Zur Startseite von BAYERN.RECHT Zur Trefferliste der letzten Suche Suche zurücksetzen Suche ausführen Navigation Inhalt LG München I, Endurteil v. 05.02.2025 – 14 S 9406/23 Download Drucken Titel: Kündigung einer Wohnung Normenkette: BGB § 305, § 546, § 307, § 242, § 164 Leitsätze: 1. Eine Vorfälligkeitsklausel ist unwirksam, wenn zudem eine Aufrechnungsbeschränkung für eine Mietzahlung vorliegt, die sich wegen eines Mangels gemindert hat. (Rn. 21 – 24) (redaktioneller Leitsatz) 2. Der zeitnahe Ausgleich eines Betriebskostenrückstandes nach der Kündigung lässt den Kündigungsgrund nicht entfallen. (Rn. 57 – 60) (redaktioneller Leitsatz) 3. Eine Mängelanzeige beim Hausverwalter der WEG ist dem Vermieter nicht zuzurechnen, dieser ist auch weder Empfangsvertreter noch Empfangsbote. (Rn. 70 – 75) (redaktioneller Leitsatz) 4. Nach Beendigung des Mietverhältnisses mindert sich die Nutzungsentschädigung nicht, wenn ein Mangel erst während der Zeit der Vorenthaltung auftritt. (Rn. 90 – 98) (redaktioneller Leitsatz) Schlagworte: Mietvertrag, Kündigung, Zahlung, Schonfrist, WEG-Verwalter, Empfangsvertreter, Bote, Vorfälligkeitsklausel, AGB-Kontrolle Vorinstanz: AG München, Urteil vom 30.06.2023 – 411 C 17179/22 Fundstellen: ZMR 2025, 321 LSK 2025, 7298   Tenor 1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts München vom 30.06.2023, Az. 411 C 17179/22, wird zurückgewiesen. 2. Die Widerklage wird auch unter Ziffer VIII (zweitinstanzlich erweiterter Widerklageantrag) abgewiesen. 3. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. 4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils vollstreckbaren Betrags vorläufig vollstreckbar. 5. Der Beklagten wird eine Räumungsfrist bis 30.04.2025 gewährt. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 23.923,56 € festgesetzt. Entscheidungsgründe I. 1 Der Kläger begehrt von der Beklagten Räumung und Herausgabe der im 1. und 2. Obergeschoss des Anwesens … M. , gelegenen Maisonette-Wohnung mit der internen Nr. 47, bestehend aus 1 Flur (1. OG), 1 Bad (1. OG), 1 Schlafzimmer (1. OG), 1 Balkon (1. OG), 1 Küche (2. OG), 1 Wohn- und Esszimmer (2. OG) und 1 Terrasse (2. OG) nebst dem Kraftfahrzeugstellplatz in der Tiefgarage mit der internen Stellplatz-Nr. ... sowie dem Kellerraum mit der internen Nr. . ... . Ferner verlangt er von der Beklagten Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten. 2 Die Beklagte wiederum macht im Wege der Widerklage Rückzahlung überzahlter Mieten, Aufwendungsersatz und Verdienstausfall geltend. 3 Die Beklagte und ihr mittlerweile verstorbener Lebensgefährte mieteten mit schriftlichem Vertrag vom 23.02.1998 vom Kläger die streitgegenständliche Wohnung an. § 5 Ziff. 1 des Mietvertrags beinhaltet eine Vorfälligkeitsklausel mit dem Wortlaut: „Die Miete, die Vorauszahlungen sowie etwaige Zuschläge (s. § 3) sind monatlich im voraus, spätestens am 3. Werktag des Monats kostenfrei an den Vermieter auf das Konto […] zu überweisen.“ § 9 des Mietvertrags lautet wie folgt: „§ 9 Aufrechnung und Zurückbehaltung 1. Der Mieter kann gegen Mietzinsforderungen mit Schadensersatzforderungen nach § 538 BGB nur aufrechnen oder diesbezüglich ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit des Mietzinses schriftlich angezeigt hat. 2. Mit sonstigen Gegenforderungen kann der Mieter nur aufrechnen, soweit sie unbestritten oder rechtskräftig festgestellt sind. Unbeschadet von Ziff. 1 stehen dem Mieter weitere Zurückbehaltungsrechte nur wegen Gegenforderungen zu, die auf dem Mietverhältnis beruhen.“ 4 Mit Schreiben vom 23.06.2021 kündigte der Kläger das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich zum 31.03.2022 wegen eines Mietrückstandes von 2 vollen Monatsmieten in Höhe von je 787,39 € für Mai und Juni 2021 (insgesamt also 1.574,78 €) sowie wegen eines „Rückstand[s] auf Betriebs- und Nebenkosten in Höhe von derzeit 3.516,51 €“; die Kündigung wurde am selben Tag zugestellt. 5 Ergänzend wird auf den ausführlichen Tatbestand des erstgerichtlichen Urteils Bezug genommen. 6 Mit Endurteil vom 30.06.2023 hat das Amtsgericht München der Klage auf Räumung und Herausgabe unter Klageabweisung im Übrigen stattgegeben. Das Erstgericht hat dabei die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs mit 2 Monatsmieten als wirksam erachtet; auf den Kündigungsgrund des Rückstands mit den Betriebskostennachforderungen der Jahre 2016 mit 2019 ist das Erstgericht nicht eingegangen. Auf die Widerklage ist der Kläger zur Zahlung von 211,68 € nebst Zinsen unter Abweisung der Widerklage im Übrigen verurteilt worden. Die Kosten des Rechtsstreits sind vollumfänglich der Beklagten auferlegt worden. Ihr ist eine Räumungsfrist bis 30.09.2023 gewährt worden. 7 Hiergegen wendet sich die Beklagte mit ihrer mit Schriftsatz vom 28.07.2023 eingelegten und mit Schriftsatz vom 12.10.2023 begründeten Berufung. 8 Die Berufung ist im Wesentlichen der Auffassung, dass das Erstgericht der Klage zu Unrecht stattgegeben habe. Denn die ausgesprochenen Kündigungen seien unwirksam. In Bezug auf die ordentliche Kündigung wegen rückständiger Betriebskostennachforderungen sei die Rechtzeitigkeit des Zugangs der Abrechnungen 2016, 2017 und 2019 innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 S. 1 BGB zu bestreiten. Die Abrechnung 2017 sei überdies unvollständig gewesen. Für 2018 sei überhaupt nicht abgerechnet worden. 9 Dagegen hätte der Widerklage stattgegeben werden müssen, zumal die Miete aufgrund mehrerer Mängel gemindert gewesen sei. 10 Mit Schriftsatz vom 18.06.2024 hat die Beklagte die Widerklage unter Ziffer VIIII unter Berufung auf einen Rückzahlungsanspruch wegen geminderter Miete von 548,80 € um 8.780,80 € auf Zahlung von 9.329,60 € erweitert. Der Kläger hat dem insoweit geänderten Widerklageantrag nicht zugestimmt. Im Übrigen entsprechen die Widerklageanträge den bereits erstinstanzlich gestellten Anträgen der Beklagtenpartei. 11 Die Beklagte beantragt in zweiter Instanz zuletzt zu erkennen: I. Das Urteil des Amtsgerichts München vom 30.06.2023 zum Az. 411 C 17179/22 wird aufgehoben, soweit es in Ziffer 1 des Tenors der Klage stattgibt und soweit es in Ziffer 4. des Tenors die Widerklage im Übrigen abweist. II. Die Klage wird vollumfänglich abgewiesen. III. Der Kläger und Widerbeklagte wird verurteilt, an die Beklagte und Widerklägerin 686,00 € zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit. IV. Der Kläger und Widerbeklagte wird verurteilt, an die Beklagte und Widerklägerin 274,40 € zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit. V. Der Kläger und Widerbeklagte wird verurteilt, an die Beklagte und Widerklägerin 514,40 € zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit. VI. Der Kläger und Widerbeklagte wird verurteilt, an die Beklagte und Widerklägerin 823,20 € zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit. VII. Der Kläger und Widerbeklagte wird verurteilt, an die Beklagte und Widerklägerin 274,40 € zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit. VIII. Der Kläger und Widerbeklagte wird verurteilt, an die Beklagte und Widerklägerin 9.329,60 € zu bezahlen. IX. Der Kläger und Widerbeklagte wird verurteilt, an die Beklagte und Widerklägerin 500,00 € zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit. X. Der Kläger und Widerbeklagte wird verurteilt, an die Beklagte und Widerklägerin 3.000,00 € zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit. 12 Der Kläger beantragt demgegenüber: I. Die Berufung wird zurückgewiesen. II. Der erweiterte Antrag der Beklagten und Berufungsklägerin [zu] Ziffer VIII. wird zurückgewiesen. 13 Der Kläger ist im Wesentlichen der Auffassung, dass das Mietverhältnis durch seine wirksamen Kündigungen beendet worden sei. Sofern sich nicht bereits die Zahlungsverzugskündigung betreffend die Monatsmieten Mai und Juni als wirksam erweisen sollte, sei jedenfalls die wegen Nichtzahlung der Betriebskostennachforderungen ausgesprochene Kündigung als wirksam zu erachten. Sämtliche Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2016 bis einschließlich 2019 seien der Beklagten vollständig und rechtzeitig zugegangen. Der diesbezügliche Gesamtrückstand von 3.516,51 € rechtfertige ohne Weiteres eine ordentliche Kündigung. 14 Die Widerklage sei bezüglich der zweitinstanzlichen Erweiterung unzulässig, jedenfalls aber unbegründet. Die bereits vor dem Erstgericht geltend gemachten Widerklageanträge seien unbegründet. Der Berufung könne daher insgesamt kein Erfolg beschieden sein. 15 Die Kammer hat Beweis erhoben durch Einvernahme der Zeugen F., B., P., H. und Sch. in der mündlichen Verhandlung vom 06.11.2024. Beide Parteien sind überdies wiederholt formlos angehört worden. 16 Ergänzend wird Bezug genommen auf die in zweiter Instanz gewechselten Schriftsätze sowie die Protokolle der öffentlichen Sitzungen vom 17.01.2024, 26.06.2024 und 06.11.2024. II. 17 Der zulässigen Berufung der Beklagten gegen das Endurteil des Amtsgerichts München ist kein Erfolg beschieden. Denn das angefochtene Urteil erweist sich jedenfalls im Ergebnis als richtig. Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung nach § 546 Abs. 1 BGB. 18 Die bereits vor dem Erstgericht erhobene Widerklage ist im tenorierten Umfang zu Recht abgewiesen worden. Die Erweiterung der Widerklage in zweiter Instanz ist zwar zulässig, hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Hierzu im Einzelnen: 19 1. Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des verfahrensgegenständlichen Mietobjekts nach § 546 Abs. 1 BGB. 20 Denn jedenfalls die klägerseits wegen der rückständigen Betriebskostennachforderungen (Abrechnungszeiträume 2016-2019) ausgesprochene ordentliche Kündigung vom 23.06.2021 hat das Mietverhältnis zwischen den Parteien nach §§ 573 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1, 542 BGB wirksam zum 31.03.2022 beendet. 21 a) Zwar kann der Kläger die Kündigung nicht mit Erfolg auf Mietrückstände in Höhe von 2 Monatsmieten von je 787,39 € (insgesamt also 1.574,78 €) betreffend die Monate Mai und Juni 2021 stützen. Denn insoweit ist weder von den Parteien noch vom Amtsgericht in erster Instanz gesehen worden, dass die im Mietvertrag unter § 5 vereinbarte Vorfälligkeitsklausel einer rechtlichen Überprüfung nach §§ 305 ff. BGB nicht standhält. Da die Miete für den Monat Juni 2021 zum Zeitpunkt der Kündigung daher noch nicht fällig war, erweist sich die klägerseits ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Verzugs mit laufenden Mietzahlungen als materiell-rechtlich unwirksam. 22 Insoweit nimmt die Kammer explizit Bezug auf ihren rechtlichen Hinweis nach § 139 ZPO unter Ziffer 1 des Beschlusses vom 01.02.2024. Soweit die Klagepartei meint, diese Rechtsauffassung der Kammer sei insbesondere nicht mit der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH in Einklang zu bringen, überzeugt dies – wie bereits im vorgenannten Beschluss umfassend ausgeführt – nicht, zumal der diesbezügliche klägerseitige Verweis auf das Urteil des BGH vom 04.05.2011 – VIII ZR 191/10 unbehelflich ist. Die vorstehende Entscheidung des VIII. Zivilsenats befasst sich zwar durchaus mit einer Formularklausel, die abweichend von § 551 BGB a.F. bestimmt, dass die Miete für den jeweiligen Monat im Voraus zu zahlen sei. Der BGH hat dort jedoch deren Kombination mit einer Aufrechnungsklausel in den Blick genommen, wonach die Aufrechnung lediglich einen Monat zuvor anzukündigen sei. 23 Die Dinge liegen hier jedoch in entscheidender Weise anders, da § 9 des vorliegenden Mietvertrags keine solche Aufrechnungsbeschränkung (vorherige Ankündigung) beinhaltet, sondern eine deutlich weiter reichende Einschränkung der Aufrechnungsrechte der Mieterseite postuliert. So sieht § 9 Ziff. 1 des vorliegenden Mietvertrags eine Einschränkung der Aufrechnungsrechte des Mieters in Bezug auf „Schadensersatzforderungen nach § 538 BGB“ vor, während § 9 Ziff. 2 zusätzliche gravierende Beschränkungen der mieterseitigen Aufrechnungsrechte regelt. Unter die „sonstige[n] Gegenforderungen“ i.S. dieser Formularklausel fallen dabei nach Überzeugung der Kammer zweifelsfrei namentlich auch solche mieterseitigen Forderungen, die auf einen Rückforderungsanspruch des Mieters nach §§ 812 ff. BGB wegen überzahlter (geminderter) Miete gestützt werden. Gerade die Kombination dieser Aufrechnungsbeschränkung mit der streitgegenständlichen formularmäßigen Vorfälligkeitsklausel bringt letztere AGB des streitgegenständlichen Mietvertrags u.a. aufgrund unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 2, Abs. 1 S. 1 BGB zu Fall (vgl. u.a. Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 16. Aufl. 2024, BGB § 556b Rn. 18). 24 Soweit die Klagepartei augenscheinlich meint, dass unter die „sonstigen Gegenforderungen“ i.S.v. § 9 Ziff. 2 des Mietvertrags nur solche fallen würden, die „andere, übrige oder andersartige Forderungen als die des Mietverhältnisses“ betreffen, geht sie offenbar – zugunsten des Verwenders – davon aus, dass mietrechtliche Forderungen (abgesehen von denjenigen nach Ziff. 1) von § 9 Ziff. 2 nicht betroffen seien. Dem kann jedoch mitnichten gefolgt werden. Vielmehr ist aus der Zusammenschau von § 9 Ziff. 1 und Ziff. 2 sowie aus Ziff. 2 S. 2 zweifelsfrei zu schließen, dass unter Ziff. 2 sämtliche Gegenforderungen des Mieters fallen, die – anders als die Gegenforderungen nach Ziff. 1 – keine „Schadensersatzforderungen nach § 538 [a.F.] BGB“ betreffen. Dazu gehören eben – auch und gerade – etwaige bereicherungsrechtlichen Ansprüche des Mieters auf Rückzahlung überzahlter Miete. Die Auslegung der Klägerseite ist vor diesem Hintergrund mit dem AGB-Recht, dem insbesondere der Grundsatz der „verwenderfeindlichen“ Auslegung in Zweifelsfällen zugrunde liegt, schlichtweg nicht in Einklang zu bringen (siehe auch § 305c Abs. 2 BGB). Es hat daher bei der bereits in der mündlichen Verhandlung vom 17.01.2024 verlautbarten Rechtsauffassung der Kammer zu verbleiben, die zur Folge hat, dass die klägerseits ausgesprochene Kündigung wegen (vermeintlichen) Verzugs mit zwei aufeinanderfolgenden Monatsmieten als unwirksam zu erachten ist. 25 b) Allerdings erweist sich hier jedenfalls die ordentliche Kündigung wegen Verzugs der Beklagten mit Nebenkostennachforderungen in Höhe von insgesamt 3.516,51 € betreffend die 4 Abrechnungsjahre 2016 bis einschließlich 2019 als wirksam. 26 (1) Entgegen der Meinung der Berufung kann vorliegend zivilprozessual ohne Weiteres in 2. Instanz auf diesen Kündigungsgrund abgestellt werden; eine diesbezügliche Präklusion liegt mitnichten vor. Denn selbst wenn in dem klägerseitigen Berufen auf dieses berechtigte Interesse nach § 573 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 BGB ein neues Angriffs- und Verteidigungsmittel zu sehen wäre, müsste es von der Kammer nach § 531 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO zugelassen werden, weil dieses einen Gesichtspunkt betrifft, der vom Gericht des ersten Rechtszuges erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten worden ist. So ist das Erstgericht hier aufgrund seiner Verkennung der Unwirksamkeit der mietvertraglichen Vorfälligkeitsklausel zu Unrecht bereits von der Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung wegen Verzugs mit zwei aufeinanderfolgenden Monatsmieten (Mai und Juni 2021) ausgegangen und daher auf die Frage der Wirksamkeit der Kündigung wegen der ausstehenden Betriebskostensaldos betreffend den Zeitraum 2016 bis einschließlich 2019 in konsequenter und folgerichtiger Weise nicht mehr eingegangen. 27 Die Klagepartei kann daher ihr Räumungs- und Herausgabeverlangen in der Berufungsinstanz ohne Weiteres hilfsweise auf diesen Kündigungsgrund stützen. 28 (2) Die ordentliche Kündigung vom 23.06.2021 wegen Verzugs der Beklagten mit Nebenkostennachforderungen ist, anders als die Berufung meint, formell wirksam. 29 Da das Begründungserfordernis der Kündigung kein Selbstzweck ist, sondern auch und gerade darauf abzielt, dem Mieter den kündigungsgegenständlichen Vorwurf vor Augen zu führen, dürfen die formalen Anforderungen an eine Kündigung nach § 573 Abs. 3 S. 1 BGB (bzw. § 569 Abs. 4 BGB) nicht überspannt werden. Ist eine dem Mieter zur Last gelegte Pflichtverletzung im Kündigungsschreiben in ihren wesentlichen Zügen verständlich und nachvollziehbar dargelegt, ist die Angabe von Details, die dem Mieter ohnehin bekannt sind, entbehrlich (vgl. Endurteil der Kammer vom 16.09.2020 – 14 S 16778/19, ZMR 2021, 892). 30 Nach diesen Grundsätzen erweist sich die hier inmitten stehende ordentliche Kündigung vom 23.06.2021 durchaus noch als formell wirksam. Denn zunächst geht aus der Kündigungserklärung ausdrücklich hervor, dass die Kündigung jedenfalls auch auf Nebenkostennachforderungen gestützt wird. Ferner ist deren Gesamthöhe mit 3.516,51 € exakt und korrekt beziffert. Hinzu kommt, dass sich die Kündigung auf einen leicht bestimmbaren Abrechnungszeitraum unmittelbar vor ihrem Zugang bezieht, nämlich auf die aufeinanderfolgenden Abrechnungsjahre 2016 bis 2019 – erstellt und der Beklagten (vollständig und rechtzeitig) zugegangen in den Jahren ab 2017. Unerheblich ist daher, dass in der Kündigung nicht im Einzelnen explizit dargelegt ist, wie sich der genannte Gesamtbetrag im Einzelnen zusammensetzt, auf welche genaue Höhe sich also die einzelnen kündigungsgegenständlichen Betriebskostennachforderungen belaufen und auf welche konkreten Zeiträume sie sich jeweils beziehen. Der Beklagten hätten sich nämlich bereits durch einfache Addition der ihr nach Überzeugung der Kammer bekannten Abrechnungssaldos bezüglich der Jahre 2016 bis einschließlich 2019 ohne Weiteres der maßgebliche Zeitraum ihrer Rückstände und die einzelnen kündigungsgegenständlichen Nachforderungen erschlossen. 31 Soweit die Beklagte schon der formellen Wirksamkeit der Kündigung entgegenhalten will, dass sie die Abrechnungen gar nicht erhalten habe bzw. ihr jedenfalls nicht alle Abrechnungen rechtzeitig und vollständig zugegangen seien, erachtet die Kammer diese Einlassung nach Durchführung der Beweisaufnahme als unzutreffende, widerlegte Schutzbehauptung. 32 So ist die Kammer aufgrund der Angaben der klägerseits angebotenen und in der mündlichen Verhandlung vom 06.11.2024 einvernommenen Zeugen zu der Überzeugung gelangt, dass der Beklagten alle kündigungsgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2016, 2017, 2018 und 2019 – zumal bereits innerhalb der maßgeblichen Abrechnungsfristen und damit in jedem Falle vor Ausspruch der hier zu prüfenden Kündigung – vollständig zugegangen sind. 33 Die Kammer erachtet die diesbezüglichen Angaben der Zeugen F., B. und P. als glaubhaft. Auch an der Glaubwürdigkeit dieser Zeugen bestehen aus Sicht der Kammer keine Bedenken. 34 Dabei wird zunächst nicht verkannt, dass die Zeugen entweder – wie der Zeuge P. – in einem freundschaftlichen Verhältnis zum Kläger stehen, oder aber – wie die Zeugen F. und B. – für den Kläger tätig waren. Dies steht hier jedoch weder der Glaubwürdigkeit der einvernommenen Zeugen noch der Glaubhaftigkeit ihrer Angaben entgegen. 35 So konnte die Zeugin F. nachvollziehbar und widerspruchsfrei angeben, dass sie die kündigungsgegenständliche Betriebskostenabrechnung für 2016 am 22.12.2017 um 18:45 Uhr in den Briefkasten der Beklagten eingeworfen habe, wobei ihre Erinnerung glaubhaft durch einen berufsbedingt geführten Kalender gestützt wurde. Die entsprechende Kalendereintragung konnte überdies von der Kammer in Augenschein genommen werden; sie stimmte mit den Angaben der Zeugin überein. Ferner standen die nachvollziehbaren Ausführungen der ruhig und seriös auftretenden Zeugin in Einklang mit den Angaben des persönlich angehörten Kläger, der insbesondere bestätigte, bei dem Einwurf der betreffenden Abrechnung mit anwesend gewesen zu sein. Die Kammer schließt auch nach dem persönlichen Eindruck, den sie sich von der Zeugin machen konnte aus, dass die Zeugin mit dem Kläger falsche Angaben abgesprochen und dabei sogar Kalendereintragungen gefälscht oder nachträglich fingiert haben könnte, um einen Kündigungsgrund vorzuspiegeln. Den diesbezüglichen Unterstellungen der Berufung vermag die Kammer mitnichten zu folgen. Dabei ist auch nicht außer Acht zu lassen, dass die Zeugin nicht mehr für den Kläger im Rahmen eines „Auftragsverhältnisses“ tätig ist. Ein solches – ggf. mit einer gewissen Loyalität oder gar Abhängigkeit einhergehendes – geschäftliches und berufliches Verhältnis bestand daher jedenfalls zum Zeitpunkt der Aussage der Zeugin F. nicht mehr, was eine Absprache zwischen der Klagepartei und der glaubwürdigen Zeugin noch unwahrscheinlicher macht. 36 Gleiches gilt für die Zeugin B. betreffend den Zugang der Betriebskostenabrechnung 2017. Die Zeugin war etwa zwischen 2010 und 2020 im Büro des Klägers tätig und dabei insbesondere mit der Erstellung von Betriebskostenabrechnungen befasst. Anders als die Zeugin F. habe sich die Zeugin B. zwar keine schriftlichen Notizen bezüglich des Datums des Einwurfs gemacht. Die Zeugin konnte den Tag des Einwurfs der – vollständigen – Abrechnung aber nachvollziehbar anhand des Datums der betreffenden Betriebskostenabrechnung näher bestimmen, was die Kammer ebenfalls für glaubhaft erachtet. Zumal die Zeugin nicht mehr für den Kläger beruflich tätig ist, sieht die Kammer ebenfalls kein nachvollziehbares Motiv – oder sonstige Anhaltspunkte – für bewusst unwahre Angaben der Zeugin, namentlich auf Grundlage einer kollusiven Absprache mit dem Kläger. Vielmehr ist die Kammer davon überzeugt, dass auch diese ruhig und widerspruchsfrei aussagende Zeugin zur Wahrheit gefunden hat. 37 Was die Angaben des Zeugen P. angeht, sieht die Kammer darin ebenfalls eine glaubhafte Aussage und demzufolge den Nachweis des Zugangs der Betriebskostenabrechnungen 2018 und 2019 seitens der Beklagten. Wie in den Jahren zuvor wurde insoweit klägerseits erneut ein 4-Augen-Prinzip (Kläger und Zeuge bzw. Zeugin) bezüglich des Einwurfs der Betriebskostenabrechnung praktiziert. Der vernommene Zeuge P. konnte sich dabei zur Bestätigung des jeweiligen Zugangszeitpunkts auf selbst angefertigte Kalendereintragungen stützen, die seitens der Kammer ergänzend in Augenschein genommen wurden. Den – insoweit – berechtigten Einwand des Beklagtenvertreters, wonach der Einwurf der Betriebskostenabrechnung 2019 am 21.12.2020 wegen des damaligen Corona-Lockdowns nicht mit einem anschließenden gemeinsamen Essen des Zeugen und des Klägers habe verbunden sein können, vermochte der Zeuge nachvollziehbar aufzuklären und glaubhaft zu entkräften, indem der Zeuge angab, mit dem Kläger befreundet zu sein und daher „öfter“ mit diesem zum Essen zu gehen. Die reflektierte Korrektur dieses Einzelaspekts der Aussage des Zeugen spricht gegen einen Belastungseifer zum Nachteil der Beklagten und zugleich für die Glaubhaftigkeit des Aussageverhaltens des Zeugen P. Unerheblich ist letztlich auch, dass der Zeuge die Farbe des jeweiligen Briefumschlags nicht mehr sicher zu erinnern vermochte, zumal die Vorgänge bereits mehrere Jahre zurücklagen und daher eine exakte Erinnerung an – zumal wenig bedeutsame oder gar unbedeutende – Details realistischerweise nicht mehr erwartet werden kann. Der diesbezügliche Angriff auf die Glaubhaftigkeit der Zeugenaussage geht daher ebenfalls fehl. Trotz der fortdauernden Freundschaft des Zeugen zum Kläger hat die Kammer keinen Zweifel an der Glaubwürdigkeit des ebenfalls seriös und besonnen auftretenden Zeugen. Kleinere Unsicherheiten bezüglich des exakten Geschehensablaufs und vereinzelte Erinnerungslücken in Bezug auf nebensächliche Details stehen der Glaubhaftigkeit der Angaben des Zeugen, wie dargelegt, ebenso wenig entgegen. 38 Alle klägerischen Zeugen vermochten zudem die örtlichen Verhältnisse am bzw. im streitgegenständlichen Anwesen korrekt darzulegen, was ebenfalls maßgeblich dafür spricht, dass sie persönlich vor Ort waren, um die jeweiligen Nebenkostenabrechnungen, die sie zuvor jeweils in Augenschein genommen hatten, in den Briefkasten der Beklagten einzuwerfen. 39 Die vorstehenden Zeugenaussagen werden neben den angesprochenen, stimmigen Kalendereintragungen auch durch die Ausführungen des angehörten Klägers selbst gestützt, der glaubhaft, nachvollziehbar und ohne ersichtliche Widersprüche bestätigen konnte, bei dem Einwurf der jeweiligen Abrechnungen anwesend gewesen zu sein. Zudem seien sämtliche Abrechnungen auch postalisch übersandt worden, ohne dass es zu einem Postrückläufer gekommen sei. 40 Auf die umfangreiche fotografische Dokumentation des Einwurfs der Abrechnung 2018 (S. 5 der Anlage K 9 der Berufungsakte) wird ebenfalls Bezug genommen. 41 Die Beklagte vermochte dagegen die überaus substantiierten klägerischen Behauptungen betreffend den Zugang der Abrechnungen nicht zu widerlegen, und zwar weder durch ihre eigenen, lediglich vagen Ausführungen (die Abrechnungen hätten sich nicht bzw. nur unvollständig in einem von ihrem verstorbenen Ehemann angelegten Ordner auffinden lassen) noch durch die beklagtenseits angebotenen Zeuginnen H. und Sch. So betont die Kammer ausdrücklich, dass es sich bei den beiden Zeuginnen um Freundinnen, jedenfalls aber um Bekannte der Beklagten handelt, deren primäre Aufgabe offenbar darin bestand, sich während der behaupteten Abwesenheiten der Beklagten um deren Katzen zu kümmern. Daneben hatte die Beklagte die Zeuginnen augenscheinlich jeweils gebeten, ihren/ihre Briefkasten/Briefkästen zu leeren, wobei offenbar keine der beiden Zeuginnen einen Hinweis oder gar eine Instruktion betreffend einen voraussichtlich zu erwartenden Eingang einer Nebenkostenabrechnung erhalten hatte. Vielmehr waren beide Zeuginnen, nach ihren Angaben, vorab von der Beklagten lediglich auf einen ggf. zu erwartenden Eingang des Schreibens einer Versicherung aufmerksam gemacht worden. Es ist daher aus Sicht der Kammer insbesondere nicht nachvollziehbar und nachgerade unglaubhaft, dass die Zeuginnen noch Jahre später mit hinreichender Sicherheit haben ausschließen wollen, dass sich im Posteingang eine Betriebskostenabrechnung befunden haben könne. Dabei war auch nicht ersichtlich, warum die Zeuginnen davon ausgingen, dass sich die jeweilige Betriebskostenabrechnung in einem DIN A4-Umschlag befunden habe – was mitnichten zwingend oder allgemein bekannt ist – und überdies ohne Weiteres als Betriebskostenabrechnung erkennbar gewesen wäre, wovon naturgemäß ebenfalls nicht mit Sicherheit ausgegangen werden kann. Ferner konnte von der Kammer nicht nachvollzogen werden, warum sich die Zeuginnen angeblich an den exakten, taggenauen Zeitraum der jeweiligen Abwesenheit der Beklagten – und damit an den potentiellen Zugangszeitraum der Betriebskostenabrechnungen erinnern konnten, zumal keine der Zeuginnen diesbezügliche Aufzeichnungen angefertigt hat. Auffällig war ferner, dass beide Zeuginnen sich angeblich noch an den Namen der aus Sicht der Kammer eher wenig bekannten Versicherung der Beklagten („H.“) erinnern konnten. Gerade in der Zusammenschau all dieser Aspekte spricht daher viel dafür, dass die beiden Zeuginnen und die Beklagte im Vorfeld der mündlichen Verhandlung nicht unerhebliche Absprachen betreffend ihre Angaben vorgenommen haben könnten. Die Zeugin Sch führte zudem aus, dass nicht nur sie selbst, sondern auch ihr Mann sich um die Post gekümmert habe. Es kann daher nicht per se ausgeschlossen werden, dass die streitgegenständliche Nebenkostenabrechnung vom Ehemann der Zeugin aus dem Briefkasten genommen wurde und sich der Zugang der Abrechnung mithin der Kenntnisnahme durch die Zeugin entzog. 42 Dem Nachweis des Zugangs der Abrechnungen steht auch nicht entgegen, dass der Kläger es offenbar unterlassen hat, sich die Nachforderungen im Vorfeld des hiesigen Rechtsstreits titulieren zu lassen. So mag zwar grundsätzlich naheliegend sein, dass ein Vermieter bestrebt sein wird, einen entsprechenden namhaften Betrag rechtzeitig geltend zu machen. Einer Verallgemeinerung ist diese Betrachtung aber keinesfalls zugänglich. Vielmehr hat jeweils der konkrete Fall in den Blick genommen zu werden, zumal gerichtliche Auseinandersetzungen vermieterseits oftmals auch gemieden werden, weil der damit verbundene Aufwand oder die damit einhergehenden Risiken gescheut werden; bisweilen wird auch schlicht kein ausreichendes wirtschaftliches Interesse an der Durchsetzung entsprechender Forderungen bestehen. Vorliegend hat der Kläger in diesem Kontext auf Vorhalt der Berufung angegeben, dass er „nicht sagen“ könne, warum er zwar einen relativ hohen Aufwand bei der Zustellung der Abrechnungen betrieben haben will, die Nachforderungen dann aber über einen längeren Zeitraum gleichwohl nicht geltend machte. Dies lässt sich aus Sicht der Kammer jedoch unproblematisch damit in Einklang bringen, dass der Kläger seit Mietvertragsbeginn im Jahr 1998 auch kein Mieterhöhungsverlangen ausgesprochen hat. Es ist daher insbesondere nicht ersichtlich, dass es dem Kläger darauf angekommen wäre, mietvertragliche Ansprüche stets zeitnah – oder überhaupt – geltend zu machen. Widersprüchliches Verhalten der Klägerseite vermag daher in der Gesamtschau nicht erkannt zu werden. 43 Nach alledem ist die Kammer davon überzeugt, dass der Beklagten alle Nebenkostenabrechnungen für die Abrechnungszeiträume 2016 bis einschließlich 2019 in den Jahren 2017 bis 2020 rechtzeitig und vollständig zugegangen sind und sie daher ohne Weiteres dazu in die Lage versetzt war, den rechnerisch korrekt ermittelten und in der Kündigung vom 23.06.2021 explizit ausgewiesenen Gesamtbetrag von 3.516,51 € nachzuvollziehen. Hierfür spricht auch, dass sich die vorstehende Summe aus den Saldos der Abrechnungen des gesamten vorangegangenen Zeitraums von 4 Jahren (2016 bis einschließlich 2019), zugegangen 2017, 2018, 2019 bzw. 2020 – vor dem Zugang der streitgegenständlichen Kündigung – zusammensetzte und damit kein unterbrochener, ggf. schwerer nachzuvollziehender Abrechnungszeitraum betroffen war. Soweit die Berufung noch meint, der Gesamtsaldo sei nicht rechnerisch korrekt ermittelt oder gar unschlüssig gewesen, weil die Nachforderung betreffend das Jahr 2016 zum Kündigungszeitpunkt bereits verjährt gewesen sei, verkennt sie offenbar grundlegend, dass es sich bei der Verjährung um eine Einrede handelt, die naturgemäß nicht zum Erlöschen der betreffenden Forderung führt. Hinzu kommt, dass die Einrede zum Kündigungszeitpunkt ohnehin noch nicht geltend gemacht war und auch später niemals geltend gemacht wurde. 