BGHVIII ZR 71/08

für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Hannover vom 25. Januar 2008 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verh andlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsve rfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Tatbestand: Der Beklagte hatte von März 2000 bi s Mai 2006 vom Kläger eine Zweizimmerwohnung in H. gemietet. Zu den Schönheitsreparaturen enthält § 16 des vom Kläger verwendeten Formularmietvertrages vom 12. Februar 2000 folgende Bestimmung:

"1. Schönheitsreparaturen, nämlich das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen, Heizkörper, Versorgungsleitungen sowie sämtliche anderen Anstriche innerhalb der Wohnung einschließlich derjenigen an Einbaumöbeln, hat der Mieter während der laufenden Mietzeit fachgerecht dem Zwecke und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig auszuführen, und zwar während der Mietzeit mindestens in folgenden Zeitabständen:

In Wohnküchen spätestens alle 2 Jahre; in Koch- und Essküchen oder Kochnischen spätestens alle 3 Jahre; in Bädern und Räumen mit Duschanlagen spätestens alle 3 Jahre; in Wohn- und Schlafräumen spätestens alle 5 Jahre; in Fluren, Dielen und Toiletten spätestens alle 5 Jahre; in sonstigen Nebenräumen, auch Kellerräumen, Bodenkammern spätestens alle 7 Jahre.

Die Innenseiten der Außenfenster und Außentüren sind alle 4 Jahre fachgerecht zu streichen und zu lackieren. Soweit der Zustand des Mietobjekts es erfordert, sind die Schönheitsreparaturen schon vorher auszuführen [im Folgenden: Klausel 1].

2. Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Räume unabhängig von der Dauer in dem Zustand zurückzugeben, der einer ordnungsgemäßen Instandsetzung im Sinne des Absatzes 1 entspricht.

Der Vermieter ist berechtigt, mit Rücksicht auf die Neuvermietung der Wohnung anstelle der nach Absatz 1 zu erbringenden Leistung eine Ablösungssumme zu verlangen, die den voraussichtlichen Kosten der Instandsetzung entspricht. Die Höhe dieser Kosten ist durch Kostenvoranschlag eines Malermeisters nachzuweisen [im Folgenden: Klausel 2]."

In § 30 Abs. 1 bestimmt der Formul armietvertrag außerdem, dass durch etwaige Ungültigkeit einer oder mehrerer Bestimm ungen dieses Vertrages die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt werde.

Anlässlich der Wohnungsübergabe unte rzeichneten die Parteien am 6. März 2000 ein maschinenschriftlich gefertigtes Übergabeprot okoll, das unter Ziff. 6 folgende Regelung enthält:

"Herr U. [= Beklagter] übernimmt vom Vormieter M. die Wohnung im renovierten Zustand. Er verpflichtet sich dem Vermieter gegenüber, die Wohnung ebenfalls im renovierten Zustand zu übergeben." Der Kläger hat vom Beklagten, der mit Schreiben vom 24. Mai 2006 eine Durchführung von Schönheitsreparaturen abgelehnt hat, den Ersatz der Kosten für die nach seiner Behauptung erforderlichen Renovierungsarbeiten in Höhe von insgesamt 1.232,61 € sowie für die Beseitigung von Parkettschäden in Hö- he von 812 € beansprucht und hiergegen di e vom Beklagten geleistete Mietsicherheit von 758,32 € verrechnet. Der Be klagte hat widerklagend die Rückzahlung der Mietsicherheit in voller Höhe verlangt.

Das Amtsgericht hat die Klage ledig lich hinsichtlich der Parkettschäden mit einem Betrag von 350 € als begründ et angesehen und den Kläger unter Verrechnung dieses Anspruchs mit der Mietsicherheit auf die Widerklage zur Zahlung von 408,32 € nebst Zinsen verurt eilt sowie die we itergehende Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat di e Berufung des Klägers zurückgewiesen. Hiergegen wendet sich der Kläger mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision, mit der er nur noch seinen Schadensersatzanspruch wegen der unterbliebenen Wohnungsrenov ierung weiterverfolgt, soweit dieser nicht durch Verrechnung mit dem restlichen An spruch des Beklagten auf Rückzahlung der Mietsicherheit er loschen ist, und sich gegen seine auf die Widerklage hin erfolgte Verurteilung wendet.

