Zur Startseite von BAYERN.RECHT Zur Trefferliste der letzten Suche Suche zurücksetzen Suche ausführen Navigation Inhalt AG München, Endurteil v. 02.02.2024 – 420 C 18349/22 Download Drucken Titel: Eigenbedarfskündigung, Räumungsfrist, Mietverhältnisbeendigung, Herausgabeanspruch, Kündigungssperrfrist, Interessenabwägung Schlagworte: Eigenbedarfskündigung, Räumungsfrist, Mietverhältnisbeendigung, Herausgabeanspruch, Kündigungssperrfrist, Interessenabwägung Rechtsmittelinstanzen: LG München I, Endurteil vom 25.10.2024 – 14 S 2770/24 BGH, Urteil vom 21.01.2026 – VIII ZR 247/24   Tenor 1. Der Beklagte wird verurteilt, die Wohnung im Anwesen F.-straße in M. im Vorderhaus, 4. OG, rechts, bestehend aus 1 Zimmer, 1 Küche, 1 Bad/WC, 1 Flur und 1 Kellerraum zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. 2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin in Ziffer 1. durch Sicherheitsleistung in Höhe von 4.000,00 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Der Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin in Ziffer 2. durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. 4. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 30.04.2024 gewährt. Beschluss Der Streitwert wird auf 3.720,00 € festgesetzt. Tatbestand 1 Die Klägerin begehrt von dem Beklagten die Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung nach erklärter Eigenbedarfskündigung. 2 Mit schriftlichem Mietvertrag vom 16.02.2004 mietete der Beklagte von der Voreigentümerin die verfahrensgegenständliche Wohnung F.-straße in M. im Vorderhaus, 4. OG, rechts an. Der Nettomietzins betrug zuletzt 310,00 €. 3 Der Gesellschafter G. W. erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom 05.02.2021 und Eintragung im Grundbuch am 31.05.2021 das Eigentum am Anwesen F.-straße in M. (Anlage K5). 4 Am 28.09.2021 erfolgte die notarielle Beurkundung der Teilungserklärung nach § 8 WEG. Am 11.02.2022 wurde die Aufteilung in Wohnungseigentum im Grundbuch vollzogen (Anlagen K6 und K7). 5 Mit Gesellschaftsvertrag (Anlage K4) gründeten Herr G. W., seine Ehefrau O. W. sowie deren Kinder S. und L. S. die Klägerin. Geschäftsführende Gesellschafter sind Herr G. und O. W. 6 Mit Einbringungsvertrag vom 28.12.2021 brachte der Gesellschafter G. W. das Anwesen in die Klägerin ein. Die Eigentumsumschreibung wurde im Grundbuch am 11.02.2022 vollzogen. 7 Mit Schreiben vom 27.07.2022 erklärte die Kläger die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten zum 30.04.2023 wegen Eigenbedarfs und widersprach gemäß § 545 BGB der Fortsetzung des Mietverhältnisses (vgl. Anlage K2). Die Eigenbedarfskündigung wurde im Wesentlichen damit begründet, dass die Wohnung der Gesellschafterin S. W. zu Wohnzwecken zur Verfügung gestellt werden sollte. Der Bedarf resultiere daraus, dass die 25jährige Gesellschafterin S. W., die bei ihren Eltern in S. ein Zimmer bewohnt, nunmehr ab Mai 2023 eine postgraduale Ausbildung in der K.-straße in M. antreten werde und somit Wohnraum für einen eigenen Hausstand in M. benötige. 8 Der Beklagte hat der Kündigung nicht widersprochen. 9 Eine Räumung und Herausgabe der Wohnung erfolgte gleichfalls nicht. 10 Die Klägerin ist der Meinung, ihre Kündigung auf den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB stützen zu können. Die Kündigung sei formell und materiell rechtmäßig und habe das Mietverhältnis zum 30.04.2023 beendet. Die Gesellschafterin S. W. werde in die streitgegenständige Wohnung einziehen und die Klägerin werde ihr die Wohnung zur Verfügung stellen. Einen Alternativwohnraum gebe es nicht. Die Kündigung sei auch nicht aufgrund der Sperrfrist nach § 577a BGB ausgeschlossen. 11 Die Klägerin beantragt daher zu erkennen: Der Beklagte wird verurteilt, die Wohnung im Anwesen F.-straße in M. im Vorderhaus, 4. OG, rechts, bestehend aus 1 Zimmer, 1 Küche, 1 Bad/WC, 1 Flur und 1 Kellerraum an die Klägerin zu räumen und herauszugeben. 12 Der Beklagte beantragt zu erkennen: Die Klage wird abgewiesen. Hilfsweise: Die Gewährung einer angemessenen Räumungsfrist, § 721 ZPO und Vollstreckungsschutz nach § 712 Abs. 1, Abs. 1 S. 2 ZPO. 13 Der Beklagte ist der Meinung, die Eigenbedarfskündigung sei nicht gerechtfertigt. Der Beklagte meint, der Eigenbedarf sei nur vorgeschoben und rechtsmissbräuchlich, jedenfalls bestehe er nicht. Vorgeschoben sei der Eigenbedarf vor allem deswegen, da der Gesellschafter Herr G. W. bereits zuvor um die Beendigung des Mietverhältnisses gebeten hatte, um den geplanten Dachgeschossausbau durchführen zu können, welcher nur bei Freiwerden der streitgegenständlichen Wohnung möglich wäre. Da sich der Beklagte jedoch geweigert habe auszuziehen, habe die Klägerin den Eigenbedarf erfunden, um den Beklagten los zu werden. Die Klägerin sei wirtschaftlich auf den Dachgeschossausbau auch angewiesen, so dass wenn überhaupt die Gesellschafterin S. W. nur als „Strohmieterin“ für kurze Zeit einziehen würde. 14 Zudem könne für die Wohnung kein Eigenbedarf geltend gemacht werden, da die streitgegenständlichen Räumung bauordnungsrechtlich nicht als Wohnraum genehmigt seien. Es sei nicht wahrscheinlich, dass der Gesellschafter G. W. seine Tochter in quasi nicht bewohnbare Räume einziehen lassen wolle. 15 Zudem sei im Frühjahr 2023 eine weitere Wohnung im 4. OG rechts freigeworden, da sich die Klägerin mit der Mieterin auf eine Aufhebung des Mietvertrages verständigen konnte. 16 Das Gericht hat Beweis erhoben durch uneidliche Vernehmung der Zeugin S. W. im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 15.11.2023. 17 Ferner wurde der Gesellschafter Herr G. W. informatorisch angehört. 18 Zur Ergänzung des Tatbestandes wird Bezug genommen auf sämtliche wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie das Protokoll der Hauptverhandlung vom 01.06.2023 und vom 15.11.2023 verwiesen. 19 Die Parteien haben in der mündlichen Verhandlung vom 15.11.2023 der Überleitung ins schriftliche Verfahren nach § 128 Abs. 2 ZPO zugestimmt. Mit Beschluss vom 17.11.2023 (Bl. 70-72 d.A.) wurde als Schluss der mündlichen Verhandlung der 13.12.2023 bestimmt. Dieser Zeitpunkt wurde mit Verfügung vom 11.12.2023 auf den 29.12.2023 verlängert (Bl. 89 d.A.). Entscheidungsgründe A. 20 Die zum örtlich und sachlich zuständigen Amtsgericht München erhobene Klage ist zulässig und begründet. 21 Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Herausgabe der verfahrensgegenständlichen Wohnung gemäß §§ 546 Abs. 1, 542 Abs. 1 BGB. Der verfahrensgegenständliche Mietvertrag wurde durch die Eigenbedarfskündigung der Klagepartei vom 27.07.2022 (Anlage K2, Bl. 7/8 d.A.) mit Wirkung zum 30.04.2023 beendet, §§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, 573c Abs. 1 S. 2 BGB. Dem Beklagten war jedoch zur Vermeidung einer Obdachlosigkeit eine Räumungsfrist bis zum 30.04.2024 zuzugestehen, § 721 ZPO. 22 I. Das Amtsgericht München ist in sachlicher Hinsicht streitwertunabhängig zuständig gem. §§ 1 ZPO, 23 Nr. 2a) GVG und in örtlicher Hinsicht ausschließlich zuständig gem. § 29a Abs. 1 ZPO. 23 II. Die Kündigung vom 27.07.2022 ist formell nach §§ 568 Abs. 1, 573 Abs. 3 BGB ordnungsgemäß erfolgt. 24 Sie wurde insbesondere aufgrund der Angaben im Kündigungsschreiben ausreichend begründet. Aufgrund der Angaben im Kündigungsschreiben konnte sich der Beklagte von den Gründen der Kündigung ein ausreichendes Bild machen und sich so Klarheit über die Berechtigung der Kündigung verschaffen. Im Kündigungsschreiben wurden alle erforderlichen Kerntatsachen zur Begründung einer Eigenbedarfslage der Klägerin zugunsten der Gesellschafterin S. W. niedergelegt. 25 Die Klägerin war als Eigentümerin und Vermieterin der streitgegenständlichen Wohnung seit dem Eigentumsübergang vom 11.02.2022 zur Kündigung auch berechtigt. 26 III. Die Kündigung ist auch materiell wirksam erfolgt. Das Mietverhältnis ist durch die Eigenbedarfskündigung vom 27.07.2022 nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 2 BGB ordnungsgemäß beendet worden. 27 Die Klägerin konnte in hinreichender Weise darlegen und beweisen, dass ein berechtigtes Interesse an der Kündigung zum Zwecke des Eigenbedarfs besteht. Nach Durchführung der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Klägerin der Gesellschafterin S. W. die streitgegenständliche Wohnung zur Verfügung stellen will. Die Kündigung war dabei nicht nach § 577 a Abs. 1 oder Abs. 1a BGB gesperrt. 28 1. Nach § 577a Abs. 1 BGB (Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung) gilt: 29 Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen. 30 Da der Wohnraum in M. liegt, ist die Frist auf 10 Jahre verlängert, § 577a Abs. 2 S. 1 BGB i.V.m. § 1 MiSchuV). 31 Nach dem Wortlaut könnten die Voraussetzungen des § 577a Abs. 1 BGB vorliegen. Nach der Überlassung der Wohnung an den Beklagten erfolgte die Umwandlung nach § 8 WEG und die „Veräußerung“ an die GbR, die nunmehr als neue Eigentümerin zugleich nach § 566 Abs. 1 BGB neue Vermieterin wurde. 32 Nach Ansicht des Gerichts ist § 577a Abs. 1 BGB vorliegend jedoch nicht anwendbar und insoweit (falls tatsächlich einschlägig) teleologisch zu reduzieren, da der Schutzzweck der Norm in der vorliegenden Konstellation in keiner Weise einschlägig ist. 33 In der Entscheidung BGH vom 22.6.2022 – VIII ZR 356/20, Rz. 37 ff. wird folgendes ausgeführt: Mit der Kündigungssperrfrist für Eigenbedarfskündigungen will der Gesetzgeber den Mieter davor schützen, dass umgewandelte Eigentumswohnungen häufig zur Befriedigung eigenen Wohnbedarfs erworben werden, der durch die Kündigungsschutzbestimmungen erstrebte Bestandsschutz für den Mieter dadurch also besonders gefährdet ist. Der Mieter soll vor „willkürlichen Kündigungen“ geschützt werden, die regelmäßige Folge eines durch die Veräußerung erst geschaffenen Eigenbedarfs sind. Gerade die erhöhte Gefahr einer Eigenbedarfs- bzw. Verwertungskündigung nach Umwandlung des vermieteten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und Veräußerung an einen neuen Eigentümer stellt nach der Auffassung des Gesetzgebers auch die Rechtfertigung für die mit der (verlängerten) Kündigungssperrfrist verbundene Beschränkung der verfassungsrechtlich geschützten Eigentümerbefugnisse (Art. 14 I GG) sowohl des Veräußerers als auch des Erwerbers dar. Auf den Schutz vor einer unabhängig von der Umwandlung bestehenden Eigenbedarfslage ist die Vorschrift nach ihrem Normzweck dagegen nicht zugeschnitten. Die Wartefristregelung aus § 577a I, II BGB für eine Eigenbedarfskündigung greift dabei nicht schon bei der Begründung von Wohnungseigentum ein, sondern erst nach Veräußerung der Eigentumswohnung. Angesichts des Schutzzwecks des § 577a I BGB setzt eine Veräußerung an einen Erwerber einen tatsächlichen Wechsel in der Person des Wohnungseigentümers voraus, und zwar dergestalt, dass mit einem solchen Wechsel des Rechtsträgers neu in Betracht kommender, bis zu diesem Zeitpunkt für den Mieter nicht zu befürchtender Eigen- bzw. Verwertungsbedarf geschaffen wird. 34 Durch die Einbringung des Anwesens in die Klägerin hat kein im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB relevanter Rechtsträgerwechsel stattgefunden, da sich für den Beklagten das Risiko einer Eigenbedarfskündigung nicht erhöht hat. Vorliegend sind neben dem Herrn G. W. als Rechtsvorgänger mit seiner Ehefrau und seinen beiden Kindern lediglich nahe Angehörige Gesellschafter der Klägerin. Für diese Gesellschafter hätte der Rechtsvorgänger G. W. bereits zuvor Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geltend machen können. 35 Dass dieses Ergebnis zutreffend ist, zeigt auch die Regelung in § 577a Abs. 1a S. 2 BGB, wonach bei einer Veräußerung an eine GbR, bei der die Gesellschafter der GbR derselben Familie angehören, die Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1 BGB nicht gilt. Allein der vorliegende Umstand, dass neben der Veräußerung (hier Einbringungsvertrag) zugleich eine Aufteilung in Wohnungseigentum erfolgte, kann nicht dazu führen, dass bei gleichbleibenden Eigenbedarfsrisiko nunmehr eine 10jährige Sperrfrist gilt. Insoweit wird auch auf § 577a Abs. 2a BGB verwiesen, wo der Fristbeginn an die Veräußerung und nicht an eine spätere Umwandlung in Wohnungseigentum geknüpft wird. 36 2. Eine teilrechtsfähige (Außen-)GbR kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter, hier die Gesellschafterin S. W., oder dessen Angehörige, hier Tochter der Gesellschafter G. und O. W., berufen (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15). Soweit der Beklagte einwendet, dass durch das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (Personengesellschaftsrechtsmodernisierungsgesetz – MoPeG) vom 10.8.2021 eine analoge Anwendung ausscheide, wird darauf verwiesen, dass die Kündigungsfrist bereits zum 30.04.2023 ablief und die Kündigungswirkungen anhand der bis dahin geltenden Rechtslage zu beurteilen sind (vgl. hierzu Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, BGB § 573 Rn. 66a). 37 3. Das Gericht kommt aufgrund der Aussage der vernommenen Zeugin S. W. sowie der informatorischen Befragung des Gesellschafters G. W. zur Überzeugung, dass ein ernsthafter Überlassungswille der Klägerin besteht (b)) und die Gesellschafterin S. W. in die Wohnung einziehen will und wird (a)). 38 Das Tatbestandsmerkmal des Benötigens erfordert nicht, dass der Vermieter oder einer der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannten Angehörigen auf die Nutzung der Wohnung angewiesen ist. Vielmehr benötigt ein Vermieter eine Mietwohnung bereits dann iSd § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, wenn sein (ernsthafter) Wunsch, die Wohnung künftig selbst zu nutzen oder nahen Angehörigen zu Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen, auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt wird (BGH, Urteil vom 22.5.2019 – VIII ZR 180/18). 39 Das erkennende Gericht hat bei der nachfolgenden Würdigung der vernommenen Zeugin und der informatorischen Anhörung des Gesellschafters G. W. gemäß § 286 ZPO die folgenden Grundsätze beachtet: Eine Tatsache ist erst dann zur Überzeugung des Gerichts bewiesen, wenn das Gericht von der Wahrheit der jeweiligen bestrittenen Tatsache überzeugt ist. Ein bloßes Glauben, Wähnen, Fürwahrscheinlichhalten berechtigen den Richter hingegen nicht zur Bejahung eines streitigen Tatsachenvortrags, wobei objektive Wahrscheinlichkeitserwägungen allenfalls Grundlage und Hilfsmittel für die Überzeugungsbildung des Richters sein können. Zwingend hinzukommen muss die subjektive persönliche Entscheidung des Richters, ob er die strittige Tatsachenbehauptung als wahr erachtet hat (BGH NJW 2014, 71; Zöller, ZPO, 31. Auflage 2016, § 286 Rn. 18). Andererseits ist mehr als eine subjektive Überzeugung des Richters zum Beweis einer strittigen Tatsachenbehauptung auch nicht erforderlich. Absolute Gewissheit zu verlangen, hieße die Grenze menschlicher Erkenntnisfähigkeit zu ignorieren. Dass die Sachverhaltsfeststellung durch das Abstellen auf ein persönliches Überzeugtseins mit subjektiven Einflüssen belastet wird, ist im Bereich menschlichen Richtens zwangsläufig und unvermeidbar. Der Richter muss sich mit einer persönlichen Gewissheit begnügen, das ist eine Gewissheit, welche den Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (BGHZ 53, 256 = NJW 1970, 946; BGH NJW 2014, 71; Zöller, ZPO, 32. Auflage 2018, § 286 Rn. 19). 40 a) Die Zeugin W. konnte im Rahmen der Vernehmung in der mündlichen Verhandlung vom 15.11.2023 überzeugend darlegen, dass sie in die streitgegenständliche Wohnung einziehen will, wenn diese für sie frei werden würde. Der Bedarf resultiere daraus, dass sie seit Mai 2023 nunmehr in M. ihren letzten Ausbildungsabschnitt begonnen habe und nunmehr eine Unterkunft in M. benötige. Nach erfolgter Ausbildung sei sie approbierte psychologische Psychotherapeutin. Die Zeugin schilderte nachvollziehbar unter Angabe konkreter Daten den Entscheidungsprozess im Frühjahr/Sommer 2022, insbesondere ihre Ausbildung nicht mehr weiterführen zu wollen („Ich musste dort jedoch zahlreiche Patienten eigenverantwortlich betreuen, sodass mir das am Ende zu viel wurde. Es waren ca. 17 Patienten, für die ich auf der Station tatsächlich zuständig war. Ich habe dann entschieden, nur meine Pflichtstunden vor Ort zu absolvieren und habe dann anschließend die Stelle gekündigt. Somit war mein ursprünglicher Plan verworfen worden, die nächste Ausbildungsstation dort zu verbringen. Wir haben dann entsprechend darüber beratschlagt und haben dann letztendlich entschieden, dass ich nach M. gehe und dort beim Ausbildungsinstitut A., bei dem ich seit Oktober 2021 unter Vertrag stand, weitermachen werde und dort die ambulante Betreuung der Patienten fortführen werde .“). Sie gab glaubhaft an, dass sie in Ma. lediglich noch ihre Pflichtstunden absolvieren wollte und die ambulante Betreuung der Patienten in M. fortsetzen wolle. Die Zeugin gab an, dass sie die knapp 30 qm große Wohnung alleine nutzen wolle und diese insbesondere aufgrund der Entfernung zu ihrer Arbeitsstätte geeignet sei. 41 Auch wenn die Zeugin die Wohnung bisher noch nicht von innen gesehen hatte, so schließt dies den Eigenbedarf nicht aus. Auch der Beklagte bewohnt allein die Wohnung, so dass die Zeugin durchaus die berechtigte Annahme haben kann, dass die streitgegenständliche Wohnung auch für sie geeignet ist. Jedenfalls verwies sie auf die Erzählungen und die Angaben ihres Vaters G. W.. Tatsächlich ist die Wohnung aus Sicht des Gerichts für eine alleinstehende junge, sich noch in der Ausbildung befindliche Person durchaus aufgrund der Lage und Größe geeignet. 42 Die Angaben der Zeugin W. und ihr Verhalten während der Einvernahme waren überaus glaubhaft („Für mich ist die Wohnung ein Jackpot“), dass das Gericht keine berechtigen Anhaltspunkte finden kann, dass die Zeugin nicht in die Wohnung einziehen wird. Es ist auch lebensnah, dass sich Lebensplanungen während der Ausbildung ändern können. Auch ist es lebensnah, dass Eltern ihren Kindern Wohnraum zur Verfügung stellen wollen, zumal die Zeugin W. nach eigenen Angaben monatlich lediglich über 1.600,00 € verfügen kann. 43 Wie die Zeugin angab, bewohnt sie mittlerweile auch seit Juli 2023 eine Wohnung in der L.-straße, wobei sie sich die Wohnung mit ihrem Vater teile und die Privatsphäre hierdurch nicht gesichert sei. Das Gericht kann hierbei nachvollziehen, dass eine Person mit 27 Jahren einen eigenen Hausstand unterhalten will. 44 Das Gericht übersieht bei seiner Überzeugungsbildung nicht, dass im Vorfeld der Eigenbedarfskündigung der Gesellschafter G. W. in nachdrücklicher Weise versuchte, den Beklagten zum Auszug zu bewegen und hierbei vorgab das Dachgeschoss ausbauen zu wollen. Das Gericht kann die Befürchtung des Beklagten durchaus gut nachvollziehen, dass der Eigenbedarf lediglich als Mittel zum Zweck gewählt wurde, um ihn nach den gescheiterten Versuchen letzten Endes doch zum Auszug zu bringen. Dann wäre der Weg frei für den Dachgeschossausbau, der aus Sicht des Gerichts eine erhebliche Wertsteigerung für das Eigentum der Klägerin bedeuten würde. 45 Die Zeugin W. hat hierzu auch ausgeführt, dass in der Vergangenheit der Dachgeschossausbau Thema war. Ab dem Zeitpunkt, wo sie sich entschieden hatte, nach M. zu kommen, war der Dachgeschossausbau jedoch kein Thema mehr. 46 Der Bedarf der Zeugin bestehe nach deren Angaben noch bis 2026, da sie Langzeittherapien begonnen habe, welche mit ca. 60-80 Stunden angesetzt werden. 47 Lebensnah, angesichts der familiären Verhältnisse, fand das Gericht auch die Angaben der Zeugin, wonach sie keine Erinnerung mehr daran habe, von wem tatsächlich die Entscheidung zum Einzug in die streitgegenständliche Wohnung getroffen wurde bzw. von wem der Vorschlag kam. Letztendlich sei sie dankbar dafür, dass sie die Wohnung zur Verfügung gestellt bekomme. Sie selbst hätte dies nicht eingefordert. Der Gesellschafter Herr W. bestätigte diese Angaben. 48 Das Gericht ist fest davon überzeugt, dass die Zeugin in die Wohnung einziehen will und davon ausgeht, dass dies im Falle des Freiwerdens auch möglich sein wird. 49 b) Das Gericht ist auch ausreichend überzeugt, dass die Klägerin der Zeugin W. die Wohnung überlassen wird. Hinsichtlich des Überlassungswillens stellt das Gericht vor allem auf den Willen des geschäftsführenden Gesellschafters G. W. ab. Das Gericht hat ausreichende Anzeichen dafür, dass die Geschicke der Klägerin durch ihn gesteuert werden und er die relevanten Entscheidungen trifft. Hierauf deutet auch die Aussage der Zeugin W. hin, die angab, dass sie nicht sagen könne, was passiert, wenn ihr Vater sie auffordern würde, aufgrund des Dachgeschossausbaus wieder aus der Wohnung ziehen zu müssen. Auch dass sie erst im Rahmen dieses Räumungsrechtsstreits davon Kenntnis erlangte, dass mit dem Beklagten eine Aufhebung des Mietvertrages erreicht werden sollte, passt dazu, dass die Zeugin W. aus dem operativen Geschäft herausgehalten wurde. 50 Die Angaben des Gesellschafters G. W., der diese vor der Zeugenaussage der Zeugin W. gemacht hatte, waren jedoch glaubhaft. 51 Zunächst schilderte Herr W., dass seine Tochter zur Zeit in der Wohnung in der L.-straße in M. mit ihm zusammen wohne, wobei er ca. 1-3 Nächte wöchentlich dort nächtige und damit keine Privatsphäre für die Zeugin W. garantiert sei. 52 Hinsichtlich der Entscheidungsfindung gab Herr W. an, dass es der Zeugin W. im Bezirkskrankenhaus in Ma. nicht mehr gut gefallen habe und es ihr nicht gut ging. Man habe sich dann überlegt, was besser sei, wobei die Wahl auf die nunmehrige Arbeitsstelle fiel. Ausbildungsbeginn war Mai 2023 (Anmerkung des Gerichts: Kündigungsende war 30.04.2023). Zu anfangs sei die Zeugin W. noch vom Elternhaus in S. nach M. gependelt. 53 Herr W. gab an, dass die streitgegenständliche Wohnung die Einzige sei, die ca. 36 m² misst, wobei alle weiteren Wohnungen in dem Haus ca. 200 m² groß und damit für die Zeugin W. nicht geeignet seien. 54 Angesprochen auf eine weitere Wohnung im 4. Obergeschoss gibt Herr W. an, dass es sich lediglich um 2 Zimmer in einem desolaten Zustand handeln würde, wobei die Wohnung kein integriertes Bad und auch kein WC hätte. Die Toilette sei lediglich über ein Zwischenpodest im Treppenhaus zu erreichen. Dem wurde nicht widersprochen, so dass ein sachlicher Grund vorliegt, warum die streitgegenständliche Wohnung bevorzugt wird. 55 Hinsichtlich des Dachgeschossausbaus gab Herr W. an, dass in der Vergangenheit geplant war, das Dachgeschoss auszubauen. Teil des Ausbaus wäre auch das 4. Obergeschoss und damit auch die streitgegenständliche Wohnung gewesen. Nunmehr sei ein solcher Dachgeschossausbau nicht mehr tragbar, da er viel zu teuer sei und sich nicht lohne. Das Gericht übersieht aber nicht, dass die Klägerin eine Baugenehmigung beantragt hat und diese in diesem Jahr noch erteilt werden könnte. Die Arbeiten zum Dachgeschossausbau könnten dann neben den ohnehin bereits geplanten weiteren Sanierungsarbeiten an der Fassade und der Fenster sowie Heizung beginnen. Warum sich in der gegenwärtigen Wirtschaftslage angesichts des Wohnungsnotstandes in M. und der bereits bisher getätigten Investition in das Gebäude ein Dachgeschossausbau nicht lohne, kann das Gericht nicht nachvollziehen. Nachvollziehbar ist hingegen, dass man das Planungsverfahren auch dann fortsetzt, wenn der Dachgeschossausbau nicht unmittelbar durchgeführt wird. Dies auch angesichts der Unwägbarkeiten im Rahmen der Erlangung einer Baugenehmigung, zumal Herr W. selbst Bauträger ist. 56 Dennoch haben sowohl Herr W. als auch die Zeugin W. glaubhaft angegeben, dass der Bedarf für eine Wohnung in M. für längere Zeit, und nicht nur vorübergehend, besteht, und die Klägerin der Zeugin W. die Wohnung zur Verfügung stellen will, da kein anderer gleich geeigneter Wohnraum zur Verfügung stehe. 57 Herr W. bestätigte auch, dass die Idee, dass die Zeugin W. in die Wohnung einziehe, im Kreise der Familie gefallen sei und er ausschließen könne, dass die Zeugin W. gesagt hätte, dass sie die Wohnung auf jeden Fall haben wolle. Herr W. bestätigte auch, dass die Zeugin keine Miete bezahlen müsse. 58 Nach der Anhörung der Zeugin W. und des Gesellschafters W. konnte das Gericht keine Widersprüche in den Angaben erkennen. Selbstverständlich erkennt das Gericht, dass beide Personen ein eigenes Interesse an dem Ausgang des Verfahrens haben. 59 Es ist hierbei auch durchaus naheliegend, dass in zeitlicher Abfolge zunächst der Eigenbedarf befriedigt wird und zu einem späteren Zeitpunkt der Dachgeschossausbau dennoch durchgeführt wird. Das Gericht hat jedoch keine Anzeichen dafür erkennen können, dass die Zeugin W. lediglich als „Strohmieterin“ für kurze Zeit in die Wohnung einziehen will. Auch wenn das Gericht die Personen nur aus den Verhandlungen kennt, so kann es sich das Gericht nicht vorstellen, dass, angesichts der finanziellen Verhältnisse der Familie, Herr W. seine Tochter zur Falschaussage vor Gericht nötigen würde, zumal im Falle einer Strafverfolgung auch die Approbation der Beklagten bedroht wäre. Sollte Herr W. seiner Tochter lediglich vorgespielt haben, dass sie in die Wohnung ziehen könne, so wäre das Risiko eines familiären Vertrauensverlusts durchaus aus Sicht des Gerichts erheblich. Das Gericht jedenfalls traut beides den genannten Personen nicht zu. 60 Aufgrund der relativ kurzfristigen Entscheidung der Zeugin W. im Frühjahr/Sommer 2022 nach M. zu ziehen, sieht das Gericht auch keine Unstimmigkeit darin, dass Herr W. dem Beklagten erst unmittelbar vor der Kündigung den Eigenbedarf offenbarte. 61 Letztlich hat Gericht keine Anzeichen dafür erkennen können, dass die Angaben der Personen W. nicht der Wahrheit entsprechen. Die Angaben wirkten nicht frei erfunden. Aus Sicht des Gerichts schilderten sie die Entstehung des Eigenbedarfs lebensnah. 62 Trotz des Eigeninteresses hat das Gericht keine begründeten Zweifel an der Glaubwürdigkeit der Zeugin W. zu zweifeln. Für eine etwaige Missbrauchsgefahr (Zeugin wäre „Strohmieterin“) gab es im Rahmen der Einvernahme, wie bereits erläutert, keine Anzeichen. Da das Anwesen in einer Art Familien GbR gehalten wird, erscheint es auch nicht naheliegend, dass das Anwesen aus Renditegründen saniert und schnellstmöglich verkauft werden soll. Das schließt aber aus Sicht des Gerichts nicht aus, dass das Dachgeschoss nach Ablauf der Ausbildungsjahre nicht doch noch ausgebaut wird. Allein dies macht die Kündigung jedoch nicht rechtsmissbräuchlich, auch wenn das Gericht erkennt, dass der Verlust der Wohnung für den Beklagten angesichts dieser Aussichten schmerzlich ist. Das Gericht macht sich die Entscheidung auch nicht einfach. 63 Die Klägerin konnte jedoch im Rahmen der mündlichen Verhandlung ausreichend (s.o.) unter Beweis stellen, dass die streitgegenständliche Wohnung für die Gesellschafterin S. W. tatsächlich im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB benötigt wird und diese nicht nur für eine kurze Zeit dort einziehen will. 64 c) Auf den Umstand, ob die Wohnung bauordnungsrechtlich genehmigt ist oder nicht, kommt es im Rahmen des Eigenbedarfs aus Sicht des Gerichts nicht an. Voraussetzung einer wirksamen Kündigung ist die Eignung der gekündigten Wohnung zur Bedarfsdeckung (MüKoBGB/Häublein, 9. Aufl. 2023, BGB § 573 Rn. 101). Zudem widerspricht sich der Beklagte selbst, wenn er angibt, dass die Wohnung zum Wohnen nicht geeignet ist, er selbst jedoch seit Jahren in der Wohnung lebt. 65 d) Die Kündigungsfrist ist abgelaufen und das Mietverhältnis somit beendet. 66 Die Klägerin hat gegenüber dem Beklagten somit nach Beendigung des Mietverhältnisses einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gemäß §§ 546 Abs. 1, 542 Abs. 1, 985 BGB. B. 67 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. 68 Die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO. Die Sicherheitsleistung orientiert sich an der 12-fachen Bruttomiete (12x345 €). Für einen Antrag nach § 712 Abs. 1 ZPO fehlt es an der Voraussetzung des „nicht zu ersetzenden Nachteils“ im Falle einer Vollstreckung. 69 Der Streitwert ergibt sich aus der Jahresnettomiete (12x310,00 €), § 41 Abs. 1 S. 1 GKG. C. 70 Dem Beklagten war jedoch eine Räumungsfrist gemäß § 721 ZPO bis zum 30.04.2024 zu gewähren. Nach Sinn und Zweck von § 721 ZPO soll dem Räumungsschuldner zur Vermeidung von Obdachlosigkeit die Möglichkeit eingeräumt werden, eine in Größe, Ausstattung, Wohnlage und Preis angemessenen Ersatzwohnung zu finden. Unter Berücksichtigung dieses Zwecks hat das Gericht im konkreten Einzelfall aufgrund des von den Parteien vorgetragenen und vom Gericht festgestellten Sachverhalts die widerstreitenden Interessen der Parteien gegeneinander abzuwägen (vgl. LG Tübingen BeckRS 2015, 15633). 71 Bei der Bemessung der Räumungsfrist war eine Interessenabwägung der Parteien durchzuführen. Zu berücksichtigen war auf Seiten der Klagepartei, dass die Eigenbedarfskündigung das Mietverhältnis bereits beendet hat, der Beklagte aber bis zum heutigen Tag noch tatsächlich in der Wohnung wohnhaft geblieben ist. Des Weiteren war auf Seiten der Klagepartei zu werten, dass die Eigenbedarfslage vorrangig zur Begründung eines eigenen Hausstandes der Zeugin W. geltend gemacht wurde. 72 Auf Seiten des Beklagten war zu berücksichtigen, dass die Auffindung von Ersatzwohnraum in M. durchaus erhebliche Anstrengungen erfordert. Insbesondere wird es für den Beklagten geradezu unmöglich sein, preislich vergleichbaren Ersatzwohnraum in vergleichbarer Lage zu finden. Da die Zeugin W. zur Zeit in einer Ersatzwohnung untergekommen ist, erscheint eine Räumungsfrist auch für die Klägerin noch zumutbar. Auch wenn die Privatsphäre teilweise gestört ist. 73 Unter Abwägung der beiderseitigen Interessen war daher fast dreimonatige Räumungsfrist bis zum 30.04.2024 zu gewähren. Bayern.de BayernPortal Datenschutz Impressum Barrierefreiheit Hilfe Kontakt Schriftgröße      Kontrastwechsel