44 Soweit die Kündigung zudem von „Rückstand auf Betriebs- und Nebenkosten in Höhe von derzeit 3.516,51 €“ spricht und damit jedenfalls nicht explizit zum Ausdruck bringt, dass Nachforderungen aus Betriebs-/Nebenkostenabrechnungen gemeint sind, ist dies ebenfalls unschädlich, zumal Rückstände aus laufenden Nebenkostenvorauszahlungen damit ersichtlich nicht gemeint sein konnten. Denn eine solche Vorauszahlung war aus damaliger Sicht der Parteien allenfalls im Rahmen der Mieten Mai und Juni 2021 offen. Den diesbezüglichen Rückstand hatte die Klagepartei jedoch bereits zum Gegenstand der Kündigung wegen Zahlungsverzugs mit exakt diesen, bezifferten laufenden Mieten gemacht. Auch von daher konnten also aus Sicht eines verständigen Empfängers der Kündigung mit dem Gesamtbetrag von 3.516,51 € nur Nachforderungen gemeint gewesen sein. 45 Von der formellen Wirksamkeit der Kündigung konnte und musste die Kammer daher – entgegen ihrer anfänglichen diesbezüglichen – Bedenken ausgehen. 46 (3) Die entsprechende ordentliche Kündigung erweist sich auch in materieller Hinsicht als ordnungsgemäß. 47 (a) Denn nach zutreffender Auffassung umfasst § 573 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 BGB auch Mietrückstände, die aus nicht periodisch wiederkehrenden Zahlungsverpflichtungen herrühren. Dies gilt insbesondere für Nachzahlungsansprüche des Vermieters aus Betriebskostenabrechnungen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, BGB § 573 Rn. 30 m.w.Nachw.). Anders als bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB enthält § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nämlich gerade keine Beschränkung auf periodisch wiederkehrende Leistungen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O.). 48 Auf eine Titulierung der betreffenden Ansprüche kommt es dabei richtigerweise nicht entscheidend an, vielmehr kann sich die Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle ohne Weiteres auch aus anderen Einzelfallaspekten, wie z.B. der Höhe des Gesamtrückstandes im Verhältnis zur Miete, der Anzahl der offenen Betriebskostennachforderungen und der Dauer des Zahlungsverzugs ergeben. 49 Ein Rückstand aus einer Betriebskostennachforderung kann grundsätzlich schon dann für eine ordentliche Kündigung ausreichen, wenn der Zahlungsverzug der Höhe nach eine Monatsmiete übersteigt und die Forderung länger als einen Monat fällig ist (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O. Rn. 31). 50 Diesen Voraussetzungen ist hier ohne Weiteres genügt. 51 Im vorliegenden Fall ist zunächst zu berücksichtigen, dass die Höhe der insgesamt offenen Nachforderungen mit 3.516,51 € sogar die Summe vierer Monatsmieten übersteigt. Lässt man die zum Kündigungszeitpunkt bereits verjährte Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2016 unberücksichtigt, so liegt der Gesamtsaldo immer noch über der Summe von 3 Bruttomonatsmieten. 52 Auch die Dauer des Verzugs erweist sich vorliegend als erheblich, zumal die Nachforderungen zum Kündigungszeitpunkt bereits 3,5, 2,5 bzw. 1,5 bzw. immerhin noch 0,5 Jahre offen waren. Der Anspruch aus einer Betriebskostenabrechnung wird richtigerweise (erst) dann fällig, wenn dem Mieter eine ordnungsgemäß begründete und nachprüfbare Abrechnung zugegangen ist. Die Fälligkeit der – beklagtenseits inhaltlich nicht in relevanter Weise angegriffenen Abrechnungen – trat hier zum Zeitpunkt des Zugangs der jeweiligen Abrechnung bei der Beklagten ein. Soweit die Beklagte auf Anlage B 20 verweist und behauptet, die Abrechnung für das Jahr 2017 sei nicht vollständig zugegangen, geht diese Einwendung ins Leere, da die Kammer, wie bereits aufgezeigt, aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme vom rechtzeitigen und vollständigen Zugang der betreffenden Abrechnung überzeugt ist. 53 Eine Frist zur Prüfung der Abrechnung steht dem Mieter nach Ansicht des BGH nicht zu, was aus § 271 Abs. 1 BGB herzuleiten ist (BGH, Urteil vom 08.03.2006 – VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O. Rn. 31 m.w.Nachw.). Selbst wenn man eine solche Prüffrist jedoch befürworten möchte, würde sich an der Beurteilung des vorliegenden Falles nichts ändern, da die Abrechnungen der Mieterin zum Kündigungszeitpunkt bereits zwischen 0,5 und 3,5 Jahren vorlagen. Auch die – zutreffende – Bejahung eines der Mieterseite temporär zustehenden Leistungsverweigerungsrecht nach § 242 BGB, solange eine nach § 259 Abs. 1 BGB berechtigterweise begehrte Belegeinsicht nicht gewährt worden ist, ändert am hier zu entscheidenden Fall nichts, zumal mieterseits ein solches Belegeinsichtsrecht zu keiner Zeit geltend gemacht wurde. 54 Die Beklagte vermochte hier zudem, zumal nicht innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB, keine materiellen Einwände gegen die Abrechnungen ins Feld zu führen. Soweit mit guten Gründen angenommen wird, dass ein Verzug des Mieters – zumindest ausnahmsweise – ausgeschlossen sein könne, weil sich der Mieter bzgl. seiner Zahlungspflicht in einem unverschuldeten Irrtum befunden habe, kann ein solcher Fall namentlich dann vorliegen, wenn der Mieter begründete Zweifel an der Richtigkeit der Abrechnung hat. Gleiches mag gelten, wenn objektive Unklarheit darüber besteht, ob der Vermieter überhaupt zur Umlage bestimmter Betriebskosten berechtigt ist (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O. Rn. 31 m.w.Nachw.). Auch diese Ausnahmekonstellationen scheiden vorliegend aber per se aus. An einem Verzug der Beklagten bestehen auch von daher keine Zweifel. 55 Nach Überzeugung der Kammer bedurfte es aufgrund der Gesamtumstände des hier zu entscheidenden Falls (namentlich unter Berücksichtigung der Höhe der Rückstände und der Dauer des Zahlungsverzugs) vor Ausspruch der ordentlichen Kündigung weder einer Mahnung betreffend die aufgelaufenen Rückstände noch einer (qualifizierten oder einfachen) Abmahnung. Es könnte daher sogar dahinstehen, ob der Beklagten die Mahnung vom 18.02.2018 betreffend die Nebenkostenabrechnung 2016 (Anlage K 8 im Berufungsverfahren) zugegangen ist. Ein nach § 242 BGB schutzwürdiges Vertrauen darauf, dass der Kläger die Nachforderungen nicht mehr geltend machen werde und hierauf auch im Übrigen keine mietrechtlichen Konsequenzen gestützt würden, könnte vorliegend nämlich nicht angenommen werden. Insoweit würde es hier jedenfalls insbesondere an einem Umstandsmoment, das eine Verwirkung nach sich ziehen könnte, fehlen. 56 Allerdings ist hier sogar von einem Zugang dieser Mahnung auszugehen, weil ein substantiiertes Bestreiten dieses Zugangs seitens der Beklagten nicht vorliegt; hierauf kommt es jedoch im Ergebnis nicht maßgeblich an. 57 (b) Der zeitnahe Ausgleich der gesamten Rückstände nach Zugang vermag der Beklagten vorliegend ebenfalls nicht zum Vorteil zu gereichen. Denn er tangiert weder nachträglich die materielle Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung, noch kann die Beklagten der Kündigung oder dem hierauf gestützten Räumungs- und Herausgabeanspruch den Einwand unzulässiger Rechtsausübung nach § 242 BGB entgegenhalten. 58 Nach Überzeugung der Kammer (vgl. hierzu auch das Endurteil der Kammer vom 17.11.2021 – 14 S 9922/21, ZMR 2022, 215 ff.) ist die Anwendung von § 242 BGB u.a. in diesem Zusammenhang allenfalls auf absolute Ausnahmefälle zu beschränken, da es ansonsten letztlich faktisch zu einer – mangels planwidriger Regelungslücke aus- und nachdrücklich abzulehnenden – analogen Anwendung des § 569 Abs. 3 BGB auf die ordentliche Kündigung (zur Verneinung der Analogie betreffend die ordentliche Zahlungsverzugskündigung bzgl. der laufenden Miete siehe namentlich BGH NZM 2005, 334; NJW 2007, 428; NJW 2008, 508; WuM 2016, 682; WuM 2021, 744 und nunmehr auch BGH, Urteil vom 23.10.2024 – VIII ZR 106/23) kommen würde. 59 Hiervon abweichender Rechtsprechung, wonach sich das Festhalten an einer ordentlichen Kündigung wegen nicht entrichteter Betriebskostennachforderungen als treuwidrig erweisen könne, wenn der Mieter den Gesamtrückstand zeitnah nach Kündigungsausspruch beglichen habe und dieser Umstand sein Fehlverhalten „in einem milderen Licht erscheinen lässt“ (siehe namentlich LG Itzehoe, Urteil vom 01.04.2022 – 9 S 38/21, ZMR 2022, 970), ist daher grundsätzlich schon im Ausgangspunkt eine Absage zu erteilen. 60 Selbst wenn man sich der vorgenannten Auffassung – wie nicht – anschließen wollte, wäre im vorliegenden Fall jedenfalls zum Nachteil der Beklagten zu berücksichtigen, dass diese, anders als im Verfahren vor dem vorstehend genannten Instanzgericht, gerade nicht dazu in der Lage war, zumindest partiell stichhaltige Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnungen zu erheben und sie auch kein weitgehend störungsfrei verlaufenes Mietverhältnis vorzuweisen hatte, zumal ein Rückstand mit mehreren Betriebskostennachforderungen vorlag, der gleichzeitig mit einem Zahlungsverzug mit der Miete für den Monat Mai 2021 einherging. 61 (c) Auch im Übrigen liegt klägerseits kein rechtsmissbräuchliches Berufen auf die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung vor. Insoweit wird zunächst auf die zutreffenden Erwägungen des Erstgerichts Bezug genommen. Ergänzend ist auszuführen, dass die Belastungsfaktoren aus der persönlichen Sphäre der Beklagten (u.a. Tod des Lebensgefährten und Krebserkrankung der Schwester) auch deshalb nicht zur Unwirksamkeit oder Treuwidrigkeit der Kündigung führen können, weil der vorstehend umfassend dargelegte Zahlungsverzug zu diesem Zeitpunkt in kündigungsrelevanter Weise bereits – z.T. längst – eingetreten war, ein kausaler Zusammenhang daher ohnehin ausscheidet. Hinzu kommt, dass diese Ereignisse im Leben der Beklagten den jahrelangen Verzug mit umfangreichen Nebenkostennachforderungen auch im Übrigen nicht zu exkulpieren vermögen. 62 Die streitgegenständliche ordentliche Kündigung erweist sich mithin auch als materiell-rechtlich wirksam nach § 573 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 BGB. Ein Fall des § 242 BGB liegt ebenfalls nicht vor. 63 Die weitere Verteidigung der Beklagten gegen die Wirksamkeit der Kündigungen (Mietmoratorium, Aufrechnungen usw.) betrifft ersichtlich allenfalls die Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Zudem überzeugen insoweit die erstgerichtlichen Gegenargumente. 64 Der seitens des AG München angenommene Räumungs- und Herausgabeanspruch ist daher im Ergebnis durchaus zu bejahen. 65 2. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574 ff. BGB kommt bereits aus den diesbezüglich erstgerichtlich aufgezeigten Gründen nicht in Betracht. 66 Gegen die Annahme einer Härte nach § 574 Abs. 1 oder Abs. 2 BGB spricht nunmehr im Übrigen auch, dass die Beklagte in der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht im Januar 2024 offenbar grundsätzlich noch bereit gewesen wäre, einem Räumungsvergleich näher zu treten. 67 Im Übrigen lag bis zuletzt weiterhin kein – zumal kein substantiierter – Sachvortrag zu etwaigen Bemühungen der Beklagten bei der Suche nach Ersatzwohnraum oder zu einer angeblichen Verwurzelung der Beklagten im bisherigen Wohnumfeld vor; letzterer Gesichtspunkt allein würde die Annahme einer Härte nach § 574 Abs. 1 BGB ohnehin nicht tragen. 68 Selbstverständlich lässt sich auch aus dem Umstand des Erlasses einer Mieterschutzverordnung nicht pauschal schlussfolgern, dass zumutbarer Ersatzwohnung generell nicht (mehr) zu finden sei. 69 3. Auf die erstgerichtliche Verneinung des klägerischen Anspruchs auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten braucht hier nicht weiter eingegangen zu werden, da die Beklagte hierdurch freilich nicht beschwert ist und eine klägerische (Anschluss-)Berufung nicht vorliegt. 70 4. Soweit sich die Berufung gegen die erstinstanzliche Abweisung der Widerklage richtet, erweist sich das Rechtsmittel ebenfalls als unbegründet. Denn die Widerklage ist seitens des Amtsgerichts München zu Recht fast in vollem Umfang als unbegründet erachtet worden. 71 Insoweit wird zunächst vollumfänglich auf die überzeugenden Gründe des angefochtenen Urteils Bezug genommen. 72 Auch aus Sicht der Kammer vermag eine etwaige Mangelanzeige gegenüber einer Hausverwaltung betreffend eine Mietwohnung in einer WEG die Mangelanzeige gegenüber dem Vermieter selbst grundsätzlich nicht zu ersetzen. Dies gilt regelmäßig auch dann, wenn der betreffende Mieter in der Vergangenheit bei einzelnen Problemstellungen auch unmittelbar mit der betreffenden Hausverwaltung kommuniziert hat. Denn Vertragspartner des Mieters ist und bleibt allein der Vermieter. 73 Es kann auch nicht grundsätzlich davon ausgegangen werden, dass eine von einer WEG beauftragte und eingesetzte Hausverwaltung generell der Sphäre des Vermieters zugerechnet werden könne, da dies insbesondere dazu führen würde, dass etwaige Versäumnisse einer Hausverwaltung – z.B. in Form unterlassener, unvollständiger, verspäteter oder in sonstiger Weise unzureichender Weitergabe von Informationen an den Vermieter – einseitig in die Risikosphäre des Vermieters verlagert würden. Dies kann jedoch nicht angehen. 74 Im vorliegenden Fall ist überdies zu berücksichtigen, dass der Kläger – ausweislich der glaubhaften Angaben in seiner Parteianhörung vom 17.01.2024 – der Beklagten auch klar mitgeteilt hatte, dass er nicht damit einverstanden sei, wenn diese nur die Hausverwaltung über etwaige Mängel usw. in Kenntnis setze. Er wollte vielmehr ausdrücklich stets von der Beklagten selbst informiert werden. 75 Die Erklärung nach § 536c BGB ist zwar nicht form-, aber empfangsbedürftig, sodass ihre Wirksamkeit analog § 130 BGB vom Zugang beim Vermieter, bei dessen Empfangsvertreter (§ 164 Abs. 3 BGB) oder von der erfolgreichen Übermittlung durch einen Empfangsboten abhängt. Aus Sicht der Kammer ist im vorliegenden Einzelfall insbesondere nicht zu beanstanden, dass das Erstgericht augenscheinlich sowohl die Empfangsvertretereigenschaft als auch die erfolgreiche Übermittlung durch einen Empfangsboten bzw. bereits die Empfangsboteneigenschaft der konkreten Hausverwaltung (der WEG) abgelehnt hat. Vor diesem Hintergrund ist es dem Kläger auch nicht nach § 242 BGB verwehrt, sich auf eine unzureichende Mangelanzeige der Beklagten zu berufen. 76 Soweit das Erstgericht auch aus sonstigen Gründen die Annahme eines Mangels verneint hat, ist dem ebenfalls zu folgen. Die erstgerichtlich festgesetzten Minderungsquoten erweisen sich ebenfalls als gut vertretbar, insbesondere nachvollziehbar und angemessen. Die Kammer sieht daher keine Veranlassung, die diesbezügliche tatrichterliche Entscheidung anzutasten. 77 Die Ablehnung weiteren Aufwendungsersatzes sowie die Verneinung von Verdienstausfall ist aus den zutreffenden erstgerichtlichen Argumenten im Einzelfall ebenfalls nicht zu beanstanden. 78 5. Der zweitinstanzlich erweiterten Widerklage ist ebenfalls kein Erfolg beschieden. Sie ist zwar letztlich als zulässig zu erachten, erweist sich jedoch als vollumfänglich unbegründet. 79 a) Die Erweiterung der Widerklage in zweiter Instanz mit Schriftsatz vom 18.06.2024 betreffend die dortige Antragstellung zu Ziffer VIIII (Erhöhung der geltend gemachten Forderung von 548,80 € um 8.780,80 € auf 9.329,60 €) wird von der Kammer unter Zurückstellung von Bedenken noch als zulässig i.S.v. § 533 ZPO angesehen. Hierzu im Einzelnen: 80 (1) Eine Klageänderung nach § 533 liegt vor, wenn der Streitgegenstand der Klage oder der Widerklage in zweiter Instanz von demjenigen in erster Instanz abweicht. Ob eine Klageänderung vorliegt, ist dabei nach den zu § 263 ZPO entwickelten Grundsätzen zu beurteilen (BGHZ NJW 2004, 2152). Sie liegt vor, wenn entweder der Klageantrag oder der Lebenssachverhalt (Anspruchsgrund), aus dem die begehrte Rechtsfolge abgeleitet wird, ausgewechselt wird (BGH NJW 2008, 3570; BGH NJW 2011, 3653). Eine Klageänderung in diesem Sinne kann namentlich bei einer Änderung des Umfangs der Klage (Klageerweiterung) vorliegen (BeckOK ZPO/Wulf, 54. Ed. 01.09.2024, ZPO § 533 Rn. 4). 81 So verhält es sich hier. 82 (2) Eine Einwilligung des Gegners nach § 533 Nr. 1 Alt. 1 ZPO zur zweitinstanzlichen Änderung in Form der Erweiterung der Widerklage liegt zwar nicht vor, vielmehr hat die Klagepartei in der mündlichen Verhandlung vom 26.06.2024 eine solche Einwilligung explizit verweigert (Bl. 91 d.A.). 83 (3) Indes kann hier von einer Sachdienlichkeit i.S.v. § 533 Nr. 1 Alt. 1 ZPO ausgegangen werden. Denn bei der Prüfung dieser Zulässigkeitsvoraussetzung ist kein kleinlicher Maßstab anzulegen. Sie wird grundsätzlich bereits dann zu bejahen sein, wenn damit bei objektiver Betrachtung der Streit zwischen den Parteien endgültig erledigt und einem weiteren Prozess vorgebeugt wird (vgl. MüKoZPO/Rimmelspacher, 6. Aufl. 2020, ZPO § 533 Rn. 13). 84 Dies ist hier der Fall. 85 (4) Auch die weiteren Voraussetzungen nach § 533 Nr. 2 ZPO für eine zweitinstanzliche Klageänderung liegen hier letztlich vor. 86 Eine geänderte Klage kann hiernach nur auf den gem. § 529 ZPO für die Berufung „ohnehin“ zugrunde zu legenden Tatsachenstoff gestützt werden. Hierunter fallen die tatsächlichen Entscheidungsgrundlagen, die den Prozessstoff der Berufungsinstanz im Hinblick auf das ursprüngliche Berufungsbegehren bilden, einschließlich der bindenden Feststellungen des Eingangsgerichts und des vom Eingangsgericht nicht beurteilten Vorbringens (MüKoZPO/Rimmelspacher, 6. Aufl. 2020, ZPO § 533 Rn. 14). Dazu kann neues, auf den (ursprünglichen) Berufungsgegenstand bezogenes Vorbringen kommen, das nach § 531 Abs. 2 ZPO zuzulassen oder unstreitig ist (MüKoZPO/Rimmelspacher, 6. Aufl. 2020, ZPO § 533 Rn. 14). 87 Vorliegend stützt sich die erweiterte Widerklage zwar auf klägerseits bestrittenen neuen Sachvortrag in Bezug auf angebliche Mängel in einem Zeitraum, der nicht bereits Gegenstand des erstgerichtlichen Verfahrens war. 88 Allerdings ist der Berufung letztlich dahingehend zuzustimmen, dass der streitige Mangel „Sanierung des Wasserschadens in der Wohnung der Beklagten seit dem Dezember 2022 andauernd bis heute“ bereits erstinstanzlich im Rahmen der Erhebung der Widerklage mit Schriftsatz vom 17.03.2023 zum Streitgegenstand gemacht worden ist und 548,80 € für die Überzahlung der Miete im Monat Februar 2023 eingeklagt worden sind. Hierbei hatte die Beklagte namentlich bereits vorgetragen und unter Vorlage von Lichtbildern eines Thermometers Beweis dafür angeboten, dass die Temperatur innerhalb der Wohnung, insbesondere in den Wintermonaten, nicht einmal 5° C überstiegen habe. Wie sich der Widerklage vom 17.03.2023 (dort S. 11 und 12) entnehmen lässt, ist zudem bereits unter Beweis gestellter Sachvortrag zum Mangel „Sanierung der Fußbodenheizung“ erfolgt. 89 Vor diesem Hintergrund vermag sich die Kammer letztlich der Auffassung der Berufung anzuschließen und die zweitinstanzliche Widerklageerweiterung als zulässig zu erachten, wobei es dabei freilich nicht nur um die Frage der Sachdienlichkeit geht, wie die Berufung augenscheinlich meint. Denn eine Klageänderung in 2. Instanz ist eben auch nach § 533 Nr. 2 ZPO zu beurteilen. 90 b) Die erweiterte Widerklage ist jedoch in vollem Umfang unbegründet. 91 Denn ein Rückzahlungsanspruch besteht nicht, weil ein Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB, der eine Minderung der Miete nach sich zöge, nicht angenommen werden kann. 92 Soweit die Berufung insbesondere behauptet, dass die Wohnung seit Dezember 2022 in ihrer Nutzbarkeit erheblich eingeschränkt sei, weil der Kläger das streitgegenständliche Mietobjekt infolge eines Wasserschadens grundlegend sanieren lasse und hierbei u.a. den Estrich im oberen Teilbereich der Maisonette-Wohnung geöffnet und die dortigen Heizkörper habe entfernen lassen, wird übersehen, dass das Mietverhältnis durch die streitgegenständliche ordentliche Kündigung vom 23.06.2021 bereits zum 31.03.2022 beendet worden war. 93 In Ermangelung eines über den 31.03.2022 hinaus fortbestehenden Mietverhältnisses zwischen den Parteien scheidet die Annahme einer mangelbedingten Mietminderung nach §§ 535 Abs. 2, 536 Abs. 1 BGB in Bezug den vorstehenden Mangel per se aus. Auch eine Minderung der ab 01.04.2022 beklagtenseits geschuldeten Nutzungsentschädigung kommt hier nicht in Betracht. 94 Gibt der Mieter eine mangelhafte Mietsache nach Beendigung der Mietzeit nicht zurück, so ist zwar grundsätzlich auch die Höhe der Nutzungsentschädigung gemindert; dies gilt unabhängig davon, ob der Mieter während der Mietzeit von seiner Minderungsbefugnis Gebrauch gemacht hat oder nicht. 95 Anders verhält es sich hingegen, wenn der (konkrete) Mangel erstmals nach Beendigung der Mietzeit auftritt. In diesem Fall ist der Vermieter grundsätzlich nicht mehr zur Herstellung des vertragsgemäßen Gebrauchs verpflichtet. Der Mieter kann sich daher auch nicht darauf berufen, dass eine Minderung anzunehmen sei (vgl. Blank/Börstinghaus/Siegmund/Siegmund, 7. Aufl. 2023, BGB § 536 Rn. 137). 96 Tritt ein Mangel – wie hier – erst während der Zeit der Vorenthaltung auf, so mindert sich die Nutzungsentschädigung nicht (BGH NJW 1961, 916; NJW 2015, 2795; OLG Düsseldorf BeckRS 2011, 1570; KG ZMR 2013, 26; Blank/Börstinghaus/Siegmund/Börstinghaus, 7. Aufl. 2023, BGB § 546a Rn. 28; Bub/Treier MietR-HdB/Emmerich Kap. V Rn. 132). Hierfür spricht bereits eine Wortlautauslegung der §§ 535 Abs. 1, 536 BGB; denn nach der gesetzlichen Regelung in § 536 Abs. 1 BGB setzt die Minderung voraus, dass die Mietsache „während der Mietzeit“ mangelhaft wird. Diese Regelung geht Hand in Hand mit § 535 Abs. 1 BGB, wonach der Vermieter verpflichtet ist, die Mietsache „während der Mietzeit“ in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten (Blank/Börstinghaus/Siegmund/ Börstinghaus, 7. Aufl. 2023, BGB § 546a Rn. 28). Hieraus ist abzuleiten, dass die Gebrauchserhaltungspflicht grundsätzlich mit der Beendigung des Mietverhältnisses entfällt. Daher schuldet der Mieter die Nutzungsentschädigung auch dann in voller Höhe, wenn die Mietsache erst nach Beendigung des Mietverhältnisses mangelhaft wird (Blank/Börstinghaus/ Siegmund/Siegmund, 7. Aufl. 2023, BGB § 536 Rn. 137). Auf diese Weise soll u.a. auch der Druck zur Erfüllung der Rückgabepflicht verstärkt werden (BGH NJW 2015, 2795 Rn. 21). 97 Klarzustellen ist, dass es dabei freilich nicht auf irgendeinen Mangel oder einen von mehreren Mängeln der Mietsache ankommt, sondern der konkret behauptete Mangel in den Blick zu nehmen ist, der zur streitgegenständlichen Minderung geführt haben soll. 98 Da sich die erweiterte Widerklage hier explizit nur auf einen konkreten Mangel bezieht, der erst (deutlich) nach Beendigung des Mietverhältnisses erstmals aufgetreten sein soll, scheidet die Annahme eines minderungsrelevanten Mangels der Mietsache richtigerweise aus. 99 In Ermangelung einer Minderung kann daher kein Rückerstattungsanspruch der Beklagten wegen überzahlter Nutzungsentschädigung bestehen. 100 Auch die erweiterte Widerklage geht mithin vollumfänglich ins Leere. III. 101 1. Die Kostenfolge beruht auf §§ 91 Abs. 1, 97 ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 709 S. 2 ZPO. 102 2. Für die Streitwertfestsetzung ist zum einen der Jahresbetrag der Nettomiete maßgeblich. Zum anderen ist auf die Höhe der begehrten Zahlungen abzustellen. Die Diskrepanz zwischen der erst- und der zweitgerichtlichen Streitwertfestsetzung fußt auf der Erhöhung der Widerklageforderung zu Ziffer VIII. 103 3. Die Gewährung einer Räumungsfrist hat ihre Rechtsgrundlage in der Norm des § 721 Abs. 1 ZPO, die nach Überzeugung der Kammer auch dann zur Anwendung kommen kann, wenn bereits erstgerichtlich auf Räumung erkannt worden ist. 104 Gegen eine Räumungsfrist spricht vorliegend zwar insbesondere, dass das Mietverhältnis bereits durch die ordentliche Kündigung vom 23.06.2021 beendet worden ist. Andererseits ist durchaus der überaus angespannte Mietmarkt in der Landeshauptstadt München und ihrer Umgebung zu berücksichtigen. Die Mietrückstände sind zudem vollumfänglich ausgeglichen, die laufende Nutzungsentschädigung wird derzeit, zumindest unter Vorbehalt, bezahlt. Hinzu kommt die lange Dauer des Mietverhältnisses. Nach alledem erscheint es gut vertretbar, der Beklagten zumindest eine kurze weitere Räumungsfrist zu gewähren. 105 4. Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision liegen hier nicht vor. Denn es handelt sich ersichtlich um eine Einzelfallentscheidung. Die Frage der Wirksamkeit einer ordentlichen Kündigung wegen ausstehender Betriebskostennachforderungen ist überdies in Rechtsprechung und Literatur hinreichend geklärt. Gleiches gilt für die vorliegende Minderungsproblematik. Bayern.de BayernPortal Datenschutz Impressum Barrierefreiheit Hilfe Kontakt Schriftgröße      Kontrastwechsel

Seite drucken   Entscheidung als PDF runterladen Landgericht Düsseldorf, 21 S 504/05 Datum: 16.05.2007 Gericht: Landgericht Düsseldorf Spruchkörper: 21. Zivilkammer Entscheidungsart: Urteil Aktenzeichen: 21 S 504/05 ECLI: ECLI:DE:LGD:2007:0516.21S504.05.00   Tenor: 1. Die Berufung der Beklagten gegen das am 25. November 2005 verkündete Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf – Az.: 30 C 12505/02 – wird zurückgewiesen. 2. Die Kosten der Berufung trägt die Beklagte. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird nachgelassen, die gegen sie gerichtete Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. 4. Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen.   1 G r ü n d e : 2                                             I. 3 Die Klägerin begehrt von der Beklagten Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen und wegen unterlassener Mängelbeseitigungen. 4 Die Parteien waren durch Mietvertrag vom 17. Februar 1994 hinsichtlich der im 2. Obergeschoss links gelegenen Wohnung im Hause B-Straße in E verbunden. Der Mietvertrag, für dessen weitere Einzelheiten auf Bl. 186 ff. d.A. verwiesen wird, enthielt in seinen Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB) insbesondere folgende Bestimmungen: 5                                              Nr. 4 6                                   Erhaltung der Mietsache 7 … 8 (2) … 9 Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen: 10   in Küchen, Bädern und Duschen                                           alle drei Jahre, 11                        dabei sind die Innenanstriche der Fenster sowie die Anstriche 12                        der Türen, Heizkörper und Heizrohre spätestens alle vier 13                        Jahre durchzuführen, 14 in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen Toiletten              alle fünf Jahre, 15 in anderen Nebenräumen                                                     alle sieben Jahre. 16 (3) Läßt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist das Wohnungsunternehmen auf Antrag des Mieters verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen. 17 … 18                                             Ziffer 11 19                                Rückgabe der Mietsache 20 … 21 (4) Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen noch nicht fällig im Sinne von Nr. 4 Abs. 2f AVB, so hat der Mieter an das Wohnungsunternehmen einen Kostenanteil zu zahlen, da die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter bei der Berechnung der Miete berücksichtigt worden ist. Zur Berechnung des Kostenanteils werden die Kosten einer im Sinne der Nr. 4 Abs. 2 umfassenden und fachgerechten Schönheitsreparatur im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses ermittelt. 22 Der zu zahlenden Anteil entspricht in der Regel dem Verhältnis zwischen den vollen Fristen lt. Nr. 4 Abs. 2 und den seit Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bis zur Räumung abgelaufenen Zeiträumen. 23 … 24 Die Parteien streiten zum einen über den Zustand der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses per 31. Dezember 2001 und zum anderen darum, ob die Regelung in Ziffer Nr. 11 Abs. 4 i.V.m. Ziffer 4 Abs. 2 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen des Mietvertrages vom 17. Februar 1994 (AVB) wirksam ist. Die Klägerin hat insoweit von der Beklagten die Erstattung eines Betrags in Höhe von € 2.473,31 wegen nicht bzw. nicht fachgerecht durchgeführter Schönheitsreparaturen und eines Betrags in Höhe von € 2.580,26 wegen unterlassener Mängelbeseitigung verlangt. Die Klägerin hat daher vor dem Amtsgericht beantragt, die Beklagte zur Zahlung der sich aus dem Vorstehenden nebst Gerichtsvollzieherkosten ergebenden Summe von insgesamt € 5.075,81 zu verurteilen. Das Amtsgericht hat der Klage im Wesentlichen – nämlich in Höhe von  € 4.643,64 – stattgegeben. Es hat zunächst die mietvertraglichen Bestimmungen zur Überwälzung der Schönheitsreparaturen als wirksam betrachtet und den diesbezüglichen Anspruch in Höhe von € 2.473,31 zuerkannt, weil die Beklagte – soweit sie nicht schon das teilweise Unterlassen der Schönheitsreparaturen eingeräumt habe – nicht hinreichend dargetan habe, dass sie diese im Übrigen durchgeführt habe. Zudem hat das Amtsgericht den Schadensersatzanspruch in Höhe von € 2.170,33 zuerkannt, weil es auch insoweit die bestreitenden Ausführungen der Beklagten wegen der von der Klägerin überreichten Lichtbilder nicht für ausreichend erachtet hat. 25 Hiergegen wendet sich die Beklagte mit der Berufung, die sie im Wesentlichen damit begründet, es werde einerseits eine streitbefangene Vertragsklausel durch die Klägerin in unzulässiger Art und Weise verwandt; andererseits sei nicht auszuschließen, dass das Objekt über derartig gravierende Mängel verfüge, dass die Beklagte zu keinem Zeitpunkt verpflichtet gewesen sei, vertraglich geregelte Schönheits- oder sonstige Renovierungsarbeiten durchzuführen. Zudem greift die Berufung die einzelnen Schadenspositionen an. 26 Die Beklagte beantragt, 27 unter Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils vom 25. November                     2005 zur Geschäftsnummer 30 C 12505/02 die Klage abzuweisen. 28        Die Klägerin beantragt, 29        die Berufung zurückzuweisen. 30 Die Klägerin verteidigt das erstinstanzliche Urteil und wiederholt im Wesentlichen ihren bisherigen Vortrag. 