Entscheidungsgründe: 6 Die Revision hat Erfolg. I. 7 Das Berufungsgericht hat, soweit hier von Interesse, ausgeführt: 8 Die in den Klauseln 1 und 2 des Fo rmularmietvertrages getroffenen Regelungen zu den Schönheitsr eparaturen seien wegen ihres Summierungseffekts unwirksam. Das Übermaß der über bürdeten Pflichten ergebe sich daraus, dass zu den auf den Mieter abgewälzten laufenden Instandhaltungspflichten mit der Endrenovierungsklausel noch die Pf licht treten soll, den nachvertraglichen Renovierungsaufwand zu tragen. Insowe it könne sich der Kläger wegen des Transparenzgebots auch nicht zu seinen Gunsten darauf berufen, dass die Klausel 1 unwirksam sei. Durch die im Wohnungsübergabeprotokoll getroffene Regelung seien die genannten beiden Klauseln weder im Sinne einer konkretisierenden Vereinbarung ersetzt noch nac h § 141 BGB bestätigt worden, weil der Beklagte, der bis An fang 2006 keine Kenntnis vo n der Unwirksamkeit der beiden Klauseln gehabt habe, dem Wohnungsübergabeprotokoll eine solche Bedeutung ersichtlich nicht beigemessen habe. Ersetzt worden sei durch die Individualvereinbarung des Wohnungsüber gabeprotokolls lediglich die Klausel 2. Dagegen habe die Klausel 1 – wenn au ch unwirksam, weil sie den Mieter aufgrund ihrer starren Fristenregelun g unangemessen benachteilige – neben der Individualvereinbarung fortbe standen. Die im Wohnungsübergabeprotokoll geregelte Endrenovierungspflic ht werde als Individualvereinbarung zwar nicht von § 307 BGB erfasst und sei als solche rechtlich nicht zu beanstanden. Ebenso wenig sei sie dergestalt von der Klausel 1 abhängig, dass deren Unwirksamkeit zwangsläufig die Unwirksamkeit der im Übergabeprotokoll geregelten Endrenovierungspflicht zur Folge habe. Jedoch ließen sich – anders als inhaltlich selbständige, nur in einem äußeren sprachlichen Zusammenhang stehende Regelungen – die Bestimmungen zu r Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung auch unter Berücksichtigung der salvatorischen Klausel des Mietvertrages wegen ihrer inneren Zusammengehörigkeit nicht in einen zulä ssigen und einen unzulässigen Teil aufteilen. Dadurch ergebe sich jedenfalls aus der Sicht des Mieters ein Summierungseffekt. Dieser benachteilige den Mieter wegen der unbedingten Verpflichtung zur Renovierung auch ohne bestehenden Renovierungsbedarf unangemessen und führe zu einer Unwirksamkeit der zur Überwälzung von Schönheitsreparaturen getroffenen Regelungen insgesamt. II. Diese Beurteilung hält einer revi sionsrechtlichen Ü berprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgeri cht gegebenen Begründung kann ein Anspruch des Klägers gegen den Beklagten auf Schadensersatz statt der Leistung gemäß § 280 Abs. 1 und 3, § 281 BGB w egen unterlassener Schönheitsreparaturen nicht verneint werden. Anders al s das Berufungsgericht gemeint hat, ist die dem Beklagten im Protokoll der Wohnungsübergabe auferlegte Endrenovierungspflicht rechtlich nicht zu beanst anden, wenn dies – wie für das Revisionsverfahren zu unterstellen ist – auf einer individuellen Vereinbarung der Parteien beruht.

1. Allerdings geht das Berufungsger icht zutreffend davon aus, dass der Anspruch nicht auf die in Klausel 2 vorgesehene Endrenov ierungspflicht des Mieters gestützt werden kann. Diese Klausel, die zudem nach der von der Revision nicht beanstandeten Sichtweise des Berufungsgerichts durch die in Ziff. 6 des Übergabeprotokolls getroffene Individualvereinbarung ersetzt worden ist, ist nach der Rechtsprechung des Senats als starre, vom Abnutzungszustand der