Zur Startseite von BAYERN.RECHT Zur Trefferliste der letzten Suche Suche zurücksetzen Suche ausführen Navigation Inhalt LG München I, Endurteil v. 02.08.2023 – 14 S 3149/23 Download Drucken Titel: Wohnraumiete: Untervermietung – Mietausfallhaftung des Vermieters bei unberechtigter Verweigerung der Zustimmung zur Untervermietung Normenkette: BGB § 241 Abs. 1 BGB, § 252, § 280 Abs. 1 S. 1, S. 2, § 553 Abs. 1 S. 1, S. 2, § 563 Abs. 1, Abs. 2, § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3, Abs. 3 Leitsätze: 1. Eine Kündigung wegen einer Verwertung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) durch Modernisierung mit dem Ziel der besseren wirtschaftlichen Nutzung, auch wenn dabei durch einen neuen Zuschnitt einzelne Wohnungen wegfallen oder neu entstehen, ist nur wirksam (§ 573 Abs. 3 BGB), wenn zunächst der Umfang der Maßnahme hinreichend genau beschrieben wird, sodass der Mieter beurteilen kann, ob wegen des Umfangs der Maßnahmen eine Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich ist. Außerdem muss das Kündigungsschreiben Angaben zur Angemessenheit und zum Nachteil enthalten. (Rn. 26 – 28) (redaktioneller Leitsatz) 2. Für die Beurteilung der Frage, ob das berechtigte Interesse des Mieters auf Erteilung einer Untermieterlaubnis nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist, kommt es auch bei einer gesetzlich angeordneten Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 563 Abs. 1, Abs. 2 BGB auf den Zeitpunkt des Abschlusses des ursprünglichen Mietvertrags an, da der Eintretende ohne sein Zutun in vollem Umfang in die Rechtsstellung des ursprünglichen Mieters eintritt (Anschluss an BGHZ 217, 263 = BeckRS 2018, 1659). (Rn. 41 und 42) (redaktioneller Leitsatz) 3. Verweigert der Vermieter zu Unrecht die Zustimmung zur Untervermietung und unterlässt der Mieter diese daraufhin, hat der Vermieter für den entstandenen Mietausfallschaden in voller Höhe einzustehen. Der Mieter kann dann Schadensersatz gem. § 280 Abs. 1 BGB in Höhe der entgangenen Untermiete abzüglich ersparter Kosten verlangen. (Rn. 54) (redaktioneller Leitsatz) Schlagworte: Wohnraummiete, Kündigung, Modernisierung, Untervermietung, Untermieterlaubnis, berechtigtes Interesse des Mieters, maßgeblicher Zeitpunkt, Abschluss des ursprünglichen Mietvertrags, Verweigerung des Vermieters, Mietausfallschaden Vorinstanz: AG München, Urteil vom 10.02.2023 – 421 C 14881/22 Fundstellen: ZMR 2023, 988 LSK 2023, 35563   Tenor 1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts München vom 10.02.2023, Az. 421 C 14881/22, wird zurückgewiesen. 2. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Amtsgerichts München ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 5.400,00 € festgesetzt. Entscheidungsgründe I. 1 Die Revision wird nicht zugelassen, die Wertgrenze des § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO ist nicht erreicht, die Nichtzulassungsbeschwerde damit nicht zulässig. Ebenso liegt kein Fall des § 313a Abs. 4 ZPO vor. 2 Die Klagepartei begehrt als Mieterin von der Beklagten als Vermieterin Schadensersatz nach verweigerter Untervermietungserlaubnis. 3 Mit Mietvertrag vom 11.04.1975 (Anlage B1) und Nachtrag vom 19.12.1998 (Anlage B1) vermietete die Beklagte die Wohnung ... bestehend aus 4 Zimmern, 1 Küche, 1 Bad/WC und 1. Kammer, Nutzfläche ca. 195,43 m², an den am ....2021 verstorbenen Mieter ... Mit dem Tod des Herrn ... trat die Klägerin auf Mieterseite in das Mietverhältnis mit der Beklagten ein. 4 Die Klägerin bewohnte das Mietobjekt seit 1997 zusammen mit Herrn …. Seit dessen Tod lebt sie dort alleine. 5 Die monatliche Bruttomiete betrug zuletzt 1.950,00 €. 6 Mit Schreiben vom 24.01.2022 (Anlage K4) bezog sich die Beklagte zunächst auf ein mit der Klägerin im September 2021 geführtes Gespräch, in welchem geplante Umbaumaßnahmen hinsichtlich der Wohnung sowie der weitere Verbleib der Klägerin in der Wohnung erörtert worden seien. Sodann kündigte die Beklagte in diesem Schreiben das Mietverhältnis mit der Klägerin ordentlich zum 31.12.2022 und begründete die Kündigung unter anderem wie folgt: „(…) Der Form halber muss ich Ihnen ordnungsgemäß kündigen, was ich hiermit tue. Die Kündigung stütze ich auf §§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 3 BGB. Aufgrund des äußerst knappen Wohnraums in M. und des noch knapperen, auch von sozial schwachen Familien bezahlbaren Wohnraums wird die ca. 198 qm große Wohnung von mir in zwei separate Wohnungen aufgeteilt werden, was einerseits einer „anderweitigen Verwertung gemäß § 573 II Nr. 3 BGB entspricht, andererseits meinen sozialen Projekten geschuldet ist.“ 7 Mit Schreiben der Klägerin vom 26.04.2022 (Anlage K2) verlangte diese von der Beklagten die Zustimmung zur Untervermietung des als großes Schlafzimmer links am Ende des Flures bezeichneten Zimmers unter Mitbenutzung der weiteren Räume an Herrn ... geboren ... Beruf: Angestellter bei K.-T., derzeit wohnhaft … zu einem monatlichen Bruttomietzins in Höhe von 1.350,00 € ab 01.06.2022. Ihr Zustimmungsverlangen wurde damit begründet, dass die Klägerin aufgrund der veränderten Lebensumstände finanziell auf eine teilweise Untervermietung angewiesen sei, denn aufgrund des Todes des Herrn ... würden ihr nicht mehr dieselben finanziellen Mittel zur Verfügung stehen. 8 Mit Schreiben vom 02.05.2022 (Anlage K3) verweigerte die Beklagte die Erlaubnis zur Untervermietung und verwies darauf, dass das Mietverhältnis aufgrund der Kündigung vom 24.01.2022 zum 31.12.2022 beendet werde. 9 Die Klägerin hatte erstinstanzlich vorgetragen, ihr stehe der Anspruch auf Ersatz des entgangenen Untermietzinses für die Monate Juni, Juli, August und September 2022 in Höhe von insgesamt 5.400,00 € zu, monatlich seien der Klägerin jeweils 1.350,00 € entgangen. Es sei nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung entstanden und die Beklagte hätte rechtswidrig ihre Zustimmung zur formell ordnungsgemäß beantragten Untervermietung verweigert. Zudem, so die Klägerin, habe die Kündigung vom 24.01.2022 das Mietverhältnis nicht wirksam zum 31.12.2022 beendet. Im Übrigen würde der Umstand, dass das Mietverhältnis zum Jahresende gekündigt sei, einer zeitweisen Untervermietung nicht entgegenstehen. 10 Demgegenüber war die Beklagte bereits in erster Instanz der Auffassung, es habe im September 2021 ein Gespräch zwischen ihr und der Klägerin gegeben, in welchem sie, die Beklagte, eröffnet habe, dass die Klägerin nicht dauerhaft in der Wohnung bleiben könne, da die Beklagte dort zwingende Umbaumaßnahmen durchführen müsse. Auf Bitten der Klägerin hätte die Beklagte ihr gestattet, vorübergehend (bis Jahresende 2021) in der Wohnung zu verbleiben. 11 Zudem ist die Beklagte der Auffassung, dass die am 24.01.2022 ausgesprochene Kündigung das Mietverhältnis wirksam zum 31.12.2022 beendet habe und sie daher aufgrund der zeitnahen Beendigung zu Recht die Erlaubnis zur Untervermietung habe versagen dürfen. Eine Unzumutbarkeit ergebe sich weiter daraus, dass der Untermietzins bei 1.350,00 € gelegen hätte, wobei die Klägerin selbst lediglich einen vergünstigten Mietzins in Höhe von 1.950,00 € bezahlt habe. Außerdem seien die finanziellen Verhältnisse der Klägerin bereits im Zeitpunkt des Eintritts in das Mietverhältnis schlecht gewesen, so dass die Voraussetzungen des § 553 Abs. 1 BGB nicht vorliegen würden, wonach das berechtigte Interesse nach Abschluss des Mietverhältnisses entstanden sein müsste. Weiter, so die Beklagte, verstoße das Verhalten der Klägerin gegen Treu und Glauben, da sie eine sozialverträgliche Verwertung der Immobilie verhindere. 12 Nach Schluss der erstinstanzlichen mündlichen Verhandlung vom 18.01.2023 und zwei Tage vor dem darin auf den 10.02.2023 bestimmten Verkündungstermin ging bei Gericht am 08.02.2023 ein nicht nachgelassener Schriftsatz der Beklagten ein. 13 Mit Endurteil vom 10.02.2023 hat das Amtsgericht die Beklagte antragsgemäß zur Zahlung der geltend gemachten Forderung verurteilt. Das Amtsgericht sah die Voraussetzungen einer Zustimmung zur Untervermietung als gegeben und damit einhergehend die Verweigerung der Zustimmung der Untervermietung als Pflichtverletzung im Sinne des § 241 Abs. 2, 553 Abs. 1 S. 1 BGB an. Eine Wiedereröffnung in Bezug auf den nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 08.02.2023 lehnte das Amtsgericht ab. 14 Gegen dieses Urteil wendet sich die Beklagte mit ihrer Berufung vom 10.03.2023, begründet mit Schriftsatz vom 10.05.2023. Sie vertritt darin insbesondere die Ansicht, das Amtsgericht habe die Vorschriften der §§ 553, 280 Abs. 1, 249, 252 BGB unrichtig angewendet. Die Beklagte habe sich zu Recht auf eine Verweigerung der Zustimmung berufen können (zu den Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 10.05.2023 Bezug genommen). 15 Die Beklagte beantragt im Berufungsverfahren: 1. Unter Aufhebung des angefochtenen Endurteils des Amtsgerichts München vom 10.02.2023, Az. 421 C 14881/22, wird die Klage abgewiesen. 2. Hilfsweise wird beantragt, (für den Fall des Unterliegens) die Revision zuzulassen. 16 Die Klägerin beantragt, Die Berufung wird zurückgewiesen. II. 17 Die zulässige Berufung der Beklagten hat in der Sache keinen Erfolg. 18 Das Amtsgericht hat vielmehr der Klage auf Schadensersatz nach verweigerter Untervermietungserlaubnis rechtsfehlerfrei stattgegeben. 19 Der Prüfungsumfang des Berufungsgerichts bemisst sich nach § 529 ZPO. Demnach sind die vom Gericht der ersten Instanz festgestellten Tatsachen zugrundezulegen. Zweifel an den Feststellungen des Amtsgerichts, welche eine eigene Beweisaufnahme nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO erforderlich gemacht hätten, bestehen nicht. 20 Insoweit ist zunächst auf die überzeugenden Entscheidungsgründe des angefochtenen erstgerichtlichen Endurteils Bezug zu nehmen. 21 Zusammenfassend und ergänzend ist lediglich noch auszuführen: 22 1. Nicht zu beanstanden ist zunächst, dass das Amtsgericht von einem unbeendeten Mietverhältnis ausgegangen ist. Dass die Klägerin, die seit ihrer Kindheit in der streitgegenständlichen Wohnung lebt, mit dem Tod des Herrn ... am ....2021 in das Mietverhältnis eingetreten ist, ist unstrittig. 23 a) Dass das Mietverhältnis nicht durch die von der Beklagten behauptete Vereinbarung im September 2021 beendet wurde, hat das Amtsgericht zutreffend angenommen. Die Kammer folgt ausdrücklich der Ansicht des Amtsgerichts, dass keine hinreichenden Anhaltspunkte für einen wirksamen Mietaufhebungsvertrag zum Jahresende 2021 vorliegen. Bereits die diesbezüglichen Ausführungen in der Klageerwiderung sind nicht geeignet, einen entsprechenden Rechtsbindungswillen der Parteien darzulegen. Wenn die Beklagte schriftsätzlich vortragen lässt, es habe ein Gespräch stattgefunden, in welchem die Beklagte der Klägerin eröffnet habe, dass diese dauerhaft nicht in der Wohnung bleiben könne, da zwingend notwendige Umbau- und Sanierungsmaßnahmen stattfinden müssten und die Wohnung geteilt werden solle, so folgt daraus ebenso wenig ein erkennbarer Rechtsbindungswille der Klägerin zum Abschluss eines Aufhebungsvertrags wie aus den Angaben der Beklagten, der Klägerin sei weiterhin gestattet gewesen, den bisherigen Niedrigmietpreis weiterzubezahlen. Anhaltspunkte für eine vertragliche Vereinbarung dieser Art sind nicht ersichtlich, denn die Klägerin hatte ja ein unbeendetes Mietverhältnis, in dessen Rahmen sie genau diesen Mietzins zahlen musste. Warum sie sich ohne irgendeine Gegenleistung (bspw. in Form einer Umzugsbeihilfe) auf eine für sie derart ungünstige Abrede hätte einlassen sollen, ist nicht ansatzweise erkennbar. Über diese angebliche Vereinbarung Beweis zu erheben, hätte einen unzulässigen Ausforschungsbeweis bedeutet. Ein Verfahrensfehler ist somit nicht anzunehmen. 24 Dahinstehen kann daher letztlich, ob vorliegend ein Fall des § 545 BGB vorliegt, denn die Klägerin hatte unstreitig über den 31.12.2021 hinaus den Gebrauch der Mietsache fortgesetzt, während die Beklagte erst zum 24.01.2022 eine Kündigung ausgesprochen hat, somit nicht binnen der Frist des § 545 S. 1, S. 2 Nr. 2 BGB. 25 b) Völlig zu Recht ist das Amtsgericht weiter zu dem Ergebnis gelangt, dass die ordentliche Kündigung vom 24.01.2022 das Mietverhältnis nicht beendet hat. Diese Kündigung ist bereits offensichtlich formell unwirksam. 26 Zunächst handelt es sich bei der Absicht der Beklagten, die Wohnung in zwei kleinere Wohnungen umzugestalten um eine Verwertung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Denn eine Verwertung erfolgt auch durch Modernisierung mit dem Ziel der besseren wirtschaftlichen Nutzung, etwa wenn dabei durch einen neuen Zuschnitt einzelne Wohnungen wegfallen (BeckOGK/Geib, 01.07.2023, BGB § 573 Rn. 106). 27 Allerdings hat die Beklagte die Kündigungsvoraussetzungen nicht beachtet. Nach den Vorstellungen des Gesetzgebers soll durch § 573 Abs. 3 BGB erreicht werden, dass der Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition erlangt, und so in die Lage versetzt wird, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Außerdem soll die Vorschrift den Vermieter zwingen, sich selbst über die Rechtslage und die Aussichten der Kündigung klar zu werden (Schmidt-Futterer/Blank/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 573 Rn. 249; BVerfG, Beschluss vom 28.01.1992 – 1 BvR 1319/91, NJW 1992, 1379). 28 Bei einer geplanten Sanierung/Modernisierung bedeutet dies, dass zunächst der Umfang der Maßnahme hinreichend genau beschrieben werden muss. Allgemein gehaltene Formulierungen reichen nicht aus. Der Mieter muss in der Lage sein zu beurteilen, ob wegen des Umfangs der Maßnahmen eine Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich ist. Außerdem muss das Kündigungsschreiben Angaben zur Angemessenheit und zum Nachteil enthalten (Schmidt-Futterer/Blank/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 573 Rn. 268). Das Kündigungsschreiben vom 24.01.2022 enthält hiervon, wie auch das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, nichts. 29 Eine Wirksamkeit nach § 573 Abs. 1 BGB ist ebenfalls nicht ersichtlich, woran insbesondere der Verweis der Beklagten auf ihre behaupteten sozialen Intentionen nichts zu ändern vermag. Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses i.S.v § 573 Abs. 1 S. 1 BGB vorliegt, erfordert eine Würdigung aller Umstände des Einzelfalls und eine umfassende Abwägung der gegenseitigen Belange. Auch ein ggf. von einem Vermieter verfolgtes gemeinnütziges, vornehmlich karitatives Nutzungsinteresse kann zwar im Einzelfall ein Gewicht erreichen, das es rechtfertigt, trotz der hiermit für den Mieter verbundenen Nachteile dem Erlangungsinteresse des Vermieters den Vorzug zu geben (BGH, Urt. v. 10.5.2017 – VIII ZR 292/15, ZMR 2017, 722). Ob ein solches Interesse vorliegend gegeben ist, kann anhand der überaus vage und oberflächlich begründeten Kündigung indes nicht im Ansatz beurteilt werden. 30 Damit scheidet auch die Annahme eines berechtigten Interesses nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB schon mit Blick auf die formellen Voraussetzungen nach § 573 Abs. 3 BGB von vornherein aus. 31 c) Die nun im Rahmen des Berufungsverfahrens ausgesprochene weitere (ordentliche) Kündigung vom 27.03.2023 zum 31.12.2023 ist für den vorliegenden Rechtsstreit per se ohne Relevanz. 32 2. Soweit die Berufung zudem der Auffassung ist, vorliegend sei das Recht zur Untervermietung durch eine ältere Vereinbarung mit dem ursprünglichen Mieter ausgeschlossen worden, spielt dies ebenfalls keine Rolle. 33 Denn nach § 553 Abs. 3 BGB wäre eine solche Vereinbarung ohne Weiteres unwirksam. Unter die vorstehende Norm fallen alle Vereinbarungen, durch die der Anspruch des Mieters auf die Aufnahme eines Dritten ausgeschlossen oder von weitergehenden als den gesetzlichen Voraussetzungen abhängig gemacht wird (Schmidt-Futterer/Flatow, 15. Aufl. 2021, BGB § 553 Rn. 23). 34 3. Sofern die Beklagte weiter rügt, das Amtsgericht habe zu Unrecht die Voraussetzungen einer Zustimmung zur Untervermietung gemäß § 553 Abs. 1 BGB angenommen, kann dem nicht gefolgt werden. 35 Der Anspruch nach § 553 Abs. 1 S. 1 BGB setzt voraus, dass a) der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Aufnahme eines Dritten hat, b) dieses Interesse nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist und c) keine überwiegenden Interessen des Vermieters gegen die Gebrauchsüberlassung sprechen (Schmidt-Futterer/Flatow, 15. Aufl. 2021, BGB § 553 Rn. 3). Das Amtsgericht hat diese Voraussetzungen zutreffend benannt und richtigerweise im vorliegenden Fall angenommen. 36 a) Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er vom Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Zur Begründung eines berechtigten Interesses reicht der bloße Wunsch des Mieters, einen Dritten in die Räume aufzunehmen, allein nicht aus (BGH, Urt. v. 03.10.1984 – VIII ARZ 2/84, NJW 1985, 130). Dennoch sind an die Annahme eines berechtigten Interesses keine besonders hohen Anforderungen zu stellen (BGH, a.a.O.). Es genügt, wenn dem Mieter vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen (Schmidt-Futterer/Flatow, 15. Aufl. 2021, BGB § 553 Rn. 4). Somit ist jedes höchstpersönliche Interesse eines Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht als berechtigtes Interesse anzusehen, sofern es mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht. Es kann sich sowohl um ein wirtschaftliches als auch ein persönliches Interesse des Mieters handeln (BGH, a.a.O.). Ebenso zählt zu den geschützten wirtschaftlichen Interessen des Mieters die Entscheidung, durch eine Untervermietung seine Wohnkosten zu reduzieren (vgl. Caspers, ZAP 2018, 1757 [1763]; BGH, Urt. v. 31.01.2018 – VIII ZR 105/17, BGHZ 217, 263). Auch der Wunsch, nach dem Auszug eines bisherigen Mitbewohners nicht allein zu leben, kann ein nach Abschluss des Mietvertrags entstandenes berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums im Rahmen einer Untervermietung begründen (BGH, Urt. v. 23.11.2005 – VIII ZR 4/05, WuM 2006, 147). Entsprechendes gilt bei einer aufgrund einer nachträglichen Entwicklung entstandenen Absicht, Mietaufwendungen teilweise durch eine Untervermietung zu decken (BGH, Urt. v. 31.01.2018 – VIII ZR 105/17, NZM 2018, 325; Urt. der Kammer v. 08.12.2021 – 14 S 8944/21, ZMR 2022, 212). Maßgeblich ist aber stets, dass der Mieter die konkreten Umstände darlegt (Schmidt-Futterer/Flatow, 15. Aufl. 2021, BGB § 553 Rn. 4). 37 Dies hat die Klägerin hier unzweifelhaft getan. Ihr Schreiben vom 26.04.2022 enthält offenkundig die insoweit erforderlichen Angaben. Es kann diesbezüglich uneingeschränkt zur Vermeidung von Wiederholungen auf die Ausführungen des Amtsgerichts Bezug genommen werden. Ergänzend ist noch anzuführen, dass die Klägerin nicht, wie die Berufung aber andeutet, gehalten wäre, vorrangig ein eventuelles Erbe oder ihre Ersparnisse einzusetzen, um eine Untervermietung zur Reduzierung ihrer Wohnkosten zu vermeiden. 38 Sofern die Beklagte der Ansicht ist, die Klägerin hätte unter Bezug auf die Entscheidung des LG Berlin (Beschluss vom 15.07.2021 – 67 S 87/21, ZMR 2021, 812) ein „räumliches Überlassungskonzept“ angeben müssen, verfängt dieser Einwand nicht. Die angegebene Entscheidung bezog sich auf eine 1-Zimmer-Wohnung. Dass vorliegend bei knapp 200 Quadratmetern, die von der Klägerin allein bewohnt werden, die Möglichkeit zur lediglich teilweisen Überlassung wegen der Raumanzahl oder des Schnitts der Mietsache aber gerade nicht fernliegt, ist evident und bedarf keiner weiteren Erörterung. 39 Unabhängig davon dürfte es grundsätzlich nicht erforderlich sein, ein solches Konzept vorzulegen. Vielmehr wird in einer solchen Forderung regelmäßig eine überzogene formelle Voraussetzung für die Erteilung einer Untervermietungserlaubnis zu sehen sein. 40 b) Die Ansicht der Beklagten, vorliegend sei das Interesse nicht nach Abschluss des Mietvertrags im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB aufgetreten, geht gleichermaßen fehl. 41 Völlig zutreffend führt das Amtsgericht aus, dass hierfür maßgeblich nicht der vereinbarte Mietbeginn oder die tatsächliche Überlassung der Wohnung sei, sondern der Zeitpunkt, zu dem der Mietvertrag abgeschlossen wurde. Maßgeblich sei, ob nach Vertragsschluss Umstände eintreten, die den Entschluss des Mieters zur Aufnahme des Dritten als gerechtfertigt erscheinen lassen. Dies gelte, so das Amtsgericht, auch im Fall des Mieterwechsels kraft Gesetzes wie im vorliegenden Fall. Gemessen an diesem Regelungszweck komme es auch bei einer gesetzlich angeordneten Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 563 Abs. 1, Abs. 2 BGB auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags und nicht auf den Zeitpunkt des Eintritts des neuen Mieters an. Der nach § 563 Abs. 1, Abs. 2 BGB Eintretende trete ohne sein Zutun in vollem Umfang in die Rechtsstellung des ursprünglichen Mieters ein; die sich daraus ergebenden Rechte – darunter auch ein Anspruch aus § 553 Abs. 1 BGB – und Pflichten gingen ohne Änderung auf den Eintretenden über. 42 Das Amtsgericht stützt sich hierbei ausdrücklich auf die klare Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 31.01.2018 – VIII ZR 105/17). Der BGH begründet dies zutreffend mit der Erwägung, dass der Eintretende ohne sein Zutun in vollem Umfang in die Rechtsstellung des ursprünglichen Mieters eintritt (vgl. auch Staudinger/V. Emmerich (2021) BGB § 553, Rn. 5). 43 Es ist hierbei auch, entgegen den Ausführungen der Berufung, nicht maßgeblich, ob die eintretende Person bei Abschluss des Mietverhältnisses noch gar nicht geboren war. 44 Der Gegenauffassung, wonach es bei einem nachträglichen Eintritt des Mieters in den Mietvertrag durch Vertragsübernahme oder etwa gem. §§ 563, 564 BGB auf den Eintrittszeitpunkt ankommen soll (vgl. hierzu Schmidt-Futterer/Flatow, 15. Aufl. 2021, BGB § 553 Rn. 13) folgt die Kammer angesichts der überzeugenden BGH-Rechtsprechung nicht. Es ist daher auch nicht maßgeblich, ob die Klägerin bereits zwei Monate vor dem Ableben des bisherigen Mieters/Hauptmieters ihre Absicht zur Untervermietung an einen Dritten geäußert hatte. 45 c) Nicht zu beanstanden ist ferner, dass das Amtsgericht keine überwiegenden Interessen der Beklagten als Vermieterin gesehen hat, die gegen die Gebrauchsüberlassung sprechen würden (§ 553 Abs. 1 S. 2 BGB). 46 aa) Sofern die Beklagte der Auffassung ist, eine alsbaldige Beendigung des Mietverhältnisses durch die Verwertungskündigung vom 24.01.2022 zum 31.12.2022 lasse die Untervermietung als unzumutbar erscheinen, verfängt dieser Einwand nicht. 47 Zunächst ist nochmals klarzustellen, dass diese Kündigung offensichtlich unwirksam ist und daher das Mietverhältnis nicht beendet hat. 48 Unterstellt, die Kündigung wäre wirksam, würde dies vorliegend aber dennoch nicht zu einer Unzumutbarkeit der Untervermietung führen. Zunächst bewirkt allein der Umstand, dass das Hauptmietverhältnis gekündigt wurde nicht, dass stets keine Untervermietung mehr möglich wäre. Denn hierbei würde generell unterstellt werden, der potentielle Dritte würde bei Ende des Hauptmietverhältnisses nicht aus der Wohnung ausziehen und sich somit pflichtwidrig verhalten. Der Vermieter könnte mit dieser Argumentation seine eigene Pflichtverletzung, nämlich die unberechtigte Verweigerung der Zustimmung zur Untervermietung, rechtfertigen. Dies kann indes nicht zugelassen werden. 49 Allerdings sind durchaus Fallgestaltungen denkbar, in denen eine Unzumutbarkeit sich daraus ergeben kann, dass das Hauptmietverhältnis „alsbald“ endet (Schmidt-Futterer/Flatow, 15. Aufl. 2021, BGB § 553 Rn. 15), bzw. „bald“ (Bühler, JuS 2019, 104 [106]), bzw. „baldig“ (Schmid/Harz/Riecke, 6. Aufl. 2020, § 553 BGB Rn. 31), bzw. „in absehbarer Zeit“ (BeckOGK/Emmerich, 01.07.2022, BGB § 553 Rn. 21), bzw. „in Kürze“ (Staudinger/V. Emmerich (2021) BGB § 553, Rn. 15). 50 Vorliegend ist am 24.01.2022 eine ordentliche Kündigung ausgesprochen worden. Nach § 2 Abs. 2 des Mietvertrages gilt eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten, wobei nach § 3 Abs. 4 des Mietvertrages die schriftliche Kündigung dem anderen Vertragsteil bis zum dritten Werktag des ersten Monats der Kündigungsfrist zugegangen sein muss. Unterstellt man zugunsten der Beklagten, dass die Kündigung am 24.01.2022 zugegangen ist, und geht man auch von der Wirksamkeit der (dergestalt verlängerten) Kündigungsfrist aus, dann hätte die Kündigungsfrist von zwölf Monaten mit dem Februar 2022 zu laufen begonnen. Das Mietverhältnis wäre bei einer (unterstellt) wirksamen Kündigung somit zum 31.01.2023 beendet worden. Das Zustimmungsverlangen vom 26.04.2022 beabsichtigte eine Aufnahme des Dritten zum 01.06.2022. Damit wäre das Mietverhältnis erst acht Monate nach Aufnahme des Dritten beendet worden. 51 Nach Ansicht der Kammer ist ein Zeitraum vom über einem halben Jahr keinesfalls als „alsbald“ zu bewerten und schon gar nicht als „in Kürze“. 52 bb) Sofern die Beklagte einen sonstigen Grund im Sinne des § 553 Abs. 1 S. 2 BGB in der Höhe des Untermietzinses sieht, verfängt dies ebenfalls nicht. Zutreffend hat das Amtsgericht ausgeführt, dass die Klägerin bei dieser Untermietzinshöhe gerade keinen Gewinn erziele. Dass der Untermietzins höher als 50% des Hauptmietzinses liegt, ist nicht zu beanstanden, wie das Amtsgericht unter Hinweis auf BGH, Urt. v. 11.06.2014 – VIII ZR 349/13 zutreffend dargelegt hat. Auch dass die Beklagte von ihrer Möglichkeit nach § 553 Abs. 2 BGB keinen Gebrauch gemacht hat, kann der Klägerin in diesem Zusammenhang nicht zum Nachteil gereichen. Ebenso stellt die bloße Untervermietung zu längerfristigen Wohnzwecken, wie hier beabsichtigt, offenkundig keine Zweckentfremdung i.S. der Zweckentfremdungssatzung der Landeshauptstadt M. dar. 53 4. Sofern die Beklagte weiter meint, es sei der Klägerin kein Schaden entstanden und sie habe somit keinen Schadensersatzanspruch, kann dem freilich ebenso wenig gefolgt werden. Zutreffend hat das Amtsgericht die geltend gemachten vier Monate Untermietzins als ersatzfähig angesehen. 54 Verweigert der Vermieter unberechtigterweise die Zustimmung zur Untervermietung und unterlässt der Mieter diese daraufhin, hat der Vermieter für den entstandenen Mietausfallschaden in voller Höhe einzustehen (BGH, Urt. v. 11.06.2014 – VIII ZR 349/13BGH, ZMR 2014, 713; Meyer-Abich, NZM 2020, 19 [24]). Der Mieter kann dann Schadensersatz gem. § 280 Abs. 1 BGB in Höhe der entgangenen Untermiete abzüglich ersparter Kosten verlangen (Schmid/Harz/Riecke, 6. Aufl. 2020, § 553 BGB Rn. 44; Meyer-Abich a.a.O; Urt. der Kammer v. 08.12.2021 – 14 S 8944/21, ZMR 2022, 212). 55 Gemäß § 280 Abs. 1 S. 2 BGB wird ein Verschulden der Beklagten vermutet. Die Beklagte hat diese Vermutung nicht widerlegen können (vgl. Entscheidung der Kammer vom 08.12.2021 – 14 S 8944/21, ZMR 2022, 212). 56 Da die Höhe des zu erzielenden Mietzinses nicht – auch nicht konkludent – bestritten war, konnte diese, entgegen der Ansicht der Berufung, ohne Beweisaufnahme zugrundegelegt werden. Die Beklagte hatte sich darauf beschränkt, die 1.350,00 € als eine „an Wucher grenzende Forderung“ zu bezeichnen und der Klägerin „Gewinnerzielung“ vorzuwerfen (vgl. S. 11 der Klageerwiderung, Bl. 20 d.A.). Dies beinhaltet kein ausreichendes Bestreiten dessen, dass die Klägerin tatsächlich an den genannten Untermieter hätte vermieten und diesen Mietzins hätte erzielen können. Auch die Ausführungen der Beklagten im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 08.02.2023 enthalten kein ausreichend deutliches Bestreiten. Denn darin führt die Beklagte ausdrücklich aus, sie bringe keine neuen Verteidigungsmittel vor (vgl. Bl. 44 d.A.). Ein „Bestreiten“ würde aber gerade zu den Verteidigungsmitteln zählen (MüKoZPO/Rimmelspacher, 6. Aufl. 2020, ZPO § 520 Rn. 65). Unterstellt man jedoch, die Beklagte habe entgegen ihrer ausdrücklichen Formulierung im Schriftsatz vom 08.02.2023 dort doch neue Verteidigungsmittel vorgebracht, etwa, indem man ihren Vortrag, die Klägerin habe „keine Darlegung und Beweisführung erbracht, dass der behauptete Untermieter tatsächlichen einziehen wolle und für welche Miete“ als Bestreiten ansieht, ändert dies vorliegend nichts. Zunächst ist nicht zwingend, dass ein Bestreiten vorliegt, denn die Beklagte sagt nur, es liege keine Darlegung und Beweisführung der Klägerin vor, dass der behauptete Untermieter tatsächlich einziehen wolle und für welchen Mietzins. Dies ist so schon nicht richtig, weil sehr wohl eine sehr konkrete Darlegung der Klägerseite zu den einzelnen Umständen der geplanten Untermiete nebst Person und Mietzins vorlag. Zu beachten ist, dass die Partei ihrer Darlegungslast genügt, wenn sie Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das geltend gemachte Recht in ihrer Person entstanden erscheinen zu lassen; die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, wenn sie für die Rechtsfolge nicht erforderlich sind (Anders/Gehle/Anders, 81. Aufl. 2023, ZPO § 138 Rn. 22). Das war hier der Fall. Dass diesbezüglich von Seiten der Klagepartei noch kein Beweis angeboten war, war unschädlich, da dies erst erforderlich gewesen wäre, wenn ein Bestreiten seitens der Beklagten vorgelegen hätte, was gerade nicht der Fall war. Sollten die Ausführungen der Beklagten im Schriftsatz vom 08.02.2023 ein Bestreiten gewesen sein, war dennoch, wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, keine Wiedereröffnung der Verhandlung geboten. Ob diese Verteidigungsmittel dann in der Berufungsinstanz neu und zu berücksichtigten gewesen wären, kann indes dahinstehen, denn die Beklagte vertritt in ihrem Schriftsatz vom 08.02.2023 ja selbst die Ansicht, es handele sich nicht um neue Verteidigungsmittel. Die Voraussetzungen des § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO liegen somit offensichtlich nicht vor. Sollte man dies anders sehen, wäre schwerlich erkennbar, dass das verspätete Vorbringen nicht auf der Nachlässigkeit der Beklagten beruht hätte. Gänzlich neben der Sache ist der Einwand der Beklagten, das Gericht hätte auf eine Beweispflicht der Klägerin hinweisen müssen. Eine solche Pflicht gibt es nicht, wenn der schlüssige, substantiierte Sachvortrag nicht substantiiert bestritten ist, denn eine Beweiserhebung wäre schlicht nicht erforderlich. § 139 ZPO kennt keine Hinweispflicht auf bislang prozessual nicht erforderlichen Vortrag. § 139 ZPO dient nicht der Antizipation eines möglicherweise in der Zukunft erfolgenden Bestreitens. 