31                                               II. 32 Die Berufung ist zulässig. Sie ist insbesondere form- sowie fristgerecht eingelegt und begründet worden. In der Sache hat die Berufung aber keinen Erfolg. Das Amtsgericht hat der Klage zu Recht überwiegend stattgegeben, denn die Klägerin hat einen Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung in Höhe von insgesamt € 4.643,64 aus der vertraglichen Abgeltungsklausel in Ziffer Nr. 11 Abs. 4 i.V.m. Ziffer 4 Abs. 2 Allgemeinen Vertragsbestimmungen des Mietvertrages vom 17. Februar 1994 einerseits und von Schadensersatz aus §§ 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB andererseits. 33 Die Klägerin kann zunächst von der Beklagten die Zahlung eines Betrages in Höhe von 34 € 2.473,31 wegen nicht bzw. nicht fachgerecht durchgeführter Schönheitsreparaturen verlangen. Dieser Betrag setzt sich zusammen aus dem vertraglichen Anspruch gemäß Ziffer Nr. 11 Abs. 4 (AVB) in Höhe von € 1.137,63 hinsichtlich der unstreitig unrenovierten Räume Schlafzimmer (€ 551,39), Kinderzimmer (€ 473,20), Bad (€ 82,96) und Abstellkammer (€ 30,08) und aus dem Schadensersatzanspruch nach §§ 280, 281 BGB in Höhe von € 1.335,68 bezüglich der allenfalls mangelhaft ausgeführten Schönheitsreparaturen in Wohnzimmer (€ 514,30), Küche (€ 241,98) und Diele (€ 579,40). 35 Der Anspruch hinsichtlich der unrenovierten Räume besteht dem Grund nach. Entgegen der Ansicht der Berufung ist die Regelung in Ziffer Nr. 11 Abs. 4 i.V.m. Ziffer 4 Abs. 2 Allgemeinen Vertragsbestimmungen des Mietvertrages vom 17. Februar 1994 wirksam und verstößt insbesondere nicht wegen einer unangemessenen Benachteiligung der Beklagten gegen § 9 AGBG a.F. = 307 BGB n.F. 36 Insoweit räumt selbst die Beklagte unter Berufung auf das Urteil des Bundesgerichtshofes vom 20. Oktober 2004, Az.: VIII ZR 378/03 (Bl. 79 ff. d.A.), ein, dass es sich bei der Regelung in Nr. 4 Abs. 2 AVB in Zusammenschau mit Nr. 4 Abs. 3 AVB um eine wirksame Klausel handelt. Der Bundesgerichtshof hatte in dem vorgenannten Urteil bei einer wortgleichen Vertragsbestimmung ausgeführt, es liege insbesondere kein unwirksamer starrer Fristenplan zur Durchführung von Schönheitsreparaturen vor, weil nach der Ausgestaltung des Vertrages in besonderen Ausnahmefällen eine Verlängerung und auch eine Verkürzung des Fristenplans möglich sei. Eine unangemessene Benachteiligung der Beklagten i.S.d. § 9 AGBG a.F. = § 307 BGB n.F. ergibt sich auch nicht aus der Vorschriften der Nr. 11 Abs. 4 AVB und den dort einzig in Bezug genommen geschuldeten Renovierungsintervallen der Nr. 4 Abs. 2 AVB. Dabei kann dahinstehen, ob die Regelung der Nr. 4 Abs. 3 AVB trotz der Nichterwähnung in der Nr. 11 Abs. 4 AVB bei Bezugnahme mit zu berücksichtigen ist, oder nicht, mit anderen Worten, ob sich die Bezugnahme auf einen starren oder weichen Fristenplan bezieht. 37 Zwar hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 18. Oktober 2006, Az.: VIII ZR 52/06, erkannt, dass eine Abgeltungsklausel den Mieter dann unangemessen benachteiligt, wenn sie eine starre Berechnungsgrundlage hat, die eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustandes der Wohnung nicht zulässt, da dies im Einzelfall dazu führen kann, dass der Mieter – gemessen am Abnutzungsgrad der Wohnung und der Zeitspanne bis zur Fälligkeit der Schönheitsreparaturen – eine übermäßig hohe Abgeltungsquote zu tragen hat. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes liegt es in einem solchen Fall bei einer formularmäßigen Mietvertragsklausel, die dem Mieter die Verpflichtung zu einer anteiligen Abtgeltung der Kosten von Schönheitsreparaturen auf der Grundlage einer „starren“ Fristenregelung auferlegt, nicht anders als bei einer Klausel, die den Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nach einem „starren“ Fristenplan verpflichtet. Denn auch eine „starre“ Abgeltungsregelung führt bei einem überdurchschnittlichen Erhaltungszustand der Wohnung dazu, dass der Mieter mit höheren zeitanteiligen Renovierungskosten belastet wird, als es dem tatsächlichen Abnutzungsgrad der Wohnung entspricht. Hierdurch wird dem Mieter eine übermäßige, gemäß § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unzulässige Verpflichtung zur zeitanteiligen Abgeltung zukünftiger Instandhaltungskosten auferlegt. Dies ist mit dem Grundgedanken des § 535 Abs. 1 S. 2 BGB ebenso wenig zu vereinbaren wie die Auferlegung von Renovierungspflichten nach einem feststehenden Fristenplan ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf. Diese Erwägungen sind bei der Bezugnahme auf einen starren Fristenplan entsprechend anwendbar. 38 Die Kammer hat an diese Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes anknüpfend darüber hinaus in ihren Urteilen jeweils vom 22. Februar 2007 in den Verfahren 21 S 403/01 und 21 S 241/04 angenommen, dass trotz Bezugnahme auf einen „weichen“ Fristenplan im Regelfall eine starre Abgeltungsklausel vorliegt. Die Kammer hat in der dortigen Fallkonstellation im Wesentlichen zur Begründung Nachstehendes ausgeführt: 39 „Zwar nimmt § 12 Abs. 1 des Mietvertrages – anders als in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall (Urteil vom 18. Oktober 2006, VIII ZR 52/06) – Bezug auf den in § 8 Abs. 2 des Mietvertrages enthaltenen – „weichen“ Fristenplan“. Die in der vorgenannten Regelung enthaltene Öffnungsklausel bezieht sich jedoch nicht auf die Abgeltungsklausel. Der Verweis auf den Fristenplan kann nicht dahin verstanden werden, dass auch  auf die Öffnungsklausel Bezug genommen wird. Der Wortlaut der in § 12 Abs. 1 des Mietvertrages enthaltenen Klausel stellt nur auf den bloßen Ablauf der Fristen des Plans in § 8 Abs. 2f des Mietvertrages ab, ohne die Öffnungsklausel ausdrücklich zu benennen. Der Mieter kann der Abgeltungsklausel nicht eindeutig entnehmen, dass sich die Höhe seiner Zahlungspflicht im konkreten Fall am tatsächlichen Zustand bemessen soll, vielmehr drängt sich der Schluss auf, dass der Zahlungsanspruch des Vermieters zwingend mit Ablauf der Fristen entsteht (vgl. Klinke/Lehmann-Richter, Abgeltungsklauseln und Renovierungspflicht bei Wohnraummiete, ZMR 2005, 418). Selbst wenn man davon ausgehen würde, dass auch eine andere Auslegung denkbar wäre, so geht die Mehrdeutigkeit der Regelung zu Lasten des Vermieters als Verwender der Formularklausel, § 305 c Abs. 2 BGB. Bei der Inhaltskontrolle ist die objektiv kundenfeindlichste Auslegung zu Grunde zu legen, wenn dies zur – für den Kunden im Ergebnis günstigeren – Unwirksamkeit führt (Palandt, BGB, 66. Aufl., § 305 c Rdnr. 20). Daher ist die Auslegung der Klausel als starre Abtgeltungsklausel maßgeblich mit der Folge der Unwirksamkeit.“ 40 Hieran hält die Kammer ausdrücklich fest. Dies führt im vorliegenden Fall indes nicht zur Unwirksamkeit der in Nr. 11 Abs. 4 AVB vereinbarten Abgeltungsklausel, denn diese belastet die Beklagte entgegen den Geboten von Treu und Glauben nicht unangemessen. Die vertragliche Regelung in Nr. 11 Abs. 4 AVB trägt der vom Bundesgerichtshof geforderten Berücksichtigung des Erhaltungszustandes der Wohnung im Einzelfall ausreichend Rechnung. Denn dies erfolgt im Unterschied zu den mietvertraglichen Ausgestaltungen in den vorzitierten Urteilen der Kammer nicht durch die Bezugnahme auf einen weichen Fristenplan an einer anderen Stelle des Mietvertrages, sonder die Abgeltungsklausel selbst eröffnet diese Möglichkeit. Denn in Nr. 11 Abs. 4 AVB ist geregelt, dass der zu zahlenden Anteil in der Regel dem Verhältnis zwischen den vollen Fristen lt. Nr. 4 Abs. 2 und den seit Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bis zur Räumung abgelaufenen Zeiträumen entspricht. Die Formulierung „in der Regel“ reicht hierzu gemessen an der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes für eine flexible Handhabung aus. Insoweit hat der Bundesgerichtshof Formulierungen wie „im Allgemeinen“ und „in der Regel … spätestens“ gelten lassen. Dass die Klägerin im Ermittlungsbogen zum Besichtigungsprotokoll – zudem im Ergebnis zu Recht – jeweils den maximalen Zeitraum angenommen hat, ist ihre Bewertung einer tatsächliche Frage im Einzelfall und steht daher der rechtlichen Beurteilung der Vertragsklausel als solchen nicht entgegen. 41 Der Anspruch aus Ziffer Nr. 11 Abs. 4 (AVB) ist in Höhe von € 1.137,63 begründet. Mit der Berufung werden die bezüglich der Schönheitsreparaturen getroffenen Feststellungen des Amtsgerichts, die Beklagte habe in Schlafzimmer, Bad und Kinderzimmer die Renovierungsarbeiten gänzlich unterlassen, obwohl angesichts der Dauer des Mietverhältnisses vom 01. März 1994 bis zum 31. Dezember 2001 sämtlich Renovierungsintervalle überschritten gewesen sind. Ebenso unangegriffen blieben die auf die Bezugnahme des Ermittlungsbogens zum Besichtigungsprotokoll vom 05. Januar 2002 gestützten Feststellungen des Amtsgerichts dazu, dass zu deren ordnungsgemäßen Durchführung Kosten von € 551,39 für das Schlafzimmer, von € 473,20 für das Kinderzimmer, von € 82,96 für das Bad und € 30,08 für die Abstellkammer erforderlich seien. 42 Entgegen der Ansicht der Berufung war die Beklagte der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in diesen Räumen auch nicht enthoben. Insoweit ist zwar anerkannt, dass Schönheitsreparaturen nicht fällig sind, solange sie wegen bauseitiger Schäden nicht sinnvoll ausgeübt werden können (vgl. Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage (2007), § 538 BGB Rdnr. 247). Denn es steht nach dem Gutachten der Sachverständigen M vom 21. Dezember 2004 (Bl. 59 ff. d.A.) fest, dass die Feuchtigkeitsschäden nicht bauseits bedingt waren. Die Beklagte greift zwar die dem zugrunde liegende Beweiswürdigung mit der Berufung an, jedoch ist das Berufungsgericht nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO an die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen gebunden, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine neue Feststellung gebieten. Solche konkreten Anhaltspunkte liegen hier jedoch nicht vor, denn weder steht der Inhalt des Gutachtens der Sachverständigen M im Widerspruch zu den Urteilsgründen noch hat das Amtsgericht bei seiner Beweiswürdigung gegen Denk-, Natur- oder Erfahrungssätze verstoßen. 43 Soweit die Beklagte – überdies nach §§ 411 Abs. 1, 296 ZPO verspätet – rügt, die Sachverständige habe nicht auch noch nach möglichen Ursachen für die Feuchtigkeit bei den Verrohrungen, Balkonanschlüssen und im Mauerwerk gesucht, ist ihr entgegen zu halten, dass im Zeitpunkt der Begutachtung überhaupt keine Feuchtigkeitsschäden vorgelegen haben. Dies führt nicht nur dazu, dass es der Sachverständigen – wie diese in ihrem Gutachten ausführt – an jedwedem Anhaltspunkt für eine vertiefte Nachforschung gefehlt hat, zumal es nicht Aufgabe der Sachverständigen ist, ohne konkreten Anlass die Wohnung eines zudem unbeteiligten Dritten „auf den Kopf zu stellen“. Dies lässt auch den rechtlich nicht zu beanstandenden Schluss zu, dass die Feuchtigkeitsschäden nicht bauseits bedingt waren. Wären die Feuchtigkeitsschäden bauseits bedingt, müssten diese immer noch vorliegen. Dies ist indes nicht der Fall. Ausweislich des Wohnungsübergabeprotokolls vom 17. Februar 1994 hat die Beklagte die in Rede stehende Wohnung bei ihrem Einzug in einem renovierten Zustand übernommen. Von Feuchtigkeitsschäden ist dort nicht die Rede. Die nunmehr von der Beklagten diesbezüglich vorgebrachten Erklärungsversuche mit ihrer Herkunft verfangen nicht. Auch zum Zeitpunkt der Begutachtung am 23. April 2004 – mithin mehr als drei Jahre nach dem Auszug der Beklagten – lagen keine Feuchtigkeitsschäden vor. Die Beklagte behauptet zudem weder, dass zuvor bauseitige Mängel beseitigt worden seien, noch, dass zwischenzeitlich wieder Feuchtigkeitsschäden aufgetreten seien. 44 Die Klägerin kann weiterhin von der Beklagten Schadensersatz in Höhe von € 1.335,68 wegen nicht fachgerecht durchgeführter Schönheitsreparaturen in Wohnzimmer, Küche und Diele nach §§ 280, 281 BGB verlangen. Das Amtsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass die Beklagte in diesen Räumen ihrer Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht ordnungsgemäß nachgekommen ist und die Räume so hinterlassen hat, dass zur Herstellung eines vertragsgemäßen Zustands ein diesbezüglicher finanzieller Aufwand für das Wohnzimmer von € 514,30, für die Küche von € 241,98 und für die Diele von € 579,40 erforderlich wurde. Insoweit wird auf die Ausführungen des Amtsgerichts, die sich die Kammer zu eigen macht, zur Vermeidung unnötiger Schreibarbeit verwiesen. Das Berufungsvorbringen führt nicht zu einer anderen Beurteilung, gibt jedoch noch Anlass zu nachstehenden Ausführungen. 45 Soweit die Beklagte mit der Berufung rügt, das Amtsgericht sei bei der Feststellung des diesbezüglichen Sachverhalts von falschen Tatsachen ausgegangen, weil es dabei auf die (seinerzeit offensichtlich im Original) zu den Akten gereichten Lichtbilder (damals wohl auf Bl. 105 ff. d.A. nun in schlechterer Qualität auf Bl. 90 ff. d.A.) abgestellt habe, verfängt dieser Einwand nicht. Zum einen hat die Beklagte weder die Authentizität der Lichtbilder bestritten, noch dass diese die in Rede stehende Wohnung zeigen. Die Beklagte hat lediglich – und das zudem erstmals mit der Berufung – behauptet, dass die Lichtbilder nicht den Zustand der streitgegenständlichen Wohnung bei Auszug der Beklagten sondern bei deren Einzug zeige. Diese Behauptung ist jedoch unbeachtlich, da sie erkennbar nicht den Tatsachen entspricht. 46 Der Beklagten ist zwar zuzugeben, dass die Fotos die Angabe „94 5 5“ aufweisen. Auch spricht eine gewisse Wahrscheinlichkeit dafür, dass es sich dabei um einen Datumsangabe handelt. Aber nur, weil die Angabe „94 5 5“ auf den Lichtbildern vorhanden ist, bedeutet dies nicht zwingend, dass die Lichtbilder nur am 05. Mai 1994 aufgenommen werden konnten. Denn die Datumseingabe stellt sich – jedenfalls zur damaligen Zeit – nicht automatisch ein, sondern ist über das Steuerungsmenü der Kamera einzugeben, ohne dass dies den tatsächlichen Umständen entsprechen müsste. Zudem wurde damals im Regelfall die Kamera bei einem Batteriewechsel „zurückgesetzt“. Wenn dann die Neueinstellung des Datums unterbleibt, weicht das angezeigte Datum vom tatsächlichen Datum ab. Jedenfalls ist es aus mehreren Gründen ausgeschlossen, dass diese Lichtbilder den Zustand der Wohnung beim Einzug der Beklagten zeigen. Die Lichtbilder wurden von der Klägerin zur Akte gereicht, die Beklagte hat nicht behauptet, dass sie diese Lichtbilder gefertigt habe. Der Mietbeginn war am 01. März 1994. Wenn die Fotos also am 05. Mai 1994 aufgenommen worden seien sollen, dann müsste nicht nur der Einzug der Beklagten trotz der vorherigen Unterbringung in einem Übergangswohnheim erst nach dem 05. Mai 1994 stattgefunden haben, sondern die Klägerin zudem noch Zugang zu der Wohnung gehabt haben. Überdies ist kein nachvollziehbarer Grund erkennbar, weshalb die Klägerin ein Interesse haben sollte, einen derart maroden Zustand zu Beginn des Mietverhältnisses zu dokumentieren. Zudem widerspricht es jeder Lebenserfahrung, dass die Beklagte die Wohnung in diesem Zustand nicht nur widerspruchslos übernommen haben will, sondern auch noch im Wohnungsübergabeprotokoll vom 17. Februar 1994 bescheinigte, dass diese komplett renoviert und mangelfrei gewesen sei. Zudem befinden sich auf der Lichtbilddokumentation exakt die Mängel, welche die Klägerin im vorliegen Verfahren immer behauptet hat und – mit Ausnahme der Feuchtigkeitsschäden – von der Beklagten bestritten wurden. 47 Vor diesem Hintergrund ist es rechtlich nicht zu beanstanden, dass das Amtsgericht die Beklagte als beweisbelastet für die Behauptung gesehen hat, dass der durch die von den Lichtbildern dokumentierte Zustand der Wohnung nicht der Wirklichkeit entsprach. Dies ist ihr nicht gelungen. Soweit die Beklagte auch die dem zugrunde liegende Beweiswürdigung mit der Berufung angreift, hat dies keinen Erfolg. Auch insoweit ist das Berufungsgericht nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO an die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen gebunden. Es ist rechtlich nicht zu beanstanden, dass das Amtsgericht nicht der Aussage des Zeugen T gefolgt ist, denn es hat bei seiner Beweiswürdigung nicht gegen Denk-, Natur- oder Erfahrungssätze verstoßen. Dem Amtsgericht ist zuzustimmen, dass die Aussage des Zeugen T sich in pauschalen Behauptungen erschöpft, zudem war diese hinsichtlich des Renovierungsumfangs nicht zutreffend. Soweit das Amtsgericht den klägerischen Zeugen H nicht gehört hat, ist die Beklagte dadurch nicht beschwert, zumal das Amtsgericht insoweit hinsichtlich der Schadenspositionen, die sich nicht aus den Lichtbildern ergeben, die Klage abgewiesen hat. Auch handelt es sich insoweit nicht um eine Überraschungsentscheidung, zumal das Amtsgericht ausdrücklich auf die Bedeutung der Lichtbilder für seine Rechtsfindung hingewiesen hat. 48 Die Klägerin hat zudem auch einen weitergehenden Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von € 2.170,33 wegen übervertraglichen Gebrauchs. Insoweit wird auf die Ausführungen des Amtsgerichts, die sich die Kammer zu eigen macht, zur Vermeidung unnötiger Schreibarbeit verwiesen. Das Berufungsvorbringen führt auch hier nicht zu einer anderen Beurteilung, wobei hinsichtlich der Tatsachenfeststellungen des Amtsgericht auch auf das Vorstehende Bezug genommen wird. Soweit die Berufung darüber hinaus rügt, es sei bereits nicht erkennbar wie sich der zuerkannte Anspruch von ursprünglich € 2.580,26 errechnet, ist ihr entgegen zu halten, dass sich sämtliche vom Amtsgericht vorgenommenen Abzüge sehr wohl aus dem Urteilsbegründung ergeben. Dasselbe gilt auch für die abgezogenen Positionen in der Rechnung N, wo die Positionen 4 und 8 entsprechend gestrichen worden sind. Daneben ist die Höhe des Anspruches von der Beklagten auch hinsichtlich des für Reparaturleistungen ohnehin nicht vorzunehmenden Abzuges „neu für alt“ auch mit der Berufung nicht substantiiert bestritten worden. 49 Dem Amtsgericht ist weiterhin zuzustimmen, dass es hinsichtlich der Schadensposition „Raumteiler“ keiner Beweisaufnahme bedurfte. Das Bestreiten der Beklagten, für die Verbringung dessen in den Keller verantwortlich zu sein, ist unbeachtlich. Zunächst hat die Klägerin erklärt, dass es sich dabei im einen Schrank mit Hängetisch zwischen Diele und Küche handelte, der ausweislich des Besichtigunsprotokolls bei Einzug in die Wohnung vorhanden, jedoch bei Auszug der Wohnung nicht mehr vorhanden war. Es wäre also an der Beklagten gewesen, substantiiert darzulegen, weshalb sie ihr die Entfernung des Raumteilers aus ihrem Herrschaftsbereich nicht verantwortlich gewesen seinen soll. 50 Die Kosten für die Zustellung durch den Gerichtsvollzieher sind als Rechtverfolgungskosten von der Beklagten zu tragen. 51 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711. 52 Die Revision war nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO zuzulassen, weil Vertragsmietklauseln, die den hier zu beurteilenden Regelungen entsprechen, auch über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus verwendet werden. 53 Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird festgesetzt auf € 4.643,64.   Seite drucken Entscheidung als PDF runterladen

Seite drucken   Entscheidung als PDF runterladen Landgericht Düsseldorf, 10 O 52/89 Datum: 12.09.1989 Gericht: Landgericht Düsseldorf Spruchkörper: 10. Zivilkammer Entscheidungsart: Urteil Aktenzeichen: 10 O 52/89 ECLI: ECLI:DE:LGD:1989:0912.10O52.89.00   Tenor: Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 11.243,70 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 16. November 1988 zu zahlen; im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin zu 5/6, die Beklagte zu 1/6. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 12.500,-- DM, für die Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 3.000,-- DM. Den Parteien wird gestattet, die Sicherheitsleistung auch in Form einer selbstschuldnerischen Bürgschaft einer westdeutschen Großbank oder Sparkasse zu erbringen.   1 Tatbestand 2 Die Klägerin hatte von der Beklagten vom 15.12.198o bis 31.12.1985 Räumlichkeiten angemietet. Zum o1.o1.1986 veräußerte die Beklagte das Grundstück an einen Dritten, der das Mietverhältnis mit der Klägerin fortsetzte. 3 Zur Zeit des Vertragsschlusses befand das Gebäude sich noch im Bau, die Mieträume sind in § 1 Ziffer 2 des Mietvertrages (Bl. 8-21 GA) bezeichnet als "die im Baukörper BA II im 2. OG gelegenen Flächen von ca. 1.000 qm gemäß beigefügten Grundrissplan (Anlage 1). Die Ausstattung der Räume ergibt sich aus der beiliegenden Baubeschreibung (Anlage 2)." In § 4 Ziffer 1 a des Mietvertrages wurde der monatliche Mietzins in der Zeit vom 15.12.198o bis 31.12.1981 mit 14,5o DM/qm, in der Zeit vom 01.01.1982 bis 31.12.1982 mit 15,-- DM/qm und ab dem 01.01.1982 mit 15,5o DM/qm vereinbart. In § 4 Ziffer 1 b wurde die monatliche Nebenkostenvorauszahlung auf 3,4o DM/qm festgelegt. § 1 Ziffer 3 des Vertrages enthält folgende Bestimmung: 4 "Eine etwaige Abweichung der angegebenen Nutzfläche von den tatsächlichen Verhältnissen, soweit sie 2 % nicht übersteigt, begründet weder für den Vermieter noch für den Mieter Ansprüche auf Abänderung des Mietzinses". 5 Die Nebenkostenabrechnungen wurden im Juli des auf den Abrechnungszeitraum folgenden Jahres erstellt; für die Klägerin ergab sich jeweils ein Guthaben von ca. 2.000,-- DM, das die Beklagte ihr auszahlte. 6 Aufgrund eines bei der Verlegung von neuem Teppichboden in den Räumen der Klägerin genommenen Aufmaßes wurde im Spätsommer 1988 festgestellt, dass die effektive Nutzfläche nicht 1.000 qm, sondern nur 939,55 qm beträgt, also um etwas über 6 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt. Daraufhin forderte die Klägerin die Beklagte unter Fristsetzung zum 15.11.1988 zur Zahlung von 68.003,22 DM auf. 7 Die Klägerin ist der Ansicht, dieser Betrag stehe ihr nach § 812 Abs. 1 S. 1 BGB bzw. § 538 BGB zu, denn sie habe während der gesamten Mietzeit sowohl zu viel Miete als auch zu hohe Nebenkosten gezahlt. 8 Die Klägerin hat ursprünglich beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an sie 68.oo3,22 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 16.11.1988 zu zahlen. 9 Hinsichtlich der Rückforderung von gezahlten Nebenkosten hat die Klägerin ihre Forderung neu berechnet. Sie beantragt nunmehr, 10 die Beklagte zu verurteilen, an sie 66.1o5,69 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 16.11.1988 zu zahlen. 11 Die Beklagte beantragt, 12 die Klage abzuweisen. 13 Sie ist der Ansicht, die Angabe der Fläche von ca. l.ooo qm in dem Mietvertrag stelle nicht die Zusicherung einer Eigenschaft dar, eine Mietminderung sei nicht erfolgt, da dies nach dem Vertrag ein Abänderungsverlangen voraussetze, das unstreitig nicht erfolgte. Im Übrigen sei eine Mietminderung nach § 539 BGB wegen grober Fahrlässigkeit der Klägerin, Bereicherungsansprüche nach § 814 BGB ausgeschlossen. Etwaige Ansprüche der Klägerin seien jedenfalls verjährt und verwirkt. Zudem komme allenfalls eine Rückzahlung wegen der 980 qm unterscheitenden Fläche in Betracht, denn nach § 1 Ziffer 3 des Mietvertrages seien Abweichungen der tatsächlichen Fläche von der angegebenen Fläche in Höhe von 2 % hinzunehmen. 14 Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der wechselseitigen Schriftsätze Bezug genommen. 15 Entscheidungsgründe 16 Die Klage ist in Höhe von 11.243,70 DM nach § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alternative BGB begründet. Im 17 Übrigen stehen der Klägerin gegen die Beklagte 18 Vertragliche Schadenersatzansprüche nicht zu und 19 Sind Rückforderungsansprüche wegen ungerechtfertigter Bereicherung verjährt bzw. verwirkt. 20 1.Die Beklagte ist nach § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alternative BGB verpflichtet, der Klägerin den im Jahre 1985 zu viel gezahlten Mietzins in Höhe von 11.243,7o DM zu zahlen, denn die Beklagte hat diesen Betrag durch Leistung der Klägerin ohne Rechtsgrund erlangt. 21 2.An einem Rechtsgrund fehlt es, weil die Klägerin nach dem Mietvertrag verpflichtet war, im Jahre 1985 pro Quadratmeter einen monatlichen Mietzins in Höhe von 15,5o DM zu zahlen, sie diese Zahlungen auf der Basis von 1.ooo qm erbrachte, die Grundfläche der Mietsache aber tatsächlich nur 939,55 qm beträgt. Im Jahre 1985 zahlte die Klägerin Mietzins für 12 Monate x 6o,45 qm = 725,4o qm - also in Höhe von 725,4o qm x 15,5o DM = 11.243,7o DM -, ohne dass sie dazu nach dem Mietvertrag verpflichtet war. 22 a)Dem Rückforderungsanspruch der Klägerin steht die in § 1 Ziffer 3 des Mietvertrages getroffene Regelung nicht entgegen. Eine Auslegung dieser Regelung nach §§ 133, 157 BGB ergibt nämlich, dass hierdurch nur Ansprüche ausgeschlossen sind, die auf einer Abweichung der tatsächlichen Mietfläche von den vertraglich angenommenen 1.000 qm von höchstens 2 %, also 20 qm, beruhen; Ansprüche, die auf einer höheren Abweichung der tatsächlichen Mietfläche beruhen, bleiben unberührt. 23 Der Wortlaut der Klausel ergibt direkt keine Anhaltspunkte für einen bestimmten Regelungsgehalt bei - hier vorliegenden - Flächenabweichungen von über 2 %. Zieht man den Umkehrschluss, so ergibt sich, dass bei Abweichungen über 2 % für beide Vertragsparteien Ansprüche auf Abänderung des Mietzinses begründet sind. Aus den Formulierungen "Ansprüche auf Abänderung" und "begründet" lässt sich der Schluss ziehen, der Anspruchsteller müsse seinen Anspruch zunächst anmelden, für die Vergangenheit seien daher Forderungen ausgeschlossen. 24 Das Gericht ist der Auffassung, dass die Umformulierung der Klausel im Wege des Umkehrschlusses der Interessenlage der Parteien und insbesondere dem Sinn und Zweck der Regelung nicht gerecht wird. Die Klausel regelt den Fall, dass die tatsächliche von der angegebenen Fläche um bis zu 2 % abweicht. In diesen Fällen soll eine Angleichung des Mietzinses unterbleiben. Die Formulierungen "Ansprüche auf Abänderung" und "begründet" ist juristisch nicht zutreffend, denn streng genommen hätte formuliert werden müssen, dass wegen einer Flächenabweichung von bis zu 2 % Ansprüche ausgeschlossen sind bzw. nicht geltend gemacht werden; solche Ansprüche sind nämlich bereits per Gesetz (§ 812 BGB) entstanden. Aus dem unglücklich gewählten aber eindeutigen Wortlaut der positiven Formulierung erwächst nicht im Wege des Umkehrschlusses ein Anspruchsausschluss für in der Vergangenheit entstandene Ansprüche. 25 Gemäß §§ 133, 157 BGB ist entscheidend der objektive Erklärungswert der Klausel, wie sie die Parteien nach Treu und Glauben und nach der Verkehrsanschauung verstehen mussten. Vor dem wirtschaftlichen Hintergrund, dass die Räumlichkeiten sich bei Vertragsabschluss noch im Bau befanden und die Fläche sich nicht exakt bestimmen ließ, ist nur die Auslegung sachgerecht, wonach § 1 Ziffer 3 des Mietvertrages für geringfügige Abweichungen bis zu 2 % Auswirkungen auf die Höhe des Mietzinses ausschließt, jedoch für den Fall der darüber hinausgehenden Abweichungen keine Regelung trifft, insoweit gelten die gesetzlichen Bestimmungen. Dies entspricht der Interessenlage der Parteien, denn es sind keine Gründe ersichtlich, warum Mieter und Vermieter sich für den Fall der erheblichen Abweichung bereits entstandener Ansprüche wieder begeben wollten; die von der Beklagten vertretene andere Auslegung läuft letztlich darauf hinaus, dass Ansprüche für die Vergangenheit gänzlich ausgeschlossen sind, jedoch unklar ist, ab wann und in welcher Höhe sie nach einer Anmeldung des Anspruchsgrundes geltend gemacht werden können. Damit würde die Regelung im Ergebnis Fragen aufwerfen und Unklarheiten schaffen und damit ihrer Funktion, die Parteien zu befrieden, nicht gerecht. 26 c) Der Anspruch der Klägerin ist nicht nach § 814 BGB ausgeschlossen. Die Beklagte behauptet selbst nicht ernstlich, die Klägerin habe in Kenntnis einer fehlenden Verpflichtung einen Teil des Mietzinses bezahlt. Selbst "Kennen müssen" genügt aber zum Ausschluss des Rückforderungsrechtes nicht, selbst wenn die Unkenntnis auf grober Fahrlässigkeit beruht. Bloße Zweifel am Bestehen der Nichtschuld stehen gleichfalls der positiven Kenntnis nicht gleich; sie genügen nur dann zum Ausschluss des Rückforderungsrechts nach § 814 BGB, wenn die Leistung in der erkennbaren Absicht erfolgt ist, sie auch für den Fall der Nichtschuld zu bewirken (vgl. Palandt-Thomas, 48. Aufl. 1989, § 814 BGB Anm. 2 a). Eine solche erkennbare Absicht der Klägerin lag nicht vor. 27 Die Klägerin hat ihr Rückforderungsrecht auch nicht verwirkt, denn im Gegensatz zu der Rückforderung zu viel gezahlter Nebenkosten (vgl. unten 3-) liegen keine Umstände vor, die die Geltendmachung dieses Anspruchs als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen. Insbesondere berührt die Rückforderung des Mietzinses nicht das Verhältnis der Beklagten zu ihren anderen ehemaligen Vertragspartnern. 28 Dem Rückzahlungsanspruch hinsichtlich des von Dezember 1980 bis Dezember 1984 ohne Rechtsgrund gezahlten Mietzinses steht die von der Beklagten erhobene Einrede der Verjährung entgegen. Sie ist nach § 222 Abs. 1 BGB berechtigt, die Leistung zu verweigern. Der Anspruch der Klägerin verjährt nämlich nach §§ 197, 2o1 BGB in vier Jahren, wobei die Verjährung der im Jahre 1984 entstandenen Rückforderungsansprüche am o1.o1.1989 eintrat, die Verjährung der übrigen Ansprüche entsprechend jeweils ein Jahr früher. 29 Obgleich hinsichtlich der Verjährung von Bereicherungsansprüchen regelmäßig die 3ojährige Verjährungsfrist des § 195 BGB Anwendung findet, hält die Kammer bei der vorliegenden Konstellation die Anwendung des § 197 BGB für gerechtfertigt. Dabei können die vom Bundesgerichtshof (vgl. BGH NJW 1986, 2654) zur Verjährungsfrist für Rückerstattungsansprüche aus sittenwidrigen Ratenkreditverträgen entwickelten Gedanken entsprechende Anwendung finden, denn die Fallgestaltungen entsprechen sich. Auch der nicht durch eine vertragliche Verpflichtung gedeckte Teil des gezahlten Mietzinses ist eine rechtsgrundlose Leistung. Der Anspruch auf Rückzahlung entsteht wie bei den einzelnen Leistungen aus einem Ratenkreditvertrag mit jeder einzelnen Zahlung und wird jeweils sofort fällig. Der Anspruch ist von vornherein auf eine in regelmäßiger zeitlicher Wiederkehr zu erbringende Zahlung gerichtet; dies ist das bestimmende Merkmal eines Anspruchs auf regelmäßig wiederkehrende Leistungen im Sinne des § 197 BGB. Auch der Umstand, dass der Rückzahlungsanspruch erst durch ein Handeln des Mieters, nämlich die Zahlung des monatlichen Mietzinses entsteht, steht der Anwendung des § 197 BGB nicht entgegen. Die Kammer teilt die Auffassung des BGH, daß eine Beschränkung der kurzen Verjährung auf vertragliche Ansprüche oder auf Leistungen, die auf einem Stammrecht beruhen, mit § 197 BGB nicht zu vereinbaren ist. Vielmehr rechtfertigt die sukzessive Entstehung dieses Bereicherungsanspruchs die Anwendbarkeit des § 197 BGB schon seinem Wortlaut nach. Auch die Zweckanalyse des § 197 BGB spricht dafür, die Vorschrift auf Rückerstattungsansprüche der vorliegenden Art anzuwenden. Wie sich aus den Gesetzesmaterialien ergibt, liegt der gesetzgeberische Grund für die Schaffung des § 197 BGB darin, dass "die Ansammlung derartiger Rückstände keine Begünstigung verdient" (Mot. I, 3o5). Die Vorschrift soll verhindern, dass die Forderungen des Gläubigers sich mehr und mehr ansammeln und schließlich einen Betrag erreichen, dessen Aufbringung in einer Summe dem anderen immer schwerer fällt (vgl. BGH a.a.O.). Diese Gefahr besteht auch bei den hier in Rede stehenden Ansprüchen auf Rückzahlung eines Teils des Mietzinses. 