrüfen und freigeben →
Die Rechnung

Das letzte Gespräch mit dem Mandanten. Es endet gerade oft mit einem Schulterzucken.

Das Ergebnis ändert sich nicht — die Rechnerei ist nur schon gemacht, wenn Sie die Abrechnung aufschlagen. Die juristische Verantwortung bleibt, wo sie hingehört.

Ohne Mila
Ein halber Tag
Abrechnung gegen Belege halten, die Klausel im Mietvertrag prüfen, die Verzinsung für drei Jahre nachrechnen, für jede Position die Verjährung und die Aufrechnungslage bestimmen, Rückforderung schreiben.
Mit Mila
Schon erledigt
Die Positionen sind geprüft, die Zinsen gerechnet, die Rückforderung entworfen. Bleiben fünf Minuten: Aufrechnungslage bewerten, freigeben.

Zweitausendvierhundert Euro zurück sind ein besserer Abschluss als der Satz, dass sich der Aufwand nicht lohnt.

Rechtsprechung

Sechs Entscheidungen, an denen der Einbehalt gemessen wird.

Jede steht im Corpus, im Volltext, mit Datum und Fundstelle — gelesen, nicht gefunden.

BGH VIII ZR 184/23 · 10.07.2024
„Eine Barkautionsabrede ist typischerweise so auszulegen, dass die Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache nicht daran scheitert, dass die Ersetzungsbefugnis nach § 249 Abs. 2 BGB in unverjährter Zeit nicht ausgeübt wurde."
✓ im Corpus, im Volltext
BGH VIII ZR 230/19 · 28.10.2020
„Der Vermieter ist berechtigt, sich nach Beendigung des Mietverhältnisses aus einer gewährten Barkaution durch Aufrechnung mit streitigen Forderungen aus dem Mietverhältnis zu befriedigen."
✓ im Corpus, im Volltext
BGH VIII ZR 141/17 · 24.07.2019
„Der Vermieter hat sich nach Ende des Mietverhältnisses innerhalb angemessener Frist zu erklären, ob und welche Ansprüche er erhebt; mit dieser Erklärung ist die Mietsicherheit abgerechnet."
✓ im Corpus, im Volltext
BGH VIII ZR 298/20 · 09.08.2022
„Der Kautionsrückzahlungsanspruch folgt aus der Sicherungsabrede und ist kein Anspruch aus dem Festhalten des Vermieters an der Durchführung von Schönheitsreparaturen."
✓ im Corpus, im Volltext
BGH VIII ZR 245/22 · 08.04.2025
„Von einem Aushandeln im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB kann bei der bloß formalen Auswahl aus mehreren vorformulierten Alternativen nicht gesprochen werden — der Verwender muss den gesetzesfremden Kerngehalt ernsthaft zur Disposition stellen."
✓ im Corpus, im Volltext
BGH VIII ZR 92/17 · 21.08.2018
„War ein Vermieter zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses rechtlich nicht zur Verzinsung der Kaution verpflichtet, ist ein formularmäßiger Ausschluss der Verzinsung für diese Altfälle nicht zu beanstanden."
✓ im Corpus, im Volltext
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Häufige Fragen

Vier Fragen, die nach dem Auszug kommen.

Kurz beantwortet, jede auf einer Norm oder einer Entscheidung, die weiter oben belegt ist.

Wie lange darf der Vermieter die Kaution behalten?
Eine gesetzliche Frist gibt es nicht. Er hat sich innerhalb angemessener Zeit zu erklären, ob und welche Ansprüche er erhebt — mit dieser Erklärung ist abgerechnet (BGH VIII ZR 141/17). In der Praxis liegen drei bis sechs Monate im Rahmen; pauschales Schweigen trägt keinen Einbehalt.
Kann mit verjährten Ansprüchen aufgerechnet werden?
Ja. Nach § 215 BGB bleiben die kurz verjährten Ansprüche des § 548 BGB aufrechenbar, wenn sie in unverjährter Zeit aufrechenbar gegenüberstanden. Es scheitert auch nicht daran, dass der Vermieter die Ersetzungsbefugnis nach § 249 Abs. 2 BGB erst später ausgeübt hat (BGH VIII ZR 184/23).
Darf er mit einer streitigen Forderung aufrechnen?
Ja. Nach Beendigung des Mietverhältnisses darf sich der Vermieter aus der Barkaution auch mit streitigen Forderungen aus dem Mietverhältnis befriedigen (BGH VIII ZR 230/19). Der Streit wird dann über die Rückforderung geführt, nicht über die Aufrechnung.
Muss die Kaution verzinst werden?
Ja, § 551 Abs. 3 BGB: getrennt vom Vermögen des Vermieters, zu marktüblichem Zins, Erträge stehen dem Mieter zu. Sie fehlen in der Abrechnung regelmäßig. Nur bei sehr alten Verträgen kann ein damals wirksam vereinbarter Ausschluss greifen (BGH VIII ZR 92/17).
Verwandte Fallarten

Was über den Einbehalt entscheidet.

Die Kaution ist der Schlusspunkt — und fast jeder Einbehalt hat seinen Ursprung in einer anderen Fallart.

UP
Übergabeprotokoll-Prüfung
Das Protokoll bestimmt, welche Schäden überhaupt geltend gemacht werden können.
Fallart ansehen
VP
Mietvertrags-Prüfung
Der Einbehalt für Schönheitsreparaturen steht und fällt mit der Klausel.
Fallart ansehen
NK
Nebenkosten-Rückforderung
Die offene Nachzahlung wird gegen die Kaution verrechnet.
Fallart ansehen

Alle siebzehn Fallarten laufen auf derselben Akte, demselben Corpus und derselben Freigabe durch Sie. Übersicht aller Fallarten

97
Entscheidungen zu den Normen, auf denen diese Fallart steht
57
davon vom Bundesgerichtshof
40 von Regionalgerichten
10.06.26
Datum der jüngsten Entscheidung
im Corpus zu diesen Normen
0
erfundene Aktenzeichen
Mila zitiert nur aus dem Corpus

Ein generisches Sprachmodell erfindet Aktenzeichen, die plausibel klingen und nicht existieren. Mila kann das nicht: Was nicht im geprüften Corpus steht, wird nicht zitiert — die Prüfung läuft vor dem Rendern, nicht danach. Corpus ansehen

Die Kaution ist das letzte Gespräch, das ein Mandant mit Ihnen führt.

Es ist auch das, an das er sich erinnert. Zweitausend Euro zurück sind ein besserer Abschluss als ein Schulterzucken. Sechzehn weitere Fallarten laufen auf derselben Akte.

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