Wohnung losgelöste Endrenovierungsklaus el gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (BGH, Senatsurteil vom 12. September 2007 – VIII ZR 316/06, NJW 2007, 3776, Tz. 13 m.w.N.). Dasselbe gilt fü r die in Klausel 1 durch einen starren Fristenplan gekennzeich nete Überwälzung der Pflicht zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter (Senatsurteil vom 5. April 2006 – VIII ZR 106/05, NJW 2006, 2113, Tz. 12 ff. m.w.N.). Auch diese rechtliche Bewertung greift die Revision nicht an. 2. Zu Recht rügt die Revision j edoch, dass das Berufungsgericht auch die Endrenovierungsabrede des Übergabeprot okolls, die für sich allein schon den aus der verweigerten Endrenovie rung abgeleiteten Schadensersatzanspruch tragen würde, als unwirksam angesehen hat.

a) Dabei hat das Berufungsgericht im Ausgangspunkt zutreffend angenommen, dass eine solche, von ihm als Individualvereinbarung gewertete Abrede nicht der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB unterliegt und auch nicht dergestalt von der Klausel 1 abhängig ist, dass die Unwirksamkeit dieser Klausel zwangsläufig auf die Endrenovierungs abrede des Übergabeprotokolls durchschlägt. Jedenfalls als Gegenstand einer isolierten Individualvereinbarung bestehen gegen die Wirksamkeit einer solc hen Abrede keine durchgreifenden rechtlichen Bedenken, auch wenn danac h die Endrenovierungspflicht unabhängig vom aktuellen Erhaltungszustand der Wohnung eingreifen soll (Senatsurteil vom 5. April 2006 – VIII ZR 163/05, NJW 2006, 2116, Tz. 17, 20).

b) Entgegen der Auffassung des Beru fungsgerichts folgt eine Unwirksamkeit der getroffenen Endrenovier ungsabrede auch nicht daraus, dass der Mieter durch ihr Zusammentreffen mit der Klausel 1 und einen dadurch eintretenden Summierungseffekt unangemessen belastet werde. Dieser Summierungseffekt ist ein besonderes Wertung skriterium zur Beurteilung einer von

§ 307 BGB erfassten unangemessenen B enachteiligung des Klauselgegners durch eine Formularklausel. Von der Fest stellung eines derarti gen Effekts wird deshalb auch nur die Formularklausel betroffen, während di e Individualvereinbarung, die den in den §§ 305 ff. BGB für Allgemeine Geschäftsbedingungen aufgestellten Regeln nicht unterliegt, gr undsätzlich wirksam bl eibt (Senatsurteil vom 5. April 2006 – VIII ZR 163/05, aaO; Beyer, NJW 2008, 2065, 2069). Der Senat hat es zwar für denkbar gehalten, dass in einem derartigen Fall die beiden Klauseln wegen ihres sachlichen Zusammenhangs ein einheitliches Rechtsgeschäft im Sinne des § 1 39 BGB darstellen, das bei Nichtigkeit eines Teils im Zweifel insgesamt nichtig ist (Senatsurteil vom 5. April 2006 – VIII ZR 163/05, aaO, Tz. 20). Dem hat aber eine Sachverhaltsgestaltung zugrunde gelegen, bei der die Formular bedingung und die individuelle Abrede gleichzeitig vereinbart worden sind. Hier ist die Endrenovierungspflicht dagegen in individueller Form nachträglich verei nbart und auf diese Weis e in einen Mietvertrag eingefügt worden, dessen beide Fo rmularklauseln über eine laufende und eine Endrenovierungspflicht des Mieters gemäß § 307 BGB nie wirksam geworden waren, ohne dass dies nach § 306 Abs. 1 BGB den Bestand des Mietvertrages im Übrigen berührt hat. Durch die im Protokoll der Wohnungs- übergabe vereinbarte Endrenovierungspflic ht haben die Parteien dem bestehenden Mietvertrag also nur später noch eine weitere Abrede hinzugefügt, ohne den sonstigen Bestand an Rechten und Pflichten zu verändern.

III. Mit der gegebenen Begründung kann das Berufungsurteil daher keinen Bestand haben und ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungs gericht – von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig – sich bislang nicht mit der Behauptung des Beklagten

auseinander gesetzt hat, bei dem W ohnungsübergabeprotokoll handele es sich um einen Protokollvordruck, der vom Kl äger nach Art Allgemeiner Geschäftsbedingungen immer wieder verwendet werde. Außerdem hat das Berufungsgericht zur Höhe des behaupteten Schadens bislang keine Fest stellungen getroffen. Die Sache ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). Ball Wiechers Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Hannover, Entscheidung vom 09.05.2007 - 552 C 15466/06 - LG Hannover, Entscheidung vom 25.01.2008 - 4 S 43/07 -