30 Vertragliche Schadensersatzansprüche nach § 538 BGB stehen der Klägerin nicht zu. 31 Selbst wenn man die geringere Größe der Mietsache als Mangel ansieht, so war jedenfalls die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch unstreitig nicht erheblich eingeschränkt (§ 537 Abs. 1 S. 2 BGB). 32 Die Angabe der Fläche von "ca. I.ooo qm gemäß beigefügtem Grundrissplan" stellt nicht die Zusicherung einer bestimmten Größe der Mietsache gemäß §§ 537 Abs. 2 S. 2., 580 BGB dar. Die Flächenangabe hat - wie sich aus dem tatsächlichen Geschehen ergibt - keinen Bezug zur Benutzbarkeit der Mietsache, auch die Ca.-Angabe im Zusammenhang mit dem Verweis auf den Grundrissplan und der in § 1 Ziffer 3 des Mietvertrages getroffenen Regelung spricht eindeutig gegen eine Zusicherung. Es handelt sich lediglich um eine Objektbeschreibung. 33 Die Ansprüche der Klägerin auf Rückzahlung zu viel gezahlter Nebenkosten sind verwirkt. Die Klägerin hat ihre diesbezüglichen Ansprüche gegenüber der Beklagten erst mehr als zwei Jahre nach der Erteilung der letzten Nebenkostenabrechnung für das Jahr 1985, nämlich im Oktober 1988, geltend gemacht. In diesem Zeitpunkt konnte die Beklagte bereits darauf vertrauen, dass die Klägerin einen Rückforderungsanspruch nicht mehr geltend machen würde, § 242 BGB. 34 Verwirkung setzt kein Verschulden des Berechtigten voraus, auch Kenntnis des Berechtigten von seinem Recht ist nicht erforderlich. Es genügt, dass der Berechtigte bei objektiver Beurteilung Kenntnis hätte haben können (vgl. Palandt-Heinrichs § 242 Anm. 9 d, cc). Die Voraussetzungen für die Verwirkung können auch bereits zu einem Zeitpunkt vorliegen, in dem die Forderung noch nicht verjährt ist (vgl. BGH NJW 1959, 1629). 35 Aufgrund des bloßen Zeitablaufs ist die Annahme, dass für den Verpflichteten ein Vertrauenstatbestand geschaffen worden ist, grundsätzlich nicht möglich. Über den Zeitablauf hinaus müssen noch besondere Gründe vorliegen, die die Feststellung rechtfertigen, der Schuldner habe bereits darauf vertrauen können, daß der Gläubiger die Forderung nicht mehr geltend macht (vgl. BGH NJW 1984; 1685). Dieses Umstandsmoment ist hier darin begründet, dass die Klägerin auf die Abrechnung der Beklagten im Juli 1986 die Auszahlung des sich ergebenden Guthabens entgegennahm und keine weitere Überprüfung der Abrechnung bzw. der Abrechungsgrundlagen unternahm, obwohl mittlerweile die Beklagte nicht mehr Vermieterin der Mietsache war. Es ist zu berücksichtigen, dass berechtigte Einwände der Klägerin gegen die Nebenkostenabrechnungen für alle Mieter neu zu erstellen bzw. zu ergänzen, wenn sie nicht selbst Aufwendungen tragen will, die nach dem Vertrag von den Mietern zu zahlen sind. Dies ist dem Vermieter jedenfalls bei einer ihm selbst nicht bekannten falschen Wohnflächenangabe mehr als zwei Jahre nach der Veräußerung des Gebäudes nicht zumutbar. Bei objektiver Würdigung konnte die Beklagte annehmen, die Klägerin verzichte auf die Rückforderung möglicherweise ohne Rechtsgrund gezahlter Nebenkosten. 36 4. Der Zinsanspruch ergibt sich aus § 288 Abs. 1 S. 1 BGB, denn die Beklagte geriet durch das Mahnschreiben mit Fristsetzung zur Zahlung bis zum 15.11.1988 am 16.11.1988 in Verzug. 37 Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 269 Abs. 3 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 7o9 ZPO. 38 Der Streitwert wird festgesetzt auf 68.003,22 DM bis 26.06.1989, danach auf 66.105,69 DM.   Seite drucken Entscheidung als PDF runterladen

Tenor 1. Die Berufung der Beklagten gegen das am 17. Dezember 2021 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte - 124 C 350/20 - wird auf Kosten der Beklagten nach einem Wert von bis 2.000,00 € zurückgewiesen. 2. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages zzgl. 10 % abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zzgl. 10 % leistet. 3. Die Revision wird zugelassen. Gründe I. Die Klägerin begehrt von der Beklagten nach beendetem Mietverhältnis die Rückzahlung überzahlter Mieten wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Begrenzung der Miethöhe (§ 556d BGB) sowie der von der Beklagten anteilig einbehaltenen Mietsicherheit. Zwischen den Parteien bestand vom 1. Februar 2017 bis zum 31. März 2020 ein Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung. Zu Beginn des Mietverhältnisses betrug die Nettokaltmiete monatlich 713,00 €, dem Mietzins, den der Vormieter zuletzt aufgrund eines Staffelmietvertrages vom 2. Dezember 2014 zahlte, die sich nach dessen vertraglicher Vereinbarung ab dem 1. März 2018 auf 753,- € und ab dem 1. März 2019 auf 795,- € erhöhte. Die Klägerin macht geltend, die preisrechtlich zulässige Miete sei auf die die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigende bei Beendigung des Vormietverhältnisses geschuldete Vormiete ungeachtet der auch in dem Vormietverhältnis vereinbarten Indexmiete begrenzt. Die Beklagte ist der Ansicht, bei der Vormiete seien auch weitere Staffelmieterhöhungen nach Beendigung des Vormietverhältnisses zu berücksichtigen. Der geltend gemachte Kautionsrückzahlungsanspruch bestehe aufgrund der Verrechnung mit den nach der individualvertraglichen Vereinbarung im Mietvertrag anteilig von dem Kläger zu tragenden Schönheitsreparaturkosten nicht. Das Amtsgericht hat ausgehend von der nicht erhöhten Vormiete der Klage stattgegeben. Für die Ermittlung der gesetzlich zulässigen Höchstmiete sei die vom Vormieter zuletzt gezahlte Mietstaffel maßgeblich. Der restliche Kautionsrückzahlungsanspruch sei in voller Höhe begründet. Bei der vereinbarten Quotenabgeltungsklausel handele es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung, die aufgrund der unangemessenen Benachteiligung der Klägerin unwirksam sei. Wegen der weiteren Einzelheiten, insbesondere zum erstinstanzlichen Vorbringen und zu den im ersten Rechtszug gestellten Anträgen, wird auf das amtsgerichtliche Urteil (Bl. 80-83 d.A.) Bezug genommen. Gegen das ihr am 27. Dezember 2021 zugestellte Urteil hat die Beklagte am 13. Januar 2022 Berufung eingelegt und diese nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist um einen Monat mit am 24. März 2022 eingegangenem Schriftsatz begründet. Sie ist der Auffassung, für die Bestimmung der zulässigen Höchstmiete seien auch die, mit dem Vormieter vereinbarten zukünftigen Mietstaffeln zu berücksichtigen. Die Quotenabgeltungsklausel sei als Individualvereinbarung wirksam. Sie habe - insoweit unstreitig - auf Wunsch der Klägerin, die Schönheitsreparaturen abweichend von dem ersten Vertragsentwurf selbst zu übernehmen, um dadurch die Nettokaltmiete um monatlich 56,00 € zu reduzieren, die entsprechenden Regelungen sowie die von ihr gewünschte kürzere Mindestlaufzeit in einen zweiten Mietvertragsentwurf aufgenommen. Die Klägerin habe sich ohne Änderungswünsche zu äußern für die Unterzeichnung dieser Fassung unter Absehen von der ihr ausdrücklich angebotenen Besprechung des geänderten Vertragsentwurfs entschieden. Die Beklagte beantragt, die Klage unter Abänderung des angefochtenen Urteils abzuweisen. Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Sie verteidigt das angefochtene Urteil und vertieft ihren erstinstanzlichen Vortrag. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien erst- und zweitinstanzlich gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Sitzungsniederschrift vom 13. September 2022 (Bl. 144-145 d.A.) Bezug genommen. II. Die Berufung ist unbegründet. Dem Kläger steht der streitgegenständliche Rückzahlungsanspruch in der geltend gemachten Höhe zu. Aufrechenbare Gegenansprüche der Beklagten im Zusammenhang mit der streitgegenständlichen Quotenabgeltungsklausel bestehen nicht. Der von dem Amtsgericht zuerkannte Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete in der beanspruchten Höhe ist gemäß §§ 556d Abs. 1, 2, 556e, 556g Abs. 1 S. 1, 2 aF, 557a Abs. 4, 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB i.V.m. der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin vom 28. April 2015 (MietBegrV Berlin) sowie Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB begründet. Die Bestimmung der preisrechtlich zulässigen Miete durch das Amtsgericht begegnet keinen Bedenken, wird von der Berufung bezüglich der im Ausgangspunkt zugrundegelegten ortsüblichen Vergleichsmiete auch nicht gesondert angegriffen. Dabei hat es zutreffend erkannt, dass die im Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen über die Höhe der Nettokaltmiete sowie die vereinbarten Mietzinsstaffeln unwirksam sind, soweit sie die vorliegend vor Inkrafttreten der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin vereinbarte höhere Vormiete in Höhe von 713,00 € überschreiten, §§ 556d Abs. 1, 2, 556g Abs. 1 S. 1, 2 aF, 557a Abs. 4 BGB. Dem Amtsgericht ist ebenso darin zuzustimmen, dass die erst nach Beendigung des Vormietverhältnisses eintretenden weiteren Staffelmieterhöhungen nicht zu berücksichtigen sind. Dies ergibt sich bereits aus dem Wortlaut der Bestimmung des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB aF, wonach eine Miete bis zur Höhe der Vormieter vereinbart werden kann, wenn die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete, höher als die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete ist. Aus der ausdrücklichen Bezugnahme auf die zuletzt geschuldete - und nicht die mietvertraglich vereinbarte noch nicht fällige Mietstaffel - folgt, dass es maßgeblich auf die tatsächlich bei Beendigung des Vormietverhältnisses geltende tatsächlich geschuldete Miete ankommt, demzufolge weitere Staffelmieterhöhungen, die wegen Beendigung des Vormietverhältnisses nicht mehr wirksam geworden sind, nicht mehr zu berücksichtigen sind. Mit dieser an dem eindeutigen und die Auslegung begrenzenden Wortlaut der Norm (vgl. BGH, Urt. v. 27. Oktober 2021 - VIII ZR 264/19, WuM 2022, 34, juris Rn. 23; vgl. auch Kammer, Urt. v. 22. September 2022 - 67 S 113/22, BeckRS 2022, 27753 Rn. 18) orientiertem Ergebnis ist auch der von dem Gesetzgeber durch diese zudem aufgrund ihres Ausnahmecharakters eng auszulegende Regelung (vgl. Schüller, in: BeckOK BGB, Stand 1. August 2022, BGB § 556e Rn. 4 m.w.N.) bezweckte Bestandsschutz gewährleistet, da die Vermieterin bezüglich der aufgrund eines früheren Mietendes nicht mehr zum Tragen gekommenen Mietstaffeln noch keine ausnahmsweise schutzwürdige Vermögensposition erlangt hat (vgl. Fleindl, in: BeckOGK, Stand: 1.10.2022, BGB § 556e Rn. 10; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 556e Rn. 13 und WM 2017, 186, 187; Flatow, WuM 2015, 191, 201-203 jeweils m.w.N.). Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die ausführliche Begründung des Amtsgerichts Bezug genommen. Der Klägerin steht auch der geltend gemachte fällige Anspruch auf Rückzahlung der restlichen Kaution zu, während Gegenansprüche der Beklagten aus der in dem Mietvertrag vereinbarten Quotenabgeltungsklausel hinsichtlich der Schönheitsreparaturen sind nicht begründet sind. Zutreffend und von der Berufung nicht entkräftet geht das Amtsgericht davon aus, es handele sich bei der in § 2 Ziffer 2 i.V.m. § 11 Ziffer 7 des Mietvertrags enthaltenen Regelung der quotalen Abgeltung von Schönheitsreparaturen um eine Allgemeine Geschäftsbedingung i.S.d. § 305 Abs. 1 BGB, die gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist. Soweit die Berufung erneut darauf verweist, es handele sich insbesondere aufgrund der der Klägerin eingeräumten Wahlmöglichkeit zwischen der ursprünglichen Vertragsversion, wonach entsprechend der gesetzlichen Regelung die Beklagte die Schönheitsreparaturen zu tragen hatte, und dem auf ausdrücklichen Wunsch der Klägerin auch hinsichtlich der verkürzten Mindestlaufzeit ihren Bedürfnissen angepasstem von ihr ohne Beanstandungen ausgewählten Vertragstext aufgrund der unbeeinflussten Auswahlentscheidung der Klägerin um eine ungeachtet der Vorformulierung beider Alternativen als Vertragsbedingung nach § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB ausgehandelte Regelung, wird dem nicht gefolgt. Zwar können auch vorformulierte Klauseln des Verwenders im Einzelfall Gegenstand und Ergebnis von Individualabreden sein, wenn sie die Merkmale des § 305 Abs. 1 BGB aufweisen. Jedoch kann nach der von der Kammer geteilten überwiegend vertretenen Ansicht der Rechtsprechung ausgehend von dem Allgemeinen Geschäftsbedingungen wesentlichem Charakteristikum der Einseitigkeit ihrer Auferlegung sowie des Umstands, dass der andere Vertragsteil, der mit einer solchen Regelung konfrontiert wird, auf ihre Ausgestaltung gewöhnlich keinen Einfluss nehmen kann, von einem Aushandeln in diesem Sinne nicht bereits aufgrund des rein formalen Umstands der Auswahl aus mehreren vorformulierten Alternativen gesprochen werden. Vielmehr ist nach den dargelegten Grundsätzen darüber hinaus zu fordern, dass der Verwender den in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltenen gesetzesfremden Kerngehalt, also die den wesentlichen Inhalt der gesetzlichen Regelung ändernden oder ergänzenden Bestimmungen, inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und dem Verhandlungspartner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumt mit zumindest der effektiven Möglichkeit, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen zu beeinflussen. Er muss sich also deutlich und ernsthaft zur gewünschten Änderung einzelner Klauseln bereit erklären. Denn maßgeblich für das Wesen von AGB ist nicht die Wahlfreiheit zwischen verschiedenen gestellten AGB als solchen - selbst wenn diese die Wahl der dem gesetzlichen Leitbild entsprechenden Variante beinhaltet -, sondern das ausdrücklich vorausgesetzte Aushandeln des konkreten Klauselinhalts im Einzelnen, was nur bei der tatsächlichen Möglichkeit des Vertragspartners, auf die vorgegebene Formulierung einwirken und diese durch eigene Alternativvorschläge tatsächlich beeinflussen zu können, gewährleistet ist (vgl. BGH, Beschl. v. 19. März 2019 - XI ZR 9/18, NJW 2019, 2080, juris Rn. 14; Urt. v. 20. Januar 2016 - VIII ZR 26/15, NJW 2016, 1230, juris Rn. 24; Urt. v. 13. März 2018 - XI ZR 291/16, NJW-RR 2018, 814, juris Rn. 16ff.; Urt. v. 17. Februar 2010 - VIII ZR 67/09, BGHZ 184, 259-269, juris Rn. 18; BeckOK BGB/Zehelein, Stand 1.8.2022, BGB § 535 Rn. 246; Fervers in: Schmidt-Futterer, a.a.O., vor § 535 Rn. 210; Fornasier, in: MüKoBGB, 9. Aufl. 2022, § 305 Rn. 37; Lehmann-Richter, in: BeckOGK, Stand 1.9.2022, BGB § 305 Rn. 159ff., 171ff. jew. m.w.N.; weitergehend für den Fall einer Auswahlentscheidung des Kunden BGH, Urt. v. 6. Dezember 2002 - V ZR 220/02, BGHZ 153, 148-157, juris Rn. 6; Urt. v. 20. Dezember 2007 - III ZR 144/07, BGHZ 175, 76-85, Rn. 21; Urt. v. 20. März 2018 - X ZR 25/17, NJW 2018, 2039, juris Rn. 13; LG Köln, Urt. v. 24. November 2016 - 6 S 220/15, BeckRS 2016, 115701, Rn. 12 juris). Nach diesen Maßgaben ist bereits nach dem eigenen Vorbringen der Beklagte nicht von einer Individualvereinbarung auszugehen. Die Beklagte hat bereits nicht behauptet, sie habe sich gegenüber der Klägerin deutlich und ernsthaft zu der Änderung einzelner Klauseln bereit erklärt. Vielmehr hat sie sich lediglich darauf berufen, sie hätte über die veränderten Bestimmungen verhandelt, wenn die Klägerin diese von ihr durch den Wunsch einer abweichenden Abrede unter anderem bezüglich der Schönheitsreparaturen ausgelösten Änderungen von sich aus hinterfragt hätte. Damit hat die Beklagte ebenso wie mit der nach ihrem Vortrag angebotenen Besprechung des geänderten zweiten Mietvertragsentwurfs nicht dargelegt, ihre Verhandlungsbereitschaft zu der hier streitigen Klausel verbunden mit dem Angebot der konkreten Möglichkeit einer Veränderung der Regelung im Interesse der Klägerin deutlich und ernsthaft erklärt zu haben (vgl. BGH, Beschl. v. 19. März 2019, a.a.O., juris Rn. 16). Zu diesen einem Aushandeln entgegenstehenden Umständen kommt vorliegend der auch von dem Amtsgericht zutreffend herangezogene Umstand hinzu, dass sich die Klägerin als Mietinteressentin schon angesichts des angespannten Wohnungsmarktes und des dadurch entstehenden Drucks nicht in einer gleichberechtigten Verhandlungsposition befand, die ihr ohne Weiteres eigene vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten im Sinne einer freien Verhandlung ermöglichten (vgl. BGH, Urt. v. 20. März 2014 - VII ZR 248/13, BGHZ 200, 326-337, juris Rn. 29; Fervers, a.a.O., Rn. 214; AG Hamburg, Urt. v. 16. Juni 2021 - 49 C 336/20, juris Rn.8; zur diesbezüglichen Berücksichtigung des wirtschaftlichen Machtgefälles auch BGH, Urt. v. 28. Juli 2015 - XI ZR 434/14, BGHZ 206, 305-321, juris Rn. 23). Eine andere Beurteilung ist auch nicht aufgrund des von der Beklagten herangezogenen Umstands gerechtfertigt, der Klägerin komme die in ihrem Sinne geänderte Verkürzung der vertraglichen Mindestlaufzeit zugute, zu der die Beklagte im Gesamtpaket mit der Übernahme der Verpflichtung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen durch die Klägerin bereit gewesen sei. Denn dies ändert nichts an der nachteiligen Wirkung der durch die Quotenabgeltungsklausel zudem erweiterten Schönheitsreparaturklausel, deren gesetzesfremder Kern nicht allein durch die damit verbundene Aufnahme einer dem Mieter entgegenkommenden Klausel ernsthaft zur Disposition gestellt wird (vgl. BGH, Urt. v. 22. Oktober 2015 - VII ZR 58/14, MDR 2016, 10 juris Rn. 26; Fornasier, a.a.O., Rn. 37), zumal sich ein „Aushandeln“ jeweils nur auf bestimmte Vertragsbedingungen beziehen und auch nur bezogen auf die jeweilige Klausel zur Nichtanwendung der §§ 305 ff. BGB führen kann (vgl. BGH, Beschl. v. 5. März 2013 - VIII ZR 137/12, NJW 2013, 1668, beckonline Rn. 7 ff. m.w.N.). Als Allgemeine Geschäftsbedingung verstößt die streitgegenständliche Quotenabgeltungsklausel gegen § 307 Abs. 1 BGB. Sie benachteiligt die Klägerin als Mieterin unangemessen, da bei Vertragsschluss keine realistische Einschätzung der auf sie zukommenden Kostenbelastung möglich ist (vgl. BGH, Urt. v. 18. März 2015 - VIII ZR 242/13, NJW 2015, 1871, juris Rn. 24 f. m.w.N.). Der Verweis der Beklagten, das Berufen auf die Unwirksamkeit der Regelung sei rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB), da es zu der Änderung der hier strittigen Klausel nur ausgelöst durch die von der Klägerin geäußerten Änderungswünsche gekommen sei und sie sich aus freien Stücken für die streitgegenständliche Vertragsalternative entschieden habe, verfängt nicht. Denn wie bereits dargelegt steht dieser Umstand der Anwendung der §§ 305 ff. BGB nicht entgegen (vgl. auch BGH, Beschl. v. 5. März 2013, a.a.O.), bei denen es sich um zwingendes, nicht der Disposition der Vertragsparteien unterliegendes Recht handelt (vgl. BGH, Urt. v. 20. März 2014, a.a.O., Rn. 28; Zehelein, a.a.O., Rn. 247). Ausgehend hiervon war kein Raum für die von der Beklagten hilfsweise beantragte Aufhebung und Zurückverweisung nach Maßgabe des § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO. Nach Maßgabe dieses Ergebnisses kann offenbleiben, ob die Quotenabgeltungsklausel auch als Individualvereinbarung wegen Verstoßes gegen § 556 Abs.1 BGB gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam ist (so Kammer (Einzelrichter), Urt. v. 15. März 2022 - 67 S 240/21, WuM 2022, 220, juris Rn. 12 ff., Revision anhängig; vgl. zum Ganzen auch Kammer (Einzelrichter), Urt. v. 21. Juni 2022 - 67 S 267/21 n.v.). Die prozessualen Nebenentscheidungen haben ihre Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 10 Satz 1, 711 ZPO. Die Revision war gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO wegen ihrer grundsätzlichen Bedeutung zuzulassen, um eine höchstrichterliche Klärung der Frage zu ermöglichen, ob bei der Berücksichtigung einer Vormiete weitere vereinbarte Staffelmieterhöhungen, die wegen der Beendigung des Vormietverhältnisses nicht mehr wirksam geworden sind, zu berücksichtigen sind, sowie der Frage, wann ein Aushandeln i.S.v. § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB im Fall einer Auswahlentscheidung des Vertragspartners für die vorformulierte streitgegenständliche Vertragsvariante gegeben ist. Die Übertragung auf die Einzelrichterin nach § 526 Abs. 1 ZPO steht der Zulassung der Revision nicht entgegen (vgl. nur BGH, Urt. v. 18. November 2016 - V ZR 221/15, NJW-RR 2017, 260, juris Rn. 5-7). 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Tenor Auf die Berufung des Klägers und der Widerbeklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 11. Juli 2017 - 8 C 178/16 – teilweise abgeändert: Die Widerklage wird abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz hat der Beklagte zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger und die Widerbeklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten. Die Revision wird nicht zugelassen. Gründe I. Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf das angefochtene Urteil mit nachfolgenden Ergänzungen Bezug genommen: Das Amtsgericht hat den Kläger und die Widerbeklagten zu 2) bis 4) zur Räumung der von ihnen inne gehaltenen Wohnung auf der Grundlage der von diesem unter anderem wegen Eigenbedarfs ausgesprochenen Kündigung vom 1. September 2016 verurteilt und die Entscheidung auf die Aussage des Beklagten im Rahmen seiner persönlichen Anhörung gestützt. Eine Beweisaufnahme durch Vernehmung der von diesem benannten Zeugin hielt das Amtsgericht für entbehrlich; es sei schon aufgrund der Aussage des Klägers vom Eigennutzungswunsch überzeugt. Der Kläger und die Widerbeklagten haben gegen das ihnen am 24. Juli 2017 zugestellte Urteil am 2. August 2017 Berufung eingelegt und diese zugleich begründet. Sie beanstanden unter anderem, dass das Amtsgericht auf der Grundlage der Angaben des Beklagten ohne weitere Prüfung der Umstände und der Einwände des Klägers sowie der Widerbeklagten den Eigenbedarf als erwiesen angesehen hat. Der Kläger und die Widerbeklagten beantragen, das angefochtene Urteil des Amtsgerichts teilweise abzuändern und die Widerklage abzuweisen, Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Die Kläger verteidigen die angefochtene Entscheidung unter Bezugnahme auf ihr erstinstanzliches Vorbringen. Die Kammer hat gemäß Beschluss vom 6. Dezember 2017 Beweis durch Vernehmung der Zeugin M. erhoben. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der öffentlichen Sitzung vom 15. Februar 2017 Bezug genommen. II. 1. Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist begründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen – soweit das Urteil mit der Berufung angefochten wird - eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO. Der Beklagte hat gegen den Kläger und die Widerbeklagten zu 2) bis 4) keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von diesen bewohnten Wohnung im Hause (...) in (...) Berlin aus § 546 Abs. 1, 2 BGB. Die von dem Beklagten mit Schreiben vom 1. September 2016 (Bl. I/77ff.) ausgesprochene Kündigung hat das zwischen dem Kläger und dem Beklagten seit 2004 bestehende Mietverhältnis nicht beendet. a) Die Kündigung vom 1. September 2016 hat das Mietverhältnis nicht fristlos nach § 543 Abs. 1, 2 Nr. 2 Alt. 1, 3 BGB „wegen laufenden Zahlungsverzugs und (…) andauernden vertragswidrigen Verhaltens“ beendet. Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Nach den speziellen Kündigungstatbeständen in Absatz 2 der Regelung sind diese Voraussetzungen unter anderem dann gegeben, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet, § 543 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 1 BGB, der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist, § 543 Abs. 2 Nr. 2 a) BGB oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht, § 543 Abs. 2 Nr. 2 b) BGB. aa) Die Voraussetzungen der letztgenannten Regelungen lagen unabhängig davon zu keinem Zeitpunkt vor, dass die Miete nach den rechtskräftigen Feststellungen des Amtsgerichts in dem im Kündigungsschreiben in Bezug genommenen Zeitraum März 2016 bis September 2016 wegen Mängeln der Mietsache (Fenster, Heizung) kraft Gesetzes gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert war; der rückständige Betrag erreicht zu keiner Zeit eine Monatsmiete, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB, erst recht übersteigt er sie nicht. Im Übrigen hat der Kläger den Betrag ausgeglichen, so dass eine etwa erfolgreich auf Zahlungsverzug gestützte Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden wäre; der Kläger hat den Beklagten daraufhin folgerichtig, zudem erfolgreich auf Rückzahlung teilweise überzahlter Miete in Anspruch genommen. bb) Soweit der Beklagte die Kündigung wegen des Zahlungsverhaltens des Klägers auf den Gesichtspunkt der Vertragsverletzung wegen unvollständiger Mietzahlungen in dem genannten Zeitraum stützen möchte, bedurfte es zuvor einer Abmahnung, § 543 Abs. 3 BGB, zumal das JobCenter die Leistungen für Unterkunft und Heizung gemäß § 22 Abs. 7 SGB II unstreitig direkt an den Beklagten als Vermieter zahlt. Belegt wird dies durch die vom Kläger im Verfahren auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe vorgelegten JobCenter-Unterlagen. Soweit der Beklagte eine Abmahnung mit Schreiben vom 5. Juli 2013 behauptet, kann offen bleiben, ob eine mehrere Jahre zurückliegende Abmahnung eine andere rechtliche Bewertung zu begründen geeignet ist. Der Zugang des Schreibens wurde bestritten, vom darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten jedoch nicht unter Beweis gestellt. Selbst wenn auch der Zugang einer Abmahnung zugunsten des Beklagten unterstellt würde, wäre die wegen unvollständiger Mietzahlungen ausgesprochene Kündigung unwirksam, denn die Miete war – wie ausgeführt - nach den rechtskräftigen Feststellungen des Amtsgerichts um 5 bis 10 % gemindert, der Kläger nach den vom Bundesgerichtshof entwickelten Maßstäben zudem berechtigt, einen - wie hier - geringen Teil der Miete über einen Zeitraum von 7 Monaten nach § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB zurückzubehalten, um seinem Begehren um Beseitigung der Mängel Nachdruck zu verleihen (vgl. BGH, Urt. v. 17.06.2015 – VIII ZR 19/14, WuM 2015, 568 = Grundeigentum 2015, 1089, nach juris Rn. 61ff.). Dass es ihm eben darauf ankam, hat der Kläger durch die Einbeziehung der Wohnungsaufsicht des Bezirksamtes und die – dieses Verfahren auslösende – Klage auf Instandsetzung zum Ausdruck gebracht. cc) Soweit der Beklagte im von ihm selbst verfasst außergerichtlichen Kündigungsschreiben weitere Vertragsverletzungen überhaupt konkret benennt, §§ 568, 569 Abs. 4 BGB, rechtfertigen diese bereits deshalb nicht den Ausspruch der Kündigung, weil sie erst nach einer Abmahnung zulässig ist, § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB. Zwar sind einzelne konkret benannte Vertragsverletzungen Gegenstand der Abmahnungen des Prozessbevollmächtigten des Beklagten mit Schreiben vom 12. Mai und 30. Mai 2016, so das (behauptete) Spielen der Kinder des Klägers im Treppenhaus, die (behauptete) Weigerung des Klägers und seiner Familienmitglieder, die Haustür zu verschließen, das (behauptete) Rauchen von Besuchern des Klägers im Treppenhaus und damit einhergehend das achtlose Wegwerfen von Kippen im Schreiben vom 12. Mai 2016 sowie das (behauptete) Parken vor der Toreinfahrt im Schreiben vom 30. Mai 2016. Der Beklagte behauptet indes selbst nicht, dass der Kläger und Personen, deren Verhalten er sich nach § 278 BGB zurechnen lassen müsste, nach Zugang der Abmahnungen das beanstandete Verhalten fortgesetzt hätten. Soweit der Beklagte die den Gegenstand der Abmahnungen bildenden behaupteten, vom Kläger bestrittenen Vertragsverletzungen teilweise unter Beweis gestellt hat, war dem Beweisantritt mangels Entscheidungserheblichkeit daher nicht nachzugehen, Soweit der Beklagte in dem von ihm verfassten Kündigungsschreiben eine fehlende pflegliche Behandlung der Wohnung daraus ableitet, dass die Lüftungsleitungen in Bad und Küche sowie der Abfluss im Bad zu reinigen waren, dem Beklagten „mit Hilfe des Wohnungsamtes (…) auch noch die Kosten“ dafür „aufgebürdet“ wurden, verkennt der Beklagte ganz grundlegend seine Pflichten aus dem Mietverhältnis, § 535 Abs. 1 BGB. Es handelt sich um Verschlechterungen der Mietsache, die durch ihren vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, die der Mieter jedoch nicht zu vertreten hat, § 538 BGB. Es ist Sache des Vermieters, § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, den zum Gebrauch geeigneten Zustand der Mietsache während der Mietzeit zu erhalten, dafür erhält er die Gegenleistung des Mieters, § 535 Abs. 2 BGB. Ebenso verhält es mit den Fenstern, die der Mieter während der Mietzeit selbstverständlich dadurch gebrauchen darf, dass er sie öffnet und schließt. Dem Beklagten sind nach übereinstimmender Erledigungserklärung bezüglich der vom Kläger mit dieser Klage geltend gemachten Instandsetzung der Fenster, die im Verlaufe des Rechtsstreits vorgenommen wurde, folgerichtig vom Amtsgericht rechtskräftig die Kosten auferlegt worden, denn er wäre – bei fehlender Erledigung – unterlegen und zur Instandsetzung verurteilt worden. b) Die vom Beklagten im Schreiben vom 1. September 2016 zugleich ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen der Sachverhalte unter a) und b) hat das Mietverhältnis ebenfalls nicht beendet, denn die Voraussetzungen des § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB liegen nicht vor. Nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat; ein solches liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Wie ausgeführt, liegen hinsichtlich des beanstandeten Zahlungsverhaltens schon keine Vertragsverletzungen des Klägers vor. Im Übrigen gilt zwar, dass der Ausspruch einer verhaltensbedingten ordentlichen Kündigung keine Abmahnung voraussetzt, allerdings kann ihre Missachtung der Vertragsverletzung das für den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung erforderliche Gewicht verleihen (vgl. BGH Urt. v. 28.11.2008 – VIII ZR 145/07, in: NJW 2008, 508, zit nach juris, m.w.N.). Die letztgenannten Voraussetzungen sind hier – wie ausgeführt nicht gegeben. Den vom Beklagten im Kündigungsschreiben behaupteten, vom Kläger bestrittenen Vertragsverletzungen sind schon nicht so gewichtig, dass sie – die Richtigkeit der Behauptungen des Beklagten zu seinen Gunsten unterstellt – ein berechtigtes Interesse des Beklagten an der Beendigung des Mietverhältnisses begründen. Die Beantwortung der Frage, ob eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung vorliegt, die ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses zu begründen geeignet ist, ist Ergebnis einer wertenden Betrachtung, die umfassend die Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen hat (vgl. dazu BGH, Beschl. v. 20.07.2016 - VIII ZR 238/15, in: WuM 2016, 682, nach juris Rn. 9; Urt. v. 04.02.2015 – VIII ZR 175/14, in: WuM 2015, 152, nach juris Rn. 21). Einzubeziehen ist dabei insbesondere ein etwa – hier vorliegendes – eigenes pflichtwidriges Verhalten des Vermieters (vgl. BGH; Urt. v. 15.04.2015 – VIII ZR 281/13, in Grundeigentum 2015, 853 = WuM 2014, 495, juris Rn. 33; Urt. v. 04.06.2014 – VIII ZR 289/13, in: NJW-Spezial 2014, 579, juris Rn. 23). Der Beklagte übersieht in diesem Zusammenhang, dass das Gesetz auch ihm vertragliche Pflichten auferlegt, konkretisiert durch den zwischen ihm und dem Kläger bestehenden Mietvertrag, in den er nach § 566 BGB eingetreten ist. Gegen seine Pflichten aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Beklagte hier - nach den rechtskräftigen Feststellungen des Amtsgerichts – hartnäckig verstoßen. c) Soweit der Beklagte die am 1. September 2016 ausgesprochene Kündigung darauf stützt, dass er die Wohnung für sich und seine Frau als Zweitwohnung und zur Ausübung seiner gewerblichen Tätigkeit benötige, ist die Kammer nicht mit dem nach § 286 ZPO erforderlichen Grad der Gewissheit davon überzeugt, dass der Beklagte den im Kündigungsschreiben dargestellten Eigenbedarf tatsächlich zu realisieren beabsichtigt und deshalb im Verlauf des vom Kläger eingeleiteten Rechtsstreits zur Durchsetzung von Instandsetzungsansprüchen (auch) eine Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB ausgesprochen hat. Gemäß § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB liegt ein zur Kündigung berechtigendes Interesse des Vermieters einer Wohnung insbesondere dann vor, wenn er die Wohnung für sich benötigt. Bei dem Kriterium des „Benötigens“ in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB handelt es sich um einen objektiv nachprüfbaren unbestimmten Rechtsbegriff, der voraussetzt, dass der Vermieter ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat, die Wohnung selbst zu nutzen. Der Wunsch und der Wille allein, die Wohnung für sich oder andere berechtigte Personen zu nutzen, reicht nicht aus; hinzutreten muss unter anderem ein Nutzungsinteresse von hinreichendem Gewicht und ein nicht übermäßiger Bedarf (st. Rspr., vgl. BVerfG, Beschl. v. 19.07.1993 – 1 BvR 501/93, nach juris Rn. 13, m.w.N.; BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen v. 20.01.1988 - VIII ARZ 4/87 Rn. 17ff., m.w.N.; Urt. v. 05.10.2005 - VIII ZR 127/05, WuM 2005, 779, juris Rn. 5). Die Darlegungs- und Beweislast liegt insoweit beim Vermieter (vgl. nur BGH, Urt. v. 23.09.2015 – VIII ZR 2015, NJW 2015, 3368, juris). Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG schützt den Vermieter in seiner Freiheit, die Wohnung bei Eigenbedarf selbst zu nutzen oder durch privilegierte Angehörige nutzen zu lassen. Die Gerichte haben den Eigennutzungswunsch des Eigentümers grundsätzlich zu respektieren, insbesondere nicht das Recht, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters zu setzen. Das Eigentum in seinem durch Privatnützigkeit und grundsätzliche Verfügungsbefugnis über den Eigentumsgegenstand gekennzeichneten rechtlichen Gehalt gibt dem Eigentümer nicht nur das Recht, diesen zu veräußern oder aus seiner Vermietung Erträge zu erzielen, sondern auch – und insbesondere – die Freiheit, ihn selbst zu nutzen und sein Leben nach eigenen, selbstverantwortlich entwickelten Vorstellungen zu gestalten (vgl. st. Rspr. BVerfG, Beschl. v. 11.11.1993 – 1 BvR 696/93, NJW 1994, 309, [310], m.w.N., nach beck-online; BGH, Urt. v. 04.03.2015 – VIII ZR 166/14, in WuM 2015, 304, juris Rn. 14, m.w.N.; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl., BGB § 573 Rn. 43; BeckOK MietR/Siegmund, 10. Ed., Stand 01.12.2017, BGB § 573 Rn. 31, beck-online). Zum Schutz des Mieters überprüft werden darf und muss der Erlangungswunsch aber auf seine Ernsthaftigkeit und darauf, ob er missbräuchlich geltend gemacht wird oder der Nutzungswunsch durch eine andere Wohnung des Vermieters befriedigt werden kann (BVerfG, NJW-RR 1991, 74; BeckRS 1993, 08397; NJW 1994, 309; NZM 1999, 659; jew. nach beck-online; BGH, Urt. v. 04.03.2015, a.a.O., juris Rn. 15). Das Bundesverfassungsgericht erkennt das Besitzrecht des Mieters wegen der Bedeutung der Wohnung als Mittelpunkt (auch) seiner privaten Existenz „zur Befriedigung elementarer Lebensbedürfnisse sowie zur Freiheitssicherung und Entfaltung seiner Persönlichkeit“ als Eigentum iSd Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG an (BVerfG, Beschl. v. 26.05.1993 – 1 BvR 208/93, NJW 1993, 2035, [2036], nach beck-online, m.w.N.). Wenngleich aus der Einbeziehung des Besitzrechts des Mieters in den Eigentumsschutz des Art. 14 GG im Konflikt der beiden verfassungsrechtlich geschützten Eigentumspositionen kein genereller Vorrang des Bestandsinteresses des Mieters folgt, so hat er hat aber einen Anspruch auf sorgfältige Überprüfung des Erlangungswunsches des Vermieters durch die Fachgerichte, insbesondere darauf, ob der Erlangungswunsch des Vermieters von ernsthaften, vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen wird; seinen hiergegen erhobenen Einwänden ist in einer Weise nachzugehen, die der Bedeutung seines Bestandsinteresses entspricht. Da sich der Eigennutzungswunsch auf innere Tatsachen bezieht, etwaige Nutzungsabsichten von Personen aus dem privilegierten Personenkreis sich der Kenntnis des Mieters entziehen, kann er sich selbst dann auf ein einfaches Bestreiten beschränken, § 138 Abs. 4 ZPO, wenn sein Bestreiten auf Vermutungen beruht; das Gericht muss den vom Mieter vorgetragenen Gesichtspunkten bzw. Zweifeln nachgehen. Eine Ausnahme gilt nach § 138 ZPO nur, wenn die Vermutung aufs Geradewohl, d. h. „ins Blaue hinein“ abgegeben worden ist (BVerfG NJW 1990, 3259; NJW-RR 1995, 392; jew. nach beck-online; BGH, Urt. v. 04.03.2015, a.a.O., Rn. 15; BeckOK MietR/Siegmund, 10. Ed., Stand 01.12.2017, BGB § 573 Rn. 32ff, beck-online). Nach diesen Maßstäben beanstandet der Kläger zu Recht, dass das Amtsgericht unter Missachtung der ständigen Rechtsprechung von Bundesverfassungsgericht und Bundesgerichtshof sowie im Widerspruch zu den Beweis(last)regeln der Zivilprozessordnung und des BGB seinen konkreten Einwänden nicht hinreichend nachgegangen ist und sich darauf beschränkt hat, den Kläger gemäß § 141 Abs. 3 ZPO (lediglich) anzuhören, nicht aber den erforderlichen Beweis durch Vernehmung der Ehefrau des Beklagten als Zeugin erhoben hat, obwohl der Kläger den Eigenbedarf – zudem unter Benennung sachlicher Gründe – von Anfang an bestritten hat. Das gilt im Übrigen auch für den – hier indes nicht gegebenen - umgekehrten Fall der Klageabweisung ohne dem Beweisantritt des Vermieters nachzugehen. Nachdem die Vernehmung der Zeugin in zweiter Instanz nach- und die Anhörung des Beklagten nach § 141 Abs. 3 ZPO wiederholt werden mussten (vgl. BGH, Urt. v. 23.09.2015 – VIII ZR 297/14, WuM 2015, 677, nach juris Rn. 26), haben sich über den bisherigen Akteninhalt hinaus weitere Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Eigennutzungswunsches ergeben, die im Ergebnis dazu führen, dass die Kammer nicht mit der erforderlichen Gewissheit davon überzeugt ist, § 286 ZPO, dass der Ausspruch der Kündigung von dem ernsthaften und bestimmt verfolgten Wunsch getragen war, die vom Kläger und den Widerbeklagten zu 2) bis 4) bewohnte Wohnung selbst nutzen zu wollen. Nach § 286 ZPO hat das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Inhaltes der Verhandlungen und des Ergebnisses der Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten ist. Nach § 286 ZPO hat der Richter ohne Bindung an die Beweisregeln und nur seinem Gewissen unterworfen die Entscheidung zu treffen, ob er an sich mögliche Zweifel überwinden und sich von einem bestimmten Sachverhalt als wahr überzeugen kann. Das Gesetz setzt keine von allen Zweifeln freie Überzeugung voraus. Das Gericht darf keine unerfüllbaren Beweisanforderungen stellten und keine unumstößliche Gewissheit bei der Prüfung verlangen, ob eine Behauptung wahr und erwiesen ist. Vielmehr darf und muss sich der Richter in tatsächlich zweifelhaften Fällen mit einem für das praktische Leben brauchbaren Grad von Gewissheit begnügen, der den Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (vgl. BGH, Urt. v. 14.01.1993 - IX ZR 238/91, juris Rn. 16; Urt. v. 06.05.2015 VIII ZR 161/14, in WuM 2015, 412, juris Rn. 11). Dieses Maß der Gewissheit vermochte die Kammer nicht zu gewinnen. Dem liegen folgende Feststellungen zugrunde: Der Beklagte hat im Rahmen seiner persönlichen Anhörung zunächst den im Kündigungsschreiben und bereits vor dem Amtsgericht mitgeteilten Sachverhalt zum geltend gemachten Eigenbedarf weitgehend wortgleich wiederholt. Konkrete Nachfragen – von denen das Amtsgericht vollständig abgesehen hat - beantwortete der Beklagte indes eher widerwillig, wortkarg bzw. gar nicht. Soweit der Beklagte sie beantwortete, ergaben sich Widersprüche zu seinen Darstellungen im Kündigungsschreiben, zu deren zusammenfassender Wiederholung zu Beginn seiner Anhörung im Termin und zu den Ausführungen der Zeugin, soweit sie sich auf konkrete Nachfragen beziehen. So hat der Beklagte im Kündigungsschreiben unter anderem ausgeführt, dass der Bezirk Neukölln, in dem die an den Kläger vermietete Wohnung liegt - für ihn und seine Frau eine „besondere Bedeutung“ habe, weil hier ihr erster Wohnsitz in Berlin gelegen habe, sie besonders „die Lebendigkeit und die multikulturelle Vielfalt“ schätzen würden. Auf mehrfache Nachfragen zu seinen früheren Wohnverhältnissen in Berlin gab der Beklagte schließlich an, dass sich die von ihm und seiner Frau früher bewohnte 3-Zimmer-Wohnung während der 20-jährigen „Berliner Zeit“ in einem anderen Bezirk befand, dies ebenso wie die jetzt bewohnte Wohnung. Beide Wohnungen stehen in seinem Eigentum. Die Ehefrau des Beklagten, die Zeugin M., gab sodann auf Nachfrage zu den früheren und aktuellen Wohnverhältnissen in Berlin sogar an, dass beide Wohnungen sich in demselben Gebäude befanden und sie die größere gegen die kleinere Wohnung im Haus getauscht hätten; auch nach ihren Angaben liegen die Wohnungen nicht in Neukölln, wobei sie – ebenso wie der Beklagte – nicht angeben wollte, in welchem Bezirk. Danach entbehrt die im Kündigungsschreiben dargestellte besondere Bindung des Beklagten und seiner Frau zum Bezirk Neukölln schon aufgrund tatsächlich gar nicht vorhandener, länger andauernder früherer Wohnerfahrungen der Grundlage. Ebenso verhält es sich mit der Angabe, dass der Beklagte und seine Frau die Lebendigkeit und multikulturelle Vielfalt im vom Kläger bewohnten Stadtteil besonders „schätzen“ würden. Schon der Akteninhalt begründet Zweifel daran, dass es sich dabei um Wertschätzung seitens des Beklagten und seiner Frau handelt. Im Vordergrund der Schilderungen des Beklagten stehen nach dem Akteninhalt die von ihm beanstandeten Zustände im Haus, die er – etwa ausweislich seiner vom Amtsgericht protokollierten Angaben im Rahmen seiner persönlichen Anhörung – auf die soziokulturell vielfältige Herkunft der Bewohner des Hauses zurückführt. So begründete er die Auswahl der Wohnung des Klägers für den geltend gemachten Eigenbedarf im Rahmen der persönlichen Anhörung unter anderem damit, dass es mit dem Kläger und seiner Familie die meisten Probleme im Haus gebe. Es gebe dort arabische Mieter, zu denen der Kläger gehöre und andere Nationen, wie etwa Mieter aus dem Kosovo und der Türkei. Zwischen diesen Gruppen gebe es massive Probleme. Seine Frau begründete in der Vernehmung ihre Weigerung anzugeben, in welchem Bezirk sich das Gebäude mit der früheren 3 - Zimmer- und jetzigen 1,5 – Zimmer - Wohnung befindet, spontan damit, dass sie in Gegenwart des Klägers nicht angeben wolle, wo sie war und wo sie hingehen wolle. Mit deutlicher emotionaler Beteiligung erläuterte sie, das läge an den Zuständen in dem Haus, in dem die andere Seite wohne. Ihr Mann habe dort mal kurz sein Auto abgestellt, danach sei eine Scheibe eingeschlagen gewesen. Die Zustände in dem Haus seien „katastrophal.“ Angesichts des Umstandes, dass die Zeugin andererseits ruhig und mit Zufriedenheit schilderte, dass sie und ihr Mann in Köln „gut aufgestellt“ seien nach der Rückkehr nach 20 Jahren Berufstätigkeit in Berlin, sie eine Parterrewohnung bewohne, gleich nebenan ihre Schwester habe, was sehr praktisch sei, ist es nicht plausibel, dass sie – ungeachtet der von ihr geschilderten, wohl dauerhaften gesundheitlichen Probleme – mit ihrem Mann nunmehr über längere Abschnitte des Jahres in Berlin an einem Ort wohnen möchte, den sie als „katastrophal“ einschätzt. Diese Herausforderung lässt sich – wie ausgeführt – auch nicht etwa damit begründen, dass der Beklagte und seine Frau sozusagen an frühere Erfahrungen anknüpfen würden, denn nach den auf Nachfrage mitgeteilten Angaben des Beklagten und seiner Frau können solche gerade nicht unterstellt werden. Das gilt selbst dann, wenn die Angabe im Kündigungsschreiben zugunsten des Beklagten so verstanden würde, dass eine andere erste – nach den mündlichen Angaben allenfalls kurzzeitig bewohnte – Wohnung in Berlin sich im Bezirk Neukölln befand. Da im Mittelpunkt der Schilderungen sowohl des Beklagten als auch der Zeugin die gemeinsame, in einem anderen Stadtbezirk gelegene 3-Zimmer-bzw. die jetzige 1,5.Zimmer-Wohnung stand, eine andere, frühere Wohnung von niemandem erwähnt wird, kann eine solche – unterstellt, es gab sie – jedenfalls keinen so nachhaltigen Eindruck hinterlassen haben, dass sie den hier gegenständlichen Eigennutzungswunsch auch nur beeinflusst hätte. Da der Beklagte in seinem Kündigungsschreiben ausdrücklich an die früheren gemeinsamen Wohnerfahrungen in Neukölln zur Begründung des Wunsches anknüpft, die an den Kläger vermietete Wohnung nunmehr nutzen zu wollen, ist es wenig überzeugend, wenn er – nach erneuter Schilderung der aus seiner Sicht insbesondere auf den Kläger und seine Familie zurückzuführenden Probleme in dem Objekt – auf Nachfrage des Gerichts sodann versichert, dass seine Frau sich vorstellen könne, in dem Gebäude zu wohnen, dies ungeachtet dessen, dass sie gemeinsam über 20 Jahre in einem anderen Teil Berlins gewohnt haben. Hinzu kommen weitere Unstimmigkeiten, die die Plausibilität eines ernsthaft verfolgten Eigennutzungswunsches bezogen auf die Wohnung des Klägers berühren: So gab der Beklagte zunächst im Rahmen seiner zusammenhängenden Einlassungen zu Beginn der persönlichen Anhörung an, dass seine Aktivitäten in Berlin - nach dem Rückzug nach Köln auf Wunsch seiner Ehefrau im Jahr 2006 - seit 2014/2015 stark zugenommen hätten. Die gemeinsame Wohnung in Berlin hätten sie beibehalten, aber immer wieder überlegt, sie aufzugeben. Auf hartnäckige Nachfragen des Gerichts gab er schließlich an, dass sie die während der 20-jährigen Berufstätigkeit in Berlin bewohnte 3-Zimmer-Wohnung ca. 2012 aufgegeben hätten. Vor dem Amtsgericht hat er allerdings – ausweislich des Protokolls – geäußert, seit der Rückkehr nach Köln im Jahr 2006 in Berlin „eine etwa 40 m2 kleine Wohnung aus dem eigenen Bestand“ zu nutzen. Auf Vorhalt des Klägervertreters äußerte er nur, dass er meine, damals im Termin vor dem Amtsgericht dasselbe gesagt zu haben; ob das 2012 oder 2013 gewesen sei, halte er nicht für erheblich. Die Diskrepanz seiner Angaben (2006 - 2012/2013) ist jedoch deutlich größer und weit reichender. Wenn der Beklagte – wiederum nur auf mehrfache Nachfragen – mitteilt, dass etwa in 2015/2016 die Unzulänglichkeiten der kleinen Wohnung dazu geführt hätten, dass er mit seiner Frau besprochen habe, dass sie wieder eine größere Wohnung in Berlin bewohnen wollen, so stellt sich diese Angabe mit Blick darauf, dass die 20 Jahre gemeinsam bewohnte 3-Zimmer-Wohnung - nicht wie vor dem Amtsgericht dargestellt – bereits mit dem Umzug nach Berlin im Jahr 2006 aufgegeben, sondern erst 2012 oder 2013 im Hause gegen eine kleinere Wohnung getauscht wurde, auch deshalb anders dar, weil die Aufgabe der gemeinsamen Wohnung in einem deutlich engeren zeitlichen Zusammenhang zu der angegebenen, die Kündigung begründenden Zunahme der geschäftlichen Tätigkeit des Beklagten in Berlin seit 2014 steht. Letztere dürfte nach der Lebenserfahrung auch nicht zufällig und plötzlich eingetreten sein, sondern auf einem vorhergehend gefassten entsprechenden Entschluss beruhen. Es überzeugt nicht, dass die größere Wohnung über mehr als 6 Jahre beibehalten, dann aber ausgerechnet zu einer Zeit aufgegeben wird, als sich die Zunahme der geschäftlichen Tätigkeit des Beklagten in Berlin jedenfalls abzeichnete. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs wurde zudem nicht in einem unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang mit der argumentativ zusätzlich herangezogenen Gründung der GmbH im Januar/Februar 2016 ausgesprochen, die – nach den Angaben des Beklagten – dazu geführt haben soll, dass sich der Eigennutzungswunsch bezogen auf die Wohnung des Klägers „verdichtet“ hat, sondern im September 2016, nachdem die vom Kläger erhobene Klage auf Instandsetzung beim Amtsgericht anhängig war. Gerade seit dieser Zeit hielt sich die Ehefrau des Beklagten allerdings – anders als zuvor – kaum noch in Berlin auf, dies, weil sie „gesundheitlich etwas Pech“ hatte. Es überrascht, wenn sich die Zeugin ungeachtet der nach ihren Schilderungen angenehmen Verhältnisse „zu Hause“ in Köln und der Unsicherheiten ihrer gesundheitlichen Situation entschließt, die Herausforderung anzunehmen, in ein Haus in Neukölln mit „katastrophalen Zuständen“ zu ziehen. Soweit sie auf entsprechende Nachfrage relativierend einwendet, dass dort ja auch nette Leute wohnen würden, überzeugt das schon deshalb nicht, weil sie – wiederum auf Nachfrage – einräumen musste, diese nicht persönlich zu kennen, sondern vom Telefon. Die Glaubhaftigkeit der Einlassungen der Zeugin leidet zudem darunter, dass sie mit einem gewissen Eifer die Angaben zu den räumlichen Unzulänglichkeiten der Ausübung der gewerblichen Tätigkeit des Beklagten im Kündigungsschreiben wiederholt, sich andererseits aber – so etwa auf konkreten Vorhalt des Klägervertreters – ergibt, dass es sich um Angaben handelt, die zu keiner Zeit ihrer persönlichen Wahrnehmung unterlagen, weil sie – wie in anderem Zusammenhang angegeben – gar nicht am Ort des Geschehens in Berlin war. Auch über die konkrete Nutzung der Wohnung äußerte die Zeugin Vorstellungen, die einerseits vage blieben bzw. bezüglich von ihr genannter unverzichtbarer Punkte andererseits gar nicht realisierbar sind. Zu Beginn ihrer Vernehmung begründete die Zeugin im Zusammenhang mit der aktuellen Wohnung in Berlin detailreich, weshalb sie ein eigenes Schlafzimmer brauche und ihr Mann ein Büro, weil es einfach zu eng sei, wenn man – wie ihr Mann – so viele Schriftsachen habe. An anderer Stelle rückte in den Vordergrund, dass ihr Mann einen Ort brauche, um mit Geschäftspartnern Gespräche zu führen. In wieder anderem Zusammenhang brauchte die Zeugin zwei eigene Zimmer für Besuche ihrer Tochter und von Bekannten, wenn diese nach Berlin kämen; sie sollten nicht im Hotel wohnen. Nachdem der Klägervertreter im späteren Verlauf der Vernehmung den Umstand ansprach, dass die Wohnung – die Angaben der Zeugin zugrunde gelegt – deutlich größer sein müsste, wies diese ihn darauf hin, dass ihr Mann ja überwiegend vor Ort arbeite, wenn er dann ein Arbeitszimmer habe, dies völlig ausreiche, sie auch die Möglichkeit haben müsse, ihre Tochter und – nunmehr – auch ihre Schwester zu empfangen. Sie habe im Übrigen das Recht, in ihrem Eigentum zu wohnen, es zu nutzen und dafür zu sorgen, dass es nicht kaputt gehe. Letzteres ist zweifelsfrei richtig, im Zusammenhang mit der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Eigenbedarfs allerdings nur, wenn ein ernsthafter Eigennutzungswunsch bezogen auf die den Gegenstand der Kündigung bildende Wohnung tatsächlich besteht und nicht andere Motive deren Ausspruch zugrunde liegen. Diese Überzeugung vermochte die Kammer – wie ausgeführt – aus den vorstehenden Gründen gerade nicht zu gewinnen. d) Da das Mietverhältnis zwischen dem Kläger und dem Beklagten nicht beendet ist, besteht auch gegen die Widerbeklagten zu 2) bis 4) kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der hier gegenständlichen Wohnung; die Voraussetzungen des § 546 Abs. 2 BGB liegen nicht vor. 2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus 708 Nr. 10, 711 ZPO. 3. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung auf der Grundlage des Gesetzes, seiner Materialien und höchstrichterlich bereits entwickelter Maßstäbe. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001371138 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Zivilkammer - vom 9.3.2020 (Az.: 2-30 O 17/18) aufgehoben. Die Sache wird an das Landgericht Frankfurt a.M. zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen, das auch über die Kosten des Berufungsverfahrens zu entscheiden haben wird. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 200.891,81 € festgesetzt. Gründe I. § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO: Die Klägerin ist gemäß Grundbuchauszug (Anlage K 5, Anlagenband) Eigentümerin der Immobilie in Stadt1 Straße1. Der Grundbuchauszug weist als Voreigentümerin die A GmbH und davor die B GmbH & Co.. Die B GmbH & Co. schloss unter dem 14./27.3.2007 mit dem beklagten Land einen Mietvertrag über Flächen im 1. Untergeschoss, im Erdgeschoss sowie im 1. bis zum 3. Obergeschoss in dem Objekt zum Zwecke der Nutzung als Büro und Verwaltungsräume nebst 20 Stellplätzen in der Tiefgarage und zwei Stellplätzen im Außenbereich. Das Mietverhältnis wurde für die Dauer von zehn Jahren abgeschlossen. Es begann mit der Übergabe am 16.7.2007 gemäß Übergabeprotokoll vom 24.7.2007. Der Mietvertrag enthält unter anderem folgende Klauseln: 11.1 Reparaturen und Instandhaltungskosten an den konstruktiven Teilen („Dach und Fach“) der Mietsache gehen zu Lasten des Vermieters. 11.2 Der Mieter wird innerhalb der Mietsache sowie an technischen Einrichtungen, die ausschließlich ihm zur Verfügung stehen bzw. ausschließlich von ihm genutzt werden, alle notwendig werdenden Reparaturen und Instandhaltungen, die nicht unter Ziffer 11.1 fallen und die nicht durch höhere Gewalt verursacht sind, ordnungsgemäß durchführen und alle Anlagen in gebrauchsfähigem Zustand halten. Hierunter fallen auch alle Schönheitsreparaturen. […] 11.3 Glasbruchschäden hat der Mieter auf eigene Kosten unverzüglich zu beseitigen. […] 14.1 Der Mieter hat dem Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache geräumt, gereinigt und in ordentlichem Zustand zurückzugeben. Diejenigen Teile der Mietsache, die bei Beginn des Mietverhältnisses neu gestrichen waren (z.B. Wände, Decken, Türen etc.) sind in fachgerecht neu gestrichenem Zustand zurückzugeben. Führt der Mieter in regelmäßigen Zeitabständen Schönheitsreparaturen / Renovierungen durch, entfällt die Renovierungsverpflichtung zum Ende der Mietzeit gem. der Ziffer 14.1 Der Mieter wird dem Vermieter auf Verlangen eine geordnete Dokumentation über durchgeführte Schönheitsreparaturen / Renovierungen vorlegen. Werden keine Schönheitsreparaturen / Renovierungen durchgeführt oder mit geeigneten Unterlagen nachgewiesen, gilt § 14 Ziff. 1. Am 17.7.2019 gab das beklagte Land das Mietobjekt an die A GmbH zurück. Insoweit wird auf das Rücknahmeprotokoll (Anlage K 3, Anlagenband) Bezug genommen. Ausweislich eines erstinstanzlich auszugsweise vorgelegten notariellen Kaufvertrages vom 21.7.2017 (Anlage K 4, Anlagenband) veräußerte die A GmbH eine Immobilie an die Klägerin. Gemäß Ziffer 6.1 des Vertrages sei Stichtag der Tag der Zahlung des Kaufpreises. Am Stichtag sollten Besitz, Gefahr, Nutzungen und … Lasten sowie sämtliche den Kaufgegenstand betreffenden öffentlich-rechtlichen Pflichten … auf den Käufer übergehen. In Ziffer 6.5 trat der Verkäufer „bereits jetzt mit Wirkung zum und aufschiebend bedingt auf den Stichtag (a) alle den Kaufgegenstand betreffenden Ansprüche gegen die Mieter gemäß Anlage 1 einschließlich aller Ansprüche und Rechte aus den Mietverträgen gemäß Anlage 1, die am oder nach dem Stichtag entstehen und/oder fällig werden und/oder die Zeit ab dem Stichtag betreffen, soweit in diesem Vertrag nicht etwas anderes vereinbart ist, … an den dies annehmenden Käufer ab. Mit Schreiben vom 10.1.2018 (Anlage K 4 a, Anlagenband) bestätigte die A GmbH dem beklagten Land unwiderruflich, dass sie „mit Wirkung ab dem 1.9.2017 sämtliche Ansprüche aus und im Zusammenhang mit dem Mietvertrag vom 14.3./27.3.2007 und den drei Nachträgen über das Mietobjekt Straße1 in Stadt1. und dessen Beendigung“ an die Klägerin abgetreten habe, welche die Abtretung angenommen habe. Diese Abtretung umfasse ausdrücklich auch sämtliche Ansprüche wegen nicht oder nicht ordnungsgemäß durchgeführter Schönheitsreparaturen, Rückbaumaßnahmen oder sonstiger im Rahmen einer vertragsgemäßen Rückgabe geschuldeter Mieterleistungen sowie die Ansprüche, die bei Nichterfüllung entstehen. Nachdem das beklagte Land die Durchführung weiterer Arbeiten oder Zahlungen abgelehnt hatte, beauftragte die Klägerin die C GmbH E, Stadt2, mit der Erstellung eines vorsorglichen Beweissicherungsgutachtens. Wegen der getroffenen Feststellungen wird auf das Gutachten vom 6.12.2017 (Anlage K 7, Anlagenband) einschließlich des Raumbuchs (Anlage K 8, Anlagenband) Bezug genommen. Die Kosten für das Gutachten stellte die C GmbH E der Klägerin unter dem 21.12.2017 mit insgesamt 8.700,22 € netto bzw. 10.353,26 € brutto in Rechnung (Anlage K 10, Anlagenband). Auf der Grundlage dieser Feststellungen verlangt die Klägerin von der Beklagten mit ihrer Klage die Kosten für die Herstellung eines vertragsgemäßen Zustandes in Höhe von insgesamt 240.239,49 € netto nebst Erstattung der Gutachterkosten. Wegen der Einzelheiten der Kostenpositionen wird auf den Schriftsatz vom 11.1.2018, Seiten 109 ff., (Blatt 111 ff. der Akte) Bezug genommen. Jedenfalls verlangt die Klägerin Schadenersatz in Höhe von insgesamt 180.692,42 € netto. Wegen der Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 29.11.2018, Seiten 18 ff., (Blatt 223 ff. der Akte) verwiesen. Das beklagte Land stellt die Aktivlegitimation der Klägerin in Abrede und hält die Vertragsklauseln in § 11 und § 14 des Mietvertrages, auf welche die Klägerin ihre Forderungen stützt, für unwirksam. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird zunächst auf den Tatbestand des Urteils des Landgerichts Bezug genommen. Das Landgericht hat nach Durchführung einer Beweisaufnahme durch Vernehmung des Zeugen D durch Zwischenurteil über den Grund und Teilurteil vom 9.3.2020 (Blatt 325 ff. der Akte), dem beklagten Land zugestellt am 13.3.2020, die Klage hinsichtlich des Antrags zu 1. über eine Verurteilung zur Zahlung von 240.239,49 € nebst Zinsen dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt und das beklagte Land verurteilt, an die Klägerin 8.700,22 € zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 3.2.2018 zu zahlen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, das beklagte Land sei dem Grunde nach zu einer vollen Haftung für unterlassene Instandhaltungsarbeiten und Schönheitsreparaturen verpflichtet. Der Klägerin stehe aus abgetretenem Recht ein entsprechender Schadenersatzanspruch zu. Die Eigentumslage an dem Mietobjekt ergebe sich aus dem Inhalt des vorgelegten Grundbuchauszugs, den das beklagte Land nicht hinreichend in Abrede gestellt habe. Gleiches gelte im Hinblick auf das Schreiben vom 10.1.2018 für den Umstand der Abtretung. Die Klauseln in den §§ 11 und 14 des Mietvertrages, nach denen das beklagte Land Instandhaltungsarbeiten und bei Beendigung des Mietvertrages Schönheitsreparaturen durchzuführen habe, seien wirksam. Die Klausel des § 14 unterliege nicht der gesetzlichen Kontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen, da sie zwischen den Vertragsparteien individuell ausgehandelt worden sei. Die Vermieterseite habe die Endrenovierungsklausel ernsthaft zur Disposition gestellt. Dies habe sich aus der glaubhaften Aussage des Zeugen D ergeben. Bedenken bestünden lediglich an der Wirksamkeit von § 11 Ziffer 3 des Mietvertrages über die Ersatzpflicht bei Glasbruch. Die Klägerin berufe sich aber auf solche Schäden nicht. Das beklagte Land sei zur Zahlung der entstandenen Gutachterkosten verpflichtet, da die Klägerin wegen dessen Pflichtverletzung zur Einholung eines Gutachtens über den Schaden grundsätzlich berechtigt gewesen sei. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des Urteils des Landgerichts verwiesen. Den Tatbestand des Urteils vom 9.3.2020 hat das Landgericht auf Antrag des beklagten Landes durch Beschluss vom 18.5.2020 (Blatt 376 ff. der Akte) unter Abweisung des Antrags im Übrigen teilweise berichtigt. Gegen diese Verurteilung wendet sich das beklagte Land mit seiner am 1.4.2020 eingelegten und am 7.5.2020 begründeten Berufung. Es hält das Teilurteil für unzulässig, da die Gefahr widersprechender Entscheidungen bestehe. Das beklagte Land wiederholt sein Bestreiten des angeblichen notariellen Kaufvertrages vom 21.7.2017, der Behauptung, er betreffe das Mietobjekt, und die vorgetragene Abtretung. Das erstinstanzliche Bestreiten sei zulässig gewesen. Es ist der Ansicht, das Schreiben vom 10.1.2018, welches eine angeblich erfolgte Abtretung bestätigen solle, betreffe nur Ansprüche, die nach dem 1.9.2017 entstanden seien. Auch die Vertretungsbefugnis des Verfassers dieses Schreibens stellt sie in Abrede. Ein Rechtsübergang nach Maßgabe des § 566 BGB komme nicht in Betracht, da das Mietverhältnis zum Zeitpunkt des angeblichen Abschlusses des Grundstückskaufvertrages beendet gewesen sei. Das Land ist der Ansicht, bei den Vertragsklauseln in den §§ 11 und 14 handele es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen. Die ursprüngliche Vermieterin sei zu keinem Zeitpunkt bereit gewesen, von der Verpflichtung zur Endrenovierung abzusehen und diese damit zur Disposition zu stellen. Etwas Anderes habe die Klägerin nicht bewiesen. Der geltend gemachte Anspruch umfasse auch Glasschäden, so dass die Regelung des § 11.3 des Mietvertrages einschlägig wäre, die aber unwirksam sei, zumal im Rahmen der Betriebskosten auch die Glasversicherung umlagefähig gewesen sei. Das beklagte Land stellt weiterhin sämtliche Umstände die Gutachtenerstattung betreffend in Abrede. Insoweit wäre jedenfalls Beweis zu erheben gewesen. Die erstinstanzlich in voller Höhe zuerkannten Gutachterkosten seien gegebenenfalls zu quoteln. Tatsächlich schulde das Land keinerlei Kosten. Ergänzend bezieht das beklagte Land sich auf seinen erstinstanzlichen Vortrag. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze vom 7.5. und 18.9.2020 (Blatt 401 ff., 509 der Akte) verwiesen. Das beklagte Land beantragt, das Urteil des Landgerichts aufzuheben und den Rechtsstreit an das Landgericht Frankfurt a.M. zurückzuverweisen, hilfsweise, unter Abänderung des Urteils des Landgerichts die Klage insgesamt abzuweisen, hilfsweise, die Revision zuzulassen. Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Sie beruft sich auf die Begründung des Landgerichts, insbesondere auf dessen Beweiswürdigung anhand sämtlicher tatsächlicher Umstände, sowie auf ihr erstinstanzliches Vorbringen. Sie ist der Ansicht, das beklagte Land habe in seiner Berufungsbegründung die Beweiswürdigung nicht hinreichend konkret angegriffen. Entsprechendes gelte für das Bestreiten ihrer Aktivlegitimation durch das beklagte Land, das insgesamt unzulässig ins Blaue hinein erfolgt sei. Hierzu legt sie ergänzend die vollständige Fassung des notariellen Kaufvertrages vom 21.7.2017 (Blatt 438 ff. der Akte), den Grundbuchauszug, welcher die Eigentumsumschreibung dokumentiert (Blatt 490 ff. der Akte), einen Katasterauszug vom 22.5.2017 (Blatt 494) sowie ein Schreiben der A GmbH vom 28.5.2020 (Blatt 495 f. der Akte) vor, in welchem die Geschäftsführer erklären, dass die Unterzeichner des Schreibens vom 10.1.2018 zur Abgabe der darin gegebenen Erklärungen berechtigt gewesen seien. Auch das Bestreiten der Tätigkeiten des Sachverständigen, seines Aufwands und der Ortsüblichkeit und Angemessenheit der Abrechnung sei im Hinblick auf die Vorlage des gesiegelten Gutachtens eines von der Industrie- und Handelskammer öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen und ohne konkrete Angaben zu den angeblich richtigen Abrechnungssätzen unbeachtlich. Die Kosten des zulässigerweise beauftragten Sachverständigen seien jedenfalls in voller Höhe zu erstatten. Der Erlass eines Teilurteils sei zulässig gewesen; die Gefahr sich widersprechender Entscheidungen bestehe nicht. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 29.6.2020 (Blatt 431 ff. der Akte) Bezug genommen. II. § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 ZPO: Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und ebenso begründet worden (§§ 511, 517, 519 f. ZPO). In der Sache hat sie vorläufigen Erfolg. Das Grund- und Teilurteil des Landgerichts Frankfurt a.M. vom 9.3.2020 war auf Antrag des beklagten Landes insgesamt aufzuheben, und die Sache war zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Frankfurt a.M. zurückzuverweisen (§ 538 Abs. 2 S. 1 Nr. 4 ZPO). Allerdings war der Erlass eines Teilurteils durch das Landgericht nicht wegen der Gefahr widersprechender Entscheidungen unzulässig (§ 301 Abs. 1 S. 2 ZPO). Denn es hat die Gefahr sich widersprechender Entscheidungen nicht begründet. Bei Entscheidung durch Teilurteil kann es zu einer abweichenden Entscheidung nicht nur bei einer anderen Auffassung des Rechtsmittelgerichts, sondern auch im Falle eines Richterwechsels im Dezernat oder einer Änderung der Auffassung des Richters kommen. Mit der Entscheidung über die Verurteilung der Beklagten zur Erstattung der Gutachterkosten in der beantragten Höhe von 8.700,22 € und mit der Entscheidung der Haftung des beklagten Landes dem Grunde nach hat das Gericht nicht zugleich über eine für die Klage im Übrigen vorgreifliche Vorfrage entschieden, die bei der weiteren Entscheidung über den Streitgegenstand anders entschieden werden könnte. Vielmehr hat das Gericht gerade zugleich mit der Teilverurteilung zur Erstattung der Gutachterkosten ein Grundurteil zur Klage im Übrigen erlassen, mit dem es die volle Haftung des beklagten Landes dem Grunde nach für unterlassene Instandhaltungsarbeiten und Schönheitsreparaturen ausgesprochen hat (vgl. hierzu Zöller/Feskorn, ZPO, 33. Aufl. 2020, § 301 Rdnrn. 12 ff., 15, m.w.N.). Auch wenn die Entscheidung zu der Erstattungsfähigkeit der Gutachterkosten anders zu treffen sein wird, da nicht alle durch das Gutachten festgestellten Mängel des Mietobjekts zu einer Schadenersatzpflicht des beklagten Landes führen, ist in diesem Fall zugleich die Entscheidung über die Schadenersatzpflicht dem Grunde nach entsprechend zu ändern. Eine Entscheidung im Betragsverfahren allein hätte einen Widerspruch zu der Teilverurteilung nicht begründen können. Das Grund- und Teilurteil war aber aus dem Grunde aufzuheben, weil das Landgericht über die nach Grund und Höhe streitigen Ansprüche der Klägerin durch das angefochtene Grundurteil vorab über den Grund des Anspruchs entschieden hat, diese Entscheidung teilweise unrichtig ist und der Streit über den Betrag der Ansprüche ist nicht zur Entscheidung reif. Der Klägerin steht gegen das beklagte Land aus abgetretenem Recht der vormaligen Eigentümerin des Anwesens, der A GmbH, - insoweit im Einklang mit dem Grundurteil des Landgerichts - ein Anspruch auf Schadenersatz wegen des Unterlassens geschuldeter Schönheitsreparaturen zu (§ 280 Abs. 1, § 398 BGB i.V.m. § 14.1 des Mietvertrages). Ihr steht aber kein Anspruch auf Schadenersatz wegen des Unterlassens von Instandhaltungsarbeiten zu (§ 280 Abs. 1, § 398 BGB i.V.m. § 11.2 des Mietvertrages), da diese Vertragsklausel unwirksam ist und ein entsprechender Anspruch nach dem gegenwärtigen Sach- und Streitstand auch nicht aus sonstigen Rechtsgründen besteht. Die Sachbefugnis der Klägerin für die mit der Klage geltend gemachten Ansprüche ergibt sich aus ihrer Vereinbarung der Abtretung der Ansprüche mit der Voreigentümerin, der A GmbH, in Ziffer 10.4 (e) des notariellen Kaufvertrages vom 21.7.2017, mit welchem die Klägerin das Mietobjekt von der vormaligen Eigentümerin erworben hat und den die Klägerin nunmehr vollständig vorgelegt hat. Während in Ziffer 6.5 (a) lediglich Ansprüche gegen aktuelle Mieter abgetreten sind, enthält Ziffer 10.4 des Kaufvertrages eine Regelung betreffend den bereits seit dem 15.7.2017 beendeten Mietvertrag mit dem beklagten Land. Hierin haben die Vertragsparteien die Abtretung aller Ansprüche, die der Verkäuferin aus dem beendeten Mietvertrag zustehen könnten, vom Stichtag an vereinbart. Stichtag war gemäß Ziffer 6.1 des Kaufvertrages grundsätzlich der Tag der Zahlung des Kaufpreises. Da aus dem beendeten Mietvertrag von diesem Stichtag an keine Ansprüche mehr entstehen konnten, wird deutlich, dass die Angabe des Stichtags allein die Bedeutung hatte, die vereinbarte Abtretung wirksam werden zu lassen, nicht, den Umfang der abgetretenen Ansprüche zu bestimmen. Dieses Verständnis entspricht der Regelung in Ziffer 6 des Kaufvertrages über die Bedeutung des Stichtages für den Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Dem entspricht es weiterhin, dass die A mit Schreiben vom 10.1.2018 (Blatt 496 der Akte) der Klägerin gegenüber bestätigte, dass sie mit Wirkung vom 1.9.2017 an, bei dem es sich wohl um den Stichtag handelt, sämtliche Ansprüche aus und im Zusammenhang mit dem Mietvertrag vom 14.3./27.3.2007 und den drei Nachträgen über das Mietobjekt Straße1 in ... und dessen Beendigung an die Klägerin abgetreten habe und dass diese Abtretung ausdrücklich auch sämtliche Ansprüche wegen nicht oder nicht ordnungsgemäß durchgeführter Schönheitsreparaturen, Rückbaumaßnahmen oder sonstiger im Rahmen einer vertragsgemäßen Rückgabe geschuldeter Mieterleistungen, sowie die Ansprüche, die bei Nichterfüllung entstehen, umfasse. Die Vertretungsbefugnis der Unterzeichner des Schreibens vom 10.1.2018 hat die A durch ihre Geschäftsführer mit Schreiben vom 28.5.2020 (Blatt 495 der Akte) bestätigt. Die Richtigkeit dieser Unterlagen hat das beklagte Land nicht mehr in Abrede gestellt. Auch im Übrigen bestehen gegen die Richtigkeit keine Bedenken. Das beklagte Land ist nicht aufgrund der Regelung in § 11.2 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin verpflichtet, Schadenersatz wegen des Unterlassens von Instandhaltungsplichten aus dem Mietvertrag zu leisten, da es zu einer entsprechenden Instandhaltung nicht verpflichtet war. Die Regelung in § 11.2 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin ist unwirksam. Hiernach hat der Mieter innerhalb der Mietsache sowie an technischen Einrichtungen, die ausschließlich ihm zur Verfügung stehen bzw. ausschließlich von ihm genutzt werden, alle notwendig werdenden Reparaturen und Instandhaltungen, die nicht unter Ziffer 11.1 fallen [also nicht die konstruktiven Teile („Dach und Fach“) betreffen] und die nicht durch höhere Gewalt verursacht sind, ordnungsgemäß durchzuführen und alle Anlagen in gebrauchsfähigem Zustand zu halten. Hierunter fallen auch alle Schönheitsreparaturen. Ferner sind die zu den Mietflächen gehörenden Teeküchen und die Notstromversorgung (Dieselmotor im Keller) ebenfalls vom Mieter zu warten und ggfs. instand setzen zu lassen. Bei dieser Klausel handelt es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung (§ 305 BGB). Sie ist für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert; die damalige Vermieterin hat sie dem beklagten Land bei Abschluss des Vertrages gestellt. Eine Individualvereinbarung wie bei der Regelung in § 14.1 des Mietvertrages hat das beklagte Land insoweit nicht behauptet. Die Klausel ist hinsichtlich der Übertragung der nach der gesetzlichen Regelung den Vermieter treffenden Instandhaltungspflicht (§ 535 Abs. 1 BGB) auf den Mieter unwirksam, da sie den Vertragspartner der Vermieterin entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 BGB). Denn dem Mieter wird durch diese Vertragsklausel nicht nur Instandhaltungsaufwand auferlegt, der ausschließlich durch seinen Mietgebrauch veranlasst ist, und es fehlt an einer Begrenzung der Kostentragungspflicht der Höhe nach. Zwar nimmt die Klausel ausdrücklich darauf Bezug, dass die Instandhaltungspflicht nur den Bereich innerhalb der Mietsache sowie Einrichtungen betrifft, die ausschließlich dem Mieter zur Verfügung stehen oder ausschließlich von ihm genutzt werden. Mit dieser Begrenzung ist aber noch nicht hinreichend ein Instandhaltungsaufwand ausgenommen, der auf der Nutzung durch die Vormieter der gebrauchten Immobilie beruht, also etwa auf einem Instandhaltungsstau (vgl. hierzu BGH, NJW 2003, 41 ff.; NJW-RR 2006, 84 ff.; Guhling/Günter/Boerner, Gewerberaummiete, 2. Aufl. 2019, § 535, Rdnrn. 118 ff., m.w.N.). Das Mietobjekt war bei Beginn des Mietverhältnisses nicht neu. Davon, dass sämtliche Einrichtungen neuwertig gewesen wären, so dass jegliche Verschlechterung allein dem beklagten Land als Mieter zuzurechnen wäre, kann nicht ausgegangen werden. Eine Ersatzpflicht des beklagten Landes kann nur insoweit in Betracht kommen, wie eine andere Rechtsgrundlage für die Erstattungsfähigkeit der Kosten besteht, insbesondere im Falle einer Beschädigung, welche über die vertragsgemäße Nutzung (§ 538 BGB) hinausgeht und welche das beklagte Land auch im Übrigen zu vertreten hat (§ 280 Abs. 1 BGB). Aufgrund des bisherigen Vorbringens der Parteien kann dies nicht abschließend beurteilt werden. Das Landgericht hat hierzu nach seiner Sicht konsequent keine Feststellungen getroffen. Unwirksam ist auch die Regelung in § 11.3 des Mietvertrages, die eine Allgemeine Geschäftsbedingung darstellt und nach welcher der Mieter Glasbruchschäden auf eigene Kosten zu beseitigen hat. Auch insoweit fehlt eine Begrenzung auf eine Verursachung der Schäden durch den Mieter und auf sein Vertreten müssen, wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat. Insoweit macht die Klägerin allerdings - anders als vom Landgericht auf Seite 10 des Urteils angenommen - in der Klageschrift, Seiten 113 f., (Blatt 115 f. der Akte) Kosten für die Erneuerung der Fensterverglasung in Raum 04 im Erdgeschoss sowie im Raum 12 im 2. Obergeschoss in Höhe von insgesamt 3.000,- € brutto, mithin 2.521,01 € netto geltend. Ob diese behaupteten Schäden von dem beklagten Land gegebenenfalls aus einer anderen Rechtsgrundlage zu erstatten sind, hat das Landgericht aus seiner Sicht konsequent nicht erwogen. Hingegen ist das beklagte Land zum Schadenersatz verpflichtet, soweit es zum Vertragsende die geschuldeten Schönheitsreparaturen unterlassen hat. Die entsprechende Vereinbarung der Vertragsparteien in § 14.1 des Mietvertrages ist wirksam. Sie ist nicht wegen unangemessener Benachteiligung des beklagten Landes unwirksam, da sie nicht der Wirksamkeitskontrolle für Allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegt (§ 307 Abs. 1 BGB). Es handelt sich nicht um eine Allgemeine Geschäftsbedingung (§ 305 Abs. 1 BGB), sie wurde vielmehr zwischen den Vertragsparteien ausgehandelt. Der Senat schließt sich insoweit den insgesamt zutreffenden Ausführungen des Landgerichts an. Die Tatsachenfeststellungen durch das Landgericht, welche der rechtlichen Würdigung zugrunde liegen, sind für das Berufungsgericht bindend; konkrete Anhaltspunkte, welche Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen würden, bestehen nicht, erneute Feststellungen hierzu sind daher nicht geboten (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Das Landgericht hat die Aussage des Zeugen sowie die weiteren Umstände zutreffend gewürdigt. Das Vorliegen Allgemeiner Geschäftsbedingungen ergibt sich nicht daraus, dass die damalige Vermieterin nicht bereit gewesen wäre, von der Verpflichtung des Mieters zur Endrenovierung abzusehen und diese damit zur Disposition zu stellen. Denn mit der letztlich vereinbarten Klausel in § 14.1 des Mietvertrages hat die Vermieterin gerade von der unbedingten Pflicht des Mieters zur Endrenovierung in den Fällen abgesehen, in welchen der Mieter „in regelmäßigen Zeitabständen Schönheitsreparaturen / Renovierungen durchführt und er dies mit geeigneten Unterlagen nachweist.“ Eine Individualvereinbarung setzt nicht voraus, dass der Verwender einer Klausel diese vollständig aufgibt und dass sich insoweit einseitig die Position des Vertragspartners durchsetzt. Vielmehr kann es auch ausreichen, dass der Verwender einer Vertragsklausel von dieser abrückt und sich mit einer anderen, für den Vertragspartner weniger belastenden Regelung einverstanden erklärt. Dies hat die vormalige Vermieterin mit der genannten Vertragsklausel hinreichend getan. Das Landgericht hat bei seiner rechtlichen Würdigung auch das wirtschaftliche Interesse der vormaligen Vermieterin und die Verhandlungsposition des beklagten Landes zutreffend berücksichtigt. Eine Abgrenzung bei den einzelnen Schadenspositionen als Schönheitsreparatur oder Instandhaltungsmaßnahme oder Beseitigung einer vertragswidrigen Beschädigung ist auf der Grundlage des bisherigen Vortrags der Parteien nicht hinreichend möglich. Das von der Klägerin eingeholte vorsorgliche Beweissicherungsgutachten vom 6.12.2017 (Anlage K 7, Anlagenband) zeigt in dem als Anhang beigefügten Raumbuch (Anlage K 8, Anlagenband), wiedergegeben in der Klageschrift vom 11.1.2018, Seiten 9 ff., ergänzt durch den Schriftsatz vom 29.11.2018 (Blatt 11 ff., 213 ff. der Akte) lediglich tabellarisch die einzelnen Mängel auf. Das beklagte Land hat überdies sämtliche Umstände die Gutachtenerstattung betreffend in Abrede gestellt, so dass jedenfalls das Vorhandensein und der konkrete Umfang der Mängel und Schäden bisher streitig sind. Die Kosten für die Beseitigung der Mängel hat die Klägerin in ihrer Klageschrift vom 11.1.2018, Seiten 110 ff., sowie im Schriftsatz vom 29.11.2018, Seiten 54 ff. (Blatt 112 ff., 258 ff. der Akte) anhand des in Bezug genommenen, jedoch nicht bei der Akte befindlichen Kostengutachtens vom 19.12.2017 nach den einzelnen aufgelisteten Positionen jeweils pauschal angegeben, wobei es die Kosten einer Schadensposition mit der Anzahl der Fälle, der Größe der Fläche oder der Länge multipliziert hat. Eine Abgrenzung der einzelnen abstrakt angegebenen Positionen als Schönheitsreparatur oder als Instandhaltungsmaßnahme oder als vertragswidrige Beschädigung ist nach dem gegenwärtigen Vortrag der Parteien nicht ohne weiteres möglich. Dies betrifft insbesondere die im Schriftsatz vom 29.11.2018 genannten Punkte, also von der Klägerin als Beschädigungen bezeichneten Mängelerscheinungen, fehlende Gegenstände sowie die Positionen Fensterbeschläge, Fenstergriffe, Innenjalousien und die Haustechnik. Die Aufhebung des Urteils und Zurückverweisung an das Landgericht umfasst auch die Verurteilung des beklagten Landes im Wege des Teilurteils zum Tragen der erstinstanzlich in voller Höhe zuerkannten Gutachterkosten von 8.700,22 €, da dieser Teil der Forderung nicht entscheidungsreif ist. Die Gutachterkosten werden unter Berücksichtigung des Verhältnisses der Verpflichtung, die Kosten für die Mängelbeseitigung zu tragen oder nicht zu tragen zu quoteln sein. Denn nur hinsichtlich der Mängel, für welche das beklagte Land dem Grunde nach Schadenersatz zu leisten hat, war die Beauftragung des Sachverständigen durch die Schadensverursachung berechtigt, so dass die Kosten der Begutachtung auf einem pflichtwidrigen handeln des beklagten Landes beruhen. Im Übrigen hatte das beklagte Land auch das Entstehen der Sachverständigenkosten nach Grund und Höhe bestritten. Dabei ist allerdings unerheblich, ob die Klägerin die Gutachterrechnung vom 21.12.2017 auch beglichen hat, da das beklagte Land eine Erstattungspflicht insgesamt in Abrede stellt (entsprechend § 250 S. 2 BGB). Wäre dieser Teil des Streitgegenstandes durch das Berufungsgericht abschließend zu entscheiden, müsste der Prozess in zwei Instanzen geführt werden (vgl. hierzu Zöller/Heßler, a.a.O., § 538, Rdnr. 47, m.w.N.). Der Rechtstreit war demzufolge insgesamt unter Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils an das Landgericht zurückzuverweisen (§ 538 Abs. 2 S. 1 Nr. 4 ZPO). Die Entscheidung über die Kosten auch des Berufungsverfahrens war dem Landgericht vorzubehalten. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den § 708 Nr. 10, § 711 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Nrn. 1, 2 ZPO). Vielmehr beruht die Entscheidung hinsichtlich der Wirksamkeit von § 14.1 des Mietvertrages im Wesentlichen auf einer Tatsachenfeststellung. Der Streitwert beträgt 80 % der Forderung von 240.239,49 € gemäß Klageantrag zu 1) und somit 192.191,59 € zuzüglich des zuerkannten Betrages von 8.700,22 € gemäß Klageantrag zu 2), mithin 200.891,81 € (§ 3 ZPO). 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BerechnungsVO Dokumentreiter KurztextLangtext Schadensminderung des Vermieters bei unwirksamer Schönheitsreparaturenklausel Leitsatz Die Verwendung auch weicher Renovierungsfristen für Schönheitsreparaturen von 3, 5 und 7 Jahren ist bei nach Februar 2008 geschlossenen Mietverträgen unzulässig und führt zur Unwirksamkeit der Klausel. Stehen dem Vermieter Schadensersatzansprüche gegen den Mieter aufgrund eines ver-tragswidrigen Zustands der Mietsache zu, muss er sich, wenn die Schönheitsreparaturen nicht oder nicht wirksam auf den Mieter abgewälzt wurden, diejenigen Kosten anrechnen lassen, die er mangels eigener Renovierungsarbeiten im laufenden Mietverhältnis er-spart hat. Die über die Fristen der unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel begründe-te Vermutung des Renovierungsbedarfs gilt insoweit gegen den Vermieter. Das Gericht kann die Höhe der ersparten Renovierungskosten auf Grundlage der jeweils geltenden Pauschalen für Schönheitsreparaturen gem. § 28 Abs. 4 S. 2 II. Berech-nungsVO schätzen. Anmerkung Die Entscheidung ist anfechtbar. Tenor Die Klage wird abgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrags abwenden, so die Beklagten nicht ihrerseits vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags leisten. Der Streitwert wird auf bis zu 5.000,00 € festgesetzt. Tatbestand Der Kläger begehrt als ehemaliger Vermieter von den Beklagten ehemaligen Mietern Schadensersatz wegen Verschlechterungen der Mietsache. Zwischen den Parteien bestand vom 1.1.2010 bis zum 30.6.2023 ein Wohnraummietverhältnis über Räume in der Liegenschaft…. Eine Kaution wurde durch die Beklagten bei Mietbeginn nicht geleistet. Der Kläger trägt vor, die Mietsache sei bei Rückgabe beschädigt, die Wohnung insbesondere in bunten Farben (gelb, grün und rosa) gestrichen gewesen. Der Nachmieter habe bei Mietbeginn zum 1.7.2023 aufgrund dieses Zustands die Annahme der Wohnung verweigert. Auf die Aufforderung des Klägers zur Durchführung von Streicharbeiten hin erklärten die Beklagten, diese nicht vorzunehmen. Hierauf ließ der Kläger die Wände mit weißer Farbe neu streichen. Er trägt weiterhin vor, hierfür Kosten in Höhe von 4.724,30 € gezahlt zu haben (Rechnung vom 25.07.2023, Anl. K5 d.A.). Die Wohnung sei sodann am 26.07.2023 an den Nachmieter übergeben worden. Einen Ausgleich der Kosten haben die Beklagten abgelehnt. Der Kläger macht nunmehr die ihm für die Streicharbeiten entstandenen Kosten sowie die Miete für den Monat Juli 2023 mit dem Nachmieter vereinbarte Miete in Höhe von 750,00 € geltend als Schadensersatz geltend. Der Kläger beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger 4.724,30 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab 01.09.2023 zu zahlen; die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger weitere 750,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen; die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 540,50 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen. Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen. Sie tragen vor, die Wohnung sei ihnen bereits in bunten, insbesondere nicht lediglich hellen neutralen Farben übergeben worden. Sie hätten auch keine Beschädigungen an der Mietsache vorgenommen bzw. seien für Verschlechterungen nicht verantwortlich. Sie erheben zudem die Einrede der Verjährung. Entscheidungsgründe Die zulässige Klage ist unbegründet. Der Kläger hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Streicharbeiten, weil er sich selbst bei bestehen dem Anspruch aufgrund der unwirksamen Abwälzungsklausel hinsichtlich der Schönheitsreparaturen höhere ersparte Instandhaltungskosten anrechnen lassen müsste. Eine Verjährung der Ansprüche liegt zunächst nicht vor. Die Klage ist am 19.12.2023 und damit vor Ablauf der Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB eingegangen. Der Kostenvorschuss ist nach Anforderung vom 22.1.2024 am 24.1.2024 eingegangen. Eine frühere Nachfrage war nicht geboten, Verzögerungen, die nach der Einzahlung durch das Gericht bedingt sind, gehen nicht zu Lasten des Klägers (BGH, Urteil vom 21.3.2022 – VIa ZR 275/21, NJW 2022, 2196; BGH, Urteil vom 18. 12. 2008 - III ZR 132/08, NJW 2009, 984). Der Anspruch besteht jedoch in der Sache nicht. Der Kläger macht Kosten in Höhe von 4.724,30 € für den Neuanstrich der Wohnung sowie Mietausfall in Höhe von 750,00 € für die durch die farbliche Gestaltung bei Rückgabe versursachte spätere Vermietung an den Nachmieter geltend. Grundsätzlich muss der Mieter aufgrund der ihm zukommenden Gestaltungsfreiheit hinsichtlich der Mietsache farbliche Veränderungen gem. § 538 BGB nicht rückgängig machen bei Mietende. Allerdings besteht eine Rücksichtnahmepflicht des Mieters gem. §§ 241 Abs. 2, 242 BGB dahingehend, die Mietsache in einem Zustand zurückzugeben, die im Allgemeinen eine Weitervermietung ermöglich, worunter auch die Dekoration in hellen neutralen Farben fällt. Das wiederum setzt voraus, dass der Mieter die Wohnung seinerseits in ebensolchen Farben übergeben bekommen hat. Vgl. BGH, Urt. v. 6.11.2013 – VIII ZR 416/12, NJW 2014, 143, Leitsatz: Der Mieter ist gem. §§ 535, 241 II, 280 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird. Diese Rechtsprechung ersetzt zugleich ohne inhaltliche Veränderung die bislang gleichartige Möglichkeit einer entsprechenden Formularvereinbarung. Ausweislich des Mietvertrags ist die Wohnung den Beklagten jedoch nicht in hellen neutralen Farben dekoriert übergeben worden. Gem. § 27 Nr. 6 werden die Mieträume unrenoviert und gerade ohne neu angelegte Wände übergeben. Zudem enthält § 15 Nr. 2 des Mietvertrags eine Verpflichtung der Beklagten, die Mietsache bei Einzug selbst zu streichen (farblich neu anzulegen). Damit liegen die Voraussetzungen der Rechtsprechung zur Rückgabepflicht in hellen neutralen Farben nicht vor. Der BGH verknüpft ausdrücklich die Rücksichtnahmepflicht aus §§ 241 Abs. 2, 242 BGB mit dem Erfordernis, dass der Mieter die Mietsache auch in der gleichen Art erhalten hat. Das ist nicht der Fall, wenn der Mieter selbst verpflichtet wird, diesen Zustand bei Einzug zunächst selbst herzustellen. Dass es sich bei § 15 Nr. 2 um eine formularvertraglich unwirksame Einzugsrenovierungsklausel handelt (vgl. Langenberg/Zehelein, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 6. Aufl. 2021 Kap. 1 Rn. 159 mwN), ist unschädlich, weil sich der Verwender grundsätzlich nicht auf die Unwirksamkeit der eigenen Klausel berufen kann. Die Feststellung einer Übergabe in hellen Farben in § 15 Nr. 1 ist als Tatsachenbestätigungsklausel gem. § 309 Nr. 12b BGB unwirksam (Langenberg/Zehelein, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 6. Aufl. 2021 Kap. 1 Rn. 87 mwN), worauf es aber aufgrund der ohnehin in Nr. 2 statuierten Einzugsrenovierungspflicht nicht ankommt. Dasselbe gilt für die Klausel in § 27 Nr. 10, welche schon deshalb unwirksam ist, weil sie die farbliche Vorgabe nicht entsprechend der Rechtsprechung des BGH an den gleichartigen Zustand bei Übergabe knüpft. Hier scheitert schon die Klausel bereits in der abstrakt-generellen Kontrolle an § 307 Abs. 1 S. 1 BGB. Aber selbst, wenn man von einer Pflicht der Beklagten zur Rückgabe in hellen neutralen Farben ausgehen und deren Verletzung bejahen würde, müsste sich der Kläger im Rahmen des Schadensersatzanspruchs nach §§ 535, 280, 241 Abs. 2, 249 BGB diejenigen ersparten Kosten anrechnen lassen, welche durch vertragsgemäße Abnutzungen gem. § 538 BGB bedingt sind, also insbesondere bei unwirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen (Vgl. BGH, Urt. v. 6.11.2013 – VIII ZR 416/12, NJW 2014, 143 Rn. 22 unter Verweis auf BGH, Urteil vom 18. 12. 2008 - III ZR 132/08, NJW 2009, 984 Rn. 16; Emmerich in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl. 2019, V Rn. 311; Langenberg/Zehelein, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 6. Aufl. 2021 Kap. 4 Rn. 113). Vorliegend ist die Schönheitsreparaturenklausel in § 16 Nr. 4a wegen der in dem Mietvertrag schon selbst festgehaltenen Übergabe der Mietsache in einem unrenovierten Zustand unwirksam (BGH, Urteil vom 18.3.2015 – VIII ZR 185/14, NJW 2015, 1594), zudem aufgrund der in § 15 Nr. 2 enthaltenen Einzugsrenovierungsklausel im Wege des Summierungseffekts, der auch bei unwirksamen Klauseln greift (BGH, Versäumnisurteil vom 25.06.2003, Aktenzeichen: VIII ZR 335/02; NJW 2003, 2234; Langenberg/Zehelein, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückgabe, 6. Aufl. 2021 Kap. 1 Rn. 266; Zehelein in Beck'scher Online-Kommentar BGB; Hrsg: Bamberger/Roth/Hau/Poseck, BGB § 535 Rn. 438 jew. mwN) sowie wegen Verwendung der (alten) Fristen von 3/5/7 Jahren nach Februar 2008 (vgl. BGH, Urteil vom 26. 9. 