57 Ersparte Kosten der Klägerin, die sie sich anrechnen lassen müsste, sind dagegen nicht ersichtlich. Soweit die Beklagte vorgetragen hat, der Lebenspartner der Klägerin sei zum 01.08.2022 in die Wohnung eingezogen, ergäben sich hieraus keine ersparten Aufwendungen. Unabhängig davon, dass die Klägerin vorgetragen hat, ihr Lebensgefährte sei nicht bei ihr eingezogen, sondern komme nur regelmäßig zu Besuch, denn er habe eine eigene Wohnung, ist die streitgegenständliche Wohnung so groß, dass auch ein potentieller Einzug des Lebensgefährten einer dann immer noch möglichen Untervermietung eines Zimmers an einen Dritten nicht entgegenstehen würde. 58 Nach alledem ist der Berufung kein Erfolg beschieden. III. 59 Die Kostenfolge beruht auf § 97 ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. 60 Maßgeblich für die Streitwertfestsetzung war die Höhe der klage- und berufungsgegenständlichen Forderung. 61 Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und auch die Fortbildung des Rechts oder die Einheitlichkeit der Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern, § 543 Abs. 2 S.1 ZPO. Es handelt sich um eine Entscheidung im Einzelfall. 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Zur Startseite von BAYERN.RECHT Zur Trefferliste der letzten Suche Suche zurücksetzen Suche ausführen Navigation Inhalt AG München, Endurteil v. 10.03.2023 – 461 C 1702/21 Download Drucken Titel: Voraussetzungen für Härteeinwand bei Eigenbedarfskündigung Normenketten: BGB § 121 Abs. 1 S. 1, § 126 Abs. 1, § 174 S. 1, § 546 Abs. 1, § 568 Abs. 1, § 573 Abs. 2 S. 2, Abs. 3 S. 1, § 574 Abs. 1 S. 1, § 574a Abs. 1 ZPO § 138 Abs. 1, § 141 Leitsätze: 1. Der persönlichen Anhörung des Vermieters im Räumungsprozess wegen einer Eigenbedarfskündigung kommt besonderer Bedeutung zu, da der Eigenbedarf eine innere Tatsache darstellt. (Rn. 50) (redaktioneller Leitsatz) 2. Die Zurückweisung eines Widerspruchsschreibens aufgrund fehlender Originalvollmacht nach mehr als einer Woche ist nur bei Vorliegen besonderer Umstände noch unverzüglich iSd § 121 Abs. 1 S. 1 BGB, da sich der Vermieter aufgrund seiner Eigenbedarfskündigung auf die Möglichkeit des Widerspruches vorbereiten kann. (Rn. 74 – 75) (redaktioneller Leitsatz) 3. Der Härtegrund iSd § 574 Abs. 1 S. 1 BGB muss zum Zeitpunkt des Ablaufs der Kündigungsfrist vorliegen. Danach eintretende Umstände, die einen Härtegrund begründen könnten, sind unbeachtlich. (Rn. 87 – 93) (redaktioneller Leitsatz) Schlagworte: Eigenbedarfskündigung, Härteeinwand, Widerspruch, Vollmacht, Zurückweisung, unverzüglich Rechtsmittelinstanz: LG München I vom -- – 14 S 4481/23 Fundstellen: ZMR 2023, 718 LSK 2023, 27525   Tenor 1. Die Beklagte zu 1) wird verurteilt, die Wohnung Nr. 15 in … M., …, 2. Obergeschoss geradeaus dritte/letzte Wohnung links im Laubengang, bestehend aus 4 Zimmern, 1 Küche, 1 Bad, 1 Flur, 1 Keller und 1 Garagenstellplatz Nr. 15 zu räumen und an die Kläger herauszugeben. 2. Der Beklagten zu 1) wird eine Räumungsfrist bis 30.06.2023 gewährt. 3. Von den gerichtlichen Kosten sowie von den außergerichtlichen Kosten der Kläger und der Beklagten zu 1) tragen die Kläger 2/3 und die Beklagte zu 1) 1/3. Die Kläger haben die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 3) zu tragen. 4. Das Urteil ist aus Ziffer 1 vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte zu 1) kann die Vollstreckung der Kläger durch Sicherheitsleistung in Höhe von 16.000,00 € abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. 5. Das Urteil ist ansonsten vorläufig vollstreckbar. Jede Partei kann die Vollstreckung der vollstreckenden Partei durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die vollstreckende Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet. Beschluss Der Streitwert wird auf 14.652,36 € festgesetzt. Tatbestand 1 Die Kläger verlangen als Wohnungsvermieter die Räumung und Herausgabe der Wohnung nach Kündigung wegen Eigenbedarfs. 2 Mit Mietvertrag vom 27.05.1981 (K1, Bl. 7) mieteten die Beklagten zu 1) und 2) die streitgegenständliche Wohnung von …. 3 Die Nettogrundmiete beträgt 1.221,03 €, die Gesamtbruttomiete 1.536,00 €. 4 Die Beklagte zu 2) ist unstrittig verstorben. 5 Die Kläger sind seit dem 04.09.2019 Eigentümer (Bl. 50R). 6 Mit Schreiben vom 02.01.2020 erklärten die Kläger die Kündigung zum 31.12.2020. Die Kündigung ist mit Eigenbedarf für die Kläger zu 2) und 3) und deren beiden minderjährigen Söhne begründet. Zum näheren Inhalt des Schreibens wird auf die Anlagen K2 (Bl. 13) beziehungsweise K13 (Bl. 129) verwiesen). 7 Mit Schreiben des Mietervereins vom 23.10.2020 (K4, Bl. 15) erhob die Beklagte zu 1) Härtewiderspruch. 8 Das Schreiben ging der Klagepartei am 24.10.2020 zu (Protokoll vom 08.07.2021, Bl. 68; Einlieferungsbeleg, B6, Bl. 105), der Klägervertreter erhielt es nach Weiterleitung durch die Kläger am 26.10.2020 (Protokoll vom 08.07.2021, Bl. 68). 9 Diesem Schreiben des Mietervereins lag unstreitig keine Originalvollmacht bei. 10 Mit Schreiben vom 29.10.2020 (B4, Bl. 70) reichte der Mieterverein eine Originalvollmacht nach. 11 Mit Schreiben vom 04.11.2020 (Bl. 64) wiesen die Kläger das Widerspruchsschreiben mangels Beiliegen einer Originalvollmacht zurück. Dieses Schreiben ging dem Mieterverein unstrittig am 05.11.2021 zu (Protokoll vom 08.07.2021, Bl. 68; Zugangsnachweis, Bl. 87, 65). 12 Die Kläger tragen vor, die Wohnung würde für die Kläger zu 2) und 3) und deren Söhne benötigt. 13 Es werde Eigenbedarf für die Familie der Kläger zu 2) und 3) geltend gemacht. Die Kläger zu 2) und 3) hätten 2 Söhne (derzeit 10 und 6 Jahre). Der jüngere Sohn … sei schwer behindert. Er leide unter anderem an therapierefraktärer Epilepsie. Die Krankheit führe immer wieder zu epileptischen Krampfanfällen. … sei körperlich und geistig stark eingeschränkt. Das gehe soweit, dass V...Treppen nicht alleine bzw. gar nicht laufen könne. Da er zwischenzeitlich zu alt und zu groß ist, sei es den Klägern zu 2) und 3) auch nicht mehr möglich, ihn zu tragen. Er habe einen Behindertenausweis mit 100 Prozent und es liege der Pflegegrad 4 vor. 14 Zur näheren Darlegung des Vortrags der Klagepartei zur Erkrankung des Sohnes wird auf den Klägerschriftsatz vom 07.04.2021 (Bl. 48) Bezug genommen, ferner auf die ärztlichen Atteste der Ärzte … (K11, Bl. 55) und Borggräfe (Bl. 63). 15 Derzeit bewohnten die Kläger zu 2) und 3) eine Wohnung in Sch.. Diese befindet sich allerdings im 5. Stock ohne Aufzug. Die streitgegenständliche Wohnung hingegen verfüge über einen Aufzug und sei auch von der Größe und der Lage ideal für eine vierköpfige Familie mit einem behinderten Kind geeignet. 16 Mit der Klageschrift vom 28.01.2021 hatten die Kläger zunächst auch Räumungsklage gegen die Beklagten zu 2) erhoben, die am ... 1991 verstorben war (B1, Bl. 29). Mit Schriftsatz vom 06.05.2021 (Bl. 72) nahm die Klagepartei die Klage gegen die Beklagte zu 2) zurück. 17 Mit Schriftsatz vom 05.04.2022 (Bl. 163) erweiterte die Klagepartei die Räumungsklage gegen die Beklagte zu 3). Die Beklagte zu 3) verstarb am ... 2022 (Bl. 217). Mit Schriftsatz vom 12.10.2022 (Bl. 221) nahm die Klagepartei die Klage gegen die Beklagte zu 3) zurück. Die Beklagtenvertreterin stimmte der Klagerücknahme mit Schriftsatz vom 28.10.2022 (Bl. 225) zu. 18 Die Kläger hat daher zuletzt beantragt: Die Beklagte zu 1) wird verurteilt, die Wohnung Nr. 15 in … M..., … 2. OG geradeaus dritte/letzte Wohnung links im Laubengang, bestehend aus 4 Zimmern, 1 Küche, 1 Bad, 1 Flur, 1 Keller und 1 Garagenstellplatz Nr. 15 zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. 19 Die Beklagte zu 1) hat beantragt: die Klage kostenpflichtig abzuweisen. höchstvorsorglich die Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 574 a BGB auf unbestimmte Zeit, da die Beendigung des Mietverhältnisses für die Beklagte zu 1) eine unzumutbare Härte darstellen würde. höchstvorsorglich die Einräumung einer angemessenen Räumungsfrist. 20 Die Beklagte wendet ein, die Kündigung sei formell unwirksam, da die Aussteller nicht konkret zu erkennen seien. 21 Der Eigenbedarf werde bestritten. 22 Die Beklagte beruft sich auf Härtegründe. 23 Der Widerspruch sei rechtzeitig erklärt worden, da die Zurückweisung nicht unverzüglich erfolgt sei. 24 Die Beklagte habe die Wohnung zusammen mit ihrer Tochter … die am ... 1986 geboren sei, bewohnt 25 Die Tochter der Beklagten sei in ständiger psychatrischer Behandlung bei … gewesen. 26 Es habe eine langwierige und schwere Krankheitsvorgeschichte bestanden (weitere Vortrag Bl. 27). 27 Der Umzug würde für die Tochter zu einer nicht auszuschließenden Suizidalität führen (Attest, vom 13.10.2020 als Anlage zur Anlage K4, Bl. 17; B2, Bl. 30). 28 Der Beklagten sei es nicht gelungen, eine andere Wohnung zu finden. Sie habe eine Reihe von Wohnungen besichtigt, sei jedoch jeweils abgelehnt worden (Bl. 28). 29 Zum weiteren Vortrag wird auf die Seiten 2 und 3 des Beklagtenschriftsatzes vom 04.05.2021 (Bl. 68 f.) verwiesen. 30 Die Beklagte habe einen Antrag bei der LH München gestellt (Bl. 32). 31 Sie habe nur Absagen über S... erhalten (Bl. 35 ff.). 32 Nach dem Versterben der Beklagten zu 3), der Tochter der Beklagten, stelle sich nunmehr die Situation vollkommen anders dar. Die Beklagte zu 1) müsse von neuem anfangen, sich um Wohnraum zu bemühen. Sie müsse die öffentlichen Stellen usw. diesbezüglich informieren und entsprechende Anträge ebenfalls neu stellen. 33 Die Beklagte zu 1) sei jetzt nach dem Versterben der Beklagten zu 1) selbst in einer besonderen psychischen Ausnahmesituation. In der Verhandlung vom 29.11.2022 übergab die Beklagtenpartei 2 Atteste als Anlage zu Protokoll (Bl. 235, 236). 34 Die Kläger replizieren, der Widerspruch sei nur gegenüber dem Kläger zu 1) erklärt worden und daher unwirksam. 35 Der Widerspruch sei zudem unwirksam, da keine Originalvollmacht beigelegen habe. 36 Zum näheren Inhalt des Vorbringens und zur Ergänzung des Tatbestandes wird auf die gewechselten Schriftsätze und die Protokolle der Verhandlung vom 15.04.2021 (Bl. 59), vom 08.07.2021 (Bl. 111), vom 11.07.2022 (Bl. 200), vom 29.11.2022 (Bl. 232) und vom 03.02.2023 (Bl. 256) verwiesen. 37 Das Gericht hat Beweis durch Zeugen erhoben. Insoweit wird auf die Ladungsverfügungen vom 14.06.2021 (Bl. 90), vom 05.07.2021 (Bl. 109) und das Protokoll vom 08.07.2021 (Bl. 111) Bezug genommen. 38 Das Gericht hat ferner begonnen, Beweis durch Sachverständigengutachten zu erheben. Insoweit wird auf den Beweisbeschluss vom 26.07.2021 (Bl. 124) verwiesen. Zur Fertigstellung des Gutachtens kam es nicht mehr. Entscheidungsgründe 39 Der Rechtsstreit ist zur Entscheidung reif. Eine weitere Beweiserhebung ist nicht erforderlich. 40 A. Die Klage ist zulässig, insbesondere ist das Amtsgericht München sachlich und örtlich zuständig, weil die Streitigkeit einem Mietverhältnis über eine in München gelegene Wohnung entspringt, §§ 29 a Abs. 1 ZPO, 23 Nr. 2 a GVG. 41 B. Die Klage ist auch begründet. Die Kläger können von der Beklagten zu 1) die Räumung und Herausgabe der Wohnung nach § 546 Abs. 1 BGB verlangen, weil die Eigenbedarfskündigung vom das Mietverhältnis beendet hat und die Beklagte keine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann. 42 I. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs hat das Mietverhältnis beendet. 43 1. Die Kündigung vom 02.01.2020 wahrt die gemäß § 568 Abs. 1 BGB erforderliche Schriftform und lässt den Kündigungsgrund erkennen, § 573 Abs. 3 S. 1 BGB. 44 Ist durch Gesetz schriftliche Form vorgeschrieben, so muss gemäß § 126 Abs. 1 BGB die Urkunde von dem Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet werden. Dies ist vorliegend der Fall. Alle 3 Kläger haben als die 3 Vermieter das Kündigungsschreiben unterschrieben. Unter den Unterschriften ist noch jeweils maschinenschriftlich in Druckbuchstaben der Name des Unterschreibenden wiedergegeben. Nicht erforderlich ist, dass auch noch die Anschrift anzugeben ist. Es ist für das Gericht nicht erkennbar, wie die Beklagtenpartei auf dieses zusätzliche Erfordernis kommt. Nicht vollziehbar ist für das Gericht, dass die Beklagtenpartei vorträgt, die Vermieter seien für die Beklagte zu 1) durch die Angabe ihres Namens nicht identifizierbar. 45 2. Den Klägern stand auch ein Kündigungsgrund zur Seite. 46 a) Nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt nach § 573 Abs. 2 S. 2 BGB insbesondere dann vor, wenn der Vermieter die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. 47 Dabei genügt es, wenn der Vermieter die ernsthafte Absicht, die Räume selbst als Wohnung zu nutzen oder dem Angehörigen zu überlassen und wenn diese Absicht auf vernünftigen Erwägungen beruht (Blank/Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage, 2019, § 573 Rn. 42). 48 Das Gericht ist aufgrund der Anhörung der Kläger und der Beweisaufnahme davon überzeugt, dass die Kläger mit ihren Söhnen in die streitgegenständliche Wohnung einziehen wollen und werden und dies auf nachvollziehbaren Gründen beruht. Maßgebend ist vor allem der Vorteil der Wohnung, dass sie über einen Aufzug verfügt. 49 Das Gericht ist davon vor allem durch die Anhörung der Kläger zu 2) und 3) in der Verhandlung vom 08.07.2021 überzeugt. 50 Im modernen deutschen Zivilprozess kann das Gericht eine Überzeugung auf die Anhörung einer Partei stützen (vgl. BGH vom 27.09.2017, XII ZR 48/17, NJW-RR 2018, 249). Denn es ist in seiner Überzeugungsbildung frei, § 286 Abs. 2 ZPO, und stützt seine Überzeugung nicht nur auf das Ergebnis der Beweisaufnahme, sondern auch auf den gesamten Inhalt der Verhandlung, § 286 Abs. 1 ZPO. Bei einer Räumungsklage wegen Eigenbedarfs kommt der Anhörung des Vermieters entscheidende Bedeutung zu. Denn Eigenbedarf ist letztlich nichts anderes als eine innere Tatsache. Das Gericht hat die Kläger in der Verhandlung ausführlich nach Belehrung über die Wahrheitspflicht nach § 138 Abs. 1 ZPO angehört, die Klägerin zu 2) zunächst in der Abwesenheit des Klägers zu 3). 51 Die Klägerin legte nachvollziehbar und plausibel dar, wie groß der Vorteil für die Familie ist, wenn es im Haus einen Aufzug gibt, und dem jüngeren Sohn V., der schwer krank ist, zu ermögliche, überhaupt die Wohnung und das Haus zu verlassen. So könne V...aufgrund seiner Gangunsicherheit nicht selbständig Treppe laufen, während Aufzugfahren kein Problem für ihn sei. Ohne weiteres ist das Gericht davon überzeugt, dass je älter und größer Kinder werden, es immer schwerer für Eltern wird, das Kind zu tragen oder auch nur zu stützen. 52 Die Klägerin führte auch detailreich aus, dass die Kläger auch Überlegungen angestellt hatten, ihre derzeitige Wohnungen durch Schaffung eines Aufzuges zu modernisieren, und warum dies nicht möglich ist. Dies zeigt dem Gericht, dass die Kläger ernsthaft und dauerhaft eine Wohnung benötigen und wünschen, die durch einen Aufzug erreichbar ist. 53 Die Klägerin schilderte ausführlich den Lebensweg der Familie. 54 Die Schilderung durch die Klägerin war offen. So gab sie auch Nachteiliges an, wie dass sie durch einen Umzug in die streitgegenständliche Wohnung ein Bad verlieren würden. 55 Der Kläger zu 3) bestätigte die Ausführungen der Klägerin zu 2). Er führte insbesondere aus, dass V...zwar Aufzug fahren kann, aber einen unsicheren Gang habe. 56 Der Kläger zu 3) legte ebenfalls dar, dass es nicht möglich ist, die derzeitige Wohnung durch einen Aufzug erreichbar zu machen. 57 Der Kläger zu 3) sagte ebenfalls, wie zuvor der Kläger zu 1), wobei der Kläger zu 3) dabei nicht anwesend gewesen war, dass sie für die Wohnung die Hälfte der ortsüblichen Miete zahlen würden. 58 Von der schweren Erkrankung des jüngsten Sohnes … ist das Gericht neben den Schilderungen durch die Kläger zu 2) und 3) auch durch die Angaben des Zeugen … in der Verhandlung vom 08.07.2021 (Bl. 116). Der Zeuge legte überzeugend und in Übereinstimmung mit den Darlegungen der Kläger dar, dass V...an einer schweren genetischen neurologischen Erkrankung leidet, nämlich an Kaliumkanalmutation beziehungsweise an schwerer epileptischer Enzephalopathie des frühen Kindesalters. Eine Minderung der Symptome ist nicht zu erwarten. Ein Symptom sind wiederholte schwere epileptische Anfälle, die dazu führen, dass der Betroffene während der Anfälle aber auch einige Zeit danach nicht laufen kann. Ein anderes Symptom sind generelle Koordinationsschwierigkeiten im Hinblick auf die Gliedmaßen sowie eine schwere geistige Einschränkung, die sich auch nachteilig auf die Lauf- und Gehfähigkeit auswirkt. 59 IV. Die Kündigungsfrist ist abgelaufen. Sie betrug nach § 2 Abs. 2 des Mietvertrages (K1, Bl. 7) 12 Monate und lief somit am 28.02.2021 ab. 60 V. Das Mietverhältnis hat sich auch nicht gemäß § 545 BGB fortgesetzt, weil die Kläger in der Kündigung der Fortsetzung widersprochen haben. 61 VI. Die Beklagte zu 1) kann auch nicht von den Klägern gemäß § 574 a Abs. 1 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbefristete Zeit verlangen. 62 a) Nach §§ 574 a, 574 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. 63 Nach § 574 Abs. 1 S. 2 BGB begründet eine für den Mieter bestehende Härte allein noch keinen Anspruch des Mieters auf Fortsetzung des Mietverhältnisses. Es muss vielmehr zusätzlich zur Vorliegen der Härte eine Abwägung auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters ergeben, dass die Härte nicht zu rechtfertigen ist. In diese Abwägung sind daher auch die Interessen des Vermieters einzustellen, insbesondere sein Eigentum an der Wohnung, wobei zu sehen ist, dass auch den Mietern ein eigentumsähnliches Nutzungsrecht an der Wohnung zusteht. 64 Der Mieter kann dabei nur dann die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn seine Interessen das Erlangungsinteresse des Vermieters überwiegen (Blank/Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage, 2019, § 574 Rn. 64). 65 Der Härtegrund muss dabei auch noch zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung vorliegen (BGH vom 22.05.2019, VIII ZR 180/18, Rz. 32, NJW 2019, 2765), denn die Fortsetzung des Mietverhältnisses geschieht durch richterliches Gestaltungsurteil. 66 b) Der Widerspruch ist hier zwar form- und fristgerecht erhoben worden. 67 aa) Es war ausreichend, dass das Widerspruchsschreiben an den Kläger zu 1) ging. Denn die Kläger zu 2) und 3) hatten dem Kläger zu 1) in der Kündigung auf Seite 2 Außenvollmacht erteilt. 1. Denn die Kläger hatten in der Kündigung vom 02.01.2020 die Beklagte gebeten, Korrespondenz über den Kläger zu 1) zu führen. Aus den Umständen ergibt sich ohne weiteres, §§ 133, 157 BGB, dass das Widerspruchsschreiben an den Kläger zu 1) als Vertreter der gesamten Vermietergemeinschaft gerichtet war, der zuvor durch alle Vermieter bevollmächtigt worden war. 68 bb) Unschädlich ist, dass dem Widerspruchsschreiben keine Originalvollmacht beilag, weil das Schreiben nicht fristgerecht nach § 174 BGB zurückgewiesen wurde, denn die Zurückweisung des Widerspruchsschreibens wegen Fehlens der Beilage einer Originalvollmacht erfolgte nicht rechtzeitig. 69 Gemäß § 174 S. 1 BGB ist ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grunde unverzüglich zurückweist. Unverzüglich ist die Zurückweisung, wenn sie ohne schuldhaftes Zögern erfolgt (§ 121 Abs. 1 S. 1 BGB). 70 Zwar lag unstreitig dem Widerspruchsschreiben eine Originalvollmacht nicht bei. 71 Die Zurückweisung erfolgte hier jedoch nicht unverzüglich. 72 Unverzüglich erfolgt die Zurückweisung, wenn sie ohne schuldhaftes Zögern erfolgt, § 121 Abs. 1 S. 1 BGB. 73 Unstrittig ging das Widerspruchsschreiben bei der Vermieterseite am 24.10.2020 ein, das Zurückweisungsschreiben bei der Mieterseite am 05.11.2020, also nach 12 Tagen. 74 Erfolgt die Zurückweisung nach mehr als einer Woche, müssen besondere Umstände vorliegen, damit die Zurückweisung noch unverzüglich ist (vgl. Ellenberger/Grünwald, BGB, 81 Auflage, 2022, § 174 Rn. 6; BAG vom 08.12.2011, 6 AZR 354/10, NZM 2012, 495; LG Köln vom 30.10.2015, 7 O 112/15). 75 Solche besonderen Umstände sind hier nicht ersichtlich. So fiel hier etwa der Feiertag Allerheiligen auf den Sonntag, so dass dadurch kein Zeitverlust eintrat. Vor allem liegen hier eher Umstände vor, die auf eine kürze Frist hindeuten. Denn anders als der Mieter, der durch eine Kündigung überrascht werden kann, kann sich der Vermieter auf den Eingang des Widerspruchsschreibens vorbereiten. Er hat selbst durch seine Kündigung den Schriftverkehr ausgelöst. Gerade gegen Ende des Zeitraums 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist ist der Vermieter schon aus eigenem Interesse gehalten, sich darauf einzustellen, dass ein Schreiben des Mieters eingehen könnte. Auch die Tatsache, dass dem Mieter ein Rechtsverlust droht, wenn das Widerspruchsschreiben verspätet eingeht, drängt auf eine kürzere Frist für den Vermieter (vgl. BAG vom 08.12.2011, 6 AZR 354/10, NZM 2012, 495, Rz. 33). 76 Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der durch die Klagepartei zitierten Entscheidung des BGH vom 25.02.1971, VII ZR 181/69, NJW 1971, 891, die zunächst nur die Auslegung des demnächst in § 167 ZPO (bzw. des § 693 Abs. 2 ZPO a.F.) betrifft. Dort hängt zwar die Frage, ob die Zustellung noch demnächst erfolgte, auch davon ab, ob der Klagepartei ein Verschulden zur Last fällt. Doch geht es dabei vor allem um die Gemengelage von Klägerverhalten und Gerichtsverhalten, insbesondere um die Frage, um wieviel sich die Zustelldauer durch Verschulden der Klagepartei verzögert hat (vgl. Greger/Zöller, ZPO, 33. Auflage, 2020, § 167 Rn. 11). Danach soll das Merkmal „demnächst“ (§ 167 ZPO) nur erfüllt sein, wenn sich der Partei zuzurechnende Verzögerungen in einem hinnehmbaren Rahmen halten (vgl. BGH vom 10.07.2015, V ZR 154/14, NJW 2015, 1666). Es geht also um das Ausmaß der noch zulässigen Verzögerung bei Verschulden der Klagepartei. Nach §§ 174, 121 Abs. 1 S. 1 BGB darf aber gerade keine Verzögerung durch Verschulden eintreten. 77 Denn der Vermieter könnte sonst verleitet werden, mit der Zurückweisung so lange zu warten, bis die Frist des § 574 b Abs. 2 S. 1 BGB abgelaufen ist. Solche Anreize will das BGB, das alle Vertragsverhältnisse nach § 242 BGB unter den Grundsatz von Treu und Glauben gestellt hat, nicht setzen. 78 c) Nach Auffassung des Gerichts liegen hier aber zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung keine Härtegründe vor. 79 Die Härtegründe müssen auch noch bei Schluss der mündlichen Verhandlung vorliegen (vgl. Hartmann/Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Auflage 2021, § 574 Rn. 64 a), denn die Fortsetzung des Mietverhältnisses, erfolgt durch richterliches Gestaltungsurteil, vgl. § 574 a Abs. 2 S. 1 BGB. 80 aa) Der mögliche Härtegrund, die Beklagte zu 1) könne nicht ausziehen, weil sie als Mutter der Beklagten zu 3) für diese Verantwortung tragen müsse und die Beklagte zu 3) aus gesundheitlichen Gründen nicht ausziehen könne, ist tragischerweise entfallen. 81 bb) Der Härtegrund eine fehlenden angemessenen Ersatzwohnung liegt nicht vor. 82 Die Beklagte hat sich nicht ausreichend um eine Ersatzwohnung bemüht. Jedenfalls fehlt dazu ausreichend substantiierter Vortrag, auch nach dem Hinweis in der Verhandlung vom 15.04.2021, (Bl. 61). 83 Die Beklagte hat insoweit nur vorgetragen, dass sie sich bei Sowon angemeldet hat und 2 Ablehnungen für Wohnungen vorgelegt. Andere Bemühungen, etwa Suche auf dem freien Wohnungsmarkt, Lesen von Anzeigen, direkte Anschreiben an soziale Großvermieter, hat die Beklagte nach eigenen Angaben nicht unternommen. 84 Dies genügt nach Auffassung des Gerichtes nicht. 85 Die Beklagte kann sich eine Miete von 1.536,00 € monatlich leisten. 86 Nicht nachvollziehbar ist für das Gericht, dass die Beklagte zu 1) nach dem Versterben der Beklagten zu 3) nunmehr von neuem mit der Wohnungssuche als Suche nach einer kleineren Wohnung beginnen müsse. Denn die Beklagte hat, wenn auch ungenügend, auch noch zu Lebzeiten der Beklagten zu 3), nach kleineren Wohnungen gesucht, etwa als Einzelperson nach einer Einzimmerwohnung, wie sich aus dem Bescheid der LH München vom 10.07.2020 ergibt (B3, Bl. 32), oder auch nach 2-Zimmerwohnungen, wie sich aus den vorgelegten Ablehnungen ergibt. Dies hatte auch anfangs die Klagepartei dazu geführt, zu bestreiten, dass die Beklagte zu 3) überhaupt in der streitgegenständlichen Wohnung lebt. 87 cc) Die Beklagte zu 1) kann sich nicht auf den Härtegrund berufen, dass nunmehr ein neuer Härtegrund vorliegt, weil nach dem Versterben ihrer Tochter nunmehr bei Verlust der Wohnung die Gefahr einer psychischen Dekompensation der Beklagten drohe. 88 Denn nach Ansicht des Gerichts ist die Beklagte mit diesem neuen Härteeinwand ausgeschlossen, weil maßgeblich nur Härtegründe sind, die bei Ablauf der Kündigungsfrist vorliegen. Es scheint, dass dieses Problem in Rechtsprechung und Kommentarliteratur nicht ausdrücklich thematisiert wird. 89 Für das Gericht ergibt sich auch unter Berücksichtigung des Beklagtenschriftsatzes vom 23.01.2023 die Richtigkeit der eigenen Auffassung bereits aus dem Wortlaut der Norm. Nach § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter der Kündigung widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte bedeutet. Die Härte muss also in der Beendigung des Mietverhältnisses liegen, nicht darin, dass der Mieter dem Räumungs- und Herausgabeanspruch des § 546 Abs. 1 BGB ausgesetzt ist. Ist das Mietverhältnis mit Ablauf der Kündigungsfrist beendet, ist daher das spätere Entstehen eines Härtegrundes unbeachtlich. Mit Ablauf der Kündigungsfrist soll feststehen, ob der Vermieter die Wohnung zurückverlangen kann. Entsprechend ist nach der Rechtsprechung des BGH ein Entfallen des Eigenbedarfsgrundes nach Ablauf der Kündigungsfrist ohne Bedeutung für die Frage der Beendigung des Mietverhältnisses (vgl. Blank/Börstinghaus, Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Auflage, 2022, § 573 Rn. 100). 90 Ferner muss der Mieter nach § 574 b Abs. S. 1 BGB den Härtewiderspruch sogar 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist erklären. Nach wohl h.M. führt das dazu, dass der Mieter, wenn der Härtegrund in dem Zweimonatszeitraum bis zum Ablauf der Kündigungsfrist überhaupt erst auftritt, der Mieter sich nicht auf den Härtegrund berufen kann (vgl. Rolfs/Staudinger, § 574 b BGB, 2021, Rn. 15). Das entspricht dem Willen des Gesetzgebers, dem Vermieter in angemessener Zeit vor Ablauf des Mietverhältnisses Klarheit zu verschaffen, ob der Mieter räumen wird oder nicht (vgl. Seite 9 Drucksache III/1234 zu Drucksache III/1850, Ausschussbericht). Folgt man dieser wohl h.M., dann muss erst Recht ein Härtegrund unbeachtlich sein, der erst nach Ablauf der Kündigungsfrist auftritt. 91 Der Mieter, der nicht räumt und herausgibt, obwohl die Kündigung das Mietverhältnis beendet hat und obwohl kein Härtegrund vorliegt, soll durch die Verletzung der Rückgabepflicht nicht dadurch belohnt werden, dass noch später ein Härtegrund eintreten kann, der zu berücksichtigen wäre. 92 Die Vorschrift des § 574 Abs. 3 BGB ist nach Auffassung des Gerichts für diese Frage unergiebig. Man könnte daraus ebenso ableiten, dass der Mieter immer nachträglich Gründe vorbringen kann, auch wenn diese im Widerspruchsschreiben nicht angegeben waren. Oder man versteht § 574 Abs. 3 BGB als eine den Vermieter privilegierende Vorschrift, dass der Vermieter anders als der Mieter neue Gründe vorbringen kann, wenn sie nur nachträglich entstanden sind. Letzteres Verständnis erscheint sogar vorzugswürdig, weil § 574 Abs. 3 BGB dem Regelungsproblem des § 573 Abs. 3 BGB entspricht, es aber keine § 574 b Abs. 2 BGB entsprechende Vorschrift gibt. 93 Nach Auffassung des Gerichts ergibt sich, dass der Härtegrund bei Ablauf der Kündigungsfrist vorgelegen haben muss, auch aus § 574 a Abs. 1 BGB. Denn nach dieser Vorschrift kann der Mieter nur die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, nicht aber eine Neubegründung. Liegt also bei Ablauf der Kündigungsfrist kein Härtegrund vor (der freilich auch noch zum Schluss der mündlichen Verhandlung vorliegen muss), besteht kein Fortsetzungsanspruch des Mieters. 94 C. Der Beklagten war eine Räumungsfrist zu gewähren, § 721 Abs. 1 ZPO, um ihr die Möglichkeit zu geben, eine Wohnung zu finden. Mietrückstände bestehen nicht. Eine längere Räumungsfrist konnte aber nicht gewährt werden, da die Kläger die Wohnung dringend benötigen. 95 D. Der Streitwert der Räumungsklage war auf das Zwölffache der Monatsnettomiete (12 × 1.221,03 €) festzusetzen, § 41 Abs. 2 GKG. 96 E. Die Kostenentscheidung beruht als Kostenmischentscheidung auf §§ 91 Abs. 1, 269 Abs. 3 ZPO beim unterschiedlichen Obsiegens- und Unterliegensanteil von Streitgenossen. 97 Die Kläger haben die Kosten zu tragen, soweit sie die Klage gegenüber den Beklagten zu 2) und 3) zurückgenommen haben, § 269 Abs. 3 ZPO, die Beklagten zu 1), soweit sie verurteilt wurde. 98 F. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO. Bayern.de BayernPortal Datenschutz Impressum Barrierefreiheit Hilfe Kontakt Schriftgröße      Kontrastwechsel

Zur Startseite von BAYERN.RECHT Zur Trefferliste der letzten Suche Suche zurücksetzen Suche ausführen Navigation Inhalt LG München I, Endurteil v. 15.03.2023 – 14 S 14047/22 Download Drucken Titel: Anforderungen an Feststellung des Nutzungswillens bei einer Eigenbedarfskündigung Normenkette: BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2 Leitsatz: Selbst wenn der Nutzungswunsch des Vermieters zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung noch nicht gegenwärtig ist, muss zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung jedenfalls feststehen, dass mit Ablauf der Kündigungsfrist der Eigennutzungswunsch mit einiger Sicherheit eingetreten ist. (Rn. 26) (redaktioneller Leitsatz) Schlagworte: Mietvertrag, Kündigung, Eigenbedarf, Nutzungswunsch Vorinstanz: AG München, Urteil vom 21.10.2022 – 473 C 44/22 Fundstellen: ZMR 2023, 642 LSK 2023, 19891 NJOZ 2024, 526   Tenor 1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts München vom 21.10.2022, Az. 473 C 44/22, abgeändert. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits in beiden Rechtszügen zu tragen. 3. Das Urteil ist hinsichtlich Ziffer 2 gegen Sicherheitsleitung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 5.763,24 € festgesetzt. Entscheidungsgründe I. 1 Zur Darstellung des Sachverhalts wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen. 2 Zusammenfassend und ergänzend ist das Folgende auszuführen: 3 Die Parteien streiten auch in der Berufungsinstanz um die Räumung und Herausgabe der von der Beklagten innegehaltenen Mietwohnung, …, im … 4 Die Klägerin ist im Wege der Rechtsnachfolge auf Vermieterseite in den streitgegenständlichen Mietvertrag vom 16.01.1975 eingetreten. 5 In § 2 des Mietvertrages ist die Kündigungsfrist vertragslaufzeitabhängig modifiziert. So ist etwa geregelt, dass diese zwölf Monate beträgt, wenn das Mietverhältnis, wie vorliegend, mindestens zehn Jahre gedauert hat. 6 Die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete betrug zuletzt 480,27 €. 7 Mit Schreiben vom 25.01.2021 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis ordentlich wegen Eigenbedarfs zum 31.10.2021. Die vorstehende Kündigung wurde damit begründet, dass die Tochter der Klägerin, die Zeugin …, die derzeit zusammen mit zwei Geschwistern, der Klägerin selbst und dem Ehemann der Klägerin in einer Wohnung in der … lebe, einen separaten Hausstand gründen und insoweit selbständig werden wolle. … werde in anderthalb Jahren ihr Studium an der Universität beginnen. Die streitgegenständliche Wohnung sei ideal geschnitten zur Nutzung durch einen Ein-Personen-Haushalt. Gleichwertiger und gleich geeigneter Wohnraum sei nicht verfügbar. Darüber hinaus befinde sich die streitgegenständliche Wohnung in der … in der Nähe der elterlichen Wohnung und in der Nähe der öffentlichen Verkehrsmittel, um die Universität zu erreichen. Eine Alternativwohnung könne nicht angeboten werden (zu den weiteren Einzelheiten wird auf das Kündigungsschreiben vom 25.01.2021, vorgelegt als Anlage K3, Bezug genommen). 8 Außerdem enthielt die Kündigung einen Hinweis auf das Widerspruchsrecht gemäß § 574 BGB und den Fortsetzungswiderspruch nach § 545 BGB. 9 Abschließend heißt es im Kündigungsschreiben vom 25.01.2021 wörtlich: „Bis zum 31.10.2021 hat eine Rückgabe der Wohnung in vertragsgerechtem Zustand zu erfolgen […]. Nach dem Mietvertrag haben Sie die Pflicht, Schönheitsreparaturen auszuführen. Diese sind pünktlich vor Auszug zu erledigen. Sollten die vertraglich vereinbarten Schönheitsreparaturen nicht erbracht werden, muss ich diese auf Ihre Kosten durch einen Fachhandwerker ausführen lassen. Sollte die Rückgabe verspätet erfolgen, werde ich gemäß § 546a BGB als Entschädigung die Zahlung der ursprünglich vereinbarten Miete einfordern. Die Geltendmachung weiterer Schadensersatzansprüche aufgrund der zu späten Rückgabe behalte ich mir vor. […].“ 10 Eine Räumung und Herausgabe der Wohnung erfolgte nicht. Die Beklagte trat vielmehr der Kündigung entgegen. So führte sie aus, ein aktuell bestehender Eigenbedarf sei nicht dargelegt. Die Tochter sei nicht Studentin, sondern Schülerin. Sie werde erst noch volljährig. Ob die Tochter in anderthalb Jahren die Voraussetzungen für ein Studium erfülle, sei derzeit nicht bekannt, vielleicht wolle die Tochter dann ja gar nicht mehr studieren, sondern einen anderen Lebensweg einschlagen. 11 Des Weiteren machte die Beklagte Härtegründe geltend. 12 Mit anwaltlichem Schreiben vom 02.03.2021 stellte der Klägervertreter klar, dass zutreffenderweise die Kündigungsfrist zwölf Monate betrage, sodass sich die Kündigungsfrist um drei Monate, also bis zum 31.01.2022, verlängere. Damit verlängere sich auch die Frist zur Widerspruchserklärung seitens der Beklagten bis längstens zum 30.11.2021 (zu den diesbezüglichen Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 02.03.2021, vorgelegt als Anlage K6, Bezug genommen). 13 Das Amtsgericht München hat nach durchgeführter Beweisaufnahme der Klage hinsichtlich des Anspruchs auf Räumung und Herausgabe stattgegeben und sie im Übrigen (Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten) abgewiesen. Zur Begründung ist im Wesentlichen ausgeführt worden, dass die Eigenbedarfskündigung formell und materiell wirksam sei. Das Mietverhältnis sei durch die ordentliche Kündigung vom 25.01.2021 beendet worden. Der geltend gemachte Wohnbedarf der Überlassung an die Tochter stelle einen angemessenen Eigenbedarfsgrund dar, auch liege entgegen der Ansicht der Beklagten keine sog. Vorratskündigung vor. Dagegen sei ein Härtefall seitens der Beklagten zum einen nicht ausreichend dargelegt, zum anderen aber ergebe auch eine Abwägung der Interessen, dass das Mietverhältnis nicht auf bestimmte Zeit verlängert werden könne. 14 Gegen dieses Urteil wendet sich die Beklagte im Wege der Berufung, welche im Wesentlichen damit begründet ist, dass die Kündigung verfrüht ausgesprochen worden und daher als unzulässige Vorratskündigung zu erachten sei. Außerdem sieht die Berufung eine fehlerhafte Bewertung der Angaben der Zeugin … durch das Erstgericht sowie eine fehlerhafte Bewertung der Härtegründe. 15 Die Beklagte beantragt im Berufungsverfahren: 16 I. Unter Aufhebung des Urteils des Amtsgerichts München vom 21.10.2022, Az. 473 C 44/22, wird die Klage abgewiesen. 17 II. Die Berufungsbeklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits. 18 Die Klägerin beantragt: 19 Die Berufung wird zurückgewiesen. 20 Die Klägerin verteidigt das erstinstanzliche Urteil. 21 Die Kammer hat die Parteien in der mündlichen Verhandlung vom 15.03.2023 angehört. 22 Im Übrigen wird Bezug genommen auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll des Verhandlungstermins vom 15.03.2023. II. 23 Die zulässige Berufung der Beklagten hat auch in der Sache Erfolg. 24 Die klägerseits ausgesprochene Kündigung vom 25.01.2021 hat das Mietverhältnis zwischen den Parteien nicht beendet. Diese Kündigung stellt eine reine sog. Vorratskündigung dar, da die Klägerin die Wohnung zum Ablauf der Kündigungsfrist (31.01.2022) noch nicht benötigte, sondern – selbst unter Wahrunterstellung ihres gesamten Vortrags der ersten Instanz und der Berufungsbegründung – frühestens zum 01.10.2022 einzuziehen beabsichtigte. Eine weitere Kündigung hat die Klägerin nicht ausgesprochen: 25 1. Gemäß § 573 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter ein Wohnraumverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietvertrages hat. Ein berechtigtes Interesse liegt nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes benötigt. Nach ständiger Rechtsprechung muss der Vermieter „vernünftige, nachvollziehbare Gründe“ für die Annahme von Eigenbedarf haben, was die Instanzgerichte unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls aufgrund tatsächlicher Feststellungen und ohne schablonenhafte Begründung zu entscheiden haben (vgl. namentlich BGH NZM 2015, 378 ff.; BVerfG NJW 1989, 970 [971]). Die Absicht der Nutzung als Wohnung muss hierbei grundsätzlich in einem engen zeitlichen Zusammenhang mit der Kündigung stehen, eine reine „Vorratskündigung“ ist unzulässig. Insbesondere eine nur vage oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung (noch) nicht (siehe insbesondere BGH NJW-RR 2017, 75 [76]; BGH NZM 2015, 812 [814]; Staudinger/Rolfs § 573 BGB Rn. 99; BeckOGK/Geib, 01.01.2023, § 573 BGB Rn. 80; Fleindl, NZM 2016, 289 [293]). 26 Erforderlich ist hierbei jedenfalls, dass der Eigennutzungswunsch mit einiger Sicherheit und im zeitlichen Zusammenhang mit dem Ablauf der Kündigungsfrist eintreten wird (vgl. Hinweisbeschl. der Kammer vom 20.08.2018 – 14 S 7937/18, unveröffentlicht). Selbst wenn der Nutzungswunsch des Vermieters zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung noch nicht gegenwärtig ist, muss zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung jedenfalls feststehen, dass mit Ablauf der Kündigungsfrist der Eigennutzungswunsch mit einiger Sicherheit eingetreten ist (vgl. BeckOGK/Geib, 01.01.2023, § 573 BGB Rn. 80; Fleindl, NZM 2016, 289 [293]). Auch wenn man dabei nicht fordern will, dass der beabsichtigte Nutzungswunsch des Vermieters sich zeitlich unmittelbar an das Ende der Kündigungsfrist anschließt (so aber offenbar Schmidt-Futterer/Blank/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, § 573 BGB Rn. 85), stellt eine Kündigung jedenfalls dann eine unzulässige sog. Vorratskündigung dar, wenn sie für einen Zeitpunkt erklärt wird, zu dem der Nutzungswunsch des Vermieters schon nach dem eigenen Sachvortrag ganz offensichtlich noch nicht besteht (vgl. Hinweisbeschl. der Kammer vom 20.08.2018 – 14 S 7937/18). 27 2. Nach dem Kündigungsschreiben der Klägerin vom 25.01.2021 sowie dem gesamten Sachvortrag der ersten Instanz benötigte die Klägerin für die Tochter … die streitgegenständliche Wohnung vorliegend erst zu deren Studienbeginn Anfang Oktober 2022. Die vorgelegte Immatrikulationsbescheinigung stammt vom 21.09.2022. Damit lagen zwischen dem Wirkungszeitpunkt der ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung am 31.01.2022 und dem Benötigen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB insgesamt acht Monate, in denen die streitgegenständliche Wohnung seitens der Klägerin für die Tochter … gerade (noch) nicht benötigt wurde. Würde man hier auf die Beendigung der Schulausbildung an der E. Schule München und das Ablegen des Abiturs am 01.07.2022 abstellen – was sich so allerdings nicht aus dem Kündigungsschreiben ergibt – lägen zwischen dem Wirkungszeitpunkt der ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung am 31.01.2022 und dem Benötigen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB immer noch (wenigstens) fünf Monate, was wohl ebenfalls zur Annahme einer unwirksamen sog. Vorratskündigung geführt hätte. Dem bereits mehrfach zitierten Hinweisbeschluss der Kammer vom 20.08.2018 – 14 S 7937/18 lag ein – grundsätzlich nicht mehr hinnehmbarer Zeitraum von fünf Monaten zwischen dem Wirkungszeitpunkt der dort verfahrensgegenständlichen Kündigung und dem Benötigen seitens der Eigenbedarfsperson zugrunde. 28 Selbst wenn man – richtigerweise – bei der Beurteilung der Frage, ab wann von einer sog. Vorratskündigung ausgegangen werden kann, keine starre Frist annimmt, handelte es sich in diesem Lichte vorliegend um einen mit Sicherheit erst weit (acht Monate) nach Ablauf der Kündigungsfrist entstehenden Bedarf. Für die Wirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung ist aber stets darauf abzustellen, ob die Nutzungsabsicht des Vermieters zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung sich dergestalt verdichtet hat, dass sie jedenfalls mit Ablauf der Kündigungsfrist mit einiger Sicherheit feststeht. Eine sich dahingehend nicht verdichtete Eigenbedarfskündigung, die zweifellos eine erst für einen späteren Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht begründen kann, rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung indes noch nicht. 29 Der Vermieter ist diesbezüglich grundsätzlich auch nicht schutzwürdig, weil er jederzeit zu einem späteren Zeitpunkt unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist des § 573c BGB (oder der vertraglich modifizierten Frist, wie hier) eine weitere Kündigung aussprechen kann (siehe etwa Bub/Treier-Fleindl, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Auflage 2019, Kap. IV Rn. 119). 30 Dies bedeutet vorliegend, dass es der Klägerin ohne Weiteres möglich gewesen wäre, eine Kündigung erst nach dem 25.01.2021 auszusprechen, so dass diese (erst) zum Zeitpunkt der tatsächlich beabsichtigten Nutzung gewirkt hätte. Es wäre der Klägerin gleichermaßen unbenommen gewesen, die mit Schreiben vom 25.01.2021 ausgesprochene Kündigung erst zu einem späteren Wirkungszeitpunkt zu erklären (vgl. Staudinger/Rolfs § 573 BGB Rn. 65, Fleindl, NZM 2016, 289 [293]). Von diesen zumutbaren Optionen wurde indes kein Gebrauch gemacht. 31 Ergänzend ist in Bezug auf den vorliegenden Fall noch anzumerken, dass die Kündigung vom 25.01.2021 ursprünglich bereits zum 31.10.2021 ausgesprochen worden war, was einen – erst recht nicht akzeptablen – Zeitraum von sogar elf Monaten zwischen dem Wirkungszeitpunkt der Kündigung und dem Benötigen bedeutet hätte. Dass die verfahrensgegenständliche Kündigung dann doch erst drei Monate später (zum 31.01.2022) wirksam werden sollte, war allein der Regelung in § 2 des Mietvertrages geschuldet, die die Klagepartei augenscheinlich erst nach Ausspruch der Kündigung zur Kenntnis genommen hatte. 32 3. Auch kann dem Kündigungsschreiben vom 25.01.2021 nicht entnommen werden, dass die Klägerin die Wohnung zu einem früheren Zeitpunkt benötigt hätte, etwa um vor Überlassung der Wohnung an die Tochter Renovierungsarbeiten durchführen zu lassen. So wäre grundsätzlich insbesondere dann keine sog. Vorratskündigung anzunehmen, wenn der Vermieter vor dem Bezug der Wohnung noch Sanierungs-, Umbau- oder Renovierungsarbeiten durchzuführen beabsichtigen würde. Es käme dabei in rechtlicher Hinsicht regelmäßig auch nicht darauf an, ob sich die Arbeiten über einen (wesentlich) längeren als den üblichen Zeitraum erstrecken (vgl. BGH NZM 2005, 580 [581]). Dass eine solche Absicht besteht, muss jedoch im Kündigungsschreiben klar zum Ausdruck gebracht werden, § 573 Abs. 3 S. 1 BGB. Dies ist hier aber nicht geschehen – im Gegenteil. Denn die Kündigung enthält – trotz Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel – die ausdrückliche Aufforderung an die Beklagte, die Wohnung in vertragsgerechtem Zustand nach Durchführung von Schönheitsreparaturen zurückzugeben. Damit wurde sogar mittelbar zum Ausdruck gebracht, dass seitens der Klägerin vor der behaupteten Nutzung durch die Eigenbedarfsperson gerade keine umfassenden Renovierungsarbeiten angestrebt waren. 33 4. Auch das klägerseits in der mündlichen Berufungsverhandlung ins Feld geführte Argument, es sei absehbar gewesen, dass die Beklagte die streitgegenständliche Wohnung nicht räumen werde, verfängt nicht. 34 Die Beklagte ist im Falle einer wirksamen Kündigung gem. § 546 Abs. 1 BGB verpflichtet, das Mietobjekt nach Ablauf der Kündigungsfrist zu räumen und an die Vermieterin herauszugeben. Für den Fall der nicht rechtzeitigen Räumung und Herausgabe entstehen in der Person der Vermieterin ggf. Schadensersatzansprüche nach §§ 546 a Abs. 2, 571 BGB sowie ein Anspruch auf Zahlung einer – regelmäßig erhöhten – Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB. Eine sog. Vorratskündigung kann nicht mit dem Argument begründet werden, der Mieter werde sich (voraussichtlich) vertragswidrig verhalten und seiner Räumungsverpflichtung nicht rechtzeitig nachkommen. Vielmehr verhält sich ein Vermieter selbst vertragswidrig, wenn er bereits zu einem Wirkungszeitpunkt kündigt, zu dem augenscheinlich die Wohnung noch nicht benötigt wird. 35 5. Das Schreiben des Klägervertreters an die Beklagte vom 02.03.2022 (Anlage K6) stellt offensichtlich keine erneute Kündigung dar. Vielmehr wurde dort nur mitgeteilt, dass es bei der ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung verbleibe. Weiter wurde klargestellt, dass die Kündigungsfrist drei weitere (insgesamt somit zwölf) Monate betrage, und daher die Kündigungsfrist bis zum 31.01.2022 verlängert sei. Damit verlängere sich auch die Frist zur Widerspruchserklärung bis spätestens 30.11.2021, die Kündigung bleibe aber gleichwohl wirksam, so das Schreiben vom 02.03.2022. 36 Sämtliche Ausführungen im anwaltlichen Schreiben vom 02.03.2022 bezogen sich damit auf die Kündigung vom 25.01.2021. Die Annahme einer weiteren Kündigungserklärung kommt nach alledem nicht in Betracht. 37 Das erstinstanzliche Urteil konnte mithin keinen Bestand haben. Auf die weiteren Angriffe der Berufung kommt es nicht mehr an. 38 Das Urteil des Amtsgerichts war aufzuheben und die Klage abzuweisen. Bayern.de BayernPortal Datenschutz Impressum Barrierefreiheit Hilfe Kontakt Schriftgröße      Kontrastwechsel

Zur Startseite von BAYERN.RECHT Zur Trefferliste der letzten Suche Suche zurücksetzen Suche ausführen Navigation Inhalt LG München I, Endurteil v. 23.11.2022 – 14 S 10546/22 Download Drucken Titel: Kündigung wegen Auflösung des Kautionskontos Normenkette: BGB § 280, § 568, § 573 Leitsätze: 1. Die Entziehung der Kaution durch den Mieter stellt einen Grund für eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses dar. (Rn. 28 – 45) (redaktioneller Leitsatz) 2. Das Verschulden des Mieters an der Auflösung des Kautionskontos entfällt nicht deshalb, weil (mit)ursächlich ein Bankfehler war, da der Sperrvermerk nicht noriert war. (Rn. 46 – 57) (redaktioneller Leitsatz) Schlagworte: Kautionskonto, Auflösung, Mietvertrag, ordentliche Kündigung, wichtiger Grund Vorinstanz: AG München, Endurteil vom 06.07.2022 – 452 C 19982/21 Fundstellen: ZMR 2023, 290 LSK 2022, 46239   Tenor 1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts München vom 06.07.2022, Az. 452 C 19982/21, wird zurückgewiesen. 2. Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. 3. Das Urteil ist für die Klagepartei hinsichtlich der Kostenentscheidung (Ziffer 2) gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. 4. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis 31.03.2023 gewährt. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 6.600,00 € festgesetzt. Entscheidungsgründe I. 1 Der Kläger nimmt den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Wohnung im Erdgeschoss links des Anwesens … bestehend aus einem Zimmer, einer Küche, einem Bad/WC und einem Flur in Anspruch. 2 Der Beklagte verkaufte und veräußerte die streitgegenständliche Wohnung mit notariellem Vertrag vom 26.10.2017 an den Kläger. Mitbeurkundet wurde dabei ein Mietvertrag zwischen den Parteien, wonach der Beklagte, der bereits in der Wohnung gelebt hatte, zu einer monatlichen Nettomiete von 550,00 € als Mieter des Klägers in der Wohnung verbleiben durfte. Unter Kapitel IV, Absatz 4, Spiegelstrich 5 des Notarvertrags war insoweit die Verpflichtung des Beklagten zur Zahlung einer Mietkaution in Höhe von 1.100,00 € vereinbart. Dieser mietvertraglichen Pflicht kam der Beklagte zunächst nach, indem er am 28.06.2017 ein auf ihn lautendes Konto, …, bei der … eröffnete, den vorgenannten Betrag einzahlte und dem Kläger ein Pfandrecht am gesamten Guthaben bestellte. Wohl aufgrund eines bankinternen Versehens wurde dabei jedoch kein diesbezüglicher Kontosperrvermerk eingetragen, sodass das Kautionskonto für die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Bank nicht sogleich als solches erkennbar war (Anlage B 4, Bl. 48 d.A.). 3 Nachdem der Beklagte in weitere finanzielle Schwierigkeiten geraten war, suchte er – ausweislich seiner eigenen Angaben in der Berufungsverhandlung vom 23.11.2022 – am 22.01.2021 eine Filiale der … auf, um sich dort namentlich über die Möglichkeit des Verkaufs seiner Genossenschaftsanteile an der Bank zu erkundigen. Dabei wurde ihm von einem Bankangestellten mitgeteilt, dass ein solcher Verkauf frühestens nach der nächsten Generalversammlung möglich sei; der Beklagte habe bei der Bank jedoch Konten, auf welchen sich Guthaben befänden – u.a. ein Konto mit einem Guthaben in Höhe von rund 1.100,00 €. Bei letzterem Konto handelte es sich um das verfahrensgegenständliche Kautionskonto mit einem Guthaben von 1.100,03 € (inkl. aufgelaufener Zinsen). Hierauf ließ der Beklagte sogleich sämtliche ihm genannten Guthaben – darunter auch die Mietsicherheit in voller Höhe von 1.100,00 € (ohne Zinsen) – auf sein Girokonto, … umbuchen. 4 Im Februar 2021 teilte der Beklagte dem Kläger mit, dass er mit Wirkung zum 01.03.2021 „Hartz IV“ beantragt habe und deshalb keine Miete mehr zahlen werde, da er eine bezahlte Miete von der Agentur für Arbeit nicht würde erstattet bekommen (Anlage K3, Bl. 22 d.A.). Auf Hinweis des Klägers, dass der Bezug staatlicher Sozialleistungen nicht von der Verpflichtung zur Entrichtung des vereinbarten Mietzinses befreie, setzte der Beklagte die Mietzahlungen – entgegen seiner Ankündigung – fort. 5 Am 28.06.2021 löste der Beklagte das verfahrensgegenständliche Mietkautionskonto auf, woraufhin dem Kläger am 30.06.2021 von … diesbezügliche Kontounterlagen übersandt wurden, aus welchen u.a. ersichtlich war, dass der neue Kontostand 0,00 € betrage und der zuletzt noch vorhandene Abrechnungsbetrag von 0,03 € auf das Girokonto des Beklagten überwiesen worden sei. 6 Mit Schreiben vom 01.07.2021 (Anlage K 4, Bl. 23 ff. d.A.) kündigte der Kläger hierauf den Mietvertrag mit dem Beklagten außerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich zum 30.09.2021 und widersprach einer stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses. Dabei warf der Kläger dem Beklagten vor, die Kaution abgehoben und das Kautionskonto aufgelöst zu haben. Damit habe der Beklagte gegen den Mietvertrag verstoßen und einen „massiven Vertrauensbruch“ begangen. 7 Der vorgenannten Kündigung ließ der Beklagte mit anwaltlichem Schreiben vom 13.07.2021 (Anlage K 5, Bl. 25 ff. d.A.) widersprechen, wobei insbesondere behauptet wurde, dass die Auflösung des Mietkautionskontos auf einen Fehler der Bank zurückzuführen sei. Der Beklagte habe eigentlich „ein anderes Konto“ auflösen wollen. 8 Mit anwaltlichem Schreiben vom 21.07.2021 (Anlage K 6, Bl. 27 ff. d.A.) teilte die Klagepartei sodann insbesondere mit, dass es bei der Kündigung des Mietverhältnisses verbleibe und forderte den Beklagten auf, bis spätestens 28.07.2021 die „eigenmächtig zurückgenommene Mietsicherheit […] wieder in vertragsgemäßer Weise zu stellen“. Zugleich erfolgte der Vorschlag einer einvernehmlichen Aufhebung des Mietverhältnisses zum 30.09.2022 unter Verzicht auf die erneute Leistung einer Mietsicherheit und Zahlung einer Umzugskostenbeihilfe an den Beklagten in Höhe von 2.000,00 €. 9 Mit anwaltlichem Schreiben vom 26.07.2021 (Anlage K 7, Bl. 30 d.A.) signalisierte der Beklagte grundsätzliche Einigungsbereitschaft, forderte vom Kläger jedoch eine Umzugskostenbeihilfe in Höhe von 4.000,00 €. Dies wiederum lehnte der Kläger mit Anwaltsschreiben vom 10.08.2021 (Bl. 31 d.A.) ab. 10 Mit Schreiben des Klägervertreters vom 30.08.2021, adressiert an den damaligen anwaltlichen Vertreter des Beklagten (Bl. 34 f. d.A.), ließ der Kläger erneut die außerordentliche fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum nächstmöglichen Zeitpunkt erklären. Verwiesen wurde dabei auf das weitere anwaltliche Schreiben des Klägervertreters vom selben Tag, das unmittelbar an den Beklagten adressiert war (vgl. Anlage I zum Protokoll vom 23.11.2022). In ersterem Schreiben war von einem „Verzug mit der Stellung der Mietsicherheit“ die Rede. Zudem wurde Bezug auf das zweitgenannte Schreiben genommen, in welchem sowohl die vertragswidrige Auflösung des verpfändeten Kontos als auch die trotz Fristsetzung nicht erfolgte erneute „Stellung der vertraglich vereinbarten Mietsicherheit, zuletzt bis spätestens 18.08.2021“ als Kündigungsgründe angeführt waren. 11 Am 09.09.2021 stellte der Beklagte dem Kläger eine neue Mietkaution in Höhe von 1.100,00 €, nachdem dieser Betrag dem Beklagten am 06.09.2021 auf seinen Antrag vom 15.07.2021 hin durch das zuständige Jobcenter zur Verfügung gestellt worden war. 12 Daraufhin teilten die anwaltlichen Vertreter des Klägers der beklagten Partei mit Schreiben vom 14.09.2021 (Anlage K 9, Bl. 36 f. d.A.) mit, dass „die erklärte fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund unwirksam ist“. Es verbleibe jedoch bei der ordentlichen Kündigung „zum 30.11.2021“. 13 Mit Endurteil vom 06.07.2022, Az. … hat das Amtsgericht München der Klage im schriftlichen Verfahren nach § 128 Abs. 2 ZPO vollumfänglich stattgegeben; eine Räumungsfrist ist nicht gewährt worden. Das Erstgericht hat sich dabei auf den Standpunkt gestellt, dass die ordentliche Kündigung vom 30.08.2021 das Mietverhältnis beendet habe. Die Verwendung eines verpfändeten Gegenstands „zu eigenen Zwecken“ stelle eine erhebliche Pflichtverletzung dar. Diese sei dem Beklagten zuzurechnen, da er die Bank insoweit angewiesen habe. Die Einlassung des Beklagten, ihm sei nicht bewusst gewesen, dass es sich um das Kautionskonto gehandelt habe, sei „unschlüssig“, zumal der Beklagte keine „Vielzahl an Sparbüchern“ gehabt und auch die Höhe des umgebuchten Guthabens auf die verpfändete Kaution hingewiesen habe. Von wenigstens grober Fahrlässigkeit sei zudem auszugehen. Eine Abmahnung sei nicht erforderlich gewesen. Die nach Ausspruch der Kündigung erfolgte (erneute) Zahlung des Kautionsbetrags habe die Kündigung „nicht zu heilen“ vermocht. 14 Hiergegen wendet sich die Berufung des Beklagten vom 24.08.2022, bei dem Berufungsgericht eingegangen am 25.08.2022 und zugleich begründet. Die Berufung meint insbesondere, dass das Erstgericht keine hinreichende Würdigung des Sachverhalts vorgenommen habe. Der Beklagte habe den Fehler der Bank, dass kein Sperrvermerk eingetragen worden sei, nicht erkannt. Dies sei überzeugend. Eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 BGB liege nicht vor. So habe der Beklagte sich, sogleich nachdem er von der Auflösung des Kautionskontos Kenntnis erlangt gehabt habe, um die „Neugestellung“ einer Kaution bemüht. Auch habe sich durch das Verhalten des Beklagten die Rechtsposition des Klägers gar nicht verschlechtert, da der Kläger nach Auflösung des Kontos seines Anspruchs gegen die S. Bank auf Zahlung des verpfändeten Guthabens nicht verlustig gegangen sei. Ferner wirft die Berufung dem Kläger eine schuldhafte, unzureichende Mitwirkung bei der „Neugestellung der Mietkaution“ und eine hieraus resultierende Verzögerung vor. Der Beklagte habe jedenfalls in angemessener Frist eine neue Kaution gestellt. 15 Auch sei erstgerichtlich übersehen worden, dass kein klägerseitiger Widerspruch gegen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB vorgelegen habe. Der Antrag auf Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO sei lediglich mit einem „recht inhaltslosen“ Satz abgelehnt worden. 16 Im Berufungsverfahren wird daher seitens der Beklagtenpartei beantragt: 1. Das Urteil des AG München vom 06.07.2022, Az.: 452 C 19982/2[1], wird aufgehoben und die Klage abgewiesen. 2. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist gewährt. 17 Die Klagepartei beantragt demgegenüber: Die Berufung wird zurückgewiesen. II. 18 Der zulässigen Berufung ist in der Sache kein Erfolg beschieden. 19 Zu Recht hat das Erstgericht der auf Räumung und Herausgabe gerichteten Klage stattgegeben. Der diesbezügliche Anspruch des Klägers ergibt sich aus §§ 546 Abs. 1, 542 Abs. 1, 573 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 S. 1 BGB. 20 Das angefochtene Urteil begegnet aus Sicht der Kammer – jedenfalls im Ergebnis – keinen rechtlichen Bedenken. 21 Der Prüfungsumfang des Berufungsgerichts bemisst sich nach § 529 ZPO, demnach sind die vom Gericht der ersten Instanz festgestellten Tatsachen zugrunde zu legen. Berücksichtigungsfähige neue Tatsachen im Sinne des § 529 Abs. 1 Nr. 2 ZPO wurden nicht dargelegt. Eine Rechtsverletzung ist im angefochtenen Urteil nicht erkennbar. Dabei kann zunächst auch auf die im Wesentlichen zutreffenden Entscheidungsgründe des amtsgerichtlichen Urteils verwiesen werden. 22 1. Nach Überzeugung der Kammer führte bereits die auf den Vorwurf der „Abhebung“ des gesamten Kautionsguthabens und der Auflösung des Kautionskontos gestützte ordentliche Kündigung des Klägers vom 01.07.2021 zur Beendigung des Mietverhältnisses. 23 Die vorgenannte, dem Beklagten unstreitig zugegangene Kündigung war sowohl formell als auch materiell wirksam. 24 a) Ein temporärer vertraglicher Ausschluss der ordentlichen Kündigung ist entgegen der vorgerichtlich verlautbarten Rechtsmeinung des Beklagten nicht zu erkennen. Die diesbezügliche Vereinbarung unter Kapitel IV, Absatz 4, Spiegelstrich 2 Satz 4 des Notarvertrags betrifft ersichtlich nur das vermieterseitige Recht zur Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 1 S. 1 BGB. 25 b) Die vom Kläger selbst verfasste und unterschriebene Kündigung wahrte die erforderliche Schriftform und wies eine ausführliche Begründung auf. Sie erfüllte damit ohne Weiteres die formellen Anforderungen an eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nach §§ 568 Abs. 1, 573 Abs. 3 BGB. 26 c) Die materielle Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung vom 01.07.2021 beruht auf § 573 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 S. 1 BGB. 27 Nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches berechtigtes Interesse liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. 28 Dies war hier der Fall. 29 (1) Zunächst hat die Kammer – wie bereits das Erstgericht – keinen Zweifel daran, dass das kündigungsgegenständliche Verhalten eine mietrechtliche Pflichtverletzung des Beklagten beinhaltet. 30 Die Verletzung mietvertraglicher Pflichten ist in einem umfassenden Sinne zu verstehen. Ob die Pflicht im Gesetz normiert ist, oder ob die Pflicht sich aus individual- oder formularvertraglichen Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter ergibt, ist dabei unerheblich. Ohne Belang ist auch, ob es sich um eine Haupt- oder Nebenpflicht handelt, und ob die Verletzung einer Leistungs- oder Schutzpflicht in Rede steht (zum Vorstehenden siehe jeweils BeckOGK/Geib, 01.10.2022, BGB § 573 Rn. 19). 31 Vorliegend verstieß der Beklagte gegen seine aus dem Mietvertrag folgende Nebenpflicht, dem Kläger eine Mietsicherheit in Höhe von 1.100,00 € zu leisten (vgl. Kapitel IV, Absatz 4, Spiegelstrich 5 des Notarvertrags vom 26.10.2017). Freilich ist hiervon nicht lediglich die Pflicht zur Leistung der vereinbarten Mietsicherheit bei Beginn des Mietverhältnisses umfasst, sondern auch die mieterseitige Pflicht, dem Vermieter die überlassene Sicherheit (insbesondere) während der Mietdauer nicht wieder eigenmächtig zu entziehen. Da dem Kläger an der Kautionssumme ein Pfandrecht bestellt war, war es dem Beklagten selbstverständlich nicht gestattet, ohne Zustimmung des Klägers auf das Mietkautionskonto zuzugreifen. Ein solches Verhalten steht in eklatantem Widerspruch zu dem Sicherungsrecht und -bedürfnis des Klägers und stellt daher eine Pflichtverletzung des Beklagten dar. Andernfalls wäre der Sinn und Zweck einer Mietkaution, die namentlich Sicherheit gegen Mietausfall, die Beschädigung der Mietsache oder die Nichterfüllung vertraglicher Pflichten bieten soll (siehe BeckOGK/Siegmund, 01.10.2022, BGB § 551 Rn. 1), ersichtlich nicht ausreichend gewahrt. 32 In Bezug auf die Mietkaution verdeutlichen Vorenthaltung und Entzug paradigmatisch die Möglichkeiten der Pflichtverletzung durch Unterlassen bzw. aktives Tun, wobei beide Formen einen Fall des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB darstellen können. Auch aus Sicht des Vermieters macht es jedenfalls keinen maßgeblichen Unterschied, ob ihm der Mieter die Kaution pflichtwidrig vorenthält – also deren rechtzeitige Leistung unterlässt (sog. Kautionsverzug) – oder ob ihm der Mieter eine ursprünglich geleistete Mietsicherheit nachträglich wieder entzieht, z.B. durch Umbuchung des Kautionsguthabens und Auflösung des betreffenden Kontos. In beiden Fällen ist das Sicherungsbedürfnis des Vermieters nicht (mehr) befriedigt und die Schutzwirkung, welche die Kaution bieten soll, vermag nicht zu entstehen bzw. entfällt nachträglich wieder. 33 (2) Die dergestalt verwirklichte Pflichtverletzung des Beklagten stellt sich zudem als „nicht unerheblich“ i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB dar. 34 Dabei ist zunächst darauf hinzuweisen, dass der Mietsicherheit nach § 551 BGB als Instrument zur Verringerung des Ausfallrisikos des Vermieters grundsätzlich eine hohe Bedeutung beizumessen ist (siehe BT-Drs. 17/10485, 16 im Kontext des § 569 Abs. 2 a BGB). So stellte der Gesetzgeber durch das Mietrechtsänderungsgesetz (BGBl. 2013 I 434) klar, dass selbst eine fristlose Kündigung wegen Nichterbringung der vertraglich geschuldeten Kaution möglich ist. Dies erfolgte durch die Vorschrift des § 569 Abs. 2 a BGB, mit welcher die insoweit erforderlichen Voraussetzungen im Wesentlichen parallel zu der Kündigungsmöglichkeit wegen Zahlungsverzugs festgelegt wurden (zutr. BeckOGK/Geib, 01.10.2022, BGB § 569 Rn. 47). 35 Dabei verkennt die Kammer keineswegs, dass § 569 Abs. 2 a BGB zum einen lediglich die fristlose Kündigung zum Gegenstand hat und dabei zudem nur den ursprünglichen Anspruch auf Sicherheitsleistung, nicht hingegen namentlich den Verzug mit einem ggf. bestehenden Anspruch auf Wiederauffüllung einer Kaution regelt (vgl. BT-Drs. 17/10465, 25; BeckOK BGB/Wöstmann, 63. Ed. 01.08.2022, BGB § 569 Rn. 12). Demgegenüber geht es vorliegend um eine ordentliche Kündigung, die auf dem Vorwurf des vertragswidrigen nachträglichen Entziehens einer ursprünglich geleisteten Kaution fußt. 36 Zweifelsfrei ist der Norm des § 569 Abs. 2 a BGB aber zumindest die grundlegende gesetzgeberische Wertung zu entnehmen, dass ein Verstoß gegen die mieterseitige Verpflichtung zur Leistung der vertraglich vereinbarten Mietsicherheit schwer wiegen, und sogar die härteste mietrechtliche Sanktion – nämlich eine fristlose Kündigung – nach sich ziehen kann. 37 Ob neben § 569 Abs. 2 a BGB der Auffangtatbestand des § 543 Abs. 1 BGB anwendbar bleibt und eine fristlose Kündigung (wegen Kautionsverzugs) zu rechtfertigen vermag, ist strittig, bedarf aber schon deshalb keiner weiteren Betrachtung, da hier lediglich eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 S. 1 BGB inmitten steht. Eine solche bleibt indes von der Vorschrift des § 569 Abs. 2 a BGB per se unberührt (siehe namentlich Blank MietRB 2013, 340 [342]; Zehelein WuM 2013, 133 [135]; BeckOK BGB/Wöstmann, 63 Ed. 01.08.2022, BGB § 569 Rn. 13; NK-BGB/Werner Hinz, 4. Aufl. 2021, BGB § 573 Rn. 27 m.w.Nachw. [Fn. 125]; Schmidt-Futterer/Blank/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 573 Rn. 33). 38 Voraussetzung für eine ordentliche verhaltensbedingte Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist aber grundsätzlich ein „nicht unerheblicher“ Rückstand mit der Kautionsleistung, mithin die Überschreitung einer betragsmäßigen Erheblichkeitsschwelle. Ein solcher Rückstand liegt nach einer Ansicht (vgl. z.B. Schmidt-Futterer/Blank/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 573 Rn. 33) mit Blick auf die in § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB getroffene Wertentscheidung regelmäßig nur dann vor, wenn der Rückstand eine Monatsmiete übersteigt. Nach anderer Auffassung wird die Nichtzahlung der Mietsicherheit in voller Höhe – also unabhängig davon, ob die vereinbarte Höhe den Betrag einer Monatsmiete erreicht oder darüber hinausgeht – den Vermieter regelmäßig zu einer ordentlichen Kündigung berechtigen (so namentlich Häublein PiG 97 (2014), 35 [56]; NK-BGB/Werner Hinz, 4. Aufl. 2021, BGB § 573 Rn. 27). 39 Dieser Meinungsstreit kann vorliegend dahinstehen, da die Höhe des dem Kläger entzogenen vollen Kautionsbetrags nebst aufgelaufenen Zinsen (1.100,03 €) zugleich den Betrag einer Monatsmiete (Nettomonatsmiete: 550,00 €) signifikant überstieg und sogar zwei Nettomonatsmieten erreichte. 40 Indem der Beklagte das volle Kautionsguthaben von besagtem Konto ab- und auf sein Girokonto umbuchen ließ, sowie schließlich das Kautionskonto auflöste, entzog er dem Kläger die geschuldete Sicherheit zur Gänze, was einen nicht unerheblichen Pflichtverstoß sowie einen gravierenden Vertrauensbruch darstellte. 41 Die Richtigkeit dieses Standpunkts wird überdies anhand der Beweggründe des Beklagten für die Umbuchung noch deutlicher: Indem der Beklagte auf das Kautionskonto zugriff, um den Versuch zu unternehmen, sich aus einem finanziellen Engpass zu befreien, sah sich der Kläger in doppelter Hinsicht der Gefahr eines Zahlungsausfalls ausgesetzt. So war das Insolvenzrisiko des Klägers durch die unzureichenden finanziellen Mittel des Beklagten ohnehin bereits zumindest abstrakt gefährdet. Indem zusätzlich die Mietsicherheit wegfiel, war das – legitime und auch vertraglich geschützte – Interesse des Klägers an einer Sicherung seiner Ansprüche in noch intensiverem Maße beeinträchtigt. 42 Soweit die Einstufung als nicht unerhebliche Pflichtverletzung von der Berufung mit dem Hinweis auf ersatzweise Ansprüche, namentlich in Form von Schadensersatzansprüchen des Klägers gegen die … wegen der unterlassenen Eintragung eines Kontosperrvermerks bzw. der Vornahme der Umbuchung in Abrede gestellt wird, ist dies gänzlich unbehelflich. Unterstellt, ein solcher Anspruch wäre tatsächlich entstanden und auch realisierbar, würde es sich hierbei freilich lediglich um einen solchen handeln, welcher bis zu dessen etwaiger Durchsetzung im Vergleich zu einem (fort)bestehenden Kautionskonto keine auch nur annähernd gleichwertige Sicherheit darstellen würde. Einen Anspruch auf (erneute) Leistung der vertraglich geschuldeten Sicherheit hatte der Kläger gegen den Beklagten jedoch bereits in der Folge des Eingriffs in die Mietsicherheit, was aber naturgemäß insbesondere nichts daran änderte, dass die Mietsicherheit zunächst einmal nicht mehr existierte. Ein Vorgehen gegen die Bank hätte also lediglich eine weitere hypothetische Möglichkeit für den Kläger dargestellt, den bereits entstandenen rechtswidrigen Zustand wieder zu beseitigen. 43 Gegenüber einem Geschädigten kann eben in aller Regel gerade nicht mit Erfolg vorgebracht werden, es gäbe einen zweiten Schädiger bzw. pflichtwidrig Handelnden, der die Umstände, welche zu dem rechtswidrigen Zustand führten, letztlich ebenfalls zu verantworten habe. Etwaige Ausgleichsansprüche gegen Dritte in der Folge eines pflichtwidrigen Verhaltens einer Vertragspartei haben auf die Einstufung des Verhaltens als nicht lediglich unerheblich grundsätzlich keine Auswirkungen. So liegen die Dinge offenkundig auch hier. 44 Freilich tangiert auch das Verhalten des Beklagten nach der ordentlichen Kündigung vom 01.07.2021 – in Form eines zuletzt erfolgreichen Bemühens des Beklagten, dem Kläger wieder eine Sicherheit zur Verfügung zu stellen – die Erheblichkeit der Pflichtverletzung nicht, zumal ein nachträgliches Verhalten grundsätzlich nicht geeignet ist, die materielle Wirksamkeit einer bereits wirksam ausgesprochenen ordentlichen Kündigung (doch noch) infrage zu stellen, oder gar (wieder) zu beseitigen. 45 So verhält es sich auch hier. 46 (3) Kein Zweifel kann zudem daran bestehen, dass der Beklagte die vorstehend aufgezeigte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung auch schuldhaft i.S.v. §§ 573 Abs. 2 Nr. 1, 276 ff. BGB beging. Der insoweit darlegungs- und beweisbelastete Beklagte vermochte sich insoweit nicht ansatzweise zu exkulpieren, § 280 Abs. 1 S. 2 BGB. 47 Der Beklagte handelte zumindest fahrlässig, als er die Umbuchung des Kautionsguthabens auf sein Girokonto veranlasste und das Kautionskonto in der Folgezeit schließlich sogar auflöste. Damit kann dahinstehen, ob die zweifelhafte Einlassung des Beklagten, er habe nicht erkannt, dass es sich bei dem umgebuchten Betrag von 1.100,03 € um das (volle) Kautionsguthaben handelte, eine wahrheitswidrige Schutzbehauptung darstellt. 48 Die im Verkehr erforderliche Sorgfalt verlangt in jedem Fall danach, im Rahmen von Kontotransaktionen unerwartete Geldbeträge auf ihren Ursprung hin zu überprüfen, wenn sich bei der betreffenden Bank auch Konten befinden, die dem Zugriff des Beklagten unstreitig entzogen sind. Dies war bei dem hier streitgegenständlichen Mietkautionskonto der Fall. 49 Dem Verschuldensvorwurf steht dabei zunächst nicht entgegen, dass der Bankangestellte dem Beklagten mitgeteilt habe, dass bei der … noch verfügbare, umbuchbare Sparguthaben vorhanden seien. Denn es war freilich die Pflicht des Beklagten, dafür Sorge zu tragen, dass Konten, auf welche er nicht in berechtigterweise Zugriff nehmen durfte, nicht angetastet werden. Insoweit wird zunächst auf die durchaus zutreffenden und plausiblen Erwägungen des Erstgerichts Bezug genommen, wonach die Höhe des Guthabens auf das verpfändete Konto hingewiesen habe, und der Beklagte auch keine „Vielzahl an Sparbüchern besessen“ habe. 50 Ergänzend, klarstellend und vertiefend ist aus Sicht der Kammer insoweit weiter auszuführen, dass allein der Hinweis des Angestellten zweifelsohne nicht das Herabsenken der Sorgfaltsanforderungen an den Beklagten dergestalt rechtfertigen könnte, dass ein voreiliger, unreflektierter und gedankenloser Zugriff auf Geldsummen unbekannten, jedenfalls aber nicht zugleich mit hinreichender Sicherheit zuzuordnenden Ursprungs als verkehrsübliches Verhalten erscheinen könnte. 51 Zu beachten ist dabei nämlich insbesondere, dass es sich in dem Moment der Umbuchung bei den dem Beklagen genannten Guthaben um für ihn unerwartete Geldbeträge handelte, von denen er nach eigener Einlassung in der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht zunächst keine Kenntnis (mehr) gehabt habe. Schon vor diesem Hintergrund hätte es aber die im Verkehr erforderliche Sorgfalt erfordert, dass sich der Beklagte vor der Veranlassung von Kontobewegungen weiter darüber informiert, um welche Kontoart es sich handelte und woher das diesbezügliche Guthaben stammen könnte. Dies gilt umso mehr, da dem Beklagten die Existenz eines in 2017 eröffneten Kautionskontos bewusst war, jedenfalls aber hätte bewusst sein müssen. Ein derartiges Verhalten war dem Beklagten auch durchaus zumutbar, die Verwechselung bzw. der (behauptete) Irrtum bezüglich der Konten daher auch vermeidbar. 52 Überdies stimmte das Guthaben des angetasteten Kontos nach Aussage des Beklagten – von 3 Cent abgesehen – exakt mit der Höhe der 2017, und damit erst wenige Jahre zuvor geleisteten Mietkaution überein. Der Beklagte hätte daher auch in diesem Lichte ohne Weiteres wissen können und müssen, dass es sich um das Kautionskonto handelte. Da sich der Beklagte zum Zeitpunkt der Umbuchung augenscheinlich in finanziellen Schwierigkeiten befand, lässt sich auch nicht mit Erfolg argumentieren, ein Geldbetrag in dieser Höhe hätte auch einen anderen Ursprung haben können. Die finanziellen Verhältnisse des Beklagten waren nach eigener Aussage überaus begrenzt. Daher hätte er umso mehr Veranlassung gehabt, die Herkunft unerwarteter Geldbeträge in dieser Größenordnung noch einer Überprüfung zuzuführen und nicht sogleich sorglos die Transaktion zu veranlassen. Stattdessen erteilte er jedoch dem Bankangestellten den Auftrag zur vollumfänglichen Umbuchung des Guthabens von 1.100,03 € (22.01.2021) und ließ das Konto später auch noch auflösen (28.06.2021). 53 Selbst wenn man – freilich ohne Erfolg – das Verhalten des Beklagten in der Bank am 22.01.2021 noch als „Augenblicksversagen“ abtun und fahrlässiges Verhalten in Abrede stellen wollte, so darf nicht übersehen werden, dass die Sorglosigkeit des Beklagten sogar so weit reichte, dass er selbst in dem diesbezüglichen Zeitraum von mehr als fünf Monaten (22.01.2021-28.06.2021) augenscheinlich keine Veranlassung sah, die Rechtmäßigkeit seiner Kontobewegungen zumindest im Nachhinein noch einmal in Ruhe zu überprüfen und zu überdenken. Dies kann selbstverständlich nicht angehen. Vielmehr bestätigt dies das hohe Maß an Fahrlässigkeit des Beklagten, will man in diesen Umständen nicht sogar erhebliche Anhaltspunkte für bewusstes, vorsätzliches Verhalten des Beklagten bei dem Entziehen der Mietkaution sehen. 54 Erschwerend für den Beklagten kommt also schließlich folgender zweiter Anknüpfungspunkt für einen nicht unerheblichen Pflichtverstoß hinzu: Nachdem der Beklagte die Umbuchung der Kautionssumme veranlasst hatte, vergingen – stellt man allein auf den Zeitpunkt der Kündigung vom 01.07.2021 ab – mehr als fünf Monate, in welchen der rechtswidrige Zustand – die Nichterfüllung der Pflicht zur (weiteren) Bereitstellung einer Mietkaution – aufrechterhalten wurde. Der Entzug der Sicherheit war mithin kein Versehen, welches das Sicherungsbedürfnis des Vermieters für einen lediglich kurzen Zeitpunkt tangierte. Vielmehr manifestierte und intensivierte sich der Pflichtverstoß und dessen Auswirkungen, indem der Vermieter nach dem 22.01.2021 über einen signifikanten Zeitraum hinweg gänzlich ohne Sicherheit blieb. Sobald die Kaution an den Beklagten rechtswidrig ausgezahlt worden war, bestand ein Wiederauffüllungsanspruch des Klägers, der bis zum 01.07.2021 – und darüber hinaus – nicht erfüllt wurde. Auch in der Nichterfüllung dieses Anspruchs ist letztlich ein Pflichtverstoß zu sehen, der – zumal in Verbindung mit der vorangegangenen vertragswidrig veranlassten Auszahlung des Kautionsguthabens – eine Verletzung des Mietvertrags darstellte bzw. die bereits verwirklichte Pflichtverletzung weiter intensivierte. 55 Es entlastet den Beklagten auch keineswegs, dass seine Bank es hier offenbar versehentlich versäumt hatte, für besagtes Konto einen Sperrvermerk einzutragen, zumal die Pflichtverletzung hier gerade (auch) in der Veranlassung der Umbuchung durch den Beklagten besteht. Hätte die Bank eine Umbuchung aufgrund des Kontosperrvermerks – mit Recht – abgelehnt, müsste und könnte ggf. in dem Versuch, die Kautionssumme zu vereinnahmen, ebenfalls ein (zumindest fahrlässiger) Pflichtverstoß i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gesehen werden. Denn aus Sicht des Beklagten hätte dieser dadurch bereits alles Erforderliche für den Zugriff auf das Kautionskonto getan, weshalb es für die Beeinträchtigung des Vertrauensverhältnisses zwischen diesem und dem Vermieter auf die Auftragsausführung seitens der Bank nicht notwendigerweise mehr angekommen wäre. Dies kann vorliegend jedoch dahinstehen. 56 Schließlich übersieht die Berufung insoweit aber offenbar auch, dass ein (zusätzliches) Verschulden der Bank als Erfüllungsgehilfin des Beklagten nach § 278 S. 1 BGB zugerechnet werden kann. Fehler seiner Bank fallen regelmäßig dem Schuldner zur Last (siehe Fleindl in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Auflage 2019, Kapitel IV. Beendigung des Mietverhältnisses, Rn. 372). So verhält es sich hier ebenfalls. 57 Dies heißt freilich auch, dass bei einer Kombination aus sorgfaltswidrigem Verhalten eines Schuldners und einem Bankversehen – wie hier – der Versuch einer Exkulpation nach § 280 Abs. 1 S. 2 BGB als misslungen zu erachten ist. 58 (4) Eine Abmahnung war hier nicht erforderlich, wie bereits vom Erstgericht – zumindest im Ergebnis – zutreffend angenommen. 59 Anders als bei der fristlosen Kündigung (§ 543 Abs. 3 BGB) gilt bei der ordentlichen Kündigung gerade keine grundsätzliche Wirksamkeitsvoraussetzung einer vorherigen Abmahnung. 60 Eine Abmahnung war hier auch nicht ausnahmsweise erforderlich, zumal der hier beklagtenseits verwirklichten Pflichtverletzung bereits ohne vorangegangene Abmahnung hinreichende Erheblichkeit beizumessen war. 61 Weder bei der Nichtzahlung der Kaution (siehe hierzu NK-BGB/Werner Hinz, 4. Aufl. 2021, BGB § 573 Rn. 27), noch bei dem hier zu entscheidenden Fall des nachträglichen mieterseitigen Entziehens einer geleisteten Mietkaution bedarf es grundsätzlich einer Abmahnung vor Ausspruch einer ordentlichen Kündigung. 62 (5) Auch die Annahme treuwidrigen Verhaltens der Klägerseite steht hier nicht im Raum. 63 Zwar wird bisweilen angenommen, dass die nachträgliche Zahlung der Kaution das Fehlverhalten des Mieters relativieren und ein Festhalten des Vermieters an der Kündigung als treuwidrig (§ 242 BGB) erscheinen lassen könnten, wenn sämtliche bis dahin geschuldeten Kautionsraten beglichen worden sind (vgl. NK-BGB/Werner Hinz, 4. Aufl. 2021, BGB § 573 Rn. 27). Dieser Standpunkt wird aber zum einen, soweit ersichtlich, nur in Bezug auf den – hier nicht in Rede stehenden – Fall des Kautionsverzugs zu Beginn des Mietverhältnisses angedacht. Zum anderen wäre insoweit auch deshalb Zurückhaltung bei der Anwendung des § 242 BGB angezeigt, da eine solche letztlich de facto auf die analoge Anwendung des § 569 Abs. 2 a S. 4 i.V.m. Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB (Heilungswirkung durch Nachzahlung der Kaution) auf die ordentliche Kündigung hinauslaufen könnte. Eine solche Analogie kommt aber schon mangels planwidriger Regelungslücke per se nicht in Betracht (siehe zuletzt BGH, Urteil vom 13.10.2021 – VIII ZR 91/20, WuM 2021, 744 zur parallel gelagerten Frage der Nichtanwendbarkeit der Heilungswirkung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB auf die ordentliche Kündigung wegen Verzugs mit der Mietzahlung). 64 (6) Soweit die Berufung weiter meint, die auf Räumung und Herausgabe gestützte Klage sei nicht auch auf die Kündigung vom 01.07.2021 gestützt, verfängt dies gem. § 253 ZPO ebenfalls nicht. Danach wird der Streitgegenstand durch den Antrag und den dazu vorgetragenen Lebenssachverhalt gebildet (vgl. hierzu MüKoZPO/Becker-Eberhard, 6. Aufl. 2020, ZPO § 253 Rn. 32 ff.). 65 Zwar argumentiert die Klägerseite in der Klageschrift vom 15.12.2021 in der Tat dahingehend, dass das Mietverhältnis zum 30.11.2021 geendet habe, während die ordentliche Kündigung vom 01.07.2021 das Mietverhältnis nach § 573 c Abs. 1 S. 1 BGB i.V.m. dem Mietvertrag (vgl. Kapitel IV, Absatz 4, Spiegelstrich 2 Satz 2 des Notarvertrags) an sich bereits zum 30.09.2021 beendet hatte. Entscheidend ist insoweit aber, dass zum einen in den tatsächlichen Ausführungen der Klageschrift explizit auch zur Kündigung vom 01.07.2021 vorgetragen wurde und zum anderen, dass sich die hieran anschließenden Rechtsausführungen auch auf die Pflichtverletzungen des Beklagten beziehen, die Gegenstand der ersten Kündigung vom 01.07.2021 waren. 66 Zudem ist der Klageantrag auf Räumung und Herausgabe gerichtet. 67 2. Eines Eingehens auf die fristlose Kündigung vom 01.07.2021 bedarf es vorliegend nicht. 68 Zwar kommt hier die Heilungswirkung des § 569 Abs. 2 a S. 4 i.V.m. Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB (Heilungswirkung durch Nachzahlung der Kaution) nicht in Betracht, zumal es – wie ausführlich dargelegt – nicht um den Verzug mit der (erstmaligen) Leistung der Mietsicherheit geht, sondern primär um einen Fall des rechtswidrigen nachträglichen Entzugs einer ursprünglich durchaus erbrachten Mietkaution. 69 Mit Schreiben vom 14.09.2021 (Anlage K 9, Bl. 36 f. d.A.) teilte die Klägerseite dem Beklagten hier jedoch explizit mit, dass die erklärte fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund als „unwirksam“ erachtet werde. Dies mag auf klägerseitigem Rechtsirrtum (wohl bezüglich der Anwendung des § 569 Abs. 2 a S. 4 i.V.m. Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB) beruhen. Entscheidend ist jedoch letztlich, dass der Kläger hierdurch klar zum Ausdruck brachte, dass er aus den erklärten fristlosen Kündigungen keine Rechte (mehr) herleite wolle. 70 Einer Vertiefung dieser Frage bedarf es indes nicht, da jedenfalls die ordentliche Kündigung vom 01.07.2021 wirksam ist und die insoweit maßgebliche Kündigungsfrist längst abgelaufen ist. 71 3. Soweit man – wie nicht – zu dem Schluss gelangen sollte, dass nicht bereits die ordentliche Kündigung vom 01.07.2021 als wirksam zu erachten sei, könnte jedenfalls auf die ordentlichen Kündigungen vom 30.08.2021 abgestellt werden. 72 Dabei ist noch einmal klarzustellen, dass die Kammer zwei auf den vorgenannten Tag datierende Kündigungen als verfahrensgegenständlich ansieht, nämlich die mit Schreiben des Klägervertreters vom 30.08.2021, adressiert an den damaligen anwaltlichen Vertreter des Beklagten (Bl. 34 f. d.A.), ausgesprochene Kündigung sowie die mit weiterem anwaltlichem Schreiben des Klägervertreters vom selben Tag erklärte Kündigung, die unmittelbar an den Beklagten adressiert war (vgl. Anlage I zum Protokoll vom 23.11.2022). 73 Beide ordentlichen Kündigungen erweisen sich als formell sowie materiell-rechtlich wirksam. 74 In ersterem Schreiben war zwar im Wesentlichen nur von einem „Verzug mit der Stellung der Mietsicherheit“ die Rede. Gleichzeitig wurde darin jedoch Bezug auf das zweitgenannte Schreiben genommen, in welchem sowohl die vertragswidrige Auflösung des verpfändeten Kontos als auch die trotz Fristsetzung nicht erfolgte erneute „Stellung der vertraglich vereinbarten Mietsicherheit, zuletzt bis spätestens 18.08.2021“ als Kündigungsgründe angeführt waren. Beide schriftlichen Kündigungen genügten daher letztlich dem Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB. 75 Auch diese Kündigungen stützen sich zunächst in berechtigter Weise u.a. auf dieselben Gründe wie diejenige vom 01.07.2021. 76 Hinzu kam zwischenzeitlich, dass der Beklagte bis zum Ausspruch der weiteren Kündigungen vom 30.08.2021 keine erneute Mietsicherheit gestellt hatte, was ihm die Klägerseite ebenfalls zum Vorwurf machte. Dabei kann in Gänze dahinstehen, ob die zur Stellung einer neuen Mietsicherheit (zuletzt) bis 18.08.2021 gesetzte Frist angemessen, oder – wie die Berufung meint – zu kurz bemessen war. Es kommt auch nicht darauf an, ob die Klägerseite einer etwaigen Mitwirkungsobliegenheit bei der Leistung einer neuen Mietsicherheit genügte, was die Berufung in Abrede stellen möchte. 77 Denn bereits die Umbuchung des Kautionsguthabens und die Auflösung des Mietkauionskontos rechtfertigten hier die (erneute) ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Auf das nachfolgende Verhalten des Beklagten mit dem (zuletzt, am 09.09.2021, erfolgreich verwirklichten) Ziel der Leistung neuer Mietsicherheit kommt es daher nicht mehr entscheidend an. 78 Freilich kann auch in der Forderung, es möge eine erneute Mietsicherheit zur Verfügung gestellt werden, keine wie auch immer geartete Distanzierung der Klägerseite von einer der vorangegangenen Kündigung gesehen werden, zumal ein Wiederauffüllungsanspruch bezüglich der Kaution wegen des fortbestehenden Sicherungsinteresses des Vermieters zu Recht auch nach beendetem Mietverhältnis bejaht wird. Ist die Sicherheit entgegen der vertraglichen Regelung noch nicht geleistet worden, oder hat der Vermieter zu Recht auf die Kaution zugegriffen, hat er auch noch nach Vertragsende einen Anspruch auf Kautionszahlung bzw. Wiederauffüllung der Kaution, soweit nicht schon feststeht, dass keine Ansprüche gegen den Mieter mehr bestehen und so das Sicherungsbedürfnis entfallen ist (NK-BGB/O. Riecke, 4. Aufl. 2021, BGB § 551 Rn. 41). Gleiches muss freilich auch dann gelten, wenn sich der Mieter – wie hier – während der Dauer des Mietverhältnisses rechtswidrig eines bestehenden Kautionsguthabens bemächtigt hat und der Vermieter zu Recht neue Sicherheit fordert. 79 An dem Bestehen des gesetzlich normierten Falls eines berechtigten Interesses nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB hat sich bis zum Ausspruch der ordentlichen Kündigungen vom 30.08.2021 auch nichts entscheidend geändert. Es entlastet den Beklagten insbesondere nicht, dass er nach Entdeckung des Kautionsentzugs – mithin im Nachhinein – die Leistung neuer Sicherheit anbot und diese am 09.09.2021 schließlich auch gewährt wurde. Auf die obigen Ausführungen, insbesondere zur fehlenden Einschlägigkeit der Vorschrift des § 569 Abs. 2 a S. 4 i.V.m. Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB und zur Verneinung eines ausnahmsweise anzunehmenden Anwendungsfalls von Treu und Glauben nach § 242 BGB wird Bezug genommen. 80 Lediglich ergänzend fügt die Kammer an, dass der oben dargestellte Pflichtverstoß des Kautionsentzugs zu schwer wog, um durch das – nachträgliche – Angebot der Wiederherstellung der Sicherheit aufgewogen zu werden. 81 Auch handelte es sich insoweit zunächst nur um ein Angebot des Beklagten, das gar nicht darauf gerichtet war, ein neues auf den Beklagten lautendes Kautionskonto mit einem daran bestellten Pfandrecht zugunsten des Klägers zu eröffnen und dergestalt einen Zustand wiederherzustellen, welcher das Sicherungsbedürfnis des Klägers angemessen berücksichtigt hätte. Vielmehr beinhaltete der erste Vorschlag des Beklagten lediglich die Verpfändung eines Sparguthabens der …, der wohl ehemaligen Lebensgefährtin des Beklagten, und damit einer am Mietvertrag nicht beteiligten Dritten. Hierauf brauchte sich der Kläger aber nicht einzulassen. 82 Damit ist auch nicht ersichtlich, dass der Kläger gegen etwaige Mitwirkungsobliegenheiten bei der „Neugestellung“ der Mietsicherheit verstoßen hätte, wie die Berufung meint. 83 Nach alledem konnte sich das Erstgericht bei seiner Verurteilung zur Räumung und Herausgabe mit Recht auch oder jedenfalls auf die Kündigung(en) vom 30.08.2021 stützen. 84 4. Das Mietverhältnis wurde hier auch nicht nach § 545 BGB fortgesetzt. 85 So beinhaltete die Kündigung vom 01.07.2021 einen expliziten Widerspruch nach § 545 S. 1 BGB. 86 Im Übrigen kann ein solcher Widerspruch ohne Weiteres auch konkludent erfolgen. Indem der Kläger nach den Kündigungen vom 30.08.2021 mehrfach deutlich machte, der Beklagte habe die Wohnung bis 30.11.2021 zu räumen, da er andernfalls Räumungsklage erheben werde, brachte er eindeutig zum Ausdruck, dass er mit einem Verbleib des Beklagten in der Wohnung nicht einverstanden sei (vgl. hierzu namentlich MüKoBGB/Bieber, 9. Aufl. 2023, BGB § 545 Rn. 12 ff.). 87 5. Der Härteeinwand des § 574 BGB wurde beklagtenseits nicht erhoben. Im Übrigen sind auch keine tragfähigen Härtegründe nach § 574 Abs. 1 oder Abs. 2 BGB ersichtlich. Die Vorschrift das § 574 Abs. 1 S. 2 BGB braucht daher nicht weiter in den Blick genommen zu werden. 88 Nach alledem war die Berufung zurückzuweisen. III. 89 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. 90 Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit dieses Urteils beruht auf § 709 S. 1, S. 2 ZPO. 91 Der Streitwert für das Berufungsverfahren wurde in Anwendung der §§ 47 f., 41 Abs. 2, Abs. 3 GKG bestimmt. Maßgeblich war dabei der Jahresbetrag der Nettomiete. IV. 92 Dem Beklagten konnte eine Räumungsfrist gewährt werden. Unter Würdigung sämtlicher Umstände des Einzelfalles erschien insoweit der Zeitraum bis 31.03.2023 angemessen. 93 Dabei wurde zugunsten des Klägers insbesondere berücksichtigt, dass die wirksame Kündigung vom 01.07.2021 mittlerweile bereits deutlich über ein Jahr zurückliegt und die Kündigungsfrist längst abgelaufen ist. 94 In Bezug auf das Bestandsinteresse des Beklagten konnte indes nach § 721 Abs. 1 ZPO durchaus Berücksichtigung finden, dass der Immobilienmarkt der Landeshauptstadt München und ihrer Umgebung in erheblichem Maße angespannt ist. Finanzielle Schwierigkeiten des Beklagten erscheinen der Kammer ebenfalls plausibel. Dass diese Aspekte Umzugsbemühungen erschweren können, ist nachvollziehbar und rechtfertigt einen gewissen zeitlichen Aufschub der Räumungsverpflichtung. Andererseits vermochte der Beklagte keine – zumal keine konkreten – Bemühungen bei der Suche nach Ersatzwohnraum darzulegen. Ausweislich seiner eigenen Angaben in der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht sind solche bislang offenbar auch nicht erfolgt. 95 Die Kammer konnte schließlich berücksichtigen, dass sich der Beklagte augenscheinlich weiterhin in einer finanziellen Schieflage befindet und – obschon nicht näher dargelegte – psychische Belastungen im Räume stehen, was die Suche nach einer neuen Wohnung grundsätzlich ebenfalls zu erschweren vermag. V. 96 Dem Antrag des Beklagtenvertreters in der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht vom 23.11.2022 auf Gewährung einer Schriftsatzfrist für weitere Ausführungen war nicht zu entsprechen. 97 So bestand bereits in der vorgenannten öffentlichen Sitzung die Möglichkeit zur ausführlichen Stellungnahme, von der der Beklagtenvertreter durchaus auch reichlichen Gebrauch machte. Der Beklagte selbst wurde formlos angehört. 98 Hinzu kommt, dass sich der Antrag auf eine Stellungnahme zur Kündigung vom 01.07.2021 bezog, auf die es jedoch – wie von der Kammer umfassend ausgeführt – nicht entscheidend ankommt. Denn jedenfalls die ordentlichen Kündigungen vom 30.08.2021, auf die das Erstgericht seine Verurteilung stützte, führten zur wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses. Es bestand daher schon in diesem Lichte keine Veranlassung, Gelegenheit zu weiteren rechtlichen Ausführungen oder ergänzendem Sachvortrag zu geben. Vielmehr lag ersichtlich Entscheidungsreife vor. Das Erstgericht hat die Wirksamkeit der Kündigung(en) vom 30.08.2021 mit der Pflichtverletzung der Umbuchung des Kautionsguthabens und der Auflösung des Kautionskontos seitens des Beklagten gestützt. Dem ist, wie ausgeführt, aus Sicht der Kammer zu folgen. Da dieser Vorwurf Gegenstand sowohl der Kündigung vom 01.07.2021 als auch der Kündigungen vom 30.08.2021 war, bedurfte es keiner weiteren Ausführungen der beklagten Partei zur erstgenannten Kündigung (mehr). Bayern.de BayernPortal Datenschutz Impressum Barrierefreiheit Hilfe Kontakt Schriftgröße      Kontrastwechsel

Seite drucken   Entscheidung als PDF runterladen Landgericht Köln, 10 S 58/14 Datum: 28.11.2014 Gericht: Landgericht Köln Spruchkörper: 10. Zivilkammer Entscheidungsart: Urteil Aktenzeichen: 10 S 58/14 ECLI: ECLI:DE:LGK:2014:1128.10S58.14.00   Vorinstanz: Amtsgericht Köln, 222 C 364/13   Tenor: Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 20.02.2014 - 222 C 364 / 13 - wird zurückgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung wegen der Herausgabe durch Sicherheitsleistung in Höhe von 1.200,00 € abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Wegen der Kosten können die Beklagten die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten. Die Revision wird zugelassen.   1 G r ü n d e : 2 I. 3 Die Parteien streiten um das Nutzungsrecht an dem Gartengrundstück eines Dreiparteienhauses. 4 Die Beklagten waren seit dem 01.05.2004 Mieter der im Dachgeschoss gelegenen Wohnung Nr. 3 des Hauses E-Straße 51 in 51053 Köln. Der Mietvertrag beinhaltete die Mitbenutzung des Gartens. 5 Nachdem die Streitverkündete, die Z Immobilien und Projektentwicklung GmbH das Grundstück erworben hatte, wurde es mit Teilungserklärung vom 21.07.2010 in Wohnungseigentum aufgeteilt. Hierin wurde das Sondernutzungsrecht am Garten der Wohnung Nr. 1 zugeordnet. Der Streitverkündeten war jedoch das Recht zur Neugestaltung der Sondernutzungsrechte vorbehalten. Am 08.10.2010 schlossen die Beklagten mit der Streitverkündeten eine Vereinbarung, die unter anderem folgende Regelung enthält: „Hiermit wird bestätigt, dass der Mieter einen Teil des Gartens als Sondernutzungsrecht weiterhin nutzen kann. Dieser Teil ist in dem beigefügten Lageplan mit den Buchstaben A1-B-C-C1-A1 gekennzeichnet. Weiterhin wird dem Mieter bei einem Kauf seiner Mietwohnung dieser Teil des Gartens als Sondernutzungsrecht für die Wohnung mit verkauft.“ Zudem beinhaltete die Vereinbarung eine Option für den Beklagten, das Mietverhältnis zum 31.12.2011 durch einen bereits in der Vereinbarung enthaltenen Mietaufhebungsvertrag aufzulösen. Am 16.11.2010 lehnten die Beklagten den Kauf der von ihnen bewohnten Wohnung zunächst ab. 6 Mit Kaufvertrag vom 07.04.2011 erwarben die Kläger die im Erdgeschoss des Hauses gelegene Wohnung Nr. 1 inklusive des dieser zugeordneten Sondernutzungsrechts am Garten. In § 10 des notariellen Vertrages ist vereinbart: „Dem Käufer ist bekannt, dass der vordere Teil des Gartens, welcher als Sondernutzungsrecht dem hier verkauften Wohnungseigentum zugeordnet ist, vom Mieter im Dachgeschoss genutzt wird, und gestattet diese Nutzung, solange das Mietverhältnis mit dem Verkäufer besteht.“ 7 Am 14.03.2013 schlossen die Kläger zudem mit der Streitverkündeten einen notariellen Kaufvertrag über die von den Beklagten bewohnte Wohnung Nr. 3 ab. Zugleich verzichtete die Streitverkündete auf das ihr in der Teilungserklärung vorbehaltene Recht zur Neugestaltung der Sondernutzungsrechte. Bezüglich des abgeschlossenen Kaufvertrages übte der Beklagte zu 2) sein Vorkaufsrecht als Mieter aus und erwarb mit Vertrag vom 26.04.2013 die Wohnung Nr. 3 von der Streitverkündeten. Die Beklagte zu 1) zahlte jedenfalls in den Monaten Juli bis November an den Beklagten zu 2) monatlich 800,00 € mit dem Verwendungszweck „Miete“. 8 Die Kläger haben vorgetragen, schon der in der Vereinbarung vom 08.10.2010 enthaltene Mietaufhebungsvertrag habe das Mietverhältnis der Beklagten beendet. Jedenfalls mit Erwerb der Wohnung durch den Beklagten zu 2) sei das Mietverhältnis insgesamt beendet worden. 9 Die Kläger haben beantragt, 10 die Beklagten zu verurteilen, die von ihnen in Besitz genommene, unmittelbar an das Rheinufer grenzende Grundstücksfläche / Gartenfläche auf dem Grundstück Gemarkung N, Flur 4, Flurstück ####, Gebäude- und Freifläche, E-Straße 51, im Lageplan mit den Buchstaben A1-B-C-D1 umrissen und bezeichnet, zu räumen und an die Kläger herauszugeben. 11 Die Beklagten haben beantragt, 12 die Klage abzuweisen. 13 Sie haben vorgetragen, die Kläger hätten im kollusiven Zusammenwirken mit der Streitverkündeten den Erwerb des Sondernutzungsrechts am Garten verhindert. D as Mietverhältnis bestehe zwischen dem Beklagten zu 2) als Vermieter und der Beklagten zu 1) als Mieterin fort. 14 Mit Schriftsatz vom 08.01.2014 haben die Kläger der Z. Immobilien und Projektentwicklung GmbH den Streit verkündet. Nachdem am 16.01.2014 die mündliche Verhandlung vor dem Amtsgericht stattgefunden hatte, hat die Streitverkündete mit Schriftsatz vom 10.02.2014 den Beitritt zum Rechtsstreit auf Seiten der Kläger erklärt und Kostenerstattung beantragt. 15 Durch das den Parteien am 03.03.2014 bzw. am 06.03.2014 zugestellte Urteil vom 20.02.2014, auf das hiermit zur näheren Sachdarstellung Bezug genommen wird, hat das Amtsgericht der Klage in vollem Umfang stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die Kläger durch den Erwerb des Sondernutzungsrechts am Garten in den einheitlichen Mietvertrag mit den Beklagten eingetreten seien. Das Mietverhältnis sei aber schon aufgrund seiner Einheitlichkeit durch den Erwerb der Wohnung durch den Beklagten zu 2) hinsichtlich beider Beklagter beendet worden. Die Kläger könnten aufgrund ihres Sondernutzungsrechts auch Herausgabe an sich verlangen. Eine Unmöglichkeit bestehe auch im Hinblick auf die einem Nachbarn bestellte Dienstbarkeit nicht. 16 Hiergegen richtet sich die am 25.03.2014 eingelegte und begründete Berufung der Beklagten. Sie tragen vor, eine Konfusion sei nicht möglich gewesen, da die bei Einzug noch unverheirateten Beklagten eine GbR gebildet hätten und auf Vermieterseite eine Bruchteilsgemeinschaft gestanden habe. Eine automatische Beendigung des Mietverhältnisses auch der Beklagten zu 1) widerspräche dem Gedanken des Mieterschutzes. Daher sei hier § 563 a BGB analog anzuwenden, jedenfalls aber bestünde das Mietverhältnis weiter nach § 545 BGB. Ein kollusives Zusammenwirken zwischen den Klägern und der Streitverkündeten ergebe sich aus der Tatsache, dass die Teilungserklärung noch unmittelbar vor Abschluss des Kaufvertrages mit den Klägern über die Wohnung Nr. 3 geändert worden sei. Schließlich sei der Erwerb der Wohnung allein durch den Beklagten zu 2) auch nicht treuwidrig sondern vielmehr vor dem Hintergrund eines laufenden Räumungsverfahrens sowie einer möglichen Eigenbedarfskündigung durch die Kläger erfolgt. 17 Die Beklagten beantragen, 18 das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 20.02.2014 (222 C 364/13) aufzuheben und die Klage abzuweisen. 19 Die Kläger beantragen, 20 die Berufung zurückzuweisen. 21 Sie sind der Ansicht, das Amtsgericht sei zu Recht von einer Konfusion ausgegangen. Die Beklagte zu 1) habe sich durch Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts wissentlich ihrer mietvertraglichen Rechte begeben. 22 Bei dem ihnen bestellten Sondernutzungsrecht am Garten handele es sich um ein dingliches Sondernutzungsrecht, das auch dingliche Eigentums- und Besitzansprüche sowie die Abwehrrechte nach §§ 862, 1004 BGB begründe. Eine Ermächtigung der Eigentümergemeinschaft, die Herausgabe von anderen Miteigentümern zu verlangen, ergebe sich zudem schon aus der Teilungserklärung sowie dem Beitritt der Streithelferin vom 10.02.2014. 23 Mit Schriftsatz vom 08.10.2014 hat die Streitverkündete die Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung mit der Begründung beantragt, sie sei weder über den Ausgang des amtsgerichtlichen Verfahrens noch über den Ablauf des Berufungsverfahrens informiert worden. 24 Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die zu den Akten gereichten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen verwiesen. 25 II. 26 Die form- und fristgerecht eingelegte und auch im Übrigen zulässige Berufung der Beklagten, hat in der Sache keinen Erfolg. 27 Zu Recht hat das Amtsgericht die Beklagten zur Herausgabe des streitgegenständlichen Gartengrundstücks an die Kläger verurteilt. 28 Zunächst hat es zu Recht und insofern auch nicht von der Berufung angegriffen, den Antrag der Kläger dahingehend ausgelegt, dass dieser – wie von beiden Parteien übereinstimmend zugrunde gelegt – die im Lageplan mit den Buchstaben A1-B-C-C1-A1 bezeichnete und umrissene Fläche betrifft. 29 Ob den Klägern ein vertraglicher Herausgabeanspruch aus § 546 BGB zusteht, der sich vorliegend entsprechend der im Urteil zitierten Entscheidung des BGH (Urteil v. 28.12.2005, VIII ZR 399/03) allein aus deren Eintritt in die Bruchteilsgemeinschaft mit der Streitverkündeten ergeben könnte, kann dahinstehen. Denn jedenfalls steht den Klägern ein Anspruch gegen die Beklagten aus § 985 BGB auf Herausgabe des von diesen genutzten Teils des Gartengrundstücks zu. 30 Die Kläger sind als Inhaber eines eingetragenen Sondernutzungsrechts aktivlegitimiert zur Geltendmachung des Anspruchs aus § 985 BGB. Ein solches Sondernutzungsrecht begründet Eigentumsansprüche, sodass bei Besitzentziehung oder -vorenthaltung ein Anspruch aus § 985 in Betracht kommt (Schleswig Holsteinisches OLG, Urteil v. 03.06.2004, 16 U 39/04; LG München I, Urteil v. 29.03.2010, 1 S 17989/09; AG Charlottenburg, Urteil v. 20.06.2012, 72 C 46/12; AG Hamburg-Wandsbek, Urteil v. 17.12.2012, 751 C 27/12 – jeweils zitiert nach Juris; Beck'scher Online-Kommentar-BGB/Fritzsche § 985 Rn. 5; Bärmann/Pick WEG, 19. Aufl. 2010, § 13 Rn. 38 und § 15 Rn. 26; Staudinger/Kreuzer, 13. Bearb. 2005, § 13 Rn. 97). Ein im Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht ist zwar weder ein dingliches noch ein grundstücksgleiches Recht sondern es handelt sich um einen aus dem Gemeinschaftsverhältnis resultierenden schuldrechtlichen Rechtsanspruch des begünstigten Wohnungseigentümers gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf Gewährung der vereinbarten ausschließlichen Nutzung. Hierdurch wird jedoch das Sondereigentum des Berechtigten und der übrigen Wohnungseigentümer inhaltlich mitbestimmt (Beck'scher Online-Kommentar-WEG/Hügel, § 13 Rn. 10). Durch die Eintragung des Sondernutzungsrechts wird das Sondereigentum des Berechtigten und der übrigen Wohnungseigentümer inhaltlich ausgestaltet mit der Folge, dass dem Berechtigten nicht nur schuldrechtliche, sondern dingliche Eigentums- und Besitzschutzansprüche sowie die Abwehrrecht nach § 1004 BGB zustehen (Bärmann/Klein, 12. Aufl. 2013, § 13 Rn. 74). Wird dieses Sondernutzungsrecht beeinträchtigt, so liegt zugleich ein Eingriff in das Sondereigentum des Begünstigten vor, den dieser entsprechend abwehren kann. Insbesondere kommt auch ein Herausgabeanspruch nach § 985 BGB in Betracht (Bärmann/Klein, 12. Auflage 2013, § 13 Rn. 148). Soweit in diesem Zusammenhang allerdings zur Begründung teilweise auf eine Entscheidung des BGH (Urteil v. 18.07.2008, V ZR 97/07) verwiesen wird, betrifft diese lediglich das Sondereigentum und gerade nicht das Sondernutzungsrecht. 31 Den Klägern steht vorliegend ein solches eingetragenes Sondernutzungsrecht am Garten zu, das ihr Sondereigentum an der Wohnung Nr. 1 dinglich ausgestaltet. Dieses ergibt sich aus § 5 Ziff. 10 i.V.m. § 18 Abs. 1 der Teilungserklärung vom 21.07.2010 (Anlage BB 1, Bl. 106, 115 GA). Dem Erwerb des Sondernutzungsrechts durch die Kläger steht auch – wie das Amtsgericht zu Recht festgestellt hat – nicht entgegen, dass diese kollusiv mit der Streitverkündeten und zum Nachteil der Beklagten zusammengewirkt hätten. Auch aus den nunmehr in der Berufungsbegründung vorgetragenen Tatsachen ergibt sich ein solches Zusammenwirken nicht. Zunächst haben die Käufer das Sondernutzungsrecht bereits mit Abschluss des Kaufvertrages vom 07.04.2011 erworben und damit lange vor dem nunmehr gerügten Verzicht auf das Neugestaltungsrecht am 14.03.2013. Dass dieser Erwerb unwirksam gewesen sein könnte, ist aber nicht ersichtlich. Insbesondere hatten die Beklagten der Streithelferin zuvor, nämlich am 16.11.2010, mitgeteilt, kein Interesse am Erwerb der Wohnung zu haben. Insofern konnte die Streithelferin davon ausgehen, die ursprünglich den Beklagten erteilte Zusage zur Einräumung des Sondernutzungsrechts am Garten nicht mehr erfüllen zu müssen. Aber auch hinsichtlich der Änderung der Teilungserklärung am 14.03.2013 ist ein kollusives Zusammenwirken der Kläger mit der Streithelferin nicht ersichtlich. Da die Streithelferin mit dem am gleichen Tag abgeschlossenen Kaufvertrag die letzte der drei Wohnungen veräußerte und damit aus der Wohungseigentümergemeinschaft ausschied, erscheint der Verzicht vielmehr als nachvollziehbare und sinnvolle Regelung. Zudem ist nicht ersichtlich, inwiefern die Streithelferin eine Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Beklagten zu 2) hätte voraussehen und dessen mögliches Interesse an der Einräumung des Sondernutzungsrechts hätte berücksichtigen müssen, nachdem die Beklagten zuvor einen Erwerb der Wohnung abgelehnt hatten. 32 Die Beklagten waren auch Besitzer des streitgegenständlichen Teils des Gartengrundstücks. Ihnen steht gegenüber den Klägern kein Recht zum Besitz zu. 33 Ein solches Recht zum Besitz ergibt sich insbesondere nicht aus einem weiter bestehenden Mietverhältnis der Beklagten. Wie das Amtsgericht zu Recht und mit zutreffender Begründung ausgeführt hat, ist das Mietverhältnis zwar nicht bereits durch den lediglich als Option in der Vereinbarung vom 08.10.2010 enthaltenen Mietaufhebungsvertrag, wohl aber durch den Eigentumserwerb an der Wohnung insgesamt beendet worden. Auch die Kammer geht davon aus, dass das Mietverhältnis hierdurch insgesamt erloschen ist. 34 Hinsichtlich des Beklagten zu 2) ergibt sich sein Ausscheiden aus dem Mietverhältnis schon aufgrund seines Eigentumserwerbs. Zwar liegt, unabhängig von der Frage der Bruchteilsgemeinschaft auf Vermieterseite, eine Konfusion im eigentlichen Sinn schon deshalb nicht vor, da das Mietverhältnis mit mehreren Mietern bestand, von denen nur einer das Eigentum erworben hat. Jedenfalls aber kann der Beklagte zu 2) nicht gleichzeitig Mieter und Vermieter der Wohnung sein und muss daher mit Erwerb des Eigentums aus dem Mietvertrag ausscheiden. Darüber hinaus ist das Mietverhältnis auch nicht hinsichtlich des Gartens als fortbestehend anzusehen. Schon der Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses steht einer Aufspaltung in einen Mietvertrag über die Wohnung und einen solchen über den Garten entgegen, zumal es sich bei dem Garten um einen untergeordneten Teil des Mietobjekts handelt, der den Beklagten lediglich nachträglich zur alleinigen Nutzung zugewiesen worden war. 35 Ist aber das Mietverhältnis hinsichtlich des Beklagten zu 2) beendet, so kann es auch nicht allein mit der Beklagten zu 1) auf Mieterseite fortbestehen. Zunächst findet § 566 Abs. 1 BGB keine Anwendung auf den vorliegenden Fall. Hiergegen spricht schon der Wortlaut des § 566 Abs. 1 BGB. Nach dieser Vorschrift tritt der Erwerber in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Voraussetzung ist jedoch, dass der vermietete Wohnraum an einen Dritten veräußert wird. Der Begriff des Dritten wird hierbei gerade neben den Begriffen des Mieters und der Vermieters verwendet. Der Beklagte zu 2) war jedoch gerade nicht Dritter sondern selbst Mieter der Wohnung. Zudem geht auch die Kammer davon aus, dass die Annahme einer Fortsetzung des Mietverhältnisses lediglich der Beklagten zu 1) – sei es mit einer angenommen Bruchteilsgemeinschaft zwischen Klägern und Beklagtem zu 2) oder allein mit dem Beklagten zu 2) – dem Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses widersprechen würde. Dieser Grundsatz zeigt sich schon darin, dass ein Ausscheiden nur eines Mieters aus dem Mietverhältnis nur im Einvernehmen aller Parteien möglich ist, und eine Kündigung grundsätzlich einheitlich von bzw. gegenüber allen Mietern erklärt werden muss. Daneben wäre die Annahme eines weiter bestehenden Mietverhältnisses lediglich der Beklagten zu 1) aber auch praktisch kaum durchführbar. Schon im Hinblick auf die Frage, welcher Mietzins jetzt insgesamt geschuldet wäre, nachdem der Beklagte zu 2) als Vermieter die Wohnung selbst bewohnt, kommt eine so weitgehende ergänzende Vertragsauslegung nicht in Betracht. Schließlich kommt auch eine analoge Anwendung des § 563 a BGB, bei dem es sich gerade um eine Ausnahmevorschrift nur für den Fall des Todes eines Mitmieters handelt, nicht in Betracht. Das Mietverhältnis ist daher vielmehr insgesamt durch das Ausscheiden des Beklagten zu 2) erloschen. 36 Dem steht auch, wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, der Gedanke des Mieterschutzes jedenfalls im vorliegenden Fall nicht entgegen. So mag die Annahme einer automatischen Fortsetzung für den verbleibenden Mieter auch negative Auswirkungen haben, wenn ein weiterer Mitmieter wegfällt und der verbleibende Mieter insofern allein haftet, insbesondere im Hinblick auf die Zahlung des gesamten Mietzinses. Insbesondere aber dient schon das Vorkaufsrecht des Mieters aus § 577 BGB gerade dem Schutz vor einer Verdrängung im Zusammenhang mit der Umwandlung der Wohnung in Wohneigentum (BGH, Urteil v. 22.06.2007, V ZR 269/06, Rz. 9; Urteil v. 17.12.2008, VIII ZR 13/08 Rz. 17 – jeweils zitiert nach Juris). Nach § 472 BGB besteht aber bei mehreren Vorkaufsberechtigten gerade die Möglichkeit, dass einer von ihnen das Vorkaufsrecht im Ganzen ausübt. Jeder Mieter hat danach die Wahlmöglichkeit, das Vorkaufsrecht entweder selbst auszuüben oder aber bewusst darauf zu verzichten und die Beendigung des Mietverhältnisses in Kauf zu nehmen. Gerade im vorliegenden Fall hat die Beklagte zu 1) im Hinblick auf die weiter bestehende Möglichkeit der Nutzung der Wohnung nach dem Erwerb durch ihren Mann bewusst auf den Eigentumserwerb verzichtet. Die Notwendigkeit einer Berücksichtigung des Gedankens des Mieterschutzes besteht daher im vorliegneden Fall nicht. 37 Eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung war nicht veranlasst. Hinsichtlich der nach Schluss der mündlichen Verhandlung vorgetragenen neuen Tatsachen zu den Umständen des Eigentumserwerbs durch den Beklagten zu 2), kam es hierauf nicht an, nachdem das Mietverhältnis der Beklagten insgesamt als erloschen anzusehen war. 38 Aber auch die Ausführungen der Streitverkündeten geben keinen Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung. Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht den Beitritt nach Schluss der mündlichen Verhandlung für unwirksam erachtet (Zöller/Vollkommer, 29. Aufl. 2012 § 66 Rn. 16, Musielak/Weth, 11. Aufl. 2014, § 66 Rn. 14, vgl. auch BGH Urteil v. 14.10.1975, VI ZR 226/74 Rz. 15, zitiert nach Juris). Im Übrigen haben weder die Parteien noch die Streitverkündete selbst innerhalb der Berufungsbegründungsfrist hiergegen Einwendungen erhoben, sodass die Kammer an die Entscheidung nach § 529 Abs. 3 S. 1 ZPO gebunden war. Hinsichtlich der Streitverkündeten lief diesbezüglich die Berufungsbegründungsfrist des § 520 Abs. 2 S. 1, 2. Alt. ZPO. Dass die mündliche Verhandlung geschlossen und ein Verkündungstermin bestimmt war, war der Streitverkündeten auch aufgrund der erfolgten Akteneinsicht in erster Instanz bekannt. Der hiernach erforderliche erneute Beitritt in zweiter Instanz kann auch nicht in dem Schriftsatz vom 08.10.2014 gesehen werden. Abgesehen davon, dass hierin nicht ausdrücklich erneut der Beitritt erklärt wird, ging dieser Schriftsatz nach Schluss der mündlichen Verhandlung in zweiter Instanz ein. Einen Anspruch auf Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung begründet dies nicht. 39 Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr.10, 711 ZPO. 40 Die Revision war zuzulassen nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. Weder die Frage, ob der Sondernutzungsberechtigte Ansprüche aus § 985 BGB geltend machen kann, noch die Frage, wie sich die Ausübung des Vorkaufsrechts durch einen Mieter auf das Mietverhältnis des weiteren Mitmieters auswirkt, insbesondere im Hinblick auf die Anwendbarkeit von § 566 BGB und den Mieterschutz, sind bisher höchstrichterlich entschieden worden. 41 Streitwert für das Berufungsverfahren: 2.400,00 € 42   Seite drucken Entscheidung als PDF runterladen

Gründe das Mietverhältnis erneut kündigen (Rn.30) . Tenor 1. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, das Haus J.straße in B., Vorderhaus, bestehend aus einer Nutzfläche von 102 qm, Kellerräume und ca. 300 qm Garten zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben. 2. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Klägerin 1666,67 € zu zahlen. 3. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Klägerin die für die fristlose Kündigung entstandenen Rechtsanwalts- und Zustellungskosten in Höhe von 1.002,08 € zu zahlen. 4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 5. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. August 2010 gewährt. 6. Von den Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin 6% und die Beklagten als Gesamtschuldner 94%. 7. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; für die Klägerin hinsichtlich der Ziffer 2), 3) und der Kosten nur gegen Leistung einer Sicherheit in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10%. Die Beklagten können die Vollstreckung der Ziffer 1) durch Leistung einer Sicherheit in Höhe von 4.000,00 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in der gleichen Höhe leistet. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Leistung einer Sicherheit in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10% abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in der gleichen Höhe leistet. Tatbestand Die Parteien schlossen unter dem 12. November 2006 einen Mietvertrag über ein Haus in der J.straße in B.. Hinsichtlich der Einzelheiten des Mietvertrages wird auf Bl. 5 ff. d.A. Bezug genommen. Die Parteien vereinbarten die Zahlung einer Kaution in Höhe von 2.500,00 €. Die Beklagten zahlten die Kaution nicht. Nachdem die Beklagten die Miete für Mai und Juni 2009 nicht beglichen hatten, kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit anwaltlichem Schreiben vom 26. Juni 2009 (Bl. 26 ff.), auf das Bezug genommen wird, fristlos, hilfsweise fristgemäß. Für die Kündigung entstanden Zustellkosten in Höhe von 20,90 € und 19,90 €. Der Prozessbevollmächtigte der Klägerin stellte für die Kündigung 961,28 € in Rechnung. Die Mieten für Mai, Juni und Juli 2009 zahlten die Beklagten. Die Beklagten setzten ohne Widerspruch der Beklagten den Gebrauch fort. Mit Schreiben vom 3. August 2009 kündigte die Beklage zu 1) das Mietverhältnis. Mit anwaltlichen Schreiben vom 17. Dezember 2009 kündigte die Klägerin erneut das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß. Gleichzeitig teilte der klägerische Prozessbevollmächtigte der Beklagten mit, dass er der Klägerin die Erhebung einer Räumungsklage anraten würde. Die Beklagten setzten ohne Widerspruch der Beklagten den Gebrauch fort. Die Klägerin erstellte unter dem 27. Dezember 2009 eine Betriebskostenabrechnung für 2008. Diese sah eine Nachzahlung in Höhe von 234,57 € vor. Mit ihrer am 20. Januar 2010 bei Gericht eingegangenen und den Beklagten am 11. Februar 2010 zugestellten Klage kündigte die Klägerin das Mietverhältnis erneut fristlos, hilfsweise fristgemäß. Die Klägerin beantragt, 1. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, das Haus J.straße in B., Vorderhaus, bestehend aus einer Nutzfläche von 102 qm, Kellerräume und ca. 300 qm Garten zu räumen und geräumt an sie herauszugeben; 2. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie 2.500,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Klagezustellung zu zahlen; 3. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie 234,57 € Betriebskosten nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz seit Klagezustellung zu zahlen; 4. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, die für die fristlose Kündigung entstandenen Rechtsanwalts- und Zustellungskosten in Höhe von 1.022,98 € zu zahlen. Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen; hilfsweise die Gewährung einer Räumungsfrist. Die Beklagten machen geltend, die Betriebskostenabrechnung sei hinsichtlich der Wasserkosten formell unwirksam, da die Klägerin entgegen der vertraglichen Vereinbarung nicht verbrauchsabhängig abrechnet habe. Der der Berechnung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten zugrunde liegende Streitwert sei nicht nachvollziehbar. Die Beklagten erheben die Einrede der Verjährung gegen den Antrag zu Ziffer 2). Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt ihrer gewechselten Schriftsätze Bezug genommen. Entscheidungsgründe Die Klage ist teilweise begründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung der Kaution in Höhe von 1.666,67 € gemäß § 551 BGB in Verbindung mit § 20 Abs. 2b des Mietvertrages. Die Parteien haben vereinbart, dass die Beklagen eine Kaution in Höhe von 2.500,00 € zahlen. In Höhe von 1/3 ist der Kautionsanspruch verjährt, im Übrigen ist der Kautionsanspruch unverjährt. Der Kautionszahlungsanspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB (KG GE 2008, 671). Das von der Klägerin zitierte Urteil des Bundesgerichtshofs (17. Januar 2010 VIII ZR 104/09, GE 2010, 479) bezieht sich auf die Verjährung eines Mangelbeseitigungsanspruchs. Der Bundesgerichtshof stellt maßgeblich in seinem Urteil darauf ab, dass die Pflicht des Vermieters sich nicht in einer einmaligen Handlung des Überlassens erschöpfe, sondern dahin gehe, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gerbrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Eine solche vertragliche Dauerverpflichtung könne während des Bestehens des Vertragsverhältnisses schon begrifflich nicht verjähren, denn sie entstehe während dieses Zeitraums gleichsam ständig neu, auch soweit sie darauf gerichtet sei, bereits auftretende Mängel zu beseitigen. Demgegenüber entsteht der Kautionszahlungsanspruch einmal bei Beginn des Mietverhältnisses und beschränkt sich auf eine einmalige Handlung der Erfüllung. Gemäß § 199 BGB beginnt die Verjährung, wenn der Anspruch entstanden und fällig ist, d.h. einklagbar ist. Gemäß § 551 Abs. 2 Satz 1 BGB waren die Beklagten berechtigt, die Kaution in drei monatlichen Teilzahlungen zu zahlen. Die erste Rate war gemäß § 551 Abs. 2 BGB bei Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen, d.h. am 1. Dezember 2006. Die 2. Rate war am 1. Januar 2007 und die 3. Rate war am 1. Februar 2007 fällig. Demnach begann die Verjährung der 1. Rate am 31. Dezember 2006 und endete am 31. Dezember 2009. Die Verjährung der 2. und 3. Rate begann am 31. Dezember 2007 und endet am 31. Dezember 2010. Im Zeitpunkt der Erhebung der Zahlungsklage am 11. Februar 2001 war die erste Rate bereits verjährt. Gemäß §§ 208, 204 Nr. 1 BGB wurde die Verjährung der 2. und 3. Rate durch die Zustellung der Zahlungsklage gehemmt. Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gemäß § 546 BGB. Das Mietverhältnis ist aufgrund der in der Klage vom 21. Januar 2010 ausgesprochenen Kündigung beendet. Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Beantwortung der Frage, ob eine Unzumutbarkeit in diesem Sinne vorliegt, ist das Ergebnis einer wertenden Betrachtung. Die Kaution befriedigt regelmäßig ein legitimes Sicherungsbedürfnis des Vermieters. Die Nichtzahlung der Kaution stellt damit grundsätzlich eine erhebliche Vertragsverletzung dar. Der Vermieter kann daher nicht auf die Einklagung der Kaution verwiesen werden (BGH GE 2003, 713). Die Klägerin hat die Kündigung auch innerhalb einer angemessenen Frist des § 314 Abs. 3 BGB ausgesprochen. Bei der Bemessung der Frist ist nicht auf den Beginn des Mietverhältnisses abzustellen, sondern auf die erste Abmahnung, denn erst aufgrund des Zahlungsverzuges der Beklagten entstand das Sicherungsbedürfnis der Klägerin. Zwar hatte die Klägerin die Beklagten bereits mit Schreiben vom 26. Juni 2009 abgemahnt, sie hat aber erst mit der Klage vom 19. Januar 2010 das Mietverhältnis gekündigt. Bei der Bemessung der Frist darf aber nicht außer acht gelassen werden, dass die Klägerin bereits mit Schreiben vom 26. Juni 2009 das Mietverhältnis wirksame gekündigt hat und die Beklagte zu 1) ihr eine Kündigung vom 3. August 2009 zum 1. November 2009 übersandt hat, so dass die Klägerin davon ausgehen konnte, dass die Beklagten das Haus auch räumen werden. Nachdem die Beklagten die Mieträume nicht räumten und sich das Mietverhältnis gemäß § 545 BGB fortsetzte, hat die Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 17. Dezember 2010 wegen der Nichtzahlung der Kaution gekündigt. Das Mietverhältnis setzte sich erneut gemäß § 545 BGB fort. Unter diesen Umständen ist die seitens der Klägerin verstrichene Frist noch angemessen im Sinne von § 324 Abs. 3 BGB. Durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses ist die Klägerin auch nicht gehindert, wegen der gleichen Gründe das Mietverhältnis zu kündigen (Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Auflage, § 545 Rn. 9). Die Kündigungsgründe wirken fort. In der Erhebung der Klage ist ein konkludenter Widerspruch zur Fortsetzung des Mietverhältnisses zu sehen. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Ersetzung ihrer vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten und der Zustellkosten für die Kündigung in Höhe von 1.002,08 € gemäß § 286 BGB. Die Beklagten befanden sich im Zeitpunkt der Beauftragung des klägerischen Prozessbevollmächtigten mit der Zahlung des Mietzinses für Mai, Juni und Juli 2009 in Verzug. Die Klägerin war daher berechtigt, das Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu kündigen. Der den Anwaltskosten zugrunde gelegte Streitwert von 18.900,00 € ist nicht zu beanstanden, da mit der Kündigung auch der Mietzins für Mai und Juni sowie die rückständige Kaution angemahnt worden ist. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286, 288 BGB. Im Übrigen ist die Klage abzuweisen. Aus den oben dargelegten Gründen ist die 1. Rate der Kaution verjährt. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zinsen, da die Zinsen dem Mieter zugute kommen, wenn der Vermieter zur Anlage verpflichtet ist (Sternel, Mietrecht aktuell, Rn. III 162). Dass der Klägerin ein Verspätungsschaden entstanden ist, hat sie nicht dargetan. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung 2008. Nach der Abrechnung sind die Wasser- und Entwässerungskosten verbrauchsabhängig abgerechnet. Nach der Abrechnung rechnet die Klägerin nach qm ab. Dass sie m² und m³ verwechselt hat, legt sie nicht dar. Wie hoch der tatsächliche Verbrauch der Beklagten war, ist nicht ersichtlich. Die Wasserkosten sind daher zu streichen, so dass sich eine Nachzahlung der Beklagten aus der Abrechnung nicht ergibt. Dass der Klägerin ein über 1.002,08 € hinausgehender Verzugsschaden entstanden ist, legt sie nicht substantiiert dar. Den Beklagten war gemäß § 721 ZPO eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist zu gewähren, damit die Beklagte zu 1) Gelegenheit hat, sich eine andere Wohnung zu suchen. Bei der Bemessung der Frist wurde von der Erfahrungstatsache ausgegangen, dass es auf dem B. Wohnungsmarkt bei Entfaltung angemessener Bemühungen möglich ist, sich in etwa drei Monaten eine andere Wohnung zu beschaffen; außerdem wurde berücksichtigt, dass zur Zeit kein Mietrückstand besteht, dass der Klägerin bei einer längeren Räumungsfrist jedoch ein erheblicher Schaden droht, falls die Beklagte wie in der Vergangenheit mit weiteren Mieten in Rückstand kommen. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 7 und Nr. 11, 709, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001002650 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Senat Entscheidungsdatum: 27.02.2020 Aktenzeichen: L 3 AS 520/20 ER-B ECLI: ECLI:DE:LSGBW:2020:0227.L3AS520.20ER.B.00 Dokumenttyp: Beschluss Quelle: Normen: § 22 Abs 8 S 1 SGB 2, § 22 Abs 8 S 2 SGB 2, § 573 Abs 1 S 1 BGB, § 573 Abs 2 Nr 1 BGB, § 535 Abs 2 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Arbeitslosengeld II - Unterkunft und Heizung - Übernahme von Mietschulden - Sicherung der Unterkunft - ordentliche Kündigung des Vermieters - Möglichkeit zur Abwendung der Kündigung durch Begleichung der Mietschulden Leitsatz Eine ordentliche Vermieterkündigung wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Verletzung der vertraglichen Pflichten des Mieters kann nicht durch Begleichung der Mietschulden abgewendet werden, da nach der ständigen Rechtsprechung des BGH § 569 Abs 3 Nr 2 S 1 BGB nicht auf eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs 1 S 1 BGB anwendbar ist. Dies kann einer nachhaltigen Sicherung der Unterkunft durch Mietschuldentilgung und somit einem Anspruch auf Übernahme der Mietschulden durch den Grundsicherungsträger entgegenstehen (Anschluss an LSG Berlin-Potsdam vom 1.7.2015 - L 32 AS 1579/15 = juris RdNr 16ff). (Rn.20) Verfahrensgang vorgehend SG Freiburg (Breisgau), 3. Februar 2020, S 14 AS 173/20 ER, Beschluss Tenor Die Beschwerde gegen den Beschluss des Sozialgerichts Freiburg vom 03.02.2020 wird zurückgewiesen. Der Antragstellerin wird Prozesskostenhilfe für das Beschwerdeverfahren unter Beiordnung von Rechtsanwalt W. bewilligt. Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten. Gründe Die Antragstellerin begehrt im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes die Verpflichtung des Antragsgegners zur darlehensweisen Übernahme von Mietschulden in Höhe von 4.654,39 €. Die Antragstellerin lebt mit ihren drei Kindern (geboren 2002, 2005 und 2014) als Bedarfsgemeinschaft zusammen. Seit 2015 wohnt die Familie in einer Mietwohnung in N., für die laut § 9 des Mietvertrages vom 15.04.2015 monatlich im Voraus jeweils bis spätestens zum dritten Werktag eine Grundmiete in Höhe von 580 € sowie Nebenkosten/Betriebskosten in Höhe von 200 € zu bezahlen waren. Laut § 4 Nr. 3 des Mietvertrages betrug die Kündigungsfrist drei Monate und verlängerte sich nach fünf Jahren seit der Überlassung des Wohnraums für den Vermieter um weitere drei Monate. In der Zeit vom 01.04.2017 bis 30.11.2017 bezog die Familie Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts nach dem SGB II vom Antragsgegner, der mit Bescheiden vom 27.03.2017 als Bedarfe für die Kosten für Unterkunft und Heizung (KdU) 780 € zugrunde legte und diesen Betrag sowie die nach Anrechnung von Einkommen verbleibenden Regelleistungen für die Mitglieder der Bedarfsgemeinschaft auf das Bankkonto der Antragstellerin überwies. Am 21.01.2019 beantragte die Antragstellerin für sich und ihre Kinder erneut die Bewilligung von Leistungen nach dem SGB II. Mit Bescheiden vom 26.02.2019 und vom 22.07.2019 bewilligte der Antragsgegner vorläufig (aufgrund der noch nicht bekannten Höhe des Erwerbseinkommens der Antragstellerin) Leistungen für die Zeit vom 01.02.2019 bis 31.07.2019 und für die Zeit vom 01.08.2019 bis 31.01.2020, legte hierbei die inzwischen auf 880 € erhöhten KdU (Kaltmiete 680 €, Nebenkosten 200 €) zugrunde und überwies diesen Betrag zuzüglich der unter Berücksichtigung eines fiktiven Einkommens in Höhe von 850 € netto verbleibenden Regelleistungen für die Mitglieder der Bedarfsgemeinschaft wiederum auf das Bankkonto der Antragstellerin. Mit Schreiben vom 26.11.2019 legte die Vermieterin der von der Antragstellerin und ihren Kindern bewohnten Mietwohnung eine Aufstellung der seit Januar 2018 entstandenen Mietrückstände vor, die sich nach der dortigen Berechnung auf insgesamt 4.654,39 € beliefen. Danach war für die Monate März 2018 bis einschließlich August 2018 sowie für Oktober 2019 und November 2019 gar keine Miete gezahlt worden, im Februar 2018 nur 400 € und im September 2018 nur 430 € (anstatt jeweils 680 €). Weiter ergibt die Aufstellung, dass die Antragstellerin im März und April 2019 statt der geschuldeten 880 € jeweils 1080 € und in den Monaten Mai und Juni 2019 jeweils 1030 € gezahlt hatte. Die Vermieterin kündigte mit dem Schreiben vom 26.11.2019 das Mietverhältnis fristlos und stützte diese Kündigung auf §§ 543 Abs. 2 Nr. 3b, 569 Abs. 3 BGB, da die Antragstellerin über mehr als zwei Zahlungstermine mit mindestens zwei Mieten in Verzug sei. Die Vermieterin widersprach außerdem unter Hinweis auf § 545 BGB der Fortsetzung des Mietgebrauchs über den Beendigungszeitpunkt 10.12.2019 hinaus und erklärte hilfsweise die auf § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützte ordentliche Kündigung zum 29.02.2020. Die Antragstellerin legte das Kündigungsschreiben der Vermieterin am 02.12.2019 beim Antragsgegner vor, der die Antragstellerin mit Schreiben vom 09.12.2019 aufforderte, eine Vereinbarung mit der Vermieterin über die Rücknahme der fristgerechten Kündigung bei Ausgleich der Mietrückstände bis 13.12.2019 vorzulegen. Mit anwaltlichem Schreiben vom 09.12.2019 teilte die Vermieterin mit, sie habe an der Fortsetzung des Mietverhältnisses kein Interesse und werde an der hilfsweise ausgesprochenen fristgemäßen Kündigung festhalten. Mit Bescheid vom 18.12.2019 lehnte der Antragsgegner die Übernahme der Mietschulden ab. Die Unterkunft könne nicht gesichert werden, da auch durch die Begleichung der Mietschulden die Wohnungslosigkeit nicht verhindert werden könne. Zur Begründung des hiergegen am 15.01.2020 eingelegten Widerspruchs wurde vorgetragen, es sei bereits fraglich, ob die Pflichtverletzung der Antragstellerin als so schwerwiegend zu erachten sei, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Vermieter unzumutbar sei. Außerdem liefe die vom Gesetzgeber gewollte Heilungsmöglichkeit nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB völlig ins Leere, wenn diese durch eine ordentliche Kündigung umgangen werden könnte. Am 18.02.2020 hat die Antragstellerin beim Sozialgericht Freiburg (SG) die Gewährung einstweiligen Rechtsschutzes beantragt mit dem Ziel einer Verpflichtung des Antragsgegners zur Gewährung eines Darlehens zum Ausgleich von Mietrückständen in Höhe von 4.654,39 €. Zur Begründung ist auf die persönliche Situation der Antragstellerin verwiesen worden, die einen Erziehungsauftrag für drei Kinder habe, sich ernsthaft um die Wiederaufnahme einer beruflichen Tätigkeit bemühe und über keinerlei Rücklagen und Reserven verfüge. Dem Wortlaut des § 22 Abs. 8 SGB II sei nicht zu entnehmen, dass eine Übernahme von Mietschulden nur im Falle einer Erklärung des Vermieters bezüglich der Fortsetzung des Mietverhältnisses infrage komme. Außerdem sei der Norm nicht zu entnehmen, dass die betroffene Wohnung auf unbestimmte Zeit erhalten bleiben müsse. Sinn und Zweck sei vielmehr die Verhinderung der Wohnungslosigkeit für den Hilfebedürftigen, so dass auch schon die nicht unwesentliche Verschaffung von Zeit zur Wohnungssuche eine Übernahme rechtfertige. Der Antragsgegner hat darauf hingewiesen, dass die derzeit bewohnte Unterkunft auch bei Gewährung eines Darlehens nicht dauerhaft gesichert werden könne, da die Vermieterin an der Fortsetzung des Mietverhältnisses kein Interesse habe. Bezüglich der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung mit Kündigungsfrist zum 29.02.2020 sehe das Gesetz keine Heilungsmöglichkeit vor. Das SG hat den Antrag auf Gewährung einstweiligen Rechtsschutzes mit Beschluss vom 03.02.2020 zurückgewiesen. Der Antrag sei als Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung gemäß § 86b Abs. 2 Satz 1 SGG statthaft und auch sonst zulässig, aber unbegründet. Die Antragstellerin habe keinen Anordnungsanspruch auf Gewährung eines Darlehens zum Ausgleich ihrer Mietschulden gemäß § 22 Abs. 8 SGB II. Vorliegend könne zwar durch eine Übernahme der Mietschulden die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB abgewendet werden, hiervon bleibe aber die Wirksamkeit der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses unberührt, da nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) (Urteil vom 01.07.2015 - VIII ZR 278/13, juris; Beschluss vom 20.07.2016 - VIII ZR 238/15, juris) die Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB auf eine wegen Mietzahlungsverzugs erfolgte ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht anwendbar sei. Gegen den am 06.02.2020 zugestellten Beschluss des SG richtet sich die am 11.02.2020 eingelegte Beschwerde, mit der außerdem die Bewilligung von Prozesskostenhilfe für das Beschwerdeverfahren beantragt wird. Zur Begründung wird im Wesentlichen das Vorbringen aus dem erstinstanzlichen Verfahren wiederholt. Die Antragstellerin vertritt unter Hinweis auf die Kommentierung in Schmitt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 569 BGB, Rn. 65 entgegen der Rechtsprechung des BGH die Auffassung, die analoge Anwendung von § 569 BGB auf eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB sei aus Gründen des Mieterschutzes geboten. Außerdem gehe es der Vermieterin hier wohl nicht um die vorgetragene Pflichtverletzung, sondern sie wolle zugunsten ihres Sohnes die strengen Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung umgehen. Die Antragstellerin beantragt, den Beschluss des Sozialgerichts Freiburg vom 03.02.2020 aufzuheben und den Antragsgegner im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes zu verpflichten, der Antragstellerin ein Darlehen zum Ausgleich von Mietrückständen i.H.v. 4.654,39 € zu gewähren. Der Antragsgegner beantragt, die Beschwerde zurückzuweisen. Das Argument einer persönlichen Überforderung der Klägerin befreie sie nicht von ihren Pflichten als Mieterin und dringe angesichts der nicht unerheblichen Pflichtverletzung nicht durch. Ob die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung umgangen werden sollten, könne nicht beurteilt werden. Jedenfalls liege keine Eigenbedarfskündigung vor. II. Die zulässige Beschwerde der Antragstellerin ist nicht begründet. Das Gericht kann nach § 86b Abs. 2 SGG eine einstweilige Anordnung in Bezug auf den Streitgegenstand treffen, wenn die Gefahr besteht, dass durch eine Veränderung des bestehenden Zustands die Verwirklichung eines Rechts des Antragstellers erschwert oder wesentlich vereitelt wird. Einstweilige Anordnungen sind auch zur Regelung eines vorläufigen Zustands in Bezug auf ein streitiges Rechtsverhältnis zulässig, wenn eine solche Regelung zur Abwendung wesentlicher Nachteile nötig erscheint. Voraussetzung für den Erlass einer Regelungsanordnung ist gemäß § 86b Abs. 2 Satz 4 SGG i.V.m. § 920 Abs. 2 ZPO stets die Glaubhaftmachung des Vorliegens sowohl eines Anordnungsgrundes (also die Eilbedürftigkeit der Regelung zur Abwendung wesentlicher Nachteile) als auch eines Anordnungsanspruchs (die hinreichende Wahrscheinlichkeit eines in der Hauptsache gegebenen materiellen Leistungsanspruchs). Anordnungsanspruch und Anordnungsgrund sind glaubhaft gemacht, wenn die tatsächlichen Voraussetzungen überwiegend wahrscheinlich sind. Dies erfordert, dass mehr für als gegen die Richtigkeit der Angaben spricht. Grundsätzlich soll wegen des vorläufigen Charakters der einstweiligen Anordnung die endgültige Entscheidung in der Hauptsache nicht vorweggenommen werden, wobei hiervon nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts Ausnahmen zu machen sind, wenn drohende schwere Grundrechtsverletzungen zu verhindern sind (vgl. BVerfG, Beschluss vom 25.02.2009 - 1 BvR 120/09, Rn. 17, juris). Die Antragstellerin hat einen Anordnungsanspruch nicht glaubhaft gemacht. Grundlage für einen Anspruch auf die vorläufige Verpflichtung eines Leistungsträgers nach dem SGB II zur Übernahme von Mietschulden in Form eines Darlehens ist § 22 Abs. 8 Satz 2 SGB II. Danach sollen Schulden übernommen werden, soweit dies zur Sicherung der Unterkunft oder zur Behebung einer vergleichbaren Notlage gerechtfertigt und notwendig ist, weil sonst Wohnungslosigkeit einzutreten droht. Nach Würdigung des Vorbringens im erstinstanzlichen Verfahren und im Beschwerdeverfahren ist die darlehensweise Übernahme der in Höhe von 4.654,39 € bestehenden Mietschulden nicht gerechtfertigt, weil auch dadurch eine Sicherung der gegenwärtigen Unterkunft der Bedarfsgemeinschaft nicht mehr zu erreichen wäre, so dass eine Ermessensreduzierung auf Null, die im Hinblick auf § 22 Abs. 8 Satz 1 SGB II den mit dem Eilantrag hier verfolgten Anspruch begründen könnte, nicht vorliegt. Eine Schuldenübernahme ist nämlich dann nicht gerechtfertigt, wenn die fragliche Unterkunft bereits geräumt ist oder wenn deren Räumung auch bei Übernahme der Rückstände nicht mehr abgewendet werden könnte und eine längerfristige Sicherung der Unterkunft also nicht mehr zu erreichen ist. Letzteres ist u.a. dann der Fall, wenn eine Kündigung bereits ausgesprochen und sich deren Rechtswirkungen nicht mehr vermeiden lassen, weil etwa der Vermieter unter keinen Umständen zur Fortsetzung des Mietverhältnisses bereit ist (vgl. Luik in Eicher/Luik, SGB II, 4. Auflage 2017, § 22, Rn. 269; Piepenstock in Schlegel/Voelzke, jurisPK-SGB II, § 22, Rn. 244; LSG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 21.01.2016 - L 2 AS 11/16 B-ER, Rn. 4, juris). So liegt der Fall hier, denn eine Sicherung der von der Antragstellerin und ihren Kindern bewohnten Wohnung durch Übernahme der Mietschulden durch den Antragsgegner ist im vorliegenden Fall ausgeschlossen, da das Mietverhältnis bereits gekündigt wurde und die Vermieterin angegeben hat, an der mit Wirkung zum 29.02.2020 ausgesprochenen ordentlichen Kündigung festhalten zu wollen und an der Fortsetzung des Mietverhältnisses kein Interesse zu haben. Bei der im Eilverfahren nur möglichen summarischen Prüfung erweist sich die am 26.11.2019 ausgesprochene und auf § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützte ordentliche Kündigung zum 29.02.2020 als wirksam. Gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse in diesem Sinne liegt gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht unerheblich verletzt hat. Die Kündigung erfolgte hier schriftlich (§ 568 Abs. 1 BGB), war mit dem notwendigen Hinweis auf die Widerspruchsmöglichkeit nach §§ 574 ff. BGB versehen (§ 568 Abs. 2 BGB) und erfolgte unter Einhaltung der gemäß § 4 Nr. 3 des Mietvertrages maßgeblichen Frist von drei Monaten. In diesem Fall liegt auch eine nicht unerhebliche Verletzung der vertraglichen Hauptpflicht zur Entrichtung des Mietzinses (§ 535 Abs. 2 BGB) vor, die jedenfalls dann anzunehmen ist, wenn die für eine fristlose Kündigung geltende Grenze des Zahlungsverzugs (nicht entrichtete Miete für zwei aufeinander folgende Termine, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a BGB) erreicht ist. Da die Antragstellerin die für die Monate Oktober und November 2019 jeweils am 3. des Monats (vgl. § 9 des Mietvertrages) fällig gewesene Miete nicht gezahlt hat und zudem seit Januar 2018 weitere erhebliche Mietrückstände in Höhe von 4.610 € (sechs volle Monatsmieten à 680 € für die Zeit von März 2018 bis August 2018, fehlende 280 € für Februar 2018 und fehlende 230 € für September 2018) entstanden sind, die sich auch nach teilweiser Nachentrichtung seitens der Antragstellerin (je 200 € im März und April 2019 und je 150 € im Mai und Juni 2019) immer noch auf 3.910 € belaufen, was nahezu einer Halbjahresmiete entspricht, wird von einer nicht unerheblichen Verletzung der vertraglichen Hauptpflicht auszugehen sein, was das SG zutreffend auch so bewertet hat. Damit kommt es hier auf die in Literatur und Rechtsprechung uneinheitlich beantwortete Frage, ob eine ordentliche Kündigung auch bei einem Zahlungsverzug unterhalb der Schwelle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zulässig ist (vgl. zum Streitstand BGH, Urteil vom 10.10.2012 - VIII ZR 107/12, Rn. 15 ff., juris) nicht an. Entgegen der Auffassung der Antragstellerin wird die ordentliche Kündigung auch nicht durch Begleichung der Mietschulden abgewendet werden können. Zwar könnte die ebenfalls am 26.11.2019 ausgesprochene fristlose Kündigung (§§ 543 Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 3 BGB) abgewendet werden (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB), falls die Mietschulden spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs getilgt würden oder sich eine öffentliche Stelle zur Übernahme verpflichten würde. Diese Möglichkeit besteht jedoch nach der ständigen Rechtsprechung des BGH nicht im Falle einer - hier gegebenen - ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB (vgl. BGH Urteil vom 25.10.2006 - VIII ZR 102/06, juris; Urteil vom 01.07.2015 - VIII ZR 278/13, juris; Beschluss vom 20.07.2016 - VIII ZR 238/15, juris), was auch in der obergerichtlichen Rechtsprechung der Sozialgerichte sowie in der einschlägigen Kommentarliteratur (LSG Berlin-Brandenburg, Beschlüsse vom 16.07.2018 - L 29 AS 1252/18, Rn. 27ff., und vom 01.07.2015 - L 32 AS 1579/15, Rn. 16, juris; Luik, a.a.O., § 22, Rn. 261) so vertreten wird. Soweit die Antragstellerin unter Hinweis auf die in der Kommentierung von Blank (in Schmitt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 569 BGB, Rn. 65) vertretene Meinung eine analoge Anwendung von § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB auf Fälle des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB aus Gründen des Mieterschutzes für geboten hält, führt dies im Ergebnis zu keiner anderen Beurteilung. Selbst wenn der von der Antragstellerin zitierten zivilrechtlichen Argumentation gefolgt werden könnte, bliebe bei der hier maßgeblichen sozialrechtlichen Prüfung das Kriterium der nachhaltigen Sicherung der Unterkunft zu berücksichtigen. Letzteres könnte bei Anschluss an eine bisher nur in der Kommentarliteratur und entgegen der langjährigen höchstrichterlichen Rechtsprechung des BGH vertretenen Rechtsmeinung nicht angenommen werden. Der erkennende Senat verweist auf die überzeugende Begründung des LSG Berlin-Brandenburg, das im Beschluss vom 01.07.2015 (L 32 AS 1579/15) diesbezüglich ausgeführt hat: „Daher kann die Befriedigung der Vermieterin hinsichtlich der fälligen Miete nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung des Mietverhältnisses führen, denn § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB findet nach ständiger Rechtsprechung des BGH keine Anwendung bei der Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB (...). Solange diese höchstrichterliche Rechtsprechung besteht, kann die Befriedigung des Vermieters innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB nicht zur nachhaltigen Sicherung der Unterkunft führen, selbst wenn dies von einigen Amtsgerichten anders beurteilt wird. Deren Entscheidungen sind nicht unanfechtbar.“ (Rn. 16 ff. des Beschlusses vom 01.07.2015, juris). Damit ist auch im vorliegenden Fall der Antragstellerin die Übernahme der Schulden zur nachhaltigen Sicherung der Unterkunft nicht geeignet. Da die Sicherung der gegenwärtigen Unterkunft nicht mehr möglich ist, ist die Übernahme der Mietschulden nicht gerechtfertigt im Sinne von § 22 Abs. 8 SGB II. Auf die Wirksamkeit der ebenfalls am 26.11.2019 ausgesprochenen fristlosen Kündigung kommt es damit nicht mehr an. Ob darüber hinaus eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen wurde, ist ebenfalls nicht relevant. Soweit im Verfahren wiederholt - und für den Senat nachvollziehbar - auf die vielfältigen Belastungen der Antragstellerin hingewiesen worden ist, der es in der Vergangenheit gelungen ist, den Lebensunterhalt für sich und ihre drei minderjährigen Kinder ganz oder teilweise durch Erwerbstätigkeit sicherzustellen, kann dies indes im Ergebnis zu keiner anderen Entscheidung führen. Da die Antragstellerin seit März 2018 bei jedenfalls seit 01.02.2019 erfolgter stets vollständiger Bewilligung der anfallenden Wohnkosten seitens des Antragsgegners dennoch die Miete in einem Ausmaß nicht gezahlt hat, dass es zur durch Begleichung der Schulden nicht mehr abwendbaren Vermieterkündigung gekommen ist, ist ein Erhalt der Wohnung - auch unter Berücksichtigung der Belange der Kinder - durch eine Verpflichtung des Antragsgegners gemäß § 22 Abs. 8 SGB II nicht mehr möglich. Die Beschwerde war daher mangels glaubhaft gemachten Anordnungsanspruchs zurückzuweisen. Allerdings war der Antragsgegnerin auf ihren Antrag Prozesskostenhilfe für das Beschwerdeverfahren zu gewähren. Gemäß § 73a SGG i.V.m. § 114 Abs. 1 Satz 1 ZPO erhält ein Beteiligter, der nach seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen die Kosten der Prozessführung nicht, nur zum Teil oder nur in Raten aufbringen kann, auf Antrag Prozesskostenhilfe, wenn die beabsichtigte Rechtsverfolgung hinreichende Aussicht auf Erfolg bietet und nicht mutwillig erscheint. Die Antragstellerin hat ihre Bedürftigkeit in diesem Sinne nachgewiesen. Sie bezieht Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts nach dem SGB II. Auch die erforderlichen Erfolgsaussichten waren gegeben. Eine hinreichende Erfolgsaussicht für die Rechtsverfolgung liegt bereits vor, wenn das Gericht den Rechtsstandpunkt eines Klägers oder Antragstellers aufgrund seiner Sachdarstellung und der vorhandenen Unterlagen für zumindest vertretbar hält und in tatsächlicher Hinsicht mindestens von der Möglichkeit der Beweisführung überzeugt ist. Es muss also aufgrund summarischer Prüfung der Sach- und Rechtslage möglich sein, dass die Antragstellerin mit ihrem Begehren durchdringen würde (B. Schmidt, in: Meyer-Ladewig/Keller/Leitherer/Schmidt, SGG, 12. Auflage 2017, § 73a SGG, Rn. 7 ff.). Vorliegend schien es zum Zeitpunkt des Eingangs der Beschwerde und der Antragstellung zumindest im Hinblick auf den zivilrechtlichen Streitstand hinsichtlich der analogen Anwendung von § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB nicht ausgeschlossen, dass sich eine im Sinne des Begehrens der Antragstellerin andere rechtliche Bewertung eines Anspruchs nach § 22 Abs. 8 SGB II ergeben könnte (vgl. dazu auch Bundesverfassungsgericht, Stattgebender Kammerbeschluss vom 14.02.2017 - 1 BvR 2507/16, Rn. 14, juris). Daher hat die Antragstellerin einen Anspruch auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe ab dem Tag der Antragstellung. Die Kostenentscheidung ergeht in entsprechender Anwendung von § 193 SGG. Dieser Beschluss ist nicht mit der Beschwerde anfechtbar (§ 177 SGG). 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Landesrecht Hamburg : Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Landesrecht Hamburg Kopfbereich STARTSEITEHILFEIMPRESSUMDATENSCHUTZ Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche § 573 BGB Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Hamburg 16. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 30.04.2025 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 316 S 77/24 ECLI: ECLI:DE:LGHH:2025:0430.316S77.24.00 Dokumenttyp: Beschluss Quelle: Normen: § 242 BGB, § 542 Abs 1 BGB, § 545 S 1 BGB, § 545 S 2 BGB, § 573 Abs 1 S 1 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Getrennte Mietverhältnisse über Wohnung und Stellplatz; Voraussetzungen der stillschweigenden Vertragsverlängerung Leitsatz 1. Die bloße Tatsache, dass der Stellplatz sich auf demselben Grundstück befindet wie die vermietete Wohnung, muss nicht zwingend den Schluss zulassen, dass ein einheitlicher Mietvertrag gegeben ist, wenn andere Umstände die Vermutung zweier separater Verträge bekräftigen (BGH, Beschluss vom 14. Dezember 2021 - VIII ZR 95/20, ZMR 2022, 625).(Rn.3) 2. Alleine der Umstand, dass der Vermieter ohne Widerspruch nach Ablauf der Kündigungsfrist die Mietezahlung entgegengenommen hat, ist nicht ausreichend, um von der erforderlichen Kenntnis des Vermieters von einer Gebrauchsfortsetzung des Mieters auszugehen.(Rn.7) Verfahrensgang vorgehend AG Hamburg-Altona, 8. November 2024, 318a C 114/24, Urteil Tenor 1. Die Kammer beabsichtigt, die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona vom 08.11.2024, Aktenzeichen 318a C 114/24, durch einstimmigen Beschluss gem. § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. 2. Die Klägerin kann hierzu binnen 2 Wochen Stellung nehmen. Gründe I. Die Berufung der Klägerin hat offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Das Amtsgericht hat die Feststellungsklage der Klägerin zu Recht abgewiesen. Das Mietverhältnis über den streitgegenständlichen Garagenstellplatz ist durch die ordentliche Kündigung der Beklagten vom 23.01.2024 wirksam beendet worden und hat sich auch nicht gemäß § 545 BGB stillschweigend verlängert. Hinsichtlich der Begründung wird vollen Umfangs Bezug genommen auf die Gründe des angefochtenen Urteils. Die Berufungsbegründung bietet keinen Anlass zu einer anderweitigen Beurteilung der Sach- und Rechtslage. 1. Das Amtsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass getrennte Vertragsverhältnisse über den Wohnraum und über die Garage vorlagen, sodass keine unzulässige Teilkündigung des Garagenmietvertrages gegeben ist. Soweit die Klägerin mit der Berufung auf die Entscheidung des BGH vom 12.10.2011 zum Az. VIII ZR 251/10 verweist, wonach ein einheitlicher Vertrag anzunehmen sei, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück liegen, verkennt die Klägerin, dass die jüngere Rechtsprechung des BGH diesen Umstand dahingehend einschränkt, dass die Tatsache, dass der Stellplatz sich auf demselben Grundstück befindet wie die vermietete Wohnung, nicht zwingend den Schluss zulassen muss, dass ein einheitlicher Mietvertrag gegeben ist, wenn andere Umstände die Vermutung zweier separater Verträge bekräftigen (BGH, Beschluss vom 14.12.2021 – VIII ZR 95/20), etwa weil unterschiedliche Begründungserfordernisse gegeben sind (§ 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB für den Wohnraummietvertrag). Bei zwei getrennt, d.h. auch und vor allem nicht in derselben Vertragsurkunde abgeschlossenen Mietverträgen über eine Wohnung einerseits und einen Stellplatz andererseits spricht vielmehr eine tatsächliche Vermutung dafür, dass es sich um rechtlich selbständige Verträge handelt (vgl. BGH, Beschlüsse vom 14.12.2021, Az.: VIII ZR 94/20 und VIII ZR 95/20, zitiert nach juris; BGH, Beschluss vom 11.03.2014, Az.: VIII ZR 374/13, zitiert nach juris; BGH, Beschluss vom 08.10.2013, Az.: VIII ZR 254/13, zitiert nach juris; BGH, Beschluss vom 04.06.2013, Az.: VIII ZR 422/12, zitiert nach juris; jeweils m.w.N.; Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Auflage 2024, BGB § 542 Rn. 91). Der Umstand, dass bezüglich der Garage Kündigungsfristen vorgesehen sind, die von den für den Wohnraummietvertrag geltenden Kündigungsfristen abweichen, lässt unabhängig von der Lage der Mietobjekte auf den Willen der Vertragsparteien schließen, dass die Verträge gerade keine Einheit bilden sollen (BGH, Beschluss vom 09.04.2013 - VIII ZR 245/12, BeckRS 2013, 9616). Nach Würdigung aller Umstände handelt es sich vorliegend um zwei getrennte Mietverhältnisse. Zwar wurden der ursprüngliche Wohnraummietvertrag und der Stellplatzmietvertrag am selben Tag abgeschlossen und die Garage, in der sich der Stellplatz befindet, sowie die Wohnung befinden sich auf demselben Grundstück. Der in einer separaten Vertragsurkunde geschlossene Vertrag über den Tiefgaragenstellplatz nimmt aber in keiner Weise Bezug auf den Wohnraummietvertrag und umgekehrt. Soweit in dem Stellplatzmietvertrag die Wohnungs-Nr. der Klägerin angegeben ist, findet sich diese lediglich bei der Adresse der Klägerin und soll offensichtlich der eindeutigen Bezeichnung der Mieterin dienen, nicht aber der Herstellung eines vertraglichen Zusammenhangs zwischen beiden Verträgen. Der Wille, zwei voneinander unabhängige Mietverhältnisse abzuschließen, ergibt sich zudem eindeutig aus § 2 Abs. 2 des Garagenmietvertrags, welcher lautet: „Jeder Vertragspartner kann unabhängig von einem Wohnungsmietvertrag mit einer Frist von zwei Monaten zum Monatsende kündigen, unbeschadet des Rechts zur fristlosen Kündigung.“ Auch heißt es in § 2 Abs. 5 des Garagenmietvertrags: „Sofern der Wohnungsmietvertrag gekündigt wird, erfolgt die Vermietung des Stellplatzes zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer, da die Vermietung dann nicht mehr umsatzsteuerfrei erfolgen kann.“ Auch hieraus wird unmissverständlich deutlich, dass die Vermietung des Garagenstellplatzes unabhängig von dem Bestand des Wohnraummietverhältnisses erfolgen soll - und umgekehrt. Im Übrigen kann auf die überzeugenden Ausführungen des Amtsgerichts verwiesen werden. Der Umstand, dass die Beklagte die Klägerin vor Ausspruch der Kündigung wegen der Anbringung einer Campingdachbox abgemahnt hat, ist insoweit unerheblich, da maßgeblich alleine der Wille der Vertragsparteien bei Vertragsabschluss ist, der in § 2 des Garagenmietvertrags eindeutig zum Ausdruck kommt. Dieser Wille wurde im Übrigen auch nochmal bekräftigt, als die Parteien wegen eines Wohnungswechsels innerhalb des Hauses einen neuen Wohnungsmietvertrag abschlossen, ohne den Garagenstellplatzvertrag abzuändern oder ausdrücklich einzubeziehen. 2. Die Beklagte hat mit der Kündigung auch nicht gegen den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz verstoßen. Dieser fordert eine willkürfreie, auf sachlich nachvollziehbare Kriterien gestützte Behandlung von Genossenschaftsmietern (Bub/Treier, MietR-HdB/Emmerich, 5. Auflage 2019, Kapitel II Rn. 692). Die Klägerin hat schon nicht hinreichend vorgetragen, dass andere Genossenschaftsmitglieder ebenfalls Dachboxen in der Garage fest montiert hatten und diese trotz mehrfacher Aufforderung und Abmahnung ebenfalls nicht entfernt haben. Sie trägt lediglich unsubstantiiert vor, dass auch andere Genossenschaftsmitglieder Verstöße gegen die Tiefgaragenordnung begangen hätten. Im Übrigen kommt es hierauf aber auch nicht an, da die Beklagte den Garagenstellplatz aufgrund seiner rechtlichen Selbständigkeit ohne Kündigungsgrund ordentlich kündigen durfte. Die Klägerin kann sich daher auch nicht mit Erfolg auf § 242 BGB berufen mit der Begründung, die Beklagte habe zu lang mit der Kündigung gewartet und die letzte Aufforderung vom 18.12.2023 sei mit „1. Abmahnung“ bezeichnet gewesen. 3. Das Mietverhältnis wurde auch nicht gem. § 545 BGB stillschweigend verlängert. Nach § 545 S. 1 BGB verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fortsetzt und nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt. Nach § 545 S. 2 Nr. 2 BGB beginnt diese Frist für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem er von der Fortsetzung Kenntnis erhält. Die Klägerin hat schon nicht ausreichend dargelegt, dass sie den Stellplatz überhaupt tatsächlich nach Erhalt der Kündigung weitergenutzt hätte. Sie trägt nur zur Weiterzahlung der Stellplatzmiete vor. Alleine der Umstand, dass die Beklagte ohne Widerspruch die Mietzahlung der Klägerin entgegengenommen hat, ist nicht ausreichend, um von der erforderlichen Kenntnis der Beklagten von einer Gebrauchsfortsetzung der Klägerin auszugehen. So trägt die Klägerin selber vor, die Beklagte habe erst im Mai 2024 festgestellt, dass die Klägerin weiter Miete zahlte. Bereits am 11.04.2024 hat die Beklagte aber in dem einstweiligen Verfügungsverfahren zum Az. 318a C 115/24 deutlich gemacht, dass sie von der Beendigung des Mietverhältnisses und der Verpflichtung der Klägerin zur Räumung ausging. Hinzu kommt, dass für eine rechtzeitige Erklärung des entgegenstehenden Willens jedes Verhalten ausreichend ist, das keinen Zweifel daran erlaubt, dass auf einer Rückgabe der Sache nach Ablauf der Mietzeit bestanden wird (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Auflage 2024, § 545 Rn. 19 m.w.N.). So liegt in dem Verlangen nach Räumung der Mietsache in der Regel ein Widerspruch gegen die Vertragsfortsetzung (BGH, Urteil vom 24.01.2018 - XII ZR 120/16, NZM 2018, 333; BGH, Urteil vom 12.07.2006 - XII ZR 178/03, NJW-RR 2006, 1385). Der Widerspruch kann mit der Kündigung erklärt werden (BGH, Urteil vom 24.01.2018 - XII ZR 120/16, NZM 2018, 333). Die Beklagte forderte die Klägerin im Kündigungsschreiben vom 23.01.2024 auf, alle Schlüssel sowie Handsender zum Ende der Vertragslaufzeit in der Geschäftsstelle abzugeben und sämtliche Schäden fachmännisch zu beseitigen. Hierdurch hat die Beklagte hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht, dass sie auf einer Rückgabe des Stellplatzes nach Ablauf der Mietzeit bestand. II. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Auch erscheint eine Entscheidung des Berufungsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung nicht erforderlich. Eine mündliche Verhandlung ist nicht geboten. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Eigenbedarfskündigung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: Landessozialgericht Baden-Württemberg 3. Senat Entscheidungsdatum: 27.02.2020 Aktenzeichen: L 3 AS 520/20 ER-B ECLI: ECLI:DE:LSGBW:2020:0227.L3AS520.20ER.B.00 Dokumenttyp: Beschluss Quelle: Normen: § 22 Abs 8 S 1 SGB 2, § 22 Abs 8 S 2 SGB 2, § 573 Abs 1 S 1 BGB, § 573 Abs 2 Nr 1 BGB, § 535 Abs 2 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Arbeitslosengeld II - Unterkunft und Heizung - Übernahme von Mietschulden - Sicherung der Unterkunft - ordentliche Kündigung des Vermieters - Möglichkeit zur Abwendung der Kündigung durch Begleichung der Mietschulden Leitsatz Eine ordentliche Vermieterkündigung wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Verletzung der vertraglichen Pflichten des Mieters kann nicht durch Begleichung der Mietschulden abgewendet werden, da nach der ständigen Rechtsprechung des BGH § 569 Abs 3 Nr 2 S 1 BGB nicht auf eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs 1 S 1 BGB anwendbar ist. Dies kann einer nachhaltigen Sicherung der Unterkunft durch Mietschuldentilgung und somit einem Anspruch auf Übernahme der Mietschulden durch den Grundsicherungsträger entgegenstehen (Anschluss an LSG Berlin-Potsdam vom 1.7.2015 - L 32 AS 1579/15 = juris RdNr 16ff). (Rn.20) Verfahrensgang vorgehend SG Freiburg (Breisgau), 3. Februar 2020, S 14 AS 173/20 ER, Beschluss Tenor Die Beschwerde gegen den Beschluss des Sozialgerichts Freiburg vom 03.02.2020 wird zurückgewiesen. Der Antragstellerin wird Prozesskostenhilfe für das Beschwerdeverfahren unter Beiordnung von Rechtsanwalt W. bewilligt. Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten. Gründe Die Antragstellerin begehrt im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes die Verpflichtung des Antragsgegners zur darlehensweisen Übernahme von Mietschulden in Höhe von 4.654,39 €. Die Antragstellerin lebt mit ihren drei Kindern (geboren 2002, 2005 und 2014) als Bedarfsgemeinschaft zusammen. Seit 2015 wohnt die Familie in einer Mietwohnung in N., für die laut § 9 des Mietvertrages vom 15.04.2015 monatlich im Voraus jeweils bis spätestens zum dritten Werktag eine Grundmiete in Höhe von 580 € sowie Nebenkosten/Betriebskosten in Höhe von 200 € zu bezahlen waren. Laut § 4 Nr. 3 des Mietvertrages betrug die Kündigungsfrist drei Monate und verlängerte sich nach fünf Jahren seit der Überlassung des Wohnraums für den Vermieter um weitere drei Monate. In der Zeit vom 01.04.2017 bis 30.11.2017 bezog die Familie Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts nach dem SGB II vom Antragsgegner, der mit Bescheiden vom 27.03.2017 als Bedarfe für die Kosten für Unterkunft und Heizung (KdU) 780 € zugrunde legte und diesen Betrag sowie die nach Anrechnung von Einkommen verbleibenden Regelleistungen für die Mitglieder der Bedarfsgemeinschaft auf das Bankkonto der Antragstellerin überwies. Am 21.01.2019 beantragte die Antragstellerin für sich und ihre Kinder erneut die Bewilligung von Leistungen nach dem SGB II. Mit Bescheiden vom 26.02.2019 und vom 22.07.2019 bewilligte der Antragsgegner vorläufig (aufgrund der noch nicht bekannten Höhe des Erwerbseinkommens der Antragstellerin) Leistungen für die Zeit vom 01.02.2019 bis 31.07.2019 und für die Zeit vom 01.08.2019 bis 31.01.2020, legte hierbei die inzwischen auf 880 € erhöhten KdU (Kaltmiete 680 €, Nebenkosten 200 €) zugrunde und überwies diesen Betrag zuzüglich der unter Berücksichtigung eines fiktiven Einkommens in Höhe von 850 € netto verbleibenden Regelleistungen für die Mitglieder der Bedarfsgemeinschaft wiederum auf das Bankkonto der Antragstellerin. Mit Schreiben vom 26.11.2019 legte die Vermieterin der von der Antragstellerin und ihren Kindern bewohnten Mietwohnung eine Aufstellung der seit Januar 2018 entstandenen Mietrückstände vor, die sich nach der dortigen Berechnung auf insgesamt 4.654,39 € beliefen. Danach war für die Monate März 2018 bis einschließlich August 2018 sowie für Oktober 2019 und November 2019 gar keine Miete gezahlt worden, im Februar 2018 nur 400 € und im September 2018 nur 430 € (anstatt jeweils 680 €). Weiter ergibt die Aufstellung, dass die Antragstellerin im März und April 2019 statt der geschuldeten 880 € jeweils 1080 € und in den Monaten Mai und Juni 2019 jeweils 1030 € gezahlt hatte. Die Vermieterin kündigte mit dem Schreiben vom 26.11.2019 das Mietverhältnis fristlos und stützte diese Kündigung auf §§ 543 Abs. 2 Nr. 3b, 569 Abs. 3 BGB, da die Antragstellerin über mehr als zwei Zahlungstermine mit mindestens zwei Mieten in Verzug sei. Die Vermieterin widersprach außerdem unter Hinweis auf § 545 BGB der Fortsetzung des Mietgebrauchs über den Beendigungszeitpunkt 10.12.2019 hinaus und erklärte hilfsweise die auf § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützte ordentliche Kündigung zum 29.02.2020. Die Antragstellerin legte das Kündigungsschreiben der Vermieterin am 02.12.2019 beim Antragsgegner vor, der die Antragstellerin mit Schreiben vom 09.12.2019 aufforderte, eine Vereinbarung mit der Vermieterin über die Rücknahme der fristgerechten Kündigung bei Ausgleich der Mietrückstände bis 13.12.2019 vorzulegen. Mit anwaltlichem Schreiben vom 09.12.2019 teilte die Vermieterin mit, sie habe an der Fortsetzung des Mietverhältnisses kein Interesse und werde an der hilfsweise ausgesprochenen fristgemäßen Kündigung festhalten. Mit Bescheid vom 18.12.2019 lehnte der Antragsgegner die Übernahme der Mietschulden ab. Die Unterkunft könne nicht gesichert werden, da auch durch die Begleichung der Mietschulden die Wohnungslosigkeit nicht verhindert werden könne. Zur Begründung des hiergegen am 15.01.2020 eingelegten Widerspruchs wurde vorgetragen, es sei bereits fraglich, ob die Pflichtverletzung der Antragstellerin als so schwerwiegend zu erachten sei, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Vermieter unzumutbar sei. Außerdem liefe die vom Gesetzgeber gewollte Heilungsmöglichkeit nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB völlig ins Leere, wenn diese durch eine ordentliche Kündigung umgangen werden könnte. Am 18.02.2020 hat die Antragstellerin beim Sozialgericht Freiburg (SG) die Gewährung einstweiligen Rechtsschutzes beantragt mit dem Ziel einer Verpflichtung des Antragsgegners zur Gewährung eines Darlehens zum Ausgleich von Mietrückständen in Höhe von 4.654,39 €. Zur Begründung ist auf die persönliche Situation der Antragstellerin verwiesen worden, die einen Erziehungsauftrag für drei Kinder habe, sich ernsthaft um die Wiederaufnahme einer beruflichen Tätigkeit bemühe und über keinerlei Rücklagen und Reserven verfüge. Dem Wortlaut des § 22 Abs. 8 SGB II sei nicht zu entnehmen, dass eine Übernahme von Mietschulden nur im Falle einer Erklärung des Vermieters bezüglich der Fortsetzung des Mietverhältnisses infrage komme. Außerdem sei der Norm nicht zu entnehmen, dass die betroffene Wohnung auf unbestimmte Zeit erhalten bleiben müsse. Sinn und Zweck sei vielmehr die Verhinderung der Wohnungslosigkeit für den Hilfebedürftigen, so dass auch schon die nicht unwesentliche Verschaffung von Zeit zur Wohnungssuche eine Übernahme rechtfertige. Der Antragsgegner hat darauf hingewiesen, dass die derzeit bewohnte Unterkunft auch bei Gewährung eines Darlehens nicht dauerhaft gesichert werden könne, da die Vermieterin an der Fortsetzung des Mietverhältnisses kein Interesse habe. Bezüglich der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung mit Kündigungsfrist zum 29.02.2020 sehe das Gesetz keine Heilungsmöglichkeit vor. Das SG hat den Antrag auf Gewährung einstweiligen Rechtsschutzes mit Beschluss vom 03.02.2020 zurückgewiesen. Der Antrag sei als Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung gemäß § 86b Abs. 2 Satz 1 SGG statthaft und auch sonst zulässig, aber unbegründet. Die Antragstellerin habe keinen Anordnungsanspruch auf Gewährung eines Darlehens zum Ausgleich ihrer Mietschulden gemäß § 22 Abs. 8 SGB II. Vorliegend könne zwar durch eine Übernahme der Mietschulden die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB abgewendet werden, hiervon bleibe aber die Wirksamkeit der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses unberührt, da nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) (Urteil vom 01.07.2015 - VIII ZR 278/13, juris; Beschluss vom 20.07.2016 - VIII ZR 238/15, juris) die Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB auf eine wegen Mietzahlungsverzugs erfolgte ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht anwendbar sei. Gegen den am 06.02.2020 zugestellten Beschluss des SG richtet sich die am 11.02.2020 eingelegte Beschwerde, mit der außerdem die Bewilligung von Prozesskostenhilfe für das Beschwerdeverfahren beantragt wird. Zur Begründung wird im Wesentlichen das Vorbringen aus dem erstinstanzlichen Verfahren wiederholt. Die Antragstellerin vertritt unter Hinweis auf die Kommentierung in Schmitt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 569 BGB, Rn. 65 entgegen der Rechtsprechung des BGH die Auffassung, die analoge Anwendung von § 569 BGB auf eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB sei aus Gründen des Mieterschutzes geboten. Außerdem gehe es der Vermieterin hier wohl nicht um die vorgetragene Pflichtverletzung, sondern sie wolle zugunsten ihres Sohnes die strengen Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung umgehen. Die Antragstellerin beantragt, den Beschluss des Sozialgerichts Freiburg vom 03.02.2020 aufzuheben und den Antragsgegner im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes zu verpflichten, der Antragstellerin ein Darlehen zum Ausgleich von Mietrückständen i.H.v. 4.654,39 € zu gewähren. Der Antragsgegner beantragt, die Beschwerde zurückzuweisen. Das Argument einer persönlichen Überforderung der Klägerin befreie sie nicht von ihren Pflichten als Mieterin und dringe angesichts der nicht unerheblichen Pflichtverletzung nicht durch. Ob die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung umgangen werden sollten, könne nicht beurteilt werden. Jedenfalls liege keine Eigenbedarfskündigung vor. II. Die zulässige Beschwerde der Antragstellerin ist nicht begründet. Das Gericht kann nach § 86b Abs. 2 SGG eine einstweilige Anordnung in Bezug auf den Streitgegenstand treffen, wenn die Gefahr besteht, dass durch eine Veränderung des bestehenden Zustands die Verwirklichung eines Rechts des Antragstellers erschwert oder wesentlich vereitelt wird. Einstweilige Anordnungen sind auch zur Regelung eines vorläufigen Zustands in Bezug auf ein streitiges Rechtsverhältnis zulässig, wenn eine solche Regelung zur Abwendung wesentlicher Nachteile nötig erscheint. Voraussetzung für den Erlass einer Regelungsanordnung ist gemäß § 86b Abs. 2 Satz 4 SGG i.V.m. § 920 Abs. 2 ZPO stets die Glaubhaftmachung des Vorliegens sowohl eines Anordnungsgrundes (also die Eilbedürftigkeit der Regelung zur Abwendung wesentlicher Nachteile) als auch eines Anordnungsanspruchs (die hinreichende Wahrscheinlichkeit eines in der Hauptsache gegebenen materiellen Leistungsanspruchs). Anordnungsanspruch und Anordnungsgrund sind glaubhaft gemacht, wenn die tatsächlichen Voraussetzungen überwiegend wahrscheinlich sind. Dies erfordert, dass mehr für als gegen die Richtigkeit der Angaben spricht. Grundsätzlich soll wegen des vorläufigen Charakters der einstweiligen Anordnung die endgültige Entscheidung in der Hauptsache nicht vorweggenommen werden, wobei hiervon nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts Ausnahmen zu machen sind, wenn drohende schwere Grundrechtsverletzungen zu verhindern sind (vgl. BVerfG, Beschluss vom 25.02.2009 - 1 BvR 120/09, Rn. 17, juris). Die Antragstellerin hat einen Anordnungsanspruch nicht glaubhaft gemacht. Grundlage für einen Anspruch auf die vorläufige Verpflichtung eines Leistungsträgers nach dem SGB II zur Übernahme von Mietschulden in Form eines Darlehens ist § 22 Abs. 8 Satz 2 SGB II. Danach sollen Schulden übernommen werden, soweit dies zur Sicherung der Unterkunft oder zur Behebung einer vergleichbaren Notlage gerechtfertigt und notwendig ist, weil sonst Wohnungslosigkeit einzutreten droht. Nach Würdigung des Vorbringens im erstinstanzlichen Verfahren und im Beschwerdeverfahren ist die darlehensweise Übernahme der in Höhe von 4.654,39 € bestehenden Mietschulden nicht gerechtfertigt, weil auch dadurch eine Sicherung der gegenwärtigen Unterkunft der Bedarfsgemeinschaft nicht mehr zu erreichen wäre, so dass eine Ermessensreduzierung auf Null, die im Hinblick auf § 22 Abs. 8 Satz 1 SGB II den mit dem Eilantrag hier verfolgten Anspruch begründen könnte, nicht vorliegt. Eine Schuldenübernahme ist nämlich dann nicht gerechtfertigt, wenn die fragliche Unterkunft bereits geräumt ist oder wenn deren Räumung auch bei Übernahme der Rückstände nicht mehr abgewendet werden könnte und eine längerfristige Sicherung der Unterkunft also nicht mehr zu erreichen ist. Letzteres ist u.a. dann der Fall, wenn eine Kündigung bereits ausgesprochen und sich deren Rechtswirkungen nicht mehr vermeiden lassen, weil etwa der Vermieter unter keinen Umständen zur Fortsetzung des Mietverhältnisses bereit ist (vgl. Luik in Eicher/Luik, SGB II, 4. Auflage 2017, § 22, Rn. 269; Piepenstock in Schlegel/Voelzke, jurisPK-SGB II, § 22, Rn. 244; LSG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 21.01.2016 - L 2 AS 11/16 B-ER, Rn. 4, juris). So liegt der Fall hier, denn eine Sicherung der von der Antragstellerin und ihren Kindern bewohnten Wohnung durch Übernahme der Mietschulden durch den Antragsgegner ist im vorliegenden Fall ausgeschlossen, da das Mietverhältnis bereits gekündigt wurde und die Vermieterin angegeben hat, an der mit Wirkung zum 29.02.2020 ausgesprochenen ordentlichen Kündigung festhalten zu wollen und an der Fortsetzung des Mietverhältnisses kein Interesse zu haben. Bei der im Eilverfahren nur möglichen summarischen Prüfung erweist sich die am 26.11.2019 ausgesprochene und auf § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützte ordentliche Kündigung zum 29.02.2020 als wirksam. Gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse in diesem Sinne liegt gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht unerheblich verletzt hat. Die Kündigung erfolgte hier schriftlich (§ 568 Abs. 1 BGB), war mit dem notwendigen Hinweis auf die Widerspruchsmöglichkeit nach §§ 574 ff. BGB versehen (§ 568 Abs. 2 BGB) und erfolgte unter Einhaltung der gemäß § 4 Nr. 3 des Mietvertrages maßgeblichen Frist von drei Monaten. In diesem Fall liegt auch eine nicht unerhebliche Verletzung der vertraglichen Hauptpflicht zur Entrichtung des Mietzinses (§ 535 Abs. 2 BGB) vor, die jedenfalls dann anzunehmen ist, wenn die für eine fristlose Kündigung geltende Grenze des Zahlungsverzugs (nicht entrichtete Miete für zwei aufeinander folgende Termine, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a BGB) erreicht ist. Da die Antragstellerin die für die Monate Oktober und November 2019 jeweils am 3. des Monats (vgl. § 9 des Mietvertrages) fällig gewesene Miete nicht gezahlt hat und zudem seit Januar 2018 weitere erhebliche Mietrückstände in Höhe von 4.610 € (sechs volle Monatsmieten à 680 € für die Zeit von März 2018 bis August 2018, fehlende 280 € für Februar 2018 und fehlende 230 € für September 2018) entstanden sind, die sich auch nach teilweiser Nachentrichtung seitens der Antragstellerin (je 200 € im März und April 2019 und je 150 € im Mai und Juni 2019) immer noch auf 3.910 € belaufen, was nahezu einer Halbjahresmiete entspricht, wird von einer nicht unerheblichen Verletzung der vertraglichen Hauptpflicht auszugehen sein, was das SG zutreffend auch so bewertet hat. Damit kommt es hier auf die in Literatur und Rechtsprechung uneinheitlich beantwortete Frage, ob eine ordentliche Kündigung auch bei einem Zahlungsverzug unterhalb der Schwelle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zulässig ist (vgl. zum Streitstand BGH, Urteil vom 10.10.2012 - VIII ZR 107/12, Rn. 15 ff., juris) nicht an. Entgegen der Auffassung der Antragstellerin wird die ordentliche Kündigung auch nicht durch Begleichung der Mietschulden abgewendet werden können. Zwar könnte die ebenfalls am 26.11.2019 ausgesprochene fristlose Kündigung (§§ 543 Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 3 BGB) abgewendet werden (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB), falls die Mietschulden spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs getilgt würden oder sich eine öffentliche Stelle zur Übernahme verpflichten würde. Diese Möglichkeit besteht jedoch nach der ständigen Rechtsprechung des BGH nicht im Falle einer - hier gegebenen - ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB (vgl. BGH Urteil vom 25.10.2006 - VIII ZR 102/06, juris; Urteil vom 01.07.2015 - VIII ZR 278/13, juris; Beschluss vom 20.07.2016 - VIII ZR 238/15, juris), was auch in der obergerichtlichen Rechtsprechung der Sozialgerichte sowie in der einschlägigen Kommentarliteratur (LSG Berlin-Brandenburg, Beschlüsse vom 16.07.2018 - L 29 AS 1252/18, Rn. 27ff., und vom 01.07.2015 - L 32 AS 1579/15, Rn. 16, juris; Luik, a.a.O., § 22, Rn. 261) so vertreten wird. Soweit die Antragstellerin unter Hinweis auf die in der Kommentierung von Blank (in Schmitt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 569 BGB, Rn. 65) vertretene Meinung eine analoge Anwendung von § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB auf Fälle des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB aus Gründen des Mieterschutzes für geboten hält, führt dies im Ergebnis zu keiner anderen Beurteilung. Selbst wenn der von der Antragstellerin zitierten zivilrechtlichen Argumentation gefolgt werden könnte, bliebe bei der hier maßgeblichen sozialrechtlichen Prüfung das Kriterium der nachhaltigen Sicherung der Unterkunft zu berücksichtigen. Letzteres könnte bei Anschluss an eine bisher nur in der Kommentarliteratur und entgegen der langjährigen höchstrichterlichen Rechtsprechung des BGH vertretenen Rechtsmeinung nicht angenommen werden. Der erkennende Senat verweist auf die überzeugende Begründung des LSG Berlin-Brandenburg, das im Beschluss vom 01.07.2015 (L 32 AS 1579/15) diesbezüglich ausgeführt hat: „Daher kann die Befriedigung der Vermieterin hinsichtlich der fälligen Miete nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung des Mietverhältnisses führen, denn § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB findet nach ständiger Rechtsprechung des BGH keine Anwendung bei der Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB (...). Solange diese höchstrichterliche Rechtsprechung besteht, kann die Befriedigung des Vermieters innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB nicht zur nachhaltigen Sicherung der Unterkunft führen, selbst wenn dies von einigen Amtsgerichten anders beurteilt wird. Deren Entscheidungen sind nicht unanfechtbar.“ (Rn. 16 ff. des Beschlusses vom 01.07.2015, juris). Damit ist auch im vorliegenden Fall der Antragstellerin die Übernahme der Schulden zur nachhaltigen Sicherung der Unterkunft nicht geeignet. Da die Sicherung der gegenwärtigen Unterkunft nicht mehr möglich ist, ist die Übernahme der Mietschulden nicht gerechtfertigt im Sinne von § 22 Abs. 8 SGB II. Auf die Wirksamkeit der ebenfalls am 26.11.2019 ausgesprochenen fristlosen Kündigung kommt es damit nicht mehr an. Ob darüber hinaus eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen wurde, ist ebenfalls nicht relevant. Soweit im Verfahren wiederholt - und für den Senat nachvollziehbar - auf die vielfältigen Belastungen der Antragstellerin hingewiesen worden ist, der es in der Vergangenheit gelungen ist, den Lebensunterhalt für sich und ihre drei minderjährigen Kinder ganz oder teilweise durch Erwerbstätigkeit sicherzustellen, kann dies indes im Ergebnis zu keiner anderen Entscheidung führen. Da die Antragstellerin seit März 2018 bei jedenfalls seit 01.02.2019 erfolgter stets vollständiger Bewilligung der anfallenden Wohnkosten seitens des Antragsgegners dennoch die Miete in einem Ausmaß nicht gezahlt hat, dass es zur durch Begleichung der Schulden nicht mehr abwendbaren Vermieterkündigung gekommen ist, ist ein Erhalt der Wohnung - auch unter Berücksichtigung der Belange der Kinder - durch eine Verpflichtung des Antragsgegners gemäß § 22 Abs. 8 SGB II nicht mehr möglich. Die Beschwerde war daher mangels glaubhaft gemachten Anordnungsanspruchs zurückzuweisen. Allerdings war der Antragsgegnerin auf ihren Antrag Prozesskostenhilfe für das Beschwerdeverfahren zu gewähren. Gemäß § 73a SGG i.V.m. § 114 Abs. 1 Satz 1 ZPO erhält ein Beteiligter, der nach seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen die Kosten der Prozessführung nicht, nur zum Teil oder nur in Raten aufbringen kann, auf Antrag Prozesskostenhilfe, wenn die beabsichtigte Rechtsverfolgung hinreichende Aussicht auf Erfolg bietet und nicht mutwillig erscheint. Die Antragstellerin hat ihre Bedürftigkeit in diesem Sinne nachgewiesen. Sie bezieht Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts nach dem SGB II. Auch die erforderlichen Erfolgsaussichten waren gegeben. Eine hinreichende Erfolgsaussicht für die Rechtsverfolgung liegt bereits vor, wenn das Gericht den Rechtsstandpunkt eines Klägers oder Antragstellers aufgrund seiner Sachdarstellung und der vorhandenen Unterlagen für zumindest vertretbar hält und in tatsächlicher Hinsicht mindestens von der Möglichkeit der Beweisführung überzeugt ist. Es muss also aufgrund summarischer Prüfung der Sach- und Rechtslage möglich sein, dass die Antragstellerin mit ihrem Begehren durchdringen würde (B. Schmidt, in: Meyer-Ladewig/Keller/Leitherer/Schmidt, SGG, 12. Auflage 2017, § 73a SGG, Rn. 7 ff.). Vorliegend schien es zum Zeitpunkt des Eingangs der Beschwerde und der Antragstellung zumindest im Hinblick auf den zivilrechtlichen Streitstand hinsichtlich der analogen Anwendung von § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB nicht ausgeschlossen, dass sich eine im Sinne des Begehrens der Antragstellerin andere rechtliche Bewertung eines Anspruchs nach § 22 Abs. 8 SGB II ergeben könnte (vgl. dazu auch Bundesverfassungsgericht, Stattgebender Kammerbeschluss vom 14.02.2017 - 1 BvR 2507/16, Rn. 14, juris). Daher hat die Antragstellerin einen Anspruch auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe ab dem Tag der Antragstellung. Die Kostenentscheidung ergeht in entsprechender Anwendung von § 193 SGG. Dieser Beschluss ist nicht mit der Beschwerde anfechtbar (§ 177 SGG). 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