2007 - VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632, nach welcher nach herrschender Auffassung und auch hiesiger Rechtsprechung mit Ablauf dieser Übergangsfrist die längeren Fristen von 5/8/10 Jahren zu verwenden sind, AG Hanau Urt. v. 23.10.2020 – 32 C 227/19, BeckRS 2020, 53370; RiBGH aD Beyer NZM 2009, 137 [140]; RiBGH aD Beyer NJW 2008, 2065; Langenberg WuM 2006, 122 [125]; Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 538 Rn. 225; Langenberg/Zehelein, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 6. Aufl. 2021 Kap. 1 Rn. 239; Staudinger/Volker Emmerich (2014) BGB § 535, Rn. 108a; Bub in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl. 2019, Kap. II Rn. 145; Wiek WuM 2006, 680 [681]; Flatow NZM 2010, 641 [642]; Kossmann/Meyer-Abich Wohnraummiete-HdB, 2014, § 43 Rn. 30; BeckOK BGB/Zehelein, BGB § 535 Rn. 439). Das würde bedeuten, dass selbst im Fall eines Schadensersatzanspruchs der Kläger sich das Ersparnis der auf ihn somit zurückgefallenen Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen (vgl. BGH, Urt. v. 8.7.2020 – VIII ZR 163/18, NZM 2020, 704 mAnm Zehelein; BGH, Urteil vom 8.7.2020 – VIII ZR 270/18, NJW 2020, 3523) anrechnen lassen muss, wobei die Vermutung der vertraglich festgehaltenen Renovierungsfristen gegen ihn spricht (Langenberg/Zehelein, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 6. Aufl. 2021 Kap. 4 Rn. 113). Insofern hatte das Gericht unter dem 18.6.2024 darauf hingewiesen, dass sollten hierzu keine näheren Erkenntnisse aufgrund entsprechenden Sachvortrags des Klägers zum Renovierungsbedarf während der Mietzeit vorliegen, das Gericht diesen Anteil gem. § 287 ZPO schätzt unter Orientierung an den verordnungsrechtlich anerkannten Pauschalen je qm im Jahr für Schönheitsreparaturen gem. § 28 Abs. 4 S. 3 II. BerechnungsVO iVm. den jeweils aktuellen Sätzen. Daraus folgt bei 96 qm Wohnfläche: Mietbeginn 1.1.2010 bis 31.12.2010: 96 x 9,41 € = 903,36 € 1.1.2011 bis 31.12.2013: 96 x 9,76 € x 3 = 2.810,88 € 1.1.2014 bis 31.12.2016: 96 x 10,32 € x 3 = 2.972,16 € 1.1.2017 bis 31.12.2019 96 x 10,51 € x 3 = 3.026,88 € 1.1.2020 bis 31.12.2022 96 x 11,02 € x 3 = 3.173,76 € 1.1.2023 bis 30.06.2023 96 x 12,72 € x 0,5 = 610,56 €                    Gesamt: 13.497,50 € Selbst unter Anerkennung, dass die Sätze nach § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV nicht nur Streichkosten beinhalten, welche dennoch den überwiegenden Teil der Gesamtbeträge ausmachen, war bereits nach dem gerichtlichen Hinweis eine Ersatzfähigkeit der Kosten für die hiesigen Streicharbeiten von 4.724,30 €, selbst wenn sie geschuldet wären, aufgrund der während der gesamten Dauer nicht durchgeführten Erhaltungspflichten gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB nicht ersichtlich. Die ersparten Instandhaltungskosten übersteigen diese deutlich. Hierauf ist hinsichtlich des ersparten Renovierungsaufwands bzw. der angesetzten Schätzgrundlagen kein Vortrag des Klägers erfolgt. Dieser hat vielmehr vorgebracht, der für die Rücksichtnahmepflicht des Mieters bei Rückgabe erforderliche Zustand der Mietsache bei Einzug (ebenfalls zumindest in hellen neutralen Farben) habe tatsächlich vorgelegen, was sich sowohl aus dem Mietvertrag ergebe als auch durch Zeugen bestätigt werden könne. Zudem komme es auf die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturenklausel nicht an, weil sich die Rücksichtnahmepflicht des Mieters zur Rückgabe in hellen neutralen Farben nach dem Bundesgerichtshof gerade nicht aus dieser Renovierungspflicht, sondern aus §§ 241 Abs. 2, 242 BGB ergebe. Jedenfalls aber sei die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen aufgrund der Klauselunwirksamkeit nicht auf ihn zurückgefallen, weil der Mietvertrag in § 16 Nr. 4e zusätzlich eine Freizeichnungsklausel aufweise. Die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturenklausel führe daher lediglich dazu, dass keine Partei solche schulde, weshalb er sich auch keine ersparten Instandhaltungskosten anrechnen lassen müsse. Zudem würden jedenfalls die Dübellöcher als Beschädigungen zu werten sei, weil diese in übermäßiger Anzahl aufgetreten seien. Diese Einwände greifen jedoch nicht durch. Es ist zwar zutreffend, dass der Bundesgerichtshof die Rücksichtnahmepflicht des Mieters zur Rückgabe in hellen neutralen Farben nicht aus der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen herleitet, ebenso wenig aus der Räumungspflicht nach § 546 Abs. 1 BGB, sondern in den allgemeinen Nebenpflichten aus § 241 Abs. 2, 242 BGB verortet. Dennoch muss sich der Vermieter ersparten Aufwendungen nach den allgemeinen schadensrechtlichen Grundsätzen des § 249 BGB anrechnen lassen, was der Bundesgerichtshof auf für den Anspruch auf Erstattung von Kosten wegen nicht beseitigter Farbänderungen ausdrücklich festgestellt hat. Vgl. BGH, Urt. v. 6.11.2013 – VIII ZR 416/12, NJW 2014, 143 (144): Zutreffend berücksichtigt das BerGer., dass die Bekl. nicht für Abnutzungserscheinungen, die auf einem vertragsgemäßen Mietgebrauch beruhen, aufzukommen haben, sondern nur die darüberhinausgehenden Mehrkosten unter Berücksichtigung eines Abzugs „neu für alt“ ersetzen müssen. Eben diese Abnutzungen aus vertragsgemäßem Gebrauch gem. § 538 BGB führen zugleich zu einem Instandhaltungsanspruch des Vermieters. Dieser wird zwar, da es sich um Schönheitsreparaturen als Teil dieser handelt (§ 28 Abs. 4 S. 3 II. BV), erst bei objektivem Renovierungsbedarf fällig. Wie bereits erörtert, ergibt sich diese Vermutung jedoch ohnehin schon aus den (weichen) Fristen der Abwälzungsklausel, die nun gegen den Kläger als Verpflichteter wirkte während des Mietverhältnisses. Auf die Unwirksamkeit kann er sich als Verwender nicht berufen. Der aus § 306 Abs. 2 BGB folgende Rückfall der Erhaltungspflicht auf den Kläger aufgrund der Klauselunwirksamkeit wird auch nicht durch die in dem Mietvertrag zusätzlich vorhandene Freizeichnungsklausel verhindert. Zwar ist eine formularvertragliche Freizeichnung von Schönheitsreparaturen, mit der sich der Vermieter lediglich von der Pflicht zur Durchführung befreit, ohne diese auf den Mieter zugleich zu übertragen, nach herrschender Auffassung möglich (vgl. zB LG Karlsruhe, Beschluss vom 23.6.2016 – 9 T 56/16 NJW 2016, 2897; AG Karlsruhe Beschl. v. 3.2.2016 – 7 C 2583/15, BeckRS 2016, 14128; Artz NZM 2015, 801 [806]; Guhling NZM 2019, 457 (463); Herlitz WuM 2015, 654 [657]; Lehmann-Richter NJW 2015, 1598). Das gilt aber nur für ihren isolierten Regelungsumfang. Es ist hingegen nicht zulässig, die von § 306 Abs. 2 BGB angeordnete Rechtsfolge der Anwendung des Gesetzesrechts durch Klauselstaffelung in eine geltungserhaltenden Reduktion abzuändern. Aus demselben Grund ist auch kein „blue-pencil-Test“ möglich (Langenberg/Zehelein Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 6. Aufl. 2021, Kap. 1 Rn. 130; Lützenkirchen NZM 2016, 113 [116]; ebenso mit anderer Begründung Artz NZM 2015, 801 [805]). Ob das direkt aus § 306 Abs. 2 BGB folgt oder § 306a BGB, macht insoweit keinen Unterschied. Ob Dübellöcher hier als Schäden anzusehen sind, kann dahinstehen. Der allgemeine Verweis darauf, dass es unangemessen viele seien, kann das ohnehin nicht konkret begründen. Jedenfalls aber sind diese durch die hier einschlägigen Arbeiten abgedeckt, die auch im Zug der allgemeinen vertraglichen Instandhaltungspflicht des Klägers eingeschlossen gewesen wären, so dass Zusatzkosten nicht ersichtlich sind. Der geltend gemachte Mietausfall ist ebenfalls nicht ersatzfähig. Der Kläger musste die erforderlichen Instandhaltungsarbeiten aufgrund der unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel ohnehin durchführen zur Neuvermietung, da er sie nicht bei Fälligkeit während der Mietzeit vorgenommen hat. Dass er hierzu ggf. nicht von den Beklagten aufgefordert wurde, ist nicht relevant, weil hieraus keine Pflichtverletzung folgt. § 536c BGB greift nur für Verschlechterungen, die aufgrund der unterlassenen Mangelanzeige über den eigentlichen Mangel hinaus entstehen (die Verschlechterung der Mietsache durch vertragsgemäße Abnutzung stellt grundsätzlich einen Mangel iSd § 536 BGB dar, selbst bei wirksamer Schönheitsreparaturenklausel, vgl. BGH, Urteil vom 06.05.1992 - VIII ZR 129/91, NZM 1992, 1795 [1762]). Darum geht es hier aber nicht, sondern allein um den Zeitpunkt der Renovierung, der ggf. dazu führt, dass der Vermieter diese erst nach Mietende vornimmt und daher nicht direkt anschlussvermieten kann. Dafür aber ist dieser im Zug seiner eigenen Instandhaltungspflicht (auch bei unwirksamer Klausel) selbst zuständig, die Anzeigepflicht des § 536c BGB dient nicht dazu, eine unmittelbare Anschlussvermietung zu ermöglichen. Mangels Anspruchs in der Hauptsache sind auch keine vorgerichtlichen Kosten zu ersetzen. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Die Streitwertfestsetzung folgt aus § 3 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE240001474 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

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Zugleich wird die Beklagte darauf hingewiesen, dass die Kammer beabsichtigt, die Berufung der Beklagten gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen, weil die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg erkennen lässt, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat, die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert und eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist. Gründe I. Die Berufung der Beklagten ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. In der Sache hat sie keine Aussicht auf Erfolg. Die Klägerin macht als Vermieterin einer Wohnung einen Anspruch auf Zahlung ausstehenden Mietzinses geltend, nachdem die Beklagte als Mieterin die monatlichen Mietzinszahlungen im Zeitraum zwischen Oktober 2017 und Dezember 2019 wegen eines behaupteten Schimmelbefalls um 187,00 EUR reduziert hatte. Das Amtsgericht Hanau hat der Klage durch Urteil vom 27.11.2020 vollumfänglich stattgegeben. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf das Urteil des Amtsgerichts Hanau verwiesen. Das angefochtene Urteil erweist sich als richtig. Zu Recht hat das Amtsgericht Hanau eine Minderung des Mietzinses wegen einer Mangelhaftigkeit der Mietsache verneint und der Klägerin den ausstehenden Mietzinsanspruch in der geltend gemachten Höhe zugesprochen. Das Amtsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausführlich und gut nachvollziehbar die für die richterliche Überzeugungsbildung maßgeblichen Gründe angeführt. Hieran ist die Kammer nach § 529 ZPO gebunden. Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen bestehen nicht. Die Entscheidung beruht darüber hinaus weder auf einer Rechtsverletzung, noch rechtfertigen nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung. Zur Vermeidung von Wiederholungen kann auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen werden. Die Berufungsbegründung gibt keinen Anlass für eine andere Beurteilung. Entgegen der Annahme der Berufung stellt die Entscheidung des Amtsgerichts keine Überraschungsentscheidung dar. Für eine Verletzung von Hinweispflichten ist schon deshalb kein Raum, weil das Amtsgericht bereits mit Verfügung vom 02.10.2020 den Parteien seine rechtliche Einschätzung mitgeteilte hatte. Überdies lag den Parteien das im Beweisverfahren eingeholte Sachverständigengutachten des Sachverständigen XXX, das eindeutig von einer nutzerbedingten Schimmelpilzbildung ausgeht, bereits seit Juli bzw. August 2019 vor. Da die Beklagte im Beweisverfahren auf die Einholung eines Ergänzungsgutachtens verzichtet und die Klägerin ihren Rechtsstandpunkt betreffend eine Entscheidungsreife bereits in ihrer Klageschrift zum Ausdruck gebracht hatte, bestand im Übrigen auch gar kein Anlass für einen gerichtlichen Hinweis. Es ist auch nicht zu beanstanden, dass das Amtsgericht auf der Grundlage des Ergebnisses der Beweisaufnahme von einer Schimmelbildung aufgrund fehlerhaften Nutzerverhaltens ausgegangen ist. Die Kammer hat keinerlei Anlass die sehr sorgfältige und überzeugende Beweiswürdigung des Amtsgerichts in Zweifel zu ziehen. Dabei steht die im selbständigen Beweisverfahren (94 H 1/18) erfolgte Beweisaufnahme einer Beweisaufnahme im streitgegenständlichen Hauptsacheverfahren gleich (§ 493 Abs. 1 ZPO). § 286 ZPO fordert den Richter auf, nach seiner freien Überzeugung zu entscheiden. Das bedeutet, dass er lediglich an Denk- und Naturgesetze, sowie Erfahrungssätze und ggf. gesetzliche Beweisregeln gebunden ist, ansonsten aber die im Prozess gewonnenen Erkenntnisse nach seiner individuellen Einschätzung bewerten darf. An diese Regeln der freien Beweiswürdigung hat das Amtsgericht sich im angefochtenen Urteil gehalten. Allein daraus, dass die Berufungsklägerin selbst das Beweisergebnis anders wertet, folgt kein Rechtsfehler des Amtsgerichts. Dabei hat das Amtsgericht insbesondere die sog. Sphärentheorie zutreffend angewandt. Demnach obliegt es zwar zunächst dem Vermieter darzulegen und zu beweisen, dass die Schadensursache nicht in seinem Einfluss- und Verantwortungsbereich liegt. Dies ist der Klägerin indes nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme auch nach Auffassung der Kammer durchaus gelungen. Der Sachverständige XXX hat nämlich in seinem im Beweisverfahren eingeholten Gutachten keine baulichen Mängel festgestellt, die als Ursache für die festgestellte Schimmelpilzbildung in Betracht kommen. Hinzu kommt, dass der Sachverständige in beiden von der Schimmelpilzbildung betroffenen Zimmern eine ungünstige wandnahe Aufstellung der Möbel festgestellt hat. So kommt es nach den Feststellungen des Sachverständigen insbesondere im Schlafzimmer durch das großformatige Bettrückteil und im ehemaligen Kinderzimmer durch das Schlafsofa zu einer verschlechterten Aufwärmung der Innenwandoberflächen, was die Gefahr der Bildung von Feuchtigkeit (Tauwasser) deutlich erhöht. Des weiteren hat der Sachverständige nachvollziehbar und überzeugend begründen können, dass die betroffenen Räume der Wohnung ausreichend großzügig bemessene Fenster besitzen und jeweils einzeln und separat beheizbar sind und dass weder die Außenwände noch die Kellerdecke mit Blick auf die bereits im Jahr 2010 erfolgte Aufbringung eines sog. Wärmedämmverbundsystem als schädliche Kältebrücken in Betracht kommen, weshalb er die Schimmelpilzbildung ausschließlich auf ein unsachgemäßes Nutzerverhalten (Wohn-Heiz und/oder Lüftungsverhalten) zurückführt. Es besteht keinerlei Veranlassung, die nachvollziehbaren und gut begründeten Feststellungen des Sachverständigen in Zweifel zu ziehen. Soweit die Berufung darauf abstellt, dass der Sachverständige die Bausubstanz nicht hinreichend untersucht habe, kann sie nicht durchdringen. Insofern hat bereits das Amtsgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend darauf hingewiesen, dass der Sachverständige sehr ausführlich dargestellt hat, welche konkreten Feststellungen seiner gutachterlichen Beurteilung zugrunde liegen. So hat der Sachverständige die Außenfassade, die maßgeblichen Räume und den Keller eingehend angesehen und begutachtet und dies im Rahmen seines Gutachtens auch mittels Fotos dokumentiert. Der Sachverständige hat sich ferner zu den dabei festgestellten Umständen umfassend geäußert und aus diesen – nach dem Ausschlussprinzip - durchweg nachvollziehbare und überzeugende Schlüsse gezogen. Einen Defekt an der Außenhülle hat der Sachverständige ausdrücklich ausgeschlossen, da er an den Außenteilen der in Rede stehenden Räume keinerlei Mängel oder Defekte feststellen konnte. Entsprechendes gilt für die Kellerdecke. Auch Rohrleckagen, die Wasser aus den Leitungen austreten und Bauteile befeuchten lassen, hat der Sachverständige ausschließen können, da an den betroffenen Stellen solche Leitungen nicht liegen und es überdies keinen Anhalt für einen Wasserschaden gab. Darüber hinaus hat der Sachverständige eingehend und überzeugend begründen können, dass ein Wasserschaden ein anderes Schadensbild erzeugen würde. Einzig denkbare Ursache der Schimmelpilzbildung ist demnach die Kondensatbildung, also Tauwasserbildung auf den Innenoberflächen infolge Taupunktunterschreitung. Konkrete Anhaltpunkte dafür, dass weitergehende - mit Bauteilöffnungen einhergehende - Untersuchungen der Bausubstanz andere bzw. weitergehende Feststellungen ermöglicht hätten, wurden von der Beklagten weder im Beweisverfahren noch im erstinstanzlichen Verfahren vorgetragen. Greifbare Anhaltspunkte sind auch nicht ersichtlich und werden im Übrigen auch im Rahmen der Berufungsbegründung nicht vorgebracht. Soweit die Beklagte darin erstmals behauptet, dass zum Zeitpunkt der Übergabe der Wohnung im Februar 2021 auf dem Putz der Außenfassade Feuchtigkeitsausbildungen zu erkennen gewesen seien, rechtfertigt dies keine andere Beurteilung. Dies schon deshalb nicht, weil völlig im Dunkeln bleibt, was hiermit konkret gemeint sein soll. Hinzu kommt, dass das Übergabeprotokoll vom selben Tag auf diesen Umstand gar nicht eingeht und mangels Kenntnis der konkreten Umstände gar nicht nachvollzogen werden kann, ob es um eine dauerhafte oder nur vorrübergehende Erscheinung gehandelt haben soll. Dem Amtsgericht ist auch darin zuzustimmen, dass das Ergebnis des Parteigutachtens der Sachverständigen XXX, insbesondere das von dieser beanstandete Fehlen einer Anlage an den Fenstern für eine nutzerunabhängige Grundlüftung keine andere Beurteilung rechtfertigt. Dies gilt selbst dann, wenn man im Fehlen einer nutzerunabhängigen Grundlüftung grundsätzlich eine Abweichung von den Vorgaben der DIN 1946-6:2009 erblicken will. Es greift aus den bereits vom Amtsgericht genannten Gründen zu kurz aus einer etwaigen Nichteinhaltung der DIN 1946-6 ohne weiteres auf einen Mangel der Wohnung zu schließen. Auf die entsprechenden Ausführungen in der angefochtenen Entscheidung wird zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen. Der Sachverständige XXX hat zudem im einzelnen begründet, warum er trotz Fehlens einer nutzerunabhängigen Grundlüftung davon ausgeht, dass sich die streitgegenständliche Wohnung ohne Schimmelpilzbildung bewohnen lässt. Er hat zudem aufgrund von Angaben der Beklagten festgestellt, dass sich an den Fensterscheiben der Wohnung kein auffälliges Kondensat bildet, welches abgewischt werden muss, was wiederum dafür spricht, dass die Wohnung nicht so sehr ein Entfeuchtungs-, also Lüftungsproblem besitzt, sondern ein Beheizungsdefizit vorliegt, d. h. die in Rede stehenden, betroffenen Wandstellen nicht genügend aufgeheizt wurden, sodass sich keine Temperaturen über den zugehörigen Taupunkten einstellten und es zu Kondensatausfall gekommen ist. Das im Streitfall vom Mieter zu fordernde sachgemäße Nutzerverhalten (Wohn-Heiz und/oder Lüftungsverhalten) ist der Beklagten – entgegen der Annahme der Berufung – auch zuzumuten. Weder das Verlangen nach einer regelmäßigen Fensterlüftung, insbesondere in Form einer Stoßlüftung und einer ausreichenden Beheizung der Räume (einschließlich Schlafzimmer) noch das Erfordernis, größere Möbelstücke von der Außenwand etwas abzurücken oder an anderer Stelle zu platzieren, stellen sich im konkreten Fall als nicht zumutbar dar. Welches Nutzungsverhalten dem Mieter zumutbar ist, kann nicht abstrakt-generell und unabhängig von dem Alter und der Ausstattung des Gebäudes sowie dem Nutzungsverhalten des Mieters, sondern nur unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls bestimmt werden (vgl. BGH NZM 2019, 136 m. w. N.). Von besonderer Bedeutung sind dabei das Alter und die Art des Gebäudes sowie die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 6. A., § 538 BGB Rn. 44a m. w. N.). Im Streitfall handelt es sich um ein Gebäude aus den 1960iger Jahren, das - trotz der Sanierungsmaßnahmen im Jahr 2009 – hinsichtlich der Schadensempfindlichkeit und insbesondere hinsichtlich seiner Anfälligkeit für Schimmelbefall höhere Anforderungen an das Nutzerverhalten stellt als ein Neubau. Zwischen den Parteien besteht ein genossenschaftlicher Nutzungsvertrag, mit der Folge, dass die Beklagte eine verhältnismäßig geringe Miete zahlt. Vor diesem Hintergrund konnte die Beklagte keinen Neubaustandart erwarten. Sie ist vielmehr zu einem Wohnverhalten verpflichtet, das diesem konkreten Gebäudezustand Rechnung trägt. Hierzu zählt ohne weiteres ein ausreichendes Lüften und Beheizen sämtlicher Räume und eine schadensverhütende Möblierung (vgl.Blank/Börstinghaus, Miete, 6. A., § 538 BGB Rn. 45 m. w. N.). II. Das Rechtsmittel erweist sich bei der gegebenen Sachlage daher als erfolglos. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen 2 Wochen nach Erhalt dieses Beschlusses. Vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass auch im Anhörungsverfahren des § 522 Abs. 2 ZPO neuer Tatsachenvortrag gemäß §§ 529 Abs. 1 Nr. 2, 531 Abs. 2 ZPO grundsätzlich nicht zulässig ist. Zur Vermeidung weiterer Kosten wird der Beklagten die Rücknahme der Berufung angeraten. Im Fall der Rücknahme der Berufung entstehen, abgesehen von den ohnehin anfallenden Anwaltskosten, lediglich zwei Gerichtsgebühren nach KV 1222 Nr. 1 GKG. Wird demgegenüber die Berufung förmlich durch Beschluss zurückgewiesen, verbleibt es bei der vierfachen Gerichtsgebühr nach KV 1220 GKG. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE220003502 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

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Das Minderungsrecht des Mieters ist nicht ausgeschlossen, wenn ein Mangel (hier: Befall mit Bettwanzen) zwar auf sein Verhalten zurückzuführen ist, dem Mieter dieses Verhalten aber als vertragsgemäßer Gebrauch im Sinne des § 538 BGB erlaubt ist.(Rn.30) 2. Im Falle eines Wechsels in der Person des Vermieters gemäß § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB kommt der Mieter nicht Verzug, wenn der neue Vermieter auf Verlangen seine Gläubigerberechtigung nicht hinreichend darlegt (§ 286 Abs. 4 BGB).(Rn.26) 3. Eine Addition des Wertes wirtschaftlich verschiedener Streitgegenstände im Rahmen des § 39 GKG erfordert, dass die Ansprüche gleichzeitig geltend gemacht werden.(Rn.48) Orientierungssatz 1. Den Einschleppungsmöglichkeiten von Bettwanzen sind kaum Grenzen gesetzt, da jede außerhalb der Wohnung abgestellte Tasche, der Erwerb gebrauchter Gegenstände und selbst tägliche Einkäufe die Gefahr einer Einschleppung mit sich bringen, ohne dass dies eine Frage mangelnder Hygiene oder Reinlichkeit darstellt. Im privaten Alltag sind praktikable Präventionsmöglichkeiten ausgeschlossen. Mieter haben somit einen solchen Bettwanzenbefall nicht zu vertreten.(Rn.35) 2. Beruht eine Verschlechterung der Mietsache auf ihrem vertragsgemäßen Gebrauch durch den Mieter, so hat dieser den Mangel wegen der gesetzlichen Wertung des § 538 BGB nicht zu vertreten.(Rn.36)  3. Ein gravierender Bettwanzenbefall der Wohnung rechtfertigt eine Minderung der Bruttomiete von 60%.(Rn.38)  Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Streitwert: 19.560 € Tatbestand Die Kläger nehmen den Beklagten auf Herausgabe einer Wohnung und auf Zahlung rückständiger Miete in Anspruch. Die Kläger sind Eigentümer des Gebäudes ... in Stuttgart. Mit Vertrag vom 15.12.2017 vermieteten die Kläger fünf Stockwerke des Gebäudes (1. - 5. OG) an H. N. (in der Folge: H.) zum Zwecke der gewerblichen Untervermietung. Mit Vertrag vom 12.01.2018 (Anl. K 2, Bl. 8 d.A.) mietete der Beklagte die streitgegenständliche Wohnung (5. OG, links) von H. zu einer Grundmiete in Höhe von 1.020,00 € und einer Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 300,00 € an. Nachdem H. den mit den Klägern geschlossenen Vertrag mit Wirkung zum 30.08.2019 gekündigt hatte (Anl. K 3, Bl. 12 d.A.), wandten sich die Kläger mit einem nicht datierten Schreiben an den Beklagten und forderten unter Mitteilung ihrer Bankverbindung dazu auf, "Mieten ab dem 1.6.2019" an die Kläger zu bezahlen (Anl. K 4, Bl. 13 d.A.). Dies ließ der Beklagte, der ab September 2019 keine Miete mehr bezahlt hatte, durch Schreiben des Mietervereins vom 16.09.2019 (Anl. K 9, Bl. 62 d.A.) zurückweisen. Darin wies er darauf hin, dass er die Wohnung von H. angemietet habe und von einem Eigentümerwechsel nichts wisse, weshalb er Mietzinszahlungen von einem entsprechenden Nachweis abhängig mache. Mit Schreiben vom 01.10.2019 (Anl. K 10, Bl. 62a d.A.) ließen die Kläger mitteilen, dass ein Eigentümerwechsel nicht erfolgt sei, da H. die weitervermietete Wohnung selbst nur von den Klägern angemietet gehabt, diesen Vertrag aber gekündigt habe. Gleichwohl übermittelten die Kläger mit diesem Schreiben einen Grundbuchauszug. Mit E-Mail vom 16.10.2019 (Anl. B 1, Bl. 106 d.A.) ließ der Beklagte anzeigen, dass die Wohnung in sehr großem Umfang von Insekten befallen sei, weshalb die Tochter des Beklagten schon „völlig verstochen“ sei. Zugleich ließ der Beklagte mitteilen, dass künftige Zahlungen unter dem Vorbehalt der Rückzahlung erfolgen würden und dass - soweit künftig ein Abzug erfolge und sich dieser als überhöht erweise - die überschießenden Abzüge in Ausübung des Zurückbehaltungsrechts erfolgen würden. Mit Schreiben vom 30.10.2019 (Anl. B 4, Bl. 109 d.A.) zeigte der Beklagte den Klägern zudem Mängel an der Heizung und der Warmwasserversorgung sowie einen Defekt der Klingelanlage an. Auch insoweit würden künftige Zahlungen unter den Vorbehalt der Rückzahlung gestellt und ein Zurückbehaltungsrecht ausgeübt. Durch den Kammerjägereinsatz vom 22.10.2019 habe sich ergeben, dass es sich bei dem Insektenbefall um einen Befall mit deutschen Schaben und mit Bettwanzen handele. Der Schabenbefall konnte, anders als der Befall mit Bettwanzen, durch den Kammerjägereinsatz vom 22.10.2019 beseitigt werden. In einem Gespräch vom 07.11.2019 äußerte der Beklagte gegenüber einer Mitarbeiterin der Kläger, dass er Miete an die Kläger nur zahlen werde, wenn er einen neuen schriftlichen Mietvertrag von den Klägern erhalte. Die Kläger forderten daraufhin mit Schreiben vom 12.11.2019 (Anl. K 5, Bl. 14 d.A.) zur Herausgabe der Wohnung auf und wiesen darauf hin, dass H. nur ein Untervermieter gewesen sei, dessen Mietverhältnis zum 31.08.2019 geendet habe. Da der Beklagte keinen neuen Vertrag mit den Klägern abgeschlossen habe, stehe ihm ein Recht zum Besitz nicht zu. Vorsorglich kündigten sie einen - etwa dennoch bestehenden - Mietvertrag außerordentlich und hilfsweise ordentlich wegen Verzugs mit der Bezahlung der Miete für die Monate September bis November 2019. Nach Erhebung der - am 03.12.2019 zugestellten - Räumungsklage erklärten die Kläger drei weitere außerordentliche, hilfsweise ordentliche Kündigungen wegen fortbestehenden Zahlungsverzugs (Schriftsatz vom 20.01.2020 (Bl. 35 d.A.), zugegangen am 10.02.2020; Schriftsatz vom 03.03.2020 (Bl. 59 d.A.) zugegangen am 11.03.2020 (Bl. 94 d.A.) und Schriftsatz vom 28.04.2020 (Bl. 81 d.A.) zugegangen am 11.05.2020) und hilfsweise dazu mit Schriftsatz vom 04.02.2021 (Bl. 186 d.A.) eine weitere außerordentliche Kündigung wegen der hartnäckig unpünktlichen Zahlweise des Beklagten, welche dieser trotz der mit Schriftsatz vom 27.07.2020 (Bl. 138f. d.A.) ausgesprochenen Abmahnung fortgesetzt habe. Der Beklagte leistete an die Kläger Zahlungen wie folgt: am 23.01.2020 einen Betrag von 960 € und einen Betrag von 3.000 €, am 04.03. und 10.06.2020 jeweils weitere 3.000 € sowie am 16.07., 18.08., 01.10., 02.11., 03.12., und 31.12.2020 jeweils weitere 1.000 €. Für den Zeitraum ab 01.09.2019 bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung am 05.03.2021 bezahlte der Beklagte somit einen Gesamtbetrag von 15.960 € bei einer sich rechnerisch ergebenden Gesamtmiete von 25.080 €. Die Kläger machen geltend, dass zwischen den Parteien ein Mietvertrag nicht bestehe, nachdem der Beklagte entsprechende Angebote der Kläger ausgeschlagen habe. Jedenfalls sei ein etwa bestehender Mietvertrag durch die außerordentlichen Kündigungen wegen Zahlungsverzugs beendet worden. Auf das Bettwanzenproblem könne sich der Beklagte nicht mietmindernd berufen, da die Bettwanzen durch ein Verschulden der Mieterseite eingeschleppt worden seien. Zudem habe der Beklagte sich bei drei Gelegenheiten geweigert, an der Behebung des Schädlingsbefalls mitzuwirken. Auch eine relevante Ungewissheit über die Empfangszuständigkeit der Kläger für die Mieten habe nicht vorgelegen, so dass auch dies einem Zahlungsverzug nicht entgegenstünde. Die Kläger haben den auf Zahlung der rückständigen Miete gerichteten Klagantrag Ziffer 2 - auf Grund der im Laufe des Verfahrens eingegangenen Zahlungen, welche die Kläger jeweils auf die zum Zahlungszeitpunkt ältesten offenen Ansprüche auf Betriebskostenvorauszahlung und sodann auf die ältesten offenen Ansprüche auf Zahlung der Grundmiete angerechnet haben - mehrfach geändert. Nachdem die Kläger zunächst Zahlung von 3.960 € begehrten (Bruttomieten September-November 2019) haben sie mit Schriftsatz vom 03.03.2020 (Bl. 57ff. d.A.) die Klage um 3.360 € erweitert (Grundmieten Dezember 2019 und Januar 2020 (2.040 €) sowie Bruttomiete Februar 2020). Mit Schriftsatz vom 28.04.2020 (Bl. 79ff. d.A.) haben die Kläger die Klage bis auf 1.260 € für erledigt erklärt (Restgrundmiete Januar 2020 von 240 € und Grundmiete Februar 2020) und um 2.340 € erweitert (Grundmiete März 2020 und Bruttomiete April 2020). Der dem Beklagten am 11.05.2020 unter Hinweis auf § 91a Abs. 1, Satz 2 ZPO zugestellten (Bl. 90 d.A.) Teilerledigterklärung hat dieser nicht fristgerecht widersprochen. Der Rechtsstreit, den die Kläger zunächst beim Landgericht Stuttgart anhängig gemacht hatten, wurde mit Beschluss des Landgerichts Stuttgart vom 16.12.2019 (Bl. 21 d.A.) an das erkennende Gericht verwiesen. Die Kläger beantragen zuletzt: 1. Der Beklagte wird verurteilt, die im ... Stuttgart, Wohnung im Dachgeschoss links, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Diele, Bad/WC und einem Balkon geräumt an die Kläger herauszugeben. 2. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 3.600,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz, hieraus aus 240,00 Euro seit dem 08.01.2020, sowie aus 1.020,00 Euro seit dem 06.02.2020, sowie aus 1.020,00 Euro seit dem 05.03.2020, sowie aus 1.320,00 Euro seit dem 06.04.2020, zu zahlen, mit der Maßgabe, dass sich die rechtshängig gemachten Zahlungsrückstände bis auf einen Teilbetrag in Höhe von 180,00 € (Restgrundmiete März) sowie 1.020,00 € (Grundmiete April) erledigt haben. Der Beklagte, der sich der Erledigterklärung nicht angeschlossen hat, beantragt, die Klage abzuweisen. Der Beklagte macht zuletzt geltend, dass er schon auf Grund des unstreitigen Befalls der Wohnung mit Bettwanzen, welche nicht auf ein Verhalten der Mieter, sondern auf die hygienischen Verhältnisse im Haus zurückzuführen seien, keine Miete geschuldet habe, so dass zur Kündigung berechtigende Zahlungsrückstände zu keinem Zeitpunkt bestanden hätten. Das Leben in der Wohnung liege auf Grund des Insektenbefalls an der Erträglichkeitsgrenze. Lediglich in dem im oberen Stock belegenen Kinderzimmer könne überhaupt noch geschlafen werden. Auch dort werde insbesondere die Tochter verstochen. Die unteren Räume könnten eigentlich nicht bewohnt werden. Eine Verweigerung an der Mängelbehebung mitzuwirken, habe es nicht gegeben, weil eine solche schon gar nicht versucht worden sei. Die Klingel funktioniere nicht. Hinzu käme, dass die Heizung wieder defekt sei. Diese sei zwar nach der ersten Mängelanzeige vom 30.10.2019 repariert worden, allerdings erst am 03.11.2019 und nicht wie klägerseits behauptet schon am 29.10.2019; sie sei dann aber im Kinderzimmer wieder ausgefallen und erst am 29.06.2020 wieder repariert worden. Zudem seien die Waschbecken in Bad und Küche defekt gewesen und - unstreitig - am 23./24.06.2020 repariert worden. Diese Mängel seien mit Schreiben vom 09.12.2019 (Bl. 121 d.A.) angezeigt und in den Terminen zur mündlichen Verhandlung vom 07.02. und vom 17.06.2020 erörtert worden. Eine Mietzahlung an die Kläger sei zunächst auch unabhängig von den Mängelrechten nicht geschuldet gewesen, weil der Beklagte, dem der Übergang des Mietverhältnisses auf die Kläger, welcher sich gem. § 565 BGB vollzogen haben müsse, nicht nachgewiesen worden sei, so dass der Beklagte nicht habe wissen können, an wen schuldbefreiend zu leisten sei. Soweit sich in der Gerichtsakte als Anl. K 3 zur Klageschrift die Kündigung des H. gegenüber den Klägern befinde (Bl. 12 d.A.), so sei ihnen diese nicht übermittelt worden, weil dem für die Beklagten bestimmten Exemplar der Klageschrift keine Anlagen beigefügt gewesen seien. Zudem hätten die Kläger den Bestand eines Mietverhältnisses mit dem Beklagten negiert, weshalb sie ihm bei dieser Sachlage nicht zugleich einen Verzug mit der Mietzinszahlung vorwerfen könnten. Weiter machen die Beklagten geltend, dass jedenfalls die Verrechnung der eingegangenen Zahlungen durch die Kläger unzutreffend sei, weil sie diese nicht hätten auf Betriebskostenvorauszahlungen vornehmen dürfen. Dies ergebe sich schon aus den schlüssigen Tilgungsbestimmungen des Beklagten, jedenfalls aber daraus, dass die Kläger keinerlei Betriebskostenabrechnungen vorgenommen hätten, weshalb dem Beklagten bezüglich der Betriebskostenvorauszahlungen ein Zurückbehaltungsrecht zustehe, welches er mit Schriftsatz vom 08.06.2020 (Bl. 103 d.A.) ausgeübt hat. Weiter ist der Beklagte der Auffassung, dass die im Laufe des Rechtsstreits ausgesprochenen Kündigungen schon deshalb unwirksam seien, weil die Klägervertreterin den Schriftsätzen keine Originalvollmacht beigelegt habe. Die Kläger bestreiten, dass die Mängelanzeige vom 09.12.2019 zugegangen ist, und dass im Termin vom 07.02.2020 (Bl. 48ff. d.A) über die weiteren Mängel gesprochen worden seien. Die Waschbecken seien zudem von Mieterseite aus beschädigt worden und nach der Rüge im Termin vom 16.06.2020 umgehend erneuert worden. Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze und die zur Akte gelangten Unterlagen, sowie auf die Sitzungsniederschriften vom 07.02.2020 (Bl. 48ff. d.A.), vom 16.06.2020 (Bl. 114ff. d.A.) und vom 05.03.2021 (Bl. 198ff. d.A.) Bezug genommen. Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines mündlichen Sachverständigengutachtens des Sachverständigen ... und Vernehmung des Zeugen W. im Termin vom 05.03.2021. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf den Inhalt der Niederschrift verwiesen (Bl. 201ff. d.A.). Entscheidungsgründe Die Klage ist zulässig, aber unbegründet. I. Die Klage - welche hinsichtlich der einseitig gebliebenen Erledigterklärung als Feststellungsklage zu behandeln war (etwa: BGH, NJW 2008, 2580 juris Rn. 8) - ist zulässig, insbesondere ist das Amtsgericht Stuttgart sachlich und örtlich zuständig (§ 281 Abs. 2, Satz 4 ZPO), aber unbegründet. Den Klägern standen keine durchsetzbaren Mietzinsforderungen gegen den Beklagten zu. Sie können daher weder Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung noch weitere Zahlung beanspruchen. 1. Ein Räumungs- und Herausgabeanspruch (§§ 546 Abs. 1, 985 Abs. 1 BGB) bezüglich der streitgegenständlichen Wohnung steht den Klägern nicht zu, weil der zwischen den Parteien bestehende Mietvertrag durch keine der ausgesprochenen Kündigungen beendet wurde. a) Entgegen der Auffassung der Kläger besteht zwischen den Parteien ein wirksamer Wohnraummietvertrag. Denn die Wohnung war von den Klägern nach dem unstreitigen Parteivorbringen an H. zum Zweck der gewerblichen Untervermietung vermietet worden, womit eine gewerbliche Weitervermietung im Sinne des § 565 BGB vorlag (vgl. BGH, NJW-RR 2018, 459 Rn. 20ff.; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 565 Rn. 3ff. mwN). Nachdem dieser Hauptmietvertrag unstreitig zum 31.08.2019 durch Kündigung des H. beendet wurde, setzte sich der Untermietvertrag ab dem 01.09.2019 kraft Gesetzes inhaltsgleich zwischen den Klägern und dem Beklagten fort (§ 565 Abs. 1, Satz 1 BGB, vgl. BGH, NJW 2005, 2552 juris Rn. 10; Emmerich, aaO, Rn. 10 jew. mwN). Der Abschluss eines neuen Mietvertrags war daher nicht erforderlich. b) Der Mietvertrag besteht zwischen den Parteien ungekündigt fort. aa) Zunächst beendete die Kündigung vom 12.11.2019 den Mietvertrag nicht. Gemäß §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a), 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, wenn sich der Mieter mit der Entrichtung des Mietzinses für zwei aufeinanderfolgende Monate mit einem Betrag in Verzug befindet, der einer - ungeminderten (vgl. BGH, NJW 2018, 939 Rn. 19) - Grundmiete zuzüglich einer vereinbarten Betriebskostenvorauszahlung (vgl. BGH, NJW 2008, 3210 Rn. 31) entspricht. Gleiches gilt, wenn sich der Mieter für einen Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate im dargelegten Sinn erreicht (§ 543 Abs. 2, Satz 1 Nr. 3 b) BGB). Diese Voraussetzungen lagen zum maßgeblichen Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung vom 12.11.2019 schon deshalb nicht vor, weil sich der Beklagte bis zur mündlichen Verhandlung vom 07.02.2020 nicht in Verzug befand. Denn der Beklagte hatte seine Nichtleistung nicht zu vertreten (§ 286 Abs. 4 BGB), nachdem die Kläger es versäumt hatten, ihm auf sein Verlangen hin (Schreiben vom 16.09.2019, Anl. K 9, Bl. 62 d.A.) ihre Anspruchsberechtigung nachzuweisen. Ändert sich auf Grund des § 565 BGB die Person des Vermieters besteht für den Mieter die Gefahr an einen Scheingläubiger und damit nicht schuldbefreiend zu leisten (vgl. dazu etwa Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 565 Rn. 20 mwN). Der Mieter kann daher - ebenso wie im Falle eines Wechsels in der Empfangszuständigkeit auf Grund von Gesamtrechtsnachfolge (vgl. dazu BGH, NJW 2006, 51) - verlangen, dass der neue Vermieter ihm seine Gläubigerberechtigung nachvollziehbar und hinreichend darlegt (vgl. BGH, NJW 2006, 51 juris Rn. 10, 13, 15; vgl. auch BeckOGK-BGB/Mehle, § 543 Rn. 186 mwN [Stand: 01.01.2021]). Zu eigenen Ermittlungen ist der Mieter in diesem Fall nicht verpflichtet (ebenso: Mehle, aaO), vielmehr obliegt es dem neuen Gläubiger, seine Berechtigung auf Verlangen nachzuweisen. Danach haben die Kläger ihre Gläubigerberechtigung jedenfalls bis zur Vorlage des Kündigungsschreibens des H. im Termin vom 07.02.2020 nicht hinreichend dargelegt, weshalb der Beklagte die Nichtleistung der bis zum Zugang der Kündigung fälligen Beträge nicht zu vertreten hatte. Anderes ergibt sich zunächst nicht aus § 566e BGB, auf den § 565 Abs. 2 BGB für den hier einschlägigen Fall verweist. Die Vorschrift bestimmt zwar, dass der - ausgeschiedene - Zwischenvermieter die Zahlung der Miete an den neuen Vermieter gegen sich gelten lassen muss, wenn er dem Mieter den Wechsel in der Empfangszuständigkeit mitteilt (vgl. Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 565 Rn. 16 mwN). An einer solchen Mitteilung des H. fehlt es vorliegend aber nach dem unbestritten gebliebenen Vortrag des Beklagten. Anders als die Kläger geltend machen geriet der Beklagte auch nicht durch die Vorlage des Grundbuchauszugs mit Schreiben vom 01.10.2019 (Anl. K 10, Bl. 62a d.A.) in Verzug. Zwar ist im Rahmen des § 566e BGB - im Falle seiner direkten Anwendung - anerkannt, dass auch der Erwerber und neue Mietzinsgläubiger über § 893 BGB einen Gutglaubensschutz des Mieters bewirken kann, indem er einen ihn als Eigentümer ausweisenden Grundbuchauszug vorlegt (vgl. etwa MünchKomm-BGB/Häublein, 8. Aufl., § 566e Rn. 5; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 566e Rn. 2 jew. mwN). Nach Vorlage eines solchen Grundbuchauszugs kann der Mieter folglich auch dann in Verzug geraten, wenn es an der Mitteilung des Veräußerers fehlt (zutreffend: AG Gelsenkirchen, WuM 2012, 204 juris Rn. 15; ebenso: Emmerich, aaO). Da die Rechtsfolgen des § 565 BGB aber nicht von einem Eigentümerwechsel abhängen, vermochte die Vorlage des Grundbuchauszugs durch die Kläger den Verzug im Streitfall nicht zu begründen. Schließlich geriet der Beklagte auch nicht deshalb in Verzug, weil er die Kläger zugleich als Vermieter angesprochen und Mängelbeseitigung gefordert hatte. Da der Beklagte den Nachweis der Anspruchsberechtigung ausdrücklich und zu Recht gefordert hatte, rechtfertigt das Stellen eines Mängelbeseitigungsverlangens es nicht, dem Mieter das Risiko einer nicht schuldbefreienden Zahlung aufzuerlegen. bb) Die Kündigungen vom 20.01.2020, vom 03.03.2020 und vom 28.04.2020 führten ebenfalls nicht zur Beendigung des Mietvertrags. Dies ergibt sich zwar entgegen der Auffassung des Beklagten nicht schon daraus, dass den Schriftsätzen keine Originalvollmacht der Klägervertreterin beigefügt war. Denn § 174 BGB findet auf eine von einem Rechtsanwalt im Rahmen des gesetzlichen Umfangs seiner Prozessvollmacht abgegebene Erklärung keine Anwendung (BGH, WuM 2003, 149 juris Rn. 17), weshalb es nicht darauf ankommt, dass es auch an einer unverzüglichen Zurückweisung (§ 174 BGB) fehlen würde. Die Kündigungen sind aber deshalb unwirksam, weil den Klägern nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme bei den jeweiligen Kündigungen keine durchsetzbaren Mietzinsforderungen gegen den Beklagten mehr zustanden. Zu Recht beruft sich der Beklagte insoweit auf die Minderung des Mietzinses. (1.) Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die vereinbarte Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. Ein derartiger Mangel ist dann anzunehmen, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand für den Mieter nachteilig abweicht. Dabei zielt die Minderung darauf ab, die mangelbedingte Herabsetzung der Gebrauchstauglichkeit auszugleichen. „Sie ist Ausdruck des das Schuldrecht prägenden Äquivalenzprinzips. Durch sie soll die von den Vertragsparteien festgelegte Gleichwertigkeit zwischen den Leistungen des Vermieters – der Bereitstellung einer vertragsgemäßen Mietsache – und der Leistung des Mieters – der Mietzahlung – bei einer Störung auf der Vermieterseite wiederhergestellt werden“ (BGH, NJW 2019, 2466 Rn. 27 mwN). Ob der Vermieter den Mangel verschuldet hat, ist - entgegen der vom Kläger in der mündlichen Verhandlung geäußerten Auffassung - für die Minderung unerheblich. Da die Minderung die Gleichwertigkeit der beiderseitigen Leistungen sicherstellen soll, greift sie kraft Gesetzes und unabhängig davon ein, ob den Vermieter an der Entstehung des Mangels ein Verschulden trifft oder ob er über die Möglichkeit verfügt, den Mangel zu beheben (BGHZ 176, 191 Rn. 20; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 536 Rn. 341). Dagegen entfällt das Recht zur Minderung, wenn der Mangel der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist, was dann der Fall ist, wenn der Mieter den Mangel zu vertreten hat, seine Beseitigung verzögert oder verhindert oder der Mangel auf einer vom Mieter gewünschten Veränderung beruht (vgl. BGH, NJW-RR 2011, 515 Rn. 18 unter Bezugnahme auf: MünchKomm-BGB/Häublein, 5. Aufl., § 536 Rn. 32; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 536 Rn. 572 mwN; vgl. auch BGHZ 203, 256 Rn. 46; BGH, NJW 2015, 2419 Rn. 17 jew. mwN). Daraus folgt, dass der Mieter sein Minderungsrecht dann nicht verliert, wenn der Mangel zwar auf sein Verhalten zurückzuführen ist, der Mieter dies aber nicht zu vertreten hat, weil ihm dieses Verhalten als vertragsgemäßer Gebrauch erlaubt ist (zutreffend: Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 536 Rn. 111 unter Bezugnahme auf BGH, NJW 2008, 2432 Rn. 11f.; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 536 Rn. 627 mwN). So liegt es hier. (a) Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist das Gericht davon überzeugt, dass der Bettwanzenbefall der Wohnung auf den Gebrauch der Mietsache zurückzuführen ist (§ 286 ZPO). Entgegen ihrer Auffassung oblag es allerdings den Klägern diesen Beweis zu führen. Da der dem Grunde nach unstreitige Bettwanzenbefall der Wohnung deren Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich mindert (etwa Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 536 Rn. 280 mwN), ist die Miete im Grundsatz kraft Gesetzes gemindert (§ 536 Abs. 1 BGB). Es obliegt daher grundsätzlich den klagenden Vermietern darzulegen und zu beweisen, dass das Minderungsrechts des Beklagten ausgeschlossen sein soll (MünchKomm-BGB/Häublein, 8. Aufl., § 536 Rn. 54 mwN; vgl. auch BGH, NJW 2015, 2419 Rn. 19). Entsprechend der im Mietrecht anerkannten Verteilung der Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen, oblag es deshalb den Klägern zunächst auszuräumen, dass der Befall ihrem Verantwortungsbereich entsprang und vielmehr dem Obhutsbereich des Beklagten entstammte. Dem Beklagten oblag es im Anschluss daran, darzulegen und zu beweisen, dass er den Bettwanzenbefall nicht zu vertreten hat (etwa: BGH, NJW 2000, 2344 juris Rn. 10; BGHZ 126, 124 juris Rn. 10ff.; Börstinghaus in Baumgärtel/Laumen/Prütting, Hdb. d. Beweislast, 4. Aufl., § 536 Rn. 5f.; MünchKomm-BGB/Häublein, 8. Aufl., § 536 Rn. 54 jew. mwN). Sofern sich die Kläger für ihre gegenteilige Auffassung auf eine Entscheidung des AG Neukölln berufen haben, welche es als nicht beweisbedürftig angesehen hat (§ 291 ZPO), dass der Mieter einen während der Mietzeit aufgetretenen Bettwanzenbefall verursacht hat (GE 2017, 539 juris Rn. 7), vermögen sie damit nicht durchzudringen. Zum einen war dem erkennenden Gericht vor der Beweisaufnahme nicht bekannt, auf welchen Verbreitungswegen Bettwanzen in eine Wohnung gelangen; zum anderen erweist sich die Annahme des AG Neukölln, wonach diese stets entweder schon in der Wohnung vorhanden seien oder durch den Mieter eingeschleppt würden, nach dem Ergebnis der hier durchgeführten Beweisaufnahme auch als unzutreffend. Nach den in sich schlüssigen und überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen, die ohne Widerspruch blieben und denen sich das Gericht vollumfänglich anschließt (§ 286 ZPO), verhält es sich vielmehr so, dass neben der - häufigeren - passiven Verbreitung der Bettwanzen, bei welcher diese durch das Einbringen von Taschen, Gepäckstücken oder auch gebrauchten Gegenständen in die Wohnung gelangen auch eine - seltenere - aktive Verbreitung vorkommt, bei welcher die Bettwanzen selbst in die Wohnung eindringen. Letzteres setzt aber voraus, dass zum einen Verbindungsritzen oder ähnliche Wege vorhanden sind, auf welchen die Bettwanzen von einer Wohnung in eine daran angrenzende gelangen können; zum anderen ist die aktive Verbreitung - welche insbesondere durch unsachgemäße Schädlingsbekämpfung ohne Blockieren der Fluchtwege ausgelöst wird - nur dann denkbar, wenn auch angrenzende Wohnungen befallen sind. Nachdem letzteres vorliegend nicht feststellbar war, ist das Gericht überzeugt (§ 286 ZPO), dass die Bettwanzen auf ein Mieterverhalten zurückgehen. (b) Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht für das Gericht aber ebenso fest, dass der Beklagte den Bettwanzenbefall nicht im Rechtssinne zu vertreten hat, da er auf einen vertragsgemäßen Gebrauch zurückzuführen ist und sich durch zumutbare Abwehrmaßnahmen nicht verhindern lässt. Auch insoweit stützt sich das Gericht auf die überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen. Danach sind den Einschleppungsmöglichkeiten wenig Grenzen gesetzt, da jede außerhalb der Wohnung abgestellte Tasche, der Erwerb gebrauchter Gegenstände aber selbst tägliche Einkäufe die Gefahr einer Einschleppung mit sich bringen, ohne dass dies eine Frage mangelnder Hygiene oder Reinlichkeit darstellt. Andere als die vom Sachverständigen geschilderten alltäglichen Einschleppungsvarianten, welche sich der Beklagte schlüssig zu eigen gemacht hat (vgl. etwa BGH, VersR 2014, 632 Rn. 11 mwN), haben die Kläger nicht behauptet. Für sie ist auch nichts ersichtlich. Im privaten Alltag praktikable Präventionsmöglichkeiten hat der Sachverständige vor diesem Hintergrund überzeugend ausgeschlossen, da sie ein gründliches Kontrollieren aller eingebrachter Gegenstände nach jeder Rückkehr in die Wohnung erfordern würden. Beim Erwerb gebrauchter Gegenstände, insbesondere aus Holz, lässt sich ein Einschleppen sicher nur durch eine thermische Behandlung erreichen, bei welcher auf Grund der dafür erforderlichen Temperaturen - unabhängig von der Frage der Verfügbarkeit einer entsprechenden Technik - Beschädigungen der Gegenstände nicht auszuschließen sind. Danach hat der Beklagte den Bettwanzenbefall nicht zu vertreten. Beruht eine Verschlechterung der Mietsache auf ihrem vertragsgemäßen Gebrauch durch den Mieter, so hat dieser den Mangel wegen der gesetzlichen Wertung des § 538 BGB nicht zu vertreten (BGH, NJW 2008, 2432 Rn. 9ff.). Dass er die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs eingehalten und die Obhuts- und Fürsorgepflichten in Bezug auf das Mietobjekt gewahrt hat, die ihm als Korrelat für den Mietgebrauch auferlegt sind, hat zwar der Beklagte als Mieter zu beweisen (vgl. BGHZ 66, 349 juris Rn. 20). Diesen Beweis hat der Beklagte aber nach dem dargelegten Ergebnis der Beweisaufnahme geführt. Das Einbringen alltäglicher Gegenstände wie Taschen und Ähnlichem rechnet ohne Zweifel zum verkehrsüblichen und damit vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung (vgl. dazu etwa: BGH, NJW-RR 2007, 1243 Rn. 8 mwN). Da keine Präventionsmaßnahmen existieren, die von einem Mieter im Rahmen dieses verkehrsüblichen Mietgebrauchs in zumutbarer Weise gefordert werden könnten, um den Gefahren effektiv vorzubeugen, die sich hier verwirklicht haben (vgl. dazu etwa Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 536 Rn. 112a mwN), scheidet die Annahme aus, dass der Beklagte die Grenzen des ihm eingeräumten Gebrauchs überschritten hätte. Auf Grund der gesetzlichen Wertung des § 538 BGB steht dem Minderungsrecht des Beklagten folglich nicht entgegen, dass er den Befall zurechenbar verursacht hat. (c) Soweit sich die Kläger darauf berufen haben, dass das Minderungsrecht des Beklagten ausgeschlossen sei, weil dieser sich bei drei Gelegenheiten geweigert habe, an den für eine Mängelbeseitigung erforderlichen Maßnahmen mitzuwirken, so sind sie für diesen zu ihrer Beweislast stehenden (BGH, NJW 2015, 2419 Rn. 19) Vortrag beweisfällig geblieben. Der dazu gehörte Zeuge W. gab zwar an, dass am 11.12.2019 ein Insektizid hätte versprüht werden sollen, was unterblieben sei, weil der Beklagte dies nicht ermöglicht und stattdessen Besuch empfangen habe. Eine treuwidrige Verhinderung der Mängelbeseitigung, welche zum Verlust des Minderungsrechts führen könnte (BGH, NJW 2015, 2419 Rn. 17f. mwN), liegt darin aber schon deshalb nicht, weil die am 11.12.2019 beabsichtigte Maßnahme nur darauf abzielte „den Befall etwas einzudämmen“ und dem Zeugen ein Auftrag für die zur Mängelbeseitigung erforderlichen, umfassenden Maßnahmen, die einen zeitweisen Auszug des Beklagten erfordert hätten, nach dessen Schilderung noch gar nicht erteilt war. (2.) Der unstreitige und auch nach den Feststellungen des Sachverständigen gravierende Bettwanzenbefall der Wohnung (60%) und der unbestritten gebliebene Defekt der Klingelanlage der im fünften Stock belegenen Wohnung (3%), welche jeweils am 16.10.2019 angezeigt worden waren, rechtfertigt nach Einschätzung des Gerichts eine Minderung der Bruttomiete (vgl. BGH, NJW 2011, 1806 Rn. 11ff.) von insgesamt 63% (§ 287 ZPO). (3.) Ein Zahlungsverzug des Beklagten bestand infolgedessen bei keiner der drei weiteren Verzugskündigungen zu den maßgeblichen Zeitpunkten des Zugangs der jeweiligen Kündigung (vgl. dazu etwa: Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2021, § 542 Rn. 118; MünchKomm-BGB/Bieber, 8. Aufl., § 543 Rn. 73 jew. mwN). (a) Die am 10.02.2020 zugegangene Kündigung vom 20.01.2020 stützten die Kläger auf einen Zahlungsverzug für die Monate September 2019 bis Januar 2020 (§ 569 Abs. 4 BGB). Nachdem der Beklagte aber am 23.01.2020 Zahlungen in Höhe von insgesamt 3.960 € geleistet hatte, bestand für diesen Zeitraum kein Zahlungsrückstand mehr. Entgegen der Auffassung des Beklagten wurden die eingegangenen Zahlungen klägerseits zutreffend verbucht, indem die Kläger - welche die Tilgungsreihenfolge außerhalb von Aufrechnungslagen allerdings nicht bestimmen können (BGH, NJW 2018, 3448 Rn. 44) - zunächst auf die ältesten Rückstände bezüglich der Betriebskostenvorauszahlungen und sodann auf die ältesten Rückstände aus Grundmieten verbucht haben (vgl., BGH, NJW 2018, 3448 Rn. 48). Eine dem entgegenstehende Tilgungsbestimmung - die zudem seinem Interesse am Erhalt der Wohnung zuwiderlaufen würde, nachdem auch Rückstände hinsichtlich der Betriebskostenvorauszahlungen kündigungsrelevant sind (etwa: BGH, NJW 2008, 3210 Rn. 31) - hat der Beklagte nicht aufgezeigt. Leistet ein Mieter, der wie hier einen Zahlungsrückstand hinsichtlich der Grundmiete und hinsichtlich der Betriebskostenvorauszahlungen hat auflaufen lassen, eine Zahlung und versieht er seine Leistung weder mit einer ausdrücklichen Tilgungsbestimmung noch mit einer schlüssigen Tilgungsbestimmung, die die Zuordnung zu einem bestimmten Monat ermöglichen würde, weil sie auf Grund von Höhe und Zeitpunkt diesem Monat zuzurechnen ist (vgl. etwa BeckOK-MietR/Gras, § 535 Rn. 3004 mwN [Stand: 01.02.2021]), so erschöpft sich bei verständiger, die erkennbaren Interessen des Mieters berücksichtigender Würdigung des Zahlungsverhaltens (§§ 133, 157 BGB; vgl. etwa BGH, NJW-RR 2018, 524 Rn. 19ff. mwN) der mit der Zahlung verbundene Erklärungsgehalt darin, dass der Mieter eine schlüssige Tilgungsbestimmung gemäß § 367 Abs. 2 BGB vornimmt (vgl. BeckOK-MietR/Gras, § 535 Rn. 3008 mwN [Stand: 01.02.2021]). Denn die gesetzliche Tilgungsreihenfolge, welche für eine vom Vermieter angenommene Teilleistung deren vorrangige Verrechnung auf Kosten und Zinsen vorsieht (§ 367 Abs. 1 BGB), läuft dem erkennbaren Interesse des Mieters zuwider, sich durch eine Zahlung vor einer Verzugskündigung zu schützen, für welche eine vorrangige Tilgung der Forderungen aus Miete, nicht aber von Zinsen und Kosten, erforderlich ist (vgl. BGH, NJW 2010, 3022 Rn. 22 mwN; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 543 Rn. 67 mwN). Soweit sich der Beklagte auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen unterbliebener Betriebskostenabrechnungen berufen hat, kann dies dahin stehen, da er ein etwa bestehendes Zurückbehaltungsrecht erst mit Schriftsatz vom 08.06.2020 (Bl. 103 d.A.) ausgeübt hat. Ausgehend von diesen Grundsätzen war die Verbuchung der Zahlungen auf die Hauptforderungen aus Miete und dort zunächst auf die Forderungen auf Betriebskostenvorauszahlung durch die Kläger daher zutreffend. Der geltend gemachte Zahlungsrückstand bestand danach zum Zeitpunkt des Erhalts der Kündigung vom 20.01.2020 allerdings nicht mehr. Unter Berücksichtigung des Umstands, dass die Mängel erst am 16.10.2019 angezeigt wurden und der Beklagte für den davor liegenden Zeitraum eine Minderung folglich nicht beanspruchen konnte (§ 536c Abs. 2, Satz 2 Nr. 1 BGB), lag nach dem Zahlungseingang vom 23.01.2020 vielmehr eine Überzahlung in Höhe von jedenfalls 284,01 € vor. (b) Nachdem der Beklagte schon auf Grund der Minderung wegen der hier abgehandelten Mängel nur eine Bruttomiete von 488,40 € schuldete und der Beklagte am 03.03.2020 weitere 3.000 € zur Zahlung anwies, die am 04.03.2020 bei den Klägern eingingen, lagen sodann weder am 11.03.2020, dem Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung vom 03.03.2020, noch am 11.05.2020, dem Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung vom 28.04.2020, Zahlungsrückstände des Beklagten vor. Sowohl die außerordentlichen wie auch die ordentlichen Verzugskündigungen gehen damit ins Leere, ohne dass es auf die weiteren zwischen den Parteien streitigen Mängel ankommt. cc) Dies gilt ebenfalls für die auf die hartnäckig unpünktliche Zahlweise des Beklagten gestützte außerordentliche Kündigung vom 04.02.2021. Eine solche ist zwar nach hier erfolgter Abmahnung des Mieters grundsätzlich möglich (etwa: BGH, 2006, 1585 Rn. 13 mwN). Die weiteren Zahlungen des Beklagten führten aber zu einem anwachsenden Guthaben des Beklagten bei den Klägern, welche zum Zeitpunkt der Kündigung schon auf Grund der hier festgestellten Mängel mit 5.934,81€ überzahlt waren. In der unpünktlichen Zahlweise des Beklagten lag somit keine im Rahmen einer Kündigung relevante Pflichtverletzung. 2. Vor diesem Hintergrund steht den Klägern der noch geltend gemachte Anspruch auf Zahlungen der Restgrundmiete für März 2020 (180 €) und der Grundmiete für April 2020 ebensowenig zu wie sie die Feststellung beanspruchen können, dass sich ihre Ansprüche auf Zahlung der Restgrundmiete für Januar 2020 (240 €), die Grundmieten für Februar und März 2020 und der Bruttomiete für April 2020 in Folge von Zahlungen nach der insoweit am 11.05.2020 eingetretenen Rechtshängigkeit (Bl. 85 d.A.) erledigt hätten. Denn die berechtigten Forderungen der Kläger waren durch die bis zum 04.03.2020 eingegangen Zahlungen, welche wie dargelegt auf die streitgegenständlichen Forderungen zu verbuchen waren, bereits vor Rechtshängigkeit erfüllt. II. 1. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 91a ZPO, nachdem der Beklagte der Teilerledigterklärung bezüglich der Bruttomieten September bis November 2019, der Grundmiete für Dezember 2019 und eines Teils der Grundmiete für Januar 2020 (780 €) nicht fristgerecht widersprochen hat (§ 91a Abs. 1, Satz 2 ZPO). Dabei waren auch die Kosten des erledigten Teils der Klägerseite aufzuerlegen. Soweit die Kläger dem Grunde nach berechtigte Forderungen rechtshängig gemacht hatten, welche erst durch die Zahlung vom 23.01.2020 erfüllt wurden, ergibt sich dies daraus, dass der Beklagte, der wie dargelegt berechtigterweise einen Nachweis der Gläubigerberechtigung der Kläger verlangte und diesen erst im Termin vom 07.02.2021 erhielt, seine Zahlung bis zu diesem Zeitpunkt zurückhalten konnte, ohne Kostennachteile zu erleiden (arg ex § 93 ZPO). Im Übrigen waren die eingeklagten Zahlungen im Zeitpunkt ihrer Rechtshängigkeit bereits erfüllt. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 Satz 2 ZPO. 2. a) Die Streitwertfestsetzung folgt aus §§ 63 Abs. 2, 41 Abs. 1, 39 Abs. 1 GKG. Dabei war zunächst zu sehen, dass der Umstand, dass die Kläger ihr Herausgabeverlangen auf verschiedene Kündigungserklärungen gestützt haben, nicht zu einer Erhöhung des Streitwerts führt, da es sich insoweit zwar um verschiedene Streitgegenstände handelt (vgl. BGHZ 204, 134 Rn. 14), die aber wirtschaftlich identisch sind und folglich den Streitwert nicht erhöhen (vgl. BeckOK-KostenR/Schindler, § 39 GKG Rn. 17 [Stand: 01.01.2021]). Weiter war zu berücksichtigen, dass die Klägerin eine Teilerledigterklärung bezüglich der erhaltenden Teilzahlungen - welche dazu führt, dass sich der Streitwert hinsichtlich der erledigten Teile auf das Kosteninteresse reduziert (vgl. etwa BGH, Beschluss vom 27. September 2017 – VIII ZR 100/17, juris Rn. 2 mwN) - erst mit der zweiten Klageerweiterung erklärt hat (Bl. 81 d.A.). Der für die Gerichtsgebühren maßgeblich bleibende (vgl. BeckOK-KostenR/Schindler, § 39 GKG Rn. 27 [Stand: 01.01.2021]) Streitwert betrug bis hierhin 19.560 € (Klagantrag Ziffer 1: 12.240 €; Klagantrag Ziffer 2: 3.960 € zzgl. der Erweiterung gem. Bl. 59 d.A. (3.360 €)). Dieser Streitwert erhöhte sich nach Auffassung des erkennenden Gerichts durch die mit Schriftsatz vom 28.04.2020 (Bl. 81 d.A.) erklärte zweite Erweiterung der Klage (2.340 €) auf Grund der zugleich erklärten Teilerledigung - welche rechtshängige Ansprüche trotz Zahlung von 6.960 € nur im Umfang von 6.000 € betraf, da die Forderungen im Übrigen noch nicht eingeklagt waren - nicht mehr. Das Gericht folgt in dieser Frage, die obergerichtlich und in der Literatur äußerst umstritten ist (vgl. zum Streitstand etwa: OLG Stuttgart, Beschluss vom 28. November 2019 – 3 W 52/19, juris Rn. 14ff.; aus der Literatur einerseits etwa: BeckOK-KostenR/Schindler, § 39 GKG Rn. 26 [Stand: 01.01.2021]; Roth in Stein/Jonas, ZPO, 23. Aufl., § 4 Rn. 12 mwN; a.A.: Thiel in Schneider/Volpert/Fölsch, Gesamtes Kostenrecht, 2. Aufl., § 39 Rn. 16; Zöller/Vollkommer, 33. Aufl., § 5 Rn. 3 jew. mwN), ob eine Addition wirtschaftlich nicht identischer Ansprüche auch vorzunehmen ist, wenn bei nachträglicher Wertänderung nicht alle Streitgegenstände des Verfahrens gleichzeitig geltend gemacht werden, derjenigen Auffassung, wonach eine Addition auch gem. § 39 Abs. 1 GKG die gleichzeitige Geltendmachung der Ansprüche erfordert. Dies entspricht im Rahmen des gem. § 5 ZPO zu bestimmenden Zuständigkeitsstreitwerts der h.M. (vgl. etwa Roth in Stein/Jonas, ZPO, 23. Aufl., § 5 Rn. 5; MünchKomm-ZPO/Wöstmann, 6. Aufl., § 5 Rn. 3; Zöller/Herget, 33. Aufl., § 5 Rn. 3 jew. mwN). Das Gerichtskostengesetz verweist in § 39 GKG - anders als die bis 30.06.2004 gültige Vorgängervorschrift (§ 12 Abs. 1 Satz GKG a.F.) - zwar nicht mehr auf § 5 ZPO und dem Wortlaut lässt sich eine Beschränkung auf Werterhöhungen nur im Falle von gleichzeitiger Geltendmachung der Ansprüche auch nicht entnehmen. Indessen bezweckte der Gesetzgeber mit dieser Änderung ausweislich der Gesetzesbegründung (Entwurf eines Gesetzes zur Modernisierung des Kostenrechts; BT-Drcks. 15/1971, S. 154) keine inhaltliche Veränderung. Vielmehr sollte die schon bislang geltende „Grundregel, dass in demselben Verfahren und in demselben Rechtszug die Werte mehrerer Streitgegenstände zusammengerechnet werden“, welche sich seinerzeit „allein durch die Verweisung in § 12 Abs. 1 GKG auf Vorschriften der Zivilprozessordnung, hier auf § 5 Halbsatz 1 ZPO [ergab]“, direkt „in das GKG eingestellt werden, weil sie für alle Gerichtsbarkeiten gelten soll.“ Eine von § 5 ZPO abweichende Auslegung des § 39 GKG widerspricht damit nach Auffassung des Gerichts dem Willen des Gesetzgebers (zutreffend: BeckOK-KostenR/Schindler, § 39 GKG Rn. 26 [Stand: 01.01.2021]). b) Soweit die mit der Teilerledigterklärung verbundene Streitwertreduzierung für die Berechnung der Anwaltsgebühren von Relevanz ist, weil zu keiner Zeit über Ansprüche mündlich verhandelt wurde, die den ursprünglichen Streitwert (16.200 €) überstiegen, was bei der Bewertung der Terminsgebühren zu berücksichtigen sein wird (vgl. OLG München, JurBüro 2020, 660 juris Rn. 9 mwN), so hatte eine nach Zeitabschnitten gestaffelte Streitwertfestsetzung zu unterbleiben, nachdem keine Seite einen Antrag gem. § 33 Abs. 1 RVG gestellt hat (KG, JurBüro 2018, 249 juris Rn. 9, OLG München, JurBüro 2020, 660 juris Rn. 10). Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001460372 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit