ECLI:DE:BGH:2020:170620UVIIIZR81.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 81/19 Verkündet am: 17. Juni 2020 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 139, § 559 [aF] Abs. 1, Abs. 2, § 559b Abs. 1 a) Eine Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB, die auf mehrere tatsächlich trennbare Baumaß- nahmen gestützt wird, ist gemäß § 139 BGB nicht insgesamt nichtig, wenn sie im Hinblick auf einzelne Baumaßnahmen unzureichend begründet oder erläutert und deshalb gemäß § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB insoweit unwirksam ist. Vielmehr hat eine solche Mieterhöhungserklärung hinsichtlich des wirksam erklär- ten Teils nach Maßgabe des § 139 BGB Bestand, wenn sie sich - wie regelmäßig - in Bezug auf die ein- zelnen baulichen Maßnahmen in selbständige Rechtsgeschäfte trennen lässt und - wie ebenfalls regel- mäßig - davon auszugehen ist, dass die Gültigkeit wenigstens des wirksam erklärten Teils der Mieterhö- hung dem - infolge der Einseitigkeit des Rechtsgeschäfts allein maßgeblichen - hypothetischen Willen des Vermieters bei Abgabe der Erklärung entspricht. b) Der Sinn und Zweck der Vorschriften über die Modernisierung und anschließende Mieterhöhung gebietet es, nicht nur in der Fallgestaltung, dass der Vermieter sich durch die Modernisierung bereits "fällige" In- standsetzungsmaßnahmen erspart oder solche anlässlich der Modernisierung miterledigt werden, nach § 559 Abs. 2 BGB einen Abzug des Instandhaltungsanteils von den aufgewendeten Kosten vorzuneh- men, sondern auch bei der modernisierenden Erneuerung von Bauteilen und Einrichtungen, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig sind und (bislang) einen zu beseitigenden Mangel nicht aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab- )genutzt worden sind (hier: Austausch von etwa 60 Jahre alten Türen und Fenstern sowie einer ebenso alten Briefkastenanlage). BGH, Versäumnisurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19 - LG Düsseldorf AG Düsseldorf - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 17. Juni 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Bünger und Kosziol sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 6. März 2019 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Klägerin erkannt worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur neuen Ver- handlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisions- verfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist seit 1997 Mieterin einer Wohnung in Düsseldorf. Die Be- klagten sind Vermieter dieser Wohnung. Die Nettokaltmiete betrug zuletzt 306,83 €. 1 2 - 3 - Mit Schreiben vom 30. Mai 2015 kündigten die Beklagten der Klägerin verschiedene bauliche Veränderungen und eine Erhöhung der Miete nach Ab- schluss der Arbeiten an. Die Baumaßnahmen wurden im Jahr 2016 ausgeführt. Diese umfassten unter anderem die Umstellung der Heizungsanlage von einer Beheizung mittels Gastherme auf Fernwärme, die Erneuerung der etwa 60 Jahre alten Eingangs- tür zur Wohnung der Klägerin, der ebenso alten Treppenhausfenster und Haus- türen (Haupt- und Nebeneingang) nebst Briefkastenanlage, die Neuverlegung von elektrischen Leitungen samt Erneuerung der Hausbeleuchtung einschließ- lich des erstmaligen Einbaus von Bewegungsmeldern sowie einer Gegen- sprechanlage, den Austausch der Fenster in der Wohnung der Klägerin und die erstmalige Wärmedämmung des Dachs, der Fassade sowie der Kellerdecke. Mit Schreiben vom 11. Oktober 2016 erklärten die Beklagten die Erhö- hung der Nettokaltmiete zum 1. Januar 2017 um 189,68 €. Mit weiterem Schreiben vom 19. Juli 2017 erklärten sie erneut eine Erhöhung der Nettokalt- miete, nunmehr zum 1. Oktober 2017 um 241,55 €. Mit ihrer Klage hat die Klägerin die Feststellung begehrt, dass die erklär- ten Mieterhöhungen unberechtigt seien und sich die Miete aufgrund der Erhö- hungserklärungen nicht über den Betrag von 306,83 € zuzüglich einer Voraus- zahlung auf die Nebenkosten erhöht habe. Das Amtsgericht hat der (negativen) Feststellungsklage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Land- gericht das Urteil des Amtsgerichts unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung und Abweisung der Klage im Übrigen teilweise abgeändert. Hinsicht- lich der ersten Mieterhöhungserklärung hat es die Entscheidung des Amtsge- richts bestätigt. Bezüglich der mit Schreiben vom 19. Juli 2017 erklärten Mieter- höhung hat es festgestellt, dass diese teilweise unberechtigt sei und die Kläge- 3 4 5 - 4 - rin aufgrund dieser Erklärung keine Verpflichtung treffe, ab dem 1. Oktober 2017 eine über den Betrag von 494,15 € hinausgehende Kaltmiete zu zahlen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Kläge- rin die Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Beklagten in der Revisionsverhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten waren. Inhaltlich be- ruht das Urteil jedoch nicht auf der Säumnis der Beklagten, sondern einer Sachprüfung (vgl. BGH, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 f.). I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht sei zu Recht davon ausgegangen, dass die Erhöhungs- erklärung vom 11. Oktober 2016 aus formellen Gründen unwirksam sei. Die monatliche Kaltmiete für die Wohnung habe sich jedoch aufgrund der mit Schreiben vom 19. Juli 2017 erklärten Mieterhöhung zum 1. Oktober 2017 um 187,32 € auf 494,15 € erhöht. Zwar sei auch diese Erhöhungserklärung teilwei- se - namentlich in Bezug auf die Kosten für die Umstellung der Heizung von Gas- auf Fernwärme - formell unzureichend. Im Übrigen sei sie hingegen in formeller wie materieller Hinsicht wirksam. Dies betreffe zunächst den Austausch der etwa 60 Jahre alten Woh- nungstür. Die neue Tür verfüge über einen besseren Schallschutz, einen soge- 6 7 8 9 10 - 5 - nannten "Kältefeind", eine dreifache Bolzenverriegelung, einen Türspion und entspreche der Klimaklasse III. Da nur fällige Instandsetzungskosten von der Umlagefähigkeit ausgenommen seien, sei ein Abzug von den aufgewendeten Kosten nicht veranlasst. Denn die Klägerin habe konkreten Bedarf zur Instand- setzung der Wohnungstür nicht dargelegt. Bei den behaupteten Abblätterungen und Absplitterungen an der Tür könne es sich auch um bloße Gebrauchsspuren gehandelt haben. Auch die Erneuerung der Briefkastenanlage rechtfertige die geltend ge- machte Mieterhöhung. Diese weise nach den Angaben der Beklagten einen besseren Diebstahlschutz auf. Die Klägerin habe demgegenüber nicht darge- legt, dass Mängel an der Anlage vorgelegen hätten, die eine Instandsetzung erforderlich gemacht hätten. Die Erneuerung der etwa 60 Jahre alten Haustüren und Treppenhaus- fenster stelle eine Modernisierungsmaßnahme dar, die den insoweit geltend gemachten Anspruch auf Mieterhöhung begründe. Konkrete Mängel, die eine Instandsetzung erforderlich gemacht hätten, habe die Klägerin nicht vorge- bracht. Für ihre Behauptung, die alten Treppenhausfenster seien undicht gewe- sen, habe sie lediglich einen untauglichen Beweis angeboten, da ein Sachver- ständiger zu dem Zustand der alten Fenster keine Feststellungen mehr treffen könne. Ferner habe sich die Miete wegen des Einbaus der Gegensprechanlage und der Bewegungsmelder in der geltend gemachten Höhe erhöht. Es handele sich bei diesen Maßnahmen um Modernisierungsmaßnahmen, deren Kosten umlagefähig seien. Konkreten Instandsetzungsbedarf habe die Klägerin inso- weit nicht dargelegt. 11 12 13 14 - 6 - Auch die Kosten für den Austausch der Fenster in der Wohnung der Klägerin seien in voller Höhe umlagefähig. Der Einbau von Isolierglasfenstern "mit besseren Werten" rechtfertige die Annahme, dass eine Modernisierungs- maßnahme vorliege. Für ihre Behauptung, die ursprünglich verbauten Fenster hätten Einbruchspuren aufgewiesen, habe die Klägerin keinen Beweis angebo- ten. Ein Anspruch auf Mieterhöhung sei auch wegen der Dämmung der Kel- lerdecke, der Fassade und des Dachs gegeben. Auf den konkreten Dämmstoff komme es nicht an, weil die Kellerdecke erstmalig gedämmt worden sei. Im Üb- rigen habe die Klägerin sich in diesem Zusammenhang nicht darauf beschrän- ken dürfen, die ordnungsgemäße Ausführung der Dämmarbeiten zu bestreiten, sondern zumindest darlegen müssen, aufgrund welcher Anhaltspunkte sie von mangelhaften Arbeiten ausgehe. Der Umstand, dass die Erhöhungserklärung vom 19. Juli 2017 den for- mellen Anforderungen teilweise nicht genüge, führe nicht zu deren Gesamtnich- tigkeit gemäß § 139 BGB. Die Mieterhöhungserklärung falle als einseitiges Rechtsgeschäft unter den Anwendungsbereich des § 139 BGB. Sie stelle ein einheitliches Rechtsgeschäft dar, und könne so zerlegt werden, dass ein selb- ständiger, der Geltung fähiger Teil verbleibe. Eine Teilung sei auch nicht etwa aus Rechtsgründen ausgeschlossen. Die Abwägung der wechselseitigen Interessen ergebe, dass der Schutz des Mieters es nicht erfordere, von einer Gesamtunwirksamkeit der Erhöhungs- erklärung auszugehen. Der Vermieter würde durch die Annahme einer Ge- samtnichtigkeit erheblich benachteiligt, weil er auch denjenigen Teil der Mieter- höhung, den er ordnungsgemäß erklärt habe, erst künftig - nach erneuter, ins- gesamt formell ordnungsgemäßer Erklärung der Mieterhöhung - fordern könne. Demgegenüber entstünden dem Mieter, der von den abgeschlossenen Bau- 15 16 17 - 7 - maßnahmen bereits profitiere, keine nennenswerten Nachteile, wenn eine Miet- erhöhungserklärung teilweise - in Bezug auf einzelne der durchgeführten Bau- maßnahmen - als wirksam erachtet würde. - 8 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in wesentlichen Punkten nicht stand. 1. Die Revision ist zulässig und insbesondere in vollem Umfang statthaft (§ 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision unbeschränkt zugelassen. Der Umstand, dass es die im Tenor nicht eingeschränkte Zulas- sung der Revision in den Entscheidungsgründen damit begründet hat, die Fra- ge der Anwendbarkeit des § 139 BGB auf Modernisierungsmieterhöhungen sei bisher höchstrichterlich nicht entschieden, lässt nicht auf eine Beschränkung der Revisionszulassung schließen. Von einer solchen Zulassungsbeschränkung ist nur auszugehen, wenn sich dies aus den Gründen des Urteils klar ergibt. Das ist regelmäßig anzuneh- men, wenn sich die vom Berufungsgericht als zulassungsrelevant angesehene Frage nur für einen eindeutig abgrenzbaren selbständigen Teil des Streitstoffs stellt (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, juris Rn. 15; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 361/18, WM 2020, 469 Rn. 24). Das ist hier nicht der Fall. In Betracht käme vorliegend allenfalls eine Beschränkung der Revisionszulassung auf den Streitstoff, der die in § 559b Abs. 1 BGB gere- gelten formellen Voraussetzungen einer Modernisierungsmieterhöhung betrifft (vgl. Senatsbeschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 6 f.). Eine solche Beschränkung lässt sich aber weder - in der gebotenen Klarheit - der Formulierung der für zulassungsrelevant gehaltenen Rechtsfrage durch das Berufungsgericht ("die Frage der Anwendbarkeit des § 139 BGB auf Modernisierungsmieterhöhungen und insbesondere die Frage der rechtlichen Teilbarkeit des Mieterhöhungsverlangens") entnehmen noch betrifft diese Frage 18 19 20 - 9 - - sei es aus rechtlichen oder aus tatsächlichen Gründen - allein den Fall einer wegen formeller Mängel teilweise unwirksamen Mieterhöhung, sondern viel- mehr auch den - hier ebenfalls nicht von vornherein auszuschließenden - Fall einer materiell nur zum Teil berechtigten Mieterhöhung. 2. Die Revision ist auch begründet. Zwar hat das Berufungsgericht zu Recht angenommen, dass die Beklagten ihre - allein den Gegenstand des Re- visionsverfahrens bildende - Mieterhöhung vom 19. Juli 2017 bezüglich der in der Revisionsinstanz noch im Streit befindlichen Baumaßnahmen ausreichend begründet und erläutert haben (§ 559b Abs. 1 BGB) und die Erhöhungserklä- rung auch nicht infolge einer unzureichenden Begründung der - in der Revisi- onsinstanz nicht anhängig gewordenen - Mieterhöhung wegen der Heizungs- umstellung insgesamt nichtig ist. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die (materi- elle) Wirksamkeit der Mieterhöhung der Klägerin bezüglich der in der Revisions- instanz noch zu beurteilenden Baumaßnahmen jedoch nicht bejaht werden. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass bei einer modernisierenden Erneue- rung von Bauteilen oder Einrichtungen (hier im Streit in Bezug auf Türen, Fens- ter und Briefkastenanlage) die dafür vom Vermieter aufgewendeten Kosten auch dann nicht vollständig auf den Mieter umgelegt werden können, wenn zum Zeitpunkt der Modernisierung zwar noch kein "fälliger" Instandsetzungsbedarf bestand, aber bereits ein nicht unerheblicher Teil ihrer Nutzungsdauer verstri- chen war und deshalb ein Abzug anteiliger ersparter Instandhaltungskosten geboten ist. Zudem hat das Berufungsgericht in einigen Punkten erheblichen Vortrag der Klägerin übergangen und zu einigen Maßnahmen - unter Verkennung der Darlegungs- und Beweislast - nicht sämtliche für die Einordnung als Moderni- sierungsmaßnahme erforderlichen Feststellungen getroffen. 21 22 23 - 10 - a) Gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB findet auf den vorliegenden Rechtsstreit die Regelung des § 559 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) Anwendung, weil der Klägerin sowohl die - in erster Linie maßgebliche - Modernisierungsankündigung gemäß § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB, als auch die - unter bestimmten Umständen stattdessen maßgebliche - Erhöhungserklärung gemäß § 559b Abs. 1 Satz 1 BGB vor dem 31. Dezember 2018 zugegangen sind. Nach § 559 Abs. 1 BGB aF kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen; dabei gehören Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufge- wendeten Kosten (§ 559 Abs. 2 BGB). Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Miet- erhöhung dem Mieter in Textform zu erklären und nach Maßgabe des Gesetzes zu erläutern. b) Ob und gegebenenfalls in welcher Höhe die Beklagten nach diesen Vorschriften aufgrund ihrer Erklärung vom 19. Juli 2017 eine Mieterhöhung ab dem 1. Oktober 2017 von der Klägerin verlangen können, lässt sich nach den bisher getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht beurteilen. aa) Frei von Rechtsfehlern ist noch die Annahme des Berufungsgerichts, dass die Erhöhungserklärung der Beklagten vom 19. Juli 2017 im Hinblick auf die im Revisionsverfahren noch im Streit befindlichen baulichen Maßnahmen (also ausgenommen der Heizungsumstellung), die die Beklagten unter Angabe der jeweiligen Kosten im Einzelnen beschrieben haben, ausreichend begründet und erläutert ist und deshalb insoweit den formellen Anforderungen des § 559b Abs. 1 BGB genügt; dies greift die Revision auch nicht an. Soweit die Beklag- ten, die die durchgeführten Baumaßnahmen als reine Modernisierungsmaß- nahmen angesehen haben, zu Unrecht von einem Abzug von Instandhaltungs- 24 25 26 27 - 11 - kosten abgesehen haben, betrifft dies nicht die Frage der Erfüllung der formel- len Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB, sondern deren materielle Wirksamkeit (vgl. Senatsbeschluss vom 25. September 2018 - VIII ZR 121/17, NZM 2018, 948 Rn. 3 ff.; Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934, Rn. 28 ff., 33). bb) Auch eine (Gesamt-)Nichtigkeit der Mieterhöhungserklärung nach § 139 BGB mit Rücksicht auf eine unzureichende Erläuterung der Heizungsum- stellung hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei verneint. (1) Gemäß § 139 BGB führt die Nichtigkeit eines Teils eines Rechtsge- schäfts, das auch in einer einseitigen empfangsbedürftigen Willenserklärung wie der Mieterhöhungserklärung gemäß § 559b Abs. 1 BGB liegen kann, nur dann zur Nichtigkeit des gesamten Rechtsgeschäfts, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde. Letzteres ist bei einem einheitlichen Rechtsgeschäft immer dann der Fall, wenn die nach Abtrennung des von dem Nichtigkeitsgrund betroffenen Teils des Rechtsge- schäfts verbleibenden Regelungen ein selbständiges Rechtsgeschäft bilden und davon auszugehen ist, dass die Parteien dieses Rechtsgeschäft bei Kennt- nis der teilweisen Nichtigkeit des ursprünglich beabsichtigten Rechtsgeschäfts abgeschlossen hätten (BGH, Urteil vom 17. Oktober 2008 - V ZR 14/08, NJW 2009, 1135 Rn. 10; vgl. auch BGH, Urteile vom 15. Februar 2012 - VIII ZR 197/11, WuM 2012, 278 Rn. 15; vom 8. Februar 2019 - V ZR 176/17, NJW 2019, 2016 Rn. 25). Bei einem - wie hier - einseitigen Rechtsgeschäft genügt die Annahme, dass der Erklärende bei Kenntnis des unwirksamen Teils den verbleibenden Teil des Rechtsgeschäfts vorgenommen hätte. (2) Diese Voraussetzungen hat das Berufungsgericht zu Recht bejaht. 28 29 30 31 - 12 - Entgegen der Auffassung der Revision ist das Berufungsgericht zutref- fend davon ausgegangen, dass sich die Erhöhungserklärung in Bezug auf die einzelnen baulichen Maßnahmen, deren Kosten der erstrebten Mieterhöhung zugrunde liegen, in mehrere selbständige Rechtsgeschäfte trennen lässt und eine derartige Trennung der einheitlichen Erhöhungserklärung in einen wirksa- men und einen unwirksamen Teil auch sonst nicht aus Rechtsgründen ausge- schlossen ist. (a) Wie auch die Revision nicht in Frage stellt, handelt es sich bei den baulichen Veränderungen, aufgrund derer die Beklagten eine Mieterhöhung fordern, um mehrere tatsächlich trennbare - namentlich auf verschiedene Ge- werke bezogene - Baumaßnahmen, die nach der Rechtsprechung des Senats - sofern sie jeweils in sich abgeschlossen sind - Gegenstand einzelner Mieterhö- hungserklärungen sein können (vgl. BGH, Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 39). Zudem weist die Mieterhöhungserklärung die Kos- ten für die einzelnen Baumaßnahmen separat aus, so dass rechnerisch nach- vollzogen werden kann, in welcher anteiligen Höhe sie jeweils in den Gesamt- betrag der Mieterhöhung eingeflossen sind. (b) Zu Recht ist das Berufungsgericht weiter davon ausgegangen, es ha- be im Hinblick auf die Interessenlage auch dem - infolge der Einseitigkeit des Rechtsgeschäfts allein maßgeblichen - hypothetischen Willen der Beklagten bei Abgabe der Mieterhöhungserklärung entsprochen, dass im Falle ihrer teilweisen Unwirksamkeit wenigstens der wirksam erklärte Teil Bestand haben sollte. (c) Die Aufteilung der - einheitlichen - Mieterhöhungserklärung in selb- ständige Rechtsgeschäfte ist auch nicht aus sonstigen Gründen ausgeschlos- sen. Ausnahmsweise kann die Trennbarkeit selbständiger Teile eines Rechts- geschäfts - unabhängig vom tatsächlichen oder hypothetischen Willen der Par- teien - deshalb ausgeschlossen sein, weil die Trennung in einen wirksamen und 32 33 34 - 13 - einen unwirksamen Teil gegen gesetzliche Wertungen verstieße (vgl. BGH, Ur- teile vom 20. Juli 2012 - V ZR 217/11, NJW 2012, 3424 Rn. 12 [zum RBerG]; vom 17. Oktober 2008 - V ZR 14/08, aaO Rn. 12 ff. [zu den Grenzen quantitati- ver Teilung bei § 138 Abs. 1 BGB]). Dies ist hier allerdings entgegen der Auf- fassung der Revision nicht der Fall. Insbesondere widerspricht es nicht der ge- setzlichen Wertung des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB, dem Mieter im Fall einer teilweise aus formellen Gründen unwirksamen Mieterhöhungserklärung die Er- mittlung des restlichen - zu Recht geforderten - Erhöhungsbetrags zuzumuten. Denn dem Mieter wird insoweit nicht mehr als ein einfacher Rechenvorgang abverlangt. Unbehelflich ist auch der weitere Einwand der Revision, dem Mieter drohe im Fall der Teilwirksamkeit einer Mieterhöhung eine erhöhte Kündi- gungsgefahr, weil er in der irrtümlichen Annahme, die Mieterhöhung sei wegen der teilweise unzureichenden Erläuterung insgesamt nichtig, in Zahlungsrück- stand geraten könne. Der Mieter trägt insoweit kein anderes Risiko, als ihm das Gesetz in jedem anderen Fall auferlegt, in dem er irrtümlich von einer nicht (vollständig) berechtigten Mieterhöhung ausgeht. cc) Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann jedoch die materielle Berechtigung der von ihm zuerkannten Mieterhöhung um einen Betrag von monatlich 187,32 € netto nicht bejaht werden. (1) Von Rechtsfehlern beeinflusst ist die Annahme des Berufungsge- richts, die für den Austausch der etwa 60 Jahre alten Bauteile (Haus- und Woh- nungseingangstüren, Treppenhausfenster, Briefkastenanlage) aufgewendeten Kosten seien ungekürzt - das heißt ohne Abzug eines Instandhaltungsanteils - auf die Klägerin umzulegen, weil die ausgetauschten Teile noch keine Defekte in der Weise aufgewiesen hätten, dass Erhaltungsmaßnahmen bereits "fällig" gewesen wären. 35 36 37 - 14 - (a) Modernisierungsmaßnahmen, deren Kosten gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF auf den Mieter umgelegt werden können, also bauliche Veränderun- gen, die die Kriterien des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB erfüllen, sind abzu- grenzen von Erhaltungsmaßnahmen, die zur Instandhaltung oder Instandset- zung der Mietsache erforderlich sind (§ 555a Abs. 1 BGB) und deren Durchfüh- rung der Vermieter daher bereits nach dem bestehenden Mietvertrag - zu un- veränderter Miete - schuldet (§ 535 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 BGB). Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer Modernisierungsmaßnahme als auch einer Erhaltungsmaßnahme (sogenannte modernisierende Instandset- zung), hat der Vermieter dem Grunde nach Anspruch auf eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF; bei der Ermittlung der Höhe der umlagefähigen Kosten ist aber nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kür- zung vorzunehmen. (b) Eine in der Instanzrechtsprechung und der mietrechtlichen Literatur verbreitete Meinung, der auch das Berufungsgericht folgt, verneint allerdings die Notwendigkeit einer solchen (anteiligen) Kürzung der Modernisierungskos- ten, wenn vorhandene Bauteile durch eine moderne höherwertige Ausstattung zu einem Zeitpunkt ersetzt werden, an dem ihre durchschnittliche Lebensdauer zwar zu einem erheblichen Teil abgelaufen ist, Maßnahmen zur Erhaltung aber noch nicht "fällig" sind, weil die vorhandenen Bauteile noch (ausreichend) funk- tionsfähig sind und ihnen auch sonst (bislang) ein unmittelbar zu beseitigender Mangel nicht anhaftet (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 559 BGB Rn. 72; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 559 Rn. 22; BeckOGK/Schindler, BGB, Stand: 1. April 2020, § 559 Rn. 72; kritisch MünchKommBGB/Artz, 8. Aufl., § 559 Rn. 20). Diese Auffassung stützt sich auf den Wortlaut des § 559 Abs. 2 BGB, nämlich auf die Formulierung, dass Kos- ten, die für Erhaltungsmaßnahmen "erforderlich gewesen wären", nicht zu den aufgewendeten Kosten gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF gehören. 38 - 15 - Dieser Formulierung lässt sich indes nicht zwingend entnehmen, dass für die anspruchsmindernde Berücksichtigung von Instandhaltungskosten die "Fäl- ligkeit" der betreffenden Erhaltungsmaßnahmen vorausgesetzt wird. Mit dem Wortlaut dieser Vorschrift ist es vielmehr unter Berücksichtigung des Umstands, dass die einzelnen Bauteile eines Mietobjekts laufend altern und je nach ihrer (durchschnittlichen) Lebensdauer in bestimmten Zeitabständen vom Vermieter zu erneuern sind, ebenfalls vereinbar, dass der Kostenaufwand, der - zeitanteilig - auch für die Erhaltung eines Bauteils anfällt, in dem Umfang, in dem er bei fiktiver Betrachtung zum Zeitpunkt der Durchführung der baulichen Veränderung in Anbetracht des bereits verstrichenen Anteils der zu erwarten- den Gesamtlebensdauer des betreffenden Bauteils für dessen Erhaltung erfor- derlich wäre, von der Umlagefähigkeit nach § 559 Abs. 1 BGB aF ausgeschlos- sen ist. Ein anderes Verständnis des § 559 Abs. 2 BGB ergibt sich entgegen der Auffassung der genannten Literaturstimmen auch nicht im Umkehrschluss aus der bisherigen Rechtsprechung des Senats, wonach Kosten, die auf "fällige" Instandsetzungsmaßnahmen entfallen, nicht auf den Mieter umgelegt werden können (Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 29; Se- natsbeschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO Rn. 14). In den jenen Entscheidungen zugrunde liegenden Fallgestaltungen hat sich die Frage, ob Instandsetzungsaufwand auch dann von den aufgewendeten Kosten abzuzie- hen ist, wenn Erhaltungsmaßnahmen zum Zeitpunkt der Durchführung der Mo- dernisierung noch nicht "fällig" waren, nicht gestellt. Vor diesem Hintergrund ist den früheren Ausführungen des Senats, soweit sie an "fällige" Instandset- zungsmaßnahmen anknüpfen, nicht die Wertung beizumessen, dass ein (antei- liger) Abzug von noch nicht "fälligem" Instandsetzungsaufwand nicht in Betracht kommt. 39 40 - 16 - (c) Der Sinn und Zweck der Vorschriften über die Modernisierung und anschließende Mieterhöhung gebietet es vielmehr, nicht nur in der Fallgestal- tung, dass der Vermieter sich durch die Modernisierung bereits "fällige" In- standsetzungsmaßnahmen erspart oder solche anlässlich der Modernisierung miterledigt werden, einen Abzug des Instandhaltungsanteils vorzunehmen, sondern auch bei der modernisierenden Erneuerung von Bauteilen und Einrich- tungen, die bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer Nutzungsdau- er (ab-)genutzt worden sind, so dass der Vermieter durch die Modernisierung in erheblichem Umfang (fiktive) Instandhaltungskosten erspart. (aa) Der Gesetzgeber hat die Absetzung von Kosten für Erhaltungsmaß- nahmen von den umlagefähigen Kosten für Modernisierungsmaßnahmen erst- mals mit dem ab 1. Mai 2013 geltenden Mietrechtsänderungsgesetz vom 11. März 2013 (BGBl. I S. 434) geregelt. Dass der Gesetzgeber dabei die Ab- setzung von Kosten auf bereits "fällige" Erhaltungsmaßnahmen begrenzen woll- te, geht aus der Gesetzesbegründung nicht hervor. Vielmehr verweist diese auf die "bislang geltende Rechtslage" (BR-Drucks. 313/12, S. 31 f.; BT-Drucks. 17/10485, S. 24) und in diesem Zusammenhang auf ein Urteil des Bundesge- richtshofs, das - ohne die Frage der "Fälligkeit" von Instandsetzungsmaßnah- men zu behandeln - lediglich besagt, bei der Ermittlung der umlagefähigen Kos- ten für eine Modernisierungsmaßnahme seien "Elemente der Instandsetzung" außer Betracht zu lassen (BGH, Urteil vom 17. Mai 2001 - III ZR 283/00, NZM 2001, 686 unter II 1 d aa). Zwar nimmt die Gesetzesbegründung in diesem Zusammenhang auch auf eine Literaturstimme Bezug ("Soergel/Heintzmann, BGB-Kommentar, 13. Aufl. 2007, § 559 Rn. 19"), wonach Kosten für "fällige Erhaltungs- oder In- standsetzungsarbeiten" von der Umlagefähigkeit ausgenommen seien. Wäre es dem Gesetzgeber auf diese Einschränkung angekommen, wäre aber - gerade 41 42 43 - 17 - mit Blick darauf, dass das erwähnte Urteil des Bundesgerichtshofs diese Ein- schränkung nicht enthält - zu erwarten gewesen, dass dies im Gesetzestext (durch die dann naheliegende Einfügung des Wortes "fällig") Niederschlag ge- funden hätte oder zumindest die Gesetzesbegründung darauf - wie nicht - ex- plizit eingegangen wäre. (bb) Nach dem Regelungszweck, den der Gesetzgeber mit den Vor- schriften über die Modernisierung verfolgt, verbietet es sich, in Fallgestaltungen, die - wie hier - durch die Ersetzung schon länger genutzter Bauteile durch sol- che von besserer Qualität und höherem Wohnkomfort gekennzeichnet sind, die gesamten für diese Maßnahme aufgewendeten Kosten ungekürzt auf den Mie- ter umzulegen. Denn Sinn der Modernisierungsvorschriften ist es gerade nicht, dem Vermieter (teilweise) auch die Umlage von Instandhaltungskosten auf den Mieter zu ermöglichen; vielmehr sollen Verbesserungen der Mietsache (Ener- gieeinsparung, nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts, Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse) dadurch gefördert werden, dass für den Ver- mieter durch die Möglichkeit der Umlage der darauf entfallenden Kosten auf den Mieter ein Anreiz zur Vornahme dieser Maßnahmen gesetzt wird, und die Interessen des Mieters dadurch gewahrt werden, dass er spiegelbildlich von einer Erhöhung des Gebrauchswerts profitiert. Hier entscheidend auf die "Fäl- ligkeit" von Erhaltungsmaßnahmen abzustellen, würde in zahlreichen Fällen zu zufälligen Ergebnissen führen. Besonders augenfällig wird dies, wenn Moderni- sierungsmaßnahmen - wie hier von der Klägerin geltend gemacht - zu einem Zeitpunkt erfolgen, in dem die Lebensdauer der ersetzten Bauteile oder Einrich- tungen bereits zu einem sehr großen Teil abgelaufen ist. Jedenfalls liegen keine tragfähigen Anhaltspunkte dafür vor, dass der Gesetzgeber dem Vermieter zwecks Förderung von Gebäudeinvestitionen zum Nachteil des Mieters die Möglichkeit eröffnen wollte, künftig anfallende - grundsätzlich vom Vermieter zu tragende - Kosten für Erhaltungsmaßnahmen durch geschicktes Vorgehen, 44 - 18 - namentlich durch Vornahme der Modernisierung kurz vor "Fälligkeit" der Erhal- tungsmaßnahmen, auf den Mieter abzuwälzen. (cc) Die Umlagefähigkeit der (reinen) Modernisierungskosten wird durch den Abzug (fiktiv) ersparter Instandhaltungskosten in derartigen Fallgestaltun- gen nicht infrage gestellt. Auch wird die Ermittlung der umlagefähigen Moderni- sierungskosten dadurch nicht nennenswert erschwert, denn regelmäßig wird eine Schätzung genügen (§ 559 Abs. 2 Halbs. 2 BGB), die sich an der üblichen Lebensdauer der erneuerten Einrichtung und dem bereits eingetretenen Abnut- zungsgrad orientiert (vgl. ferner bereits Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 30). (2) Bezüglich der Briefkastenanlage rügt die Revision zu Recht, dass das Berufungsgericht ohne tatsächliche Feststellungen die (von der Klägerin bestrittene) Behauptung der Beklagten zugrunde gelegt hat, die neue Anlage verfüge über einen verbesserten Diebstahlsschutz und sei aus diesem Grund als Modernisierung zu qualifizieren. Entsprechendes gilt für die auf den Austausch der Fenster in der Wohnung der Klägerin bezogene Mieterhöhung, bei der das Berufungsgericht - ohne eigene Feststellungen zu treffen - die von der Klägerin bestrittene Behauptung der Beklagten zugrunde gelegt hat, es seien Fenster mit einem besseren Wärmedurchgangswert eingebaut worden, und auf dieser Grundlage eine Modernisierungmaßnahme bejaht hat. Hinzu kommt, dass das Berufungsgericht den - das Vorliegen einer Modernisierungmaßnahme in Frage stellenden - Einwand der Klägerin, eines der Wohnungsfenster sei erst zwei Jahre alt gewesen, nicht berücksichtigt hat. (3) Im Zusammenhang mit dem Austausch der Hauseingangstüren und der Fenster im Treppenhaus hat das Berufungsgericht übersehen, dass die Kosten des Austauschs vorhandener alter Bauteile durch neue Bauteile nur dann gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF (teilweise) umlagefähig sind, wenn die 45 46 47 - 19 - Kriterien einer der in § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB aufgeführten Modernisierungsmaßnahmen erfüllt sind. Allein der Umstand, dass ein neues Bauteil für sich betrachtet wirtschaftlich wertvoller als ein gebrauchtes Bauteil ist, reicht für die Annahme, der Austausch des Bauteils stelle eine Modernisierungsmaßnahme dar, nicht aus. Über diesen Umstand hinausgehende Feststellungen hat das Berufungsgericht indes nicht getroffen. (4) Berechtigterweise rügt die Revision weiter, das Berufungsgericht habe die Klägerin im Hinblick auf ihre Behauptung, die alten Treppenhausfenster seien undicht und aus diesem Grund instandsetzungsbedürftig gewesen, zu Unrecht als beweisfällig behandelt. Dabei kann - wie dies auch die Revision sieht - offen bleiben, ob der auf die Einholung eines Sachverständigengutachtens gerichtete Beweisantritt der Klägerin - wie vom Berufungsgericht angenommen - untauglich ist. Die Klägerin ist insoweit nämlich nicht darlegungs- und beweisbelastet. (a) Erklärt der Vermieter gemäß § 559 Abs. 1, § 559b Abs. 1 Satz 1 BGB eine Erhöhung der Miete, so trifft ihn nach allgemeinen Regeln grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Voraussetzungen für die Erhö- hung der Miete vorliegen (KG, WuM 2006, 450, 451; Staudinger/V. Emmerich, aaO, § 559b Rn. 26). Hiernach hat der Vermieter insbesondere darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass es sich bei den baulichen Maßnahmen, aufgrund derer die Mieterhöhung erfolgen soll, um Modernisierungs- (§ 555b BGB) und nicht um Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a Abs. 1 BGB) handelt (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO, und VIII ZR 89/13, juris; jeweils Rn. 20; KG, aaO). Da den Vermieter zudem die Darlegungs- und Beweislast für die Höhe der umlagefähigen Kosten trifft (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO, und VIII ZR 89/13, aaO; jeweils Rn. 24, 42 ff., 46; vom 3. März 2004 - VIII ZR 149/03, WuM 2004, 285 unter II 2 d), 48 49 - 20 - ist es im Streitfall ebenfalls seine Sache, darzulegen und zu beweisen, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung dienende Maßnahmen (§ 555a Abs. 1 BGB) entfallen sind (vgl. KG, aaO). An dieser Verteilung der Darlegungs- und Beweislast ändert auch die Umkehr der prozessualen Parteirollen nichts, die mit einer negativen Feststellungsklage wie der vorliegenden verbunden ist (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Beschluss vom 22. Januar 2013 - XI ZR 471/11, NJW-RR 2012, 948 Rn. 9). (b) Demnach haben hier gegebenenfalls die Beklagten zu beweisen, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten für die neuen Fenster im Treppenhaus nicht (teilweise) deshalb angefallen sind, weil diese Fenster aufgrund ihrer Undichtigkeit instandgesetzt werden mussten. (5) Im Zusammenhang mit der Mieterhöhung wegen der erstmaligen Ausstattung des Treppenhauses mit Bewegungsmeldern sowie der erstmaligen Installation einer Gegensprechanlage in der Wohnung der Klägerin ist das Be- rufungsgericht zwar rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, es handelte sich bei diesen Maßnahmen um Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB aF. Denn der erstmalige Einbau einer Gegensprechanlage rechtfer- tigt die Annahme einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Woh- nung der Klägerin (§ 555b Nr. 4 BGB) und die erstmalige Installation von Be- wegungsmeldern im Treppenhaus rechtfertigt die Annahme einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (§ 555b Nr. 5 BGB). Das Berufungsgericht hat jedoch rechtsfehlerhaft außer acht gelassen, dass die Beklagten die gesamten Kosten für die Erneuerung der Elektrik im Treppenhaus und im Keller in die Berechnung der Mieterhöhung eingestellt haben und die Klägerin beanstandet hat, dass insoweit Instandhaltungskosten für die noch aus der Zeit der Erbauung des Wohnhauses stammenden Elektroleitungen umgelegt würden. 50 51 - 21 - (6) Ohne Erfolg bleibt allerdings die weitere Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe angesichts des Einwands der Klägerin, der von der Beklagten für die - erstmalige - Dämmung der Gebäudehülle verwendete Dämmstoff (den die Beklagte in der Mieterhöhungserklärung bezüglich des Kellers mit "EPS in 10 cm Stärke der Wärmeleitgruppe 032" und bezüglich der Fassade mit "14 cm Dämmstoff Mineralwolle WLG 032" bezeichnet hat) sei "ungeeignet" gewesen, nicht ohne weitere Feststellungen eine energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB annehmen dürfen. Angesichts der erstmaligen Dämmung der gesamten Gebäudehülle lag eine nachhaltige Einsparung von Endenergie durch die Aufbringung einer 10 bis 14 cm dicken Dämmung auf der Hand, so dass das Berufungsgericht nicht gehalten war, nähere Feststellungen zur Effektivität des eingesetzten Dämmstoffs und zum Umfang der Energieeinsparung zu treffen, zumal die Klägerin nicht ausgeführt hat, aufgrund welcher Anhaltspunkte sie von der pauschal eingewendeten "Ungeeignetheit" der verbauten Dämmstoffe ausgehe. Die weiteren Verfahrensrügen der Revision hat der Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet; von einer näheren Begründung sieht er gemäß § 564 Satz 1 ZPO ab. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang keinen Bestand haben; es ist insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht entscheidungsreif und daher im Um- fang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Beru- fungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). 52 53 54 - 22 - Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsan- walt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnis- urteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Ein- spruchsschrift einzulegen. Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Wiegand Vorinstanzen: AG Düsseldorf, Entscheidung vom 06.02.2018 - 37 C 173/17 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 06.03.2019 - 5 S 13/18 -

ECLI:DE:BGH:2022:200722UVIIIZR361.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 361/21 Verkündet am: 20. Juli 2022 Mohr, Justizfachangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 559b a) Die Erklärung über eine Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 BGB) genügt regelmäßig den formellen Anforderungen nach § 559b BGB, wenn sie - im Hinblick auf die Angabe der entstandenen Kosten - die Gesamtkosten für die durchgeführte Modernisierungsmaßnahme und im Fall der Durchführung meh- rerer verschiedener Modernisierungsmaßnahmen die jeweiligen Gesamtkos- ten für die einzelnen Maßnahmen ausweist. b) Das gilt nicht nur, wenn es sich bei der betreffenden Maßnahme um eine reine Modernisierungsmaßnahme handelt, sondern auch dann, wenn eine soge- nannte modernisierende Instandsetzung durchgeführt wurde und der Vermie- ter sich deshalb nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB einen - in der Erhö- hungserklärung (zumindest durch die Angabe einer Quote oder eines beziffer- ten Betrags) auszuweisenden - Instandsetzungsanteil anrechnen lassen muss - 2 - (im Anschluss an Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 29 f. mwN; Senatsbeschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 14). c) Eine Aufschlüsselung der für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme ent- standenen Gesamtkosten nach den einzelnen angefallenen Gewerken oder anderen Bauleistungsbereichen ist grundsätzlich auch dann nicht erforderlich, wenn umfangreiche und entsprechend kostenträchtige bauliche Veränderun- gen oder Maßnahmen außerhalb der betroffenen Wohnung oder an mehreren Gebäuden ausgeführt wurden. BGH, Urteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21 - LG Bremen AG Bremen - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 20. Juli 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, den Richter Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert, Wiegand und Dr. Matussek für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Bremen vom 27. Oktober 2021 aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Mieterin einer preisfreien Wohnung der Beklagten in Bre- men. Im Anschluss an eine mit Schreiben vom 12. Oktober 2017 und vom 27. Ok- tober 2017 angekündigte Modernisierung der Wohnung der Klägerin und des Ge- bäudes, in dem sich die Wohnung befindet, teilte die Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 24. September 2018 mit, dass sich die monatlich zu zahlende Grundmiete infolge der Modernisierungsmaßnahmen zum 1. Dezember 2018 von zuletzt 254,61 € um 86,71 € auf 341,32 € erhöhe. Dem Schreiben war eine als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichnete 1 2 - 4 - Anlage beigefügt, die - weitgehend in tabellarischer Form - folgende Angaben enthält: - die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, getrennt nach denjenigen Maßnahmen, die gemeinschaftlich genutzte Gebäudebereiche bezie- hungsweise alle Wohnungen gleichermaßen betreffen ("allgemeine Mo- dernisierungsmaßnahmen", etwa Erneuerung von Hauseingangstür und Treppenhausfenstern sowie Strangsanierung in den Wohnungen), und denjenigen Maßnahmen, die allein die Wohnung der Klägerin betreffen (Erneuerung der Wohnungseingangstür, Badmodernisierung u.a.) - die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten nebst separat ausgewie- senen Baunebenkosten, die von diesen Summen jeweils in Abzug zu bringenden - gegebenenfalls im Einzelnen erläuterten - Instandhaltungs- kosten sowie den verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskosten- anteil - bei den allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen den - anhand der Wohnfläche der Wohnung der Klägerin (45,62 m²) im Verhältnis zu der Gesamtwohnfläche (1.609,82 m²) ermittelten - auf die Klägerin entfallen- den Modernisierungskostenanteil - eine Darstellung der Anrechnung von Tilgungszuschuss und Zinsermä- ßigung wegen der Inanspruchnahme eines Darlehens der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sowie - die sich daraus ergebende Berechnung der Mieterhöhung und den ver- langten Betrag Die Klägerin hält die Mieterhöhungserklärung aus formellen Gründen für unwirksam und bezahlte den verlangten Erhöhungsbetrag in der Folge nicht. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin die Feststellung begehrt, dass der Beklagten aus der Mieterhöhungserklärung ein Anspruch auf die Zahlung ei- ner um 86,71 € erhöhten Miete ab Dezember 2018 nicht zustehe. Das Amtsge- richt hat der Klage stattgegeben. Die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelasse- nen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. 3 4 - 5 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe zu Recht angenommen, dass der Beklagten ein An- spruch auf Bezahlung einer erhöhten Miete ab dem 1. Dezember 2018 nicht zu- stehe, da die Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen des § 559b BGB nicht gerecht werde. Sinn und Zweck der in § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Pflichten des Vermieters, die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB zu erläutern, sei es, den Informationsvorsprung auf Vermieterseite abzubauen und dem Mieter die Informationen zu geben, die er benötige, um "qualifiziert überprüfen zu können", ob der Anspruch berechtigt sei. Die Vorschriften über die Berechnungs- und Er- läuterungspflichten des Vermieters stellten damit das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von den allgemeinen Grundsätzen des Ver- tragsrechts eingeräumten Möglichkeit dar, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. Es sei daher mindestens die Angabe er- forderlich, ob und in welchem Umfang Modernisierungs- und Instandsetzungsar- beiten durchgeführt worden seien und wie sich die Kosten auf die einzelnen Mie- ter verteilten. Die Erklärung müsse so ausgestaltet sein, dass dem Mieter eine überschlä- gige Prüfung des verlangten Mehrbetrags ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich sei. Der 5 6 7 8 9 - 6 - Umfang der Erläuterungen hänge sowohl vom Umfang der durchgeführten Arbei- ten als auch davon ab, über welche Informationen der Mieter bereits verfüge. Höchste Anforderungen bestünden, soweit es sich um Maßnahmen außerhalb der Wohnung des Mieters handele, da dieser in einem solchen Fall den Umfang der Arbeiten und die hierdurch bewirkte Modernisierung am wenigsten beurteilen könne. In dem hier vorliegenden Fall einer umfangreichen Modernisierung, die Maßnahmen umfasse, welche bereits für sich betrachtet Kosten in Höhe eines sechsstelligen Betrags verursachten, sei eine Untergliederung der betreffenden Kostenpositionen - etwa durch eine Aufschlüsselung nach den verschiedenen Gewerken oder gegebenenfalls auch durch eine genauere Darlegung der einzel- nen Rechnungspositionen - erforderlich, um die Nachvollziehbarkeit für den Mie- ter zu gewährleisten. Das gelte auch unter Berücksichtigung des Grundsatzes, dass die Vorschriften über das Mieterhöhungsverfahren nicht in einer Weise aus- gelegt werden dürften, die dem Vermieter die Verfolgung seiner Interessen un- zumutbar erschwere. Gemessen daran genüge die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen nicht. Die beigefügte "Darlegung der für die Moder- nisierung angefallenen Kosten und Instandhaltungsanteile" enthalte zwar eine Aufteilung der Gesamtkosten auf die verschiedenen Modernisierungsmaßnah- men, jedoch keine weitere Aufschlüsselung, aus der sich nachvollziehbar ent- nehmen ließe, in welchem Umfang die Maßnahmen der Instandsetzung bezie- hungsweise der Modernisierung zuzuordnen seien. Eine Untergliederung sei hier angesichts des Umfangs der Arbeiten an einem mehrere Hausnummern umfas- senden Objekt aber erforderlich gewesen. So fehle bei den Maßnahmen "Strang- sanierung" und "Erneuerung Elektrosteigleitungen im Treppenhaus" eine Diffe- 10 11 - 7 - renzierung der Kosten nach der Deinstallation und der Neuinstallation der jewei- ligen Leitungen sowie der anschließenden Verkleidung der Installationsschächte und dem Maleraufwand. Dadurch sei es der Klägerin nicht möglich, den jeweils (einzig) ausgewiesenen Gesamtbetrag für diese Maßnahmen auf seine Schlüs- sigkeit und Berechtigung im Hinblick auf etwa in ihm enthaltene, nicht umlagefä- hige Instandhaltungskosten zu überprüfen. Hierfür bedürfe es vielmehr der An- gabe der in der Gesamtleistung enthaltenen "konkreten Arbeitsabschnitte" sowie einer Untergliederung in "greifbare Einzelarbeiten". Ausreichend nachvollzieh- bare Angaben über die den jeweiligen Maßnahmen immanenten Instandhal- tungsanteile ergäben sich ebenso wenig aus den Schreiben der Beklagten, mit denen sie die Baumaßnahmen angekündigt habe. Der Beklagten werde hierdurch auch nicht ein unzumutbarer Aufwand auf- gebürdet. Sie habe schließlich ohnehin eine Trennung der Maßnahmen nach Modernisierungs- und Sanierungsanteil vorzunehmen und verfüge über entspre- chend aufgeschlüsselte Rechnungen; andernfalls sei sie gehalten, die notwendi- gen Informationen bei den ausführenden Unternehmen einzuholen. Eine Unter- gliederung der durchgeführten Maßnahmen in die einzelnen Gewerke könne der Beklagten hier insbesondere deshalb abverlangt werden, weil sie sich zur Erläu- terung des angewandten Umlageschlüssels in Bezug auf die Kosten, welche für die Arbeiten an den gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteilen angefallen seien, selbst auf den Begriff "Gesamtgewerke" bezogen habe. Eine andere Beurteilung ergebe sich auch nicht unter Berücksichtigung der einschlägigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Soweit es danach in der Regel ausreichend sei, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsauf- wand durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlege (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13), und es außerdem (nur) einen materiellen Fehler darstelle, wenn der Vermieter zu 12 13 - 8 - Unrecht einen Abzug für tatsächlich angefallene Instandhaltungskosten nicht vor- nehme (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19), sei Ausgangspunkt auch für diese Erwägungen stets, dass der Mieter - wie hier nicht - den Kostenansatz in seiner Plausibilität nachvollziehen könne. Schließlich komme im Streitfall eine teilweise Wirksamkeit der Erhöhungs- erklärung ebenfalls nicht in Betracht. Dabei könne unterstellt werden, dass die vom Bundesgerichtshof - für den Fall der Durchführung verschiedener, tatsäch- lich voneinander trennbarer Baumaßnahmen - aufgestellten Voraussetzungen für eine Aufteilbarkeit der Erhöhungserklärung (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19) vorlägen. Denn es fehle hier in Bezug auf jede einzelne Baumaß- nahme an der erforderlichen Untergliederung in ihre jeweiligen Einzelgewerke. Zudem verbleibe es bei der fehlenden Nachvollziehbarkeit der im Rahmen der Erläuterung der "allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen" aufgestellten Be- hauptung der Beklagten, die "Gesamtgewerke" seien "für alle Wohnungen gleich- ermaßen zutreffend". Dass auch die in der Kostenzusammenstellung ausgewie- senen Baunebenkosten nicht nachvollziehbar seien, folge im Übrigen schon da- raus, dass diese ausweislich der zugehörigen Erläuterung allein anhand des Volumens der restlichen - ihrerseits nicht schlüssig dargelegten - Positionen er- mittelt worden seien. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Be- rufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Beklagten gemäß §§ 559 ff. BGB auf eine ab dem 1. Dezember 2018 um 86,71 € erhöhte Miete nicht - wie von der Klägerin im Wege einer negativen Feststellungsklage be- gehrt - verneint werden. Das Berufungsgericht hat das Vorliegen der formellen 14 15 - 9 - Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB rechts- fehlerhaft als nicht gegeben erachtet. 1. Nach § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 EGBGB anzu- wendenden bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnah- men im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen; dabei gehören Kosten, die für Erhal- tungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten (§ 559 Abs. 2 BGB). Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung aufgrund der entstan- denen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der § 559 BGB aF, § 559a BGB zu erläutern ist. a) Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwie- fern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsa- che nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbes- sern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (Se- natsurteile vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 1 a [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ 150, 277, 281 [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 10). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirk- sam wird (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), soll die Erläuterungspflicht unzumut- bare Nachteile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der ge- forderten Mieterhöhung - je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkundigen Personen - überprüfen kann (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 16 17 - 10 - 2014 - VIII ZR 88/13, aaO mwN; vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 16 [zu § 10 Abs.1 WoBindG]; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO; vgl. auch BT-Drucks. 7/2011, S. 12). Dabei sind in formeller Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (vgl. Se- natsurteile vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05 aaO; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28 mwN; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO S. 281 f. [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO). b) Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Re- gelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB) als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 37; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 29). Aus der Mieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten er- spart wurden. Da aber auch insoweit keine überhöhten Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es hierfür keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung. Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungs- aufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Ge- samtkosten nachvollziehbar darlegt (vgl. Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 30 f. mwN). 18 - 11 - 2. Diesen Anforderungen wird die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklä- rung gerecht. Weder fehlt es - anders als die Revisionserwiderung meint - an einer ausreichenden Darlegung, inwiefern die durchgeführten baulichen Verän- derungen eine nach § 559 Abs. 1 BGB aF berücksichtigungsfähige Modernisie- rungsmaßnahme darstellen (dazu nachfolgend unter a), noch mangelt es an den weiteren aufgezeigten formellen Voraussetzungen. Insbesondere ist die Erhö- hungserklärung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht etwa des- halb in formeller Hinsicht unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten nicht in ein- zelne Positionen untergliedert hat (dazu nachfolgend unter b). a) Die Erhöhungserklärung enthält hinreichende Angaben dazu, dass und inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen eine berücksichtigungsfä- hige Modernisierungsmaßnahme nach § 555b BGB, § 559 Abs. 1 BGB aF dar- stellen. Zu Unrecht beanstandet die Revisionserwiderung, aus der Erhöhungser- klärung gehe nicht (ausreichend) hervor, ob die durchgeführten baulichen Maß- nahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhten, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbesserten oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser bewirkten. aa) Die Revisionserwiderung blendet aus, dass die Beklagte - nach den rechtsfehlerfrei getroffenen und insoweit nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts - hierzu ausführliche Angaben in ihren Schreiben vom 12. und vom 27. Oktober 2017 gemacht hat, mit denen sie die Modernisierungsmaßnah- men angekündigt hatte (§ 555c BGB). Diese Angaben sind jedenfalls aufgrund der entsprechenden ausdrücklichen Bezugnahme in der Erhöhungserklärung der Beklagten bei deren Auslegung zu berücksichtigen (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 32 mwN; vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 252 unter II 1 b). Diese Auslegung kann 19 20 21 - 12 - der Senat hier selbst vornehmen, weil das Berufungsgericht dies insoweit - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - unterlassen hat und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind (vgl. Senatsurteil vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 234/18, NJW-RR 2020, 523 Rn. 17 mwN). bb) Unter Berücksichtigung der in dem Ankündigungsschreiben enthaltenen Angaben genügt die Erhöhungserklärung den oben aufgezeigten Anforderungen an die - hinsichtlich der Darlegung des Vorliegens von Modernisierungsmaßnah- men im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB aF bestehende - Erläuterungspflicht des Vermieters. (1) Das gilt zunächst für diejenigen Maßnahmen, die eine Energieeinspa- rung bewirken sollen (hier: Erneuerung der Treppenhausfenster und der Haus- eingangstür sowie Austausch der Wohnungsfenster). (a) Nach der Rechtsprechung des Senats hat der Vermieter bei Maßnah- men zur Einsparung von Heizenergie neben einer schlagwortartigen Bezeich- nung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darzulegen, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Maßnahme eine nachhaltige Einsparung von Energie be- wirkt. Für die plausible Darstellung eines Energieeinspareffekts ist eine gegen- ständliche Beschreibung der betreffenden Maßnahme oder die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (k-Wert bzw. u-Wert) der renovierten Bauteile ausreichend (vgl. Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9 mwN; Senatsbeschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 18 f.). (b) Eine solche Darstellung enthält das Ankündigungsschreiben vom 12. Oktober 2017. Insbesondere geht daraus unmissverständlich die seitens der Revisionserwiderung vermisste Information hervor, dass die Beklagte nicht nur 22 23 24 25 - 13 - den Austausch der Wohnungsfenster, sondern auch die Erneuerung der Trep- penhausfenster und der Hauseingangstür - jeweils durch entsprechende, nun- mehr wärmegedämmte Bauteile - als Maßnahmen zur Einsparung von Energie bewertet und dass die dem Schreiben beigefügte Berechnung der Energieein- sparung, die eine monatliche Heizkosteneinsparung von insgesamt 0,12 €/m² brutto ausweist, die genannten Maßnahmen sämtlich berücksichtigt. Soweit die Revisionserwiderung darüber hinaus eine Aufteilung der insge- samt ermittelten Energieeinsparung auf die einzelnen hierzu beitragenden Bau- maßnahmen für notwendig erachtet, überspannt sie die nach der oben zitierten Senatsrechtsprechung geltenden Anforderungen an die Darlegung des Vermie- ters bei Maßnahmen zur Energieeinsparung. Im Übrigen lassen sich den dem Ankündigungsschreiben ebenfalls beigefügten Bauteil-Dokumentationen die Wärmedurchgangskoeffizienten (u-Werte) der renovierten Bauteile vor und nach der Modernisierung entnehmen. Aus diesen Angaben erschließt sich mittelbar auch, in welcher (ungefähren) Größenordnung die einzelnen genannten Maß- nahmen zu der Gesamteinsparung von Heizenergie beitragen. (2) Auch im Hinblick auf die übrigen als Modernisierung ausgewiesenen Baumaßnahmen enthalten die genannten Ankündigungsschreiben eine nach Maßgabe des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB ausreichende Darlegung zu einer nach- haltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache beziehungsweise zu einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse. Insbesondere hat die Beklagte, wie von der Revisionserwiderung - unter Heranziehung der Senats- rechtsprechung zu den materiell-rechtlichen Voraussetzungen einer Mieterhö- hung nach § 559 BGB (Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 21) - für notwendig erachtet, die (aus ihrer Sicht) maßgebli- chen Gründe dafür dargelegt, dass die weiteren beabsichtigten Maßnahmen 26 27 - 14 - nicht nur auf die Beibehaltung oder erstmalige Herrichtung des vertragsgemäß geschuldeten (Mindest-)Standards, sondern auf ein "Mehr" gerichtet seien. (a) Aus dem Ankündigungsschreiben vom 12. Oktober 2017 ergibt sich zu- nächst die von der Revisionserwiderung vermisste Mitteilung, dass und weshalb die Beklagte die Maßnahmen "Strangsanierung in den Wohnungen" und "Erneu- erung der Elektrosteigleitungen im Treppenhaus" als Maßnahmen zur Verbesse- rung der Mietsache betrachtet. Die Beklagte hat dort nämlich unter der Über- schrift "Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache" ausgeführt, die Strangsa- nierung in den Wohnungen diene dem Zweck, eine gleichmäßige Wärmevertei- lung in der Heizungsanlage zu erreichen und die Wassermenge, welche die Heiz- körper durchströme, an die notwendige Heizleistung des modernisierten Objekts anzupassen. Weiter hat sie dargelegt, die Erneuerung der Elektrosteigleitungen ermögliche die Verlegung der Elektrozähler in einen zentralen Verteilerschrank ins Kellergeschoss. Mit diesen Angaben hat die Beklagte die Klägerin in die Lage versetzt - gegebenenfalls unter Zuziehung juristisch und/oder bautechnisch sach- kundiger Personen - zu überprüfen, ob und inwieweit die genannten Maßnahmen eine Modernisierung im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB aF darstellen. (b) Ferner enthält das weitere Ankündigungsschreiben vom 27. Oktober 2017 auch die nach Meinung der Revisionserwiderung fehlenden Angaben, wel- che Einzelmaßnahmen die beabsichtigte Badmodernisierung umfasst und wes- halb diese sowohl zu einer Verbesserung der Mietsache als auch zu einer Ein- sparung des Wasserverbrauchs führen sollen. Denn dort wird unter anderem ausgeführt, dass nicht nur neue Waschbecken und Badewannen/Duschen, son- dern auch moderne Wand-WCs mit einer - den Wasserverbrauch senkenden - 2-Mengen-Spültechnik eingebaut würden und die Wände und Böden zeitlose Fliesen erhalten sollen, wodurch moderne zeitgemäße Badezimmer und Gäste- WCs geschaffen würden. 28 29 - 15 - (c) Dass die Beklagte im Hinblick auf den Austausch der Wohnungsein- gangstür schon allein durch die Beschreibung dieser Maßnahme in der Erhö- hungserklärung ("Einbau von Wohnungseingangstüren mit verbessertem Schall- Wärme-, Brand- und Einbruchschutz") in einer den Anforderungen des § 559b Abs. 1 BGB genügenden Weise die mit dieser Maßnahme bezweckte Verbesserung der Mietsache nebst einer Energieeinsparung dargelegt hat, räumt die Revisionserwiderung selbst - zu Recht - ausdrücklich ein. Das gilt erst recht, wenn man zusätzlich die in dem Ankündigungsschreiben der Beklagten vom 12. Oktober 2017 enthaltenen Ausführungen in den Blick nimmt, die insoweit ex- plizit auf eine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse sowie der Sicher- heit, des Schallschutzes und des Wärmeschutzes abstellen. b) Die Mieterhöhungserklärung der Beklagten enthält auch alle übrigen nach Maßgabe des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Angaben, die die Klägerin benötigt, um den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausi- bilität überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere Kontrolle - etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Per- sonen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter und/oder durch Ein- sichtnahme in die dem Vermieter vorliegenden Rechnungen und sonstigen Be- lege - besteht. aa) Insbesondere ist die Erhöhungserklärung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht deshalb - aus formellen Gründen - unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstan- denen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berech- nung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen angefallenen Gewerken aufge- schlüsselt oder anderweitig (in "konkrete Arbeitsabschnitte" beziehungsweise "greifbare Einzelarbeiten") untergliedert hat. Mit dieser - bereits in früheren Urtei- len (LG Bremen, WuM 2020, 158; WuM 2019, 450; WuM 2018, 365) und auch 30 31 32 - 16 - von anderen Instanzgerichten (LG Berlin, ZMR 2021, 809 [nicht rechtskräftig; beim Senat in der Revision anhängig]; LG Stuttgart, Urteil vom 29. Juli 2020 - 13 S 22/20 [n.v.]; LG Hamburg, ZMR 2020, 192; LG Potsdam, WuM 2000, 553 [zu § 3 MHG]; LG Dresden, WuM 1998, 216 [zu § 3 MHG]) sowie teilweise in der Literatur (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 559b BGB Rn. 16 ff.; BeckOGK-BGB/Schindler, Stand: 1. Juli 2022; § 559b Rn. 20; auf den Bedarf im Einzelfall abstellend: BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. Mai 2022, § 559b Rn. 11; MünchKommBGB/Artz, 8. Aufl., § 559b Rn. 5) vertretenen - Auf- fassung überspannt das Berufungsgericht die formellen Anforderungen, die die Regelung des § 559b Abs. 1 BGB an eine Mieterhöhungserklärung stellt (wie hier im Ergebnis auch: LG Frankfurt am Main, NJW-RR 2022, 592; LG Bonn, WuM 2021, 489; AG Münster, Urteil vom 19. April 2021 - 28 C 2287/20, BeckRS 2021, 15068). Eine solche Aufschlüsselung der Kosten ist grundsätzlich weder erfor- derlich, wenn es sich um eine reine Modernisierungsmaßnahme handelt, noch wenn eine sogenannte modernisierende Instandsetzung vorgenommen wird. (1) Weder der Wortlaut des § 559b Abs. 1 BGB noch der Sinn und Zweck dieser Vorschrift gebieten es, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung die für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen angefallenen Gesamtkosten nach einzelnen Positionen aufschlüsselt. Etwas anderes gilt entgegen der Auf- fassung des Berufungsgerichts in der Regel auch dann nicht, wenn es sich - wie hier - um umfangreiche und entsprechend kostenträchtige oder um solche Bau- maßnahmen handelt, die (teilweise) außerhalb der betroffenen Wohnung vorge- nommen wurden oder mehrere Gebäude umfassen. (a) Dem Wortlaut der Vorschrift des § 559b Abs. 1 BGB lässt sich - wie die Revision zutreffend geltend macht - das vom Berufungsgericht angenommene Erfordernis einer Aufschlüsselung der für eine bestimmte Modernisierungsmaß- nahme aufgewendeten Gesamtkosten nicht entnehmen, da danach lediglich eine 33 34 - 17 - Berechnung der Erhöhung auf der Grundlage der "entstandenen Kosten" vom Vermieter zu verlangen ist. Soweit das Gesetz darüber hinaus eine Erläuterung entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB fordert, legt schon der verwendete Begriff ("erläutern") nahe, dass die Erhöhungserklärung nicht eine in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erschöpfende Begründung zu ent- halten braucht (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 281). (b) Auch Sinn und Zweck des Gesetzes gebieten es nicht, dass der Vermie- ter die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Gesamtkos- ten in die einzelnen darin enthaltenen Kostenpositionen - etwa nach Gewerken - untergliedert. (aa) Zwar ist das Berufungsgericht im Ausgangspunkt zutreffend davon ausgegangen, dass die Vorschriften über die Berechnungs- und Erläuterungs- pflichten des Vermieters gemäß § 559b Abs. 1 BGB das notwendige Gegenge- wicht zu der dem Vermieter in Abweichung von allgemeinen Grundsätzen des Vertragsrechts eingeräumten Möglichkeit bilden, die Pflicht des Mieters zur Miet- zahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. Dies hat der Senat in Bezug auf die entsprechenden Vorschriften zur Modernisierungsmieterhöhung bei preisge- bundenem Wohnraum bereits entschieden (Senatsurteile vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 16, und VIII ZR 247/20, juris Rn. 15; vom 8. April 2009 - VIII ZR 233/08, NJW-RR 2009, 1021 Rn. 23 mwN; jeweils zu § 10 Abs. 1 WoBindG). Dass für die Formvorschriften der Modernisierungsmieterhöhung bei preis- freiem Wohnraum insoweit nichts anderes gelten kann, folgt schon daraus, dass es hierbei gleichermaßen um die Bewirkung einer Mieterhöhung durch einseitige 35 36 37 - 18 - Erklärung des Vermieters geht. Dementsprechend hat der Gesetzgeber ausweis- lich der Gesetzesmaterialien zur Einführung des § 3 MHG als der im Jahr 1978 geschaffenen Vorgängerregelung der heute geltenden §§ 559 ff. BGB auch aus- drücklich eine Anlehnung an die Regelungen für preisgebundenen Wohnraum befürwortet (vgl. BT-Drucks. 7/2011, S. 11 und 12). (bb) Dieser Umstand bedeutet im Grundsatz indes nicht, dass (jedenfalls) bei umfangreichen baulichen Veränderungen - etwa unter Einschluss von Moder- nisierungsmaßnahmen, die wie hier Kosten in sechsstelliger Höhe auslösen - die vom Berufungsgericht verlangten erhöhten Anforderungen an den Inhalt der Mieterhöhungserklärung zu stellen wären. Denn es widerspräche der Zielsetzung des Gesetzgebers, durch die (antei- lige) Umlagefähigkeit des getätigten Aufwands auf den Mieter einen Anreiz für den Vermieter zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen zu schaffen (vgl. Senatsurteil vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 367/18, WuM 2021, 109 Rn. 25 unter Verweis auf BT-Drucks. 14/4553, S. 58 [zu § 559 BGB] und 7/2011 S. 11 [zu § 3 MHG]), wenn eine Durchsetzbarkeit eines dem Vermieter materiell- rechtlich zustehenden Ausgleichs für seine bereits erbrachte Eigenleistung durch überhöhte formelle Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung erheblich er- schwert würde und der Vermieter sogar Gefahr liefe, eines inhaltlich berechtigten Mieterhöhungsanspruchs wegen überzogener formeller Anforderungen verlustig zu gehen. Es gilt deshalb, der Zweckbestimmung der Vorschrift des § 559b Abs. 1 BGB, dem Mieter die Möglichkeit zur angemessenen Information und Nachprüfung zu geben, unter Abwägung nicht nur seiner, sondern auch der be- rechtigten Interessen des Vermieters gerecht zu werden (vgl. Senatsurteile vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 17 mwN, und VIII ZR 247/20, juris Rn. 16; jeweils zu § 10 Abs. 1 WoBindG). Dabei ist vorrangig vor einer Zu- 38 39 - 19 - mutbarkeitsprüfung in den Blick zu nehmen, ob zusätzliche Angaben in der Miet- erhöhungserklärung tatsächlich mit einem maßgeblichen Erkenntnisgewinn für den Mieter verbunden wären. (cc) Nach diesen Grundsätzen musste die Beklagte die in ihrer Erhöhungs- erklärung für jede der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen ausgewiese- nen Gesamtkosten nicht in Einzelpositionen - sei es nach den verschiedenen Gewerken oder nach anderen (vergleichbaren) Kategorien - untergliedern. Das Berufungsgericht hat durch seine gegenteilige Sichtweise die formellen Anforde- rungen an die Darlegung der Modernisierungskosten beziehungsweise an die Zuordnung angefallener Kosten zu Modernisierungsarbeiten und Instandhal- tungsmaßnahmen überspannt, indem es die sich erst auf der materiell-rechtli- chen Ebene stellende Frage, ob die Kosten zutreffend berechnet und eingeord- net worden sind, aufgrund eines von ihm angenommenen Schutzbedürfnisses des Mieters bereits in die Bestimmung der formellen Voraussetzungen der Miet- erhöhungserklärung hat einfließen lassen. Dabei hat es übersehen, dass die von ihm verlangte zusätzliche Untergliederung in einzelne Gewerke oder Rechnungs- positionen nicht zur Überprüfbarkeit der Plausibilität der Höhe und Aufteilung der Kosten erforderlich ist und demzufolge auch keinen maßgeblichen Erkenntnisge- winn verschafft. Die Klägerin konnte die Berechtigung der geltend gemachten Mieterhöhung ebenso ohne diese weiteren Angaben hinreichend genau auf ihre Plausibilität - auch im Hinblick auf den durch die Modernisierungsmaßnahmen etwa ersparten (nicht umlagefähigen) Instandsetzungsaufwand - überprüfen. (aaa) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung führte eine Auf- schlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder vergleich- baren Kriterien für die Klägerin zu keinem maßgeblichen Erkenntnisgewinn im 40 41 - 20 - Hinblick auf den in den Gesamtkosten enthaltenen Anteil für Erhaltungsmaßnah- men. Auch ein anderweitiger zweckmäßiger Erkenntnisgewinn wäre mit diesen zusätzlichen Angaben nicht verbunden. (α) Soweit die Revisionserwiderung mit Blick darauf, dass sich den Erläute- rungen der Beklagten zur (anteiligen) Instandhaltung der frühere Zustand etwa der Treppenhausfenster vor der Durchführung der Baumaßnahmen nicht entneh- men lasse, die Nennung der für die Instandsetzung notwendigen Gewerke for- dert, verkennt sie, dass bei einer modernisierenden Erneuerung von bestimmten Bauteilen oder Einrichtungen regelmäßig - und so auch bei den hier zu beurtei- lenden Baumaßnahmen - nicht etwa einzelne Gewerke oder auch nur voneinan- der trennbare Arbeitsschritte für die Erhaltung einerseits und die Modernisierung andererseits anfallen, sondern die Baumaßnahme im Ganzen dazu führt, dass eine andernfalls - aktuell oder später - etwa erforderliche Erhaltungsmaßnahme (Reparatur des vorhandenen Bauteils oder dessen Ersetzung durch ein neues Bauteil desselben Standards) entbehrlich wird. Aus diesem Grund vermag eine Aufteilung der Gesamtkosten für die jeweilige Modernisierungsmaßnahme in jed- wede Einzelpositionen grundsätzlich auch keinen weitergehenden Aufschluss über den in ihnen enthaltenen Anteil für Erhaltungsmaßnahmen zu geben. Der Einwand der Revisionserwiderung, dass die von der Beklagten allein mitgeteilten Gesamtkosten "nicht minder plausibel" wären, wenn sie die Hälfte oder das Doppelte betrügen und der Mieter im Fall der Billigung einer derartig ausgestalteten Berechnung der Mieterhöhung auf ein "Glauben oder Nichtglau- ben" verwiesen würde, rechtfertigt eine andere Beurteilung ebenfalls nicht. Denn die von der Revisionserwiderung beschriebene etwaige Unsicherheit des Mieters betrifft allein die Richtigkeit der Höhe der vom Vermieter angegebenen Beträge. Solche Zweifel können aber ebenso bei einer Aufteilung der Gesamtkosten in Einzelpositionen verbleiben und lassen sich letztlich stets nur durch eine weitere 42 43 - 21 - Aufklärung - sei es im Wege einer Einsichtnahme in die Belege des Vermieters (dazu nachfolgend unter (bbb) noch genauer), durch die Hinzuziehung fachkun- diger Personen oder auch erst im Zuge eines Gerichtsverfahrens - ausräumen. (β) Es erschließt sich ebenfalls nicht, welche zusätzlichen Schlüsse die Klä- gerin im Streitfall aus einer - vom Berufungsgericht ausdrücklich für notwendig erachteten - Aufteilung der jeweiligen Gesamtkosten für die Erneuerung der Elektrosteigleitungen im Treppenhaus und die Strangsanierung in allen Wohnun- gen nach Einzelgewerken (Deinstallation und Neuinstallation der jeweiligen Lei- tungen, anschließende Verkleidung der Installationsschächte, Malerarbeiten) hätte ziehen können. Denn auch anhand der vom Berufungsgericht vermissten Angaben ließe sich nicht weitergehend erkennen, ob entgegen den Angaben der Beklagten in der Mieterhöhungserklärung und gegebenenfalls in welchem Um- fang die betreffenden Baumaßnahmen teilweise der Erhaltung dienten bezie- hungsweise zur Ersparnis von (fiktiven) Kosten für Erhaltungsmaßnahmen führ- ten. (γ) Vor diesem Hintergrund kommt es nicht darauf an, ob es der Beklagten - wie das Berufungsgericht angenommen hat und die Revisionserwiderung eben- falls meint - möglich und zumutbar wäre, die vermeintlich fehlende Aufschlüsse- lung der jeweiligen Gesamtkosten vorzunehmen. Denn diese Frage stellte sich nur, wenn ein berechtigtes Interesse der Klägerin an diesen zusätzlichen Anga- ben - wie nicht - zu bejahen wäre. (bbb) Zudem steht dem Mieter zur Klärung verbleibender Unsicherheiten oder auch zur Kontrolle der Angaben des Vermieters über dessen Aufwendungen auf ihre sachliche Richtigkeit ein umfassendes Auskunfts- und (Belege-)Ein- sichtsrecht zur Verfügung. 44 45 46 - 22 - (α) Anders als im Fall einer Modernisierungsmieterhöhung bei preisgebun- denem Wohnraum, für die § 8 Abs. 4 Satz 1 WoBindG, § 29 NMV ein solches Recht ausdrücklich vorsieht (vgl. Senatsurteile vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 18, und VIII ZR 247/20, juris Rn. 17), enthalten die §§ 559 ff. BGB zwar nicht selbst eine entsprechende (spezialgesetzliche) Anspruchsgrund- lage. Ein solcher Anspruch ergibt sich für den Mieter preisfreien Wohnraums je- doch nach - soweit ersichtlich - einhelliger und zutreffender Meinung aus § 259 BGB analog (vgl. LG Kiel, WuM 2000, 613; LG Berlin, Urteil vom 15. Januar 2007 - 67 S 85/06, juris Rn. 21; AG Münster, Urteil vom 19. April 2021 - 28 C 2287/20, BeckRS 2021, 15068 Rn. 37; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 559b BGB Rn. 21; Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kap. III Rn. 1509, 1520 ff.; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 559b Rn. 12; BeckOGK-BGB/Schindler, Stand: 1. Juli 2022, § 559b Rn. 12; Erman/Dickersbach, BGB, 16. Aufl., § 559b Rn. 12). (β) Soweit der Mieter nach Wahrnehmung dieser Rechte (weiterhin) Zweifel an der Berechtigung der geforderten Mieterhöhung haben sollte, steht ihm der - unter diesen Umständen zumutbare - Weg einer gerichtlichen Klärung offen. In deren Rahmen trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast nicht nur da- für, dass es sich bei den durchgeführten Baumaßnahmen um Modernisierungs- und nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt, sondern auch dafür, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung die- nende Maßnahmen entfallen sind (Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 49). 47 48 49 - 23 - (2) Die dargestellte Gesetzesauslegung liegt auch der bisherigen gefestig- ten Rechtsprechung des Senats zu den formellen Anforderungen an die Erhö- hungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB zugrunde. Denn danach genügt der Vermieter - wie oben aufgezeigt - seinen Berechnungs- und Erläuterungspflich- ten nach § 559b Abs. 1 BGB bereits dann, wenn er einen etwa in den Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer entsprechenden Quote darlegt (vgl. Senatsurteil vom 17. Dezem- ber 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 29 f.). Vor diesem Hintergrund ist eine Untergliederung des Gesamtaufwands nach Gewerken oder anderen Bau- leistungsbereichen für die Kostenzuordnung gerade nicht notwendig. Das gilt gleichermaßen für die Kosten einer - ausweislich der Erhöhungserklärung - rei- nen Modernisierungsmaßnahme, da in diesem Fall erst recht kein Anlass für eine Aufschlüsselung des Gesamtaufwands besteht. Eine andere Beurteilung ist schließlich nicht etwa deshalb gerechtfertigt, weil sich der Vermieter nach der jüngeren Senatsrechtsprechung materiell-recht- lich auch dann gemäß § 559 Abs. 2 BGB einen Instandhaltungsanteil anrechnen lassen muss, wenn er Bauteile oder Einrichtungen modernisierend erneuern lässt, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig sind und (bislang) einen zu be- seitigenden Mangel nicht aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab-)genutzt worden sind (Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 41 ff.). Denn daraus ergeben sich - wie dem genannten Senatsurteil selbst, zumindest mittel- bar, zu entnehmen ist (aaO, Rn. 27) - keine erhöhten Anforderungen an den Inhalt der Mieterhöhungserklärung. (3) Nach alledem ist es ausreichend, wenn der Vermieter in der Erhöhungs- erklärung - wie hier geschehen - die für eine bestimmte Modernisierungsmaß- 50 51 52 - 24 - nahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Mei- nung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder - wie hier - eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter - wie hier - die Ermittlung der Höhe des Instandsetzungsanteils zusätzlich erläutert. Für die im Streitfall getrennt ange- führten, jeweils für mehrere Maßnahmen zusammengefassten Baunebenkosten (Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen u.ä.) nebst - zusätzlich erläuter- ter - Bezifferung der darin jeweils enthaltenen Instandsetzungsanteile gilt nichts anderes. Insbesondere begegnet es keinen Bedenken, dass die Beklagte die Baunebenkosten nicht für jede Baumaßnahme einzeln, sondern gebündelt aus- gewiesen hat. Denn diese Verfahrensweise ist mit Blick auf die Nachvollziehbar- keit der Kostenzusammenstellung zweckmäßig, da die Höhe der Baunebenkos- ten typischerweise von dem Gesamtvolumen der für sämtliche Maßnahmen zur Modernisierung und Erhaltung eines Gebäudes angefallenen Kosten (soge- nannte anrechenbare Kosten) abhängt. Die Frage, ob die von der Beklagten in Abzug gebrachten Beträge den je- weiligen Instandsetzungsanteil - auch nach Maßgabe der in dem Senatsurteil vom 17. Juni 2020 (VIII ZR 81/19, aaO) entwickelten Grundsätze - zutreffend abbildet, betrifft ebenso wie die Frage, ob die Beklagte einen Teil der durchge- führten Baumaßnahmen - namentlich die Erneuerung der Elektrosteigleitungen im Treppenhaus, die Strangsanierung (betreffend Zu- und Abwasser sowie Lüf- tung) in allen Wohnungen und die Modernisierung des Bads in der Wohnung der Klägerin - zu Recht als reine Modernisierungsmaßnahmen angesehen und folg- lich von einem Abzug von Instandhaltungskosten abgesehen hat, ausschließlich die materielle Begründetheit der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF, nicht aber die formellen Voraussetzungen für die Wirksamkeit einer solchen Mieterhö- hung nach § 559b Abs. 1 BGB (vgl. Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 53 - 25 - 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 27; Senatsbeschluss vom 25. September 2018 - VIII ZR 121/17, NZM 2018, 948 Rn. 3; jeweils mwN). bb) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts mangelt es der in der Erhöhungserklärung enthaltenen Kostenzusammenstellung und darauf basieren- den Berechnung der Mieterhöhung auch nicht deshalb an der erforderlichen Nachvollziehbarkeit, weil die Beklagte die Kosten derjenigen Maßnahmen, die sie der "allgemeinen Modernisierung" zugeordnet hat, mit der Begründung, es handele sich hierbei um "Gesamtgewerke, die für alle Wohnungen gleicherma- ßen zutreffen", nach dem jeweiligen Anteil der Wohnfläche der Wohnung des Mieters an der Gesamtwohnfläche der sanierten Gebäude auf die Mieter umge- legt hat. Denn aus dieser Angabe geht unmissverständlich hervor, dass es sich hierbei - aus Sicht der Beklagten - um Maßnahmen handele, die keinen (einzel-)wohnungsspezifischen Charakter aufweisen, weshalb eine Aufteilung der Kosten nach Wohnfläche vorgenommen worden sei. Auch hier gilt, dass die Frage, ob die auf diese Weise vorgenommene Kos- tenumlage sachlich gerechtfertigt ist, allein die materielle Begründetheit der Miet- erhöhung, nicht aber deren formelle Voraussetzungen betrifft. cc) Die Erhöhungserklärung enthält außerdem die gemäß § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Angaben über die Deckung der angefallenen Kosten mit nach § 559a BGB anzurechnenden Drittmitteln (hier: Tilgungszuschuss und Zinsermäßigung durch die Gewährung eines KfW-Darlehens), um die Berech- nung der Mieterhöhung auch diesbezüglich nachvollziehen und prüfen zu kön- nen. Dies zieht auch die Revisionserwiderung nicht in Zweifel. 54 55 56 - 26 - III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es tatsächlicher Feststellun- gen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung be- darf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entschei- dung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Fetzer Kosziol Dr. Liebert Wiegand Dr. Matussek Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 02.06.2021 - 23 C 125/20 - LG Bremen, Entscheidung vom 27.10.2021 - 1 S 158/21 -

ECLI:DE:BGH:2022:200722UVIIIZR337.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 337/21 Verkündet am: 20. Juli 2022 Mohr, Justizfachangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 559b Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559b BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, zur Veröffentli- chung bestimmt). BGH, Urteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 337/21 - LG Bremen AG Bremen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 20. Juli 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, den Richter Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert, Wiegand und Dr. Matussek für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Bremen vom 6. Oktober 2021 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Berufung der Beklagten zurückgewie- sen worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur erneuten Verhand- lung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfah- rens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Mieterin einer preisfreien Wohnung der Beklagten in Bre- men. Im Anschluss an eine mit Schreiben vom 27. Oktober 2016 angekündigte Modernisierung der Wohnung der Klägerin und des Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet, teilte die Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 28. Mai 2018 mit, dass sich die monatlich zu zahlende Grundmiete infolge der Moderni- sierungsmaßnahmen zum 1. August 2018 von zuletzt 401,14 € um 96,80 € auf 1 2 - 3 - 497,94 € erhöhe. Dem Schreiben war eine als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichnete Anlage beigefügt, die - weitgehend in tabellarischer Form - folgende Angaben enthält: - die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, getrennt nach denjenigen Maßnahmen, die gemeinschaftlich genutzte Gebäudebereiche bezie- hungsweise alle Wohnungen gleichermaßen betreffen ("allgemeine Mo- dernisierungsmaßnahmen", etwa Erneuerung von Hauseingangstür und Treppenhausfenstern sowie Dämmung der Außenwände, des Dachs und der Kellerdecken), und denjenigen Maßnahmen, die allein die Wohnung der Klägerin betreffen (Erneuerung der Wohnungseingangstür, der Woh- nungsfenster u.a.) - die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten nebst separat ausgewie- senen Baunebenkosten, die von diesen Summen jeweils in Abzug zu bringenden - gegebenenfalls im Einzelnen erläuterten - Instandhaltungs- kosten sowie den verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskosten- anteil - bei den allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen den - anhand der Wohnfläche der Wohnung der Klägerin (59,66 m²) im Verhältnis zu der Gesamtwohnfläche (1.114,85 m²) ermittelten - auf die Klägerin entfallen- den Modernisierungskostenanteil - eine Darstellung der Anrechnung von Tilgungszuschuss und Zinsermä- ßigung wegen der Inanspruchnahme eines Darlehens der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sowie - die sich daraus ergebende Berechnung der Mieterhöhung und den ver- langten Betrag Die Klägerin bezahlte den verlangten Erhöhungsbetrag in der Folge; sie hält die Mieterhöhungserklärung aber aus formellen Gründen für unwirksam. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin die Feststellung, dass der Be- klagten aus der Mieterhöhungserklärung ein Anspruch auf die Zahlung einer um 96,80 € erhöhten Miete ab August 2018 nicht zustehe, sowie die Beseitigung bestimmter Mängel begehrt. Das Amtsgericht hat der Feststellungsklage stattge- geben und die Klage im Übrigen abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung 3 4 - 4 - der Klägerin hat [teilweise] Erfolg gehabt; die Berufung der Beklagten hat das Landgericht hingegen zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht - be- schränkt auf die Zurückweisung der Berufung der Beklagten - zugelassenen Re- vision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren insoweit weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe zu Recht angenommen, dass der Beklagten ein An- spruch auf Bezahlung einer erhöhten Miete ab dem 1. August 2018 nicht zustehe, da die Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen des § 559b BGB nicht gerecht werde. Sinn und Zweck der in § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Pflichten des Vermieters, die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB zu erläutern, sei es, den Informationsvorsprung auf Vermieterseite abzubauen und dem Mieter die Informationen zu geben, die er benötige, um "qualifiziert überprüfen zu können", ob der Anspruch berechtigt sei. Die Vorschriften über die Berechnungs- und Er- läuterungspflichten des Vermieters stellten damit das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von den allgemeinen Grundsätzen des Ver- tragsrechts eingeräumten Möglichkeit dar, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung 5 6 7 8 - 5 - durch einseitige Erklärung zu gestalten. Es sei daher mindestens die Angabe er- forderlich, ob und in welchem Umfang Modernisierungs- und Instandsetzungsar- beiten durchgeführt worden seien und wie sich die Kosten auf die einzelnen Mie- ter verteilten. Die Erklärung müsse so ausgestaltet sein, dass dem Mieter eine überschlä- gige Prüfung des verlangten Mehrbetrags ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich sei. Der Umfang der Erläuterungen hänge sowohl vom Umfang der durchgeführten Arbei- ten als auch davon ab, über welche Informationen der Mieter bereits verfüge. Höchste Anforderungen bestünden, soweit es sich um Maßnahmen außerhalb der Wohnung des Mieters handele, da dieser in einem solchen Fall den Umfang der Arbeiten und die hierdurch bewirkte Modernisierung am wenigsten beurteilen könne. In dem hier vorliegenden Fall einer umfangreichen Modernisierung, die Maßnahmen umfasse, welche bereits für sich betrachtet Kosten in Höhe eines sechsstelligen Betrags verursachten, sei eine Untergliederung der betreffenden Kostenpositionen - etwa durch eine Aufschlüsselung nach den verschiedenen Gewerken oder gegebenenfalls auch durch eine genauere Darlegung der einzel- nen Rechnungspositionen - erforderlich, um die Nachvollziehbarkeit für den Mie- ter zu gewährleisten. Das gelte auch unter Berücksichtigung des Grundsatzes, dass die Vorschriften über das Mieterhöhungsverfahren nicht in einer Weise aus- gelegt werden dürften, die dem Vermieter die Verfolgung seiner Interessen un- zumutbar erschwere. Gemessen daran genüge die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen nicht. Die beigefügte "Darlegung der für die Moder- nisierung angefallenen Kosten und Instandhaltungsanteile" enthalte zwar eine 9 10 11 - 6 - Aufteilung der Gesamtkosten auf die verschiedenen Modernisierungsmaßnah- men, jedoch keine weitere Aufschlüsselung, aus der sich nachvollziehbar ent- nehmen ließe, in welchem Umfang die Maßnahmen der Instandsetzung bezie- hungsweise der Modernisierung zuzuordnen seien. Eine Untergliederung sei hier angesichts des Umfangs der Arbeiten an einem mehrere Hausnummern umfas- senden Objekt aber erforderlich gewesen. So fehle beispielsweise bei der Maß- nahme "Wärmedämmung an den Außenwänden/Fassadenarbeiten" eine Diffe- renzierung der angefallenen Gesamtkosten von 141.207,55 € nach den Kosten für den Aufbau des Gerüsts, die Abtragung des Putzes, die Verkleidung mit Dämmmaterial und weitere Einzelarbeiten. Dadurch sei es der Klägerin nicht möglich, den jeweils (einzig) ausgewiesenen Gesamtbetrag für diese Maßnah- men auf seine Schlüssigkeit und Berechtigung im Hinblick auf etwa in ihm ent- haltene, nicht umlagefähige Instandhaltungskosten zu überprüfen. Hierfür be- dürfe es vielmehr der Angabe der in der Gesamtleistung enthaltenen "konkreten Arbeitsabschnitte" sowie einer Untergliederung in "greifbare Einzelarbeiten". Ausreichend nachvollziehbare Angaben über die den jeweiligen Maßnahmen im- manenten Instandhaltungsanteile ergäben sich ebenso wenig aus den Schreiben der Beklagten, mit denen sie die Baumaßnahmen angekündigt habe. Der Beklagten werde hierdurch auch nicht ein unzumutbarer Aufwand auf- gebürdet. Sie habe schließlich ohnehin eine Trennung der Maßnahmen nach Mo- dernisierungs- und Sanierungsanteil vorzunehmen und verfüge über entspre- chend aufgeschlüsselte Rechnungen; andernfalls sei sie gehalten, die notwendi- gen Informationen bei den ausführenden Unternehmen einzuholen. Eine Unter- gliederung der durchgeführten Maßnahmen in die einzelnen Gewerke könne der Beklagten hier insbesondere deshalb abverlangt werden, weil sie sich zur Erläu- terung des angewandten Umlageschlüssels in Bezug auf die Kosten, welche für die Arbeiten an den gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteilen angefallen seien, selbst auf den Begriff "Gesamtgewerke" bezogen habe. 12 - 7 - Eine andere Beurteilung ergebe sich auch nicht unter Berücksichtigung der einschlägigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Soweit es danach in der Regel ausreichend sei, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsauf- wand durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlege (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13), und es außerdem (nur) einen materiellen Fehler darstelle, wenn der Vermieter zu Unrecht einen Abzug für tatsächlich angefallene Instandhaltungskosten nicht vor- nehme (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19), sei Ausgangspunkt auch für diese Erwägungen stets, dass der Mieter - wie hier nicht - den Kostenansatz in seiner Plausibilität nachvollziehen könne. Eine teilweise Wirksamkeit der Erhöhungserklärung komme im Streitfall ebenfalls nicht in Betracht. Dabei könne unterstellt werden, dass die vom Bun- desgerichtshof - für den Fall der Durchführung verschiedener, tatsächlich vonei- nander trennbarer Baumaßnahmen - aufgestellten Voraussetzungen für eine Aufteilbarkeit der Erhöhungserklärung (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19) vorlägen. Denn es fehle hier in Bezug auf jede einzelne Baumaßnahme an der erforderlichen Untergliederung in ihre jeweiligen Einzelgewerke. Zudem verbleibe es bei der fehlenden Nachvollziehbarkeit der im Rahmen der Erläute- rung der "allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen" aufgestellten Behauptung der Beklagten, die "Gesamtgewerke" seien "für alle Wohnungen gleichermaßen zutreffend". Dass auch die in der Kostenzusammenstellung ausgewiesenen Bau- nebenkosten nicht nachvollziehbar seien, folge im Übrigen schon daraus, dass diese ausweislich der zugehörigen Erläuterung allein anhand des Volumens der restlichen - ihrerseits nicht schlüssig dargelegten - Positionen ermittelt worden seien. 13 14 - 8 - Schließlich sei die von der Beklagten begehrte Mieterhöhung auch nicht etwa dadurch wirksam zwischen den Parteien vereinbart worden, dass die Klä- gerin die erhöhte Miete seit August 2018 geleistet habe. Dabei komme es nicht darauf an, ob die Zahlungen unter Vorbehalt erfolgt seien. Die Annahme einer konkludenten Vereinbarung über eine Mieterhöhung durch entsprechende Zah- lungen des Mieters setze nämlich voraus, dass die vorausgegangene Erklärung des Vermieters auf die Zustimmung zu der Mieterhöhung gerichtet gewesen sei. Daran fehle es im Fall eines unwirksamen einseitigen Erhöhungsverlangens aber regelmäßig; im Wege der Umdeutung lasse sich ein anderes Ergebnis ebenfalls nicht herbeiführen. So verhalte es sich auch im Streitfall. Denn die Erhöhungserklärung der Be- klagten sei nicht auf Zustimmung, sondern auf einseitige Änderung der Miete ge- richtet und zudem unwirksam gewesen. Folglich habe die Beklagte redlicher Weise auch nicht damit rechnen dürfen, dass die Klägerin den geltend gemach- ten Anspruch - durch entsprechende Zahlung - anerkenne. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in entscheidenden Punkten nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein An- spruch der Beklagten gemäß §§ 559 ff. BGB auf eine ab dem 1. August 2018 um 96,80 € erhöhte Miete nicht - wie von der Klägerin im Wege einer negativen Fest- stellungsklage begehrt - verneint werden. Das Berufungsgericht hat das Vorlie- gen der formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB rechtsfehlerhaft als nicht gegeben erachtet. 1. Nach § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 EGBGB anzu- wendenden bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) 15 16 17 18 - 9 - kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnah- men im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen; dabei gehören Kosten, die für Erhal- tungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten (§ 559 Abs. 2 BGB). Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung aufgrund der entstan- denen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der § 559 BGB aF, § 559a BGB zu erläutern ist. a) Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwie- fern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsa- che nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbes- sern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (Se- natsurteile vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 1 a [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ 150, 277, 281 [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 10). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirk- sam wird (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), soll die Erläuterungspflicht unzumut- bare Nachteile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der ge- forderten Mieterhöhung - je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkundigen Personen - überprüfen kann (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO, mwN; vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 16 [zu § 10 Abs.1 WoBindG]; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO; vgl. auch BT-Drucks. 7/2011, S. 12). Dabei sind in formel- 19 - 10 - ler Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungser- klärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Um- fang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (vgl. Senatsurteile vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28 mwN; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO S. 281 f. [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO). b) Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Re- gelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB) als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 37; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 29). Aus der Mieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten er- spart wurden. Da aber auch insoweit keine überhöhten Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es hierfür keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung. Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungs- aufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Ge- samtkosten nachvollziehbar darlegt (vgl. Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 30 f. mwN). 2. Diesen Anforderungen wird die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklä- rung gerecht. Weder fehlt es - anders als die Revisionserwiderung meint - an einer ausreichenden Darlegung, inwiefern die durchgeführten baulichen Verän- 20 21 - 11 - derungen eine nach § 559 Abs. 1 BGB aF berücksichtigungsfähige Modernisie- rungsmaßnahme darstellen (dazu nachfolgend unter a), noch mangelt es an den weiteren aufgezeigten formellen Voraussetzungen. Insbesondere ist die Erhö- hungserklärung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht etwa des- halb in formeller Hinsicht unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten nicht in ein- zelne Positionen untergliedert hat (dazu nachfolgend unter b). a) Die Erhöhungserklärung enthält hinreichende Angaben dazu, dass und inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen eine berücksichtigungsfä- hige Modernisierungsmaßnahme nach § 555b BGB, § 559 Abs. 1 BGB aF dar- stellen. Zu Unrecht beanstandet die Revisionserwiderung, aus der Erhöhungser- klärung gehe nicht (ausreichend) hervor, ob die durchgeführten baulichen Maß- nahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhten, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbesserten oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser bewirkten. aa) Irrtümlich geht sie dabei davon aus, die Beklagte habe in ihrer Erhö- hungserklärung nicht auf die Angaben in ihrem vorangegangenen Schreiben Be- zug genommen, mit denen sie die Modernisierungsmaßnahmen angekündigt hatte (§ 555c BGB). Nach den rechtsfehlerfrei getroffenen und insoweit in der Sache auch nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts ist das Gegenteil der Fall. Die Vorinstanzen haben auf die Mieterhöhungserklärung vom 28. Mai 2018 verwiesen. In der dieser beigefügten Anlage wird ausdrücklich auf die im Ankündigungsschreiben enthaltenen Angaben Bezug genommen. Diese Angaben sind bei der Auslegung der Erhöhungserklärung daher zu berücksichti- gen (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 32 mwN; vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 252 unter II 1 b). Diese Auslegung kann der Senat hier selbst vornehmen, weil das 22 23 - 12 - Berufungsgericht dies insoweit - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - unter- lassen hat und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind (vgl. Senatsurteil vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 234/18, NJW-RR 2020, 523 Rn. 17 mwN). bb) Unter Berücksichtigung der in dem Ankündigungsschreiben enthalte- nen Angaben genügt die Erhöhungserklärung den oben aufgezeigten Anforde- rungen an die - hinsichtlich der Darlegung des Vorliegens von Modernisierungs- maßnahmen im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB aF bestehende - Erläuterungspflicht des Vermieters. (1) Das gilt zunächst für diejenigen Maßnahmen, die eine Energieeinspa- rung bewirken sollen (hier: Wärmedämmung an den Außenwänden, Kellerwän- den und im Dachbereich, Erneuerung der Treppenhausfenster und der Hausein- gangstür, Austausch der Wohnungsfenster sowie "hydraulischer Abgleich"). (a) Nach der Rechtsprechung des Senats hat der Vermieter bei Maßnah- men zur Einsparung von Heizenergie neben einer schlagwortartigen Bezeich- nung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darzulegen, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Maßnahme eine nachhaltige Einsparung von Energie be- wirkt. Für die plausible Darstellung eines Energieeinspareffekts ist eine gegen- ständliche Beschreibung der betreffenden Maßnahme oder die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (k-Wert bzw. u-Wert) der renovierten Bauteile ausreichend (vgl. Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9 mwN; Senatsbeschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 18 f.). (b) Eine solche Darstellung enthält das Ankündigungsschreiben der Beklag- ten. 24 25 26 27 - 13 - (aa) Insbesondere geht daraus unmissverständlich die seitens der Revisi- onserwiderung vermisste Information hervor, dass die Beklagte neben der (erst- maligen) Anbringung einer Wärmedämmung in verschiedenen Bereichen des Gebäudes nicht nur den Austausch der Wohnungsfenster, sondern auch die Er- neuerung der Treppenhausfenster und der Hauseingangstür - jeweils durch ent- sprechende, nunmehr wärmegedämmte Bauteile - als Maßnahmen zur Einspa- rung von Energie bewertet und dass die dem Schreiben beigefügte Berechnung der Energieeinsparung, die eine monatliche Heizkosteneinsparung von insge- samt 0,68 €/m² brutto ausweist, die genannten Maßnahmen sämtlich berücksich- tigt. Soweit die Revisionserwiderung darüber hinaus eine Aufteilung der insge- samt ermittelten Energieeinsparung auf die einzelnen hierzu beitragenden Bau- maßnahmen für notwendig erachtet, überspannt sie die nach der oben zitierten Senatsrechtsprechung geltenden Anforderungen an die Darlegung des Vermie- ters bei Maßnahmen zur Energieeinsparung. Im Übrigen lassen sich dem Ankün- digungsschreiben sowohl die mit der erstmaligen Anbringung einer Wärmedäm- mung (vgl. dazu auch Senatsbeschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO Rn. 19) in verschiedenen Bereichen des Gebäudes (Außenwände, Kellerdecken, Dachbereich) einhergehenden Wärmedurchgangskoeffizienten (u-Werte) als auch die u-Werte der ersetzten Bauteile (Fenster und Türen) vor und nach der Modernisierung entnehmen. Aus diesen Angaben erschließt sich mittelbar auch, in welcher (ungefähren) Größenordnung die einzelnen genannten Maßnahmen zu der Gesamteinsparung von Heizenergie beitragen. (bb) Daneben ergibt sich aus dem Ankündigungsschreiben unzweideutig die weitere aus Sicht der Revisionserwiderung fehlende Information, welchem Zweck die als "hydraulischer Abgleich" bezeichnete Baumaßnahme dient. Es 28 29 30 - 14 - wird dort ausgeführt, die Thermostatventile an den Heizkörpern in der betreffen- den Wohnung würden durch technisch andersartige Ventile ersetzt, wodurch eine gleichmäßige Wärmeverteilung in der Heizungsanlage erreicht und die Wasser- menge, welche die Heizkörper durchströme, an die notwendige Heizleistung des modernisierten Objekts angepasst werde. Diese Maßnahme sei zur Verwirkli- chung aller mit der energetischen Modernisierung verbundenen Vorteile ein- schließlich der Verhinderung eines unbeabsichtigten Überheizens erforderlich. Damit lassen die Angaben hinreichend erkennen, dass es sich hierbei um einen die zuvor (unter (aa)) beschriebenen energetischen Maßnahmen begleitenden baulichen Eingriff handelt. Sie erfüllen somit die aufgezeigten Anforderungen an die Darlegung des Vermieters bei einer Maßnahme zur Energieeinsparung. (2) Auch im Hinblick auf die übrigen als Modernisierung ausgewiesenen Baumaßnahmen (erstmaliger Einbau von "Pollerleuchten", Austausch der Woh- nungseingangstür) enthält das genannte Ankündigungsschreiben eine nach Maßgabe des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB ausreichende Darlegung zu einer nach- haltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache beziehungsweise zu einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse. Insbesondere hat die Beklagte, wie von der Revisionserwiderung - unter Heranziehung der Senats- rechtsprechung zu den materiell-rechtlichen Voraussetzungen einer Mieterhö- hung nach § 559 BGB (Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 21) - für notwendig erachtet, die aus ihrer Sicht maßgebli- chen Gründe dafür dargelegt, dass die weiteren beabsichtigten Maßnahmen nicht nur auf die Beibehaltung oder erstmalige Herrichtung des vertragsgemäß geschuldeten (Mindest-)Standards, sondern auf ein "Mehr" gerichtet seien. (a) Aus dem Ankündigungsschreiben vom 27. Oktober 2016 ergibt sich zu- nächst die von der Revisionserwiderung vermisste Mitteilung, dass und weshalb die Beklagte den erstmaligen Einbau von "Pollerleuchten" als Maßnahme zur 31 32 - 15 - Verbesserung der Mietsache betrachtet. Die Beklagte hat dort nämlich unter der Überschrift "Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache" ausgeführt, die Zu- wegung am Hauseingang werde durch die Installation dieser Lampen erstmals mit einer Beleuchtung versehen. Damit hat sie eine im Vergleich zu dem vertrag- lich geschuldeten (Mindest-)Standard gegebene Verbesserung der Mietsache dargelegt. (b) Dass die Beklagte im Hinblick auf den Austausch der Wohnungsein- gangstür schon allein durch die Beschreibung dieser Maßnahme in der Erhö- hungserklärung ("Einbau von Wohnungseingangstüre mit verbessertem Schall-, Wärme-, Brand- und Einbruchschutz") in einer den Anforderungen des § 559b Abs. 1 BGB genügenden Weise die mit dieser Maßnahme bezweckte Verbesse- rung der Mietsache nebst einer Energieeinsparung dargelegt hat, räumt die Re- visionserwiderung selbst - zu Recht - ausdrücklich ein. Das gilt erst recht, wenn man zusätzlich die in dem Ankündigungsschreiben der Beklagten enthaltenen Ausführungen in den Blick nimmt, die insoweit explizit auf eine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse sowie der Sicherheit, des Schallschutzes und des Wärmeschutzes abstellen. b) Die Mieterhöhungserklärung der Beklagten enthält auch alle übrigen nach Maßgabe des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Angaben, die die Klägerin benötigt, um den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausi- bilität überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere Kontrolle - etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Per- sonen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter und/oder durch Ein- sichtnahme in die dem Vermieter vorliegenden Rechnungen und sonstigen Be- lege - besteht. aa) Insbesondere ist die Erhöhungserklärung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht deshalb - aus formellen Gründen - unwirksam, weil die 33 34 35 - 16 - Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstan- denen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berech- nung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen angefallenen Gewerken aufge- schlüsselt oder anderweitig (in "konkrete Arbeitsabschnitte" beziehungsweise "greifbare Einzelarbeiten") untergliedert hat. Mit dieser - bereits in früheren Urtei- len (LG Bremen, WuM 2020, 158; WuM 2019, 450; WuM 2018, 365) und auch von anderen Instanzgerichten (LG Berlin, ZMR 2021, 809 [nicht rechtskräftig; beim Senat in der Revision anhängig]; LG Stuttgart, Urteil vom 29. Juli 2020 - 13 S 22/20 [n.v.]; LG Hamburg, ZMR 2020, 192; LG Potsdam, WuM 2000, 553 [zu § 3 MHG]; LG Dresden, WuM 1998, 216 [zu § 3 MHG]) sowie teilweise in der Literatur (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 559b BGB Rn. 16 ff.; BeckOGK-BGB/Schindler, Stand: 1. Juli 2022; § 559b Rn. 20; auf den Bedarf im Einzelfall abstellend: BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. Mai 2022, § 559b Rn. 11; MünchKommBGB/Artz, 8. Aufl., § 559b Rn. 5) vertretenen - Auf- fassung überspannt das Berufungsgericht die formellen Anforderungen, die die Regelung des § 559b Abs. 1 BGB an eine Mieterhöhungserklärung stellt (wie hier im Ergebnis auch: LG Frankfurt am Main, NJW-RR 2022, 592; LG Bonn, WuM 2021, 489; AG Münster, Urteil vom 19. April 2021 - 28 C 2287/20, BeckRS 2021, 15068). Eine solche Aufschlüsselung der Kosten ist grundsätzlich weder erfor- derlich, wenn es sich um eine reine Modernisierungsmaßnahme handelt, noch wenn eine sogenannte modernisierende Instandsetzung vorgenommen wird. (1) Weder der Wortlaut des § 559b Abs. 1 BGB noch der Sinn und Zweck dieser Vorschrift gebieten es, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung die für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen angefallenen Gesamtkosten nach einzelnen Positionen aufschlüsselt. Etwas anderes gilt entgegen der Auf- fassung des Berufungsgerichts in der Regel auch dann nicht, wenn es sich - wie 36 - 17 - hier - um umfangreiche und entsprechend kostenträchtige oder um solche Bau- maßnahmen handelt, die (teilweise) außerhalb der betroffenen Wohnung vorge- nommen wurden oder mehrere Gebäude umfassen. (a) Dem Wortlaut der Vorschrift des § 559b Abs. 1 BGB lässt sich - wie die Revision zutreffend geltend macht - das vom Berufungsgericht angenommene Erfordernis einer Aufschlüsselung der für eine bestimmte Modernisierungsmaß- nahme aufgewendeten Gesamtkosten nicht entnehmen, da danach lediglich eine Berechnung der Erhöhung auf der Grundlage der "entstandenen Kosten" vom Vermieter zu verlangen ist. Soweit das Gesetz darüber hinaus eine Erläuterung entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB fordert, legt schon der verwendete Begriff ("erläutern") nahe, dass die Erhöhungserklärung nicht eine in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erschöpfende Begründung zu ent- halten braucht (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 281). (b) Auch Sinn und Zweck des Gesetzes gebieten es nicht, dass der Vermie- ter die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Gesamtkos- ten in die einzelnen darin enthaltenen Kostenpositionen - etwa nach Gewerken - untergliedert. (aa) Zwar ist das Berufungsgericht im Ausgangspunkt zutreffend davon ausgegangen, dass die Vorschriften über die Berechnungs- und Erläuterungs- pflichten des Vermieters gemäß § 559b Abs. 1 BGB das notwendige Gegenge- wicht zu der dem Vermieter in Abweichung von allgemeinen Grundsätzen des Vertragsrechts eingeräumten Möglichkeit bilden, die Pflicht des Mieters zur Miet- zahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. Dies hat der Senat in Bezug auf die entsprechenden Vorschriften zur Modernisierungsmieterhöhung bei preisge- bundenem Wohnraum bereits entschieden (Senatsurteile vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 16, und VIII ZR 247/20, juris Rn. 15; vom 37 38 39 - 18 - 8. April 2009 - VIII ZR 233/08, NJW-RR 2009, 1021 Rn. 23 mwN; jeweils zu § 10 Abs. 1 WoBindG). Dass für die Formvorschriften der Modernisierungsmieterhöhung bei preis- freiem Wohnraum insoweit nichts anderes gelten kann, folgt schon daraus, dass es hierbei gleichermaßen um die Bewirkung einer Mieterhöhung durch einseitige Erklärung des Vermieters geht. Dementsprechend hat der Gesetzgeber ausweis- lich der Gesetzesmaterialien zur Einführung des § 3 MHG als der im Jahr 1978 geschaffenen Vorgängerregelung der heute geltenden §§ 559 ff. BGB auch aus- drücklich eine Anlehnung an die Regelungen für preisgebundenen Wohnraum befürwortet (vgl. BT-Drucks. 7/2011, S. 11 und 12). (bb) Dieser Umstand bedeutet im Grundsatz indes nicht, dass (jedenfalls) bei umfangreichen baulichen Veränderungen - etwa unter Einschluss von Moder- nisierungsmaßnahmen, die wie hier Kosten in sechsstelliger Höhe auslösen - die vom Berufungsgericht verlangten erhöhten Anforderungen an den Inhalt der Mieterhöhungserklärung zu stellen wären. Denn es widerspräche der Zielsetzung des Gesetzgebers, durch die (antei- lige) Umlagefähigkeit des getätigten Aufwands auf den Mieter einen Anreiz für den Vermieter zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen zu schaffen (vgl. Senatsurteil vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 367/18, WuM 2021, 109 Rn. 25 unter Verweis auf BT-Drucks. 14/4553, S. 58 [zu § 559 BGB] und 7/2011 S. 11 [zu § 3 MHG]), wenn eine Durchsetzbarkeit eines dem Vermieter materiell- rechtlich zustehenden Ausgleichs für seine bereits erbrachte Eigenleistung durch überhöhte formelle Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung erheblich er- schwert würde und der Vermieter sogar Gefahr liefe, eines inhaltlich berechtigten Mieterhöhungsanspruchs wegen überzogener formeller Anforderungen verlustig zu gehen. Es gilt deshalb, der Zweckbestimmung der Vorschrift des § 559b Abs. 1 BGB, dem Mieter die Möglichkeit zur angemessenen Information und 40 41 42 - 19 - Nachprüfung zu geben, unter Abwägung nicht nur seiner, sondern auch der be- rechtigten Interessen des Vermieters gerecht zu werden (vgl. Senatsurteile vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 17 mwN, und VIII ZR 247/20, juris Rn. 16; jeweils zu § 10 Abs. 1 WoBindG). Dabei ist vorrangig vor einer Zu- mutbarkeitsprüfung in den Blick zu nehmen, ob zusätzliche Angaben in der Miet- erhöhungserklärung tatsächlich mit einem maßgeblichen Erkenntnisgewinn für den Mieter verbunden wären. (cc) Nach diesen Grundsätzen musste die Beklagte die in ihrer Erhöhungs- erklärung für jede der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen ausgewiese- nen Gesamtkosten nicht in Einzelpositionen - sei es nach den verschiedenen Gewerken oder nach anderen (vergleichbaren) Kategorien - untergliedern. Das Berufungsgericht hat durch seine gegenteilige Sichtweise die formellen Anforde- rungen an die Darlegung der Modernisierungskosten beziehungsweise an die Zuordnung angefallener Kosten zu Modernisierungsarbeiten und Instandhal- tungsmaßnahmen überspannt, indem es die sich erst auf materiell-rechtlicher Ebene stellende Frage, ob die Kosten zutreffend berechnet und eingeordnet wor- den sind, aufgrund eines von ihm angenommenen Schutzbedürfnisses des Mie- ters bereits in die Bestimmung der formellen Voraussetzungen der Mieterhö- hungserklärung hat einfließen lassen. Dabei hat es übersehen, dass die von ihm verlangte zusätzliche Untergliederung in einzelne Gewerke oder Rechnungspo- sitionen nicht zur Überprüfbarkeit der Plausibilität der Höhe und Aufteilung der Kosten erforderlich ist und demzufolge auch keinen maßgeblichen Erkenntnisge- winn verschafft. Die Klägerin konnte die Berechtigung der geltend gemachten Mieterhöhung ebenso ohne diese weiteren Angaben hinreichend genau auf ihre Plausibilität - auch im Hinblick auf den durch die Modernisierungsmaßnahmen etwa ersparten (nicht umlagefähigen) Instandsetzungsaufwand - überprüfen. 43 - 20 - (aaa) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung führte eine Auf- schlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder vergleich- baren Kriterien für die Klägerin zu keinem maßgeblichen Erkenntnisgewinn im Hinblick auf den in den Gesamtkosten enthaltenen Anteil für Erhaltungsmaßnah- men. Auch ein anderweitiger zweckmäßiger Erkenntnisgewinn wäre mit diesen zusätzlichen Angaben nicht verbunden. (α) Soweit die Revisionserwiderung mit Blick darauf, dass sich den Erläute- rungen der Beklagten zur (anteiligen) Instandhaltung der frühere Zustand etwa der Wohnungs- und Treppenhausfenster vor der Durchführung der Baumaßnah- men nicht entnehmen lasse, die Nennung der für die Instandsetzung notwendi- gen Gewerke fordert, verkennt sie, dass bei einer modernisierenden Erneuerung von bestimmten Bauteilen oder Einrichtungen regelmäßig - und so auch bei den hier zu beurteilenden Baumaßnahmen - nicht etwa einzelne Gewerke oder auch nur voneinander trennbare Arbeitsschritte für die Erhaltung einerseits und die Modernisierung andererseits anfallen, sondern die Baumaßnahme im Ganzen dazu führt, dass eine andernfalls - aktuell oder später - etwa erforderliche Erhal- tungsmaßnahme (Reparatur des vorhandenen Bauteils oder dessen Ersetzung durch ein neues Bauteil desselben Standards) entbehrlich wird. Aus diesem Grund vermag eine Aufteilung der Gesamtkosten für die jeweilige Modernisie- rungsmaßnahme in jedwede Einzelpositionen grundsätzlich auch keinen weiter- gehenden Aufschluss über den in ihnen enthaltenen Anteil für Erhaltungsmaß- nahmen zu geben. Der Einwand der Revisionserwiderung, dass die von der Beklagten allein mitgeteilten Gesamtkosten "nicht minder plausibel" wären, wenn sie die Hälfte oder das Doppelte betrügen und der Mieter im Fall der Billigung einer derartig ausgestalteten Berechnung der Mieterhöhung auf ein "Glauben oder Nichtglau- ben" verwiesen würde, rechtfertigt eine andere Beurteilung ebenfalls nicht. Denn 44 45 46 - 21 - die von der Revisionserwiderung beschriebene etwaige Unsicherheit des Mieters betrifft allein die Richtigkeit der Höhe der vom Vermieter angegebenen Beträge. Solche Zweifel können aber ebenso bei einer Aufteilung der Gesamtkosten in Einzelpositionen verbleiben und lassen sich letztlich stets nur durch eine weitere Aufklärung - sei es im Wege einer Einsichtnahme in die Belege des Vermieters (dazu nachfolgend unter (bbb) noch genauer), durch die Hinzuziehung fachkun- diger Personen oder auch erst im Zuge eines Gerichtsverfahrens - ausräumen. (β) Es erschließt sich ebenfalls nicht, welche zusätzlichen Schlüsse die Klä- gerin im Streitfall aus einer - vom Berufungsgericht ausdrücklich für notwendig erachteten - Aufteilung der Gesamtkosten für die an den Außenwänden ange- brachte Wärmedämmung nebst Fassadenarbeiten nach Einzelgewerken (Aufbau des Gerüsts, Abtragung des alten Putzes, Verkleidung mit Dämmmaterial etc.) hätte ziehen können. Denn auch anhand der vom Berufungsgericht vermissten Angaben ließe sich nicht weitergehend erkennen, ob die genannte Baumaß- nahme in einem größeren (Teil-)Umfang als von der Beklagten in der Mieterhö- hungserklärung ausgewiesen der Erhaltung diente beziehungsweise zur Erspar- nis von (fiktiven) Kosten für Erhaltungsmaßnahmen führte. Überdies hat das Berufungsgericht offenbar den aus der Kostenaufstellung hervorgehenden Hinweis der Beklagten übersehen, wonach diese die Höhe der insoweit abzuziehenden Instandhaltungskosten auf der Grundlage eines dem Er- höhungsschreiben beigefügten Angebots eines Malerbetriebs für die (hypotheti- sche) Durchführung bloßer Erhaltungsmaßnahmen an der Außenfassade, das die hierfür erforderlichen einzelnen Leistungen aufführt (Gerüstaufbau, Altanstri- che überprüfen und im Hochdruckdampfverfahren reinigen, vorhandene Altputz- flächen grundieren, Fassadenanstrich), ermittelt hat. Diese - nach der oben be- reits zitierten Senatsrechtsprechung (Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 30) grundsätzlich nicht einmal erforderliche - 47 48 - 22 - hypothetische Vergleichsrechnung erleichtert eine Überprüfung der Plausibilität des von der Beklagten berücksichtigten Instandhaltungsanteils zusätzlich. (γ) Vor diesem Hintergrund kommt es nicht darauf an, ob es der Beklagten - wie das Berufungsgericht angenommen hat und die Revisionserwiderung eben- falls meint - möglich und zumutbar wäre, die vermeintlich fehlende Aufschlüsse- lung der jeweiligen Gesamtkosten vorzunehmen. Denn diese Frage stellte sich nur, wenn ein berechtigtes Interesse der Klägerin an diesen zusätzlichen Anga- ben - wie nicht - zu bejahen wäre. (bbb) Zudem steht dem Mieter zur Klärung verbleibender Unsicherheiten oder auch zur Kontrolle der Angaben des Vermieters über dessen Aufwendungen auf ihre sachliche Richtigkeit ein umfassendes Auskunfts- und (Belege-)Ein- sichtsrecht zur Verfügung. (α) Anders als im Fall einer Modernisierungsmieterhöhung bei preisgebun- denem Wohnraum, für die § 8 Abs. 4 Satz 1 WoBindG, § 29 NMV ein solches Recht ausdrücklich vorsieht (vgl. Senatsurteile vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 18, und VIII ZR 247/20, juris Rn. 17), enthalten die §§ 559 ff. BGB zwar nicht selbst eine entsprechende (spezialgesetzliche) Anspruchsgrund- lage. Ein solcher Anspruch ergibt sich für den Mieter preisfreien Wohnraums je- doch nach - soweit ersichtlich - einhelliger und zutreffender Meinung aus § 259 BGB analog (vgl. LG Kiel, WuM 2000, 613; LG Berlin, Urteil vom 15. Januar 2007 - 67 S 85/06, juris Rn. 21; AG Münster, Urteil vom 19. April 2021 - 28 C 2287/20, BeckRS 2021, 15068 Rn. 37; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 559b BGB Rn. 21; Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kap. III Rn. 1509, 1520 ff.; Staudinger/V. Emmerich, 49 50 51 52 - 23 - BGB, Neubearb. 2021, § 559b Rn. 12; BeckOGK-BGB/Schindler, Stand: 1. Juli 2022, § 559b Rn. 12; Erman/Dickersbach, BGB, 16. Aufl., § 559b Rn. 12). (β) Soweit der Mieter nach Wahrnehmung dieser Rechte (weiterhin) Zweifel an der Berechtigung der geforderten Mieterhöhung haben sollte, steht ihm der - unter diesen Umständen zumutbare - Weg einer gerichtlichen Klärung offen. In deren Rahmen trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast nicht nur da- für, dass es sich bei den durchgeführten Baumaßnahmen um Modernisierungs- und nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt, sondern auch dafür, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung die- nende Maßnahmen entfallen sind (Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 49). (2) Die dargestellte Gesetzesauslegung liegt auch der bisherigen gefestig- ten Rechtsprechung des Senats zu den formellen Anforderungen an die Erhö- hungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB zugrunde. Denn danach genügt der Vermieter - wie oben aufgezeigt - seinen Berechnungs- und Erläuterungspflich- ten nach § 559b Abs. 1 BGB bereits dann, wenn er einen etwa in den Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer entsprechenden Quote darlegt (vgl. Senatsurteil vom 17. Dezem- ber 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 29 f.). Vor diesem Hintergrund ist eine Untergliederung des Gesamtaufwands nach Gewerken oder anderen Bau- leistungsbereichen für die Kostenzuordnung gerade nicht notwendig. Das gilt gleichermaßen für die Kosten einer - ausweislich der Erhöhungserklärung - rei- nen Modernisierungsmaßnahme, da in diesem Fall erst recht kein Anlass für eine Aufschlüsselung des Gesamtaufwands besteht. Eine andere Beurteilung ist schließlich nicht etwa deshalb gerechtfertigt, weil sich der Vermieter nach der jüngeren Senatsrechtsprechung materiell-recht- lich auch dann gemäß § 559 Abs. 2 BGB einen Instandhaltungsanteil anrechnen 53 54 55 - 24 - lassen muss, wenn er Bauteile oder Einrichtungen modernisierend erneuern lässt, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig sind und (bislang) einen zu be- seitigenden Mangel nicht aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab-)genutzt worden sind (Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 41 ff.). Denn daraus ergeben sich - wie dem genannten Senatsurteil selbst, zumindest mittel- bar, zu entnehmen ist (aaO, Rn. 27) - keine erhöhten Anforderungen an den In- halt der Mieterhöhungserklärung. (3) Nach alledem ist es ausreichend, wenn der Vermieter in der Erhöhungs- erklärung - wie hier geschehen - die für eine bestimmte Modernisierungsmaß- nahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Mei- nung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder - wie hier - eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter - wie hier - die Ermittlung der Höhe des Instandsetzungsanteils zusätzlich erläutert. Für die im Streitfall getrennt ange- führten, jeweils für mehrere Maßnahmen zusammengefassten Baunebenkosten (Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen u.ä.) nebst - zusätzlich erläuter- ter - Bezifferung der darin jeweils enthaltenen Instandsetzungsanteile gilt nichts anderes. Insbesondere begegnet es keinen Bedenken, dass die Beklagte die Baunebenkosten nicht für jede Baumaßnahme einzeln, sondern gebündelt aus- gewiesen hat. Denn diese Verfahrensweise ist mit Blick auf die Nachvollziehbar- keit der Kostenzusammenstellung zweckmäßig, da die Höhe der Baunebenkos- ten typischerweise von dem Gesamtvolumen der für sämtliche Maßnahmen zur Modernisierung und Erhaltung eines Gebäudes angefallenen Kosten (soge- nannte anrechenbare Kosten) abhängt. Die Frage, ob die von der Beklagten in Abzug gebrachten Beträge den je- weiligen Instandsetzungsanteil - auch nach Maßgabe der in dem Senatsurteil 56 57 - 25 - vom 17. Juni 2020 (VIII ZR 81/19, aaO) entwickelten Grundsätze - zutreffend ab- bildet, betrifft ebenso wie die Frage, ob die Beklagte einen Teil der durchgeführ- ten Baumaßnahmen zu Recht als reine Modernisierungsmaßnahmen angesehen und folglich von einem Abzug von Instandhaltungskosten abgesehen hat, aus- schließlich die materielle Begründetheit der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF, nicht aber die formellen Voraussetzungen für die Wirksamkeit einer sol- chen Mieterhöhung nach § 559b Abs. 1 BGB (vgl. Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 27; Senatsbeschluss vom 25. September 2018 - VIII ZR 121/17, NZM 2018, 948 Rn. 3; jeweils mwN). bb) Entgegen der von der Revisionserwiderung geteilten Auffassung des Berufungsgerichts mangelt es der in der Erhöhungserklärung enthaltenen Kos- tenzusammenstellung und darauf basierenden Berechnung der Mieterhöhung auch nicht deshalb an der erforderlichen Nachvollziehbarkeit, weil die Beklagte die Kosten derjenigen Maßnahmen, die sie der "allgemeinen Modernisierung" zugeordnet hat, mit der Begründung, es handele sich hierbei um "Gesamtge- werke, die für alle Wohnungen gleichermaßen zutreffen", nach dem jeweiligen Anteil der Wohnfläche der Wohnung des Mieters an der Gesamtwohnfläche der sanierten Gebäude auf die Mieter umgelegt hat. Denn aus dieser Angabe geht unmissverständlich hervor, dass es sich hierbei - aus Sicht der Beklagten - um Maßnahmen handele, die keinen (einzel-)wohnungsspezifischen Charakter auf- weisen, weshalb eine Aufteilung der Kosten nach Wohnfläche vorgenommen worden sei. Auch hier gilt, dass die Frage, ob die auf diese Weise vorgenommene Kos- tenumlage sachlich gerechtfertigt ist, allein die materielle Begründetheit der Miet- erhöhung, nicht aber deren formelle Voraussetzungen betrifft. cc) Die Erhöhungserklärung enthält außerdem die gemäß § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Angaben über die Deckung der angefallenen Kosten 58 59 60 - 26 - mit nach § 559a BGB anzurechnenden Drittmitteln (hier: Tilgungszuschuss und Zinsermäßigung durch die Gewährung eines KfW-Darlehens), um die Berech- nung der Mieterhöhung auch diesbezüglich nachvollziehen und prüfen zu kön- nen. Dies zieht auch die Revisionserwiderung nicht in Zweifel. III. 61 Nach alledem kann das angefochtene Urteil in dem aus dem Tenor er- sichtlichen Umfang keinen Bestand haben; es ist insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es tatsächlicher Feststellungen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung bedarf, nicht entschei- dungsreif und daher im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Ent- scheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Die (negative) Feststellungsklage ist auf der Grundlage der bisher vom Be- rufungsgericht getroffenen Feststellungen nicht etwa - aus von der Frage des Vorliegens einer (auch materiell) wirksamen Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB unabhängigen Gründen - abweisungsreif. Insbesondere ist das von der Klägerin negierte Rechtsverhältnis (Anspruch der Beklagten auf die geforderte Mieterhö- hung) nicht dadurch wirksam zustande gekommen, dass die Klägerin im An- schluss an die Erhöhungserklärung der Beklagten entsprechend erhöhte Mieten (vorbehaltlos) geleistet hat. Dieser Umstand lässt nach der - revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden und im Revisionsverfahren auch nicht angegriffenen - Auslegung der maßgeblichen Willenserklärungen durch das Berufungsgericht weder auf das wirksame Zustandekommen einer (zweiseitigen) Vereinbarung über die von der Beklagten geforderte Mieterhöhung schließen noch hat die Klä- gerin mit ihrem Zahlungsverhalten die fragliche Schuld anerkannt. 62 - 27 - Dabei kommt es auf den vom Berufungsgericht in diesem Zusammenhang zusätzlich herangezogenen Umstand, dass die Mieterhöhungserklärung - was hier entgegen der Annahme des Berufungsgerichts noch nicht abschließend be- urteilt werden kann - unwirksam sei, nicht entscheidend an. Maßgeblich ist bei einer - wie hier - eindeutig auf der Grundlage der §§ 559 ff. BGB abgegebenen (einseitigen) Erhöhungsklärung des Vermieters vielmehr, dass beide Parteien wechselseitig erkennbar nicht von einer übereinstimmend zu treffenden Abrede, also nicht von einer zustimmungsbedürftigen Erklärung des Vermieters ausge- hen, so dass nach dem objektiv zu bestimmenden Empfängerhorizont weder dem Erhöhungsschreiben des Vermieters noch der (vorbehaltlosen) Zahlung des ge- forderten Mehrbetrags durch den Mieter ohne das Hinzutreten weiterer Um- stände - die hier nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsge- richts nicht gegeben sind - eine entsprechende Erklärungswirkung (Angebot und Annahme) beigemessen werden kann (vgl. BGH, Urteile vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 199/04, NJW-RR 2005, 1464 unter II 2 b [zur Frage der schlüssigen Zustimmung des Mieters durch vorbehaltlose Zahlung nach Ausübung eines ver- traglich vorgesehenen einseitigen Erhöhungsrechts des Vermieters]; vom 21. März 2007 - XII ZR 176/04, NJW-RR 2007, 1382 Rn. 11 [zur Frage der schlüssigen Zustimmung des Nutzers eines Grundstücks durch vorbehaltlose Zahlung nach Ausübung eines einseitigen Erhöhungsrechts des Grundstücks- verwalters nach § 6 NutzEV]; vgl. auch Senatsbeschluss vom 30. Januar 2018 - VIII ZB 74/16, NJW-RR 2018, 524 Rn. 11 ff. [zu einer schlüssigen Zustimmung des Mieters durch vorbehaltlose Zahlung zu einem Mieterhöhungsverlangen 63 - 28 - nach §§ 558 ff. BGB]; Senatsurteil vom 29. Juni 2005 - VIII ZR 182/04, WuM 2005, 518 unter II [zu einer schlüssigen Zustimmung des Mieters durch vorbe- haltlose Zahlung zu einem Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG). Dr. Fetzer Kosziol Dr. Liebert Wiegand Dr. Matussek Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 22.02.2019 - 18 C 26/19 - LG Bremen, Entscheidung vom 06.10.2021 - 1 S 66/19 -

ECLI:DE:BGH:2022:200722UVIIIZR339.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 339/21 Verkündet am: 20. Juli 2022 Mohr, Justizfachangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 559b Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559b BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, zur Veröffentli- chung bestimmt). BGH, Urteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 339/21 - LG Bremen AG Bremen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 20. Juli 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, den Richter Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert, Wiegand und Dr. Matussek für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Bremen vom 6. Oktober 2021 aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger sind Mieter einer preisfreien Wohnung der Beklagten in Bremen. Im Anschluss an eine mit Schreiben vom 27. Februar 2015 angekündigte Modernisierung der Wohnung der Kläger und des Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet, teilte die Beklagte den Klägern mit Schreiben vom 23. März 2016 mit, dass sich die monatlich zu zahlende Grundmiete infolge der Moderni- sierungsmaßnahmen zum 1. Juni 2016 von zuletzt 453,04 € um 167,50 € auf 620,54 € erhöhe. Dem Schreiben war eine als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichnete Anlage beigefügt, die - weitgehend in tabellarischer Form - folgende Angaben enthält: 1 2 - 3 - - die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, getrennt nach denjenigen Maßnahmen, die gemeinschaftlich genutzte Gebäudebereiche bezie- hungsweise alle Wohnungen gleichermaßen betreffen ("allgemeine Mo- dernisierungsmaßnahmen", etwa Erneuerung von Hauseingangstür und Treppenhausfenstern sowie Dämmung der Außenwände, des Dachs und der Kellerdecken), und denjenigen Maßnahmen, die allein die Wohnung der Kläger betreffen (Erneuerung der Wohnungsfenster nebst Baune- benkosten) - die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten nebst separat ausgewie- senen Baunebenkosten, die von diesen Summen jeweils in Abzug zu bringenden - gegebenenfalls im Einzelnen erläuterten - Instandhaltungs- kosten sowie den verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskosten- anteil - bei den allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen den - anhand der Wohnfläche der Wohnung der Kläger (94,72 m²) im Verhältnis zu der Ge- samtwohnfläche (1.286,60 m²) ermittelten - auf die Kläger entfallenden Modernisierungskostenanteil sowie - die sich daraus ergebende Berechnung der Mieterhöhung Die Kläger bezahlten den verlangten Erhöhungsbetrag in der Folge; sie hal- ten die Mieterhöhungserklärung aber aus formellen Gründen für unwirksam. Mit der vorliegenden Klage haben die Kläger die Feststellung, dass der Be- klagten aus der Mieterhöhungserklärung ein Anspruch auf die Zahlung einer um 167,50 € erhöhten Miete nicht zustehe, und die Rückzahlung der ab Juni 2016 bis einschließlich April 2020 zu viel gezahlten Miete in Höhe von insgesamt 7.705 € sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten, jeweils nebst Zinsen, begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben. Die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückge- wiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Be- klagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. 3 4 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe zu Recht angenommen, dass der Beklagten ein An- spruch auf Bezahlung einer erhöhten Miete ab dem 1. Juni 2016 nicht zustehe, da die Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen des § 559b BGB nicht gerecht werde. Sinn und Zweck der in § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Pflichten des Vermieters, die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB zu erläutern, sei es, den Informationsvorsprung auf Vermieterseite abzubauen und dem Mieter die Informationen zu geben, die er benötige, um "qualifiziert überprüfen zu können", ob der Anspruch berechtigt sei. Die Vorschriften über die Berechnungs- und Er- läuterungspflichten des Vermieters stellten damit das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von den allgemeinen Grundsätzen des Ver- tragsrechts eingeräumten Möglichkeit dar, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. Es sei daher mindestens die Angabe er- forderlich, ob und in welchem Umfang Modernisierungs- und Instandsetzungsar- beiten durchgeführt worden seien und wie sich die Kosten auf die einzelnen Mie- ter verteilten. Die Erklärung müsse so ausgestaltet sein, dass dem Mieter eine überschlä- gige Prüfung des verlangten Mehrbetrags ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich sei. Der 5 6 7 8 9 - 5 - Umfang der Erläuterungen hänge sowohl vom Umfang der durchgeführten Arbei- ten als auch davon ab, über welche Informationen der Mieter bereits verfüge. Höchste Anforderungen bestünden, soweit es sich um Maßnahmen außerhalb der Wohnung des Mieters handele, da dieser in einem solchen Fall den Umfang der Arbeiten und die hierdurch bewirkte Modernisierung am wenigsten beurteilen könne. In dem hier vorliegenden Fall einer umfangreichen Modernisierung, die Maßnahmen umfasse, welche bereits für sich betrachtet Kosten in Höhe eines sechsstelligen Betrags verursachten, sei eine Untergliederung der betreffenden Kostenpositionen - etwa durch eine Aufschlüsselung nach den verschiedenen Gewerken oder gegebenenfalls auch durch eine genauere Darlegung der einzel- nen Rechnungspositionen - erforderlich, um die Nachvollziehbarkeit für den Mie- ter zu gewährleisten. Das gelte auch unter Berücksichtigung des Grundsatzes, dass die Vorschriften über das Mieterhöhungsverfahren nicht in einer Weise aus- gelegt werden dürften, die dem Vermieter die Verfolgung seiner Interessen un- zumutbar erschwere. Gemessen daran genüge die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen nicht. Die beigefügte "Darlegung der für die Moder- nisierung angefallenen Kosten und Instandhaltungsanteile" enthalte zwar eine Aufteilung der Gesamtkosten auf die verschiedenen Modernisierungsmaßnah- men, jedoch keine weitere Aufschlüsselung, aus der sich nachvollziehbar ent- nehmen ließe, in welchem Umfang die Maßnahmen der Instandsetzung bezie- hungsweise der Modernisierung zuzuordnen seien. Eine Untergliederung sei hier angesichts des Umfangs der Arbeiten an einem mehrere Hausnummern umfas- senden Objekt aber erforderlich gewesen. So fehle beispielsweise bei der Maß- nahme "Wärmedämmung an den Außenwänden/Fassadenarbeiten" eine Diffe- renzierung der angefallenen Gesamtkosten von 131.806,21 € nach den Kosten 10 11 - 6 - für den Aufbau des Gerüsts, die Abtragung des Putzes, die Verkleidung mit Dämmmaterial und weitere Einzelarbeiten. Dadurch sei es den Klägern nicht möglich, den jeweils (einzig) ausgewiesenen Gesamtbetrag für diese Maßnah- men auf seine Schlüssigkeit und Berechtigung im Hinblick auf etwa in ihm ent- haltene, nicht umlagefähige Instandhaltungskosten zu überprüfen. Hierfür be- dürfe es vielmehr der Angabe der in der Gesamtleistung enthaltenen "konkreten Arbeitsabschnitte" sowie einer Untergliederung in "greifbare Einzelarbeiten". Ausreichend nachvollziehbare Angaben über die den jeweiligen Maßnahmen im- manenten Instandhaltungsanteile ergäben sich ebenso wenig aus den Schreiben der Beklagten, mit denen sie die Baumaßnahmen angekündigt habe. Der Beklagten werde hierdurch auch nicht ein unzumutbarer Aufwand auf- gebürdet. Sie habe schließlich ohnehin eine Trennung der Maßnahmen nach Mo- dernisierungs- und Sanierungsanteil vorzunehmen und verfüge über entspre- chend aufgeschlüsselte Rechnungen; andernfalls sei sie gehalten, die notwendi- gen Informationen bei den ausführenden Unternehmen einzuholen. Eine Unter- gliederung der durchgeführten Maßnahmen in die einzelnen Gewerke könne der Beklagten hier insbesondere deshalb abverlangt werden, weil sie sich zur Erläu- terung des angewandten Umlageschlüssels in Bezug auf die Kosten, welche für die Arbeiten an den gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteilen angefallen seien, selbst auf den Begriff "Gesamtgewerke" bezogen habe. Eine andere Beurteilung ergebe sich auch nicht unter Berücksichtigung der einschlägigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Soweit es danach in der Regel ausreichend sei, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsauf- wand durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlege (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13), und es außerdem (nur) einen materiellen Fehler darstelle, wenn der Vermieter zu 12 13 - 7 - Unrecht einen Abzug für tatsächlich angefallene Instandhaltungskosten nicht vor- nehme (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19), sei Ausgangspunkt auch für diese Erwägungen stets, dass der Mieter - wie hier nicht - den Kostenansatz in seiner Plausibilität nachvollziehen könne. Eine teilweise Wirksamkeit der Erhöhungserklärung komme im Streitfall ebenfalls nicht in Betracht. Dabei könne unterstellt werden, dass die vom Bun- desgerichtshof - für den Fall der Durchführung verschiedener, tatsächlich vonei- nander trennbarer Baumaßnahmen - aufgestellten Voraussetzungen für eine Aufteilbarkeit der Erhöhungserklärung (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19) vorlägen. Denn es fehle hier in Bezug auf jede einzelne Baumaßnahme an der erforderlichen Untergliederung in ihre jeweiligen Einzelgewerke. Zudem verbleibe es bei der fehlenden Nachvollziehbarkeit der im Rahmen der Erläute- rung der "allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen" aufgestellten Behauptung der Beklagten, die "Gesamtgewerke" seien "für alle Wohnungen gleichermaßen zutreffend". Dass auch die in der Kostenzusammenstellung ausgewiesenen Bau- nebenkosten nicht nachvollziehbar seien, folge im Übrigen schon daraus, dass diese ausweislich der zugehörigen Erläuterung allein anhand des Volumens der restlichen - ihrerseits nicht schlüssig dargelegten - Positionen ermittelt worden seien. Schließlich sei die von der Beklagten begehrte Mieterhöhung auch nicht etwa dadurch wirksam zwischen den Parteien vereinbart worden, dass die Kläger die erhöhte Miete seit Juni 2016 geleistet hätten. Dabei komme es nicht darauf an, ob die Zahlungen unter Vorbehalt erfolgt seien. Die Annahme einer konklu- denten Vereinbarung über eine Mieterhöhung durch entsprechende Zahlungen des Mieters setze nämlich voraus, dass die vorausgegangene Erklärung des Ver- mieters auf die Zustimmung zu der Mieterhöhung gerichtet gewesen sei. Daran 14 15 - 8 - fehle es im Fall eines unwirksamen einseitigen Erhöhungsverlangens aber regel- mäßig; im Wege der Umdeutung lasse sich ein anderes Ergebnis ebenfalls nicht herbeiführen. So verhalte es sich auch im Streitfall. Denn die Erhöhungserklärung der Be- klagten sei nicht auf Zustimmung, sondern auf einseitige Änderung der Miete ge- richtet und zudem unwirksam gewesen. Folglich habe die Beklagte redlicher Weise auch nicht damit rechnen dürfen, dass die Kläger den geltend gemachten Anspruch - durch entsprechende Zahlung - anerkennen würden. Da die Kläger den Erhöhungsbetrag (167,50 €) ab Juni 2016 demnach ohne Rechtsgrund an die Beklagte geleistet hätten, stehe ihnen gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auch der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch in Höhe von 7.705 € nebst Zinsen zu. Nach den zutreffenden Erwägungen des Amtsge- richts seien diese Ansprüche weder nach §§ 814, 818 Abs. 3 BGB noch wegen Verwirkung ausgeschlossen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in entscheidenden Punkten nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein An- spruch der Beklagten gemäß §§ 559 ff. BGB auf eine ab dem 1. Juni 2016 um 167,50 € erhöhte Miete nicht - wie von den Klägern im Wege einer negativen Feststellungsklage begehrt - verneint werden. Das Berufungsgericht hat das Vor- liegen der formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB rechtsfehlerhaft als nicht gegeben erachtet. Das bedeutet zugleich, dass auch die Ansprüche der Kläger auf Rückzahlung bereits geleisteter Erhö- hungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB (in Höhe von 7.705 €) und auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten gemäß § 280 Abs. 1 BGB 16 17 18 - 9 - (in Höhe von 1.086,23 €), jeweils nebst Zinsen, mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht bejaht werden können. 1. Nach § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 EGBGB anzu- wendenden bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnah- men im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen; dabei gehören Kosten, die für Erhal- tungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten (§ 559 Abs. 2 BGB). Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung aufgrund der entstan- denen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der § 559 BGB aF, § 559a BGB zu erläutern ist. a) Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwie- fern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsa- che nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbes- sern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (Se- natsurteile vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 1 a [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ 150, 277, 281 [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 10). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirk- sam wird (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), soll die Erläuterungspflicht unzumut- bare Nachteile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der ge- forderten Mieterhöhung - je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkundigen Personen - überprüfen kann (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 19 20 - 10 - 2014 - VIII ZR 88/13, aaO mwN; vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 16 [zu § 10 Abs.1 WoBindG]; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO; vgl. auch BT-Drucks. 7/2011, S. 12). Dabei sind in formeller Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (vgl. Se- natsurteile vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28 mwN; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO S. 281 f. [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO). b) Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Re- gelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB) als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 37; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 29). Aus der Mieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten er- spart wurden. Da aber auch insoweit keine überhöhten Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es hierfür keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung. Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungs- aufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Ge- samtkosten nachvollziehbar darlegt (vgl. Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 30 f. mwN). 21 - 11 - 2. Diesen Anforderungen wird die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklä- rung gerecht. Weder fehlt es - anders als die Revisionserwiderung meint - an einer ausreichenden Darlegung, inwiefern die durchgeführten baulichen Verän- derungen eine nach § 559 Abs. 1 BGB aF berücksichtigungsfähige Modernisie- rungsmaßnahme darstellen (dazu nachfolgend unter a), noch mangelt es an den weiteren aufgezeigten formellen Voraussetzungen. Insbesondere ist die Erhö- hungserklärung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht etwa des- halb in formeller Hinsicht unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten nicht in ein- zelne Positionen untergliedert hat (dazu nachfolgend unter b). a) Die Erhöhungserklärung enthält hinreichende Angaben dazu, dass und inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen eine berücksichtigungsfä- hige Modernisierungsmaßnahme nach § 555b BGB, § 559 Abs. 1 BGB aF dar- stellen. Zu Unrecht beanstandet die Revisionserwiderung, aus der Erhöhungser- klärung gehe nicht (ausreichend) hervor, ob die durchgeführten baulichen Maß- nahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhten, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbesserten oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser bewirkten. aa) Irrtümlich geht die Revisionserwiderung davon aus, die Beklagte habe in ihrer Erhöhungserklärung nicht auf die Angaben in ihrem vorangegangenen Schreiben Bezug genommen, mit denen sie die Modernisierungsmaßnahmen angekündigt hatte (§ 555c BGB). Nach den rechtsfehlerfrei getroffenen und inso- weit in der Sache auch nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts ist das Gegenteil der Fall. Die Vorinstanzen haben auf die Mieterhöhungserklä- rung vom 23. März 2016 verwiesen. In der dieser beigefügten Anlage wird aus- drücklich auf die im Ankündigungsschreiben enthaltenen Angaben Bezug ge- nommen. Diese Angaben sind bei der Auslegung der Erhöhungserklärung daher 22 23 24 - 12 - zu berücksichtigen (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 32 mwN; vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 252 unter II 1 b). Diese Auslegung kann der Senat hier selbst vornehmen, weil das Berufungsgericht dies insoweit - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - unterlassen hat und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind (vgl. Senats- urteil vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 234/18, NJW-RR 2020, 523 Rn. 17 mwN). bb) Unter Berücksichtigung der in dem Ankündigungsschreiben enthalte- nen Angaben genügt die Erhöhungserklärung den oben aufgezeigten Anforde- rungen an die - hinsichtlich der Darlegung des Vorliegens von Modernisierungs- maßnahmen im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB aF bestehende - Erläuterungspflicht des Vermieters. (1) Nach der Rechtsprechung des Senats hat der Vermieter bei Maßnah- men zur Einsparung von Heizenergie neben einer schlagwortartigen Bezeich- nung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darzulegen, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Maßnahme eine nachhaltige Einsparung von Energie be- wirkt. Für die plausible Darstellung eines Energieeinspareffekts ist eine gegen- ständliche Beschreibung der betreffenden Maßnahme oder die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (k-Wert bzw. u-Wert) der renovierten Bauteile ausreichend (vgl. Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9 mwN; Senatsbeschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 18 f.). (2) Eine solche Darstellung enthält das Ankündigungsschreiben der Beklag- ten. (a) Insbesondere geht aus diesem Schreiben unmissverständlich die sei- tens der Revisionserwiderung vermisste Information hervor, dass die Beklagte 25 26 27 28 - 13 - neben der (erstmaligen) Anbringung einer Wärmedämmung an den Außenwän- den und im Dachbereich nicht nur den Austausch der Wohnungs- und Treppen- hausfenster, sondern auch die Erneuerung der Hauseingangstür - jeweils durch entsprechende, nunmehr wärmegedämmte Bauteile - sowie die (erstmalige) An- bringung einer Wärmedämmung an den Kellerdecken als Maßnahmen zur Ein- sparung von Energie bewertet und dass die dem Ankündigungsschreiben beige- fügte Berechnung der Energieeinsparung, die eine monatliche Heizkostenein- sparung von insgesamt 0,58 €/m² brutto ausweist, die genannten Maßnahmen sämtlich berücksichtigt. Dass die Beklagte der Erhöhungserklärung eine in Bezug auf die Verbrauchskosten vor der Sanierung und deshalb auch im Gesamtergeb- nis geringfügig abgeänderte Berechnung der Energieeinsparung (nunmehr 0,60 €/m² brutto) beigefügt hat, ändert an dem Inhalt dieser Aussage ersichtlich nichts. Soweit die Revisionserwiderung darüber hinaus eine Aufteilung der insge- samt ermittelten Energieeinsparung auf die einzelnen hierzu beitragenden Bau- maßnahmen für notwendig erachtet, überspannt sie die nach der oben zitierten Senatsrechtsprechung geltenden Anforderungen an die Darlegung des Vermie- ters bei Maßnahmen zur Energieeinsparung. Im Übrigen lassen sich dem Ankün- digungsschreiben sowohl die mit der erstmaligen Anbringung einer Wärmedäm- mung (vgl. dazu auch Senatsbeschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO Rn. 19) in verschiedenen Bereichen des Gebäudes (Außenwände, Kellerdecken, Dachbereich) einhergehenden Wärmedurchgangskoeffizienten (u-Werte) als auch die u-Werte der ersetzten Bauteile (Fenster und Türen) vor und nach der Modernisierung entnehmen. Aus diesen Angaben erschließt sich mittelbar auch, in welcher (ungefähren) Größenordnung die einzelnen genannten Maßnahmen zu der Gesamteinsparung von Heizenergie beitragen. 29 - 14 - (b) Daneben ergibt sich aus dem Ankündigungsschreiben unzweideutig die weitere aus Sicht der Revisionserwiderung fehlende Information, welchem Zweck die als "hydraulischer Abgleich" bezeichnete Baumaßnahme dient. Es wird dort ausgeführt, die Thermostatventile an den Heizkörpern in der betreffenden Woh- nung würden durch technisch andersartige Ventile ersetzt, wodurch eine gleich- mäßige Wärmeverteilung in der Heizungsanlage erreicht und die Wassermenge, welche die Heizkörper durchströme, an die notwendige Heizleistung des moder- nisierten Objekts angepasst werde. Diese Maßnahme sei zur Verwirklichung aller mit der energetischen Modernisierung verbundenen Vorteile einschließlich der Verhinderung eines unbeabsichtigten Überheizens erforderlich. Damit lassen die Angaben hinreichend erkennen, dass es sich hierbei um einen die zuvor (unter (a)) beschriebenen energetischen Maßnahmen begleitenden baulichen Eingriff handelt. Sie erfüllen somit die aufgezeigten Anforderungen an die Darle- gung des Vermieters bei einer Maßnahme zur Energieeinsparung. (c) Der - unter Heranziehung der Senatsrechtsprechung zu den materiell- rechtlichen Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach § 559 BGB (Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 21) - erhobene Einwand der Revisionserwiderung, der Vermieter müsse auch die maßgeblichen Gründe dafür darlegen, dass die Maßnahmen nicht nur auf die Beibehaltung oder erstmalige Herrichtung des vertragsgemäß geschuldeten (Mindest-)Standards, sondern auf ein "Mehr" gerichtet seien, ist hier unbeachtlich. Denn dieser Ein- wand bezieht sich seinem Inhalt nach allein auf Maßnahmen zur Erhöhung des Gebrauchswerts und/oder zur Verbesserung der Wohnverhältnisse. Gemäß der Erhöhungserklärung wurden über die bereits (unter (a) und (b)) erörterten bauli- chen Veränderungen hinaus jedoch keine weiteren Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt und ausweislich des Ankündigungsschreibens handelt es sich bei den genannten Maßnahmen durchweg um solche, die (ausschließlich) der Ein- sparung von Energie dienen. 30 31 - 15 - b) Die Mieterhöhungserklärung der Beklagten enthält auch alle übrigen nach Maßgabe des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Angaben, die die Kläger benötigten, um den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausi- bilität überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere Kontrolle - etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Per- sonen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter und/oder durch Ein- sichtnahme in die dem Vermieter vorliegenden Rechnungen und sonstigen Be- lege - besteht. aa) Insbesondere ist die Erhöhungserklärung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht deshalb - aus formellen Gründen - unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstan- denen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berech- nung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen angefallenen Gewerken aufge- schlüsselt oder anderweitig (in "konkrete Arbeitsabschnitte" beziehungsweise "greifbare Einzelarbeiten") untergliedert hat. Mit dieser - bereits in früheren Urtei- len (LG Bremen, WuM 2020, 158; WuM 2019, 450; WuM 2018, 365) und auch von anderen Instanzgerichten (LG Berlin, ZMR 2021, 809 [nicht rechtskräftig; beim Senat in der Revision anhängig]; LG Stuttgart, Urteil vom 29. Juli 2020 - 13 S 22/20 [n.v.]; LG Hamburg, ZMR 2020, 192; LG Potsdam, WuM 2000, 553 [zu § 3 MHG]; LG Dresden, WuM 1998, 216 [zu § 3 MHG]) sowie teilweise in der Literatur (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 559b BGB Rn. 16 ff.; BeckOGK-BGB/Schindler, Stand: 1. Juli 2022; § 559b Rn. 20; auf den Bedarf im Einzelfall abstellend: BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. Mai 2022, § 559b Rn. 11; MünchKommBGB/Artz, 8. Aufl., § 559b Rn. 5) vertretenen - Auf- fassung überspannt das Berufungsgericht die formellen Anforderungen, die die Regelung des § 559b Abs. 1 BGB an eine Mieterhöhungserklärung stellt (wie hier im Ergebnis auch: LG Frankfurt am Main, NJW-RR 2022, 592; LG Bonn, WuM 2021, 489; AG Münster, Urteil vom 19. April 2021 - 28 C 2287/20, BeckRS 2021, 32 33 - 16 - 15068). Eine solche Aufschlüsselung der Kosten ist grundsätzlich weder erfor- derlich, wenn es sich um eine reine Modernisierungsmaßnahme handelt, noch wenn eine sogenannte modernisierende Instandsetzung vorgenommen wird. (1) Weder der Wortlaut des § 559b Abs. 1 BGB noch der Sinn und Zweck dieser Vorschrift gebieten es, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung die für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen angefallenen Gesamtkosten nach einzelnen Positionen aufschlüsselt. Etwas anderes gilt entgegen der Auf- fassung des Berufungsgerichts in der Regel auch dann nicht, wenn es sich - wie hier - um umfangreiche und entsprechend kostenträchtige oder um solche Bau- maßnahmen handelt, die (teilweise) außerhalb der betroffenen Wohnung vorge- nommen wurden oder mehrere Gebäude umfassen. (a) Dem Wortlaut der Vorschrift des § 559b Abs. 1 BGB lässt sich - wie die Revision zutreffend geltend macht - das vom Berufungsgericht angenommene Erfordernis einer Aufschlüsselung der für eine bestimmte Modernisierungsmaß- nahme aufgewendeten Gesamtkosten nicht entnehmen, da danach lediglich eine Berechnung der Erhöhung auf der Grundlage der "entstandenen Kosten" vom Vermieter zu verlangen ist. Soweit das Gesetz darüber hinaus eine Erläuterung entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB fordert, legt schon der verwendete Begriff ("erläutern") nahe, dass die Erhöhungserklärung nicht eine in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erschöpfende Begründung zu ent- halten braucht (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 281). (b) Auch Sinn und Zweck des Gesetzes gebieten es nicht, dass der Vermie- ter die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Gesamtkos- ten in die einzelnen darin enthaltenen Kostenpositionen - etwa nach Gewerken - untergliedert. 34 35 36 - 17 - (aa) Zwar ist das Berufungsgericht im Ausgangspunkt zutreffend davon ausgegangen, dass die Vorschriften über die Berechnungs- und Erläuterungs- pflichten des Vermieters gemäß § 559b Abs. 1 BGB das notwendige Gegenge- wicht zu der dem Vermieter in Abweichung von allgemeinen Grundsätzen des Vertragsrechts eingeräumten Möglichkeit bilden, die Pflicht des Mieters zur Miet- zahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. Dies hat der Senat in Bezug auf die entsprechenden Vorschriften zur Modernisierungsmieterhöhung bei preisge- bundenem Wohnraum bereits entschieden (Senatsurteile vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 16, und VIII ZR 247/20, juris Rn. 15; vom 8. April 2009 - VIII ZR 233/08, NJW-RR 2009, 1021 Rn. 23 mwN; jeweils zu § 10 Abs. 1 WoBindG). Dass für die Formvorschriften der Modernisierungsmieterhöhung bei preis- freiem Wohnraum insoweit nichts anderes gelten kann, folgt schon daraus, dass es hierbei gleichermaßen um die Bewirkung einer Mieterhöhung durch einseitige Erklärung des Vermieters geht. Dementsprechend hat der Gesetzgeber ausweis- lich der Gesetzesmaterialien zur Einführung des § 3 MHG als der im Jahr 1978 geschaffenen Vorgängerregelung der heute geltenden §§ 559 ff. BGB auch aus- drücklich eine Anlehnung an die Regelungen für preisgebundenen Wohnraum befürwortet (vgl. BT-Drucks. 7/2011, S. 11 und 12). (bb) Dieser Umstand bedeutet im Grundsatz indes nicht, dass (jedenfalls) bei umfangreichen baulichen Veränderungen - etwa unter Einschluss von Moder- nisierungsmaßnahmen, die wie hier Kosten in sechsstelliger Höhe auslösen - die vom Berufungsgericht verlangten erhöhten Anforderungen an den Inhalt der Mieterhöhungserklärung zu stellen wären. Denn es widerspräche der Zielsetzung des Gesetzgebers, durch die (antei- lige) Umlagefähigkeit des getätigten Aufwands auf den Mieter einen Anreiz für 37 38 39 40 - 18 - den Vermieter zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen zu schaffen (vgl. Senatsurteil vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 367/18, WuM 2021, 109 Rn. 25 unter Verweis auf BT-Drucks. 14/4553, S. 58 [zu § 559 BGB] und 7/2011, S. 11 [zu § 3 MHG]), wenn eine Durchsetzbarkeit eines dem Vermieter materiell- rechtlich zustehenden Ausgleichs für seine bereits erbrachte Eigenleistung durch überhöhte formelle Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung erheblich er- schwert würde und der Vermieter sogar Gefahr liefe, eines inhaltlich berechtigten Mieterhöhungsanspruchs wegen überzogener formeller Anforderungen verlustig zu gehen. Es gilt deshalb, der Zweckbestimmung der Vorschrift des § 559b Abs. 1 BGB, dem Mieter die Möglichkeit zur angemessenen Information und Nachprüfung zu geben, unter Abwägung nicht nur seiner, sondern auch der be- rechtigten Interessen des Vermieters gerecht zu werden (vgl. Senatsurteile vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 17 mwN, und VIII ZR 247/20, juris Rn. 16; jeweils zu § 10 Abs. 1 WoBindG). Dabei ist vorrangig vor einer Zu- mutbarkeitsprüfung in den Blick zu nehmen, ob zusätzliche Angaben in der Miet- erhöhungserklärung tatsächlich mit einem maßgeblichen Erkenntnisgewinn für den Mieter verbunden wären. (cc) Nach diesen Grundsätzen musste die Beklagte die in ihrer Erhöhungs- erklärung für jede der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen ausgewiese- nen Gesamtkosten nicht in Einzelpositionen - sei es nach den verschiedenen Gewerken oder nach anderen (vergleichbaren) Kategorien - untergliedern. Das Berufungsgericht hat durch seine gegenteilige Sichtweise die formellen Anforde- rungen an die Darlegung der Modernisierungskosten beziehungsweise an die Zuordnung angefallener Kosten zu Modernisierungsarbeiten und Instandhal- tungsmaßnahmen überspannt, indem es die sich erst auf materiell-rechtlicher Ebene stellende Frage, ob die Kosten zutreffend berechnet und eingeordnet wor- den sind, aufgrund eines von ihm angenommenen Schutzbedürfnisses des Mie- 41 - 19 - ters bereits in die Bestimmung der formellen Voraussetzungen der Mieterhö- hungserklärung hat einfließen lassen. Dabei hat es übersehen, dass die von ihm verlangte zusätzliche Untergliederung in einzelne Gewerke oder Rechnungspo- sitionen nicht zur Überprüfbarkeit der Plausibilität der Höhe und Aufteilung der Kosten erforderlich ist und demzufolge auch keinen maßgeblichen Erkenntnisge- winn verschafft. Die Kläger konnten die Berechtigung der geltend gemachten Mieterhöhung ebenso ohne diese weiteren Angaben hinreichend genau auf ihre Plausibilität - auch im Hinblick auf den durch die Modernisierungsmaßnahmen etwa ersparten (nicht umlagefähigen) Instandsetzungsaufwand - überprüfen. (aaa) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung führte eine Auf- schlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder vergleich- baren Kriterien für die Kläger zu keinem maßgeblichen Erkenntnisgewinn im Hin- blick auf den in den Gesamtkosten enthaltenen Anteil für Erhaltungsmaßnahmen. Auch ein anderweitiger zweckmäßiger Erkenntnisgewinn wäre mit diesen zusätz- lichen Angaben nicht verbunden. (α) Soweit die Revisionserwiderung mit Blick darauf, dass sich den Erläute- rungen der Beklagten zur (anteiligen) Instandhaltung der frühere Zustand etwa der Wohnungs- und Treppenhausfenster vor der Durchführung der Baumaßnah- men nicht entnehmen lasse, die Nennung der für die Instandsetzung notwendi- gen Gewerke fordert, verkennt sie, dass bei einer modernisierenden Erneuerung von bestimmten Bauteilen oder Einrichtungen regelmäßig - und so auch bei den hier zu beurteilenden Baumaßnahmen - nicht etwa einzelne Gewerke oder auch nur voneinander trennbare Arbeitsschritte für die Erhaltung einerseits und die Modernisierung andererseits anfallen, sondern die Baumaßnahme im Ganzen dazu führt, dass eine andernfalls - aktuell oder später - etwa erforderliche Erhal- tungsmaßnahme (Reparatur des vorhandenen Bauteils oder dessen Ersetzung durch ein neues Bauteil desselben Standards) entbehrlich wird. Aus diesem 42 43 - 20 - Grund vermag eine Aufteilung der Gesamtkosten für die jeweilige Modernisie- rungsmaßnahme in jedwede Einzelpositionen grundsätzlich auch keinen weiter- gehenden Aufschluss über den in ihnen enthaltenen Anteil für Erhaltungsmaß- nahmen zu geben. Der Einwand der Revisionserwiderung, dass die von der Beklagten allein mitgeteilten Gesamtkosten "nicht minder plausibel" wären, wenn sie die Hälfte oder das Doppelte betrügen und der Mieter im Fall der Billigung einer derartig ausgestalteten Berechnung der Mieterhöhung auf ein "Glauben oder Nichtglau- ben" verwiesen würde, rechtfertigt eine andere Beurteilung ebenfalls nicht. Denn die von der Revisionserwiderung beschriebene etwaige Unsicherheit des Mieters betrifft allein die Richtigkeit der Höhe der vom Vermieter angegebenen Beträge. Solche Zweifel können aber ebenso bei einer Aufteilung der Gesamtkosten in Einzelpositionen verbleiben und lassen sich letztlich stets nur durch eine weitere Aufklärung - sei es im Wege einer Einsichtnahme in die Belege des Vermieters (dazu nachfolgend unter (bbb) noch genauer), durch die Hinzuziehung fachkun- diger Personen oder auch erst im Zuge eines Gerichtsverfahrens - ausräumen. (β) Es erschließt sich ebenfalls nicht, welche zusätzlichen Schlüsse die Klä- ger im Streitfall aus einer - vom Berufungsgericht ausdrücklich für notwendig er- achteten - Aufteilung der Gesamtkosten für die an den Außenwänden ange- brachte Wärmedämmung nebst Fassadenarbeiten nach Einzelgewerken (Aufbau des Gerüsts, Abtragung des alten Putzes, Verkleidung mit Dämmmaterial etc.) hätte ziehen können. Denn auch anhand der vom Berufungsgericht vermissten Angaben ließe sich nicht weitergehend erkennen, ob die genannte Baumaß- nahme in einem größeren (Teil-)Umfang als von der Beklagten in der Mieterhö- hungserklärung ausgewiesen der Erhaltung diente beziehungsweise zur Erspar- nis von (fiktiven) Kosten für Erhaltungsmaßnahmen führte. 44 45 - 21 - Überdies hat das Berufungsgericht offenbar den aus der Kostenaufstellung hervorgehenden Hinweis der Beklagten übersehen, wonach diese die Höhe der insoweit abzuziehenden Instandhaltungskosten auf der Grundlage eines dem Er- höhungsschreiben beigefügten Angebots eines Malerbetriebs für die (hypotheti- sche) Durchführung bloßer Erhaltungsmaßnahmen an der Außenfassade, das die hierfür erforderlichen einzelnen Leistungen aufführt (u.a. Gerüstaufbau, Klin- ker im Hochdruckdampfverfahren reinigen, feste Anstriche überprüfen und reini- gen, vorhandene Putzschäden beiputzen, Putzflächen streichen), ermittelt hat. Diese - nach der oben bereits zitierten Senatsrechtsprechung (Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 30) grundsätzlich nicht einmal erforderliche - hypothetische Vergleichsrechnung erleichtert eine Über- prüfung der Plausibilität des von der Beklagten berücksichtigten Instandhaltungs- anteils zusätzlich. (γ) Vor diesem Hintergrund kommt es nicht darauf an, ob es der Beklagten - wie das Berufungsgericht angenommen hat und die Revisionserwiderung eben- falls meint - möglich und zumutbar wäre, die vermeintlich fehlende Aufschlüsse- lung der jeweiligen Gesamtkosten vorzunehmen. Denn diese Frage stellte sich nur, wenn ein berechtigtes Interesse der Kläger an diesen zusätzlichen Angaben - wie nicht - zu bejahen wäre. (bbb) Zudem steht dem Mieter zur Klärung verbleibender Unsicherheiten oder auch zur Kontrolle der Angaben des Vermieters über dessen Aufwendungen auf ihre sachliche Richtigkeit ein umfassendes Auskunfts- und (Belege-)Ein- sichtsrecht zur Verfügung. (α) Anders als im Fall einer Modernisierungsmieterhöhung bei preisgebun- denem Wohnraum, für die § 8 Abs. 4 Satz 1 WoBindG, § 29 NMV ein solches Recht ausdrücklich vorsieht (vgl. Senatsurteile vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, 46 47 48 49 - 22 - WuM 2022, 357 Rn. 18, und VIII ZR 247/20, juris Rn. 17), enthalten die §§ 559 ff. BGB zwar nicht selbst eine entsprechende (spezialgesetzliche) Anspruchsgrund- lage. Ein solcher Anspruch ergibt sich für den Mieter preisfreien Wohnraums je- doch nach - soweit ersichtlich - einhelliger und zutreffender Meinung aus § 259 BGB analog (vgl. LG Kiel, WuM 2000, 613; LG Berlin, Urteil vom 15. Januar 2007 - 67 S 85/06, juris Rn. 21; AG Münster, Urteil vom 19. April 2021 - 28 C 2287/20, BeckRS 2021, 15068 Rn. 37; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 559b BGB Rn. 21; Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kap. III Rn. 1509, 1520 ff.; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 559b Rn. 12; BeckOGK-BGB/Schindler, Stand: 1. Juli 2022, § 559b Rn. 12; Erman/Dickersbach, BGB, 16. Aufl., § 559b Rn. 12). (β) Soweit der Mieter nach Wahrnehmung dieser Rechte (weiterhin) Zweifel an der Berechtigung der geforderten Mieterhöhung haben sollte, steht ihm der - unter diesen Umständen zumutbare - Weg einer gerichtlichen Klärung offen. In deren Rahmen trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast nicht nur da- für, dass es sich bei den durchgeführten Baumaßnahmen um Modernisierungs- und nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt, sondern auch dafür, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung die- nende Maßnahmen entfallen sind (Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 49). (2) Die dargestellte Gesetzesauslegung liegt auch der bisherigen gefestig- ten Rechtsprechung des Senats zu den formellen Anforderungen an die Erhö- hungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB zugrunde. Denn danach genügt der Vermieter - wie oben aufgezeigt - seinen Berechnungs- und Erläuterungspflich- ten nach § 559b Abs. 1 BGB bereits dann, wenn er einen etwa in den Kosten für 50 51 52 - 23 - die Modernisierungsmaßnahmen enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer entsprechenden Quote darlegt (vgl. Senatsurteil vom 17. Dezem- ber 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 29 f.). Vor diesem Hintergrund ist eine Untergliederung des Gesamtaufwands nach Gewerken oder anderen Bau- leistungsbereichen für die Kostenzuordnung gerade nicht notwendig. Das gilt gleichermaßen für die Kosten einer - ausweislich der Erhöhungserklärung - rei- nen Modernisierungsmaßnahme, da in diesem Fall erst recht kein Anlass für eine Aufschlüsselung des Gesamtaufwands besteht. Eine andere Beurteilung ist schließlich nicht etwa deshalb gerechtfertigt, weil sich der Vermieter nach der jüngeren Senatsrechtsprechung materiell-recht- lich auch dann gemäß § 559 Abs. 2 BGB einen Instandhaltungsanteil anrechnen lassen muss, wenn er Bauteile oder Einrichtungen modernisierend erneuern lässt, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig sind und (bislang) einen zu be- seitigenden Mangel nicht aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab-)genutzt worden sind (Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 41 ff.). Denn daraus ergeben sich - wie dem genannten Senatsurteil selbst, zumindest mittel- bar, zu entnehmen ist (aaO, Rn. 27) - keine erhöhten Anforderungen an den In- halt der Mieterhöhungserklärung. (3) Nach alledem ist es ausreichend, wenn der Vermieter in der Erhöhungs- erklärung - wie hier geschehen - die für eine bestimmte Modernisierungsmaß- nahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Mei- nung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder - wie hier - eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter - wie hier - die Ermittlung der Höhe des Instandsetzungsanteils zusätzlich erläutert. Für die im Streitfall getrennt ange- führten, jeweils für mehrere Maßnahmen zusammengefassten Baunebenkosten 53 54 - 24 - (Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen u.ä.) nebst - zusätzlich erläuter- ter - Bezifferung der darin jeweils enthaltenen Instandsetzungsanteile gilt nichts anderes. Insbesondere begegnet es keinen Bedenken, dass die Beklagte die Baunebenkosten nicht für jede Baumaßnahme einzeln, sondern gebündelt aus- gewiesen hat. Denn diese Verfahrensweise ist mit Blick auf die Nachvollziehbar- keit der Kostenzusammenstellung zweckmäßig, da die Höhe der Baunebenkos- ten typischerweise von dem Gesamtvolumen der für sämtliche Maßnahmen zur Modernisierung und Erhaltung eines Gebäudes angefallenen Kosten (soge- nannte anrechenbare Kosten) abhängt. Die Frage, ob die von der Beklagten in Abzug gebrachten Beträge den je- weiligen Instandsetzungsanteil - auch nach Maßgabe der in dem Senatsurteil vom 17. Juni 2020 (VIII ZR 81/19, aaO) entwickelten Grundsätze - zutreffend abbildet, betrifft ebenso wie die Frage, ob die Beklagte einen Teil der durchge- führten Baumaßnahmen zu Recht als reine Modernisierungsmaßnahmen ange- sehen und folglich von einem Abzug von Instandhaltungskosten abgesehen hat, ausschließlich die materielle Begründetheit der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF, nicht aber die formellen Voraussetzungen für die Wirksamkeit einer sol- chen Mieterhöhung nach § 559b Abs. 1 BGB (vgl. Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 27; Senatsbeschluss vom 25. September 2018 - VIII ZR 121/17, NZM 2018, 948 Rn. 3; jeweils mwN). bb) Entgegen der von der Revisionserwiderung geteilten Auffassung des Berufungsgerichts mangelt es der in der Erhöhungserklärung enthaltenen Kos- tenzusammenstellung und darauf basierenden Berechnung der Mieterhöhung auch nicht deshalb an der erforderlichen Nachvollziehbarkeit, weil die Beklagte die Kosten derjenigen Maßnahmen, die sie der "allgemeinen Modernisierung" zugeordnet hat, mit der Begründung, es handele sich hierbei um "Gesamtge- werke, die für alle Wohnungen gleichermaßen zutreffen", nach dem jeweiligen 55 56 - 25 - Anteil der Wohnfläche der Wohnung des Mieters an der Gesamtwohnfläche der sanierten Gebäude auf die Mieter umgelegt hat. Denn aus dieser Angabe geht unmissverständlich hervor, dass es sich hierbei - aus Sicht der Beklagten - um Maßnahmen handele, die keinen (einzel-)wohnungsspezifischen Charakter auf- weisen, weshalb eine Aufteilung der Kosten nach Wohnfläche vorgenommen worden sei. Auch hier gilt, dass die Frage, ob die auf diese Weise vorgenommene Kos- tenumlage sachlich gerechtfertigt ist, allein die materielle Begründetheit der Miet- erhöhung, nicht aber deren formelle Voraussetzungen betrifft. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es tatsächlicher Feststellun- gen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung be- darf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entschei- dung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Die Klage ist auf der Grundlage der bisher vom Berufungsgericht getroffe- nen Feststellungen nicht etwa - aus von der Frage des Vorliegens einer (auch materiell) wirksamen Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB unabhängigen Gründen - abweisungsreif. 1. Insbesondere ist das von den Klägern negierte Rechtsverhältnis (An- spruch der Beklagten auf die geforderte Mieterhöhung) nicht dadurch wirksam zustande gekommen, dass die Kläger im Anschluss an die Erhöhungserklärung der Beklagten entsprechend erhöhte Mieten (vorbehaltlos) geleistet haben. Die- ser Umstand lässt nach der - revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden und im 57 58 59 - 26 - Revisionsverfahren auch nicht angegriffenen - Auslegung der maßgeblichen Wil- lenserklärungen durch das Berufungsgericht weder auf das wirksame Zustande- kommen einer (zweiseitigen) Vereinbarung über die von der Beklagten gefor- derte Mieterhöhung schließen noch haben die Kläger mit ihrem Zahlungsverhal- ten die fragliche Schuld anerkannt. Dabei kommt es auf den vom Berufungsgericht in diesem Zusammenhang zusätzlich herangezogenen Umstand, dass die Mieterhöhungserklärung - was hier entgegen der Annahme des Berufungsgerichts noch nicht abschließend be- urteilt werden kann - unwirksam sei, nicht entscheidend an. Maßgeblich ist bei einer - wie hier - eindeutig auf der Grundlage der §§ 559 ff. BGB abgegebenen (einseitigen) Erhöhungsklärung des Vermieters vielmehr, dass beide Parteien wechselseitig erkennbar nicht von einer übereinstimmend zu treffenden Abrede, also nicht von einer zustimmungsbedürftigen Erklärung des Vermieters ausge- hen, so dass nach dem objektiv zu bestimmenden Empfängerhorizont weder dem Erhöhungsschreiben des Vermieters noch der (vorbehaltlosen) Zahlung des ge- forderten Mehrbetrags durch den Mieter ohne das Hinzutreten weiterer Um- stände - die hier nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsge- richts nicht gegeben sind - eine entsprechende Erklärungswirkung (Angebot und Annahme) beigemessen werden kann (vgl. BGH, Urteile vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 199/04, NJW-RR 2005, 1464 unter II 2 b [zur Frage der schlüssigen Zustimmung des Mieters durch vorbehaltlose Zahlung nach Ausübung eines ver- traglich vorgesehenen einseitigen Erhöhungsrechts des Vermieters]; vom 21. März 2007 - XII ZR 176/04, NJW-RR 2007, 1382 Rn. 11 [zur Frage der schlüssigen Zustimmung des Nutzers eines Grundstücks durch vorbehaltlose Zahlung nach Ausübung eines einseitigen Erhöhungsrechts des Grundstücks- verwalters nach § 6 NutzEV]; vgl. auch Senatsbeschluss vom 30. Januar 2018 - VIII ZB 74/16, NJW-RR 2018 524, Rn. 11 ff. [zu einer schlüssigen Zustimmung des Mieters durch vorbehaltlose Zahlung zu einem Mieterhöhungsverlangen 60 - 27 - nach §§ 558 ff. BGB]; Senatsurteil vom 29. Juni 2005 - VIII ZR 182/04, WuM 2005, 518 unter II [zu einer schlüssigen Zustimmung des Mieters durch vorbe- haltlose Zahlung zu einem Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG). 2. Ebenso ist es revisionsrechtlich nicht zu beanstanden und wird im Revi- sionsverfahren auch nicht angegriffen, dass das Berufungsgericht den geltend gemachten Anspruch der Kläger auf Rückzahlung der ihrerseits ab Juni 2016 geleisteten Erhöhungsbeträge (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) nicht bereits nach § 814 BGB oder nach § 818 Abs. 3 BGB als ausgeschlossen beziehungsweise als verwirkt erachtet hat. Das Berufungsgericht hat die jeweiligen Voraussetzun- gen dieser Ausschlusstatbestände - unter Verweis auf die diesbezüglichen Erwä- gungen in der erstinstanzlichen Entscheidung - im Ergebnis rechtsfehlerfrei ver- neint. Dr. Fetzer Kosziol Dr. Liebert Wiegand Dr. Matussek Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 25.11.2020 - 23 C 137/20 - LG Bremen, Entscheidung vom 06.10.2021 - 1 S 39/21 - 61

ECLI:DE:BGH:2022:231122UVIIIZR59.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 59/21 Verkündet am: 23. November 2022 Mohr, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 559b a) Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durch- führung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559b BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542). b) Bei der Beurteilung der formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung ist zu beachten, dass das Formerfordernis nach § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB kein Selbstzweck ist (vgl. Senatsurteil vom 13. Juni 2012 - VIII ZR 311/11, juris Rn. 18 [zum Begründungserfordernis nach § 558a BGB]). Vielmehr kommt es entschei- dend darauf an, ob für den Mieter mit der geforderten Information - ebenso wie im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens nach §§ 558 ff. BGB (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2022 - VIII ZR 219/20, NJW-RR 2022, 952 Rn. 35) oder auch einer - 2 - Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs. 3 BGB (vgl. Senatsurteile vom 20. Ja- nuar 2016 - VIII ZR 93/15, NJW 2016, 866, Rn. 17; vom 27. Oktober 2021 - VIII ZR 102/21, NJW-RR 2022, 151 Rn. 34) - ein maßgeblicher Erkenntniswert verbunden ist (im Anschluss an Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 39, 41 ff.). BGH, Urteil vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21 - LG Berlin AG Berlin-Wedding - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 11. November 2022 durch den Richter Dr. Bünger als Vorsitzenden, den Richter Kosziol, die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 63 - vom 16. Februar 2021 aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Mieterin einer preisfreien Wohnung der Beklagten in Berlin. Im Anschluss an eine mit Schreiben vom 21. Februar 2017 angekündigte Modernisierung der Wohnung der Klägerin und des Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet, teilte die Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 28. Mai 2018 mit, dass sich die monatlich zu zahlende Grundmiete infolge der Modernisierungsmaßnahmen zum 1. August 2018 von zuletzt 294,88 € um 1 2 - 4 - 82,22 € auf 377,10 € erhöhe. Dem Schreiben war eine als "Kostenzusammen- stellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichnete Anlage beigefügt, die - weitgehend in tabellarischer Form - folgende Angaben enthält: - die durchgeführten - jeweils gemeinschaftlich genutzte Gebäudeberei- che beziehungsweise alle Wohnungen gleichermaßen betreffenden - Modernisierungsmaßnahmen (hier Einbau einer Gasbrennwertzentral- heizungsanlage sowie Wärmedämmung des Dachbodens und der obers- ten Geschossdecke) - die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten nebst separat ausgewie- senen Baunebenkosten, die von diesen Summen in Abzug zu bringen- den - gegebenenfalls im Einzelnen erläuterten - Instandhaltungskosten sowie den verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskostenanteil - den - anhand der Wohnfläche der Wohnung der Klägerin (54,81 m²) im Verhältnis zu der Gesamtwohnfläche (8.490,77 m²) ermittelten - auf die Klägerin entfallenden Modernisierungskostenanteil sowie - die sich daraus ergebende Berechnung der Mieterhöhung und den ver- langten Betrag Die Klägerin hält die Mieterhöhungserklärung aus formellen Gründen für unwirksam und bezahlte den verlangten Erhöhungsbetrag in der Folge nicht. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin die Feststellung begehrt, dass der Beklagten aus der Mieterhöhungserklärung ein Anspruch auf die Zahlung ei- ner um 82,22 € erhöhten Miete ab August 2018 nicht zustehe. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. 3 4 - 5 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, ZMR 2021, 809) hat zur Begründung sei- ner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesent- lichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe zu Recht angenommen, dass der Beklagten ein An- spruch auf Bezahlung einer erhöhten Miete ab dem 1. August 2018 nicht zustehe, da die Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen des § 559b BGB nicht gerecht werde. In Rechtsprechung und Literatur werde vertreten, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung unter Umständen nicht nur die Gesamtkosten der einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, sondern auch die Kosten der einzelnen hierzu bei- tragenden Gewerke anzugeben habe. Dies sei jedenfalls dann erforderlich, wenn der Vermieter - wie hier - mehr als eine Modernisierungsmaßnahme parallel durchgeführt habe, mithin die für verschiedene Gewerke entstandenen Kosten den einzelnen Maßnahmen zugeordnet oder gar auf diese aufgeteilt werden müssten, weil ein einzelnes Gewerk sich übergreifend auf mehrere Modernisie- rungsmaßnahmen bezogen habe. Nur wenn auch die Kosten für die einzelnen Gewerke aufgeführt würden, sei der Mieter in der Lage, zumindest ansatzweise nachzuvollziehen, woraus sich die mitgeteilten Gesamtkosten ergäben und ob in die Gesamtsumme möglicherweise Kosten eingeflossen seien, die tatsächlich ei- ner anderen Maßnahme zuzuordnen seien. Auch könne der Mieter ohne diese zusätzliche Information praktisch nicht nachvollziehen, ob der Vermieter einen in 5 6 7 8 - 6 - Abzug gebrachten Instandsetzungsanteil der Höhe nach zutreffend ermittelt habe. Gleiches gelte für die Entscheidung des Mieters, ob und gegebenenfalls welche Rechnungen einer näheren Prüfung bedürften. Die in formeller Hinsicht an eine Mieterhöhungserklärung zu stellenden An- forderungen würden hierdurch auch nicht überspannt. Für die Berechnung der Gesamtkosten einer Modernisierungsmaßnahme müsse der Vermieter ohnehin eine Zuordnung der Gewerke und deren Kosten zu den einzelnen Maßnahmen vornehmen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Be- rufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Beklagten gemäß §§ 559 ff. BGB auf eine ab dem 1. August 2018 um 82,22 € erhöhte Miete nicht - wie von der Klägerin im Wege einer negativen Feststellungsklage begehrt - ver- neint werden. Das Berufungsgericht hat das Vorliegen der formellen Vorausset- zungen der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB rechtsfehlerhaft als nicht gegeben erachtet. 1. Nach § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 EGBGB anzu- wendenden bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnah- men im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen; dabei gehören Kosten, die für Erhal- tungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten (§ 559 Abs. 2 BGB). Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung aufgrund der entstan- denen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der § 559 BGB aF, § 559a BGB zu erläutern ist. 9 10 11 - 7 - a) Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwie- fern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsa- che nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbes- sern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (Senatsurteile vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 1 a [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 17; Senatsbe- schlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ 150, 277, 281 [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 10). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nach- teile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebilde- ten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung - je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkun- digen Personen - überprüfen kann (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; jeweils mwN; Se- natsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO; vgl. auch BT-Drucks. 7/2011, S. 12). Dabei sind in formeller Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderun- gen an die Mieterhöhungserklärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (vgl. Senatsurteile vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05 aaO; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; jeweils mwN; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO S. 281 f. [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO). 12 - 8 - b) Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Re- gelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB) als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 37; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 29). Aus der Mieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten er- spart wurden. Da aber auch insoweit keine überhöhten Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es hierfür keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung. Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungs- aufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Ge- samtkosten nachvollziehbar darlegt (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 30 f.; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 18; jeweils mwN). 2. Diesen Anforderungen wird die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklä- rung gerecht. Weder fehlt es - anders als die Revisionserwiderung meint - an einer ausreichenden Darlegung, inwiefern die durchgeführten baulichen Verän- derungen eine nach § 559 Abs. 1 BGB aF berücksichtigungsfähige Modernisie- rungsmaßnahme darstellen (dazu nachfolgend unter a), noch mangelt es an den weiteren aufgezeigten formellen Voraussetzungen. Insbesondere ist die Erhö- hungserklärung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht etwa des- halb in formeller Hinsicht unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten nicht in ein- zelne Positionen untergliedert hat (dazu nachfolgend unter b). 13 14 - 9 - a) Die Erhöhungserklärung enthält hinreichende Angaben dazu, dass und inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen eine berücksichtigungsfä- hige Modernisierungsmaßnahme nach § 555b BGB, § 559 Abs. 1 BGB aF dar- stellen. Zu Unrecht beanstandet die Revisionserwiderung, aus der Erhöhungser- klärung gehe nicht (ausreichend) hervor, weshalb insbesondere der von der Be- klagten als Modernisierungsmaßnahme ausgewiesene Einbau einer neuen Hei- zungsanlage eine nachhaltige Verbesserung der Wohnqualität oder Einsparung von Energie bewirke. aa) Irrtümlich geht sie dabei davon aus, die Beklagte habe in ihrer Erhö- hungserklärung nicht ausdrücklich auf die Angaben in ihrem vorangegangenen Schreiben Bezug genommen, mit dem sie die Modernisierungsmaßnahmen an- gekündigt hatte (§ 555c BGB). Nach den rechtsfehlerfrei getroffenen und insoweit in der Sache auch nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts ist das Gegenteil der Fall. Die Vorinstanzen haben auf die Mieterhöhungserklärung vom 28. Mai 2018 verwiesen. In der dieser beigefügten, als "Kostenzusammen- stellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichneten Anlage wird ausdrück- lich auf die im Ankündigungsschreiben enthaltenen Angaben Bezug genommen. Diese Angaben sind bei der Auslegung der Erhöhungserklärung daher zu be- rücksichtigen (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 21; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 32; vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 1 b; jeweils mwN). Die entsprechende Auslegung kann der Senat hier selbst vornehmen, weil das Berufungsgericht dies insoweit - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - unterlassen hat und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind (vgl. Senats- urteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 234/18, NJW-RR 2020, 523 Rn. 17; jeweils mwN). 15 16 - 10 - bb) Unter Berücksichtigung der in dem Ankündigungsschreiben enthaltenen Angaben genügt die Erhöhungserklärung den oben aufgezeigten Anforderungen an die - hinsichtlich der Darlegung des Vorliegens von Modernisierungsmaßnah- men im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB aF bestehende - Erläuterungspflicht des Vermieters. Aus diesen Angaben geht zunächst eindeutig hervor, dass die nach- folgend für die Mieterhöhung berücksichtigten Maßnahmen ("Einbau einer Gas- Brennwert-Zentralheizung und neuer Heizkörper" sowie "Wärmedämmung auf dem Dachboden/Dämmung oberste Geschossdecke") der Energieeinsparung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB dienen sollen. (1) Nach der Rechtsprechung des Senats hat der Vermieter bei Maßnah- men zur Einsparung von Heizenergie neben einer schlagwortartigen Bezeich- nung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darzulegen, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Maßnahme eine nachhaltige Einsparung von Energie be- wirkt. Für die plausible Darstellung eines Energieeinspareffekts ist eine gegen- ständliche Beschreibung der betreffenden Maßnahme oder die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (k-Wert bzw. u-Wert) der renovierten Bauteile ausreichend (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 24; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9 mwN; Senatsbeschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 18 f. mwN). Der Vermieter kann seiner Pflicht zur Erläuterung von ener- getischen Modernisierungsmaßnahmen auch durch eine dem Mieter zur Verfü- gung gestellte Berechnung der prognostizierten Energieeinsparung genügen (vgl. Senatsurteil vom 20. Mai 2020 - VIII ZR 55/19, NJW-RR 2020, 892 Rn. 24, 28 f. [zu den - insoweit vergleichbaren - Anforderungen bereits an die Ankündi- gung einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB]). Dabei ist es grundsätzlich nicht notwendig, einen für mehrere energetische Maßnahmen ins- 17 18 - 11 - gesamt ermittelten Energieeinsparungsbetrag auf die einzelnen hierzu beitragen- den Baumaßnahmen aufzuteilen (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 26). (2) Eine diesen Anforderungen genügende Darstellung enthält das Ankün- digungsschreiben. Die Beklagte hat dem Schreiben nämlich eine Berechnung der Energieeinsparung beigefügt, die eine monatliche Heizkosteneinsparung von ins- gesamt 0,50 €/m² brutto ausweist, und aus dem Schreiben geht hinreichend deutlich die seitens der Revisionserwiderung vermisste Information hervor, dass diese Berechnung sämtliche Maßnahmen berücksichtigt, die zuvor als der Ener- gieeinsparung dienend aufgeführt wurden, die Berechnung mithin auch die Er- neuerung der Heizungsanlage einschließt. (a) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist das nicht etwa deshalb zweifelhaft, weil eine der anderen im Rahmen der Berechnung der Ener- gieeinsparung berücksichtigten energetischen Baumaßnahmen - wie die Revisi- onserwiderung in Bezug auf die Dämmung des Dachs von (nur) einem der dem Sanierungskomplex angehörenden Gebäude (R. straße ) geltend macht - nach allgemeiner Lebenserfahrung einen besonders großen Anteil an der rechnerisch ermittelten Summe der Energieeinsparung haben dürfte. Denn dies bedeutete gegebenenfalls nur, dass der Beitrag, den die Erneuerung der Heizungsanlage zu der Einsparung von Heizenergie insgesamt leistet, entspre- chend geringer ausfiele. Für die Einordnung einer Baumaßnahme als energeti- sche Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB kommt es nach der Recht- sprechung des Senats aber lediglich darauf an, dass überhaupt eine messbare Einsparung erzielt wird und diese dauerhaft ist, nicht jedoch auf deren Größen- ordnung (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 282 f.; Senatsurteil vom 3. März 2004 - VIII ZR 151/03, 19 20 - 12 - WuM 2004, 288 unter II 2 b [für preisgebundenen Wohnraum]). Dementspre- chend reicht es aus, wenn der Vermieter Tatsachen darlegt, anhand derer über- schlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Maßnahme eine - möglicherweise auch nur geringfügige - messbare und dauerhafte Einsparung von Energie be- wirkt. Etwaige mit dem von der Revisionserwiderung gerügten Umstand einher- gehende inhaltliche Fehler der Berechnung der Energieeinsparung wären un- schädlich, weil diese sich allenfalls auf die materielle Begründetheit der Miet- erhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF auswirken könnten, nicht aber deren for- melle Voraussetzungen beträfen. (b) Gleiches gilt für den von der Revisionserwiderung bemängelten - für sich betrachtet zutreffenden - Umstand, dass sich die dem Ankündigungsschreiben beigefügte Berechnung der Energieeinsparung zum Teil auf Gebäude erstreckt, die nicht Gegenstand der zuvor beschriebenen Modernisierungsmaßnahmen sind. Auch dieser Umstand könnte allenfalls - etwa wenn an den in der Berech- nung der Energieeinsparung zusätzlich angeführten Gebäuden qualitativ andere Modernisierungsmaßnahmen als an den übrigen Gebäuden durchgeführt worden sein sollten - Einfluss auf die Größenordnung des Anteils haben, den die Erneu- erung der Heizungsanlage an der gesamten Energieeinsparung hat. Wie aufge- zeigt, hätte dieser Umstand indes keine Auswirkungen auf die Frage der Einhal- tung der Förmlichkeiten nach § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB. b) Die Mieterhöhungserklärung der Beklagten enthält auch alle übrigen nach Maßgabe des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Angaben, die die Klägerin benötigt, um den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausi- bilität überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere 21 22 23 - 13 - Kontrolle - etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Per- sonen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter und/oder durch Ein- sichtnahme in die dem Vermieter vorliegenden Rechnungen und sonstigen Be- lege - besteht. aa) Insbesondere ist die Erhöhungserklärung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht deshalb - aus formellen Gründen - unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstan- denen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berech- nung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen angefallenen Gewerken aufge- schlüsselt oder anderweitig untergliedert hat. (1) Wie der Senat in mehreren nach Erlass der angefochtenen Entschei- dung ergangenen, jeweils einen ähnlich gelagerten Fall betreffenden Urteilen entschieden hat, gebieten weder der Wortlaut des § 559b Abs. 1 BGB noch der Sinn und Zweck dieser Vorschrift es, dass der Vermieter in der Erhöhungserklä- rung die für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen angefallenen Gesamt- kosten nach einzelnen Positionen aufschlüsselt; dies gilt unabhängig davon, ob die Mieterhöhung auf eine reine Modernisierungsmaßnahme oder eine soge- nannte modernisierende Instandsetzung gestützt wird. Zur Vermeidung von Wie- derholungen wird zunächst auf die dortigen Ausführungen verwiesen (vgl. etwa Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 32-49, VIII ZR 337/21, juris Rn. 35-53, VIII ZR 339/21, juris Rn. 33-51). Weder die Er- wägungen, die das Berufungsgericht angestellt hat, noch die Ausführungen der Revisionserwiderung geben Anlass zu einer abweichenden Beurteilung. (a) Eine Untergliederung der für eine Modernisierungsmaßnahme entstan- denen Gesamtkosten in die Kosten der einzelnen Gewerke ist grundsätzlich auch dann nicht geboten, wenn sich - worauf das Berufungsgericht seine gegenteilige 24 25 26 - 14 - Sichtweise zusätzlich gestützt hat - ein bestimmtes im Zuge der Baumaßnahmen ausgeführtes Gewerk übergreifend auf mehrere Modernisierungsmaßnahmen bezieht - im Streitfall also beispielsweise Maleraufwand für die Durchführung so- wohl von Dämmungs- als auch von Heizungsarbeiten entstanden sein sollte - und die Kosten dieses Gewerks daher zwecks Zuordnung zu den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen aufgeteilt werden müssen. Denn auch in diesem Fall führte die Angabe der für die einzelnen Gewerke angefallenen Kosten nicht zu einem maßgeblichen Erkenntnisgewinn für den Mieter. Es besteht insoweit ersichtlich kein bedeutsamer Unterschied zu den Fallkonstellationen, in denen die ausgeführten Gewerke jeweils nur eine von mehreren Modernisierungsmaß- nahmen betreffen. Vielmehr gilt insbesondere für beide Ausgangslagen gleichermaßen, dass der Mieter aus der vom Berufungsgericht geforderten Kostenaufschlüsselung keine tragfähigen Rückschlüsse auf einen in den Gesamtkosten für die einzelne Modernisierungsmaßnahme enthaltenen Instandsetzungsanteil ziehen könnte, weil bei einer modernisierenden Erneuerung von bestimmten Bauteilen oder Ein- richtungen regelmäßig - und so auch bei dem hier als modernisierende Instand- setzungsmaßnahme ausgewiesenen Einbau einer neuen Heizungsanlage - nicht etwa einzelne Gewerke oder auch nur voneinander trennbare Arbeitsschritte für die Erhaltung einerseits und die Modernisierung andererseits anfallen, sondern die Baumaßnahme im Ganzen dazu führt, dass eine andernfalls - aktuell oder später - etwa erforderliche Erhaltungsmaßnahme (Reparatur der vorhandenen Einrichtung oder deren Ersetzung durch eine neue Einrichtung desselben Stan- dards) entbehrlich wird (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 42). Ergänzend wird zur Vermeidung von Wiederholungen auch diesbezüglich vollumfänglich auf die entsprechenden Ausführungen in den vorstehend genannten Senatsurteilen vom 20. Juli 2022 verwiesen (VIII ZR 27 - 15 - 361/21, aaO Rn. 41 ff., VIII ZR 337/21, aaO Rn. 44 ff., VIII ZR 339/21, juris Rn. 42 ff.). (b) Soweit das Berufungsgericht daneben darauf abgestellt hat, im Fall der Angabe der Kosten für die einzelnen Gewerke könne der Mieter besser erken- nen, ob in die Gesamtkosten Positionen eingeflossen seien, die richtigerweise einer anderen - möglicherweise ausschließlich oder in größerem Umfang der In- standsetzung dienenden - Maßnahme zuzuordnen gewesen wären, hat es ver- kannt, dass die Erläuterung gemäß § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB nicht dazu dient, dem Mieter eine umfassende Kontrolle der inhaltlichen Richtigkeit der vom Ver- mieter ermittelten Mieterhöhung zu ermöglichen, sondern - wie oben ausgeführt - lediglich den Zweck erfüllen muss, dass der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung als plausibel nachvollziehen kann. Dieser Zweck wird durch die Angabe der Gesamtkosten für jede einzelne Modernisierungsmaßnahme hin- reichend erfüllt. Hat der Mieter Zweifel an der sachlichen Richtigkeit des vom Vermieter angegebenen Gesamtaufwands, die ohnehin auch dann noch verblei- ben können, wenn der Vermieter die Gesamtkosten nach Gewerken untergliedert (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 43), steht ihm zur Klärung ein umfassendes Auskunfts- und (Belege-)Einsichtsrecht zur Verfügung (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 46 ff.). (c) Auch der von der Revisionserwiderung bemühte Vergleich zwischen den formellen Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs. 3 BGB einerseits und an eine Mieterhöhungserklärung nach § 559b BGB anderer- seits rechtfertigt ein anderes Ergebnis nicht. Insbesondere verbietet sich der von der Revisionserwiderung aus der Senatsrechtsprechung zum Betriebskosten- recht - wonach in einer Betriebskostenabrechnung nur ausnahmsweise bei sach- 28 29 - 16 - lich eng zusammenhängenden Kosten die Zusammenfassung der in verschiede- nen Ziffern des Betriebskostenkatalogs genannten Kostenpositionen zulässig ist (vgl. Senatsurteil vom 22. September 2010 - VIII ZR 285/09, WuM 2010, 688 Rn. 40 f. mwN; Senatsbeschlüsse vom 24. Januar 2017 - VIII ZR 285/15, WuM 2017, 205 Rn. 5; vom 6. Juli 2021 - VIII ZR 371/19, WuM 2021, 558 Rn. 12) - gezogene Schluss, dass der Vermieter im Rahmen einer Mieterhö- hungserklärung nach §§ 559 ff. BGB die Gesamtkosten für eine Modernisierungs- maßnahme "getrennt nach sachlich zusammenhängenden Kostengruppen", mit- hin nach Gewerken, anzugeben habe. Abgesehen davon, dass eine Aufteilung nach sachlich zusammenhängen- den Kosten bei der Mieterhöhungserklärung bereits durch die - bei der Durchfüh- rung mehrerer Modernisierungsmaßnahmen notwendige - Aufteilung der Ge- samtkosten auf die einzelnen Maßnahmen erfolgt, verliert die Revisionserwide- rung bei ihrer Argumentation aus dem Blick, dass das Formerfordernis nach § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB kein Selbstzweck ist (vgl. Senatsurteil vom 13. Juni 2012 - VIII ZR 311/11, juris Rn. 18 [zum Begründungserfordernis nach § 558a BGB]). Wie bereits aufgezeigt, kommt es vielmehr entscheidend darauf an, ob für den Mieter mit der geforderten Information - ebenso wie im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens nach §§ 558 ff. BGB (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2022 - VIII ZR 219/20, NJW-RR 2022, 952 Rn. 35) oder auch einer Betriebskos- tenabrechnung nach § 556 Abs. 3 BGB (vgl. Senatsurteile vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 93/15, NJW 2016, 866, Rn. 17; vom 27. Oktober 2021 - VIII ZR 102/21, NJW-RR 2022, 151 Rn. 34) - ein maßgeblicher Erkenntniswert verbunden ist. Dass dies im Hinblick auf die Kosten für die einzelnen zu einer bestimmten Mo- dernisierungsmaßnahme beitragenden Gewerke nicht der Fall ist, wurde bereits aufgezeigt. 30 - 17 - (2) Der Senat hat in den oben genannten Urteilen vom 20. Juli 2022 eben- falls bereits ausgeführt, dass die dargestellte Gesetzesauslegung auch der ge- festigten Rechtsprechung des Senats zu den formellen Anforderungen an die Er- höhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB zugrunde liegt. Insoweit wird zur Ver- meidung von Wiederholungen erneut auf die dortige Begründung Bezug genom- men (Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 50 f., VIII ZR 337/21, juris Rn. 54 f., VIII ZR 339/21, juris Rn. 52 f.). Ohne Erfolg wendet die Revisionserwiderung in diesem Zusammenhang ein, die eingangs bereits zitierte Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 17. De- zember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 29 f.), wonach der Vermieter seinen Berechnungs- und Erläuterungspflichten nach § 559b Abs. 1 BGB bereits dann genügt, wenn er einen etwa in den Kosten für die Modernisierungsmaßnah- men enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer entsprechenden Quote darlegt, lasse Raum für das ihrerseits befürwortete Erfordernis einer Kos- tenaufschlüsselung. Während § 559 Abs. 2 BGB im Hinblick auf die nicht berück- sichtigungsfähigen Erhaltungskosten nämlich ausdrücklich eine Ermittlung durch Schätzung erlaube, gelte für die umlagefähigen "aufgewendeten Kosten" der Modernisierung nach § 559 Abs. 1 BGB aF ein wesentlich strengerer Maßstab. Dies trifft nicht zu. Denn wenn schon für die (auf Plausibilität ausgerichtete) Nachvollziehbarkeit des im Fall einer modernisierenden Instandsetzung notwen- digen Kostenabzugs die Angabe einer Quote genügt und mit Blick darauf eine Untergliederung des Gesamtaufwands nach Gewerken oder anderen Bauleis- tungsbereichen nicht gefordert werden kann, besteht für eine solche Kostenauf- schlüsselung erst recht kein Anlass, soweit es allein um die Nachvollziehbarkeit der für eine (reine) Modernisierungsmaßnahme insgesamt aufgewendeten Kos- ten geht (ähnlich bereits Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 50, VIII ZR 337/21, aaO Rn. 54, VIII ZR 339/21, aaO Rn. 52). 31 32 33 - 18 - (3) Nach alledem ist es ausreichend, wenn der Vermieter in der Erhöhungs- erklärung - wie hier geschehen - die für eine bestimmte Modernisierungsmaß- nahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Mei- nung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder - wie hier - eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter - wie hier - die Ermittlung der Höhe des Instandsetzungsanteils zusätzlich erläutert. Für die im Streitfall getrennt ange- führten, für beide der zuvor benannten Maßnahmen zusammengefassten Bau- nebenkosten nebst - zusätzlich erläuterter - Bezifferung des darin enthaltenen Instandsetzungsanteils gilt nichts anderes. (a) Anders als die Revisionserwiderung meint, begegnet es keinen Beden- ken, dass die Beklagte die Baunebenkosten nicht für jede Baumaßnahme ein- zeln, sondern gebündelt ausgewiesen hat. Diese Verfahrensweise ist mit Blick auf die Nachvollziehbarkeit der Kostenzusammenstellung zweckmäßig, da die Höhe der Baunebenkosten typischerweise - zumindest überwiegend - von dem Gesamtvolumen der für sämtliche Maßnahmen zur Modernisierung und Erhal- tung eines Gebäudes angefallenen Kosten (sogenannte anrechenbare Kosten) abhängt (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 52). Auch wäre die Aufteilung der Baunebenkosten auf die beiden der Mieterhöhung zugrunde gelegten Baumaßnahmen - ebenso wie die von der Re- visionserwiderung vermisste Untergliederung der als Gesamtsumme ausgewie- senen Baunebenkosten in die einzelnen darin etwa enthaltenen Positionen (Ar- chitekten- und Ingenieurleistungen, Baustelleneinrichtung und Gerüstarbeiten) - nicht mit einem nach den oben aufgezeigten Maßstäben bedeutsamen Erkennt- nisgewinn für die Klägerin verbunden. Insofern kann nichts anderes als für die Darlegung der Baukosten selbst gelten. 34 35 - 19 - (b) Ohne Erfolg macht die Revisionserwiderung ferner geltend, die Zusam- menfassung der Baunebenkosten verbiete sich deshalb, weil die einzelnen darin enthaltenen Positionen (Architekten- und Ingenieurleistungen, Baustelleneinrich- tung und Gerüstarbeiten) in zeitlicher und gegenständlicher Hinsicht nicht gleich- ermaßen für alle durchgeführten Sanierungsmaßnahmen angefallen seien und zum Teil - etwa da sie ausschließlich für Instandhaltungsarbeiten erforderlich ge- wesen seien - nicht der Umlagefähigkeit unterlägen. Diese Einwände betreffen allein die sachliche Rechtfertigung der von der Beklagten vorgenommenen Kos- tenumlage, unter anderem die zutreffende Abbildung des Instandsetzungsanteils durch den von der Beklagten in Abzug gebrachten Betrag, und daher ausnahms- los die materielle Begründetheit der Mieterhöhung, nicht aber deren formelle Voraussetzungen (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 53 mwN). bb) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung mangelt es der in der Erhöhungserklärung enthaltenen Kostenzusammenstellung und der darauf basierenden Berechnung der Mieterhöhung auch nicht deshalb an der erforderli- chen Nachvollziehbarkeit, weil die Beklagte die jeweiligen Kosten für die beiden der Mieterhöhung zugrunde gelegten Maßnahmen mit der Begründung, es han- dele sich hierbei um "Gesamtgewerke, die für alle Wohnungen gleichermaßen zutreffen", nach dem jeweiligen Anteil der Wohnfläche der Wohnung des Mieters an der Gesamtwohnfläche der sanierten Gebäude auf die Mieter umgelegt hat. Aus dieser Angabe geht unmissverständlich hervor, dass es sich hierbei - aus Sicht der Beklagten - um Maßnahmen handelt, die keinen (einzel-)wohnungsspe- zifischen Charakter aufweisen, weshalb eine Aufteilung der Kosten nach Wohn- fläche vorgenommen worden sei. Da es sich somit um die Erläuterung des angewandten Verteilerschlüssels handelt, trifft es auch - anders als die Revisionserwiderung meint - nicht zu, dass 36 37 38 - 20 - der Klägerin eine Prüfung der genannten Darstellung nur möglich wäre, wenn die Beklagte neben den Gesamtkosten für die beiden Modernisierungsmaßnahmen auch die Kosten für die einzelnen Gewerke angegeben hätte. Richtigerweise be- nötigte die Klägerin zur Nachvollziehbarkeit der Berechnung der Mieterhöhung in diesem Zusammenhang allein die für den gewählten Verteilerschlüssel maßgeb- lichen Parameter, namentlich die zugrunde gelegten Flächen in Quadratmetern (vgl. Senatsurteil vom 28. September 2022 - VIII ZR 340/21, juris Rn. 36 mwN). Dass die Kostenzusammenstellung diese ausweist (Gesamtwohnfläche: 8.490,77 m²; Wohnungswohnfläche: 54,81 m²), stellt indes auch die Revisions- erwiderung nicht infrage. Auch hier gilt, dass die Frage, ob die auf diese Weise vorgenommene Kos- tenumlage sachlich gerechtfertigt ist, allein die materielle Begründetheit der Miet- erhöhung, nicht aber deren formelle Voraussetzungen betrifft. 39 - 21 - III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es tatsächlicher Feststellun- gen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung be- darf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entschei- dung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Bünger Kosziol Wiegand Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Berlin-Wedding, Entscheidung vom 16.01.2020 - 2 C 422/18 - LG Berlin, Entscheidung vom 16.02.2021 - 63 S 41/20 - 40

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 290/14 Verkündet am: 17. Juni 2015 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 555b Nr. 6 Den Einbau von Rauchwarnmeldern, den der Vermieter mit Rücksicht auf eine entsprechende bauordnungsrechtliche Verpflichtung - hier § 47 Abs. 4 Satz 4 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA) - vornimmt, hat der Mieter auch dann zu dulden, wenn er die Wohnung bereits mit von ihm ausge- wählten Rauchwarnmeldern ausgestattet hat. BGH, Urteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 290/14 - LG Halle AG Zeitz - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 2. Juni 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Kosziol für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Halle vom 22. September 2014 wird zurückge- wiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin in einem Mehrfami- lienhaus in Z. . Die Klägerin kündigte im Jahr 2013 unter Berufung auf § 47 Abs. 4 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA) an, Rauch- warnmelder in der Wohnung anbringen zu wollen. Die Beklagte berief sich da- rauf, die Wohnung bereits entsprechend ausgestattet zu haben. Die auf Duldung der Installation und Inbetriebnahme von Rauchwarn- meldern "nach den Vorgaben des § 47 Abs. 4 BauO LSA" gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter. 1 2 - 3 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Ohne Erfolg rüge die Beklagte, der Klageantrag sei zu unbestimmt, weil nicht ersichtlich sei, wie viele Rauchwarnmelder die Klägerin installieren wolle. Diese Entscheidung obliege der Klägerin nach Überprüfung der tatsächlichen Nutzung der Dreiraumwohnung der Beklagten. Nicht zu folgen sei auch der Auffassung der Beklagten, wonach die Klä- gerin nicht Adressatin des § 47 BauO LSA sei. Für die Einhaltung bauordnungs- rechtlicher Vorschriften sei grundsätzlich der Bauherr zuständig. Dies betreffe auch laufende Instandhaltungen und Veränderungen aufgrund von (gesetzli- chen) Auflagen. Der Mieter sei umgekehrt nicht Normadressat, weil er lediglich die Nutzungsberechtigung an einer den Vorschriften entsprechenden Wohnung habe. Zudem habe auch ohne ausdrückliche Bestimmung selbstverständlich (nur) der Gebäudeeigentümer die sonstigen Brandschutzbestimmungen einzu- halten (§§ 32 ff. BauO LSA). Wenn ein Mieter eigenmächtig Rauchwarnmelder an vorher nicht abge- stimmten Stellen der Wohnung anbringe, erfülle er nicht die Pflichten des "ei- gentlichen" Bauherrn. Soweit der Mieter seinen umgekehrt bestehenden An- spruch auf Einbau gegen den Vermieter nicht geltend mache, könne das nicht genehmigte Anbringen von Rauchwarnmeldern nicht dazu führen, dessen grundsätzlich weite Dispositionsrechte zu schmälern. 3 4 5 6 7 - 4 - Die Ausstattung mit Rauchwarnmeldern, die aufgrund des unstreitig ge- ringfügigen Eingriffs eine Bagatellmaßnahme nach § 555c Abs. 4 BGB sei und deshalb keiner Modernisierungsankündigung bedürfe, sei nach § 555b Nr. 4, 6 BGB zu dulden. Es handele sich einerseits um eine Modernisierungsmaßnah- me im Sinne des § 555b Nr. 5 BGB, die die Wohnverhältnisse auf Dauer ver- bessere, weil sie den Sicherheitsstandard einheitlich und nachhaltig für alle Bewohner gleichermaßen erhöhe, und andererseits um eine Maßnahme im Sinne des § 555b Nr. 6 BGB, zu der der Vermieter im Sinne eines Mindestma- ßes nach § 47 BauO LSA verpflichtet sei. Da die Rauchwarnmelder bisher nur der willkürlichen, von der Klägerin nicht geprüften Wartung und Auswahl durch die Beklagte unterlägen, könne sie nicht einwenden, bereits einen hinreichenden Sicherheitszuwachs bewirkt zu haben. Sie könne sich weder auf wirtschaftliche noch personale Härtegründe im Sinne des § 555d Abs. 2 BGB berufen, weil das Interesse des Vermieters an einem eigenen und systematisch zu kontrollierenden Rauchwarnsystem über- wiege. Die angekündigte Mieterhöhung sowie die Betriebskostenumlage blie- ben gemäß § 555d Abs. 2 Satz 2 BGB außer Betracht. Es bestehe auch kein entscheidender personaler Härtegrund. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand. Die Revision ist daher zurückzuweisen. 1. Ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen die Annahme des Beru- fungsgerichts, dass der Klägerin der ausdrücklich auf der Grundlage des § 47 Abs. 4 BauO LSA geltend gemachte Duldungsanspruch gemäß § 555d Abs. 1, 8 9 10 11 - 5 - § 555b Nr. 6 BGB zusteht. Als Modernisierungsmaßnahmen hat der Mieter da- nach bauliche Veränderungen zu dulden, die auf Grund von Umständen durch- geführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhal- tungsmaßnahmen nach § 555a BGB sind. a) Die von der Klägerin beabsichtigte und nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts gemäß § 555c Abs. 4 BGB nicht ankün- digungspflichtige Ausstattung der vermieteten Wohnung mit Rauchwarnmeldern hat, wie zwischen den Parteien außer Streit steht, eine bauliche Veränderung im Sinne von § 555b BGB zum Gegenstand. Denn der Begriff der baulichen Veränderung ist weit auszulegen und erfasst nicht nur Eingriffe in die bauliche Substanz (vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung, BT-Drucks. 17/10485, S. 18). Die Anbringung von Rauchwarnmeldern stellt sich auch nicht als Erhal- tungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB dar, weil sie eine größere Nähe zur Veränderung und nicht zur Erhaltung der Mietsache aufweist (vgl. BT- Drucks. 17/10485, S. 44). b) Die von der Klägerin beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme soll aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die von ihr nicht zu vertreten sind, denn es handelt sich um eine Maßnahme, die sie aufgrund einer gesetzli- chen Verpflichtung durchzuführen hat. Während die Duldungspflicht des Mieters in einer solchen Fallgestaltung nach bisherigem Recht auf § 242 BGB gestützt wurde, weil solche bauliche Maßnahmen von § 554 Abs. 2 BGB aF nicht erfasst wurden (Senatsurteil vom 4. März 2009 - VIII ZR 110/08, NJW 2009, 1736 Rn. 13; BT-Drucks. aaO, S. 20), sind Maßnahmen, die dem Vermieter durch Gesetz, Verordnung oder gemeindliche Satzung auferlegt werden, nunmehr am Maßstab des § 555b Nr. 6 BGB zu beurteilen. 12 13 - 6 - Grundlage der gesetzlichen Verpflichtung der Klägerin zur Nachrüstung der Mietsache mit Rauchwarnmeldern ist § 47 Abs. 4 BauO LSA. Diese Vor- schrift lautet in der hier maßgeblichen Fassung: "In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege aus Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindes- tens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Die Rauchwarnmelder sind auf Verlangen für Men- schen mit nachgewiesener Gehörlosigkeit mit optischen Signalen aus- zustatten. Bestehende Wohnungen sind bis zum 31. Dezember 2015 dementsprechend auszustatten." aa) Die von der Revision (im Anschluss an Wall, WuM 2013, 3, 7) vertre- tene Auffassung, Adressat der von § 47 Abs. 4 Satz 4 BauO LSA vorgesehenen Nachrüstungspflicht sei nicht allein der Eigentümer einer Mietsache, sondern auch der Wohnungsmieter, so dass auch eine vom Mieter vorgenommene Aus- stattung der Wohnung mit Rauchwarnmeldern der gesetzlichen Verpflichtung Rechnung trage, geht fehl. (1) Der Wohnungsmieter ist nicht (weiterer) Normadressat. Die dahinge- hende Auslegung des § 47 Abs. 4 BauO LSA durch das Berufungsgericht, die nach § 545 Abs. 1 ZPO der uneingeschränkten revisionsgerichtlichen Überprü- fung unterliegt, ist frei von Rechtsfehlern. (a) Bereits der Wortlaut des § 47 Abs. 4 BauO LSA, der im Hinblick auf den Normadressaten offen ist, bietet keine Grundlage für die Annahme einer Verpflichtung des Mieters. Eine Mitverpflichtung des Mieters widerspräche auch dem in den Gesetzesmaterialien zum Ausdruck gekommenen Willen des Ge- setzgebers. In der Gesetzesbegründung heißt es in einer jeden Zweifel aus- schließenden Deutlichkeit: "Die Verpflichtung zum Einbau trifft den Bauherrn beziehungsweise Eigentümer" (Entwurf eines Gesetzes zur Änderung der Bau- 14 15 16 17 - 7 - ordnung des Landes Sachsen-Anhalt vom 10. Juni 2009, LT-Drucks. 5/2017, S. 11 f.). Das mit dem Gesetzentwurf verfolgte Ziel war die "Einführung einer Ver- pflichtung für Bauherren und Eigentümer zum Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen" (Landtag von Sachsen-Anhalt, Plenarprotokoll 5/60 vom 18. Juni 2009, S. 3932). In den parlamentarischen Beratungen wurde zwar erör- tert, ob die Ausstattung einer Wohnung durch den Bauherrn oder Eigentümer als gesetzliche Verpflichtung oder aber als freiwillige Aufgabe ausgestaltet wer- den solle. Davon wurde jedoch in der Annahme Abstand genommen, eine frei- willige Ausstattung brächte nicht den gewünschten Erfolg. Eine etwaige öffent- lich-rechtliche Inpflichtnahme auch der Wohnraummieter zum Einbau von Rauchwarnmeldern hat im Gesetzgebungsverfahren dagegen keinen Nieder- schlag gefunden (Plenarprotokolle 5/60 vom 18. Juni 2009, S. 3931 ff., und 5/69 vom 11. Dezember 2009, S. 4481 ff.). (b) Der objektivierte Wille des Landesgesetzgebers wird durch den Sinn- zusammenhang, in den die Nachrüstungspflicht des § 47 Abs. 4 Satz 4 BauO LSA gestellt ist, bekräftigt. Für die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vor- schriften ist in erster Linie der Bauherr verantwortlich (§ 51 BauO LSA). Dies ist regelmäßig der Grundstückseigentümer; andernfalls kann dessen Zustimmung zu dem Bauvorhaben gefordert werden (§ 67 Abs. 4 Satz 3 BauO LSA). (c) Aus dem von der Revision angeführten Urteil des Bundesgerichtshofs vom 8. Februar 2013 (V ZR 238/11, NJW 2013, 3092 Rn. 8) ergibt sich nichts anderes. Nach dem dort zu beurteilenden Sachverhalt, der nicht die Bauord- nung des Landes Sachsen-Anhalt, sondern die Hamburgische Bauordnung be- traf, bedurfte es keiner Entscheidung, wer Adressat der maßgeblichen Vor- schrift ist. 18 19 20 - 8 - (2) Entgegen der Ansicht der Revision lässt sich mit dem Verzicht auf behördliche Kontrollmechanismen nicht begründen, dass die Klägerin kein be- rechtigtes Interesse habe, eigene Rauchwarnmelder anzubringen. Zwar hat der Landesgesetzgeber einen Verstoß gegen die Nachrüstungspflicht nicht sanktio- niert, weil zusätzlicher Verwaltungsaufwand vermieden und die Privatsphäre der Wohnungsnutzer geschützt werden sollte (vgl. Bauer in Jäde/Dirnberger, Bauordnungsrecht Sachsen-Anhalt, Stand: Juli 2014, § 47 Rn. 69 ff.). Im Ge- setzgebungsverfahren wurde jedoch darauf verwiesen, dass die Versiche- rungswirtschaft Mechanismen entwickele, die auf die Beachtung der Rauch- warnmelderpflicht hinwirkten (Plenarprotokoll des Landtags 5/69 vom 11. De- zember 2009, S. 4484). Dementsprechend läuft der Eigentümer bei einem Ver- stoß gegen die gesetzliche Verpflichtung im Schadensfall Gefahr, dass die Leis- tungen aus der Feuerversicherung für das Gebäude gekürzt werden (vgl. BGH, Urteil vom 8. Februar 2013 - V ZR 238/11, aaO Rn. 13; Bielefeld, DWE 2011, 53, 55). bb) Anders als die Revision meint, kann deshalb der Eigentümer einer Mietsache als alleiniger Adressat des § 47 Abs. 4 Satz 4 BauO LSA von seinem Mieter Duldung der Nachrüstung auch dann verlangen, wenn der Mieter die Wohnung bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet hat. Dabei kommt es im Rahmen des § 555b Nr. 6 BGB nicht darauf an, ob eine Eigeninstallation durch den Mieter vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache ist (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Denn die Klägerin verlangt nicht, dass die Beklagte die von ihr ange- brachten Rauchwarnmelder entfernt. 2. Unbeschadet dessen ist der von der Klägerin geltend gemachte Dul- dungsanspruch nicht nur aus § 555d Abs. 1, § 555b Nr. 6 BGB herzuleiten, sondern darüber hinaus auch aus § 555d Abs. 1, § 555b Nr. 4, 5 BGB (vgl. Se- 21 22 23 - 9 - natsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 216/14, unter II, zur Veröffentlichung be- stimmt). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Kosziol Vorinstanzen: AG Zeitz, Entscheidung vom 25.03.2014 - 4 C 419/13 - LG Halle, Entscheidung vom 22.09.2014 - 3 S 25/14 -

ECLI:DE:BGH:2020:200520UVIIIZR55.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 55/19 Verkündet am: 20. Mai 2020 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 555c Abs. 1, § 555b Nr. 1 Zu den Anforderungen an die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen (hier: energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB). BGH, Urteil vom 20. Mai 2020 - VIII ZR 55/19 - LG Bremen AG Bremen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 15. April 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger und Dr. Schmidt sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Bremen vom 21. Februar 2019 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 25. März 2019 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist seit dem Jahr 2008 Mieterin einer 76,21 m² großen Wohnung der Klägerin in einem Mehrparteienhaus in B. . Die Wohnung ver- fügt über eine Gasetagenheizung und einen Gasherd. Mit Schreiben vom 1. September 2017 kündigte die Klägerin der Beklag- ten den Einbau einer Gaszentralheizung in das Wohngebäude an. Im Rahmen der Arbeiten, welche in gleicher Art auch in einem Nachbargebäude ausgeführt und die sich ausweislich der Ankündigung über einen Zeitraum von insgesamt 14 Wochen erstrecken werden, sollen die einzelnen Wohnungen an die neue 1 2 - 3 - Zentralheizung mit Gas-Brennwertkessel angeschlossen und vom Gasnetz ge- trennt werden. Angekündigt wurde die Installation einer "Wohnungsstation", die über isolierte Leitungsstränge mit der Zentralheizung verbunden wird und über die die Wohnungen künftig beheizt und mit Warmwasser versorgt werden sol- len. Für die Wohnungen - so die Ankündigung - sei unter anderem die Entfer- nung der Gasleitungen und Feuerstätten, der Ausbau der Gasthermen, der Tausch der vorhandenen Heizkörper gegen Plattenheizkörper, der Anschluss durch verkleidete Ringleitungen an die "Wohnungsstation" unter Rückbau der sichtbaren Heizungsrohre sowie der Austausch des vorhandenen Gasherds gegen einen Elektroherd vorgesehen. Daneben sei beabsichtigt, die Wohnun- gen zur Warmwasserversorgung mit einem zentralen Warmwasserbereiter über isolierte Warmwasserleitungen zu verbinden. Mitgeteilt wurde ferner, dass sich die voraussichtliche Mieterhöhung auf 69 € pro Monat belaufen werde. Für die Wärmeversorgung falle zukünftig eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 1,50 €/m² an, wobei bishe- rige Kosten für den Betrieb und die Wartung der Gasetagenheizung entfielen. Dem Ankündigungsschreiben war eine "Berechnung der Energieeinspa- rung" als Anlage beigefügt, in der für alle betroffenen Wohnungen der Gebäu- dekomplexe - ausgehend von einer Wohnfläche von insgesamt 1.186,88 m² - eine Reduktion der Endenergie von (bisher) 213.970 kWh/a auf (künftig) 189.375 kWh/a angegeben und in deren Folge eine Reduktion der Verbrauchs- kosten um 0,08 €/m² Wohnfläche im Monat berechnet wird. Die Beklagte erteilte die in dem Ankündigungsschreiben erbetene Zu- stimmung zu den Maßnahmen nicht. 3 4 5 - 4 - Mit ihrer Klage hat die Klägerin die Beklagte darauf in Anspruch genom- men, von ihr im Einzelnen näher bezeichnete bauliche Maßnahmen zu dulden und "der Klägerin und ihren Mitarbeitern" beziehungsweise denen eines beauf- tragten Unternehmens innerhalb angegebener Zeiträume den Zutritt zur Woh- nung zwecks Durchführung der Maßnahmen zu ermöglichen. Die Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Be- rufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Bremen, WuM 2019, 195) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im We- sentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe der geltend gemachte Duldungsanspruch aus § 555d Abs. 1 BGB nicht zu, da die Modernisierungsankündigung vom 1. September 2017 die hieran nach § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB zu stellenden Mindestan- forderungen nicht erfülle. Danach habe die Modernisierungsankündigung - vorliegend handele es sich um eine energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB - Angaben über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen zu enthalten. Der Gesetzgeber habe im Rahmen der Mietrechtsreform im Jahr 2001 mit der Neufassung der Vorgängerregelung in 6 7 8 9 10 11 - 5 - § 554 Abs. 3 BGB aF zwar ausdrücklich die äußerst strengen Anforderungen der seinerzeitigen Rechtsprechung an den Inhalt solcher Ankündigungen ab- senken wollen, was nachfolgend auch vom Bundesgerichtshof aufgegriffen und weiter konkretisiert worden sei. Somit müsse der Mindestinhalt der Modernisierungsankündigung an dem Informationsbedürfnis des Mieters ausgerichtet und ihm durch die Vermittlung zureichender Kenntnis eine sachgerechte Beurteilung der beabsichtigten Mo- dernisierungsmaßnahme ermöglicht werden. Es sei aber auch zu berücksichti- gen, dass die Mitteilungspflicht nicht darauf abziele, die Befugnis des Vermie- ters zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen einzuschränken bezie- hungsweise faktisch zu erschweren oder zu vereiteln. Aufgrund der Neufassung des § 554 Abs. 3 BGB aF in § 555c BGB durch das Mietrechtsänderungsgesetz habe sich an dieser Zielrichtung nichts geändert. Auch unter Berücksichtigung dieses gesetzgeberischen Willens sowie der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs genüge die streitgegenständliche Modernisierungsankündigung dennoch nicht den Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB. Die Klägerin habe die Beklagte nicht in wesentlichen Zügen über die Art und den voraussichtlichen Umfang der energetischen Mo- dernisierungsmaßnahme informiert. Der Vermieter habe konkrete Tatsachen darzulegen, anhand derer der Mieter das Ausmaß der Modernisierung und die behauptete Einsparung von Energie im Sinne einer zureichenden Kenntnis zu- mindest überschlägig nachvollziehen könne. Ausreichend, aber auch erforder- lich für eine plausible Darlegung eines Energiespareffekts sei eine Beschrei- bung des alten und neuen Zustands, die eine vergleichende Betrachtung er- mögliche. Eine derartige Beschreibung enthalte die Modernisierungsankündigung nicht. Die Klägerin verweise lediglich pauschal und unter Hinweis auf die Ermitt- 12 13 14 - 6 - lung eines energiewirtschaftlichen Gutachters darauf, dass es nach der Durch- führung der Modernisierungsmaßnahmen zu deutlichen Einsparungen von Hei- zenergie und damit auch zur Einsparung von Heizkosten kommen solle. Eben- so pauschal sei der Hinweis, durch den Einbau einer Gaszentralheizung mit einem Gas-Brennwertkessel und einer zentralen Warmwasserbereitung werde der Gebrauchswert der Wohnungen wegen eines niedrigeren Energiever- brauchs wesentlich erhöht. Mangels Angabe konkreter Tatsachen genüge dies nicht, um der Beklagten das Ausmaß der Modernisierung und die behauptete Einsparung von Energie hinreichend nachvollziehbar darzulegen. Ein Energiespareffekt habe für die Beklagte auch nicht auf der Hand ge- legen, denn die Umstellung von einer dezentralen auf eine zentrale Versorgung mit Heizenergie und Warmwasser könne neben energetischen Vorteilen wegen der zentralen Erwärmung auch mit Bereitstellungs-, Vorhaltungs- und Vertei- lungsverlusten verbunden sein. Eine andere Beurteilung folge auch nicht aus der dem Ankündigungs- schreiben beigefügten "Berechnung der Energieeinsparung". Dort gebe die Klägerin zwar die Energiekosten vor der Sanierung sowie die (kalkulierten) Energiekosten nach der Sanierung für mehrere Gebäudekomplexe an, und zwar untergliedert in Endenergie und Verbrauchskosten. Abschließend stelle sie die erwartete Heizkosteneinsparung mit monatlich 0,08 €/m² dar. Diese Be- rechnung sei allerdings unbrauchbar, da es an einem Bezug der baulichen Maßnahme auf die konkret betroffene Wohnung der Beklagten fehle. Die Klägerin habe nämlich lediglich auf Gesamtwerte für drei Wohnge- bäude abgestellt, ohne die tatsächlich vorhandene Ausstattung der Wohnung der Beklagten und den damit einhergehenden aktuellen sowie den nach Aus- führung der baulichen Maßnahmen konkret zu erwartenden Energiebedarf zu berücksichtigen. Der Beklagten sei es auf dieser Grundlage nicht möglich, auch 15 16 17 - 7 - nur überschlägig zu beurteilen, ob sich die behauptete (deutliche) Einsparung von Energiekosten gerade in Bezug auf ihre Wohnung realisieren lassen werde. Zweifel hieran bestünden bereits deshalb, weil die Ersparnis insgesamt nur 0,08 €/m² und Monat betragen solle. Dies bedeute für die Beklagte lediglich ei- ne monatliche Ersparnis in Höhe von 6,10 €, was im Verhältnis zu der mietver- traglich vereinbarten Nebenkostenvorauszahlung von 142 € keine signifikante geschweige denn eine deutliche Ersparnis darstelle. Unwirksam sei die Modernisierungsankündigung auch hinsichtlich des in Aussicht gestellten Austauschs des Gasherds gegen einen Elektroherd. Es feh- le an einer konkreten Darlegung dieser Teilmaßnahme, weshalb nicht ansatz- weise erkennbar sei, ob mit dem Austausch eine von der Beklagten zu dulden- de Energieeinsparung verbunden sei. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin auf Duldung der von ihr im Einzelnen bezeichneten baulichen Maßnahmen (§ 555d Abs. 1 BGB) nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsge- richts ist das Ankündigungsschreiben der Klägerin nicht deshalb unwirksam, weil es zu unbestimmt abgefasst wäre. Das Schreiben erfüllt vielmehr die An- forderungen nach § 555c Abs. 1 BGB. 1. Gemäß § 555d Abs. 1 BGB hat der Mieter Modernisierungsmaßnah- men im Sinne des § 555b BGB - vorliegend eine energetische Modernisierung (§ 555b Nr. 1 BGB) - zu dulden, wobei der Vermieter dem Mieter die Maßnah- men nach § 555c BGB anzukündigen hat. Die letztgenannte Vorschrift ist ge- 18 19 20 - 8 - mäß Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 1 EGBGB auf das gegenständliche Mietverhält- nis in der vom 1. Mai 2013 bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung des Gesetzes über die energetische Sanierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln vom 11. März 2013 (BGBl. I S. 434; im Folgenden: BGB aF) anzuwenden, weil das Mietverhältnis am 31. Dezember 2018 bereits entstanden und der Beklagten das Ankündi- gungsschreiben vor diesem Datum zugegangen war. a) Gemäß § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB aF hat der Vermieter dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Die Ankündigung muss gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB aF Angaben über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Moderni- sierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen (Nr. 1), den voraussichtlichen Be- ginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme (Nr. 2), den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern - wie hier - eine Erhöhung nach § 559 BGB verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (Nr. 3) enthalten. b) Der Gesetzgeber hat sich im Rahmen der Mietrechtsreform im Jahr 2001 ausdrücklich gegen zu strenge Anforderungen an den Inhalt von Moderni- sierungsankündigungen des Vermieters ausgesprochen und die zuvor vertrete- nen Maßstäbe abgesenkt (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 36 f., 49 f.; Senatsurteil vom 28. September 2011 - VIII ZR 242/10, NJW 2012, 63 Rn. 28; jeweils zu § 554 Abs. 3 BGB aF). Hieran sollte sich auch unter der Geltung des § 555c BGB aF nichts ändern (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 20). Danach ist - was das Berufungsgericht seiner Entscheidung noch zutref- fend zugrunde gelegt hat - der Mindestinhalt der Modernisierungsankündigung einerseits an dem Informationsbedürfnis des Mieters auszurichten. Diesem soll durch die Vermittlung zureichender Kenntnis eine sachgerechte Beurteilung der 21 22 23 - 9 - beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme ermöglicht werden, insbesondere hinsichtlich seiner Duldungspflicht, der für ihn zu treffenden Maßnahmen und der gegebenenfalls zu ziehenden vertragsrechtlichen Konsequenzen (vgl. BT- Drucks. 14/4553, S. 36 f.; Senatsurteil vom 28. September 2011 - VIII ZR 242/10, aaO Rn. 30; jeweils zu § 554 Abs. 3 BGB aF). Andererseits ist aber zu berücksichtigen, dass die Mitteilungspflichten nicht darauf abzielen, die Befug- nis des Vermieters zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB) einzuschränken, sondern dass sie dem Mieter hierbei lediglich einen er- gänzenden Schutz gewähren sollen. Die Verwirklichung dieses ergänzenden Schutzes darf nicht so weit gehen, dass einem Vermieter die Durchführung ge- setzlich zulässiger Modernisierungsmaßnahmen durch eine Handhabung der Mitteilungsanforderungen erschwert wird, die über das zum Schutz des Mieters gebotene Maß hinausgeht und hierdurch den Modernisierungsanspruch des Vermieters unvertretbar verkürzt (vgl. Senatsurteil vom 28. September 2011 - VIII ZR 242/10, aaO Rn. 31 mwN [zu § 554 Abs. 3 BGB aF]). c) Für Maßnahmen der energetischen Modernisierung (§ 555b Nr. 1 BGB) bedarf es vor diesem Hintergrund - vergleichbar mit den an ein entspre- chendes Mieterhöhungsverlangen zu stellenden Anforderungen (§ 559b Abs. 1 BGB) - der Information des Mieters über diejenigen Tatsachen, die es ihm er- möglichen, in groben Zügen die voraussichtlichen Auswirkungen der Umset- zung der baulichen Maßnahme auf den Mietgebrauch abzuschätzen sowie, ge- gebenenfalls mit sachverständiger Hilfe, (überschlägig) vergleichend zu ermit- teln, ob die geplanten baulichen Maßnahmen voraussichtlich zu einer nachhal- tigen Energieeinsparung führen werden (vgl. Senatsurteil vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 332/18, NZM 2020, 281 Rn. 26; Senatsbeschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 18 mwN [zur Mieterhöhungserklä- rung]). 24 - 10 - 2. Diesen Anforderungen wird die hier vorgenommene Ankündigung, was der Senat selbst beurteilen kann, weil weitere Feststellungen nicht in Betracht kommen (vgl. Senatsurteile vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 41; vom 27. Februar 2019 - VIII ZR 255/17, NJW-RR 2019, 719 Rn. 23; vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 332/18, aaO Rn. 28), gerecht. Insbesondere ergibt sich aus ihr - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts - hinreichend deutlich, welche Arbeiten im Einzelnen beabsichtigt sind und inwieweit die bau- lichen Maßnahmen zu einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie bezogen auf die Wohnung der Beklagten führen sollen. a) Das Ankündigungsschreiben stellt den Umfang der Baumaßnahmen sowie deren Auswirkungen auf den Mietgebrauch ausreichend dar. Hiernach ist für sämtliche Wohnungen, also auch die Wohnung der Be- klagten, geplant, diese an die neu zu installierende Zentralheizung mit Gas- Brennwertkessel anzuschließen und sie zugleich unter Ausbau der Gasthermen und Austausch des Gasherds gegen einen Elektroherd vom Gasnetz zu tren- nen. Die Verbindung soll über eine "Wohnungsstation" erfolgen, die über isolier- te Leitungsstränge mit der Zentralheizung verbunden werden soll. In den Woh- nungen ist ein Austausch der vorhandenen Heizkörper gegen Plattenheizkörper sowie deren Anschluss an die "Wohnungsstation" durch verkleidete Ringleitun- gen unter Rückbau der sichtbaren Heizungsrohre geplant. Die Regelung der Heizung soll künftig über ein Thermostat erfolgen. Hierdurch wird - insbesonde- re im Zusammenhang mit den weiteren Ausführungen zur voraussichtlichen Dauer und Organisation der Umsetzung - der Umfang der geplanten Arbeiten und deren voraussichtliche Auswirkung auf den Mietgebrauch sämtlicher Woh- nungen hinreichend umrissen. b) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ermöglicht die Ankündi- gung der Beklagten - gegebenenfalls unter Inanspruchnahme sachverständiger 25 26 27 28 - 11 - Hilfe - auch überschlägig zu beurteilen, ob der Einbau einer Gaszentralheizung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie gerade in Bezug auf ihre Woh- nung bewirken wird. aa) Denn aus der "Berechnung der Energieeinsparung", welche der Mo- dernisierungsankündigung als Anlage beigefügt war, ergibt sich, dass für sämt- liche betroffenen Wohnungen der Gebäudekomplexe eine dauerhafte Redukti- on der Endenergie von aktuell insgesamt 213.970 kWh im Jahr auf (künftig) 189.375 kWh im Jahr geplant sei. Damit ist vorliegend die Energieeinsparung hinreichend erläutert, in deren Folge - bezogen auf alle Wohnungen mit einer Gesamtfläche von 1.186,88 m² - eine Reduktion der Verbrauchskosten um 0,08 €/m² Wohnfläche im Monat erreicht werden soll. bb) Anders als das Berufungsgericht meint, ist diese Berechnung nicht deshalb "unbrauchbar", weil es ihr an einem konkreten Bezug zur Wohnung der Beklagten fehlte. Dieser Bezug kann vorliegend unschwer hergestellt werden. Der Beklag- ten ist es anhand der Berechnung - worauf die Revision zu Recht hinweist - möglich, aus der für alle Wohnungen prognostizierten Energieersparnis von 24.595 kWh im Jahr (213.970 kWh/a - 189.375 kWh/a) anhand der Gesamtzahl der Quadratmeter (1.186,88 m²), auf die diese Ersparnis entfällt, die auf ihre 76,21 m² große Wohnung entfallende prognostizierte jährliche Energieersparnis zu errechnen. Diese beläuft sich auf 1.579,25 kWh im Jahr (24.595 kWh/a ÷ 1.186,88 m² x 76,21 m²). Auch dem Berufungsgericht war es auf Grundlage der gemachten Anga- ben ohne weiteres möglich, für die Wohnung der Beklagten eine konkrete mo- natliche Heizkosteneinsparung von 6,10 € zu errechnen. Ob dies im Ergebnis - wie das Berufungsgericht angenommen hat - "keine signifikante, geschweige 29 30 31 32 - 12 - denn eine deutliche Ersparnis" darstellt, ist im Rahmen der Prüfung der formel- len Ordnungsgemäßheit der Ankündigung nach § 555c BGB ohne Bedeutung. cc) Einen weiteren Anhaltspunkt zur Plausibilitätsprüfung der mitgeteilten Energieeinsparung bietet zudem der für die Versorgung mit Heizenergie und Warmwasser für die Zukunft geschätzte Nebenkostenvorschuss von 1,50 €/m², der für die Wohnung der Beklagten künftig in Höhe von 114,32 € (1,50 €/m² x 76,21 m²) erhoben werden soll und den die Klägerin gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BGB angegeben hat. Diesen kann die Beklagte - unter Einbezie- hung der eigenen Wohnverhältnisse und des eigenen Verbrauchsverhaltens - mit den bisher für die Versorgung mit Gas aufgewandten Kosten vergleichen. dd) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist die Modernisie- rungsankündigung auch nicht deshalb unzureichend, weil die Klägerin die tat- sächlich vorhandene Ausstattung der Beklagtenwohnung und die damit einher- gehenden Verbräuche nicht berücksichtigt beziehungsweise angegeben hat. Es ist - worauf die Revision zutreffend verweist - weder ersichtlich noch vorgetra- gen, dass die Wohnung der Beklagten über einen baulichen Zuschnitt bezie- hungsweise über Ausstattungsmerkmale verfügte, welche von denjenigen an- derer Wohnungen in den Gebäudekomplexen derart abweichen, dass der Be- klagten eine Prüfung der mitgeteilten Energieeinsparung auf Plausibilität nicht möglich wäre. Allein ihre Lage im zweiten Obergeschoss des Anwesens stellt entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung eine solche Besonderheit nicht dar. Das Berufungsgericht führt - ebenso wie die Revisionserwiderung - nicht aus, welche "tatsächlichen Gegebenheiten der Beklagtenwohnung", die für die anzustellende Plausibilitätsprüfung einer Energieersparnis relevant und der Be- klagten nicht ebenso bekannt wären beziehungsweise bekannt sein müssten, seitens der Klägerin anzugeben seien. Über den individuellen Energieverbrauch 33 34 - 13 - der Beklagten hat die Klägerin keine Kenntnis, da dieser direkt mit dem Ener- gieversorger abgerechnet wird. Aufgrund der vorgelegten Berechnung bedurfte es vorliegend - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts - auch nicht der Angabe der konkreten Wir- kungsgrade der alten sowie der neuen Heizungsanlage. c) Soweit das Berufungsgericht auch bezüglich des Austauschs des Gasherds durch einen Elektroherd eine wirksame Modernisierungsankündigung verneint, verkennt es - wie die Revision zutreffend rügt -, dass es sich hierbei nach dem von der Klägerin angekündigten Gesamtkonzept um eine notwendige Begleitmaßnahme der Heizungsmodernisierung handelt. Ausweislich der Ankündigung werden infolge des Wegfalls der Gaseta- genheizungen die bisherigen Gasleitungen aus den Mieteinheiten entfernt, so dass der Betrieb eines Gasherds nicht mehr möglich ist. Damit sind dem Mieter der Umfang und die Auswirkungen der Modernisierungsmaßnahme für seinen Mietgebrauch hinlänglich dargelegt. Der vom Berufungsgericht auch insoweit vermissten Angabe einer Energieeinsparung bedarf es insoweit daher schon im Ansatz nicht. 35 36 37 - 14 - III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzu- verweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Bünger Dr. Schmidt Wiegand Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 01.06.2018 - 7 C 65/18 - LG Bremen, Entscheidung vom 21.02.2019 - 2 S 159/18 - 38

ECLI:DE:BGH:2019:091019UVIIIZR21.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 21/19 Verkündet am: 9. Oktober 2019 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 559 Abs. 4 Satz 1 a) Der Umstand, dass der Mieter gemessen an seinen wirtschaftlichen Verhältnissen und seinen Bedürfnissen eine deutlich zu große Wohnung nutzt, ist zwar in die nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB vorzunehmende Abwägung der beiderseitigen Inte- ressen zu Lasten des Mieters einzubeziehen. Hierfür darf als Maßstab jedoch nicht die nach den Ausführungsvorschriften zur Gewährung von staatlichen Trans- ferleistungen oder den Vorschriften für die Bemessung von Zuschüssen für den öf- fentlich geförderten Wohnungsbau vorgesehene Wohnfläche zugrunde gelegt werden. b) Zudem ist die einer Berufung auf einen Härtefall nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB im Einzelfall entgegenstehende Unangemessenheit ohnehin nicht isoliert nach einer bestimmten Größe für die jeweilige Anzahl der Bewohner zu beurteilen. Vielmehr kommt es darauf an, ob die vom Mieter genutzte Wohnung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls für seine Bedürfnisse deutlich zu groß ist. - 2 - BGB § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2; EnEV § 9 Abs. 1 a) Wenn ein Vermieter die in § 9 Abs. 1 EnEV in Verbindung mit Anlage 3 Nr. 1 bis 6 aufgeführten Arbeiten an Gebäuden aus freiem Entschluss durchführt und damit die in § 9 Abs. 1 EnEV normierte Verpflichtung auslöst, eine Wärmedämmung an- zubringen, die die Einhaltung eines bestimmten Wärmedurchgangskoeffizienten gewährleistet (sogenannte bedingte Anforderungen), sind damit die Vorausset- zungen des § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB regelmäßig noch nicht erfüllt. b) Etwas anderes hat allerdings dann zu gelten, wenn die Durchführung der Arbeiten an dem Gebäude für den Vermieter unausweichlich geworden ist (Anschluss an und Fortführung von BVerwG, GE 2013, 1468). BGH, Urteil vom 9. Oktober 2019 - VIII ZR 21/19 - LG Berlin AG Berlin-Charlottenburg - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 9. Oktober 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Berlin - 64. Zivilkammer - vom 14. November 2018 aufgehoben, soweit darin zum Nachteil der Beklagten entschieden worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist Mieter einer 85,65 qm großen Dreizimmerwohnung der Beklagten in Berlin und bewohnt diese allein. Der Mietvertrag wurde im Jahre 1962 von den Eltern des Klägers und der Rechtsvorgängerin der Beklagten ab- geschlossen. Der Kläger lebt seit seinem fünften Lebensjahr in der Wohnung. Das Mehrfamilienhaus, in dessen zweitem Obergeschoss die Wohnung gelegen ist, ist 1929 bezugsfertig errichtet worden. Die Bruttokaltmiete des Klä- gers belief sich seit dem 1. Juni 2016 auf 574,34 € monatlich. Hinzu kam ein monatlicher Heizkostenvorschuss in Höhe von 90 €. Der Kläger bezieht Arbeits- losengeld II und erhält dabei zur Deckung der Wohnungsmiete monatlich einen Betrag von 463,10 €. 1 2 - 4 - Die Beklagte ließ in dem Mehrfamilienhaus die Außenfassade dämmen und die vorhandenen Balkone durch größere Balkone mit einer Fläche von je- weils 5,06 qm ersetzen. Zwischen den Parteien steht im Streit, ob der bisherige Balkon des Klägers eine Fläche von 1,85 qm (so der Kläger) oder von nur 0,98 qm (so die Beklagte) aufwies. Weiter ließ die Beklagte den ab Mitte der 1970er Jahre stillgelegten Fahrstuhl wieder in Betrieb nehmen und weitere Maßnahmen durchführen. Mit Schreiben vom 30. März 2016 erklärte die Beklagte gegenüber dem Kläger die Erhöhung der Bruttokaltmiete ab dem 1. Januar 2017 um 240 € mo- natlich. Hiervon entfielen nach der Erläuterung der Beklagten 70 € auf die Dämmungsarbeiten (Fassadendämmung und Dämmung der obersten Ge- schossdecke), 100 € auf den Anbau der neuen Balkone und weitere 70 € auf die Wiederinbetriebnahme des Fahrstuhls. Der Kläger, dem eine Modernisie- rungsankündigung zuvor nicht persönlich zugestellt worden war, machte mit Schreiben vom 7. April 2016 geltend, die Mieterhöhung bedeute für ihn eine finanzielle Härte. Der daraufhin vom Kläger erhobenen Klage auf Feststellung, dass er nicht zur Zahlung der verlangten Mieterhöhung um 240 € monatlich verpflichtet sei, hat das Amtsgericht nur in Höhe von 70 € (Mieterhöhung für die Wiederin- betriebnahme des Fahrstuhls) stattgegeben. Auf die dagegen gerichtete Beru- fung des Klägers hat das Landgericht auf dessen Härteeinwand hin das amts- gerichtliche Urteil abgeändert und festgestellt, dass der Kläger zur Zahlung ei- ner Mieterhöhung ab dem 1. Januar 2017 nicht verpflichtet ist, soweit diese 4,16 € monatlich (Mieterhöhung für Dämmung der obersten Geschossdecke) übersteigt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklag- te ihr Klageabweisungsbegehren weiter, soweit der Feststellungsklage des Klä- 3 4 5 6 - 5 - gers vom Berufungsgericht hinsichtlich der Balkone und der Fassadendäm- mung (insgesamt 170 € abzüglich 4,16 €) stattgegeben worden ist. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Die von der Beklagten erklärte Mieterhöhung sei gemäß § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB ausgeschlossen, soweit sie die Arbeiten an den Balkonen und an der Fassadendämmung betreffe. Der Anbau größerer Balkone stelle zwar eine Modernisierungsmaßnah- me nach § 555b Nr. 4 BGB dar, weil eine Wohnung mit einer deutlich vergrö- ßerten Balkonfläche von jetzt 5,06 qm statt 1,85 qm oder 0,98 qm von Mietinte- ressenten eher angemietet werde. Diese Maßnahme sei aber nicht "ortsüblich" im Sinne von § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 BGB, so dass der Härteeinwand des Klägers zu berücksichtigen und eine Abwägung der gegenläufigen Interessen gemäß § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB vorzunehmen sei. Die "Ortsüblichkeit" einer Maßnahme bemesse sich danach, ob 2/3 aller vergleichbaren Gebäude gleichen Alters unter vergleichbaren Verhältnissen in der Region den fraglichen Zustand aufwiesen. Das Vorhandensein eines Bal- kons sei in Berlin für Wohnungen der Baualtersklasse 1919 bis 1949, in die die streitgegenständliche Wohnung einzuordnen sei, zwar allgemein üblich. Die vom Kläger angemietete Wohnung habe jedoch bereits über einen Balkon ver- fügt. Der Anbau eines größeren Balkons sei nicht allgemein üblich. Dies ergebe 7 8 9 10 11 - 6 - sich aus dem Berliner Mietspiegel, wonach ein Balkon mit einer Fläche von we- niger als 4 qm als neutral gewertet werde und ein Balkon mit einer Fläche ab 4 qm als wohnwerterhöhendes Merkmal gelte. Die sonach anzustellende Abwägung der widerstreitenden Interessen der Parteien bezüglich der auf den Anbau eines neuen Balkons gestützten Mieter- höhung um 100 € auf eine Bruttokaltmiete von 674,34 € falle zugunsten des Klägers aus. Ein solcher Anstieg der Miete bedeute für den Kläger eine finanzi- elle Härte. Nach Abzug der Miete müsse dem Mieter ein Einkommen verblei- ben, das es ihm ermögliche, im Wesentlichen an seinem bisherigen Lebenszu- schnitt festzuhalten. Das wäre hier nicht der Fall, weil der Kläger Arbeitslosen- geld II beziehe und für die Wohnungsmiete monatlich nur einen Betrag von 463,10 € erhalte. Bei diesen Verhältnissen würde eine Mieterhöhung um 100 € für den Kläger mit hoher Wahrscheinlichkeit den Verlust der Wohnung nach sich ziehen. Daran ändere sich auch nichts Wesentliches, wenn man davon ausgehe, dass der Kläger Nebenkosten aufgrund der (Gesamt-)Modernisierung einsparen könne. Entgegen einer im Schrifttum vertretenen Auffassung, der auch das Amtsgericht gefolgt sei, stelle die Angemessenheit der Wohnungsgröße für die Anzahl der darin wohnenden Personen nach Ansicht der Kammer kein Kriteri- um dar, das bei der Abwägung nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB zu berücksichti- gen sei. Der Sinn und Zweck des Härteeinwands aus § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB bestehe gerade darin, dass Wohnungen trotz der Durchführung von Moderni- sierungsmaßnahmen auch für Mieter mit geringem Einkommen finanzierbar blieben und so eine Gentrifizierung verhindert werde. Hinzu komme im Streitfall, dass der Kläger seit seinem fünften Lebensjahr in der streitgegenständlichen Wohnung lebe, ihm mithin jedenfalls nicht vorzuwerfen sei, schon seit Beginn des Mietverhältnisses über seinen wirtschaftlichen Verhältnissen zu leben. 12 13 - 7 - Die mieterhöhungsbedingte finanzielle Belastung des Klägers überwiege das Refinanzierungsinteresse der Beklagten. Zwar handele es sich bei ihr um eine Privatvermieterin. Sie werde aber nicht dadurch unangemessen finanziell benachteiligt, dass sie die von ihr begehrte Mieterhöhung gegenüber dem Klä- ger nicht (in vollem Umfang) verlangen könne, denn es bleibe ihr unbenommen, die Miete nach §§ 558 ff. BGB zu erhöhen. Ihre Investition könne sich auch auf diese Weise amortisieren. Die auf die Dämmung der Fassade gestützte Mieterhöhung sei ebenfalls nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB ausgeschlossen. Sie stelle eine energetische Maßnahme nach § 555b Nr. 1 BGB dar, die - mit Ausnahme der Dämmung der obersten Geschossdecke - nicht gemäß § 555b Nr. 6 BGB aufgrund von Um- ständen durchgeführt worden sei, die die Beklagte als Vermieterin nicht zu ver- treten habe. Die Bestimmung des § 9 Abs. 1 EnEV sei gemäß § 9 Abs. 3 EnEV nicht anzuwenden, weil die Beklagte nicht ausreichend substantiiert dargelegt habe, dass der Instandsetzungsbedarf mehr als 10 Prozent der Fassadenfläche be- tragen habe. Anders als die klagenden Mieter in Parallelverfahren habe der Kläger nicht behauptet, dass der Instandsetzungsbedarf an der Fassade höher als 20 Prozent gewesen sei. Dass die Berufungskammer in diesen Verfahren aufgrund der dortigen Einwände die fiktiven Instandsetzungskosten auf etwa 30 Prozent geschätzt habe, könne den notwendigen Vortrag der Beklagten im vorliegenden Verfahren nicht ersetzen. Die Behauptung der Beklagten, es sei ein neuer Farbanstrich nötig ge- wesen, weswegen allein deswegen ein Instandsetzungsanteil von mehr als 10 Prozent vorgelegen habe, sei rechtlich unerheblich, weil reine Malerarbeiten keine "Änderungen von Außenbauteilen" im Sinne von § 9 Abs. 1, 3 EnEV dar- stellten. Bei den von der Beklagten vorgetragenen Putzarbeiten an den Verbin- 14 15 16 17 - 8 - dungsstellen der neuen Balkone handele es sich um Arbeiten, die allein im Zu- sammenhang mit dem Anbau der Balkone erforderlich geworden seien. Soweit die Beklagte weiter - bestritten - das Vorhandensein schadhafter Putzstellen geltend gemacht habe, habe sie nicht vorgetragen, wo sich diese befunden, welche Größe sie aufgewiesen und welchen Anteil der Gesamtfläche sie aus- gemacht hätten. Die vorgelegten Lichtbilder ließen keine Schätzung zu. Die Er- hebung des angetretenen Zeugenbeweises sei nicht veranlasst gewesen, weil dies auf eine unzulässige Ausforschung des Sachverhalts hinausgelaufen wäre. Die demnach gemäß § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB stattfindende Abwägung der widerstreitenden Interessen der Parteien bezüglich einer Mieterhöhung um rund 70 € von 574,34 € auf 644,34 € falle aus den bereits hinsichtlich der Miet- erhöhung für den Anbau größerer Balkone angestellten Erwägungen ebenfalls zu Gunsten des Klägers aus. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Das Berufungsgericht hat zwar rechtsfehlerfrei angenommen, dass eine aufgrund des - mangels wirksamer Mitteilung einer Modernisierungsankündi- gung rechtzeitig erhobenen (§ 555d Abs. 3, § 555c BGB) - Härteeinwands des Klägers nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB anzustellende Interessenabwägung so- wohl hinsichtlich der Mieterhöhung für die angebauten größeren Balkone (100 € monatlich) als auch bezüglich der Fassadendämmung (65,84 € monatlich = 70 € abzüglich 4,16 € für die Dämmung der obersten Geschossdecke) wegen der damit für den Kläger verbundenen finanziellen Härte zu dessen Gunsten aus- fällt und damit eine Mieterhöhung an sich ausgeschlossen wäre. Jedoch kann mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung in beiden Fällen das Vorliegen der eine solche Abwägung sperrenden Ausschlus- 18 19 20 - 9 - statbestände des § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1, 2 BGB nicht verneint werden. Das Berufungsgericht hat seine Annahme, die Mietsache sei durch den Anbau grö- ßerer Balkone nicht lediglich in einen Zustand versetzt worden, der allgemein üblich sei (§ 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 BGB), auf eine nicht tragfähige Tatsachen- grundlage gestützt, weil es hierzu allein den Berliner Mietspiegel herangezogen hat, der dazu keine Aussagen trifft. Soweit die auf die Fassadendämmung ge- stützte Mieterhöhung betroffen ist, hat das Berufungsgericht bei der Beurtei- lung, dass die Modernisierungsmaßnahme nicht aufgrund von Umständen durchgeführt worden sei, die die Beklagte nicht zu vertreten habe (§ 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB), einen unzutreffenden rechtlichen Maßstab angelegt und da- her Feststellungen zu den maßgeblichen Tatsachen nicht getroffen. 1. Nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB ist eine Mieterhöhung ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Be- triebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdi- gung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Die Beurteilung, ob eine Modernisierungsmaßnahme für den Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde, obliegt dem Tatrichter, der aufgrund ei- ner umfassenden Würdigung aller Umstände des Einzelfalles die Interessen der Beteiligten gegeneinander abzuwägen hat (vgl. Senatsurteile vom 24. Septem- ber 2008 - VIII ZR 275/07, NZM 2008, 883 Rn. 30; vom 2. März 2011 - VIII ZR 164/10, NJW 2011, 1220 Rn. 16; Senatsbeschluss vom 10. Dezember 2013 - VIII ZR 174/13, NJW-RR 2014, 396 Rn. 1 [jeweils zu § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB aF]). Das Revisionsgericht kann regelmäßig nur überprüfen, ob das Berufungs- gericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unter- laufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht voll- ständig gewürdigt hat (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, 21 - 10 - NJW 2019, 2765 Rn. 26, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt, und VIII ZR 167/18, NJW-RR 2019, 972 Rn. 30; jeweils mwN und jeweils zu § 574 BGB). Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Beurteilung des Be- rufungsgerichts stand. a) Nach § 555d Abs. 2 Satz 1 BGB stehen auf Seiten des Mieters gege- bene wirtschaftliche Härtegründe, insbesondere eine infolge der Modernisie- rung eintretende Mieterhöhung, der Durchführung von Modernisierungsmaß- nahmen nicht entgegen (vgl. auch BT-Drucks. 17/10485, S. 14). Durch diese im Vergleich zur bisherigen Rechtslage (§ 554 Abs. 2 BGB aF) erfolgte Beschnei- dung der Einwendungen des Mieters gegen die Duldungspflicht wird für den Vermieter eine weitgehende Baufreiheit und Planungssicherheit gewährleistet (BT-Drucks. 17/10485, S. 21). Den wirtschaftlichen Interessen des Mieters wird erst im Rahmen des Mieterhöhungsverlangens dadurch Rechnung getragen, dass gemäß § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB eine für ihn aus der Modernisierung re- sultierende Härte zu berücksichtigen ist (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 21, 24). Dabei ist auf Seiten des Mieters seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit zur Ent- richtung der höheren Miete maßgebend. Weiter ist unabhängig davon auch das objektive Verhältnis zwischen der Mieterhöhung und den durch die Modernisie- rungsmaßnahme erzielten Vorteilen (insbesondere Einsparung von Energiekos- ten) zu beachten (BT-Drucks. 17/10485, S. 24). Hierbei ist aber zu berücksich- tigen, dass nicht alle Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b Nr. 1 BGB zwingend mit einer finanziellen Ersparnis verbunden sind, sondern unter Um- ständen sogar zu einer Betriebskostensteigerung führen können (BT-Drucks., aaO). b) § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB macht keine Vorgaben, unter welchen Um- ständen die Grenzen der finanziellen Fähigkeit des Mieters zur Erbringung der Mieterhöhung überschritten sind. Die Vorschrift bringt lediglich zum Ausdruck, 22 23 - 11 - dass es entscheidend darauf ankommt, inwieweit die Mieterhöhung dem Mieter in Anbetracht seiner wirtschaftlichen Verhältnisse (und etwa durch die Moderni- sierung eingetretener Vorteile) zuzumuten ist. Sie macht das Vorliegen einer unzumutbaren Härte nicht davon abhängig, dass der Mieter von vorherein eine für seine Einkommens- und Vermögensverhältnisse angemessene Wohnung angemietet hat. Vor diesem Hintergrund ist es aus Rechtsgründen nicht zu be- anstanden, dass das Berufungsgericht auf Seiten des Klägers das Vorliegen einer finanziellen Härte bejaht hat. Nach den unangefochtenen Feststellungen des Berufungsgerichts bezieht der Kläger Arbeitslosengeld II und erhält zur De- ckung seines Wohnbedarfs einen Betrag in Höhe von 463,10 €. Der Regelbe- darf zur Bestreitung des Lebensunterhalts eines Alleinstehenden betrug im Jahr 2017 409 €. Angesichts dieser wirtschaftlichen Verhältnisse, insbesondere der geringen zur Deckung der Grundbedürfnisse des Klägers zur Verfügung ste- henden Mittel, hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen, dass nicht nur die Erhöhung der Bruttokaltmiete um 100 € von bisher 574,34 € auf 674,34 € monatlich für den Anbau größerer Balkone, sondern auch die Erhö- hung der Bruttokaltmiete um 65,84 € im Monat (70 € abzüglich 4,16 €) für die Fassadendämmung für den Kläger eine Härte im Sinne des § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB bedeuten, weil jede dieser Mieterhöhungen bereits für sich genommen für den Kläger mit hoher Wahrscheinlichkeit den Verlust der Wohnung nach sich ziehen würde. Dies stellt letztlich auch die Revision nicht in Frage. Sie meint aber, die nach dieser Vorschrift anzustellende Interessenabwägung führe zu einem Überwiegen der Belange der Beklagten. Dies trifft nicht zu. c) Entgegen der Auffassung der Revision musste das Berufungsgericht nicht zum Nachteil des Klägers in die nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB gebotene Interessenabwägung den Umstand einstellen, dass dieser allein eine Dreizim- merwohnung mit einer Fläche von 85,65 qm bewohnt, während nach § 2 Abs. 2 24 - 12 - Satz 1 des Wohnraumgesetzes des Landes Berlin für einen Einpersonenhaus- halt nur eine Wohnfläche von 50 qm angemessen sei. aa) Zwar ist - anders als das Berufungsgericht meint - der Umstand, dass der Mieter gemessen an seinen wirtschaftlichen Verhältnissen und seinen Be- dürfnissen eine viel zu große Wohnung nutzt, zu seinen Lasten in die Abwä- gung der beiderseitigen Interessen einzubeziehen (so auch LG Berlin, WuM 2016, 424 Rn. 11; LG Berlin, Urteil vom 24. Januar 2017 - 67 S 328/16, juris Rn. 11; ähnlich LG Berlin, Urteil vom 9. Oktober 2018 - 63 S 48/18, juris Rn. 6 [kein Vorliegen einer Härte]; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 559 BGB Rn. 105; vgl. auch Scheff in Klein-Blenkers/Heinemann/Ring, Mie- te/WEG/Nachbarschaft, § 559 BGB Rn. 27; strenger MünchKommBGB/Artz, 7. Aufl., § 559 Rn. 25). Ein solcher Sachverhalt liegt jedoch entgegen der Annah- me der Revision nicht bereits dann vor, wenn der Mieter - wie hier - eine Woh- nung nutzt, die gemessen an den Ausführungsvorschriften zur Gewährung von staatlichen Transferleistungen (etwa zu § 22 SGB II, § 35 f. SGB XII) oder an den Vorschriften für die Bemessung von Zuschüssen für den öffentlich geför- derten Wohnungsbau zu groß ist. Nach diesen Vorschriften bestimmt sich zwar, welche staatlichen Unterstützungen ein Mieter in diesen Fällen zur Deckung seiner Wohnkosten erhalten kann. Daraus lässt sich aber noch nicht ableiten, dass ein - auch deutliches - Überschreiten der dort angesetzten Wohnungsgrö- ßen zum Nachteil des Mieters im Rahmen der Abwägung nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB gereicht. Vielmehr gelten hierfür andere Maßstäbe (vgl. auch LG Berlin, WuM 2016, aaO; LG Berlin, Urteil vom 24. Januar 2017 - 67 S 328/16, aaO; aA LG Berlin, Urteil vom 9. Oktober 2018 - 63 S 48/18, aaO). bb) Die genannten Vorschriften sollen sicherstellen, dass sich ein Mieter nicht auf Kosten der Allgemeinheit eine zu große Wohnung leistet. Im Rahmen des § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB gilt es dagegen abzuwägen, ob der Mieter, der 25 26 - 13 - sich einer von ihm nicht beeinflussbaren Entscheidung des Vermieters ausge- setzt sieht, Modernisierungsmaßnahmen an der von ihm angemieteten Woh- nung durchzuführen, trotz des Refinanzierungsinteresses des Vermieters sei- nen bisherigen Lebensmittelpunkt beibehalten darf. Schon vor dem Hintergrund ihres unterschiedlichen Regelungszwecks ist es nicht zulässig, die in den Vor- schriften der § 22 SGB II, § 35 f. SGB XII, § 2 Abs. 2 des Wohnraumgesetzes des Landes Berlin oder ähnlicher Bestimmungen festgelegten Wohnungsgrö- ßen als Maßstab für eine den Verhältnissen des Mieters angemessene Woh- nung zu nehmen. cc) Abgesehen davon ist zu berücksichtigen, dass nicht nur das Eigen- tum des Vermieters, sondern auch die Besitzposition des Mieters den Schutz von Art. 14 Abs. 1 GG genießt (vgl. etwa BVerfGE 89, 1,10; BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098). Der Mieter kann daher bei der Anwendung des § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB und der Auslegung der dort enthaltenen unbestimmten Rechtsbe- griffe, namentlich des Begriffs "Härte" verlangen, dass die Gerichte die Bedeu- tung und die Tragweite seines Bestandsinteresses hinreichend erfassen und berücksichtigen (vgl. BVerfGE 89, 1, 9 f.; Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 62; BerlVerfGH, NZM 2003, 593, 594; jeweils zu § 574 BGB). Die einer Berufung auf einen Härtefall nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB im Einzelfall entgegenstehende Unangemessenheit einer Wohnung kann daher nicht isoliert nach einer bestimmten Größe für die jeweilige Anzahl der Bewoh- ner beurteilt werden. Eine solche allein an der Wohnungsgröße oder ihrem Zu- schnitt ausgerichtete Grenzziehung hat der Senat - wenn auch bezogen auf die grundrechtlich verbürgte Eigentumsgewährleistung des Vermieters - auch bei der Frage, unter welchen Voraussetzungen ein für eine Einzelperson geltend gemachter Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB weit überhöht ist, abgelehnt (Senatsurteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, BGHZ 204, 216 Rn. 16 ff.). 27 - 14 - Vielmehr kommt es darauf an, ob die vom Mieter genutzte Wohnung un- ter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls für seine Bedürfnisse deut- lich zu groß ist. Dabei können - anders als bei der Bestimmung der Härte selbst, bei der es allein auf die wirtschaftliche Situation ankommt (vgl. § 555d Abs. 1 Satz 2, § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB) - auch die Verwurzelung des Mieters in der Wohnung und seine gesundheitliche Verfassung sowie weitere im Einzel- fall gegebene Gesichtspunkte eine Rolle spielen. Solche abwägungsrelevanten Umstände hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei in seine Bewertung einbe- zogen. Es hat auf Seiten des Klägers als maßgeblichen Gesichtspunkt berück- sichtigt, dass dieser schon seit seinem fünften Lebensjahr und damit seit 1962 in der Wohnung lebt. Dem Kläger sei - anders als dies die Beklagte vorgebracht habe - "mithin jedenfalls nicht vorzuwerfen", "schon seit Beginn des Mietver- hältnisses über seinen wirtschaftlichen Verhältnissen" zu wohnen. dd) In Anbetracht dieser Umstände hat das Berufungsgericht im Ergebnis zu Recht angenommen, dass der Geltendmachung einer finanziellen Härte nicht entgegensteht, dass er als Einzelperson eine Dreizimmerwohnung mit einer Fläche von 85,65 qm nutzt. Dabei kann im Streitfall offenbleiben, ab wel- cher Wohnungsgröße ohne das Hinzutreten weiterer Umstände (hier jahrzehn- telanger Lebensmittelpunkt des Klägers) eine Wohnung für einen Einpersonen- haushalt mit beengten wirtschaftlichen Verhältnissen deutlich zu hoch wäre. Auch hierzu lassen sich starre Grenzen nicht festlegen. Einen ersten Anhalts- punkt können statistische Werte oder Erfahrungswerte bilden, die allerdings mit einem Zuschlag für eine erhebliche Überschreitung zu versehen sind (vgl. etwa Senatsurteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, aaO Rn. 20 [zu § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB]; vgl. auch LG Berlin, WuM 2016, aaO; LG Berlin, Urteil vom 24. Januar 2017 - 67 S 328/16, aaO). 28 29 30 - 15 - ee) Eine solche Sichtweise läuft entgegen der Ansicht der Revision nicht auf eine Missachtung des Eigentumsrechts des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 GG hinaus. Denn zum einen unterliegt dieses der Sozialbindung (Art. 14 Abs. 2 GG) und zum anderen haben die Gerichte die Grundrechte beider Mietver- tragsparteien aus Art. 14 Abs. 1 GG in einen angemessenen Ausgleich zu brin- gen. Der Vermieter wird vor einer unzumutbaren Beschneidung seiner Eigen- tumsbefugnisse dadurch geschützt, dass einerseits § 559 Abs. 4 Satz 2 BGB in bestimmten Fällen die Berufung des Mieters auf das Vorliegen einer wirtschaft- lichen Härte von vornherein ausschließt, und andererseits das Festhalten an einer - gemessen an den finanziellen Verhältnissen des Mieters - deutlich zu großen Wohnung im Einzelfall dazu führen kann, dass der Härteeinwand nicht ins Gewicht fällt oder gänzlich ausgeschlossen ist. ff) Ohne Erfolg rügt die Revision ferner, zu Lasten des Klägers hätte in die Abwägung eingestellt werden müssen, dass dieser in den nächsten Jahren auch ohne die Modernisierungsmieterhöhung allein wegen der steigenden Be- triebskosten seine Wohnung nicht mehr finanzieren könne, weil die Lücke zwi- schen den Mietzuschüssen nach dem Arbeitslosengeld II und den mietvertragli- chen Belastungen für den Kläger unüberbrückbar werde. Dieser Gesichtspunkt ist im Rahmen der Abwägung nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB nicht maßgebend. Denn es kommt ausschließlich darauf an, ob dem Kläger in Anbetracht der Mieterhöhung und den voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (hierbei ist das objektive Verhältnis zwischen der Mieterhöhung und den durch die Moder- nisierungsmaßnahme erzielten Vorteilen entscheidend - vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 24) eine wirtschaftliche Härte erwächst, die ihm auch unter Be- rücksichtigung der Interessen der Beklagten nicht zuzumuten ist. Alternative Ursachen, die dazu führen könnten, dass der Mieter die Wohnung aus finanziel- len Gründen nicht mehr halten kann, haben außer Betracht zu bleiben. Zudem legt die Revision nicht dar, woraus die angebliche Erhöhung der Betriebskosten 31 - 16 - resultieren soll. Übergangenen Sachvortrag in den Vorinstanzen zeigt sie inso- weit nicht auf. gg) Die Revision hat in der mündlichen Verhandlung erstmals den Ein- wand erhoben, sowohl bei der Prüfung, ob die Mieterhöhung für den Mieter eine finanzielle Härte im Sinne des § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB bedeute, als auch im Rahmen der nach dieser Vorschrift gebotenen Abwägung der beiderseitigen Interessen sei zu berücksichtigen, dass der Kläger im Wege einer Untervermie- tung (§ 553 Abs. 1 BGB) Einnahmen "generieren" und somit seine wirtschaftli- che Situation verbessern könne. Auf diesen Gesichtspunkt hat sich die hierfür darlegungs- und beweisbelastete Vermieterin in den Tatsacheninstanzen aber nicht berufen. Übergangenen Sachvortrag hat die Revision nicht aufgezeigt. Es ist daher offen, ob die Wohnung für eine Untervermietung geeignet ist, ob die Vermieterin einer solchen zu den bisherigen Konditionen zustimmen würde und ob dem Mieter, dessen Lebensvorstellungen im Rahmen seines durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Besitzrechts Rechnung zu tragen ist, überhaupt ein Zu- sammenleben mit einem Untermieter zuzumuten ist. Ungeklärt ist auch, ob eventuelle Einnahmen aus einer Untervermietung überhaupt die finanzielle La- ge des Klägers verbesserten oder ob diese zu entsprechenden Kürzungen beim Arbeitslosengeld II führten. Nach alledem ist es aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht den Aspekt der Untervermietung nicht in seine Abwägung einbezogen hat. Es bedarf daher keiner Vertiefung, unter welchen Voraussetzungen die Möglichkeit einer Untervermietung im Rahmen des § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB zu beachten ist. hh) Auf Seiten der Beklagten ist allein deren Refinanzierungsinteresse zu berücksichtigen. Dagegen sind - anders als bei § 555d Abs. 2 Satz 1 BGB - die Interessen der anderen Mieter, Belange des Klimaschutzes und der Energie- einsparung außer Acht zu lassen (BT-Drucks. 17/10485, S. 24). Rechtsfehler- 32 33 - 17 - frei hat das Berufungsgericht im Rahmen seiner tatrichterlichen Würdigung an- genommen, dass die Beklagte trotz ihrer Eigenschaft als Privatvermieterin durch einen Ausschluss der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB nicht unangemessen finanziell benachteiligt wird, weil es ihr unbenommen bleibt, die Miete gemäß §§ 558 ff. BGB an die ortsübliche Vergleichsmiete anzugleichen und hierdurch ihre Investition über die Jahre hinweg ganz oder zumindest teil- weise zu amortisieren. Dem Berufungsgericht ist auch nicht zum Vorwurf zu machen, dass es bei dem Anbau der Balkone und bei den Dämmungsarbeiten an der Fassade die gleichen Abwägungsmaßstäbe angelegt hat. Zwar wird vereinzelt unter Be- rufung auf die Gesetzesbegründung angenommen, dass die Mieter eine ener- getische Modernisierungsmaßnahme in größerem Umfang als sonst hinzuneh- men hätten (Erman/Dickersbach, BGB, 15. Aufl., § 559 Rn. 23). Eine derartige Interpretation findet jedoch weder in der Bestimmung des § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB noch in den Gesetzesmaterialien eine Stütze (Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 559 Rn. 29a). Der in der Gesetzesbegründung aufgeführte Passus "Hinsichtlich des Maßstabs für die Abwägung gilt, dass hohe energeti- sche Standards grundsätzlich erwünscht sind" (BT-Drucks. 17/10485, S. 24), bezieht sich auf die diesem Passus vorangehenden Sätze, in denen ausgeführt wird, dass eine solche Maßnahme nicht zwingend mit einer finanziellen Einspa- rung verbunden sei, sondern auch nur dem Klimaschutz und der Ressourcen- schonung dienen könne. Die letztgenannten Umstände sollen nach der Geset- zesbegründung aber gerade nicht in die Abwägung einfließen (BT-Drucks. 17/10485, aaO). Gleichwohl - und darin erschöpft sich der Aussagegehalt der genannten Textstelle - sollen solche energetischen Maßnahmen im Rahmen der Abwägung nicht als weniger schutzwürdige Modernisierungsmaßnahmen angesehen werden. 34 - 18 - 2. Nicht frei von Rechtsirrtum ist dagegen die Annahme des Berufungs- gerichts, bezüglich des Anbaus der Balkone sei der Härteeinwand des Klägers nicht nach § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 BGB ausgeschlossen, weil hierdurch nicht lediglich ein allgemein üblicher Zustand hergestellt werde. a) Allerdings hat das Berufungsgericht im Ausgangspunkt noch zutref- fend darauf abgestellt, dass sich die Frage des Vorliegens eines allgemein übli- chen Zustands danach beurteilt, ob mindestens 2/3 aller vergleichbaren Ge- bäude gleichen Alters unter vergleichbaren Verhältnissen in der Region den fraglichen Zustand aufweisen (Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 19. Februar 1992 - VIII ARZ 5/91, NJW 1992, 1386 unter III 4 c). Das Vorliegen dieser Vorausset- zungen hat es aber anhand einer nicht tragfähigen Tatsachengrundlage getrof- fen. b) Das Berufungsgericht hat zur Ermittlung des Umstands, ob das Vor- handensein von 5,06 qm großen Balkonen oder zumindest von Balkonen, die eine deutlich größere Fläche als 1,85 qm oder 0,98 qm (die Fläche des bisheri- gen Balkons ist zwischen den Parteien streitig) aufweisen, nach dem vorge- nannten Maßstab allgemein üblich ist, auf den Berliner Mietspiegel zurückge- griffen. Danach gilt ein Balkon mit einer Fläche ab 4 qm als wohnwerterhöhen- des Merkmal, während eine Balkongröße von weniger als 4 qm als neutral ge- wertet wird. Hieraus hat das Berufungsgericht den unzulässigen Schluss gezo- gen, dass das Vorhandensein größerer Balkone nicht allgemein üblich sei. Da- bei hat es verkannt, dass der Mietspiegel keine Aussagen dazu trifft, welche Ausstattung bei welchen Gebäuden in welchem regionalen Bereich allgemein üblich ist. Vielmehr beschränken sich die Angaben im Mietspiegel darauf zu bewerten, ob das Vorhandensein oder Fehlen eines bestimmten Merkmals den Wohnwert positiv oder negativ beeinflusst. Das Berufungsgericht hätte daher - 35 36 37 - 19 - falls sich die aufgeworfene Frage nicht anhand von statistischen Erhebungen (vgl. hierzu Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 19. Februar 1992 - VIII ARZ 5/91, aaO unter III 3 c) zur Üblichkeit entsprechender Balkone beantwor- ten lässt, wozu Feststellungen des Berufungsgerichts fehlen - das von der Be- klagten angebotene Sachverständigengutachten einholen müssen. Die Revisi- on macht zu Recht geltend, dass das Berufungsgericht unter Verletzung von § 286 Abs. 1 ZPO dem im Schriftsatz vom 17. Januar 2018 gestellten Beweisan- trag der Beklagten zur "Ortsüblichkeit" von Balkonen der von ihr modernisierten Größe hätte nachgehen müssen. 3. Auch die Erwägungen des Berufungsgerichts, bezüglich der auf die Fassadendämmung gestützten Mieterhöhung sei der Härteeinwand des Klägers nicht gemäß § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB ausgeschlossen, sind nicht frei von Rechtsfehlern. a) Zwar hat es sich letztlich nicht ausgewirkt, dass das Berufungsgericht übersteigerte Substantiierungsanforderungen an die Darlegung gestellt hat, ob der Instandsetzungsbedarf an der Fassade mehr als zehn Prozent der Fassa- denfläche betragen hat. Denn entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts und der Parteien stellt sich im Streitfall nach derzeitigem Erkenntnisstand nicht die Frage, ob die Bagatellklausel des § 9 Abs. 3 EnEV eingreift, die für den Fall, dass bei Änderungen von Außenbauteilen (hier: Erneuerung des Außenputzes - vgl. Anlage 3 Nr. 1 Buchst. b zur EnEV) die Fläche der geänderten Bauteile (hier: Ost- und Nordwand) nicht mehr als zehn vom Hundert der gesamten je- weiligen Bauteilfläche (hier gesamte Außenwand) des Gebäudes betrifft, eine Ausnahme von der Anordnung des § 9 Abs. 1 EnEV macht, bei der Durchfüh- rung entsprechender Änderungen eine den dortigen Vorgaben entsprechende Wärmedämmung vorzunehmen. 38 39 40 - 20 - Aus diesem Grund wirkt sich weder aus, dass das Berufungsgericht den Regelungsgehalt des § 9 Abs. 3 EnEV missverstanden, noch, dass es den Vor- trag der Beklagten zum Umfang der durchgeführten (und für erforderlich gehal- tenen) Außenputzarbeiten nicht für ausreichend gehalten hat. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt es für die Beurteilung, ob die Baga- tellklausel des § 9 Abs. 3 EnEV Anwendung findet, nicht darauf an, ob ein In- standsetzungsbedarf bezüglich nicht mehr als zehn Prozent der Fassadenflä- che bestanden hat. Vielmehr ist allein entscheidend, ob der Umfang der nach der Entscheidung des Vermieters durchzuführenden Arbeiten an den Fassa- denflächen mehr als zehn Prozent der Gebäudeaußenflächen erfasst. Der von der Revision als übergangen gerügte Vortrag der Beklagten zum Umfang der Fassadenschäden war daher aus Rechtsgründen unbeachtlich. b) Das Berufungsgericht hat jedoch - ebenso wie die Parteien - verkannt, dass die von § 9 Abs. 1 EnEV in Verbindung mit Anlage 3 Nr. 1 Buchst. b im Falle der Erneuerung des Außenputzes an Fassadenflächen geforderte Einhal- tung bestimmter Wärmedurchgangskoeffizienten bei den betroffenen Flächen nicht ohne Weiteres dazu führt, dass eine in Übereinstimmung mit diesen Vor- gaben erfolgte Modernisierungsmaßnahme gemäß § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB aufgrund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Vielmehr kann hiervon nur ausgegangen werden, wenn die Au- ßenputzerneuerung für die Beklagte unausweichlich war. Ob diese Vorausset- zungen im Streitfall gegeben sind, hat das Berufungsgericht zu prüfen ver- säumt. aa) Dem Tatbestand des § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB unterfallen Mo- dernisierungsmaßnahmen, zu deren Durchführung der Vermieter rechtlich ver- pflichtet ist (BT-Drucks. 17/10485, S. 25). Eine solche rechtliche Verpflichtung besteht etwa bei Modernisierungsmaßnahmen, die der Erfüllung sogenannter 41 42 - 21 - Nachrüstpflichten nach der Energieeinsparverordnung (EnEV), insbesondere nach § 10 EnEV, dienen (BT-Drucks., aaO). Hierbei handelt es sich um durch öffentlich-rechtliche Vorschriften zwingend vorgeschriebene Maßnahmen, de- nen sich der Vermieter nicht entziehen kann (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 6. Dezember 2012 - OVG 5 B 1.12, juris Rn. 26 f.; VG Berlin, Urteil vom 24. November 2011 - 16 K 31.10, juris Rn. 30 [jeweils zu § 6 Abs. 1 Satz 1 NMV 1970]). bb) In einer solchen Zwangslage befindet sich ein Vermieter, der die in § 9 Abs. 1 EnEV in Verbindung mit Anlage 3 Nr. 1 bis 6 aufgeführten Arbeiten an Gebäuden aus freiem Entschluss durchführt, jedoch in aller Regel nicht. Denn er hat es regelmäßig in der Hand, ob er die Arbeiten in Angriff nimmt und damit die in § 9 Abs. 1 EnEV normierte Verpflichtung auslöst, eine Wärme- dämmung anzubringen, die die Einhaltung eines bestimmten Wärmedurch- gangskoeffizienten gewährleistet (sogenannte bedingte Anforderungen). Diese Unterschiede zu den Nachrüstungspflichten rechtfertigen es, den Ausnahme- tatbestand des § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB nicht ohne Weiteres auf Arbeiten an den Außenwänden eines Gebäudes anzuwenden, zu deren Durchführung kein rechtlicher Zwang besteht, die aber im Falle ihrer Vornahme die Verpflich- tung zu Dämmungsmaßnahmen nach sich ziehen (so auch VG Berlin, aaO Rn. 31; wohl auch OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 6. Dezember 2012 - OVG 5 B 1.12, aaO Rn. 28 ff. [anders nur im Fall einer unausweichlichen Instandsetzung]; jeweils zu § 6 Abs. 1 Satz 1 NMV 1970). Denn wenn die Durchführung solcher Arbeiten letztlich im freien Ermessen des Vermieters steht, bestimmt allein er, ob und wann er die in § 9 Abs. 1 EnEV vorgesehenen Pflichten zur Einhaltung eines bestimmten Wärmedurchgangskoeffizienten auslöst. Dies erklärt auch, warum in den Gesetzesmaterialien die Verpflichtung nach § 9 Abs. 1 EnEV - anders als die Nachrüstpflichten - nicht als Beispielsfall für das Vorliegen der Vorausset- 43 - 22 - zungen des § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB angeführt ist. Es ist daher davon auszugehen, dass eine aus Anlass der Durchführung von Arbeiten an Gebäu- den im Sinne des § 9 Abs. 1 EnEV erfolgte Wärmedämmung regelmäßig nicht aufgrund von Umständen erfolgt ist, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. cc) Etwas anderes hat allerdings dann zu gelten, wenn die Durchführung der Arbeiten an dem Gebäude für den Vermieter unausweichlich geworden ist (so auch BVerwG, GE 2013, 1468; vgl. auch OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 6. Dezember 2012 - OVG 5 B 1.12, aaO Rn. 32 ff.). Dies ist bei einer Er- neuerung des Außenputzes dann anzunehmen, wenn die Putzfassade aufgrund altersbedingten Verschleißes oder aufgrund von auf sie einwirkenden schädi- genden Ereignissen ersetzt werden muss und zudem der Mieter oder andere Mieter des Anwesens den Vermieter berechtigterweise auf Instandsetzung des Putzes oder auf Mietminderung in Anspruch nehmen beziehungsweise sich der Vermieter einer (bestandskräftigen) behördlichen Anordnung zur Behebung der Schäden ausgesetzt sieht. Entsprechendes hat auch ohne Aufforderung des Mieters oder einer Behörde dann zu gelten, wenn die Beseitigung von Schäden dringend aus Sicherheitsgründen geboten ist. Denn in all diesen Fällen kann sich der Vermieter nicht der Durchführung der Instandsetzungsmaßnahme ent- ziehen, die dann die Vornahme der Wärmeschutzmaßnahme verpflichtend nach sich zieht. Es liegt damit beim Vermieter eine den Nachrüstungspflichten der Energieeinsparverordnung vergleichbare Zwangslage vor. Auf das Kriterium der Unausweichlichkeit hat auch das Bundesverwal- tungsgericht bezüglich der sich bei § 6 Abs. 1 Satz 1 NMV 1970 in vergleichba- rer Weise stellenden Frage, wann eine Maßnahme vom Vermieter nicht zu ver- treten ist, in seinem Beschluss über die Nichtzulassung der Revision gegen das bereits zitierte Urteil des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg abge- stellt. Es hat diese Frage zwar keiner grundsätzlichen Klärung zugeführt, aber 44 45 - 23 - angenommen, dass im Falle der vom Oberverwaltungsgericht bejahten Unaus- weichlichkeit einer Außenputzerneuerung wegen verschleißbedingter Schäden und Bestehens einer fördervertraglichen Instandhaltungspflicht des Vermieters die von § 9 Abs. 1 EnEV dann zusätzlich geforderte Wärmeschutzmaßnahme vom Vermieter nicht zu vertreten ist (BVerwG, aaO). dd) Für den Streitfall bedeutet dies, dass der Ausschlusstatbestand des § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB dem Härteeinwand nicht entgegensteht, sofern die Beklagte nicht geltend machen kann, dass die Erneuerung des Außenput- zes (also nicht nur des Fassadenanstrichs) gemessen an dem vorstehend be- schriebenen Maßstab für sie unausweichlich war. Hierzu hat das Berufungsge- richt - von seinem Rechtsstandpunkt aus konsequent - keine Feststellungen getrof- fen. Den Parteien wird Gelegenheit zu geben sein, zu diesem bislang nicht be- rücksichtigten Gesichtspunkt ergänzend vorzutragen. Auf Feststellungen hierzu kann - anders als die Revisionserwiderung in der mündlichen Verhandlung im Wege der Gegenrüge geltend gemacht hat - nicht im Hinblick darauf verzichtet werden, dass die Fassadendämmung keine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1 oder Nr. 2 BGB darstelle, weil die Beklagte zu der nachhaltigen Einsparung von Endenergie oder erneuerba- rer Primärenergie nichts vorgetragen habe. Die Beklagte hat sich bezüglich der Fassadendämmung auf das Vorliegen einer Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1 BGB berufen, der Kläger hat dies in den Tatsacheninstanzen nicht in Frage gestellt. Dementsprechend sind die Vorinstanzen rechtsfehlerfrei vom Vorliegen der Voraussetzungen des § 555b Nr. 1 BGB ausgegangen. Übergan- genen Sachvortrag des Klägers zeigt die Revisionserwiderung nicht auf. Dar- über hinaus ist nach derzeitigem Erkenntnisstand nicht auszuschließen, dass 46 47 - 24 - (auch oder zumindest) eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 6 BGB gegeben ist. III. Nach alledem hat das Berufungsurteil keinen Bestand; es ist aufzuhe- ben, soweit zum Nachteil der Beklagten entschieden worden ist (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), denn der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endentscheidung reif. Das Beru- fungsgericht wird noch die erforderlichen Feststellungen zur Allgemeinüblichkeit der von der Beklagten angebrachten größeren Balkone und zur Frage der Un- ausweichlichkeit der erfolgten Außenputzerneuerung zu treffen haben. Falls sich im erneuten Berufungsverfahren herausstellen sollte, dass die Putzerneue- rung nach dem vom Senat vorgegebenen Maßstab zwingend erforderlich war, wird sich das Berufungsgericht ergänzend mit der bislang nicht geklärten Frage, ob die Beklagte mehr als zehn Prozent der Außenflächen des Gebäudes mit einem neuen Außenputz versehen hat oder nicht (vgl. § 9 Abs. 3 EnEV), zu be- fassen haben. Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 16.08.2017 - 234 C 257/16 - LG Berlin, Entscheidung vom 14.11.2018 - 64 S 197/17 - 48

ECLI:DE:BGH:2023:250123UVIIIZR29.22.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 29/22 Verkündet am: 25. Januar 2023 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 559b Abs. 1 Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559b BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455). BGH, Urteil vom 25. Januar 2023 - VIII ZR 29/22 - LG Stuttgart AG Stuttgart-Bad Cannstatt - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 21. Dezember 2022 durch den Richter Dr. Bünger als Vorsitzenden, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt, die Richterin Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Stuttgart - 13. Zivilkammer - vom 26. Januar 2022 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist Mieter einer preisfreien Wohnung der Beklagten in Stuttgart. Im Anschluss an eine mit Schreiben vom 11. Januar 2018 angekündigte Modernisierung der Wohnung des Klägers und des Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet, teilte die Beklagte dem Kläger mit Schreiben vom 24. Juli 2019 mit, dass sich die von ihm zu zahlende Grundmiete infolge der Modernisierungsmaßnahmen zum 1. Oktober 2019 von 389,88 € um 179,25 € auf 569,13 € erhöhe. Dem Schreiben war eine als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung zum 1.10.2019" bezeichnete Anlage beigefügt, die - weitgehend in tabellarischer Form - folgende Angaben enthält: 1 2 - 3 - - die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, getrennt nach denjenigen Maßnahmen, die gemeinschaftlich genutzte Gebäudebereiche beziehungsweise alle Wohnungen gleichermaßen betreffen ("Aufwendungen für alle Wohnungen (allgemeine Modernisierung)", etwa die Dämmung der Außenwände, des Dachs und der Kellerdecken sowie die Erneuerung der Elektrosteigleitungen im Treppenhaus), und denjenigen Maßnahmen, die allein die Wohnung des Klägers betreffen (Erneuerung der Wohnungsfenster und der Wohnungseingangstür) - die hierauf entfallenden Gesamtkosten nebst separat ausgewiesenen Baunebenkosten, die von diesen Summen jeweils in Abzug zu bringenden - gegebenenfalls im Einzelnen erläuterten - Instandhaltungskosten sowie den verbleibenden Modernisierungs- kostenanteil - bei den allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen den - anhand der Wohnfläche des Klägers (71,70 m²) im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche (452,60 m²) ermittelten - auf den Kläger entfallenden Modernisierungskostenanteil sowie - die sich daraus ergebende Berechnung der Mieterhöhung und den verlangten Betrag Mit der vorliegenden Klage hat der Kläger - soweit für das Revisionsverfahren von Bedeutung - die Feststellung begehrt, dass er nicht verpflichtet sei, aufgrund des Mieterhöhungsschreibens der Beklagten vom 24. Juli 2019 im Zusammenhang mit den in diesem Schreiben aufgeführten Maßnahmen eine monatliche Mieterhöhung von 179,25 € beginnend ab dem 1. Oktober 2019 zu bezahlen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die hiergegen eingelegte Berufung hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der von dem Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. 3 4 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe rechtsfehlerfrei festgestellt, dass der Kläger nicht verpflichtet sei, aufgrund des Mieterhöhungsverlangens der Beklagten eine erhöhte Miete zu bezahlen, weil diese Erklärung nicht den formellen Anforderungen des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB für Modernisierungs- mieterhöhungen entspreche. Das Mieterhöhungsverlangen der Beklagten vom 24. Juli 2019 sei nicht hinreichend begründet, da weder in dem Schreiben selbst noch in der diesem beigefügten "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" hinreichend aufgeschlüsselt sei, wie sich der zu der Mieterhöhung führende Kostenanteil für durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen konkret zusammensetze. Die Erklärung der Mieterhöhung müsse gemäß § 559b Abs. 1 BGB so ausgestaltet sein, dass dem Mieter eine jedenfalls überschlägige Überprüfung des verlangten Mehrbetrags ohne besondere Fachkenntnisse möglich und er in der Lage sei, die begehrte Erhöhung gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Hierzu müsse der Mieter zumindest erkennen und nachvollziehen können, welche konkreten Positionen in den für die Modernisierungsmaßnahmen angefallenen Gesamtkosten enthalten seien. Das erforderliche Ausmaß der Erläuterungen richte sich nach dem Umfang der Arbeiten. Soweit für eine oder mehrere Modernisierungsmaßnahmen verschiedene voneinander unabhängige Einzelgewerke ausgeführt werden 5 6 7 8 - 5 - müssten, genüge deshalb nicht die Aufführung der Gesamtkosten. Vielmehr sei bei umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen eine Untergliederung nach einzelnen Handwerksleistungen (etwa Gerüst, Maurerarbeiten, Malerarbeiten, Elektroinstallationen etc.) erforderlich. Dies gelte insbesondere dann, wenn im Rahmen der Baumaßnahme auch umfangreiche Instandhaltungsarbeiten angefallen seien. Vorliegend seien mehrere Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden, die in der dem Mieterhöhungsverlangen beigefügten Kostenzusammenstellung aufgeführt worden seien. In dieser Aufstellung seien zunächst die gesamten für die jeweilige Maßnahme angefallenen Kosten aufgeführt und diese sodann nochmals in die "in Abzug zu bringenden Instandhaltungskosten" sowie den "umlagefähigen Modernisierungsanteil" unterteilt worden. Die einzelnen Gewerke, die diesen Baumaßnahmen zugrunde lägen, seien jedoch nicht dargestellt worden. Bezüglich der umfangreichsten Modernisierungsmaßnahme, nämlich der "Wärmedämmung an den Außenwänden/Fassadenarbeiten", habe die Beklagte zwar ein Angebot vorgelegt, in welchem die der Position unterfallenden "in Abzug zu bringenden Instandhaltungskosten" aufgeschlüsselt seien. Eine solche Darstellung der Einzelleistungen sei aber für den in dieser Position enthaltenen "umlagefähigen Modernisierungsanteil" nicht erfolgt. Die Zusammensetzung des hierauf entfallenden Gesamtbetrags sei für den Kläger somit nur eingeschränkt überprüfbar gewesen. Nachdem bereits hinsichtlich dieser Position eine hinreichende Aufschlüsselung nicht erfolgt sei, könne im zu entscheidenden Einzelfall dahinstehen, ob auch die übrigen Positionen nach Handwerks- leistungen hätten weiter aufgeschlüsselt werden müssen. Denn es handele sich vorliegend um eine einheitliche und nicht teilbare Mieterhöhungserklärung, die insgesamt formunwirksam gemäß § 125 BGB sei und eine Mieterhöhung deshalb nicht begründen könne. 9 - 6 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Beklagten gemäß §§ 559 ff. BGB auf eine ab dem 1. Oktober 2019 um 179,25 € erhöhte Miete nicht - wie von dem Kläger im Wege der negativen Feststellungsklage begehrt - verneint werden. Das Berufungsgericht hat das Vorliegen der formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB rechtsfehlerhaft als nicht gegeben erachtet. 1. Nach § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 1 EGBGB anzuwendenden bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen; dabei gehören Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten (§ 559 Abs. 2 BGB). Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der § 559 BGB aF, § 559a BGB zu erläutern ist. a) Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 17; vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, juris Rn. 20; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ 150, 277, 281 [zu § 3 10 11 12 - 7 - Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 10). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), soll die Erklärungspflicht unzumutbare Nachteile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung - je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkundigen Personen - überprüfen kann (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO 281 f., vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO; vgl. auch BT-Drucks. 7/2011, S. 12). Dabei sind in formeller Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28 mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO). b) Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Regelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB) als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 29; vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 37; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW- RR 2022, 1455 Rn. 18). Aus der Mieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten erspart wurden. Da aber auch insoweit keine überhöhten 13 - 8 - Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es hierfür keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung. Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsaufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlegt (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 30 f.; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO). 2. Diesen Anforderungen wird die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklärung gerecht. Insbesondere ist die Erhöhungserklärung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht etwa deshalb in formeller Hinsicht unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten nicht in einzelne Positionen untergliedert hat. Auch im Übrigen erfüllt die Erhöhungserklärung die aufgezeigten formellen Voraussetzungen. a) Die Erhöhungserklärung ist nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen durchgeführten - ausweislich der Erklärung der Modernisierung dienenden - Maßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen Gewerken aufgeschlüsselt oder anderweitig untergliedert hat. Mit seiner gegenteiligen, insbesondere die Maßnahme "Wärmedämmung an den Außenwänden/ Fassadenarbeiten" betreffenden Auffassung, die allerdings in der Instanzrechtsprechung und der Literatur verbreitet vertreten wird (vgl. hierzu die Übersicht in dem Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 32), überspannt das Berufungsgericht die formellen Anforderungen, welche die Regelung des § 559b Abs. 1 BGB an eine Mieterhöhungserklärung stellt. Eine solche Aufschlüsselung der Kosten ist grundsätzlich weder 14 15 - 9 - erforderlich, wenn es sich um eine reine Modernisierungsmaßnahme handelt, noch wenn - wie hier - eine sogenannte modernisierende Instandsetzungs- maßnahme vorgenommen wird (so bereits Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO, VIII ZR 337/21, juris Rn. 35 und VIII ZR 339/21, juris Rn. 33; vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, VIII ZR 338/21, VIII ZR 340/21 und VIII ZR 344/21, jeweils juris Rn. 23; vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, juris Rn. 25). aa) Der Senat hat bereits in den vorgenannten - vergleichbare Fallgestaltungen betreffenden - Urteilen entschieden, dass weder der Wortlaut des § 559b Abs. 1 BGB noch der Sinn und Zweck dieser Vorschrift es gebieten, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung die für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen angefallenen Gesamtkosten nach einzelnen Positionen aufschlüsselt. Etwas anderes gilt entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts in der Regel auch dann nicht, wenn es sich - wie hier - um umfangreiche und entsprechend kostenträchtige oder um solche Baumaßnahmen handelt, die (teilweise) außerhalb der betroffenen Wohnung vorgenommen wurden. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die dortigen Ausführungen verwiesen (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 33-39). Nach diesen Grundsätzen musste die Beklagte die in ihrer Erhöhungserklärung für jede der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen ausgewiesenen Gesamtkosten nicht in Einzelpositionen - sei es nach den verschiedenen Gewerken oder nach anderen (vergleichbaren) Kategorien - untergliedern. Das Berufungsgericht hat durch seine gegenteilige Sichtweise die formellen Anforderungen an die Darlegung der Modernisierungskosten beziehungsweise an die Zuordnung angefallener Kosten zu Modernisierungsarbeiten und Instandhaltungsmaßnahmen überspannt, indem 16 17 - 10 - es die sich erst auf materiell-rechtlicher Ebene stellende Frage, ob die Kosten zutreffend berechnet und eingeordnet worden sind, aufgrund eines von ihm - unausgesprochen - angenommenen Schutzbedürfnisses des Mieters bereits in die Bestimmung der formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung hat einfließen lassen. Dabei hat es übersehen, dass die von ihm verlangte zusätzliche Untergliederung in einzelne Gewerke oder Rechnungspositionen nicht zur Überprüfbarkeit der Plausibilität der Höhe und der Aufteilung der Kosten erforderlich ist und demzufolge keinen maßgeblichen Erkenntnisgewinn verschafft. Der Kläger konnte die Berechnung der geltend gemachten Mieterhöhung auch ohne diese weiteren Angaben hinreichend genau auf ihre Plausibilität - auch im Hinblick auf den durch die Modernisierungsmaßnahmen etwa ersparten (nicht umlagefähigen) Instandsetzungsaufwand - überprüfen. (1) Dass mit einer Aufschlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder vergleichbaren Kriterien für den Mieter weder ein maßgeblicher Erkenntnisgewinn im Hinblick auf den in den Gesamtkosten enthaltenen Anteil für Erhaltungsmaßnahmen noch ein anderweitiger zweckmäßiger Erkenntnisgewinn verbunden wäre, hat der Senat bereits in seinen Urteilen vom 20. Juli 2022 entschieden und ausführlich begründet (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 41 ff.). Der Senat nimmt zur Vermeidung von Wiederholungen auf die dortigen Ausführungen Bezug. (2) Zudem steht dem Mieter zur Klärung verbleibender Unsicherheiten oder auch zur Kontrolle der Angaben des Vermieters über dessen Aufwendungen auf ihre sachliche Richtigkeit ein umfassender Auskunfts- und (Belege-) Einsichtsanspruch - bei preisfreiem Wohnraum, wie hier, aus § 259 BGB analog - zur Verfügung (vgl. hierzu im Einzelnen Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 46 ff. mwN). 18 19 - 11 - Soweit der Mieter nach Wahrnehmung dieser Rechte (weiterhin) Zweifel an der Berechtigung der geforderten Mieterhöhung haben sollte, kann er diese gerichtlich überprüfen lassen. Im Rahmen eines solchen gerichtlichen Verfahrens trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast nicht nur dafür, dass es sich bei den durchgeführten Baumaßnahmen um Modernisierungs- und nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt, sondern auch dafür, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung dienende Maßnahmen entfallen (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 49; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 49). bb) Die dargestellte Gesetzesauslegung liegt auch der bisherigen gefestigten Rechtsprechung des Senats zu den formellen Anforderungen an die Erhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB zugrunde. Denn danach genügt der Vermieter - wie oben aufgezeigt - seinen Berechnungs- und Erläuterungspflichten nach § 559b Abs. 1 BGB bereits dann, wenn er einen etwa in den Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer entsprechenden Quote darlegt (vgl. Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 29 f.). Vor diesem Hintergrund ist eine Untergliederung des Gesamtaufwands nach Gewerken oder anderen Bauleistungsbereichen für die Kostenzuordnung gerade nicht notwendig. Dies gilt gleichermaßen für die Kosten einer - ausweislich der Erhöhungserklärung - reinen Modernisierungsmaßnahme, da in diesem Fall erst recht kein Anlass für eine Aufschlüsselung des Gesamtaufwands besteht (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 50; vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, juris Rn. 32, VIII ZR 338/21, juris Rn. 32, VIII ZR 340/21, juris Rn. 31, und VIII ZR 344/21, juris Rn. 31; vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, juris Rn. 33). 20 21 - 12 - Auch aus der Verpflichtung des Vermieters, sich gemäß § 559 Abs. 2 BGB einen Instandhaltungsanteil anrechnen zu lassen, wenn er Bauteile oder Einrichtungen modernisierend erneuern lässt, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig sind und (bislang) einen zu beseitigenden Mangel nicht aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab-)genutzt worden sind, ergeben sich keine erhöhten Anforderungen an den Inhalt der Mieterhöhungserklärung (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 51; vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, aaO Rn. 33, VIII ZR 338/21, aaO Rn. 33, VIII ZR 340/21, juris Rn. 32, und VIII ZR 344/21, aaO Rn. 32). cc) Nach alledem ist es ausreichend, wenn der Vermieter in seiner Erhöhungserklärung - wie hier geschehen - die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Meinung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder - wie vorliegend - eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter - wie hier - die Ermittlung der Höhe des Instandsetzungsanteils zusätzlich erläutert. Für die im Streitfall getrennt aufgeführten, jeweils für die auf alle Wohnungen sowie allein auf die Wohnung des Klägers entfallenden Maßnahmen zusammengefassten Baunebenkosten (Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen) nebst - zusätzlich erläuterter - Bezifferung der darin jeweils enthaltenen Instandsetzungsanteile gilt nichts anderes. Insbesondere begegnet es keinen Bedenken, dass die Beklagte die Baunebenkosten nicht für jede Baumaßnahme einzeln, sondern gebündelt ausgewiesen hat. Denn diese Verfahrensweise ist mit Blick auf die Nachvollziehbarkeit der Kostenzusammenstellung zweckmäßig, da die Höhe der Baunebenkosten typischerweise von dem Gesamtvolumen der für sämtliche Maßnahmen zur Modernisierung und Erhaltung eines Gebäudes angefallenen Kosten 22 23 - 13 - (sogenannte anrechenbare Kosten) abhängt (vgl. Senatsurteile vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, juris Rn. 34, VIII ZR 338/21, juris Rn. 34, VIII ZR 340/21, juris Rn. 33, und VIII ZR 344/21, juris Rn. 33). Die Frage, ob die auf diese Weise berechnete Mieterhöhung sachlich gerechtfertigt ist, betrifft allein deren materielle Begründetheit, nicht aber ihre formellen Voraussetzungen (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 53 mwN). b) Die Mieterhöhungserklärung der Beklagten enthält nach den insoweit rechtsfehlerfreien tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts auch alle übrigen nach Maßgabe des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Angaben, die der Kläger benötigt, um den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere Kontrolle - etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Personen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter und/oder durch Einsichtnahme in die dem Vermieter vorliegenden Rechnungen und sonstigen Belege - besteht. Die Beklagte hat in ihrem in der Erhöhungserklärung ausdrücklich in Bezug genommenen Schreiben vom 11. Januar 2018 (zur Auslegung der Erhöhungserklärung vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 32 mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 21), mit dem sie die Modernisierungsmaßnahmen angekündigt hatte (§ 555c BGB), hinreichend erläutert, dass und inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen eine berücksichtigungsfähige Modernisierungsmaßnahme nach § 555b BGB, § 559 Abs. 1 BGB aF darstellen (vgl. hierzu Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO). 24 25 - 14 - III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es tatsächlicher Feststellungen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung bedarf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Stuttgart-Bad Cannstatt, Entscheidung vom 18.08.2021 - 4 C 707/20 - LG Stuttgart, Entscheidung vom 26.01.2022 - 13 S 113/21 - 26

ECLI:DE:BGH:2021:280421UVZR5.20.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 5/20 Verkündet am: 28. April 2021 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 559 Abs. 1, § 559b Werden tatsächlich trennbare Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB) durch- geführt, kann der Vermieter mehrere Mieterhöhungen (§ 559b Abs. 1 BGB) be- züglich jeweils abgeschlossener Maßnahmen erklären (im Anschluss an Senats- urteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 39; vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 32). BGH, Urteil vom 28. April 2021 - VIII ZR 5/20 - LG Osnabrück AG Osnabrück - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 14. April 2021 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Die Revision der Kläger gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Osnabrück vom 11. Dezember 2019 wird zurückge- wiesen. Die Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger sind Mieter einer Wohnung der Beklagten in O. . Mit Schreiben vom 7. Februar 2017 kündigte die Beklagte den Klägern die Durchführung zahlreicher Arbeiten zur Modernisierung des Mietobjekts an. Ne- ben verschiedenen "Maßnahmen zur Einsparung von Energie" sollten erstmalig eine Balkonanlage angebaut und Wohnungseingangstüren mit verbessertem Schall-, Wärme-, Brand- und Einbruchschutz eingebaut werden. Die voraussicht- liche Dauer der Arbeiten gab die Beklagte mit 25 Wochen, die voraussichtliche Mieterhöhung mit 235 € pro Monat an. 1 2 - 3 - Mit Schreiben vom 26. Juni 2018 erklärte die Beklagte unter Berufung auf zwischenzeitlich durchgeführte Modernisierungen die Erhöhung der monatlichen Grundmiete ab dem 1. September 2018 von (bisher) 445,03 € um 232,07 € auf künftig 677,10 €. Zu diesem Zeitpunkt waren die Wohnungseingangstüren noch nicht erneuert. Deren Einbau erfolgte erst im November 2018; Kosten hierfür wur- den der Berechnung der Mieterhöhung nicht zu Grunde gelegt. Die Kläger beriefen sich auf den fehlenden Abschluss des aus ihrer Sicht "untrennbaren Gesamtmodernisierungsvorhabens" und zahlten die erhöhte Miete nur unter Vorbehalt. Ihre Klage, gerichtet auf Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von 928,28 € nebst Zinsen sowie auf Feststellung, dass die Be- klagte die erhöhte Miete erst ab einer neuen Mieterhöhungserklärung verlangen könne, hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsge- richt zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB nicht zu. Die Mieterhöhung sei wirksam und damit die erhöhte Miete durch die Kläger mit Rechtsgrund geleistet worden. Hiernach sei auch der Feststellungsantrag unbegründet. 3 4 5 6 7 - 4 - Der Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens stünde nicht entgegen, dass die Wohnungseingangstüren erst danach eingebaut worden seien. Zwar könne die Miete grundsätzlich erst nach Abschluss der Arbeiten erhöht werden. Würden jedoch tatsächlich trennbare Maßnahmen durchgeführt, könnten meh- rere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen er- folgen. Eine solche Trennbarkeit liege hier vor. Es habe sich nicht um eine Ge- samtmodernisierungsmaßnahme gehandelt. Die zum Zeitpunkt des Erhöhungs- verlangens bereits durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen seien von dem Einbau der Wohnungseingangstüren unabhängig, da unterschiedliche Gewerke betroffen seien. Das Mieterhöhungsverlangen stütze sich auf abgeschlossene Arbeiten an den Fenstern im Treppenhaus und der Wohnung der Kläger, einen Balkonanbau, ein neues Haustürvordach, eine neue Haustür sowie eine Wärme- dämmung an der Fassade, dem Keller und dem Dach. Der Einbau der Woh- nungseingangstüren tangiere die übrigen Arbeiten nicht, so dass auch keine Bau- abstimmung mit einem anderen Unternehmen erfolgen müsse. Aus dem Ankündigungsschreiben ergebe sich nichts Gegenteiliges. Die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen sei zwar eine Auslegungshilfe zur Beurteilung der Trennbarkeit der Maßnahmen; ihr komme aber nicht der ver- bindliche Stellenwert zu, den die Kläger ihr beimäßen. Denn der Zweck des An- kündigungserfordernisses sei nicht die Einschränkung der Befugnis des Vermie- ters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung im Rahmen des § 559 BGB auf den Mieter umzulegen. Die Interessen der Mieter würden ausrei- chend dadurch gewahrt, dass bei einer unterbliebenen Ankündigung die Miet- erhöhung erst sechs Monate später wirksam werde (§ 559b Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB). 8 9 10 - 5 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist da- her zurückzuweisen. Die Mieterhöhung durch die Beklagte (§ 559 Abs. 1 aF, § 559b Abs. 1 BGB) ist wirksam, so dass den Klägern weder ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB noch ein Anspruch auf Feststellung zusteht, dass die erhöhte Miete erst nach einem erneuten Erhö- hungsverlangen geschuldet sei. Das Berufungsgericht ist zutreffend davon aus- gegangen, dass der fehlende Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b Nr. 1, Nr. 3 bis Nr. 6 BGB) der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF nicht entgegensteht, da der noch ausstehende Einbau der Wohnungseingangs- türen von den übrigen - bereits ausgeführten - Maßnahmen trennbar ist. 1. Gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB finden auf den vorliegenden Rechtsstreit die Regelungen der § 555c BGB und § 559 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) Anwendung, weil den Klägern die (ordnungsgemäße) Modernisierungsankündigung gemäß § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB aF vor dem 31. Dezember 2018 zugegangen ist. Nach § 559 Abs. 1 BGB aF kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Woh- nung aufgewendeten Kosten erhöhen. Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Miet- erhöhung dem Mieter in Textform zu erklären und nach Maßgabe des Gesetzes zu erläutern. 2. Zwar kann dieses Mieterhöhungsverlangen grundsätzlich erst nach Ab- schluss der Arbeiten gestellt werden. Wurden aber tatsächlich trennbare Maß- nahmen durchgeführt, so können mehrere Mieterhöhungserklärungen für die je- 11 12 13 14 - 6 - weils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen. Da der Mieter auch vor Beendi- gung sämtlicher Maßnahmen von den bereits abgeschlossenen Baumaßnahmen profitiert, ist es nicht unangemessen, ihn im Rahmen der durch §§ 559 ff. BGB eingeräumten Möglichkeiten an den hierfür erforderlichen Kosten zu beteiligen (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 39; vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 32). 3. Hiernach ist die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, wo- nach der im Zeitpunkt der Mieterhöhungserklärung noch ausstehende Einbau neuer Wohnungseingangstüren von den übrigen - bereits abgeschlossenen - Modernisierungsmaßnahmen tatsächlich trennbar ist, aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. a) Zutreffend hat das Berufungsgericht darauf abgestellt, dass der Einbau der Wohnungseingangstüren ein von den übrigen Maßnahmen unterscheidbares Gewerk betrifft. Die anderen Arbeiten an den Fenstern, den Balkonen, am Haus- türvordach, der neuen Haustür sowie der Dämmung werden durch das Einbrin- gen neuer Wohnungseingangstüren nicht betroffen. Sie sind hinsichtlich ihrer Ausführung unabhängig voneinander, so dass es keiner näheren Bauabstim- mung bedarf. b) Etwas anderes folgt nicht aus der Ankündigung sämtlicher Modernisie- rungsmaßnahmen in einem einheitlichen Schreiben. Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht der Ankündigung durchaus Bedeutung beige- messen und sie als "Auslegungshilfe" zur Beurteilung der Trennbarkeit der Maß- nahmen berücksichtigt, aus ihr aber nicht den Schluss gezogen, es habe sich vorliegend um ein untrennbares Gesamtmodernisierungsvorhaben gehandelt. aa) Diese Auslegung ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. 15 16 17 18 - 7 - Dabei kann dahinstehen, ob es sich bei der Ankündigung von Modernisie- rungsmaßnahmen nach § 555c BGB aF um eine Willenserklärung (so etwa Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 14. Aufl., § 555c BGB Rn. 11) oder um eine geschäftsähnliche Erklärung handelt (so etwa MünchKommBGB/Artz, 8. Aufl., § 555c Rn. 3; Lehmann-Richter, NZM 2011, 572, 573), da in beiden Fäl- len die Vorschriften über die Auslegung von Willenserklärungen (direkt oder zu- mindest entsprechend) Anwendung finden (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 14. Oktober 1994 - V ZR 196/93, NJW 1995, 45 unter II 2; vom 15. Dezember 2016 - VII ZR 221/15, NJW-RR 2017, 229 Rn. 44; vgl. auch Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 31/19, WuM 2020, 645 Rn. 34 ff.). Die Auslegung des Berufungsgerichts ist in der Revisionsinstanz nur eingeschränkt darauf zu über- prüfen, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkge- setze oder Erfahrungssätze verletzt sind oder wesentlicher Auslegungsstoff au- ßer Acht gelassen worden ist (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 34; vom 15. Dezember 2016 - VII ZR 221/15, aaO). bb) Hiernach ist die Beurteilung des Berufungsgerichts nicht zu beanstan- den, wonach sich an der tatsächlichen Trennbarkeit der Modernisierungsmaß- nahmen nicht deshalb etwas ändere, weil diese einheitlich angekündigt wurden. Zutreffend berücksichtigt das Berufungsgericht im Ausgangspunkt, dass die Mo- dernisierungsankündigung (§ 555c BGB aF) für die spätere Mieterhöhung nicht konstitutiv ist. Auch ohne eine Ankündigung kann der Vermieter die Miete nach durchgeführter Modernisierung erhöhen; lediglich die Frist, ab welcher der Mieter die erhöhte Miete schuldet, verlängert sich von drei auf sechs Monate nach Zu- gang der Erhöhungserklärung (§ 559b Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB; vgl. Senatsurteil vom 19. September 2007 - VIII ZR 6/07, NJW 2007, 3565 Rn. 12 [zu § 554 Abs. 3 BGB aF]). 19 20 - 8 - Auf dieser Grundlage hat das Berufungsgericht aus dem Inhalt der vorlie- genden Modernisierungsankündigung rechtsfehlerfrei nicht den Schluss gezo- gen, die Miete könne erst nach Abschluss sämtlicher Maßnahmen erhöht wer- den. Es fehlt an Anhaltspunkten, wonach die Kläger diese Ankündigung nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte von ihrem Emp- fängerhorizont (vgl. hierzu Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 35) dahingehend hätten verstehen können, dass die Maßnahmen derart untrennbar miteinander verbunden seien, dass erst nach ihrem kompletten Ab- schluss eine Mieterhöhung erfolgen könne. Allein die einheitliche Ankündigung der Maßnahmen mit einer einheitlichen Dauer sowie einer "einheitliche(n) Miet- erhöhung" reichen hierfür nicht aus. cc) Der von der Revision herangezogene Umstand einer möglichen "Ver- wirrung" des Mieters durch mehrere aufeinanderfolgende Mieterhöhungserklä- rungen ändert an der Beurteilung der tatsächlichen Trennbarkeit der Maßnahmen nichts. Der Mieter ist insoweit ausreichend dadurch geschützt, dass jede Miet- erhöhungserklärung ihrerseits den - seitens des Vermieters zu erfüllenden - An- forderungen des § 559b BGB genügen muss. c) Schließlich folgt - anders als die Revision meint - aus dem Zweck der Modernisierungsankündigung (§ 555c BGB aF) nicht, dass es sich vorliegend um eine "Gesamtmodernisierungsmaßnahme" handele, die eine Aufspaltung in tat- sächlich trennbare Maßnahmen und damit gestaffelte Mieterhöhungen nicht zu- lasse. Die Ankündigung soll dem Mieter durch die Vermittlung zureichender Kenntnis eine sachgerechte Beurteilung der beabsichtigten Modernisierungs- maßnahmen ermöglichen, insbesondere hinsichtlich seiner Duldungspflicht, der für ihn zu treffenden Maßnahmen und der gegebenenfalls zu ziehenden vertrags- rechtlichen Konsequenzen (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 36 f.; Senatsurteile vom 21 22 23 24 - 9 - 28. September 2011 - VIII ZR 242/10, NJW 2012, 63 Rn. 30 [jeweils zu § 554 Abs. 3 BGB aF]; vom 20. Mai 2020 - VIII ZR 55/19, NJW-RR 2020, 892 Rn. 23). Danach dient die Mitteilungspflicht dem (ergänzenden) Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen, nicht aber der Einschrän- kung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung im Rahmen des § 559 BGB aF - auch gestaffelt - auf den Mieter umzulegen (vgl. Senatsurteil vom 19. September 2007 - VIII ZR 6/07, NJW 2007, 3565 Rn. 15). Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Kosziol Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Osnabrück, Entscheidung vom 23.04.2019 - 48 C 33/19 (5) - LG Osnabrück, Entscheidung vom 11.12.2019 - 1 S 152/19 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 216/14 Verkündet am: 17. Juni 2015 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 555b Nr. 4, 5 Die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern führt regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit, insbesondere dann, wenn ein Mehrfamilien- haus durch den Vermieter einheitlich mit solchen Geräten ausgestattet wird. Dadurch, dass Einbau und spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das ge- samte Gebäude "in einer Hand" sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit ge- währleistet, das zu einer nachhaltigen Verbesserung im Sinne von § 555b Nr. 4 und 5 BGB führt. Dies gilt auch im Vergleich zu einem Zustand, der bereits dadurch erreicht ist, dass der Mieter von ihm ausgewählte Rauchmelder einge- baut hat. BGH, Urteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 216/14 - LG Halle AG Halle (Saale) - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 2. Juni 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Halle vom 30. Juni 2014 in der Fassung des Be- richtigungsbeschlusses vom 22. Juli 2014 wird zurückgewiesen. Die Kosten des Revisionsverfahrens hat die Beklagte zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Klägerin in Halle. Die Klägerin will ihre Wohnungen einheitlich mit funkbetriebe- nen Rauchwarnmeldern ausstatten und kündigte der Beklagten deshalb Ende des Jahres 2012 an, Rauchwarnmelder im Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer sowie im Flur der Wohnung anbringen zu wollen. Die Beklagte berief sich da- rauf, die Wohnung bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet zu haben. Die auf Duldung des Anbringens von Rauchwarnmeldern in den vorge- nannten Räumlichkeiten gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen Erfolg ge- habt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklag- te ihren Klageabweisungsantrag weiter. 1 2 - 3 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Halle, ZMR 2014, 986) hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Die Beklagte sei zu Unrecht der Auffassung, Normadressatin des § 47 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA) sei nicht die Klägerin. Für die Einhaltung bauordnungsrechtlicher Vorschriften sei grundsätzlich der Bauherr zuständig. Dies betreffe auch laufende Instandhaltungen und Verände- rungen aufgrund von (gesetzlichen) Auflagen. Jedenfalls sei der Mieter umge- kehrt nicht Normadressat der Vorschrift, weil er lediglich die Nutzungsberechti- gung an einer den maßgeblichen Vorschriften entsprechenden Wohnung habe. Wenn ein Mieter eigenmächtig Rauchwarnmelder einbaue, die - wie hier - unstreitig nicht näher nach Art, Standard, Anbringung, Wirksamkeit sowie Wartung definiert seien, erfülle er keine Pflicht des Bauherrn. Soweit der Mieter seinen umgekehrt bestehenden Anspruch auf Einbau von Rauchwarnmeldern nicht geltend mache, könne ein vom Vermieter nicht genehmigter Einbau nicht dazu führen, dessen grundsätzlich weite Dispositionsrechte zur Ausstattung der Wohnung zu schmälern. Das Anbringen von Rauchwarnmeldern stelle nämlich eine nach § 555b Nr. 5 und 6 BGB zu duldende Modernisierungsmaßnahme dar, die aufgrund des unstreitig geringfügigen Eingriffs eine Bagatellmaßnahme im Sinne von § 555c Abs. 4 BGB sei und deshalb keiner Modernisierungsankündigung be- 3 4 5 6 7 - 4 - dürfte. Es handele sich einerseits um eine Maßnahme im Sinne des § 555b Nr. 5 BGB, die die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessere, da sie den Sicher- heitsstandard gleichermaßen nachhaltig für alle Bewohner erhöhe, und ande- rerseits um eine Maßnahme im Sinne des § 555b Nr. 6 BGB, zu der der Ver- mieter - jedenfalls im Sinne eines Mindestmaßes - nach § 47 BauO LSA ver- pflichtet sei. Da die (unstreitig) nicht neuwertigen und nicht näher beschriebenen Rauchwarnmelder nur der willkürlichen Wartung und Auswahl der Beklagten unterlägen, könne diese aufgrund des Interesses der Vermieterin an einem ei- genen, einheitlichen, von ihr zu kontrollierenden und zu wartenden Rauchwarn- system nicht einwenden, dass bereits ein hinreichender Sicherheitszuwachs erfolgt sei. Die Beklagte könne sich weder auf wirtschaftliche noch personale Härte- gründe im Sinne des § 555d Abs. 2 BGB berufen. Ein wirtschaftlicher Här- tegrund entfalle mangels Mieterhöhung. Die geringfügige Betriebskostenumlage überwiege weder den Sicherheitszuwachs noch die Befreiung der Beklagten von Kontroll-, Wartungs- sowie gegebenenfalls Erneuerungs- oder Reparatur- pflichten. Ferner sei zu berücksichtigen, dass es den uneingeschränkten Versi- cherungsschutz des Gebäudes gefährde, wenn eine ordnungsgemäße Wartung der Rauchwarnmelder nach den maßgeblichen DIN-Vorschriften nicht nachge- wiesen sei. Auch habe selbst die Beklagte eingeräumt, dass mit den Rauch- warnmeldern der Klägerin lediglich "lästige Auswirkungen" verbunden seien. Diese stünden in keinem Verhältnis zu der regelmäßig überprüften Sicherheit, so dass es im organisatorischen Ermessen der Klägerin als großer Wohnungs- gesellschaft liegen müsse, wann sie Unternehmen zum Einbau von Rauch- warnmeldern einsetze. 8 9 - 5 - Der Vermieter könne bestimmen, dass über die in § 47 BauO LSA be- nannten (Mindest-)Räumlichkeiten hinaus alle Zimmer in dem Umfang mit dem technischen Standard ausgestattet werden, den er für sinnvoll halte. Gerade die Ausstattung des Wohnzimmers, welches von der vorbezeichneten Bestimmung nicht umfasst werde, erscheine sinnvoll und sicherheitserhöhend, weil aufgrund der Lebenswahrscheinlichkeit dort gehäuft Brände aufträten, zum Beispiel durch Kerzen oder eine Vielzahl elektrischer Geräte. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand. Die Revision ist daher zurückzuweisen. Das Berufungsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass die Beklagte trotz der von ihr vorgenommenen Ausstattung der Wohnung die Anbringung von Rauchwarnmeldern durch die Klägerin zu dulden hat. Der von der Klägerin geltend gemachte Duldungsanspruch steht ihr ge- mäß § 555d Abs. 1, § 555b Nr. 4 und 5 BGB bezüglich aller Räume unter dem Gesichtspunkt einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache und der dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse zu. Da- neben ergibt sich der Duldungsanspruch jedenfalls für den Schlafraum, das Kinderzimmer und den Flur zusätzlich aus § 555d Abs. 1, § 555b Nr. 6 BGB in Verbindung mit § 47 Abs. 4 BauO LSA unter dem Gesichtspunkt einer vom Vermieter nicht zu vertretenden Maßnahme (vgl. Senatsurteil vom heutigen Ta- ge - VIII ZR 290/14, unter II 1, zur Veröffentlichung bestimmt); offen bleiben kann, ob dies - wie die Klägerin in den Instanzen geltend gemacht hat - auch für das vom Wortlaut des § 47 Abs. 4 BauO LSA nicht erfasste Wohnzimmer gilt, etwa im Hinblick auf eine mögliche und dem Eigentümer nicht unbedingt be- kannte Nutzung als Schlafraum. 10 11 12 - 6 - Die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern führt regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit und damit auch zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache (Palandt/Weidenkaff, BGB, 74. Aufl., § 555b Rn. 7; BeckOK BGB/Schlosser, Stand: 1. Mai 2015, § 555b Rn. 30; BeckOGK/Schepers, Stand: 1. Juni 2015, § 555b BGB Rn. 47 f.) sowie zu einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 555b BGB Rn. 55; Schüller in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap. III. A Rn. 2669 "Rauchwarnmelder"). Dies gilt insbesondere dann, wenn - wie hier - ein Mehrfamilienhaus durch den Vermieter einheitlich mit solchen Geräten aus- gestattet wird. Dadurch, dass der Einbau und die spätere Wartung von Rauch- warnmeldern für das gesamte Gebäude "in einer Hand" sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, das auch für die Wohnung der Beklagten aus- gehend von dem durch den von ihr selbst vorgenommenen Rauchwarnmelder- einbau erreichten Zustand zu einer nachhaltigen Verbesserung im Sinne von § 555b Nr. 4 und 5 BGB führt. Mit Recht hat das Berufungsgericht deshalb ent- schieden, dass sich die Klägerin nicht darauf verweisen lassen muss, die Woh- nung der Beklagten mit Rücksicht darauf von der beabsichtigten Modernisie- rung auszunehmen, dass die Beklagte sie mit von ihr ausgewählten Rauch- warnmeldern ausgestattet hat. Das Vorliegen einer unzumutbaren Härte 13 - 7 - (§ 555d Abs. 2 Satz 1 BGB) hat das Berufungsgericht ebenfalls rechtsfehlerfrei verneint. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Halle (Saale), Entscheidung vom 28.01.2014 - 97 C 2551/13 - LG Halle, Entscheidung vom 30.06.2014 - 3 S 11/14 -

ECLI:DE:BGH:2025:260325UVIIIZR283.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 283/23 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein BGB § 555b Nr. 1, § 555c Abs. 3, § 559 Abs. 1 (in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung), § 559b Der Vermieter einer Wohnung kann eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF in Verbindung mit § 555b Nr. 1 BGB (energetische Modernisierung) verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorge- nommenen Arbeiten zum (ex ante-)Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungs- erklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Veränderung hervorgerufene messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Dies hat der Tatrichter unter Berücksichtigung der baulichen Gegebenheiten - ge- gebenenfalls mit sachverständiger Hilfe - zu beurteilen, wobei auch auf aner- kannte Pauschalwerte zurückgegriffen werden kann. BGH, Urteil vom 26. März 2025 - VIII ZR 283/23 - LG Bremen AG Bremen Berichtigt durch Beschluss vom 20. Mai 2025 Reiter als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. März 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Dr. Matussek und Dr. Böhm für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Bremen - 2. Zivilkammer - vom 9. November 2023 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als hinsichtlich des auf die Rückzahlung von Mieterhöhungsbeträgen nebst Zinsen gerichteten Begehrens zum Nachteil der Beklagten erkannt worden ist. Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger waren von Juli 2011 bis Ende August 2019 Mieter einer in ei- nem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung der Beklagten in B. . Mit Schreiben vom 15. März 2017 kündigte die Beklagte den Klägern die Modernisierung der in dem Haus befindlichen Heizungsanlage durch den erst- maligen Einbau einer Gaszentralheizung einschließlich zentraler Warmwasser- aufbereitung an Stelle der bis dahin in den Wohnungen vorhandenen Einzelöfen (Kombithermen) an und informierte diese unter anderem über die Einzelheiten 1 2 - 3 - der geplanten Arbeiten. Nach der Durchführung der Arbeiten erklärte die Be- klagte mit Schreiben vom 26. Oktober 2017 den Klägern gegenüber eine Erhö- hung der monatlichen Grundmiete ab dem 1. Januar 2018 von 487,33 € um 59 € auf 546,33 €. Die Kläger zahlten diesen Erhöhungsbetrag bis zum Ende des Miet- verhältnisses. Mit der vorliegenden Klage haben die Kläger - soweit für das Revisions- verfahren von Bedeutung - die Erstattung ihrer Ansicht nach wegen der Moder- nisierungsmieterhöhung zu viel gezahlter Miete in Höhe von 1.180 € nebst Zin- sen begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die hiergegen gerich- tete Berufung der Beklagten hat das Landgericht - nach Einholung eines Sach- verständigengutachtens - zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht unter dem Gesichtspunkt, ob die Nachhal- tigkeit der Einsparung von Endenergie im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB anhand des Vergleichs des tatsächlichen jährlichen Durchschnittsverbrauchs in einem gewissen Zeitraum vor und nach der Maßnahme zu beurteilen ist, zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte insoweit ihr Klageabweisungsbegehren bezüglich des vorbezeichneten Rückerstattungsanspruchs weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat im Umfang der Einlegung Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu ent- scheiden, da die Kläger in der mündlichen Revisionsverhandlung trotz ordnungs- gemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten waren. Inhaltlich beruht das Urteil in- dessen nicht auf der Säumnis der Kläger, sondern auf einer Sachprüfung. 3 4 5 6 - 4 - I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete zu. Entgegen der Annahme des Amtsgerichts sei das Mieterhöhungsverlan- gen der Beklagten allerdings nicht formell unwirksam. Es entspreche vielmehr den vom Bundesgerichtshof in drei mittlerweile ergangenen Entscheidungen vom 20. Juli 2022 (VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/21, VIII ZR 361/21) dargestellten Voraussetzungen. Das Modernisierungsmieterhöhungsverlangen sei indes materiell unwirk- sam. Gemäß § 559 Abs. 1 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung könne ein Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Woh- nung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durchgeführt habe. Die hier lediglich in Betracht kommende energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB setze voraus, dass die Beklagte bauliche Veränderungen vorgenommen habe, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart werde (§ 555b Nr. 1 BGB). Diese Voraussetzungen seien vorliegend nicht erfüllt, da durch die bauliche Maßnahme keine Endenergie nachhaltig einspart worden sei. Dies stehe nach Durchführung der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Berufungsgerichts fest. Der Sachverständige habe in den Jahren nach der bauli- chen Maßnahme, also in den Jahren 2018 bis 2022, eine Einsparung von End- energie gegenüber dem Zeitraum vor der Maßnahme mangels Vorliegens von 7 8 9 10 11 12 - 5 - Angaben über den tatsächlichen Verbrauch für den Zeitraum vor dem Einbau der neuen Heizungsanlage nicht feststellen können. Angaben über den tatsächlichen Verbrauch seien jedoch zur Beurteilung, ob durch den Austausch der Heizungs- anlage nachhaltig Endenergie eingespart werde, unerlässlich. Eine nachhaltige Einsparung liege nur dann vor, wenn überhaupt eine messbare Einsparung er- zielt werde und diese auch dauerhaft sei. Die Einsparung von Endenergie könne mithin allein anhand eines Vergleichs des tatsächlichen Verbrauchs vor und nach der Maßnahme festgestellt werden, wobei die Kammer davon ausgehe, dass auf- grund jährlicher Schwankungen im Energieverbrauch insofern jedenfalls ein Zeit- raum von jeweils vier bis fünf Jahren einen belastbaren Durchschnittswert für den jährlichen Energieverbrauch vor und nach der Maßnahme gewährleiste. Tatsächliche Verbrauchswerte aus den Jahren vor der Maßnahme hätten nicht vorgelegen. Den vom Sachverständigen für das Jahr 2016 angegebenen Wert habe dieser der von der Beklagten vorgelegten Berechnung der Energie- einsparung entnommen. Dessen Herkunft habe der Sachverständige nicht her- leiten können. Er sei insoweit davon ausgegangen, dass es sich um eine theore- tische Berechnung auf der Grundlage eines Vergleichsgebäudes handele. Ob eine Vergleichbarkeit bestehe, habe der Sachverständige nicht einschätzen kön- nen, so dass ihm eine Aussage dazu, ob nach der Heizungsmodernisierung End- energie eingespart werde, nicht möglich gewesen sei. Diese fehlende Aufklärbarkeit gehe zulasten der für die Berechtigung der Mieterhöhung darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten. Dass der Beklagten keine Verbrauchswerte für den Zeitraum vor Durchführung der Maßnahme vorlä- gen, da die Mieter zuvor eigene Energielieferungsverträge mit dem Energiever- sorger abgeschlossen hätten, ändere hieran nichts. Es obliege auch in diesen Fällen der Beklagten, die einzelnen Verbrauchswerte bei den Mietern oder den 13 14 - 6 - Energieversorgern zu erfragen, um einen jährlichen Gesamtverbrauch des Ob- jekts darlegen zu können. Das Vorliegen einer dauerhaften Endenergieeinsparung könne auch nicht allein deshalb bejaht werden, weil eine Energieeinsparung mit dem - hier erfolg- ten - Einbau eines Brennwertkessels grundsätzlich möglich sei und die prognos- tischen Berechnungen der Beklagten im Vorfeld der Maßnahme eine solche er- geben hätten, zumal - so die Annahme des Berufungsgerichts - die Beklagte "die Grundlagen" für die Berechnung der von ihr prognostizierten Energieeinsparung nicht "offengelegt" habe. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in entscheidenden Punk- ten nicht stand. Die Revision ist in dem Umfang, in dem die Beklagte das Berufungsurteil angreift, zulässig, insbesondere gemäß § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO statthaft. Sie hat auch in der Sache Erfolg. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Kläger auf Rückzahlung der geleisteten Mieterhöhungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB nebst Zinsen nicht bejaht werden. Das Berufungsgericht hat der Prüfung, ob es mangels einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie aufgrund des von der Beklagten veranlassten Einbaus einer neuen Heizungsan- lage an einer zu einer Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB anzuwendenden, bis zum 31. Dezember 2018 gel- tenden Fassung (im Folgenden: aF) berechtigenden Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB in der bis zum 30. November 2021 geltenden 15 16 17 18 - 7 - Fassung (inhaltlich identisch mit heutiger Fassung, daher im Folgenden: [aF]) und damit an einem Rechtsgrund für die von den Klägern geleisteten Mieterhö- hungsbeträge fehlt, einen falschen rechtlichen Maßstab zugrunde gelegt. Auch die von dem Berufungsgericht diesbezüglich angenommene Verteilung der Dar- legungs- und Beweislast ist von durchgreifenden Rechtsfehlern beeinflusst. 1. Das Berufungsgericht hat noch frei von Rechtsfehlern angenommen, dass das Mieterhöhungsverlangen der Beklagten den formellen Begründungsan- forderungen des § 559b BGB gerecht wird (vgl. zu den Anforderungen im Allge- meinen Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 16 ff., VIII ZR 337/21, juris Rn. 18 ff. und VIII ZR 339/21, juris Rn. 19 ff.). Ins- besondere ist das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen, dass es einer Aufschlüsselung der für die hier durchgeführte Modernisierungsmaßnahme ("Mo- dernisierung der Heizungsanlage") entstandenen Gesamtkosten in der der Erhö- hungserklärung beigefügten, als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichneten Anlage nach einzelnen Gewerken nicht bedurfte (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 32; VIII ZR 337/21, aaO Rn. 35 und VIII ZR 339/21, aaO Rn. 33; vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, NJW 2022, 3705 Rn. 23, VIII ZR 338/21, VIII ZR 340/21 und VIII ZR 344/21, jeweils juris Rn. 23; vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 25; vom 25. Januar 2023 - VIII ZR 29/22, NJW-RR 2023, 371 Rn. 15). 2. Nicht frei von Rechtsfehlern sind hingegen die Feststellungen des Be- rufungsgerichts zur materiellen Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens der Beklagten. 19 20 - 8 - a) Gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF kann der Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er Mo- dernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durch- geführt hat. Modernisierungsmaßnahmen im Sinne der Vorschrift des § 555b Nr. 1 BGB [aF] sind bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsa- che Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung). Die Beurteilung der Frage, ob eine solche Modernisierungsmaßnahme vorliegt, ist zwar das Ergebnis einer tatrichterlichen Würdigung, die in der Revi- sionsinstanz nur eingeschränkt darauf überprüft werden kann, ob das Berufungs- gericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlau- fen sind, in dem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht voll- ständig gewürdigt hat (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 9. Oktober 2019 - VIII ZR 21/19, NJW 2020, 835 Rn. 21; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, NJW-RR 2021, 1017 Rn. 35; vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 373/21, NJW-RR 2023, 988 Rn. 24; jeweils mwN). b) Solche Fehler sind dem Berufungsgericht indes unterlaufen. aa) Im Ausgangspunkt noch zutreffend hat das Berufungsgericht - wenn auch unausgesprochen - angenommen, dass der hier erfolgte, erstmalige Einbau einer Gaszentralheizung einschließlich Warmwasseraufbereitung eine bauliche Veränderung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB [aF] darstellt. Denn der Begriff der baulichen Veränderungen ist weit auszulegen und erfasst nicht nur Eingriffe in die bauliche Substanz (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 12; vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 213/21, NJW-RR 2023, 1250 Rn. 22), sondern auch - wie hier - Veränderungen der Anlagentechnik des 21 22 23 24 - 9 - Gebäudes (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 18; siehe auch Senatsurteil vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 213/21, aaO). bb) Auch hat das Berufungsgericht noch zutreffend erkannt, dass es für die Einordnung einer Baumaßnahme als energetische Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB und damit für eine nachhaltige Einsparung von Endenergie lediglich darauf ankommt, dass überhaupt eine messbare Einsparung erzielt wird und diese dauerhaft ist, nicht jedoch auf deren Größenordnung (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 20; vom 3. März 2004 - VIII ZR 151/03, WuM 2004, 288 unter II 2 b [für preisgebun- denen Wohnraum]; Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 282 f. [zu § 3 MHG]; siehe auch BT-Drucks. 8/1782, S. 6 [zu § 3 MHG]). cc) Das Berufungsgericht hat jedoch mit seiner Annahme, eine nachhal- tige Einsparung von Endenergie könne allein anhand des tatsächlichen Ver- brauchs in dem Gebäude, in welchem sich das Mietobjekt befindet, innerhalb ei- nes Zeitraums von vier bis fünf Jahren vor und nach der von dem Vermieter er- griffenen Maßnahme festgestellt werden, den Maßstab für die Ermittlung einer solchen Einsparung verkannt. Diese Annahme des Berufungsgerichts findet be- reits im Wortlaut des Gesetzes (§ 555b Nr. 1 BGB) keine Stütze. Sie steht über- dies im Widerspruch sowohl zu der Gesetzessystematik der Vorschriften der §§ 555c, 559b BGB als auch zu der vom Gesetzgeber mit den Vorschriften der §§ 555b ff., 559 ff. BGB über die Duldung und die Umlegbarkeit von (energeti- schen) Modernisierungskosten verfolgten Zielsetzung. Der Vermieter kann eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF in Verbindung mit § 555b Nr. 1 BGB [aF] vielmehr bereits dann verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorgenommenen Arbeiten 25 26 27 - 10 - zum (ex ante-)Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Veränderung hervorgerufene messbare und dauer- hafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Bereits die von dem Berufungsgericht befürwortete generelle Anknüpfung (allein) an den tatsächlichen Energieverbrauch zur Feststellung der durch die Maßnahme verursachten Einsparung von Endenergie ist rechtsfehlerhaft (siehe hierzu nachfolgend unter (1)). Dies gilt erst recht hinsichtlich des vom Berufungs- gericht herangezogenen Betrachtungszeitraums von vier bis fünf Jahren (siehe hierzu unter (2)). (1) Bei der Beurteilung, ob durch die bauliche Veränderung in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (§ 555b Nr. 1 BGB), kann entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts grundsätzlich nicht ausschließ- lich auf den tatsächlichen Energieverbrauch in dem Gebäude abgestellt werden (aA BeckOK-Mietrecht/Müller, Stand: 1. Februar 2025, § 555b BGB Rn. 14.1). (a) Der Begriff der Endenergie wird in § 555b BGB nicht näher bestimmt. Nach der Gesetzesbegründung ist hierunter die Menge an Energie zu verstehen, die der Anlagentechnik eines Gebäudes (Heizungsanlage, raumlufttechnische Anlage, Warmwasserbereitungsanlage) zur Verfügung stehen muss, um die für den "Endverbraucher" (also insbesondere den Mieter) erforderliche Nutzenergie sowie die Verluste der Anlagentechnik bei der Übergabe, der Verteilung, der Speicherung und der Erzeugung im Gebäude zu decken (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 19). Die zur Versorgung eines Gebäudes benötigte Endenergie wird an der "Schnittstelle" Gebäudehülle gemessen und dort etwa in Form von Heizöl, Erdgas, Braunkohlebriketts, Holzpellets, Strom oder Fernwärme übergeben. Der Begriff der Endenergie ist somit weiter als derjenige der Nutzenergie. Unter Nutz- energie wird diejenige Menge an Energie verstanden, die für eine bestimmte 28 29 30 - 11 - Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs (z.B. erwärmter Raum, warmes Wasser etc.) erforderlich ist, wobei hier weder die Umwandlungsverluste der An- lagentechnik (z.B. Heizkessel) und des Verteilungssystems (z.B. Leitungssystem einer Zentralheizung) noch die für den Betrieb der Anlagentechnik benötigte Hilfsenergie (z.B. Pumpenstrom) Berücksichtigung finden (vgl. BT-Drucks., aaO). (b) Eine Einsparung der so verstandenen Endenergie wird nach der Vor- stellung des Gesetzgebers zum einen typischerweise dann erzielt, wenn zur Er- bringung derselben Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs (vgl. zum Be- zug der Einsparung zur Mietsache BT-Drucks. 17/10485, S. 14; siehe auch Hinz, NZM 2013, 209, 212; Spielbauer/Schneider/Ettl, Mietrecht, 2. Aufl. § 555b BGB Rn. 3) weniger Nutzenergie als vor der Modernisierung erforderlich ist (beispiels- weise durch Wärmedämmung der Gebäudehülle oder einen Fenstertausch). Zum anderen ist eine solche Einsparung zu verzeichnen, wenn die Nutzenergie mit größerer Effizienz (beispielsweise durch Erneuerung des Heizkessels oder die Verringerung der Wärmverluste zwischen Heizkessel und Heizkörpern) zur Verfügung gestellt wird (BT-Drucks., aaO), also für die gleiche Menge Nutzener- gie weniger "zu bezahlende" Endenergie aufgewandt werden muss (BT-Drucks., aaO; vgl. BeckOK-BGB/Schlosser, Stand: 1. Februar 2025, § 555b Rn. 10; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 555b Rn. 5). (c) Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift des § 555b Nr. 1 BGB [aF] muss die Endenergieeinsparung "durch" die bauliche Veränderung herbei- geführt, also von dieser verursacht worden sein. Hingegen wird der vom Beru- fungsgericht als Maßstab herangezogene tatsächliche Energieverbrauch in ei- nem Gebäude vor und nach einer solchen Maßnahme nicht allein durch die je- weilige bauliche Veränderung, sondern durch eine Vielzahl von Parametern be- stimmt (vgl. Börstinghaus/Meyer/Börstinghaus, Das neue GEG, 1. Aufl., § 3 31 32 - 12 - Rn. 26 [zu den Angaben in der Modernisierungsankündigung]), die sich im Re- gelfall jedoch weder im Vorfeld sicher abschätzen (vgl. hierzu LG Berlin, Urteil vom 2. März 2021 - 67 S 108/19, juris Rn. 10 [zum Austausch von Fenstern]) noch im Nachhinein (vollständig) aufklären und feststellen lassen (vgl. hierzu LG Berlin, Urteil vom 12. Dezember 2018 - 64 S 119/17, juris Rn. 43 [zu Dämmmaß- nahmen und dem Austausch von Fenstern]). So wird der tatsächliche Verbrauch von Endenergie in einem Gebäude - worauf die Revision zutreffend verweist - insbesondere auch durch das Wetter, den Leerstand einzelner Mietwohnungen, die Anzahl der Bewohner und deren Nutzerverhalten beeinflusst (vgl. Börsting- haus/Meyer/Börstinghaus, aaO; zum Verbrauchsverhalten des betroffenen Mie- ters siehe auch LG Berlin, Urteil vom 27. November 2006 - 67 S 285/05, juris Rn. 17 [zu § 554 Abs. 2 BGB aF]; vgl. auch jurisPK-BGB/Heilmann, Stand: 25. Juni 2024, § 555b Rn. 14). Allein durch den Vergleich des tatsächlichen Ener- gieverbrauchs in dem Gebäude vor und nach der baulichen Veränderung lässt sich daher - auch bei Vornahme einer sogenannten Witterungsbereinigung, wie sie im vorliegenden Fall durch den von dem Berufungsgericht beauftragten Sach- verständigen durchgeführt worden ist - nicht sicher abschätzen, ob und inwieweit Endenergie gerade durch die bauliche Veränderung eingespart worden und ob diese Einsparung von Dauer ist. (d) Vor diesem Hintergrund hat der Gesetzgeber in den - unter gesetzes- systematischen Gesichtspunkten in den Blick zu nehmenden - Vorschriften der § 555c Abs. 3 und § 559b Abs. 1 Satz 3 BGB eine Erleichterung hinsichtlich der Darlegung der Energieeinsparung vorgenommen. Er hat - um die Darlegung der mit der Modernisierungsmaßnahme verbundenen Energieeinsparung für den Vermieter zu vereinfachen - bestimmt, dass der Vermieter sowohl bei deren An- kündigung gemäß § 555c Abs. 3 BGB in der hier anwendbaren, bis zum 31. De- zember 2018 geltenden Fassung (inhaltlich identisch mit heutiger Fassung, da- her im Folgenden: [aF]) als auch im Rahmen der Mieterhöhungserklärung 33 - 13 - (§ 559b Abs. 1 Satz 3 BGB iVm § 555c Abs. 3 BGB [aF]) auf anerkannte Pau- schalwerte Bezug nehmen kann (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 14, 17, 20 f., 25; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 555c Rn. 22). Diese Bemühungen um eine Vereinfachung liefen aber ins Leere, wenn für die Bestimmung der Energieein- sparung letztlich doch der tatsächliche Verbrauch herangezogen werden müsste. Diesen anerkannten Pauschalwerten kann deshalb nicht mit Erfolg ein individu- elles Nutzerverhalten entgegengesetzt werden (vgl. Schmidt-Futterer/Eisen- schmid, Mietrecht, 16. Aufl., § 555c BGB Rn. 58). (e) Die von dem Berufungsgericht befürwortete Anknüpfung an den tat- sächlichen Energieverbrauch liefe demgegenüber auch dem Ziel des Gesetzge- bers zuwider, durch die Neuregelung des Rechts der Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in den §§ 555a ff. BGB unter Abstimmung mit dem Mieterhöhungsrecht nach Modernisierung (§§ 559-559b BGB) neben der bestmöglichen Entfaltung der Ziele der Ressourcenschonung und des Klima- schutzes die Interessen von Vermietern und Mietern fair auszutarieren. Nach dem erklärten Willen des Gesetzgebers sollen einerseits die Mieter vor überzo- genen Mieterhöhungen geschützt werden. Andererseits müssen für die Vermie- ter angemessene Bedingungen für die wirtschaftliche Verwertung ihres Eigen- tums bestehen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 13). An einem solchen angemes- senen Interessenausgleich fehlte es jedoch, wenn - entsprechend der Auffas- sung des Berufungsgerichts - lediglich auf den tatsächlichen Verbrauch zur Be- messung der Einsparung von Endenergie abgestellt würde. Denn für den Ver- mieter besteht grundsätzlich keine Möglichkeit, das Nutzerverhalten der Mieter vor und nach der baulichen Maßnahme zu beeinflussen. Dies gilt auch für den einzelnen Mieter mit Blick auf das Nutzerverhalten der anderen Bewohner in dem von ihm bewohnten Gebäude. 34 - 14 - (f) Der Vermieter könnte in Anbetracht dessen vor Beginn der von ihm ge- planten Modernisierungsmaßnahme bei einem Abstellen auf den tatsächlichen Verbrauch nur schwer absehen, ob er deren Kosten im Wege einer Mieterhöhung zumindest teilweise auf die Mieter umlegen kann. Das gilt im besonderen Maße dann, wenn - wie im vorliegenden Fall - mit der Modernisierung erstmals eine zentrale Versorgung installiert wird und dem Vermieter daher tatsächliche Ver- brauchsdaten für den Zeitraum vor der Modernisierung insoweit nicht vorliegen. Aufgrund dieser Unwägbarkeiten bestünde für den Vermieter nicht der mit der Vorschrift des § 559 BGB bezweckte Anreiz, angesichts der gesetzlich vor- gesehenen Möglichkeit der Umlage der auf eine Verbesserung der Mietsache entfallenden Kosten auf den Mieter diese Modernisierungsmaßnahmen vorzu- nehmen (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 58; BT-Drucks. 7/2011, S. 11 [zu § 3 MHG]; siehe auch Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 44; vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 367/18, WuM 2021, 109 Rn. 25; vom 11. Mai 2022 - VIII ZR 379/20, NJW-RR 2022, 877 Rn. 44). (2) Erst recht ist deshalb die Annahme des Berufungsgerichts, ein belast- barer Durchschnittswert für den jährlichen Energieverbrauch könne dadurch er- mittelt werden, dass der tatsächliche Energieverbrauch innerhalb eines bestimm- ten Zeitraums vor und nach der Maßnahme - den das Berufungsgericht mit je- weils vier bis fünf Jahren bemessen hat - zu der Bestimmung des Durchschnitts- werts herangezogen wird, unzutreffend. Eine solche auf mehrere Jahre er- streckte Datengrundlage mag zwar Schwankungen aufgrund des Nutzerverhal- tens ausgleichen (vgl. Theobald/Kühling/Söfker, Energierecht, Stand: 126. EL Juli 2024, § 19 EnEV Rn. 15 [zu § 19 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 EnEV aF]). Der Ver- mieter hätte in diesem Fall aber erst nach Ablauf dieses Zeitraums Gewissheit, ob er eine Modernisierungsmieterhöhung gegenüber dem Mieter mit Erfolg gel- tend machen kann. 35 36 37 - 15 - Eine solche "Sperrfrist" für die Geltendmachung der Modernisierungsmiet- erhöhung sieht das Gesetz - worauf die Revision zu Recht hinweist - indes nicht vor. Dem Wortlaut des § 559 Abs. 1 BGB aF lässt sich in zeitlicher Hinsicht le- diglich entnehmen, dass der Vermieter eine Mieterhöhung nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahme, das heißt grundsätzlich nach Abschluss der Ar- beiten (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 39; vom 28. April 2021 - VIII ZR 5/20, NJW-RR 2021, 735 Rn. 14 [jeweils zu § 559b BGB]), verlangen kann; eine über diesen Zeitpunkt hinausgehende Frist zur Geltendmachung der Mieterhöhung geht aus dieser Regelung ebenso wenig hervor wie aus der Bestimmung des § 559b BGB über die formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung. Auch würde eine solche Frist zu einer unverhältnismäßigen Belastung des Vermieters führen, wenn bei ihm zwar die Kosten der Modernisierung anfielen, er diese aber nach Abschluss der Arbeiten nicht zeitnah - wenigstens teilweise - auf den Mieter umlegen könnte, sondern bis zu fünf Jahre mit der Abgabe der Mieterhöhungserklärung warten müsste. Dies würde weder dem von dem Ge- setzgeber angestrebten Ziel, die Interessen der Vermieter, Mieter sowie die ge- samtgesellschaftlichen Interessen an einer (energetischen) Modernisierung von Gebäuden miteinander in Einklang zu bringen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 13), noch dem - bereits unter II 2 b cc (1) (f) erwähnten - gesetzgeberischen Bestre- ben, dem Vermieter einen Anreiz für die Vornahme der Modernisierungsmaß- nahme zu geben, gerecht. (3) Dementsprechend kann der Vermieter - was das Berufungsgericht ver- kannt hat - eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF in Verbindung mit § 555b Nr. 1 BGB [aF] bereits dann verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorgenommenen Arbeiten zum (ex ante-)Zeitpunkt der 38 39 40 - 16 - Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Ver- änderung hervorgerufene messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Dies hat der Tatrichter unter Berücksichtigung der baulichen Ge- gebenheiten - gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe - zu beurteilen, wobei auch auf anerkannte Pauschalwerte - wie etwa diejenigen in der (zum hier maß- geblichen Zeitpunkt geltenden) Bekanntmachung der Regeln zur Datenauf- nahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 14. Dezember 2021 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 17/10485, S. 20 f., 25) - zu- rückgegriffen werden kann. Die Feststellung einer solchen Einsparung nur mit Hilfe eines Vergleichs der tatsächlichen Jahresverbrauchswerte vor und nach der Maßnahme kommt dagegen aus den vorstehend aufgezeigten Gründen grund- sätzlich nicht in Betracht. dd) Darüber hinaus hat das Berufungsgericht - was der Senat auch ohne ausdrückliche Revisionsrüge nachzuprüfen hat (vgl. Senatsurteil vom 7. Februar 2018 - VIII ZR 189/17, NJW 2018, 1599 Rn. 12 mwN) - rechtsfehlerhaft ange- nommen, dass die Beklagte die Darlegungs- und Beweislast für die Vorausset- zungen einer Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF im Rahmen des von den Klägern vorliegend geltend gemachten Anspruchs auf Rückzahlung der Mieterhöhungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB treffe. (1) Erklärt der Vermieter gemäß § 559 Abs. 1, § 559b Abs. 1 Satz 1 BGB eine Erhöhung der Miete, trifft ihn zwar nach allgemeinen Regeln grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Voraussetzungen für die Erhö- hung der Miete vorliegen (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 49; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 49; vom 25. Januar 2023 - VIII ZR 29/22, NJW-RR 2023, 371 Rn. 20). Dies 41 42 - 17 - gilt jedoch nicht, wenn der Mieter - wie hier - die Rückzahlung der von ihm ge- leisteten Erhöhungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB verlangt (vgl. Hinz, MDR 2021, 1436 Rn. 43). Denn die Darlegungs- und Beweislast für die tatsächlichen Voraussetzungen eines Anspruchs auf Herausgabe einer un- gerechtfertigten Bereicherung - und somit auch für das Nichtbestehen eines Rechtsgrunds der erbrachten Leistung - trägt grundsätzlich der Anspruchsteller. (vgl. BGH, Urteile vom 5. Februar 2003 - VIII ZR 111/02, BGHZ 154, 5, 8; vom 11. März 2014 - X ZR 150/11, NJW 2014, 2275 Rn. 11; vom 28. Juli 2015 - XI ZR 434/14, BGHZ 206, 305 Rn. 21; jeweils mwN; siehe auch zur unterschiedlichen Verteilung der Darlegungs- und Beweislast bei vertraglichen und bereicherungs- rechtlichen Ansprüchen BGH, Beschluss vom 17. Januar 2012 - XI ZR 254/10, WM 2012, 746 Rn. 6 mwN). Allerdings trifft den Leistungsempfänger eine sekun- däre Darlegungslast. Der Anspruchsteller muss daher nur denjenigen Rechts- grund ausräumen, der sich aus dem Vortrag des Leistungsempfängers ergibt (vgl. BGH, Urteile vom 11. März 2014 - X ZR 150/11, aaO Rn. 17; vom 28. Juli 2015 - XI ZR 434/14, aaO). (2) Ausgehend hiervon hat das Berufungsgericht zu Unrecht angenom- men, die fehlende Aufklärbarkeit des vorliegenden Sachverhalts dahingehend, ob nach der von der Beklagten vorgenommenen Heizungsmodernisierung End- energie eingespart werde, gehe zu Lasten der Beklagten als Vermieterin. Denn bei der von der Beklagten erklärten Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF handelt es sich im vorliegenden Fall um den möglichen Rechts- grund für die von den Klägern geleisteten Zahlungen der Mieterhöhungsbeträge, so dass das Fehlen der Voraussetzungen einer solchen Mieterhöhung von den Klägern darzulegen und zu beweisen ist und die Beklagte insoweit nur eine se- kundäre Darlegungslast trifft. 43 - 18 - III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil in dem aus dem Tenor er- sichtlichen Umfang keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist im Umfang der Auf- hebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zu- rückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), damit dieses die nach den obigen Ausführungen erforderlichen Feststellungen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung treffen kann. Vorsorglich weist der Senat darauf hin, dass das bereits eingeholte Sachverständigengutachten zur Beurtei- lung des Vorliegens einer energetischen Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB [aF] nach Maßgabe der Rechtsauffassung des Senats nicht geeignet ist. Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchs- schrift einzulegen. Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 03.11.2020 - 18 C 97/20 - LG Bremen, Entscheidung vom 09.11.2023 - 2 S 232/20 - 44 - 19 - Verkündet am: 26. März 2025 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle ECLI:DE:BGH:2025:200525BVIIIZR283.23.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 283/23 vom 20. Mai 2025 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 20. Mai 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Dr. Matussek und Dr. Böhm beschlossen: Das Versäumnisurteil vom 26. März 2025 wird wegen offenbarer Unrichtigkeit gemäß § 319 Abs. 1 ZPO in den Gründen unter Rand- nummer 40 dahingehend berichtigt, dass es statt: "Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenver- wendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 14. Dezember 2021 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 17/10485, S. 20 f., 25)" richtig heißt: "Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenver- wendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 4. Dezember 2020 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 17/10485, S. 20 f., 25)". Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Böhm

ECLI:DE:BGH:2019:181219UVIIIZR332.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 332/18 Verkündet am: 18. Dezember 2019 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 549 Abs. 1 Satz 1 Eine falsche oder ungenaue Bezeichnung des Rechtsmittelklägers in der Rechtsmit- telschrift kann behoben werden, wenn der richtige Rechtsmittelkläger aufgrund weite- rer Erkenntnismöglichkeiten innerhalb der Rechtsmittelfrist zweifelsfrei erkennbar wird, beispielsweise im Wege der Auslegung der Rechtsmittelschrift und der im Zeit- punkt des Ablaufs der Rechtsmittelfrist vorliegenden sonstigen Unterlagen, etwa der zwischenzeitlich eingegangenen Instanzakten (Bestätigung von BGH, Beschluss vom 13. Januar 2004 - VI ZB 53/03, NJW-RR 2004, 572 unter II 1 b aa). ZPO § 548 Ist im Falle einer nachträglichen Berichtigung des Berufungsurteils die richtige Partei erst aus dem Berichtigungsbeschluss erkennbar, beginnt die Revisionsfrist aus- nahmsweise erst mit dessen Zustellung (Bestätigung von BGH, Beschluss vom 23. April 1955 - VI ZB 4/55, BGHZ 17, 149, 151 f.; Urteil vom 10. März 1981 - VI ZR 236/79, VersR 1981, 548 unter II 1; Beschluss vom 17. Januar 1991 - VII ZB 13/90, BGHZ 113, 228, 231). BGB § 555c Abs. 1 Zu den Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung. BGH, Urteil vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 332/18 - LG Düsseldorf AG Düsseldorf - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. Dezember 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 24. September 2018 in der Fas- sung des Berichtigungsbeschlusses vom 21. November 2018 auf- gehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in D. , die sie im Jahr 1995 von deren Rechtsvorgängerin, der L. GmbH (im Folgenden auch: L. ), angemietet hatten. Mit Schreiben vom 28. Januar 2015 kündigte die Klägerin den Beklagten umfangreiche ge- plante bauliche Maßnahmen an. Diese sollten über einen Zeitraum von insge- samt 13 Wochen zwischen dem 1. Mai 2015 und dem 31. Juli 2015 teils in der Wohnung der Beklagten und teils an anderen Teilen des Gebäudes ausgeführt werden. Angekündigt wurden insbesondere ein Austausch der Fenster und Bal- 1 - 3 - kontüren, eine Sanierung des Bades, eine Erneuerung der Heizung, die Anbrin- gung eines Wärmedämmverbundsystems an der Außenfassade sowie eine energetische Dachsanierung. Die Beklagten verweigerten die in dem Ankündi- gungsschreiben erbetene Zustimmung zu den Maßnahmen. Mit ihrer Klage hat die Klägerin die Beklagten darauf in Anspruch ge- nommen, von ihr im Einzelnen näher bezeichnete bauliche Maßnahmen zu dul- den und den Handwerkern werktags zwischen 8 Uhr und 17 Uhr das Betreten der Wohnung zwecks Durchführung der Maßnahmen zu ermöglichen. Dabei geht es um die in dem Ankündigungsschreiben vom 28. Januar 2015 genann- ten Maßnahmen, soweit deren Durchführung das Betreten der Wohnung erfor- dert (also insbesondere Austausch der Fenster und Balkontüren, Badsanierung und Erneuerung der Heizung, nicht aber die Wärmedämmmaßnahmen am Dach und an der Außenfassade). Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und dies damit begründet, eine unzumutbare Härte liege vor, weil die Baumaßnahmen nach ihrer Dauer und ihrem Umfang mit erheblichen Beeinträchtigungen für die Beklagten ver- bunden seien, die Klägerin Ersatzwohnraum jedoch nicht zur Verfügung gestellt habe. In der Berufungsinstanz hat die Klägerin ihren Duldungsanspruch hilfs- weise Zug um Zug gegen Zurverfügungstellung des Badezimmers einer Leer- wohnung und äußerst hilfsweise Zug um Zug gegen Zahlung eines Hotelkos- tenvorschusses in Höhe von 1.500 € verfolgt. In der Berufungsverhandlung hat die Klägerin ihren Klageantrag dahin geändert, dass er "hinsichtlich der L. GmbH gestellt" werde. Die Berufung hat keinen Erfolg gehabt. Das den Parteien je- weils am 27. September 2018 zugestellte Berufungsurteil bezeichnet als Kläge- rin die L. GmbH. Diese Gesellschaft ist auch 2 3 4 - 4 - in der am 26. Oktober 2018 bei dem Bundesgerichtshof eingegangenen Revisi- onsschrift als Klägerin (und Revisionsklägerin) genannt. Mit Beschluss vom 21. November 2018 hat das Berufungsgericht sein Urteil im Rubrum dahinge- hend berichtigt, dass Klägerin nicht die dort fälschlicherweise aufgenommene L. GmbH, sondern die F. S.á.r.l. sei. Der Berichtigungsbeschluss ist der zweitinstanzlichen Prozessbevollmächtigten der Klägerin am 29. November 2018 zugestellt worden. Die Instanzakten sind am 20. Dezember 2018 bei dem Bundesgerichtshof eingegangen. Mit der am 26. Februar 2019 bei dem Bundesgerichtshof eingegangenen Revisionsbegründung hat die Revisionsführerin angesichts des Berichtigungs- beschlusses des Berufungsgerichts "klargestellt", dass es sich bei dem mit der Revisionsschrift vom 25. Oktober 2018 eingelegten Rechtsmittel von Beginn an um ein solches der F. S.á.r.l. gehandelt habe. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebe- gehren nach den in der Berufungsinstanz gestellten Anträgen weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: 5 6 7 - 5 - Der Klägerin stehe der geltend gemachte Duldungsanspruch nicht zu, weil das Ankündigungsschreiben bezüglich der Dachsanierung den Vorausset- zungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB nicht genüge und aus diesem Grund (insgesamt) unwirksam sei. Gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB müsse das Ankündigungsschreiben Angaben über die Art und den voraussichtlichen Um- fang der geplanten Modernisierungsmaßnahme in ihren wesentlichen Zügen enthalten, um dem Mieter zu eröffnen, welche Auswirkungen durch diese auf die Mietsache ausgehen werde. Der Aufwand der geplanten Maßnahme müsse dabei hinreichend deutlich werden, um dem Mieter eine Entscheidung darüber zu ermöglichen, ob er von seinen Gegenrechten Gebrauch machen wolle. Dien- ten die Maßnahmen der Einsparung von Energie, sei der Einspareffekt plausi- bel darzulegen, wobei gemäß § 555c Abs. 3 BGB auf anerkannte Pauschalwer- te Bezug genommen werden könne. Diesen Anforderungen genüge das Ankündigungsschreiben nicht, soweit es die Dachsanierung betreffe. Es sei in dem Schreiben zwar dargelegt worden, welche Arbeiten durchgeführt werden sollten, dass diese den Wohnkomfort durch die Verbesserung der Bausubstanz steigerten und sich Vorteile durch mehr Wohnkomfort bei weniger Energieverbrauch ergäben, dass ein gut ge- dämmtes Dach ein wohngesundes Raumklima zu geringeren Heizkosten ge- währleiste sowie im Ergebnis eine optimale Wärmedämmung sowie Luftdichtig- keit in allen Bauteilen und die Minimierung von Bauschäden erreicht werde. Dies genüge den Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB allerdings nicht. Das Schreiben erläutere den Energiespareffekt zu pauschal und damit nicht hinreichend nachvollziehbar, weshalb der Mieter nicht feststellen könne, ob es sich überhaupt um eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b BGB handele, welche er zu dulden habe. 8 9 - 6 - Dass die Pflicht zur Mitteilung von Art und Umfang in seinen wesentli- chen Zügen auch die Pflicht umfasse, den Energiespareffekt hinreichend zu beschreiben, lasse sich auch daran erkennen, dass § 555c Abs. 3 BGB als Er- leichterung für den Vermieter die Bezugnahme auf anerkannte Pauschalwerte hierfür genügen lasse. Das Ankündigungsschreiben nehme bezüglich der Dachsanierung auf anerkannte Pauschalwerte nicht Bezug und lege auch sons- tige energetische Vorteile nicht konkret und nachvollziehbar dar. Dass ein Zu- sammenhang mit den ebenfalls angekündigten Wärmedämmmaßnahmen be- stehe, für welche der Energiespareffekt durch Nennung der Wärmedurch- gangskoeffizienten erläutert werde, sei aus dem Ankündigungsschreiben her- aus nicht ersichtlich. Die übrigen Maßnahmen habe die Klägerin zwar entsprechend den Vor- gaben des § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB (soweit es sich um eine Modernisierung handele) beziehungsweise nach § 555a Abs. 2 BGB (soweit es sich um Erhal- tungsmaßnahmen handele) mitgeteilt. Aus dem Verstoß des Ankündigungs- schreibens gegen die Vorgaben des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB hinsicht- lich der Dachsanierung folge allerdings, dass auch die Duldungspflicht der Be- klagten hinsichtlich der übrigen Maßnahmen, auf deren Duldung sich die Klage beziehe, entfalle. Es handele sich um eine einheitliche Modernisierungsmaßnahme, da die Klägerin in sämtlichen Bereichen der Immobilie (Fenster, Wohnungstür, Wech- selsprechanlage, Badsanierung, Heizung, Rauchwarnmelder, Fassade/Dach) parallel im Zeitraum vom 1. Mai 2015 bis 31. Juli 2015 Baumaßnahmen in Auf- trag habe geben wollen und dementsprechend eine Gesamtdauer für alle vor- zunehmenden Bauarbeiten angegeben habe. Auch werde aus dem Schreiben deutlich, dass die Modernisierung als Gesamtkonzept verfolgt werde, ohne dass thematisch abgrenzbare Bereiche einer Modernisierung unterliegen soll- 10 11 12 - 7 - ten. Für die Beklagten sei nicht erkennbar gewesen, dass die Klägerin, sollten sich einzelne Maßnahmen als nicht durchsetzbar herausstellen, auch die Dul- dung der übrigen Maßnahmen begehre. Die Klägerin habe nicht erkennen las- sen, etwa durch Stellen eines Hilfsantrags, dass sie für den Fall einer Teilun- wirksamkeit der Modernisierungsankündigung auf eine Duldung des jedenfalls wirksam begründeten Teils bestehe, so dass den Beklagten für den Fall des Herausfallens einzelner Positionen nicht verdeutlicht worden sei, dass sie die Überprüfung der Berechtigung der Duldungsaufforderung auf die verschiedenen Gewerke habe aufteilen müssen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch auf Duldung der von der Klägerin im einzelnen bezeichneten Modernisierungs- und Instandhal- tungsmaßnahmen nicht verneint werden. 1. Die Revision ist zulässig; insbesondere ist sie ordnungsgemäß einge- legt. a) Gemäß § 549 Abs. 1 Satz 1 ZPO wird die Revision durch Einreichung einer Revisionsschrift beim Revisionsgericht eingelegt. Gemäß § 549 Abs. 1 Satz 2 ZPO muss die Revisionsschrift die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Revision gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Revi- sion eingelegt werde, enthalten. Erforderlich ist auch die Erklärung, für wen das Rechtsmittel eingelegt wird und gegen wen es sich richtet. Vor allem muss die Person des Rechtsmittelklägers zweifelsfrei erkennbar sein (MünchKomm- ZPO/Krüger, 5. Aufl., § 549 Rn. 3; Stein/Jonas/Jacobs, ZPO, 23. Aufl., § 549 Rn. 4; vgl. BGH, Urteil vom 6. Februar 1985 - I ZR 235/83, NJW 1985, 2651 13 14 15 - 8 - unter II 1; Beschlüsse vom 17. Januar 1991 - VII ZB 13/90, BGHZ 113, 228, 230; vom 7. November 1995 - VI ZB 12/95, NJW 1996, 320 unter II 1, 2; vom 22. September 2009 - VI ZB 76/08, NJW-RR 2010, 277 Rn. 5 und vom 20. Ja- nuar 2004 - VI ZB 68/03, NJW-RR 2004, 862 unter II 3 b; jeweils zur Beru- fungsschrift). b) Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt. Der Umstand, dass die Revisionsschrift als Klägerin und Revisionsklägerin die L. GmbH benennt, steht der zulässigen Einlegung der Revision nicht entgegen. aa) Allerdings führt die Angabe des unrichtigen Revisionsklägers in der Revisionsschrift grundsätzlich zur Unzulässigkeit der Revision (st. Rspr.; BGH, Beschluss vom 17. Januar 1991 - VII ZB 13/90, aaO; vgl. auch BGH, Urteil vom 6. Februar 1985 - I ZR 235/83, aaO; Beschluss vom 13. Januar 2004 - VI ZB 53/03, NJW-RR 2004, 572 unter II 1 b bb). Jedoch kann der bei einer falschen oder ungenauen Bezeichnung des Rechtsmittelklägers in der Rechtsmittelschrift im Hinblick auf dessen Identifi- zierbarkeit bestehende Mangel behoben werden, wenn der richtige Rechtsmit- telkläger aufgrund weiterer Erkenntnismöglichkeiten innerhalb der Rechtsmittel- frist zweifelsfrei erkennbar wird, beispielsweise im Wege der Auslegung der Rechtsmittelschrift sowie der etwa sonst im Zeitpunkt des Ablaufs der Rechts- mittelfrist vorliegenden Unterlagen und Umstände (BGH, Beschluss vom 13. Januar 2004 - VI ZB 53/03, aaO unter II 1 b aa; vgl. auch Beschluss vom 30. Mai 2000 - VI ZB 12/00, NJW-RR 2000, 1661 unter II 1). 16 17 18 19 - 9 - bb) Hier ergibt sich aus dem erstinstanzlichen Urteil und den Instanzakten eindeutig, dass die Klage von der F. S.á.r.l. erhoben wurde und es zu keinem Zeitpunkt zu einem Parteiwechsel auf der Klägerseite gekommen ist. Soweit das Berufungsgericht sich durch den auf Duldung gegenüber der L. GmbH gerichteten Antrag der Revisionsklägerin in der Berufungsverhandlung dazu veranlasst ge- sehen hat, die L. in seinem Urteil als Klägerin und Berufungsklägerin aufzu- führen, handelt es sich, wie das Berufungsgericht in seinem späteren Berichti- gungsbeschluss selbst gesehen hat, um eine offenbare Unrichtigkeit im Sinne des § 319 ZPO. Denn damit war ersichtlich kein Parteiwechsel beabsichtigt, sondern sollte lediglich durch Umstellung des Antrags einer vermeintlichen Rechtsnachfolge Rechnung getragen werden. Unter diesen Umständen kann auch die Revision, die ebenfalls die im Berufungsurteil genannte, am Rechts- streit aber zu keinem Zeitpunkt als Partei beteiligte L. GmbH als Revisionsführerin aufführte, un- geachtet dieser Falschbezeichnung nur als Revision der tatsächlichen Klägerin angesehen werden. cc) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist es unschäd- lich, dass die Instanzakten, aus denen sich die vorgenannte Auslegung ergibt, nicht binnen einer ab Zustellung des Berufungsurteils berechneten Revisions- frist eingegangen sind. Denn in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist anerkannt, dass ein Berichtigungsbeschluss zwar grundsätzlich keinen Einfluss auf den Lauf der Rechtsmittelfrist hat, eine Ausnahme aber dann zu machen ist, wenn die richtige Partei erst aus der berichtigten Urteilsfassung zweifelsfrei zu erkennen ist; in einem solchen Fall beginnt die Frist ausnahmsweise erst mit der Zustellung des Berichtigungsbeschlusses (BGH, Beschluss vom 23. April 1955 - VI ZB 4/55, BGHZ 17, 149, 151 f.; Urteil vom 10. März 1981 - VI ZR 20 - 10 - 236/79, VersR 1981, 548 unter II 1; Beschluss vom 17. Januar 1991 - VII ZB 13/90, aaO S. 231). Zwar mag die hier vorliegende offensichtliche Unrichtigkeit für die Partei- en beziehungsweise deren Prozessvertreter erkennbar gewesen sein. Dies än- dert aber nichts daran, dass ein Fehler des Berufungsgerichts ursächlich für die unrichtige Parteibezeichnung in der Rechtsmittelschrift gewesen ist - hier durch Benennung der L. als Klägerin und Revisionsklägerin. Dies hat zur Folge, dass die Revisionsfrist erst mit der Zustellung des Berichtigungsbeschlusses am 29. November 2018 in Gang gesetzt wurde und somit jedenfalls bis zum Zeitpunkt des Eintreffens der Instanzakten bei dem Bundesgerichtshof am 20. Dezember 2018 nicht abgelaufen war. Aus diesen ergibt sich - wie darge- legt - eindeutig, dass es sich bei der Bezeichnung der L. als Klägerin in der Revisionsschrift (ebenso wie im Berufungsurteil) um eine irrtümliche Falschbe- zeichnung handelt und das Rechtsmittel als ein solches der wirklichen Klägerin auszulegen ist. 2. Die Revision hat auch in der Sache Erfolg. Eine Verpflichtung der Beklagten zu der von der Klägerin begehrten Dul- dung der im Einzelnen bezeichneten baulichen Maßnahmen (§ 555d Abs. 1, § 555a Abs. 1 BGB) kann mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begrün- dung nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist das Ankündigungsschreiben der Klägerin nicht deshalb unwirksam, weil es hin- sichtlich der Teilmaßnahme "Dachsanierung" zu unbestimmt abgefasst wäre. Ebenso wenig handelt es sich bei dem Vorhaben der Klägerin um ein Gesamt- konzept in der Weise, dass bei einer etwa unzureichenden Ankündigung einer einzelnen Teilmaßnahme unklar wäre, ob die übrigen Maßnahmen gleichwohl 21 22 23 - 11 - durchgeführt werden sollen und deshalb von einer insgesamt unwirksamen An- kündigung auszugehen wäre. a) Gemäß § 555d Abs. 1 BGB hat der Mieter Modernisierungsmaßnah- men im Sinne des § 555b BGB zu dulden, wobei der Vermieter dem Mieter die Maßnahmen nach § 555c BGB anzukündigen hat. Die letztgenannte Vorschrift ist gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 1 EGBGB auf das gegenständliche Miet- verhältnis in der vom 1. Mai 2013 bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fas- sung des Gesetzes über die energetische Sanierung von vermietetem Wohn- raum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln vom 11. März 2013 (BGBl. I S. 434; im Folgenden: BGB aF) anzuwenden, weil das Mietverhältnis am 31. Dezember 2018 bereits entstanden und den Beklagten das Ankündigungs- schreiben vor diesem Datum zugegangen war. aa) Gemäß § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB aF hat der Vermieter dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Die Ankündigung muss gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB aF Angaben über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Moderni- sierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen (Nr. 1), den voraussichtlichen Be- ginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme (Nr. 2), den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 BGB verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Be- triebskosten (Nr. 3) enthalten. bb) Für Maßnahmen der energetischen Modernisierung bedarf es vor diesem Hintergrund der Information des Mieters über diejenigen Tatsachen, die es ihm ermöglichen, in groben Zügen die voraussichtlichen Auswirkungen der Umsetzung der baulichen Maßnahme auf den Mietgebrauch abzuschätzen so- 24 25 26 - 12 - wie, gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe, vergleichend zu ermitteln, ob die geplanten baulichen Maßnahmen voraussichtlich zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen werden. Insoweit können jedoch an die Ankündigung nach § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB aF keine grundlegend weitergehenden Anforderungen gestellt werden als an ein Mieterhöhungsverlangen aufgrund einer zuvor durchgeführten energetischen Modernisierung (vgl. dazu Senatsbe- schluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 18; Senatsur- teile vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9 und vom 12. März 2003 - VIII ZR 175/02, WuM 2004, 154 unter II 2 a; jeweils zum Mieterhö- hungsverlangen). Die Interessenlage ist jedenfalls insoweit vergleichbar, als der Mieter auch bei einer Ankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB aF (wie auch in der aktu- ellen Fassung) in seine Überlegungen über die Geltendmachung von Gegen- rechten regelmäßig einbeziehen wird, ob die angekündigte Maßnahme eine Modernisierung im Sinne des § 555b Nr. 1 BGB darstellt und in welchem Ver- hältnis die zu erwartenden positiven Auswirkungen der baulichen Maßnahmen auf die Mietsache zu den nachteiligen Folgen, die mit der Duldung einhergehen, stehen. cc) Diesen Anforderungen wird die hier vorgenommene Ankündigung, was der Senat selbst beurteilen kann, weil weitere Feststellungen nicht in Be- tracht kommen (vgl. Senatsurteile vom 27. Februar 2019 - VIII ZR 255/17, NJW- RR 2019, 719 Rn. 23 mwN; vom 9. Juli 2016 - VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 41), auch bezüglich der energetischen Dachsanierung gerecht. Insbeson- dere ergibt sich aus ihr nicht nur, welche Arbeiten im Einzelnen durchgeführt werden sollen, sondern ebenso, welches Energiesparpotential durch die ge- planten Arbeiten erreicht werden soll. 27 28 - 13 - Denn aus dem Gesamtzusammenhang der Ausführungen zur Dachsa- nierung und der Anbringung eines Wärmeverbundsystems an der Fassade wird deutlich, dass es sich um ein bisher nicht isoliertes oder wärmegedämmtes Ge- bäude handelt, bei dem durch die nunmehr geplanten und aufeinander abge- stimmten Maßnahmen an der Fassade, an den Fenstern und am Dach eine vollständige Isolierung der gesamten Haushülle ohne Wärmebrücken erreicht und auf diese Weise in erheblichem Umfang Energie eingespart werden soll. Dazu wird - was das Berufungsgericht übersehen hat - auf der zweiten Seite der Modernisierungsankündigung konkret mitgeteilt, dass durch die Montage des Wärmeverbundsystems, der Dachgeschossdämmung, der Sockeldämmung und des Fensteraustauschs eine Senkung des Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert) von 1,0 auf 0,2 erreicht werde. Damit ist die geplante energetische Modernisierung und die dadurch zu erwartende Energieeinsparung ausreichend beschrieben. Es ist daher unschädlich, dass die nähere Schilderung der zur Dachge- schossdämmung geplanten Maßnahmen auf der dritten Seite der Ankündigung nicht noch zusätzliche konkrete Angaben zu den allein durch die Wärme- dämmmaßnahmen am Dach zu erwartende Energieeinsparung enthält. Entge- gen der Auffassung der Revisionserwiderung sind derartige zusätzliche Anga- ben auch nicht zum Schutz des Mieters erforderlich, etwa um abschätzen zu können, ob er sich die Wohnung nach der Modernisierung noch wird leisten können. Denn bezüglich der künftig durch die Isolierung der gesamten Gebäu- dehülle zu erwartenden Energieeinsparung genügt die Bezugnahme auf aner- kannte Pauschalwerte, die in der Ankündigung der Klägerin (ebenso wie die voraussichtliche künftige Mieterhöhung) enthalten ist. b) Von Rechtsfehlern beeinflusst ist auch die weitere Beurteilung des Be- rufungsgerichts, eine nur bezüglich einer einzelnen Teilmaßnahme nicht ord- 29 30 31 - 14 - nungsgemäße Modernisierungsankündigung hätte zur Folge, dass die Beklag- ten auch sämtliche übrigen Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen nicht hinzunehmen hätten, deren Duldung die Klägerin im vorliegenden Verfah- ren - ausschließlich - begehrt. Soweit sich das Berufungsgericht auf den Senatsbeschluss vom 21. November 2017 (VIII ZR 28/17, NJW 2018, 1008 Rn. 13 ff.) beruft, hat es verkannt, dass Gegenstand jenes Verfahrens - anders als hier - nicht eine blo- ße Instandsetzung und Modernisierung eines vorhandenen Gebäudes war, sondern der dortige Vermieter ein Gesamtkonzept weitreichender, den Charak- ter der Mietsache grundlegend verändernder Maßnahmen plante, die weitge- hend einem Neubau, insbesondere durch Teilabriss und Hinzufügung neuer Räume gleichkamen. Angesichts dessen war in jenem Fall unklar, ob einzelne in die Planung eines vollständigen Umbaus des Mietobjekts eingebettete In- standsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, deren Duldung grundsätzlich hätte verlangt werden können, auch unabhängig von der Umsetzung des nicht zu duldenden Gesamtkonzeptes umgesetzt werden sollten (beziehungsweise konnten). Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts lässt die Tatsache, dass die Klägerin in ihrer Modernisierungsankündigung vom 28. Januar 2015 - entsprechend den gesetzlichen Vorgaben in § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB - einen Zeitplan und eine Gesamtdauer für die vorgesehenen Maßnahmen mitgeteilt hat, nicht den Schluss zu, dass sie bei Herausfallen einer einzelnen Maßnahme die übrigen nicht durchführen wolle. Ohnehin wird sich ein voraussichtlicher Zeitplan häufig nicht einhalten lassen, etwa wenn es wegen der Weigerung von Mietern oder aus technischen Gründen zu Verzögerungen kommt. III. 32 33 - 15 - Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzu- verweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei weist der Senat darauf hin, dass die Kostenentscheidung des Berufungsgerichts, soweit sie nach § 91a ZPO getroffen worden ist, nach den in der Revisionsinstanz gestellten Anträgen nicht Gegenstand des Revisionsangriffs gewesen und deshalb bei einer erneuten Kostenentscheidung insoweit zugrunde zu legen ist. Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Düsseldorf, Entscheidung vom 17.10.2016 - 56 C 109/15 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 24.09.2018 - 21 S 92/16 - 34

ECLI:DE:BGH:2022:081122BVIIIZR194.21.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 194/21 vom 8. November 2022 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 8. November 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Bünger und Kosziol, die Richte- rin Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt beschlossen: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Ber- lin - Zivilkammer 63 - vom 15. Juni 2021 wird, soweit sie sich gegen die Abweisung der Widerklage wendet, als unzulässig verworfen; im Übrigen wird die Revision zurückgewiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Der Streitwert des Revisionsverfahrens wird auf bis zu 5.000 € fest- gesetzt. Gründe: I. Die Revision des Beklagten ist nach § 552 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 ZPO durch Beschluss als unzulässig zu verwerfen, soweit sie sich gegen die Abwei- sung der von ihr erhobenen Widerklage wendet. Insoweit ist sie mangels Zulas- sung der Revision durch das Berufungsgericht nicht statthaft (§ 542 Abs. 1, § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Wegen des Sachverhalts und zur näheren Begründung wird auf den in dieser Sache ergangenen Hinweisbeschluss vom 19. Juli 2022 Bezug genommen, in dem sich der Senat bereits mit der von der Revision nunmehr auch in ihrem Schriftsatz vom 16. September 2022 angesprochenen Frage einer vom 1 - 3 - Berufungsgericht vorgenommenen wirksamen Beschränkung der Revisionszu- lassung befasst und diese unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Bun- desgerichtshofs bejaht hat. Die diesbezüglichen Ausführungen der Revision in ihrer vorstehend genannten Stellungnahme zu dem Hinweisbeschluss des Se- nats geben keinen Anlass zu einer abweichenden Beurteilung. 1. Anders als die Revision meint, hat das Berufungsgericht nach seinen Ausführungen in den Entscheidungsgründen die Zulassung der Revision eindeu- tig auf den mit der Klage verfolgten Aufwendungsersatzanspruch gemäß § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB beschränkt. Die von dem Berufungsgericht als klärungsbedürf- tig erachtete Frage, ob die Beheizungsart einer Wohnung bei Anmietung in Form einer vorhandenen Gasheizung eine konkludent vereinbarte Sollbeschaffenheit der Mietsache darstelle oder ob der Vermieter lediglich die generelle Beheizbar- keit und Warmwasserversorgung schulde, ist - und zwar unabhängig von der im Hinweisbeschluss aufgeführten Rechtsauffassung des Senats zu dieser Frage - lediglich für diesen Anspruch, nicht jedoch auch für den von der Beklagten mit der Widerklage noch verfolgten Duldungsanspruch gemäß § 555a Abs. 1 BGB von Bedeutung (vgl. zu der gebotenen Auslegung der Entscheidungsgründe BGH, Beschluss vom 30. November 2021 - VIII ZR 81/20, juris Rn. 7 mwN). Das Berufungsgericht hat diesen - auf die Duldung eines Anschlusses der Wohnung an die zentrale Wärmeversorgungs- und Warmwasseranlage als Instandset- zungsmaßnahme gerichteten - Anspruch bereits deshalb verneint, weil der Man- gel der Mietsache unstreitig durch den von den Klägern veranlassten Einbau der neuen Gasetagenheizung beseitigt worden ist. Auf die Rechtsfrage, die dem Be- rufungsgericht Anlass zur Zulassung der Revision gab, kam es insofern vor die- sem Hintergrund für die Widerklage nicht an. 2. Entgegen der Auffassung der Revision besteht zwischen der Klage und der Widerklage auch kein so enger Zusammenhang, dass eine Beschränkung 2 3 - 4 - der Revision auf die Klage nicht zulässig wäre. Wie der Senat bereits in dem vorgenannten Hinweisbeschluss ausgeführt hat, ist der mit der Klage geltend ge- machte Aufwendungsersatzanspruch unabhängig von dem mit der Widerklage verfolgten Duldungsanspruch zu beurteilen. Selbst wenn man die Rechtsauffassung der Revision zugrunde legte, wo- nach dem Vermieter ein einseitiges Bestimmungsrecht betreffend den Zustand der Wohnung jedenfalls bei Bestehen einer Pflicht des Mieters zur Duldung einer Modernisierungsmaßnahme zukommen soll, würde dies nicht dazu führen, dass sich die Frage, ob der Vermieter lediglich die generelle Beheizbarkeit und Warm- wasserversorgung als Sollbeschaffenheit einer Mietsache oder eine Ausstattung mit einer Gasetagenheizung schuldet, im Rahmen der Widerklage stellte. Denn es fehlt nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts bereits an einer ordnungsgemäßen Modernisierungsankündigung im Sinne von § 555c BGB im Zeitpunkt des Austauschs der Gastherme durch die Kläger. Ein etwaiger, von der Beklagten allerdings schon in der Berufungsinstanz nicht mehr geltend gemachter Anspruch auf Duldung als Modernisierungsmaßnahme gemäß § 555d Abs. 1 BGB wäre aus diesem Grund - wie bereits in dem Hinweisbeschluss des Senats aufgezeigt - nicht fällig gewesen. Die auf Leistung von Aufwendungser- satz für den Austausch der Gastherme durch die Mieter gerichtete Klage betrifft somit einen in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht selbständigen Teil des Streit- stoffs und auch im Fall einer Zurückverweisung bestünde nicht die Gefahr des Widerspruchs zu dem nicht anfechtbaren Teil des mit der Widerklage geltend gemachten Streitstoffs (vgl. Senatsurteil vom 16. Januar 2019 - VIII ZR 173/17, WuM 2019, 144 Rn. 13 mwN). 4 - 5 - II. Soweit das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, liegt ein Zulas- sungsgrund nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Zur Begründung wird insoweit ebenfalls auf den Hinweisbeschluss vom 19. Juli 2022 Bezug genommen. Weitergehende Ausfüh- rungen des Senats hierzu sind nicht geboten, da die Revision hierzu keine Stel- lungnahme abgegeben hat. III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Berlin-Wedding, Entscheidung vom 02.06.2020 - 14 C 604/16 - LG Berlin, Entscheidung vom 15.06.2021 - 63 S 125/20 - 5 6

ECLI:DE:BGH:2025:181125BVIIIZR174.25.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 174/25 vom 18. November 2025 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 18. November 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt, die Richterin Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt beschlossen: Die Beklagte hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen. Hinsichtlich der Kosten der ersten Instanz verbleibt es bei der Ent- scheidung des Amtsgerichts im Urteil vom 7. August 2024. Der Streitwert für das Revisionsverfahren wird auf 2.484 € festge- setzt. Gründe: I. Die Kläger waren seit 2002 Mieter einer Wohnung der Beklagten in einem Mehrparteienhaus in S. . Im März 2023 kündigte die Beklagte gegenüber den Klägern schriftlich die Durchführung von im Einzelnen näher bezeichneten Modernisierungsmaßnah- men an, durch die das im Jahr 1975 bezugsfertige Haus an den Standard eines "KfW 70 EE-Wohnhauses" angepasst werden sollte. Ferner teilte die Beklagte den voraussichtlichen Beginn sowie die Dauer der Maßnahmen mit und wies dar- auf hin, dass die monatliche Nettokaltmiete sich infolge der Modernisierungs- maßnahmen von bisher 661 € auf voraussichtlich 868 € erhöhen werde. Durch die Modernisierungsmaßnahmen würden "höhere Energiekosten" infolge von Preissteigerungen "eingespart". 1 2 - 3 - Die Kläger verweigerten die von der Beklagten erbetene Zustimmung zu den geplanten Maßnahmen. Mit Schreiben vom 1. März 2024 teilte die Beklagte den Klägern mit, dass sich der "Baustart" weiter verzögern werde und die voraussichtlichen Betriebsko- sten nach Abschluss der Arbeiten für Warmwasser circa 100 € pro Jahr und die Heizkosten circa 310 € pro Jahr betragen würden, während die übrigen Betriebs- kosten von den Maßnahmen unberührt blieben. Die Klage, mit welcher die Kläger die Feststellung begehrt hatten, dass sie nicht verpflichtet seien, die von der Beklagten im März 2023 angekündigten Mo- dernisierungsmaßnahmen zu dulden, haben die Parteien in erster Instanz über- einstimmend für erledigt erklärt. Die von der Beklagten erhobene Widerklage, mit welcher diese die Kläger auf Duldung von im Einzelnen näher bezeichneten baulichen Maßnahmen und Gewährung von Zugang für die von ihr beauftragten Handwerker nach schriftli- cher Ankündigung in Anspruch genommen hat, hat das Amtsgericht abgewiesen und der Beklagten die Kosten des Rechtsstreits auferlegt. Zur Begründung seiner Entscheidung hat das Amtsgericht ausgeführt, der Beklagten stehe derzeit ein Anspruch auf Duldung der streitgegenständlichen Modernisierungsmaßnahmen gegen die Kläger gemäß § 555d Abs. 1 BGB nicht zu, da sie die Modernisie- rungsmaßnahmen nicht ordnungsgemäß nach § 555c Abs. 1 BGB angekündigt habe; die Beklagte habe die Kläger vorliegend nicht ausreichend über Art und Umfang der Modernisierung (§ 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB) und auch nicht über die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (§ 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BGB) informiert. Auf die Berufung der Beklagten, mit der diese sich allein gegen die Auf- fassung des Amtsgerichts gewandt hat, wonach die Beklagte die Kläger nicht ausreichend über Art und Umfang der Modernisierung informiert habe, hat das 3 4 5 6 7 - 4 - Landgericht das amtsgerichtliche Urteil abgeändert und der Widerklage stattge- geben sowie den Klägern die Kosten des Rechtsstreits auferlegt. Zur Begründung hat das Berufungsgericht - soweit im derzeitigen Verfah- rensstadium noch von Interesse - ausgeführt, die Beklagte habe entgegen der Auffassung des Amtsgerichts die Modernisierungsmaßnahme ordnungsgemäß angekündigt. Die Modernisierungsankündigung genüge den Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB. Die Kläger hätten dieser Ankündigung - entgegen der Auf- fassung des Amtsgerichts - auch entnehmen können, dass ihre Energiekosten in Folge der Modernisierung jedenfalls nicht steigen würden. Hiergegen haben sich die Kläger mit der vom Berufungsgericht zugelas- senen Revision gewendet. Im Verlauf des Revisionsverfahrens haben die Kläger das Mietverhältnis gekündigt, worauf die Parteien den Rechtstreit vor dem Ablauf der (verlängerten) Revisionsbegründungsfrist übereinstimmend für erledigt er- klärt haben. II. Nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstim- mend für erledigt erklärt haben, ist gemäß § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO von Amts wegen - nach billigem Ermessen und unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands - über alle bisher entstandenen Kosten des Rechtsstreits zu entscheiden. Danach sind die Kosten der Beklagten aufzuerlegen, denn diese wäre bei einer Fortführung des Rechtsstreits voraussichtlich unterlegen. 1. Die Erledigungserklärungen sind wirksam. a) Eine Erledigung der Hauptsache kann noch im Revisionsverfahren er- klärt werden (vgl. BGH, Beschlüsse vom 8. März 2022 - XI ZR 571/21, ZInsO 2022, 935 Rn. 7; vom 14. März 2022 - VIa ZR 3/21, juris Rn. 2; vom 2. August 8 9 10 11 12 - 5 - 2022 - VIII ZR 314/20, juris Rn. 8; jeweils mwN). Eine Beendigung des Rechts- streits durch übereinstimmende Erledigungserklärungen beider Parteien ist in dieser Instanz wirksam möglich, wenn die Revision statthaft und zur Zeit der Er- ledigungserklärungen auch ansonsten (noch) zulässig war (vgl. BGH, Be- schlüsse vom 15. Januar 2004 - IX ZB 188/03, ZInsO 2004, 201 unter 2; vom 28. Oktober 2008 - VIII ZB 28/08, NJW-RR 2009, 422 Rn. 3; vom 31. März 2021 - XII ZB 102/20, NJW-RR 2021, 1012 Rn. 6; vom 14. März 2022 - VIa ZR 3/21, aaO; BAGE 152, 335 Rn. 7). So liegt der Fall hier. Die von dem Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger war statthaft (§ 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO) und zum vorbezeichneten Zeitpunkt auch im Übrigen zulässig. Der Umstand, dass die Klä- ger die Revision nicht (mehr) begründet haben, führt nicht zu einer Unzulässigkeit der Revision, weil die verlängerte Revisionsbegründungsfrist (§ 551 Abs. 2 Satz 2, 6 ZPO) bei Eingang der Erledigungserklärungen der Parteien bei Gericht noch nicht abgelaufen war. b) Die Erledigungserklärung der Beklagten konnte von ihrem Prozessbe- vollmächtigten zweiter Instanz wirksam abgegeben werden, auch wenn dieser nicht beim Bundesgerichtshof als Rechtsanwalt zugelassen ist (§ 78 Abs. 1 Satz 3 ZPO). Denn die Erledigungserklärung kann gemäß § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO auch zu Protokoll der Geschäftsstelle erklärt werden und unterliegt daher nicht dem Anwaltszwang (§ 78 Abs. 3 ZPO; vgl. BGH, Beschlüsse vom 20. Juli 2012 - IX ZR 138/12, juris Rn. 4; vom 13. Juli 2022 - VII ZR 485/21, juris Rn. 2; vom 11. Januar 2024 - V ZR 163/22, juris Rn. 3; jeweils mwN). 2. In der Sache wäre die zulässige Revision der Kläger voraussichtlich er- folgreich gewesen. a) Für die Billigkeitsentscheidung nach § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO kommt es vornehmlich darauf an, welchen Ausgang der Rechtsstreit mutmaßlich ge- nommen hätte und welche Partei dementsprechend mit Kosten belastet worden 13 14 15 - 6 - wäre, wenn die Hauptsache nicht übereinstimmend für erledigt erklärt worden wäre (vgl. BGH, Beschlüsse vom 9. Februar 2021 - VIII ZR 346/19, NJW 2021, 1887 Rn. 4; vom 4. April 2022 - VIa ZR 360/21, juris Rn. 2; vom 5. Juli 2022 - VIII ZR 110/21, juris Rn. 6; jeweils mwN). Es kommt daher darauf an, ob die Revision der im Berufungsverfahren unterlegenen Kläger nach dem bisherigen Sach- und Streitstand Erfolg gehabt hätte. Dabei ist allerdings zu beachten, dass eine Kostenentscheidung nach § 91a ZPO nicht den Zweck hat, Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung zu klären oder das Recht fortzubilden (BGH, Beschlüsse vom 28. Oktober 2008 - VIII ZB 28/08, NJW-RR 2009, 422 Rn. 5; vom 4. April 2022 - VIa ZR 360/21, aaO; vom 5. Juli 2022 - VIII ZR 110/21, aaO Rn. 7; jeweils mwN). Grundlage der Entscheidung ist demgemäß lediglich eine summarische Prüfung, bei der das Gericht grundsätzlich davon absehen kann, in einer rechtlich schwierigen Sache nur wegen der Verteilung der Kosten alle für den hypothetischen Ausgang be- deutsamen Rechtsfragen zu entscheiden (Senatsbeschlüsse vom 28. Oktober 2008 - VIII ZB 28/08, aaO; vom 5. Juli 2022 - VIII ZR 110/21, aaO; jeweils mwN). b) Danach sind im Streitfall die Kosten des Rechtsstreits in vollem Umfang der Beklagten aufzuerlegen. Denn die Revision der Kläger wäre schon deshalb begründet gewesen, weil die Berufung der Beklagten gegen das amtsgerichtliche Urteil durch das Berufungsgericht bereits mangels einer ordnungsgemäßen Be- rufungsbegründung als unzulässig hätte verworfen werden müssen (§ 522 Abs. 1 Satz 1, 2 ZPO). aa) Die Zulässigkeit der Berufung stellt als Prozessfortsetzungsbedingung eine Sachverhandlungs- und Sachurteilsvoraussetzung dar, die auch in der Re- visionsinstanz von Amts wegen zu prüfen ist, denn ein gültiges und rechtswirk- sames Verfahren vor dem Revisionsgericht ist nur möglich, solange der Rechts- streit noch nicht rechtskräftig beendet ist. Dies setzt neben der Zulässigkeit der 16 17 18 - 7 - Revision voraus, dass das erstinstanzliche Urteil durch die zulässige Berufung angegriffen worden und die Rechtskraft dieses Urteil damit in der Schwebe ge- halten ist. Bei seiner Prüfung ist das Revisionsgericht nicht an die Würdigung der Vorinstanz gebunden (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 12. Oktober 2016 - VIII ZR 103/15, BGHZ 212, 224 Rn. 16; vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, NJW 2020, 2884 Rn. 18; siehe auch Senatsbeschluss vom 25. April 2023 - VIII ZR 184/21, juris Rn. 11; jeweils mwN). bb) Im vorliegenden Fall wird die Berufungsbegründung der Beklagten den Anforderungen des § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 und Nr. 3 ZPO nicht gerecht. (1) Nach § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO muss die Berufungsbegründung die Umstände bezeichnen, aus denen sich nach Ansicht des Berufungsklägers die Rechtsverletzung und deren Erheblichkeit für die angefochtene Entscheidung ergibt. Nach § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 ZPO muss sie konkrete Anhaltspunkte bezeichnen, die Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der Tatsachen- feststellungen in dem angefochtenen Urteil begründen und deshalb eine neue Feststellung gebieten. Dazu gehört eine aus sich heraus verständliche Angabe, welche bestimmten Punkte des angefochtenen Urteils der Berufungskläger be- kämpft und welche tatsächlichen oder rechtlichen Gründe er ihnen im Einzelnen entgegensetzt. Die Berufungsbegründung muss auf den konkreten Streitfall zu- geschnitten sein. Es reicht nicht aus, die Auffassung des Erstgerichts mit formu- larmäßigen Sätzen oder allgemeinen Redewendungen zu rügen oder lediglich auf das Vorbringen erster Instanz zu verweisen (st. Rspr.; vgl. Senatsbeschlüsse vom 15. März 2022 - VIII ZB 43/21, NZM 2022, 460 Rn. 11 f.; vom 13. Dezember 2022 - VIII ZB 43/22, WuM 2023, 224 Rn. 19; jeweils mwN). Zudem muss die Begründung geeignet sein, das gesamte Urteil in Frage zu stellen. Hat das Erstgericht die Abweisung der Klage auf mehrere voneinander unabhängige, selbständig tragende rechtliche Erwägungen gestützt, muss die 19 20 21 - 8 - Berufungsbegründung jede tragende rechtliche Erwägung angreifen; andernfalls ist das Rechtsmittel unzulässig (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Beschlüsse vom 5. August 2020 - VIII ZB 18/20, NJW-RR 2020, 1132 Rn. 16; vom 25. April 2023 - VIII ZR 184/21, juris Rn. 14; vom 29. Juli 2025 - VI ZB 57/24, juris Rn. 7; jeweils mwN). (2) Diesen Anforderungen wird die Berufungsbegründung der Beklagten nicht gerecht, da sie gegen die das amtsgerichtliche Urteil selbständig tragende Erwägung, die Beklagte habe die von ihr beabsichtigten Modernisierungsmaß- nahmen auch deshalb nicht ordnungsgemäß nach § 555c Abs. 1 BGB angekün- digt, weil sie die Kläger nicht gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BGB über die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten informiert habe, keine Einwände er- hoben hat. (a) Das Amtsgericht hat einen derzeit bestehenden Anspruch der Beklag- ten auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 555d Abs. 1 BGB verneint, weil die Beklagte diese Maßnahmen nicht ordnungsgemäß nach § 555c Abs. 1 BGB angekündigt habe. (aa) Der Vermieter hat dem Mieter gemäß § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Text- form anzukündigen (Modernisierungsankündigung). Diese Ankündigung muss nach § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB Angaben über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen (Nr. 1), den vor- aussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaß- nahme (Nr. 2), den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern - wie hier - eine Erhöhung nach § 559 BGB verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (Nr. 3) enthalten. Eine solche ordnungsgemäße Ankün- 22 23 24 - 9 - digung ist Voraussetzung für die Fälligkeit des Duldungsanspruchs des Vermie- ters gemäß § 555d Abs. 1 BGB (vgl. Senatsurteil vom 28. September 2011 - VIII ZR 242/10, NJW 2012, 63 Rn. 19 [zu § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB aF]). (bb) Das Amtsgericht hat die Ordnungsmäßigkeit der Modernisierungsan- kündigung mit zwei selbständig tragenden Erwägungen verneint. Es hat ange- nommen, dass die Beklagte zum einen nicht ausreichend über die Art und Weise der Modernisierung gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB informiert habe, weil sie gegenüber den Klägern nicht ausreichend dargelegt habe, inwieweit die bau- lichen Maßnahmen zur Energieeinsparung geeignet seien. Zum anderen habe die Beklagte die Kläger nicht über die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BGB informiert. (b) Die Beklagte hat ihre Berufung jedoch lediglich damit begründet, dass sie die Kläger entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ausreichend über die Art und Weise der Modernisierung informiert habe. Auf die - aus Sicht des Amts- gerichts - fehlenden Angaben zu den voraussichtlichen künftigen Betriebskosten geht die Berufungsbegründung dagegen nicht ein. Das Berufungsgericht hätte somit nicht über die Begründetheit der Berufung - von deren Beurteilung der Se- nat im Rahmen der hier vorzunehmenden summarischen Prüfung angesichts der Komplexität der sich stellenden Rechtsfragen ohnehin (mit entsprechender Ko- stenfolge) hätte absehen können - entscheiden, sondern die Berufung als unzu- lässig verwerfen müssen. Diese Entscheidung wäre im Revisionsverfahren nach- zuholen gewesen (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 15. März 2002 - V ZR 39/01, NJW-RR 2002, 1435 unter [II] 3; vom 10. Februar 2011 - III ZR 338/09, NJW 2011, 926 Rn. 6; Beschlüsse vom 11. Mai 2010 - VIII ZR 1/09, juris Rn. 2; vom 25. April 2023 - VIII ZR 184/21, juris Rn. 21 mwN), wenn die Parteien den Rechts- streit nicht übereinstimmend für erledigt erklärt hätten. 25 26 - 10 - Nach alledem entspricht es billigem Ermessen, der Beklagten die Kosten der Rechtsmittelverfahren aufzuerlegen. Hinsichtlich der Kosten der ersten In- stanz verbleibt es bei der vom Amtsgericht - zugunsten der Kläger - getroffenen Kostenentscheidung. Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Stuttgart-Bad Cannstatt, Entscheidung vom 07.08.2024 - 11 C 1100/23 - LG Stuttgart, Entscheidung vom 18.06.2025 - 4 S 164/24 - 27

ECLI:DE:BGH:2025:260325UVIIIZR282.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 282/23 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein BGB § 555b Nr. 1, § 555c Abs. 3, § 559 Abs. 1 (in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung), § 559b Zur Feststellung der nachhaltigen Einsparung von Endenergie bei einer ener- getischen Modernisierung der Mietsache (§ 555b Nr. 1 BGB; im Anschluss an Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 283/23, zur Veröffentlichung be- stimmt). BGH, Urteil vom 26. März 2025 - VIII ZR 282/23 - LG Bremen AG Bremen Berichtigt durch Beschluss vom 20. Mai 2025 Reiter als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. März 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Dr. Matussek und Dr. Böhm für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Bremen - 2. Zivilkammer - vom 9. November 2023 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerinnen waren bis Ende April 2019 Mieterinnen einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung der Beklagten in B. . Mit Schreiben vom 15. März 2017 kündigte die Beklagte den Klägerinnen die Modernisierung der in dem Haus befindlichen Heizungsanlage durch den erstmaligen Einbau einer Gaszentralheizung einschließlich zentraler Warmwas- seraufbereitung an Stelle der bis dahin in den Wohnungen vorhandenen Einzel- öfen (Kombithermen) an und informierte diese unter anderem über die Einzelhei- ten der geplanten Arbeiten. Nach der Durchführung der Arbeiten erklärte die Be- klagte mit Schreiben vom 26. Oktober 2017 den Klägerinnen gegenüber eine Er- höhung der monatlichen Grundmiete ab dem 1. Januar 2018 von 460 € um 39 € 1 2 - 3 - auf 499 €. Die Klägerinnen zahlten diesen Erhöhungsbetrag bis zum Ende des Mietverhältnisses. Mit der vorliegenden Klage haben die Klägerinnen zuletzt - soweit für das Revisionsverfahren von Bedeutung - die Erstattung ihrer Ansicht nach wegen der Modernisierungsmieterhöhung zu viel gezahlter Miete in Höhe von 624 € be- gehrt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Be- rufung der Beklagten hat das Landgericht - nach Einholung eines Sachverstän- digengutachtens - zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Be- klagte die vollständige Abweisung der Klage. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu ent- scheiden, da die Klägerinnen in der mündlichen Revisionsverhandlung trotz ord- nungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten waren. Inhaltlich beruht das Ur- teil indessen nicht auf der Säumnis der Klägerinnen, sondern auf einer Sachprü- fung. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: 3 4 5 6 7 - 4 - Den Klägerinnen stehe gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ein An- spruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete zu. Entgegen der Annahme des Amtsgerichts sei das Mieterhöhungsverlan- gen der Beklagten allerdings nicht formell unwirksam. Es entspreche vielmehr den vom Bundesgerichtshof in drei mittlerweile ergangenen Entscheidungen vom 20. Juli 2022 (VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/21, VIII ZR 361/21) dargestellten Voraussetzungen. Das Modernisierungsmieterhöhungsverlangen sei indes materiell unwirk- sam. Gemäß § 559 Abs. 1 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung könne ein Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Woh- nung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durchgeführt habe. Die hier lediglich in Betracht kommende energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB setze voraus, dass die Beklagte bauliche Veränderungen vorgenommen habe, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart werde (§ 555b Nr. 1 BGB). Diese Voraussetzungen seien vorliegend nicht erfüllt, da durch die bauliche Maßnahme keine Endenergie nachhaltig einspart worden sei. Dies stehe nach Durchführung der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Berufungsgerichts fest. Der Sachverständige habe in den Jahren nach der bauli- chen Maßnahme, also in den Jahren 2018 bis 2022, eine Einsparung von End- energie gegenüber dem Zeitraum vor der Maßnahme mangels Vorliegens von Angaben über den tatsächlichen Verbrauch für den Zeitraum vor dem Einbau der neuen Heizungsanlage nicht feststellen können. Angaben über den tatsächlichen Verbrauch seien jedoch zur Beurteilung, ob durch den Austausch der Heizungs- anlage nachhaltig Endenergie eingespart werde, unerlässlich. Eine nachhaltige 8 9 10 11 12 - 5 - Einsparung liege nur dann vor, wenn überhaupt eine messbare Einsparung er- zielt werde und diese auch dauerhaft sei. Die Einsparung von Endenergie könne mithin allein anhand eines Vergleichs des tatsächlichen Verbrauchs vor und nach der Maßnahme festgestellt werden, wobei die Kammer davon ausgehe, dass auf- grund jährlicher Schwankungen im Energieverbrauch insofern jedenfalls ein Zeit- raum von jeweils vier bis fünf Jahren einen belastbaren Durchschnittswert für den jährlichen Energieverbrauch vor und nach der Maßnahme gewährleiste. Tatsächliche Verbrauchswerte aus den Jahren vor der Maßnahme hätten nicht vorgelegen. Den vom Sachverständigen für das Jahr 2016 angegebenen Wert habe dieser der von der Beklagten vorgelegten Berechnung der Energie- einsparung entnommen. Dessen Herkunft habe der Sachverständige nicht her- leiten können. Er sei insoweit davon ausgegangen, dass es sich um eine theore- tische Berechnung auf der Grundlage eines Vergleichsgebäudes handele. Ob eine Vergleichbarkeit bestehe, habe der Sachverständige nicht einschätzen kön- nen, so dass ihm eine Aussage dazu, ob nach der Heizungsmodernisierung End- energie eingespart werde, nicht möglich gewesen sei. Diese fehlende Aufklärbarkeit gehe zulasten der für die Berechtigung der Mieterhöhung darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten. Dass der Beklagten keine Verbrauchswerte für den Zeitraum vor Durchführung der Maßnahme vorlä- gen, da die Mieter zuvor eigene Energielieferungsverträge mit dem Energiever- sorger abgeschlossen hätten, ändere hieran nichts. Es obliege auch in diesen Fällen der Beklagten, die einzelnen Verbrauchswerte bei den Mietern oder den Energieversorgern zu erfragen, um einen jährlichen Gesamtverbrauch des Ob- jekts darlegen zu können. 13 14 - 6 - Das Vorliegen einer dauerhaften Endenergieeinsparung könne auch nicht allein deshalb bejaht werden, weil eine Energieeinsparung mit dem - hier erfolg- ten - Einbau eines Brennwertkessels grundsätzlich möglich sei und die prognos- tischen Berechnungen der Beklagten im Vorfeld der Maßnahme eine solche er- geben hätten, zumal - so die Annahme des Berufungsgerichts - die Beklagte "die Grundlagen" für die Berechnung ihrer prognostizierten Energieeinsparung nicht "offengelegt" habe. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in entscheidenden Punk- ten nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerinnen auf Rückzahlung der geleisteten Mieterhöhungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB nicht bejaht werden. Das Berufungsgericht hat der Prüfung, ob es mangels einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie auf- grund des von der Beklagten veranlassten Einbaus einer neuen Heizungsanlage an einer zu einer Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 EBGB anzuwendenden, bis zum 31. Dezember 2018 gel- tenden Fassung berechtigenden Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB in der bis zum 30. November 2021 geltenden Fassung (inhalt- lich identisch mit heutiger Fassung, daher im Folgenden: [aF]) und damit an ei- nem Rechtsgrund für die von den Klägerinnen geleisteten Mieterhöhungsbeträge fehlt, einen falschen rechtlichen Maßstab zugrunde gelegt. Auch die von dem Berufungsgericht diesbezüglich angenommene Verteilung der Darlegungs- und Beweislast ist von durchgreifenden Rechtsfehlern beeinflusst. 15 16 17 - 7 - 1. Das Berufungsgericht hat noch frei von Rechtsfehlern angenommen, dass das Mieterhöhungsverlangen der Beklagten den formellen Begründungsan- forderungen des § 559b BGB gerecht wird (vgl. zu den Anforderungen im Allge- meinen Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 16 ff., VIII ZR 337/21, juris Rn. 18 ff. und VIII ZR 339/21, juris Rn. 19 ff.). Ins- besondere ist das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen, dass es einer Aufschlüsselung der für die hier durchgeführte Modernisierungsmaßnahme ("Mo- dernisierung der Heizungsanlage") entstandenen Gesamtkosten in der der Erhö- hungserklärung beigefügten, als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichneten Anlage nach einzelnen Gewerken nicht bedurfte (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 32; VIII ZR 337/21, aaO Rn. 35 und VIII ZR 339/21, aaO Rn. 33; vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, NJW 2022, 3705 Rn. 23, VIII ZR 338/21, VIII ZR 340/21 und VIII ZR 344/21, jeweils juris Rn. 23; vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 25; vom 25. Januar 2023 - VIII ZR 29/22, NJW-RR 2023, 371 Rn. 15). 2. Nicht frei von Rechtsfehlern sind hingegen die Feststellungen des Be- rufungsgerichts zur materiellen Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens der Beklagten. a) Gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF kann der Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er Mo- dernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durch- geführt hat. Modernisierungsmaßnahmen im Sinne der Vorschrift des § 555b Nr. 1 BGB [aF] sind bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Miet- sache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung). 18 19 20 - 8 - Die Beurteilung der Frage, ob eine solche Modernisierungsmaßnahme vorliegt, ist zwar das Ergebnis einer tatrichterlichen Würdigung, die in der Revi- sionsinstanz nur eingeschränkt darauf überprüft werden kann, ob das Berufungs- gericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlau- fen sind, in dem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht voll- ständig gewürdigt hat (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 9. Oktober 2019 - VIII ZR 21/19, NJW 2020, 835 Rn. 21; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, NJW-RR 2021, 1017 Rn. 35; vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 373/21, NJW-RR 2023, 988 Rn. 24; jeweils mwN). b) Solche Fehler sind dem Berufungsgericht indes unterlaufen. aa) Im Ausgangspunkt noch zutreffend hat das Berufungsgericht - wenn auch unausgesprochen - angenommen, dass der hier erfolgte, erstmalige Einbau einer Gaszentralheizung einschließlich Warmwasseraufbereitung eine bauliche Veränderung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB [aF] darstellt. Denn der Begriff der baulichen Veränderungen ist weit auszulegen und erfasst nicht nur Eingriffe in die bauliche Substanz (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 12; vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 213/21, NJW-RR 2023, 1250 Rn. 22), sondern auch - wie hier - Veränderungen der Anlagentechnik des Gebäudes (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 18; siehe auch Senatsurteil vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 213/21, aaO). bb) Auch hat das Berufungsgericht noch zutreffend erkannt, dass es für die Einordnung einer Baumaßnahme als energetische Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB und damit für eine nachhaltige Einsparung von Endenergie lediglich darauf ankommt, dass überhaupt eine messbare Einsparung erzielt wird 21 22 23 24 - 9 - und diese dauerhaft ist, nicht jedoch auf deren Größenordnung (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 20; vom 3. März 2004 - VIII ZR 151/03, WuM 2004, 288 unter II 2 b [für preisgebun- denen Wohnraum]; Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 282 f. [zu § 3 MHG]; siehe auch BT-Drucks. 8/1782, S. 6 [zu § 3 MHG]). cc) Das Berufungsgericht hat jedoch mit seiner Annahme, eine nachhal- tige Einsparung von Endenergie könne allein anhand des tatsächlichen Ver- brauchs in dem Gebäude, in welchem sich das Mietobjekt befindet, innerhalb ei- nes Zeitraums von vier bis fünf Jahren vor und nach der von dem Vermieter er- griffenen Maßnahme festgestellt werden, den Maßstab für die Ermittlung einer solchen Einsparung verkannt. Diese Annahme des Berufungsgerichts findet be- reits im Wortlaut des Gesetzes (§ 555b Nr. 1 BGB) keine Stütze. Sie steht über- dies im Widerspruch sowohl zu der Gesetzessystematik der Vorschriften der §§ 555c, 559b BGB als auch zu der vom Gesetzgeber mit den Vorschriften der §§ 555b ff.; 559 ff. BGB über die Duldung und die Umlegbarkeit von (energeti- schen) Modernisierungskosten verfolgten Zielsetzung. Der Vermieter kann eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF in Verbindung mit § 555b Nr. 1 BGB [aF] vielmehr bereits dann verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorgenommenen Arbeiten zum (ex ante-)Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Veränderung hervorgerufene messbare und dauer- hafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Bereits die von dem Berufungsgericht befürwortete generelle Anknüpfung (allein) an den tatsächlichen Energieverbrauch zur Feststellung der durch die Maßnahme verursachten Einsparung von Endenergie ist rechtsfehlerhaft (siehe 25 26 27 - 10 - hierzu nachfolgend unter (1)). Dies gilt erst recht hinsichtlich des vom Berufungs- gericht herangezogenen Betrachtungszeitraums von vier bis fünf Jahren (siehe hierzu unter (2)). (1) Bei der Beurteilung, ob durch die bauliche Veränderung in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (§ 555b Nr. 1 BGB), kann entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts grundsätzlich nicht ausschließ- lich auf den tatsächlichen Energieverbrauch in dem Gebäude abgestellt werden (aA BeckOK-Mietrecht/Müller, Stand: 1. Februar 2025, § 555b BGB Rn. 14.1). (a) Der Begriff der Endenergie wird in § 555b BGB nicht näher bestimmt. Nach der Gesetzesbegründung ist hierunter die Menge an Energie zu verstehen, die der Anlagentechnik eines Gebäudes (Heizungsanlage, raumlufttechnische Anlage, Warmwasserbereitungsanlage) zur Verfügung stehen muss, um die für den "Endverbraucher" (also insbesondere den Mieter) erforderliche Nutzenergie sowie die Verluste der Anlagentechnik bei der Übergabe, der Verteilung, der Speicherung und der Erzeugung im Gebäude zu decken (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 19). Die zur Versorgung eines Gebäudes benötigte Endenergie wird an der "Schnittstelle" Gebäudehülle gemessen und dort etwa in Form von Heizöl, Erdgas, Braunkohlebriketts, Holzpellets, Strom oder Fernwärme übergeben. Der Begriff der Endenergie ist somit weiter als derjenige der Nutzenergie. Unter Nutz- energie wird diejenige Menge an Energie verstanden, die für eine bestimmte Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs (z.B. erwärmter Raum, warmes Wasser etc.) erforderlich ist, wobei hier weder die Umwandlungsverluste der An- lagentechnik (z.B. Heizkessel) und des Verteilungssystems (z.B. Leitungssystem einer Zentralheizung) noch die für den Betrieb der Anlagentechnik benötigte Hilfsenergie (z.B. Pumpenstrom) Berücksichtigung finden (vgl. BT-Drucks., aaO). 28 29 - 11 - (b) Eine Einsparung der so verstandenen Endenergie wird nach der Vor- stellung des Gesetzgebers zum einen typischerweise dann erzielt, wenn zur Er- bringung derselben Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs (vgl. zum Be- zug der Einsparung zur Mietsache BT-Drucks. 17/10485, S. 14; siehe auch Hinz, NZM 2013, 209, 212; Spielbauer/Schneider/Ettl, Mietrecht, 2. Aufl., § 555b BGB Rn. 3) weniger Nutzenergie als vor der Modernisierung erforderlich ist (beispiels- weise durch Wärmedämmung der Gebäudehülle oder einen Fenstertausch). Zum anderen ist eine solche Einsparung zu verzeichnen, wenn die Nutzenergie mit größerer Effizienz (beispielsweise durch Erneuerung des Heizkessels oder die Verringerung der Wärmeverluste zwischen Heizkessel und Heizkörpern) zur Verfügung gestellt wird (BT-Drucks., aaO), also für die gleiche Menge Nutzener- gie weniger "zu bezahlende" Endenergie aufgewandt werden muss (BT-Drucks., aaO; vgl. BeckOK-BGB/Schlosser, Stand: 1. Februar 2025, § 555b Rn. 10; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 555b Rn. 5). (c) Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift des § 555b Nr. 1 BGB [aF] muss die Endenergieeinsparung "durch" die bauliche Veränderung herbei- geführt, also von dieser verursacht worden sein. Hingegen wird der vom Beru- fungsgericht als Maßstab herangezogene tatsächliche Energieverbrauch in ei- nem Gebäude vor und nach einer solchen Maßnahme nicht allein durch die je- weilige bauliche Veränderung, sondern durch eine Vielzahl von Parametern be- stimmt (vgl. Börstinghaus/Meyer/Börstinghaus, Das neue GEG, 1. Aufl., § 3 Rn. 26 [zu den Angaben in der Modernisierungsankündigung]), die sich im Re- gelfall jedoch weder im Vorfeld sicher abschätzen (vgl. hierzu LG Berlin, Urteil vom 2. März 2021 - 67 S 108/19, juris Rn. 10 [zum Austausch von Fenstern]) noch im Nachhinein (vollständig) aufklären und feststellen lassen (vgl. hierzu LG Berlin, Urteil vom 12. Dezember 2018 - 64 S 119/17, juris Rn. 43 [zu Dämmmaß- nahmen und dem Austausch von Fenstern]). So wird der tatsächliche Verbrauch von Endenergie in einem Gebäude - worauf die Revision zutreffend verweist - 30 31 - 12 - insbesondere auch durch das Wetter, den Leerstand einzelner Mietwohnungen, die Anzahl der Bewohner und deren Nutzerverhalten beeinflusst (vgl. Börstinghaus/Meyer/Börstinghaus, aaO; zum Verbrauchsverhalten des betroffe- nen Mieters siehe auch LG Berlin, Urteil vom 27. November 2006 - 67 S 285/05, juris Rn. 17 [zu § 554 Abs. 2 BGB aF]; vgl. auch jurisPK-BGB/Heilmann, Stand: 25. Juni 2024, § 555b Rn. 14). Allein durch den Vergleich des tatsächlichen Ener- gieverbrauchs in dem Gebäude vor und nach der baulichen Veränderung lässt sich daher - auch bei Vornahme einer sogenannten Witterungsbereinigung, wie sie im vorliegenden Fall durch den von dem Berufungsgericht beauftragten Sach- verständigen durchgeführt worden ist - nicht sicher abschätzen, ob und inwieweit Endenergie gerade durch die bauliche Veränderung eingespart worden und ob diese Einsparung von Dauer ist. (d) Vor diesem Hintergrund hat der Gesetzgeber in den - unter gesetzes- systematischen Gesichtspunkten in den Blick zu nehmenden - Vorschriften der § 555c Abs. 3 und § 559b Abs. 1 Satz 3 BGB eine Erleichterung hinsichtlich der Darlegung der Energieeinsparung vorgenommen. Er hat - um die Darlegung der mit der Modernisierungsmaßnahme verbundenen Energieeinsparung für den Vermieter zu vereinfachen - bestimmt, dass der Vermieter sowohl bei deren An- kündigung gemäß § 555c Abs. 3 BGB in der hier anwendbaren, bis zum 31. De- zember 2018 geltenden Fassung (inhaltlich identisch mit heutiger Fassung, da- her im Folgenden: [aF]) als auch im Rahmen der Mieterhöhungserklärung (§ 559b Abs. 1 Satz 3 BGB iVm § 555c Abs. 3 BGB [aF]) auf anerkannte Pau- schalwerte Bezug nehmen kann (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 14, 17, 20 f., 25; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 555c Rn. 22). Diese Bemühungen um eine Vereinfachung liefen aber ins Leere, wenn für die Bestimmung der Energieein- sparung letztlich doch der tatsächliche Verbrauch mehrerer Jahre herangezogen 32 - 13 - werden müsste. Diesen anerkannten Pauschalwerten kann deshalb nicht mit Er- folg ein individuelles Nutzerverhalten entgegengesetzt werden (vgl. Schmidt- Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 16. Aufl., § 555c BGB Rn. 58). (e) Die von dem Berufungsgericht befürwortete Anknüpfung an den tat- sächlichen Energieverbrauch liefe demgegenüber auch dem Ziel des Gesetzge- bers zuwider, durch die Neuregelung des Rechts der Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in den §§ 555a ff. BGB unter Abstimmung mit dem Mieterhöhungsrecht nach Modernisierung (§§ 559-559b BGB) neben der bestmöglichen Entfaltung der Ziele der Ressourcenschonung und des Klima- schutzes die Interessen von Vermietern und Mietern fair auszutarieren. Nach dem erklärten Willen des Gesetzgebers sollen einerseits die Mieter vor überzo- genen Mieterhöhungen geschützt werden. Andererseits müssen für die Vermie- ter angemessene Bedingungen für die wirtschaftliche Verwertung ihres Eigen- tums bestehen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 13). An einem solchen angemes- senen Interessenausgleich fehlte es jedoch, wenn - entsprechend der Auffas- sung des Berufungsgerichts - lediglich auf den tatsächlichen Verbrauch zur Be- messung der Einsparung von Endenergie abgestellt würde. Denn für den Ver- mieter besteht grundsätzlich keine Möglichkeit, das Nutzerverhalten der Mieter vor und nach der baulichen Maßnahme zu beeinflussen. Dies gilt auch für den einzelnen Mieter mit Blick auf das Nutzerverhalten der anderen Bewohner in dem von ihm bewohnten Gebäude. (f) Der Vermieter könnte in Anbetracht dessen vor Beginn der von ihm ge- planten Modernisierungsmaßnahme bei einem Abstellen auf den tatsächlichen Verbrauch nur schwer absehen, ob er deren Kosten im Wege einer Mieterhöhung zumindest teilweise auf die Mieter umlegen kann. Das gilt im besonderen Maße dann, wenn - wie im vorliegenden Fall - mit der Modernisierung erstmals eine 33 34 - 14 - zentrale Versorgung installiert wird und dem Vermieter daher tatsächliche Ver- brauchsdaten für den Zeitraum vor der Modernisierung insoweit nicht vorliegen. Aufgrund dieser Unwägbarkeiten bestünde für den Vermieter nicht der mit der Vorschrift des § 559 BGB bezweckte Anreiz, angesichts der gesetzlich vor- gesehenen Möglichkeit der Umlage der auf eine Verbesserung der Mietsache entfallenden Kosten auf den Mieter diese Modernisierungsmaßnahmen vorzu- nehmen (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 58; BT-Drucks. 7/2011, S. 11 [zu § 3 MHG]; siehe auch Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 44; vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 367/18, WuM 2021, 109 Rn. 25; vom 11. Mai 2022 - VIII ZR 379/20, NJW-RR 2022, 877 Rn. 44). (2) Erst recht ist deshalb die Annahme des Berufungsgerichts, ein belast- barer Durchschnittswert für den jährlichen Energieverbrauch könne dadurch er- mittelt werden, dass der tatsächliche Energieverbrauch innerhalb eines bestimm- ten Zeitraums vor und nach der Maßnahme - den das Berufungsgericht mit je- weils vier bis fünf Jahren bemessen hat - zu der Bestimmung des Durchschnitts- werts herangezogen wird, unzutreffend. Eine solche auf mehrere Jahre er- streckte Datengrundlage mag zwar Schwankungen aufgrund des Nutzerverhal- tens ausgleichen (vgl. Theobald/Kühling/Söfker, Energierecht, Stand: 126. EL Juli 2024, § 19 EnEV Rn. 15 [zu § 19 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 EnEV aF]). Der Ver- mieter hätte in diesem Fall aber erst nach Ablauf dieses Zeitraums Gewissheit, ob er eine Modernisierungsmieterhöhung gegenüber dem Mieter mit Erfolg gel- tend machen kann. Eine solche "Sperrfrist" für die Geltendmachung der Modernisierungsmiet- erhöhung sieht das Gesetz - worauf die Revision zu Recht hinweist - indes nicht vor. Dem Wortlaut des § 559 Abs. 1 BGB aF lässt sich in zeitlicher Hinsicht le- diglich entnehmen, dass der Vermieter eine Mieterhöhung nach Durchführung 35 36 37 - 15 - der Modernisierungsmaßnahme, das heißt grundsätzlich nach Abschluss der Ar- beiten (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 39; vom 28. April 2021 - VIII ZR 5/20, NJW-RR 2021, 735 Rn. 14 [jeweils zu § 559b BGB]), verlangen kann; eine über diesen Zeitpunkt hinausgehende Frist zur Geltendmachung der Mieterhöhung geht aus dieser Regelung ebenso wenig hervor wie aus der Bestimmung des § 559b BGB über die formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung. Auch würde eine solche Frist zu einer unverhältnismäßigen Belastung des Vermieters führen, wenn bei ihm zwar die Kosten der Modernisierung anfielen, er diese aber nach Abschluss der Arbeiten nicht zeitnah - wenigstens teilweise - auf den Mieter umlegen könnte, sondern bis zu fünf Jahre mit der Abgabe der Mieterhöhungserklärung warten müsste. Dies würde weder dem von dem Ge- setzgeber angestrebten Ziel, die Interessen der Vermieter, Mieter sowie die ge- samtgesellschaftlichen Interessen an einer (energetischen) Modernisierung von Gebäuden miteinander in Einklang zu bringen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 13), noch dem - bereits unter II 2 b cc (1) (f) erwähnten - gesetzgeberischen Bestre- ben, dem Vermieter einen Anreiz für die Vornahme der Modernisierungsmaß- nahme zu geben, gerecht. (3) Dementsprechend kann der Vermieter - was das Berufungsgericht ver- kannt hat - eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF in Verbindung mit § 555b Nr. 1 BGB [aF] bereits dann verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorgenommenen Arbeiten zum (ex ante-)Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Ver- änderung hervorgerufene messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Dies hat der Tatrichter unter Berücksichtigung der baulichen Ge- gebenheiten - gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe - zu beurteilen, wobei 38 39 - 16 - auch auf anerkannte Pauschalwerte - wie etwa diejenigen in der (zum hier maß- geblichen Zeitpunkt geltenden) Bekanntmachung der Regeln zur Datenauf- nahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 14. Dezember 2021 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 10485, S. 20 f.; 25) - zurück- gegriffen werden kann. Die Feststellung einer solchen Einsparung nur mit Hilfe eines Vergleichs der tatsächlichen Jahresverbrauchswerte vor und nach der Maßnahme kommt dagegen aus den vorstehend aufgezeigten Gründen grund- sätzlich nicht in Betracht. dd) Darüber hinaus hat das Berufungsgericht - was der Senat auch ohne ausdrückliche Revisionsrüge nachzuprüfen hat (vgl. Senatsurteil vom 7. Februar 2018 - VIII ZR 189/17, NJW 2018, 1599 Rn. 12 mwN) - rechtsfehlerhaft ange- nommen, dass die Beklagte die Darlegungs- und Beweislast für die Vorausset- zungen einer Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF im Rahmen des von den Klägerinnen vorliegend geltend gemachten Anspruchs auf Rückzahlung der Mieterhöhungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB treffe. (1) Erklärt der Vermieter gemäß § 559 Abs. 1, § 559b Abs. 1 Satz 1 BGB eine Erhöhung der Miete, trifft ihn zwar nach allgemeinen Regeln grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Voraussetzungen für die Erhö- hung der Miete vorliegen (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 49; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 49; vom 25. Januar 2023 - VIII ZR 29/22, NJW-RR 2023, 371 Rn. 20). Dies gilt jedoch nicht, wenn der Mieter - wie hier - die Rückzahlung der von ihm ge- leisteten Erhöhungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB verlangt (vgl. Hinz, MDR 2021, 1436 Rn. 43). Denn die Darlegungs- und Beweislast für 40 41 - 17 - die tatsächlichen Voraussetzungen eines Anspruchs auf Herausgabe einer un- gerechtfertigten Bereicherung - und somit auch für das Nichtbestehen eines Rechtsgrunds der erbrachten Leistung - trägt grundsätzlich der Anspruchsteller (vgl. BGH, Urteile vom 5. Februar 2003 - VIII ZR 111/02, BGHZ 154, 5, 8; vom 11. März 2014 - X ZR 150/11, NJW 2014, 2275 Rn. 11; vom 28. Juli 2015 - XI ZR 434/14, BGHZ 206, 305 Rn. 21; jeweils mwN; siehe auch zur unterschiedlichen Verteilung der Darlegungs- und Beweislast bei vertraglichen und bereicherungs- rechtlichen Ansprüchen BGH, Beschluss vom 17. Januar 2012 - XI ZR 254/10, WM 2012, 746 Rn. 6 mwN). Allerdings trifft den Leistungsempfänger eine sekun- däre Darlegungslast. Der Anspruchsteller muss daher nur denjenigen Rechts- grund ausräumen, der sich aus dem Vortrag des Leistungsempfängers ergibt (vgl. BGH, Urteile vom 11. März 2014 - X ZR 150/11, aaO Rn. 17; vom 28. Juli 2015 - XI ZR 434/14, aaO). (2) Ausgehend hiervon hat das Berufungsgericht zu Unrecht angenom- men, die fehlende Aufklärbarkeit des vorliegenden Sachverhalts dahingehend, ob nach der von der Beklagten vorgenommenen Heizungsmodernisierung End- energie eingespart werde, gehe zu Lasten der Beklagten als Vermieterin. Denn bei der von der Beklagten erklärten Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF handelt es sich im vorliegenden Fall um den möglichen Rechts- grund für die von den Klägerinnen geleisteten Zahlungen der Mieterhöhungsbe- träge, so dass das Fehlen der Voraussetzungen einer solchen Mieterhöhung von den Klägerinnen darzulegen und zu beweisen ist und die Beklagte insoweit nur eine sekundäre Darlegungslast trifft. 42 - 18 - III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es nach den obigen Ausfüh- rungen weiterer tatsächlicher Feststellungen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung bedarf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver- weisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Vorsorglich weist der Senat darauf hin, dass das bereits eingeholte Sachverständigengutachten zur Beurteilung des Vorlie- gens einer energetischen Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB [aF] nach Maßgabe der Rechtsaufassung des Senats nicht geeignet ist. Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchs- schrift einzulegen. Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 19.11.2020 - 10 C 485/19 - LG Bremen, Entscheidung vom 09.11.2023 - 2 S 242/20 - 43 - 19 - Verkündet am: 26. März 2025 Horatschki, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle ECLI:DE:BGH:2025:200525BVIIIZR282.23.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 282/23 vom 20. Mai 2025 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 20. Mai 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Dr. Matussek und Dr. Böhm beschlossen: Das Versäumnisurteil vom 26. März 2025 wird wegen offenbarer Unrichtigkeit gemäß § 319 Abs. 1 ZPO in den Gründen unter Rand- nummer 39 dahingehend berichtigt, dass es statt: "Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenver- wendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 14. Dezember 2021 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 10485, S. 20 f., 25)" richtig heißt: "Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenver- wendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 4. Dezember 2020 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 17/10485, S. 20 f., 25)". Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Böhm

ECLI:DE:BGH:2025:260325UVIIIZR281.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 281/23 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein BGB § 555b Nr. 1, § 555c Abs. 3, § 559 Abs. 1 (in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung), § 559b Zur Feststellung der nachhaltigen Einsparung von Endenergie bei einer energe- tischen Modernisierung der Mietsache (§ 555b Nr. 1 BGB; im Anschluss an Se- natsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 283/23, zur Veröffentlichung bestimmt). BGH, Urteil vom 26. März 2025 - VIII ZR 281/23 - LG Bremen AG Bremen Berichtigt durch Beschluss vom 20. Mai 2025 Reiter als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. März 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Dr. Matussek und Dr. Böhm für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Bremen - 2. Zivilkammer - vom 9. November 2023 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Die Klägerin ist Mieterin einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Woh- nung der Beklagten in B. . Mit Schreiben vom 23. März 2017 kündigte die Beklagte der Klägerin die Modernisierung der in dem aus mehreren Häusern bestehenden Gebäudekom- plex befindlichen Heizungsanlage durch Austausch des vorhandenen Niedertem- peraturkessels gegen einen modulierend geregelten Gas-Brennwertkessel sowie Durchführung eines "hydraulischen Abgleichs" an und informierte diese unter an- derem über die Einzelheiten der geplanten Arbeiten. Nach der Durchführung der Arbeiten erklärte die Beklagte mit Schreiben vom 21. August 2017 der Klägerin gegenüber eine Erhöhung der monatlichen Grundmiete ab dem 1. November 2017 von 368,78 € um 25,81 € auf 394,59 €. Die Klägerin zahlte diesen Erhö- hungsbetrag in der Zeit vom 1. November 2017 bis zum 1. Juli 2020. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin die Feststellung, dass der Be- klagten aus der Mieterhöhungserklärung ein Anspruch auf Zahlung einer um 25,81 € erhöhten Miete ab November 2017 nicht zusteht, und die Erstattung der ab November 2017 aus ihrer Sicht zu viel gezahlten Miete in Höhe von insgesamt 877,54 € nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht nach Einho- lung eines Sachverständigengutachtens zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. 1 2 3 4 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu ent- scheiden, da die Klägerin in der mündlichen Revisionsverhandlung trotz ord- nungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis der Klägerin, sondern auf einer Sachprüfung. I. Das Berufungsgericht (LG Bremen, WuM 2023, 761) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im We- sentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe im Ergebnis zu Recht einen Anspruch der Klägerin gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete bejaht und festgestellt, dass der Beklagten gegen die Klägerin aus der Mieterhö- hungserklärung kein Anspruch auf Zahlung einer monatlich um 25,81 € erhöhten Miete gemäß § 559 Abs. 1 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung zustehe. Entgegen der Annahme des Amtsgerichts sei das Mieterhöhungsverlan- gen der Beklagten allerdings nicht formell unwirksam. Es entspreche vielmehr den vom Bundesgerichtshof in drei mittlerweile ergangenen Entscheidungen vom 20. Juli 2022 (VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/21, VIII ZR 361/21) dargestellten Voraussetzungen. Das Modernisierungsmieterhöhungsverlangen sei indes materiell unwirk- sam. 5 6 7 8 9 10 - 5 - Gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF könne ein Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er Mo- dernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durch- geführt habe. Die hier lediglich in Betracht kommende energetische Modernisie- rung nach § 555b Nr. 1 BGB setze voraus, dass die Beklagte bauliche Verände- rungen vorgenommen habe, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart werde (§ 555b Nr. 1 BGB). Diese Voraussetzungen seien vorliegend nicht erfüllt, da durch die bauliche Maßnahme keine Endenergie nach- haltig einspart worden sei. Dies stehe nach Durchführung der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Berufungsgerichts fest. Der Sachverständige habe in den Jahren nach der bauli- chen Maßnahme, also in den Jahren 2017 bis 2021, eine Einsparung von End- energie gegenüber dem Zeitraum vor der Maßnahme nicht feststellen können. Dass der Verbrauch sowohl vor dem Einbau der neuen Heizungsanlage als auch danach schwanke und in einzelnen Jahren nach der Maßnahme niedri- ger liege als in einzelnen Jahren vor der Maßnahme, führe nicht zu der Annahme, dass eine nachhaltige Einsparung von Endenergie vorliege. Denn eine Einspa- rung sei nur dann nachhaltig, wenn überhaupt eine messbare Einsparung erzielt werde und diese auch dauerhaft sei. Jedenfalls an dem Kriterium der Dauerhaftigkeit fehle es hier. Nach der Ansicht des Berufungsgerichts könne für die Beurteilung, ob eine nachhaltige Einsparung von Endenergie vorliege, nicht allein der Verbrauch aus dem Jahr vor der Modernisierung als Referenzwert herangezogen werden, weil es dann je nachdem, ob es sich um ein Jahr mit besonders niedrigem oder hohem Jahres- verbrauch gehandelt habe, zu der Bewertung der Modernisierungsmaßnahme als endenergieeinsparend oder nicht käme. Dies zeige sich im vorliegenden Fall, 11 12 13 14 - 6 - in dem es zu erheblichen Schwankungen im Verbrauch von Endenergie in den fünf Jahren vor der Maßnahme gekommen sei. Um derartige Zufälligkeiten mög- lichst zu vermeiden, sei ein Zeitraum von mehreren Jahren heranzuziehen, wobei sich aus einem Zeitraum von fünf Jahren jedenfalls ein verlässlicher Durch- schnittswert ergebe. Auch für den Energieverbrauch nach Durchführung der Maßnahme erscheine ein Zeitraum von vier bis fünf Jahren angemessen, um ei- nen verlässlichen Durchschnittswert des Energieverbrauchs zu ermitteln. Das Vorliegen einer dauerhaften Endenergieeinsparung könne auch nicht allein deshalb bejaht werden, weil eine Energieeinsparung mit dem - hier erfolg- ten - Einbau eines Brennwertkessels grundsätzlich möglich sei und die prognos- tischen Berechnungen der Beklagten im Vorfeld der Maßnahme eine solche er- geben hätten, zumal - so die Annahme des Berufungsgerichts - die Beklagte "die Grundlagen" für die Berechnung der von ihr prognostizierten Energieeinsparung nicht "offengelegt" habe. Der Sachverständige habe den erhöhten Verbrauch an Endenergie nach der Maßnahme anhand seiner Feststellungen im Ortstermin auch plausibel be- gründen können. So habe er bei diesem Termin festgestellt, dass weder die an der Heizung vorgenommene Regelung noch der Kessel korrekt eingestellt gewe- sen seien. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in entscheidenden Punk- ten nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können weder die von der Klägerin begehrte Feststellung der Unwirksamkeit der auf § 559 Abs. 1 15 16 17 18 - 7 - BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB anzuwendenden, bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) gestützten Erhöhung der monatlichen Miete ab dem 1. November 2017 um 25,81 € getroffen noch ein Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung bereits geleisteter Erhöhungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB nebst Zinsen bejaht werden. Das Beru- fungsgericht hat der Prüfung, ob durch den von der Beklagten veranlassten Ein- bau eines Gas-Brennwertkessels nebst hydraulischem Abgleich nachhaltig End- energie in Bezug auf die Mietsache eingespart wird und damit eine zu einer Miet- erhöhung berechtigende Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB in der bis zum 30. November 2021 geltenden Fassung (inhaltlich identisch mit heutiger Fassung, daher im Folgenden: [aF]) vorliegt, einen falschen rechtli- chen Maßstab zugrunde gelegt. 1. Das Berufungsgericht hat noch frei von Rechtsfehlern angenommen, dass das Mieterhöhungsverlangen der Beklagten den formellen Begründungsan- forderungen des § 559b BGB gerecht wird (vgl. zu den Anforderungen im Allge- meinen Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 16 ff., VIII ZR 337/21, juris Rn. 18 ff., und VIII ZR 339/21, juris Rn. 19 ff.). Ins- besondere ist das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen, dass es einer Aufschlüsselung der für die hier durchgeführte Modernisierungsmaßnahme ("Mo- dernisierung der Heizungsanlage") entstandenen Gesamtkosten in der der Erhö- hungserklärung beigefügten, als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichneten Anlage nach einzelnen Gewerken nicht bedurfte (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 32; VIII ZR 337/21, aaO Rn. 35 und VIII ZR 339/21, aaO Rn. 33; vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, NJW 2022, 3705 Rn. 23, VIII ZR 338/21, VIII ZR 340/21 und VIII ZR 344/21, jeweils juris Rn. 23; vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 25; vom 25. Januar 2023 - VIII ZR 29/22, NJW-RR 2023, 371 Rn. 15). 19 - 8 - 2. Nicht frei von Rechtsfehlern sind hingegen die Feststellungen des Be- rufungsgerichts zur materiellen Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens der Beklagten. a) Gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF kann der Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er Mo- dernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durch- geführt hat. Modernisierungsmaßnahmen im Sinne der Vorschrift des § 555b Nr. 1 BGB [aF] sind bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Miet- sache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung). Die Beurteilung der Frage, ob eine solche Modernisierungsmaßnahme vorliegt, ist zwar das Ergebnis einer tatrichterlichen Würdigung, die in der Revi- sionsinstanz nur eingeschränkt darauf überprüft werden kann, ob das Berufungs- gericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlau- fen sind, in dem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht voll- ständig gewürdigt hat (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 9. Oktober 2019 - VIII ZR 21/19, NJW 2020, 835 Rn. 21; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, NJW-RR 2021, 1017 Rn. 35; vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 373/21, NJW-RR 2023, 988 Rn. 24; jeweils mwN). b) Solche Fehler sind dem Berufungsgericht indes unterlaufen. aa) Im Ausgangspunkt noch zutreffend hat das Berufungsgericht - wenn auch unausgesprochen - angenommen, dass der hier erfolgte erstmalige Einbau eines Gas-Brennwertkessels nebst Durchführung eines hydraulischen Abgleichs eine bauliche Veränderung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB [aF] darstellt. Denn der Begriff der baulichen Veränderungen ist weit auszulegen und erfasst nicht 20 21 22 23 24 - 9 - nur Eingriffe in die bauliche Substanz (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 12; vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 213/21, NJW-RR 2023, 1250 Rn. 22), sondern auch - wie hier - Veränderungen der An- lagentechnik des Gebäudes (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 18; siehe auch Se- natsurteil vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 213/21, aaO). bb) Auch hat das Berufungsgericht noch zutreffend erkannt, dass es für die Einordnung einer Baumaßnahme als energetische Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB und damit für eine nachhaltige Einsparung von Endenergie lediglich darauf ankommt, dass überhaupt eine messbare Einsparung erzielt wird und diese dauerhaft ist, nicht jedoch auf deren Größenordnung (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 20; vom 3. März 2004 - VIII ZR 151/03, WuM 2004, 288 unter II 2 b [für preisgebun- denen Wohnraum]; Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 282 f. [zu § 3 MHG]; siehe auch BT-Drucks. 8/1782, S. 6 [zu § 3 MHG]). cc) Das Berufungsgericht hat jedoch mit seiner Annahme, eine nachhal- tige Einsparung von Endenergie könne allein anhand des tatsächlichen Ver- brauchs in dem Gebäude, in welchem sich das Mietobjekt befindet, innerhalb ei- nes Zeitraums von vier bis fünf Jahren vor und nach der von dem Vermieter er- griffenen Maßnahme festgestellt werden, den Maßstab für die Ermittlung einer solchen Einsparung verkannt. Diese Annahme des Berufungsgerichts findet be- reits im Wortlaut des Gesetzes (§ 555b Nr. 1 BGB) keine Stütze. Sie steht über- dies im Widerspruch sowohl zu der Gesetzessystematik der Vorschriften der §§ 555c, 559b BGB als auch zu der vom Gesetzgeber mit den Vorschriften der §§ 555b ff., 559 ff. BGB über die Duldung und die Umlegbarkeit von (energeti- schen) Modernisierungskosten verfolgten Zielsetzung. 25 26 - 10 - Der Vermieter kann eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF in Verbindung mit § 555b Nr. 1 BGB [aF] vielmehr bereits dann verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorgenommenen Arbeiten zum (ex ante-)Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Veränderung hervorgerufene messbare und dauer- hafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Bereits die von dem Berufungsgericht befürwortete generelle Anknüpfung (allein) an den tatsächlichen Energieverbrauch zur Feststellung der durch die Maßnahme verursachten Einsparung von Endenergie ist rechtsfehlerhaft (siehe hierzu nachfolgend unter (1)). Dies gilt erst recht hinsichtlich des vom Berufungs- gericht herangezogenen Betrachtungszeitraums von vier bis fünf Jahren (siehe hierzu unter (2)). Überdies darf der Ermittlung tatsächlicher Verbrauchswerte nicht eine fehlerhafte Einstellung der Heizungsanlage zugrunde gelegt werden (siehe hierzu unter (3)). (1) Bei der Beurteilung, ob durch die bauliche Veränderung in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (§ 555b Nr. 1 BGB), kann entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts grundsätzlich nicht ausschließ- lich auf den tatsächlichen Energieverbrauch in dem Gebäude abgestellt werden (aA BeckOK-Mietrecht/Müller, Stand: 1. Februar 2025, § 555b BGB Rn. 14.1). (a) Der Begriff der Endenergie wird in § 555b BGB nicht näher bestimmt. Nach der Gesetzesbegründung ist hierunter die Menge an Energie zu verstehen, die der Anlagentechnik eines Gebäudes (Heizungsanlage, raumlufttechnische Anlage, Warmwasserbereitungsanlage) zur Verfügung stehen muss, um die für den "Endverbraucher" (also insbesondere den Mieter) erforderliche Nutzenergie sowie die Verluste der Anlagentechnik bei der Übergabe, der Verteilung, der Speicherung und der Erzeugung im Gebäude zu decken (vgl. BT-Drucks. 27 28 29 30 - 11 - 17/10485, S. 19). Die zur Versorgung eines Gebäudes benötigte Endenergie wird an der "Schnittstelle" Gebäudehülle gemessen und dort etwa in Form von Heizöl, Erdgas, Braunkohlebriketts, Holzpellets, Strom oder Fernwärme übergeben. Der Begriff der Endenergie ist somit weiter als derjenige der Nutzenergie. Unter Nutz- energie wird diejenige Menge an Energie verstanden, die für eine bestimmte Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs (z.B. erwärmter Raum, warmes Wasser etc.) erforderlich ist, wobei hier weder die Umwandlungsverluste der An- lagentechnik (z.B. Heizkessel) und des Verteilungssystems (z.B. Leitungssystem einer Zentralheizung) noch die für den Betrieb der Anlagentechnik benötigte Hilfsenergie (z.B. Pumpenstrom) Berücksichtigung finden (vgl. BT-Drucks., aaO). (b) Eine Einsparung der so verstandenen Endenergie wird nach der Vor- stellung des Gesetzgebers zum einen typischerweise dann erzielt, wenn zur Er- bringung derselben Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs (vgl. zum Be- zug der Einsparung zur Mietsache BT-Drucks. 17/10485, S. 14; siehe auch Hinz, NZM 2013, 209, 212; Spielbauer/Schneider/Ettl, Mietrecht, 2. Aufl. § 555b BGB Rn. 3) weniger Nutzenergie als vor der Modernisierung erforderlich ist (beispiels- weise durch Wärmedämmung der Gebäudehülle oder einen Fenstertausch). Zum anderen ist eine solche Einsparung zu verzeichnen, wenn die Nutzenergie mit größerer Effizienz (beispielsweise durch Erneuerung des Heizkessels oder die Verringerung der Wärmeverluste zwischen Heizkessel und Heizkörpern) zur Verfügung gestellt wird (BT-Drucks., aaO), also für die gleiche Menge Nutzener- gie weniger "zu bezahlende" Endenergie aufgewandt werden muss (BT-Drucks., aaO; vgl. BeckOK-BGB/Schlosser, Stand: 1. Februar 2025, § 555b Rn. 10; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 555b Rn. 5). (c) Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift des § 555b Nr. 1 BGB [aF] muss die Endenergieeinsparung "durch" die bauliche Veränderung herbei- 31 32 - 12 - geführt, also von dieser verursacht worden sein. Hingegen wird der vom Beru- fungsgericht als Maßstab herangezogene tatsächliche Energieverbrauch in ei- nem Gebäude vor und nach einer solchen Maßnahme nicht allein durch die je- weilige bauliche Veränderung, sondern durch eine Vielzahl von Parametern be- stimmt (vgl. Börstinghaus/Meyer/Börstinghaus, Das neue GEG, 1. Aufl., § 3 Rn. 26 [zu den Angaben in der Modernisierungsankündigung]), die sich im Re- gelfall jedoch weder im Vorfeld sicher abschätzen (vgl. hierzu LG Berlin, Urteil vom 2. März 2021 - 67 S 108/19, juris Rn. 10 [zum Austausch von Fenstern]) noch im Nachhinein (vollständig) aufklären und feststellen lassen (vgl. hierzu LG Berlin, Urteil vom 12. Dezember 2018 - 64 S 119/17, juris Rn. 43 [zu Dämmmaß- nahmen und dem Austausch von Fenstern]). So wird der tatsächliche Verbrauch von Endenergie in einem Gebäude - worauf die Revision zutreffend verweist - insbesondere auch durch das Wetter, den Leerstand einzelner Mietwohnungen, die Anzahl der Bewohner und deren Nutzerverhalten beeinflusst (vgl. Börsting- haus/Meyer/Börstinghaus, aaO; zum Verbrauchsverhalten des betroffenen Mie- ters siehe auch LG Berlin, Urteil vom 27. November 2006 - 67 S 285/05, juris Rn. 17 [zu § 554 Abs. 2 BGB aF]; vgl. auch jurisPK-BGB/Heilmann, Stand: 25. Juni 2024, § 555b Rn. 14). Allein durch den Vergleich des tatsächlichen Ener- gieverbrauchs in dem Gebäude vor und nach der baulichen Veränderung lässt sich daher - auch bei Vornahme einer sogenannten Witterungsbereinigung, wie sie im vorliegenden Fall durch den von dem Berufungsgericht beauftragten Sach- verständigen durchgeführt worden ist - nicht sicher abschätzen, ob und inwieweit Endenergie gerade durch die bauliche Veränderung eingespart worden und ob diese Einsparung von Dauer ist. (d) Vor diesem Hintergrund hat der Gesetzgeber in den - unter gesetzes- systematischen Gesichtspunkten in den Blick zu nehmenden - Vorschriften der § 555c Abs. 3 und § 559b Abs. 1 Satz 3 BGB eine Erleichterung hinsichtlich der Darlegung der Energieeinsparung vorgenommen. Er hat - um die Darlegung der 33 - 13 - mit der Modernisierungsmaßnahme verbundenen Energieeinsparung für den Vermieter zu vereinfachen - bestimmt, dass der Vermieter sowohl bei deren An- kündigung gemäß § 555c Abs. 3 BGB in der hier anwendbaren, bis zum 31. De- zember 2018 geltenden Fassung (inhaltlich identisch mit heutiger Fassung, da- her im Folgenden: [aF]) als auch im Rahmen der Mieterhöhungserklärung (§ 559b Abs. 1 Satz 3 BGB iVm § 555c Abs. 3 BGB [aF]) auf anerkannte Pau- schalwerte Bezug nehmen kann (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 14, 17, 20 f., 25; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 555c Rn. 22). Diese Bemühungen um eine Vereinfachung liefen aber ins Leere, wenn für die Bestimmung der Energieein- sparung letztlich doch der tatsächliche Verbrauch herangezogen werden müsste. Diesen anerkannten Pauschalwerten kann deshalb nicht mit Erfolg ein individu- elles Nutzerverhalten entgegengesetzt werden (vgl. Schmidt-Futterer/Eisen- schmid, Mietrecht, 16. Aufl., § 555c BGB Rn. 58). (e) Die von dem Berufungsgericht befürwortete Anknüpfung an den tat- sächlichen Energieverbrauch liefe demgegenüber auch dem Ziel des Gesetzge- bers zuwider, durch die Neuregelung des Rechts der Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in den §§ 555a ff. BGB unter Abstimmung mit dem Mieterhöhungsrecht nach Modernisierung (§§ 559-559b BGB) neben der bestmöglichen Entfaltung der Ziele der Ressourcenschonung und des Klima- schutzes die Interessen von Vermietern und Mietern fair auszutarieren. Nach dem erklärten Willen des Gesetzgebers sollen einerseits die Mieter vor überzo- genen Mieterhöhungen geschützt werden. Andererseits müssen für die Vermie- ter angemessene Bedingungen für die wirtschaftliche Verwertung ihres Eigen- tums bestehen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 13 f.). An einem solchen angemes- senen Interessenausgleich fehlte es jedoch, wenn - entsprechend der Auffas- sung des Berufungsgerichts - lediglich auf den tatsächlichen Verbrauch zur Be- messung der Einsparung von Endenergie abgestellt würde. Denn für den Ver- mieter besteht grundsätzlich keine Möglichkeit, das Nutzerverhalten der Mieter 34 - 14 - vor und nach der baulichen Maßnahme zu beeinflussen. Dies gilt auch für den einzelnen Mieter mit Blick auf das Nutzerverhalten der anderen Bewohner in dem von ihm bewohnten Gebäude. (f) Der Vermieter könnte in Anbetracht dessen vor Beginn der von ihm ge- planten Modernisierungsmaßnahme bei einem Abstellen auf den tatsächlichen Verbrauch nur schwer absehen, ob er deren Kosten im Wege einer Mieterhöhung zumindest teilweise auf die Mieter umlegen kann. Aufgrund dieser Unwägbarkeiten bestünde für den Vermieter nicht der mit der Vorschrift des § 559 BGB bezweckte Anreiz, angesichts der gesetzlich vor- gesehenen Möglichkeit der Umlage der auf eine Verbesserung der Mietsache entfallenden Kosten auf den Mieter diese Modernisierungsmaßnahmen vorzu- nehmen (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 58; BT-Drucks. 7/2011, S. 11 [zu § 3 MHG]; siehe auch Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 44; vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 367/18, WuM 2021, 109 Rn. 25; vom 11. Mai 2022 - VIII ZR 379/20, NJW-RR 2022, 877 Rn. 44). (2) Erst recht ist deshalb die Annahme des Berufungsgerichts, ein belast- barer Durchschnittswert für den jährlichen Energieverbrauch könne dadurch er- mittelt werden, dass der tatsächliche Energieverbrauch innerhalb eines bestimm- ten Zeitraums vor und nach der Maßnahme - den das Berufungsgericht mit je- weils vier bis fünf Jahren bemessen hat - zu der Bestimmung des Durchschnitts- werts herangezogen wird, unzutreffend. Eine solche auf mehrere Jahre er- streckte Datengrundlage mag zwar Schwankungen aufgrund des Nutzerverhal- tens ausgleichen (vgl. Theobald/Kühling/Söfker, Energierecht, Stand: 126. EL Juli 2024, § 19 EnEV Rn. 15 [zu § 19 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 EnEV aF]). Der Ver- mieter hätte in diesem Fall aber erst nach Ablauf dieses Zeitraums Gewissheit, 35 36 37 - 15 - ob er eine Modernisierungsmieterhöhung gegenüber dem Mieter mit Erfolg gel- tend machen kann. Eine solche "Sperrfrist" für die Geltendmachung der Modernisierungsmiet- erhöhung sieht das Gesetz - worauf die Revision zu Recht verweist - indes nicht vor. Dem Wortlaut des § 559 Abs. 1 BGB aF lässt sich in zeitlicher Hinsicht le- diglich entnehmen, dass der Vermieter eine Mieterhöhung nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahme, das heißt grundsätzlich nach Abschluss der Ar- beiten (vgl. Senatsurteile vom 28. April 2021 - VIII ZR 5/20, NJW-RR 2021, 735 Rn. 14; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 39 [jeweils zu § 559b BGB]), verlangen kann; eine über diesen Zeitpunkt hinausgehende Frist zur Geltendmachung der Mieterhöhung geht aus dieser Regelung ebenso wenig hervor wie aus der Bestimmung des § 559b BGB über die formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung. Auch würde eine solche Frist zu einer unverhältnismäßigen Belastung des Vermieters führen, wenn bei ihm zwar die Kosten der Modernisierung anfielen, er diese aber nach Abschluss der Arbeiten nicht zeitnah - wenigstens teilweise - auf den Mieter umlegen könnte, sondern bis zu fünf Jahre mit der Abgabe der Mieterhöhungserklärung warten müsste. Dies würde weder dem von dem Ge- setzgeber angestrebten Ziel, die Interessen der Vermieter, Mieter sowie die ge- samtgesellschaftlichen Interessen an einer (energetischen) Modernisierung von Gebäuden miteinander in Einklang zu bringen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 13), noch dem - bereits unter II 2 b cc (1) (f) erwähnten - gesetzgeberischen Bestre- ben, dem Vermieter einen Anreiz für die Vornahme der Modernisierungsmaß- nahme zu geben, gerecht. (3) Das Berufungsgericht hat bei seiner rechtsfehlerhaften Sichtweise überdies verkannt, dass der Ermittlung tatsächlicher Verbrauchswerte nicht eine 38 39 40 - 16 - fehlerhafte Einstellung der Heizungsanlage zugrunde gelegt werden darf. Denn nach dem Willen des Gesetzgebers sollen - wie bereits aufgezeigt - allein die durch eine - auf Dauer angelegte - bauliche Veränderung hervorgerufenen Ein- sparungen den Vermieter zu einer - ebenfalls dauerhaften - Erhöhung der Miete berechtigen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 18, 24; siehe auch BeckOK-Miet- recht/Müller, Stand: 1. Februar 2025, § 555b BGB Rn. 22). Würde man für den vorzunehmenden Vergleich des Energieverbrauchs vor und nach der baulichen Maßnahme immer die tatsächlichen - möglicherweise wie hier nach den von dem Berufungsgericht getroffenen Feststellungen fehlerhaften - Einstellungen der Heizungsanlage zugrunde legen, liefe der Vermieter Gefahr, aufgrund der Aus- wirkungen eines - etwa erst nachträglich aufgetretenen - Bedienungsfehlers auf den Energieverbrauch dauerhaft auf eine Mieterhöhung verzichten zu müssen, obwohl es bei einer ordnungsgemäßen Bedienung der neu installierten Hei- zungsanlage zu einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie gekommen wäre und bei einer Behebung des Fehlers auch jederzeit noch kommen könnte. Bei einem solchen Vergleich ist daher maßgeblich auf eine fehlerfrei eingestellte Hei- zungsanlage abzustellen. Auch ist der Mieter mit Blick auf einen solchen - hier festgestellten - Be- dienungsfehler gegenüber dem Vermieter nicht schutzlos gestellt. Soweit hierin eine Pflichtverletzung liegt, kann der Mieter gegenüber seinem Vermieter jeden- falls einen Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB gel- tend machen. (4) Dementsprechend kann der Vermieter - was das Berufungsgericht ver- kannt hat - eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF in Verbindung mit § 555b Nr. 1 BGB [aF] bereits dann verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorgenommenen Arbeiten zum (ex ante-)Zeitpunkt der 41 42 - 17 - Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Ver- änderung hervorgerufene messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Dies hat der Tatrichter unter Berücksichtigung der baulichen Ge- gebenheiten - gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe - zu beurteilen, wobei auch auf anerkannte Pauschalwerte - wie etwa diejenigen in der (zum maßgebli- chen Zeitpunkt geltenden) Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 14. Dezember 2021 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 10485, S. 20 f., 25) - zurückgegriffen werden kann. Die Feststellung einer solchen Einsparung nur mit Hilfe eines Vergleichs der tat- sächlichen Jahresverbrauchswerte vor und nach der Maßnahme kommt dagegen aus den vorstehend aufgezeigten Gründen grundsätzlich nicht in Betracht, zumal das Berufungsgericht - worauf die Revision zutreffend verweist - bei dem von dem Sachverständigen angestellten Vergleich des tatsächlichen Verbrauchs in den Jahren 2011 bis 2016 mit demjenigen in den Jahren 2017 bis 2021 schon nicht berücksichtigt hat, dass die Modernisierungsmaßnahme erst im Sommer 2017 durchgeführt worden ist. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es nach den obigen Ausfüh- rungen weiterer tatsächlicher Feststellungen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung bedarf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver- weisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Vorsorglich weist der Senat darauf hin, dass 43 - 18 - das bereits eingeholte Sachverständigengutachten zur Beurteilung des Vorlie- gens einer energetischen Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB [aF] nach Maßgabe der Rechtsauffassung des Senats nicht geeignet ist. Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchs- schrift einzulegen. Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 07.01.2021 - 4 C 163/20 - LG Bremen, Entscheidung vom 09.11.2023 - 2 S 31/21 - - 19 - Verkündet am: 26. März 2025 Horatschki, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle ECLI:DE:BGH:2025:200525BVIIIZR281.23.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 281/23 vom 20. Mai 2025 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 20. Mai 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Dr. Matussek und Dr. Böhm beschlossen: Das Versäumnisurteil vom 26. März 2025 wird wegen offenbarer Unrichtigkeit gemäß § 319 Abs. 1 ZPO in den Gründen unter Rand- nummer 42 dahingehend berichtigt, dass es statt: "Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenver- wendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 14. Dezember 2021 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 10485, S. 20 f., 25)" richtig heißt: "Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenver- wendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 4. Dezember 2020 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 17/10485, S. 20 f., 25)". Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Böhm

ECLI:DE:BGH:2025:260325UVIIIZR280.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 280/23 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein BGB § 555b Nr. 1, § 555c Abs. 3, § 559 Abs. 1 (in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung), § 559b Zur Feststellung der nachhaltigen Einsparung von Endenergie bei einer energe- tischen Modernisierung der Mietsache (§ 555b Nr. 1 BGB; im Anschluss an Se- natsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 283/23, zur Veröffentlichung bestimmt). BGH, Urteil vom 26. März 2025 - VIII ZR 280/23 - LG Bremen AG Bremen Berichtigt durch Beschluss vom 20. Mai 2025 Reiter als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. März 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Dr. Matussek und Dr. Böhm für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Bremen - 2. Zivilkammer - vom 9. November 2023 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist seit Oktober 2000 Mieter einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung der Beklagten in B. . Mit Schreiben vom 12. Januar 2016 kündigte die Beklagte dem Kläger die Modernisierung der in dem Haus befindlichen Heizungsanlage durch den Aus- tausch des vorhandenen Niedertemperaturkessels gegen einen modulierend ge- regelten Gas-Brennwertkessel sowie die Durchführung eines "hydraulischen Ab- gleichs" an und informierte diesen unter anderem über die Einzelheiten der ge- planten Arbeiten. Nach der Durchführung der Arbeiten erklärte die Beklagte mit 1 2 - 3 - Schreiben vom 19. Juli 2016 dem Kläger gegenüber eine Erhöhung der monatli- chen Grundmiete ab dem 1. Oktober 2016 von 319,40 € um 20 € auf 339,40 €. Der Kläger zahlte diesen Erhöhungsbetrag bis einschließlich April 2018. Mit der vorliegenden Klage hat der Kläger die Beklagte auf Erstattung sei- ner Ansicht nach wegen der Modernisierungsmieterhöhung zu viel gezahlter Miete in Höhe von 380 € sowie auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungs- kosten, jeweils nebst Zinsen, in Anspruch genommen. Ferner hat er die Feststel- lung begehrt, dass die Grundmieterhöhung um 20 € monatlich nicht wirksam sei. Das Amtsgericht hat der Klage nach Einholung eines Sachverständigengutach- tens stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht nach einer ergänzenden Begutachtung durch den Sachverständigen zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu ent- scheiden, da der Kläger in der mündlichen Revisionsverhandlung trotz ordnungs- gemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil indes- sen nicht auf der Säumnis des Klägers, sondern auf einer Sachprüfung. 3 4 5 6 - 4 - I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Kläger habe einen Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB sowie auf die Feststellung, dass der Be- klagten gegen ihn aus der Mieterhöhungserklärung kein Anspruch auf Zahlung einer monatlich um 20 € erhöhten Miete gemäß § 559 Abs. 1 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung ab dem 1. Oktober 2016 zustehe, da das Modernisierungsmieterhöhungsverlangen materiell unwirksam sei. Gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF könne ein Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er Mo- dernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durch- geführt habe. Die hier lediglich in Betracht kommende energetische Modernisie- rung nach § 555b Nr. 1 BGB setze voraus, dass die Beklagte bauliche Verände- rungen vorgenommen habe, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart werde (§ 555b Nr. 1 BGB). Diese Voraussetzungen seien vorliegend nicht erfüllt, da durch die bauliche Maßnahme keine Endenergie nach- haltig einspart worden sei. Dies stehe nach Durchführung der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Berufungsgerichts fest. Es habe in den Jahren nach der baulichen Maßnahme, also in den Jahren 2017 bis 2022, eine Einsparung von Endenergie gegenüber dem Zeitraum vor der Maßnahme, also den Jahren 2013 bis 2016, nicht feststel- len können. Dies ergebe sich aus den jährlichen Verbrauchswerten, die der Sach- verständige ermittelt habe. 7 8 9 10 - 5 - An der Richtigkeit der Berechnung des Endenergieverbrauchs bestünden keine Zweifel. Soweit der Sachverständige den durchschnittlichen Verbrauch der Jahre 2004 bis 2017 demjenigen der Jahre 2018 bis 2022 gegenübergestellt habe, sei dies zum einen dahingehend zu korrigieren gewesen, dass der Ver- brauch des Jahres 2017 aufgrund des bereits im Jahr 2016 stattgefundenen Aus- tauschs der Heizungsanlage in den Durchschnittsverbrauch für den Zeitraum nach der Maßnahme habe eingerechnet werden müssen. Zum anderen sei die Berücksichtigung sämtlicher von der Beklagten mitgeteilten Jahresverbrauchs- werte vor dem Einbau der neuen Heizungsanlage nicht erforderlich gewesen. Das Berufungsgericht vertrete insoweit die Auffassung, dass erforderlich, aber auch ausreichend sei, den Durchschnittsverbrauch der vier bis fünf Jahre vor der Maßnahme mit demjenigen aus den vier bis fünf Jahren nach der Maßnahme zu vergleichen, um einen aussagkräftigen Vergleich anstellen zu können. Um eine Vergleichbarkeit herzustellen, sei es angezeigt, einen annähernden Gleichlauf der Zeiträume herzustellen. Dies führe zudem nicht zu einem abweichenden Er- gebnis. Dass der Verbrauch sowohl vor dem Einbau der neuen Heizungsanlage als auch danach geschwankt und in einzelnen Jahren nach der Maßnahme nied- riger als in einzelnen Jahren vor der Maßnahme gelegen habe, führe nicht zu der Annahme, dass eine nachhaltige Einsparung von Endenergie vorliege. Denn eine Einsparung sei nur dann nachhaltig, wenn überhaupt eine messbare Einsparung erzielt werde und diese auch dauerhaft sei. Jedenfalls an dem Kriterium der Dauerhaftigkeit fehle es hier. Nach der Ansicht des Berufungsgerichts könne für die Beurteilung, ob eine nachhaltige Einsparung von Endenergie vorliege, nicht allein der Verbrauch aus dem Jahr vor der Modernisierung als Referenzwert herangezogen werden, weil es dann je 11 12 13 - 6 - nachdem, ob es sich um ein Jahr mit besonders niedrigem oder hohem Jahres- verbrauch gehandelt habe, zu der Bewertung der Modernisierungsmaßnahme als endenergieeinsparend oder nicht käme. Dies zeige sich im vorliegenden Fall, in dem es zu erheblichen Schwankungen im Verbrauch von Endenergie in den fünf Jahren vor der Maßnahme gekommen sei. Um derartige Zufälligkeiten mög- lichst zu vermeiden, sei ein Zeitraum von mehreren Jahren heranzuziehen, wobei sich aus einem Zeitraum von fünf Jahren jedenfalls ein verlässlicher Durch- schnittswert ergebe. Auch für den Energieverbrauch nach Durchführung der Maßnahme erscheine ein Zeitraum von vier bis fünf Jahren angemessen, um ei- nen verlässlichen Durchschnittswert des Energieverbrauchs zu ermitteln. Das Vorliegen einer dauerhaften Endenergieeinsparung könne auch nicht allein deshalb bejaht werden, weil eine Energieeinsparung mit dem - hier erfolg- ten - Einbau eines Brennwertkessels grundsätzlich möglich sei und die prognos- tischen Berechnungen der Beklagten im Vorfeld der Maßnahme eine solche er- geben hätten, zumal - so die Annahme des Berufungsgerichts - die Beklagte "die Grundlagen" für die Berechnung der von ihr prognostizierten Energieeinsparung nicht "offengelegt" habe. Der Sachverständige habe den erhöhten Verbrauch an Endenergie nach der Maßnahme anhand seiner Feststellungen im Ortstermin auch plausibel be- gründen können. So sei nach seinen Feststellungen zur Regelung der Heizleis- tung als Referenzraum der Heizungsraum ausgewählt und eine Raumtemperatur von 25 Grad vorgegeben worden, welche - da der Heizungsraum unbeheizt sei - nur durch die Abwärme des Heizkessels erreicht werden könne, was dazu führe, dass dieser dauerhaft heize. 14 15 - 7 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in entscheidenden Punk- ten nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können weder die von dem Kläger begehrte Feststellung der Unwirksamkeit der auf § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB anzuwendenden, bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) gestützten Erhöhung der monatlichen Miete ab dem 1. Oktober 2016 um 20 € getroffen noch ein An- spruch des Klägers auf Rückzahlung bereits geleisteter Erhöhungsbeträge ge- mäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB und auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsan- waltskosten gemäß § 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB, jeweils nebst Zinsen, bejaht werden. Das Berufungsgericht hat der Prüfung, ob durch den von der Beklagten veranlassten Einbau eines Gas-Brennwertkessels nebst hydraulischem Abgleich nachhaltig Endenergie in Bezug auf die Mietsache eingespart wird und damit eine zu einer Mieterhöhung berechtigende Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB in der bis zum 30. November 2021 geltenden Fassung (inhalt- lich identisch mit heutiger Fassung, daher im Folgenden: [aF]) vorliegt, einen fal- schen rechtlichen Maßstab zugrunde gelegt. 1. Das Berufungsgericht ist zunächst - unausgesprochen - rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass das Mieterhöhungsverlangen der Beklagten den for- mellen Begründungsanforderungen des § 559b BGB gerecht wird (vgl. zu den Anforderungen im Allgemeinen Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 16 ff., VIII ZR 337/21, juris Rn. 18 ff., und VIII ZR 339/21, juris Rn. 19 ff.). Insbesondere bedurfte es einer Aufschlüsselung der für die hier durchgeführte Modernisierungsmaßnahme ("Modernisierung der Hei- 16 17 18 - 8 - zungsanlage") entstandenen Gesamtkosten in der der Erhöhungserklärung bei- gefügten, als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" be- zeichneten Anlage nach einzelnen Gewerken nicht (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 32; VIII ZR 337/21, aaO Rn. 35 und VIII ZR 339/21, aaO Rn. 33; vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, NJW 2022, 3705 Rn. 23, VIII ZR 338/21, VIII ZR 340/21 und VIII ZR 344/21, jeweils juris Rn. 23; vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 25; vom 25. Januar 2023 - VIII ZR 29/22, NJW-RR 2023, 371 Rn. 15). 2. Nicht frei von Rechtsfehlern sind hingegen die Feststellungen des Be- rufungsgerichts zur materiellen Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens der Beklagten. a) Gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF kann der Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er Mo- dernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durch- geführt hat. Modernisierungsmaßnahmen im Sinne der Vorschrift des § 555b Nr. 1 BGB [aF] sind bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Miet- sache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung). Die Beurteilung der Frage, ob eine solche Modernisierungsmaßnahme vorliegt, ist zwar das Ergebnis einer tatrichterlichen Würdigung, die in der Revi- sionsinstanz nur eingeschränkt darauf überprüft werden kann, ob das Berufungs- gericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlau- fen sind, in dem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht voll- ständig gewürdigt hat (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 9. Oktober 2019 - VIII ZR 21/19, NJW 2020, 835 Rn. 21; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, 19 20 21 - 9 - NJW-RR 2021, 1017 Rn. 35; vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 373/21, NJW-RR 2023, 988 Rn. 24; jeweils mwN). b) Solche Fehler sind dem Berufungsgericht indes unterlaufen. aa) Im Ausgangspunkt noch zutreffend hat das Berufungsgericht - wenn auch wiederum unausgesprochen - angenommen, dass der hier erfolgte erstma- lige Einbau eines Gas-Brennwertkessels nebst Durchführung eines hydrauli- schen Abgleichs eine bauliche Veränderung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB [aF] darstellt. Denn der Begriff der baulichen Veränderungen ist weit auszulegen und erfasst nicht nur Eingriffe in die bauliche Substanz (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 12; vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 213/21, NJW-RR 2023, 1250 Rn. 22), sondern auch - wie hier - Verän- derungen der Anlagentechnik des Gebäudes (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 18; siehe auch Senatsurteil vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 213/21, aaO). bb) Auch hat das Berufungsgericht noch zutreffend erkannt, dass es für die Einordnung einer Baumaßnahme als energetische Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB und damit für eine nachhaltige Einsparung von Endenergie lediglich darauf ankommt, dass überhaupt eine messbare Einsparung erzielt wird und diese dauerhaft ist, nicht jedoch auf deren Größenordnung (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 20; vom 3. März 2004 - VIII ZR 151/03, WuM 2004, 288 unter II 2 b [für preisgebun- denen Wohnraum]; Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 282 f. [zu § 3 MHG]; siehe auch BT-Drucks. 8/1782, S. 6 [zu § 3 MHG]). cc) Das Berufungsgericht hat jedoch mit seiner Annahme, eine nachhal- tige Einsparung von Endenergie könne allein anhand des tatsächlichen Ver- 22 23 24 25 - 10 - brauchs in dem Gebäude, in welchem sich das Mietobjekt befindet, innerhalb ei- nes Zeitraums von vier bis fünf Jahren vor und nach der von dem Vermieter er- griffenen Maßnahme festgestellt werden, den Maßstab für die Ermittlung einer solchen Einsparung verkannt. Diese Annahme des Berufungsgerichts findet be- reits im Wortlaut des Gesetzes (§ 555b Nr. 1 BGB) keine Stütze. Sie steht über- dies im Widerspruch sowohl zu der Gesetzessystematik der Vorschriften der §§ 555c, 559b BGB als auch zu der vom Gesetzgeber mit den Vorschriften der §§ 555b ff., 559 ff. BGB über die Duldung und die Umlegbarkeit von (energeti- schen) Modernisierungskosten verfolgten Zielsetzung. Der Vermieter kann eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF in Verbindung mit § 555b Nr. 1 BGB [aF] vielmehr bereits dann verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorgenommenen Arbeiten zum (ex ante-)Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Veränderung hervorgerufene messbare und dauer- hafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Bereits die von dem Berufungsgericht befürwortete generelle Anknüpfung (allein) an den tatsächlichen Energieverbrauch zur Feststellung der durch die Maßnahme verursachten Einsparung von Endenergie ist rechtsfehlerhaft (siehe hierzu nachfolgend unter (1)). Dies gilt erst recht hinsichtlich des vom Berufungs- gericht herangezogenen Betrachtungszeitraums von vier bis fünf Jahren (siehe hierzu unter (2)). Überdies darf der Ermittlung tatsächlicher Verbrauchswerte nicht eine fehlerhafte Einstellung der Heizungsanlage zugrunde gelegt werden (siehe hierzu unter (3)). (1) Bei der Beurteilung, ob durch die bauliche Veränderung in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (§ 555b Nr. 1 BGB), kann 26 27 28 - 11 - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts grundsätzlich nicht ausschließ- lich auf den tatsächlichen Energieverbrauch in dem Gebäude abgestellt werden (aA BeckOK-Mietrecht/Müller, Stand: 1. Februar 2025, § 555b BGB Rn. 14.1). (a) Der Begriff der Endenergie wird in § 555b BGB nicht näher bestimmt. Nach der Gesetzesbegründung ist hierunter die Menge an Energie zu verstehen, die der Anlagentechnik eines Gebäudes (Heizungsanlage, raumlufttechnische Anlage, Warmwasserbereitungsanlage) zur Verfügung stehen muss, um die für den "Endverbraucher" (also insbesondere den Mieter) erforderliche Nutzenergie sowie die Verluste der Anlagentechnik bei der Übergabe, der Verteilung, der Speicherung und der Erzeugung im Gebäude zu decken (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 19). Die zur Versorgung eines Gebäudes benötigte Endenergie wird an der "Schnittstelle" Gebäudehülle gemessen und dort etwa in Form von Heizöl, Erdgas, Braunkohlebriketts, Holzpellets, Strom oder Fernwärme übergeben. Der Begriff der Endenergie ist somit weiter als derjenige der Nutzenergie. Unter Nutz- energie wird diejenige Menge an Energie verstanden, die für eine bestimmte Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs (z.B. erwärmter Raum, warmes Wasser etc.) erforderlich ist, wobei hier weder die Umwandlungsverluste der An- lagentechnik (z.B. Heizkessel) und des Verteilungssystems (z.B. Leitungssystem einer Zentralheizung) noch die für den Betrieb der Anlagentechnik benötigte Hilfsenergie (z.B. Pumpenstrom) Berücksichtigung finden (vgl. BT-Drucks., aaO). (b) Eine Einsparung der so verstandenen Endenergie wird nach der Vor- stellung des Gesetzgebers zum einen typischerweise dann erzielt, wenn zur Er- bringung derselben Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs (vgl. zum Be- zug der Einsparung zur Mietsache BT-Drucks. 17/10485, S. 14; siehe auch Hinz, NZM 2013, 209, 212; Spielbauer/Schneider/Ettl, Mietrecht, 2. Aufl., § 555b BGB Rn. 3) weniger Nutzenergie als vor der Modernisierung erforderlich ist (beispiels- weise durch Wärmedämmung der Gebäudehülle oder einen Fenstertausch). 29 30 - 12 - Zum anderen ist eine solche Einsparung zu verzeichnen, wenn die Nutzenergie mit größerer Effizienz (beispielsweise durch Erneuerung des Heizkessels oder die Verringerung der Wärmeverluste zwischen Heizkessel und Heizkörpern) zur Verfügung gestellt wird (BT-Drucks., aaO), also für die gleiche Menge Nutzener- gie weniger "zu bezahlende" Endenergie aufgewandt werden muss (vgl. BT-Drucks.; aaO; BeckOK-BGB/Schlosser, Stand: 1. Februar 2025, § 555b Rn. 10; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 555b Rn. 5). (c) Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift des § 555b Nr. 1 BGB [aF] muss die Endenergieeinsparung "durch" die bauliche Veränderung herbei- geführt, also von dieser verursacht worden sein. Hingegen wird der vom Beru- fungsgericht als Maßstab herangezogene tatsächliche Energieverbrauch in ei- nem Gebäude vor und nach einer solchen Maßnahme nicht allein durch die je- weilige bauliche Veränderung, sondern durch eine Vielzahl von Parametern be- stimmt (vgl. Börstinghaus/Meyer/Börstinghaus, Das neue GEG, 1. Aufl., § 3 Rn. 26 [zu den Angaben in der Modernisierungsankündigung]), die sich im Re- gelfall jedoch weder im Vorfeld sicher abschätzen (vgl. hierzu LG Berlin, Urteil vom 2. März 2021 - 67 S 108/19, juris Rn. 10 [zum Austausch von Fenstern]) noch im Nachhinein (vollständig) aufklären und feststellen lassen (vgl. hierzu LG Berlin, Urteil vom 12. Dezember 2018 - 64 S 119/17, juris Rn. 43 [zu Dämm- maßnahmen und dem Austausch von Fenstern]). So wird der tatsächliche Ver- brauch von Endenergie in einem Gebäude - worauf die Revision zutreffend ver- weist - insbesondere auch durch das Wetter, den Leerstand einzelner Mietwoh- nungen, die Anzahl der Bewohner und deren Nutzerverhalten beeinflusst (vgl. Börstinghaus/Meyer/Börstinghaus, aaO; zum Verbrauchsverhalten des be- troffenen Mieters siehe auch LG Berlin, Urteil vom 27. November 2006 - 67 S 285/05, juris Rn. 17 [zu § 554 Abs. 2 BGB aF]; vgl. auch jurisPK-BGB/Heilmann, Stand: 25. Juni 2024, § 555b Rn. 14). Allein durch den Vergleich des tatsächli- 31 - 13 - chen Energieverbrauchs in dem Gebäude vor und nach der baulichen Verände- rung lässt sich daher - auch bei Vornahme einer sogenannten Witterungsberei- nigung, wie sie im vorliegenden Fall durch den von dem Berufungsgericht beauf- tragten Sachverständigen durchgeführt worden ist - nicht sicher abschätzen, ob und inwieweit Endenergie gerade durch die bauliche Veränderung eingespart worden und ob diese Einsparung von Dauer ist. (d) Vor diesem Hintergrund hat der Gesetzgeber in den - unter gesetzes- systematischen Gesichtspunkten in den Blick zu nehmenden - Vorschriften der § 555c Abs. 3 und § 559b Abs. 1 Satz 3 BGB eine Erleichterung hinsichtlich der Darlegung der Energieeinsparung vorgenommen. Er hat - um die Darlegung der mit der Modernisierungsmaßnahme verbundenen Energieeinsparung für den Vermieter zu vereinfachen - bestimmt, dass der Vermieter sowohl bei deren An- kündigung gemäß § 555c Abs. 3 BGB in der hier anwendbaren, bis zum 31. De- zember 2018 geltenden Fassung (inhaltlich identisch mit heutiger Fassung, da- her im Folgenden: [aF]) als auch im Rahmen der Mieterhöhungserklärung (§ 559b Abs. 1 Satz 3 BGB iVm § 555c Abs. 3 BGB [aF]) auf anerkannte Pau- schalwerte Bezug nehmen kann (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 14, 17, 20 f., 25; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 555c Rn. 22). Diese Bemühungen um eine Vereinfachung liefen aber ins Leere, wenn für die Bestimmung der Energieein- sparung letztlich doch der tatsächliche Verbrauch herangezogen werden müsste. Diesen anerkannten Pauschalwerten kann deshalb nicht mit Erfolg ein individu- elles Nutzerverhalten entgegengesetzt werden (vgl. Schmidt-Futterer/Eisen- schmid, Mietrecht, 16. Aufl., § 555c BGB Rn. 58). (e) Die von dem Berufungsgericht befürwortete Anknüpfung an den tat- sächlichen Energieverbrauch liefe demgegenüber auch dem Ziel des Gesetzge- bers zuwider, durch die Neuregelung des Rechts der Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in den §§ 555a ff. BGB unter Abstimmung mit 32 33 - 14 - dem Mieterhöhungsrecht nach Modernisierung (§§ 559-559b BGB) neben der bestmöglichen Entfaltung der Ziele der Ressourcenschonung und des Klima- schutzes die Interessen von Vermietern und Mietern fair auszutarieren. Nach dem erklärten Willen des Gesetzgebers sollen einerseits die Mieter vor überzo- genen Mieterhöhungen geschützt werden. Andererseits müssen für die Vermie- ter angemessene Bedingungen für die wirtschaftliche Verwertung ihres Eigen- tums bestehen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 13 f.). An einem solchen angemes- senen Interessenausgleich fehlte es jedoch, wenn - entsprechend der Auffas- sung des Berufungsgerichts - lediglich auf den tatsächlichen Verbrauch zur Be- messung der Einsparung von Endenergie abgestellt würde. Denn für den Ver- mieter besteht grundsätzlich keine Möglichkeit, das Nutzerverhalten der Mieter vor und nach der baulichen Maßnahme zu beeinflussen. Dies gilt auch für den einzelnen Mieter mit Blick auf das Nutzerverhalten der anderen Bewohner in dem von ihm bewohnten Gebäude. (f) Der Vermieter könnte in Anbetracht dessen vor Beginn der von ihm ge- planten Modernisierungsmaßnahme bei einem Abstellen auf den tatsächlichen Verbrauch nur schwer absehen, ob er deren Kosten im Wege einer Mieterhöhung zumindest teilweise auf die Mieter umlegen kann. Aufgrund dieser Unwägbarkeiten bestünde für den Vermieter nicht der mit der Vorschrift des § 559 BGB bezweckte Anreiz, angesichts der gesetzlich vor- gesehenen Möglichkeit der Umlage der auf eine Verbesserung der Mietsache entfallenden Kosten auf den Mieter diese Modernisierungsmaßnahmen vorzu- nehmen (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 58; BT-Drucks. 7/2011, S. 11 [zu § 3 MHG]; siehe auch Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 44; vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 367/18, WuM 2021, 109 Rn. 25; vom 11. Mai 2022 - VIII ZR 379/20, NJW-RR 2022, 877 Rn. 44). 34 35 - 15 - (2) Erst recht ist deshalb die Annahme des Berufungsgerichts, ein belast- barer Durchschnittswert für den jährlichen Energieverbrauch könne dadurch er- mittelt werden, dass der tatsächliche Energieverbrauch innerhalb eines bestimm- ten Zeitraums vor und nach der Maßnahme - den das Berufungsgericht mit je- weils vier bis fünf Jahren bemessen hat - zu der Bestimmung des Durchschnitts- werts herangezogen wird, unzutreffend. Eine solche auf mehrere Jahre er- streckte Datengrundlage mag zwar Schwankungen aufgrund des Nutzerverhal- tens ausgleichen (vgl. Theobald/Kühling/Söfker, Energierecht, Stand: 126. EL 2024, § 19 EnEV Rn. 15 [zu § 19 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 EnEV aF]). Der Vermie- ter hätte in diesem Fall aber erst nach Ablauf dieses Zeitraums Gewissheit, ob er eine Modernisierungsmieterhöhung gegenüber dem Mieter mit Erfolg geltend machen kann. Eine solche "Sperrfrist" für die Geltendmachung der Modernisierungsmiet- erhöhung sieht das Gesetz - worauf die Revision zu Recht hinweist - indes nicht vor. Dem Wortlaut des § 559 Abs. 1 BGB aF lässt sich in zeitlicher Hinsicht le- diglich entnehmen, dass der Vermieter eine Mieterhöhung nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahme, das heißt grundsätzlich nach Abschluss der Ar- beiten (vgl. Senatsurteile vom 28. April 2021 - VIII ZR 5/20, NJW-RR 2021, 735 Rn. 14; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 39 [jeweils zu § 559b BGB]), verlangen kann; eine über diesen Zeitpunkt hinausgehende Frist zur Geltendmachung der Mieterhöhung geht aus dieser Regelung ebenso wenig hervor wie aus der Bestimmung des § 559b BGB über die formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung. Auch würde eine solche Frist zu einer unverhältnismäßigen Belastung des Vermieters führen, wenn bei ihm zwar die Kosten der Modernisierung anfielen, er diese aber nach Abschluss der Arbeiten nicht zeitnah - wenigstens teilweise - auf den Mieter umlegen könnte, sondern bis zu fünf Jahre mit der Abgabe der 36 37 38 - 16 - Mieterhöhungserklärung warten müsste. Dies würde weder dem von dem Ge- setzgeber angestrebten Ziel, die Interessen der Vermieter, Mieter sowie die ge- samtgesellschaftlichen Interessen an einer (energetischen) Modernisierung von Gebäuden miteinander in Einklang zu bringen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 13), noch dem - bereits unter II 2 b cc (1) (f) erwähnten - gesetzgeberischen Bestre- ben, dem Vermieter einen Anreiz für die Vornahme der Modernisierungsmaß- nahme zu geben, gerecht. (3) Das Berufungsgericht hat bei seiner rechtsfehlerhaften Sichtweise überdies verkannt, dass der Ermittlung tatsächlicher Verbrauchswerte nicht eine fehlerhafte Einstellung der Heizungsanlage zugrunde gelegt werden darf. Denn nach dem Willen des Gesetzgebers sollen - wie bereits aufgezeigt - allein die durch eine - auf Dauer angelegte - bauliche Veränderung hervorgerufenen Ein- sparungen den Vermieter zu einer - ebenfalls dauerhaften - Erhöhung der Miete berechtigen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 18, 24; siehe auch BeckOK-Mietrecht/ Müller, Stand: 1. Februar 2025, § 555b BGB Rn. 22). Würde man für den vorzu- nehmenden Vergleich des Energieverbrauchs vor und nach der baulichen Maß- nahme immer die tatsächlichen - möglicherweise wie hier nach den von dem Be- rufungsgericht getroffenen Feststellungen fehlerhaften - Einstellungen der Hei- zungsanlage zugrunde legen, liefe der Vermieter Gefahr, aufgrund der Auswir- kungen eines - etwa erst nachträglich aufgetretenen - Bedienungsfehlers auf den Energieverbrauch dauerhaft auf eine Mieterhöhung verzichten zu müssen, ob- wohl es bei einer ordnungsgemäßen Bedienung der neu installierten Heizungs- anlage zu einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie gekommen wäre und bei einer Behebung des Fehlers auch jederzeit noch kommen könnte. Bei einem solchen Vergleich ist daher maßgeblich auf eine fehlerfrei eingestellte Heizungs- anlage abzustellen. 39 - 17 - Auch ist der Mieter mit Blick auf einen solchen - hier festgestellten - Be- dienungsfehler gegenüber dem Vermieter nicht schutzlos gestellt. Soweit hierin eine Pflichtverletzung liegt, kann der Mieter gegenüber seinem Vermieter jeden- falls einen Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB gel- tend machen. (4) Dementsprechend kann der Vermieter - was das Berufungsgericht ver- kannt hat - eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF in Verbindung mit § 555b Nr. 1 BGB [aF] bereits dann verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorgenommenen Arbeiten zum (ex ante-)Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Ver- änderung hervorgerufene messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Dies hat der Tatrichter unter Berücksichtigung der baulichen Ge- gebenheiten - gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe - zu beurteilen, wobei auch auf anerkannte Pauschalwerte - wie etwa diejenigen in der (zum hier maß- geblichen Zeitpunkt geltenden) Bekanntmachung der Regeln zur Datenauf- nahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 14. Dezember 2021 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 10485, S. 20 f.; 25) - zurück- gegriffen werden kann. Die Feststellung einer solchen Einsparung nur mit Hilfe eines Vergleichs der tatsächlichen Jahresverbrauchswerte vor und nach der Maßnahme kommt dagegen aus den vorstehend aufgezeigten Gründen grund- sätzlich nicht in Betracht. 40 41 - 18 - III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es nach den obigen Ausfüh- rungen weiterer tatsächlicher Feststellungen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung bedarf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver- weisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Vorsorglich weist der Senat darauf hin, dass das bereits eingeholte Sachverständigengutachten zur Beurteilung des Vorlie- gens einer energetischen Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB [aF] nach Maßgabe der Rechtsauffassung des Senats nicht geeignet ist. Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchs- schrift einzulegen. Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 13.04.2021 - 16 C 511/18 - LG Bremen, Entscheidung vom 09.11.2023 - 2 S 122/21 - 42 - 19 - Verkündet am: 26. März 2025 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle ECLI:DE:BGH:2025:200525BVIIIZR280.23.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 280/23 vom 20. Mai 2025 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 20. Mai 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Dr. Matussek und Dr. Böhm beschlossen: Das Versäumnisurteil vom 26. März 2025 wird wegen offenbarer Unrichtigkeit gemäß § 319 Abs. 1 ZPO in den Gründen unter Rand- nummer 41 dahingehend berichtigt, dass es statt: "Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenver- wendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 14. Dezember 2021 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 10485, S. 20 f., 25)" richtig heißt: "Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenver- wendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 4. Dezember 2020 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 17/10485, S. 20 f., 25)". Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Böhm

ECLI:DE:BGH:2021:180321UVIIIZR305.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 305/19 Verkündet am: 18. März 2021 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 555c Abs. 1, § 555d, § 555e, § 559; EGBGB Art. 229 § 49 Abs. 1; ZPO § 606 a) Eine Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB ist in zeitlicher Hinsicht dann zulässig, wenn die Planungen so weit fortgeschritten sind, dass die inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB eingehalten werden können. Eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen einer Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB und dem dort ange- kündigten voraussichtlichen Beginn der Modernisierungsmaßnahme im Sinne einer Höchstfrist oder eines fortgeschrittenen Planungsstandes bedarf es da- gegen nicht. b) Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB stellt an eine ordnungsgemäße Modernisierungs- ankündigung keine weitergehenden Anforderungen als § 555c Abs. 1 BGB und setzt das Vorliegen eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen ei- ner Modernisierungsankündigung und dem Ausführungsbeginn ebenfalls nicht voraus. Vielmehr ist eine Modernisierungsankündigung ordnungsgemäß im Sinne von Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB, wenn sie die Voraussetzungen des § 555c Abs. 1 BGB erfüllt. Ist dem Mieter bis zum 31. Dezember 2018 eine - 2 - in diesem Sinne ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung zugegan- gen, führt dies zur Anwendung von §§ 555c und 559 BGB in der bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Fassung. c) Es ist nicht rechtsmissbräuchlich, wenn ein Vermieter einer großen Wohnan- lage seinen Mietern bei umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen eine den Anforderungen des § 555c BGB genügende Modernisierungsankündigung noch vor dem 31. Dezember 2018 und somit mehr als elf Monate vor dem geplanten Ausführungsbeginn zusendet, damit für die nach der Modernisie- rung beabsichtigte Mieterhöhung nach der Übergangsregelung des Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB noch die für ihn vorteilhafte, bis zu diesem Zeitpunkt gel- tende Fassung der §§ 555c und § 559 BGB Anwendung findet. BGH, Urteil vom 18. März 2021 - VIII ZR 305/19 - OLG München - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. März 2021 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, den Richter Kosziol, die Richterin Dr. Liebert und den Richter Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision der Musterbeklagten wird das Urteil des Oberlan- desgerichts München - Senat für Musterfeststellungsklagen - vom 15. Oktober 2019 aufgehoben. Die Klage wird abgewiesen. Die Anschlussrevision des Musterklägers wird zurückgewiesen. Der Musterkläger trägt die Kosten des Rechtsstreits. Von Rechts wegen - 4 - Tatbestand: Der Musterkläger (im Folgenden: Kläger) ist ein unter der laufenden Num- mer seit dem 1. Januar 2001 in der vom Bundesamt für Justiz gemäß § 4 Abs. 1 Satz 1 UKlaG geführten Liste qualifizierter Einrichtungen nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 UKlaG eingetragener Mieterverein. Die Musterbeklagte (im Folgen- den: Beklagte) ist Eigentümerin eines Wohnblocks mit insgesamt 23 Gebäuden in München. Mit Schreiben vom 27. Dezember 2018 kündigte der Verwalter der Immo- bilie namens und im Auftrag der Beklagten allen Mietern Modernisierungsmaß- nahmen an, die im Zeitraum von Dezember 2019 bis Juni 2023 durchgeführt wer- den sollten. Als durchzuführende Arbeiten werden in dem Schreiben die Anbrin- gung einer Wärmedämmung an den Außenwänden, der Austausch sämtlicher Fenster (mit Ausnahme der Dachflächenfenster), die Anbringung von Rollläden an sämtlichen Wohnungsfenstern (mit Ausnahme der Dachflächenfenster) sowie im Erdgeschoss der Austausch der straßenseitigen Rollläden, der Anbau von Balkonen zum Innenhof hin sowie der Austausch der Wohnungseingangstüren nebst Zargen genannt. Die Baumaßnahmen würden die Einsparung von Energie sowie eine Steigerung des Wohnwertes bezwecken. Zum Durchführungszeitraum heißt es in dem Schreiben, dass die Moder- nisierungsmaßnahme an den insgesamt 23 Gebäuden erst in etwa einem Jahr ausgeführt werde, da sie einen erheblichen planerischen Vorlauf habe. Sie werde beginnend ab Dezember 2019 in sechs Bauabschnitten durchgeführt, wobei ab Dezember 2019 bis Februar 2021 zunächst Fundamente für Balkone erstellt wür- den. In dem Schreiben werden die weiteren Bauabschnitte benannt unter Angabe des jeweiligen zeitlichen Beginns und Endes. 1 2 3 - 5 - Inhaltlich nennt das Schreiben getrennt für die verschiedenen Maßnah- men die auszuführenden Arbeiten, die Höhe der Energieeinsparung oder der Steigerung des Wohnwertes, den Anteil der darin eingeschlossenen Instandset- zungsmaßnahmen und die jeweils erforderlichen Arbeiten in der Wohnung und deren Zeitdauer. Das Schreiben enthält für die einzelnen geplanten Maßnahmen eine An- gabe und Erläuterung der voraussichtlichen Kosten, die auf die jeweilige Woh- nung entfallen, und eine Angabe des den Mieter betreffenden Gesamtumlagebe- trags sowie der voraussichtlichen Mieterhöhung. Hierzu wird erklärt, dass sich der angegebene, auf die jeweilige Wohnung entfallende Gesamtumlagebetrag auf Grund der zu erwartenden Preissteigerungen voraussichtlich erhöhen, die Beklagte im Rahmen der Mieterhöhung jedoch höchstens den im Ankündigungs- schreiben genannten Betrag umlegen werde. In dem Anschreiben wird sodann auf das Sonderkündigungsrecht nach § 555e BGB hingewiesen, wobei die dort genannte Kündigungsfrist zu Gunsten der Mieter verlängert werde auf bis zu drei Monate vor dem Termin, zu dem die Bauarbeiten an dem Gebäude, in dem sich die jeweilige Wohnung befinde, be- ginnen würden. Abschließend weist das Schreiben auf Form und Frist des Här- teeinwands nach § 555d BGB hin, wobei die Frist zum Vorbringen von Härte- gründen betreffend die Duldung und die Mieterhöhung bis zum 30. Juni 2019 verlängert werde. Der Kläger forderte die Beklagte mit Schreiben vom 28. Januar 2019 auf, gegenüber einer Reihe seiner Mitglieder zu erklären, dass die angekündigten Mieterhöhungen nicht wie beabsichtigt nach § 559 Abs. 1 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 gültigen Fassung, sondern nach der ab dem 1. Januar 2019 gültigen Fassung vorgenommen würden. Dem kam die Beklagte nicht nach, wes- halb der Kläger die vorliegende Musterfeststellungsklage erhoben hat. 4 5 6 7 - 6 - Mit seiner Klage hat der Kläger zuletzt die Feststellung beantragt, dass die mit Schreiben vom 27. Dezember 2018 erfolgten Modernisierungsankündigun- gen nicht Grundlage einer Mieterhöhung sein könnten. Hilfsweise hat er verschie- dene Feststellungsanträge erhoben, die mit unterschiedlichen Formulierungen die Unwirksamkeit der Ankündigung und die Anwendung des seit 1. Januar 2019 geltenden Rechts für die beabsichtigte Mieterhöhung betreffen. Im Einzelnen hat der Kläger mit seinen (gestaffelten) Hilfsanträgen die Feststellung erstrebt, dass aufgrund der Ankündigung vom 27. Dezember 2018 (1) eine Mieterhöhung nach § 559 BGB nicht erfolgen könne, (2) dass die genannte Ankündigung rechtswid- rig, (3) unbegründet, (4) rechtsmissbräuchlich, (5) treuwidrig sei, dass sie (6) nicht den gesetzlichen Anforderungen des § 555c BGB entspreche, dass sie (7) keine Gestaltungswirkung auf die Rechtsverhältnisse der Mieter entfalte, dass (8) eine darauf gestützte Mieterhöhung nach § 559 BGB nur nach dessen neuer, ab 1. Januar 2019 gültigen Fassung erfolgen könne bzw. (9) eine solche Mieterhö- hung der Grenze von 8 Prozent gemäß § 559 Abs. 1 BGB nF und der Kappungs- grenze gemäß § 559 Abs. 3a BGB nF nach dem Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18. Dezember 2018 unterliege. Das Oberlandesgericht hat der Klage insoweit stattgegeben, als es auf den vorletzten Hilfsantrag festgestellt hat, dass die den Mietern der Beklagten mit Schreiben vom 27. Dezember 2018 angekündigte Mieterhöhung nicht gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB nach dem bis zum 31. Dezember 2018 gel- tenden Recht erfolgen könne. Mit der vom Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgt die Be- klagte ihren Antrag auf Abweisung der Klage weiter. Mit der Anschlussrevision verfolgt der Kläger in erster Linie seinen Hauptantrag sowie hilfsweise den letzt- rangigen Hilfsantrag weiter. Durch letzteren ersetzt er den vom Oberlandesge- richt in abgewandelter Formulierung zugesprochenen vorletzten Hilfsantrag. 8 9 10 - 7 - Entscheidungsgründe: Die Revision der Beklagten hat Erfolg und führt zur Aufhebung des erstin- stanzlichen Urteils sowie zur Abweisung der Klage. Die nach § 554 ZPO zuläs- sige Anschlussrevision des Klägers ist dagegen unbegründet. I. Das Oberlandesgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Musterfeststellungsklage sei zulässig. Der Kläger sei eine qualifizierte Einrichtung im Sinne von § 606 ZPO. An das Vorliegen begründeter Zweifel im Sinne von § 606 Abs. 1 Satz 3 ZPO seien strenge Anforderungen zu stellen. Die Behauptung der Beklagten, der Kläger erstrebe entgegen seiner Satzung Gewinn beziehungsweise verwende Gewinne nicht nur für satzungsgemäße Zwecke, sei erkennbar ins Blaue hinein aufgestellt, ebenso die spekulative Behauptung der Beklagten, der Kläger erhalte Mittel von Unternehmen. Der Kläger habe belegt, dass die Interessen aller Mieter des Wohnblocks betroffen seien. Inwiefern die Wohnungsmieter keine Verbraucher sein sollten, vermöge auch die Beklagte nicht zu erläutern. Der Musterfeststellungsantrag sei hinreichend bestimmt. Unabhängig von der sprachlichen Abfassung der Klageanträge sei klar erkennbar, dass zum einen erstrebt werde, festzustellen, dass die Modernisierungsankündigung die mit ihr gemäß §§ 555c, 559 BGB verknüpften Wirkungen nicht entfalten könne, und zum anderen - hilfsweise - festzustellen, dass das mit dem Schreiben verbundene Ziel, die mit dem Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18. Dezember 2018 einge- führte Deckelung der infolge von Modernisierungsmaßnahmen ermöglichten 11 12 13 14 - 8 - Mieterhöhungen zu vermeiden, nicht erreicht worden sei. Beides seien grund- sätzlich zulässige Feststellungsziele. Es gehe nicht um die Frage, ob die Mieter die Maßnahmen zu dulden hätten, sondern nur darum, ob auf die künftige Miet- erhöhung aufgrund der Modernisierungsankündigung vom 27. Dezember 2018 die Mieterhöhungs- und Kappungsgrenzen des § 559 Abs. 1 und Abs. 3a BGB nF nicht anwendbar seien. Dies sei für alle Mieter präjudiziell, unabhängig davon, ob sich einige Mieter auch auf weitere Gründe stützen könnten, die eine Miet- erhöhung ebenfalls ausschließen würden. Der Kläger könne mit dem umfassenden Antrag, festzustellen, dass die Modernisierungsankündigung nicht Grundlage einer Mieterhöhung sein könne, keinen Erfolg haben. Denn wenn die Beklagte einzelne Mitteilungspflichten nach § 555c BGB verletzt haben sollte, führte dies nicht zur Einschränkung der Befug- nis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung im Rahmen des § 559 BGB auf den Mieter umzulegen. Entscheidend sei viel- mehr, ob die Beklagte aufgrund der Modernisierungsankündigung vom 27. De- zember 2018 berechtigt sei, die Mieterhöhung nach § 559 BGB nach dem bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Recht durchzuführen. Die Modernisierungsankündigung genüge grundsätzlich den Erfordernis- sen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 bis 3 BGB. Der Senat gehe nach Durchführung der Beweisaufnahme durch Einvernahme des Zeugen S. davon aus, dass die Beklagte auch die von ihr angekündigten Modernisierungsmaßnahmen tat- sächlich geplant und mittlerweile mit deren Umsetzung begonnen habe. Bei Mit- teilung der Modernisierungsabsicht habe die Verlängerung der Baugenehmigung für die Balkone vorgelegen, die Baumassen seien erhoben gewesen und anhand von Bauindizes und Erfahrungswerten seien erste Kostenschätzungen erfolgt. Konkrete Ausschreibungen hätten noch nicht vorgelegen. Probebohrungen, die erforderlich seien, um die Konstruktion der Balkonfundamente planen zu können, 15 16 - 9 - hätten zum Zeitpunkt der Ankündigung noch nicht stattgefunden, sondern erst im Sommer 2019. Die Modernisierungsankündigung etwa ein Jahr vor Beginn der geplanten Maßnahmen führe dazu, dass diese nicht ordnungsgemäß im Sinne von Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB erfolgt sei. Durch die verfrühte Ankündigung werde das außerordentliche Kündigungsrecht der Mieter aus § 555e Abs. 1 BGB aus- gehöhlt und der nach § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB gebotene enge zeitliche Zusam- menhang zwischen der Ankündigung und dem geplanten Baubeginn bestehe nicht. Hieran fehle es in Fällen, in denen die Ankündigung "ins Blaue hinein" er- folge oder in denen die mit der Ankündigung nach der Vorstellung des Gesetz- gebers bezweckte Planungssicherheit nicht erreicht werden könne. Dies sei der Fall, wenn zwischen Ankündigung und Baubeginn ein so langer Zeitraum liege, dass eine seriöse Kostenschätzung noch nicht möglich sei. Fehle der gebotene enge zeitliche Zusammenhang zwischen Modernisierungsankündigung und ge- plantem Baubeginn, habe der darin zu sehende Verstoß gegen die Vorgaben des § 555c Abs. 1 BGB zur Folge, dass der Vermieter die Modernisierungskosten nur nach § 559 BGB in der zum Zeitpunkt der tatsächlich erfolgenden Mieterhöhung geltenden Fassung auf die Mieter umlegen könne, auch wenn die Modernisie- rungsankündigung den Mietern noch vor dem 31. Dezember 2018 zugegangen sei. Hier fehle es an dem erforderlichen engen zeitlichen Zusammenhang. Zwar lägen zwischen Ankündigung und Ausführung nur 11 Monate, der Beklag- ten sei aber selbst an der frühzeitigen Schaffung von Planungssicherheit nicht gelegen, was sie durch die Verlängerung der Fristen für die Geltendmachung eines Härtefalls deutlich zum Ausdruck gebracht habe. Dementsprechend habe sie selbst geltend gemacht, ein früherer Baubeginn sei nicht möglich, weil die 17 18 - 10 - Planungsarbeiten noch nicht abgeschlossen seien. Die Modernisierungsankün- digung sei nur deshalb vor Ablauf des 31. Dezember 2018 erfolgt, um der Be- klagten die Möglichkeit zu eröffnen, die Mieten zu erhöhen, ohne die ab dem 1. Januar 2019 geltenden Kappungsgrenzen berücksichtigen zu müssen. Dies erfülle die Voraussetzungen des Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB nicht. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Noch zutref- fend hat das Oberlandesgericht zwar die Zulässigkeit der Musterfeststellungs- klage bejaht und ist von zulässigen Feststellungszielen ausgegangen. Entgegen seiner Auffassung ist die Klage jedoch insgesamt unbegründet. Die Modernisie- rungsankündigung vom 27. Dezember 2018 entspricht den Voraussetzungen des § 555c Abs. 1 BGB und ist ordnungsgemäß im Sinne von Art. 229a § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB. Die Beklagte hat sich auch nicht rechtsmissbräuchlich verhalten. Auf die nach Durchführung der angekündigten Modernisierungsmaßnahmen be- absichtigte Mieterhöhung sind dementsprechend §§ 555c und 559 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung anzuwenden. 1. Die Musterfeststellungsklage ist zulässig. Zu Recht hat das Oberlandes- gericht das Vorliegen der Zulässigkeitsvoraussetzungen des § 606 ZPO bejaht. a) Ohne Rechtsfehler hat das Oberlandesgericht den Kläger als klagebe- fugte qualifizierte Einrichtung im Sinne von § 606 Abs. 1 Satz 2 ZPO angesehen. Er hat als Mitglieder mehr als 350 natürliche Personen (§ 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 ZPO), ist seit mehr als vier Jahren in der Liste nach § 4 des Unterlassungskla- gengesetzes (UKlaG) eingetragen (§ 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 ZPO) und nimmt 19 20 21 - 11 - satzungsgemäß Verbraucherinteressen weitgehend durch nicht gewerbsmäßige aufklärende oder beratende Tätigkeiten wahr (§ 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 ZPO). Entgegen der Auffassung der Revision bestehen keine Bedenken dage- gen, dass das Oberlandesgericht - ohne nach § 606 Abs. 1 Satz 3 ZPO vom Kläger die Offenlegung seiner finanziellen Mittel zu verlangen - festgestellt hat, dass der Kläger Musterfeststellungsklagen nicht zum Zweck der Gewinnerzie- lung erhebt (§ 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 ZPO) und er nicht mehr als 5 Prozent seiner finanziellen Mittel durch Zuwendungen von Unternehmen bezieht (§ 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 5 ZPO). Nach § 2 Nr. 2 der Satzung des Klägers erstrebt der Verein keinen Gewinn. Die Mitglieder haben nach § 5 der Satzung jährlich Mit- gliedsbeiträge zu entrichten sowie zu Beginn der Mitgliedschaft eine Aufnahme- gebühr. Hierfür erhalten sie insbesondere nach § 6 Abs. 1 der Satzung das Recht, die Einrichtungen des Vereins zu nutzen und sich in ihrer Eigenschaft als Mieter oder Pächter kostenlos beraten und außergerichtlich vertreten zu lassen sowie nach § 6 Abs. 3 die Gruppenrechtsschutzversicherung in Anspruch zu neh- men. Auf Grundlage dieser Regelungen bestehen keine ernsthaften Zweifel da- ran, dass die Voraussetzungen des § 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 und 5 ZPO erfüllt sind. Dem entgegenstehende Anhaltspunkte dafür, dass der Kläger abweichend von den Bestimmungen seiner Satzung Gewinnerzielungsabsichten verfolgt oder in relevantem Umfang Zuwendungen von Unternehmen erhält, sind weder dem Vorbringen der Beklagten zu entnehmen noch ansonsten ersichtlich. b) Auch die Voraussetzungen des § 606 Abs. 3 ZPO für die Zulässigkeit der Musterfeststellungsklage liegen vor. Bedenken hiergegen bringt die Revision nicht vor. c) Mit der Musterfeststellungsklage werden zulässige Feststellungsziele verfolgt. 22 23 24 - 12 - Nach § 606 Abs. 1 Satz 1 ZPO kann mit dieser die Feststellung des Vor- liegens oder Nichtvorliegens von tatsächlichen oder rechtlichen Voraussetzun- gen für das Bestehen oder Nichtbestehen von Ansprüchen oder Rechtsverhält- nissen zwischen Verbrauchern und Unternehmern begehrt werden. Diese Voraussetzungen sind sowohl bezüglich des Haupt- als auch bezüglich des Hilfs- begehrens des Klägers erfüllt. aa) Der Kläger hat mit seinem vom Oberlandesgericht abgewiesenen, mit der Anschlussrevision weiterverfolgten Hauptantrag die Feststellung begehrt, dass die mit Schreiben der Beklagten vom 27. Dezember 2018 erfolgte Moderni- sierungsankündigung nicht Grundlage einer Mieterhöhung sein kann. Unabhän- gig von einer etwas missverständlichen Formulierung liegt ihm das Begehren nach einer Feststellung zu Grunde, aus der sich ergibt, dass keine ordnungsge- mäße, den Anforderungen des § 555c BGB entsprechende Modernisierungsan- kündigung vorlag. Hintergrund des Antrags ist, dass das Gesetz an eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung verschiedene Folgen anknüpft, so die Duldungs- pflicht nach § 555d BGB, den Beginn der Mieterhöhung ab dem dritten Monat nach Zugang der Erhöhungserklärung nach § 559b Abs. 2 Satz 1 und Satz 2 Nr. 1 BGB sowie nach Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB die Geltung von §§ 555c und 559 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung bei ordnungs- gemäßer Ankündigung bis zu diesem Zeitpunkt. Die begehrte Feststellung stellt ein zulässiges Feststellungsziel dar. Die Frage, ob die Modernisierungsankündigung der Beklagten vom 27. Dezember 2018 den gesetzlichen Voraussetzungen entsprach, lässt sich abstrakt und für alle Mietverhältnisse einheitlich klären. Sie wirkt sich sowohl auf die Duldungs- pflicht als auch - im Hinblick auf den Beginn und die Höhe - auf den nach Ab- 25 26 27 28 - 13 - schluss der Modernisierung entstehenden Mieterhöhungsanspruch aus und be- trifft damit die Voraussetzungen des Bestehens von Ansprüchen im Sinne von § 606 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Individuelle, nur Ansprüche einzelner Mieter betref- fende Aspekte sind hierbei nicht zu prüfen. Die im Rahmen der Duldung sowie der Mieterhöhung darüber hinaus relevanten individuellen Fragen wie insbeson- dere die konkrete, auf die jeweilige Wohnung bezogene Höhe der Mieterhöhung sowie der Härteeinwand des § 555d Abs. 2 BGB und des § 559 Abs. 4 BGB sind für die hier vorzunehmende Prüfung der allgemeinen Voraussetzungen des § 555 c Abs. 1 BGB nicht von Bedeutung. bb) Mit dem von der Anschlussrevision weiter verfolgten letztrangigen Hilfsantrag soll die Frage geklärt werden, ob nach der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 1, Satz 2 EGBGB auf die nach Durchführung der Mo- dernisierung vorgesehene Mieterhöhung entsprechend der Auffassung der Be- klagten noch das bis zum 31. Dezember 2018 geltende Recht anzuwenden ist oder ob die durch das Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Moderni- sierung der Mietsache vom 18. Dezember 2018 (Mietrechtsanpassungsgesetz; BGBl. I S. 2648) von 11 Prozent auf 8 Prozent reduzierte Mieterhöhungsgrenze nach § 559 Abs. 1 BGB und die neu eingeführte Kappungsgrenze des § 559 Abs. 3a BGB gelten. Während mit dem in der Anschlussrevision gestellten Antrag positiv formuliert die Feststellung der Anwendbarkeit seit 1. Januar 2019 gelten- den Rechts im Hinblick auf die Begrenzung der Mieterhöhung und die Kappungs- grenze begehrt wird, hat das Oberlandesgericht unter Neufassung des vorletzten Hilfsantrags des Klägers negativ formuliert die Feststellung getroffen, dass das bis 31. Dezember 2018 geltende Recht nicht anzuwenden ist. 29 - 14 - Das Feststellungsziel beider Hilfsanträge ist gegenüber dem Hauptantrag insoweit eingeschränkt, als nicht grundsätzlich geklärt werden soll, ob die Moder- nisierungsankündigung den gesetzlichen Voraussetzungen entsprach und die mit einer ordnungsgemäßen Ankündigung verbundenen Rechtsfolgen auslöst, sondern nur eingeschränkt die Anwendung der Übergangsvorschrift gegenständ- lich ist. Dies könnte dann relevant werden, wenn die Modernisierungsankündi- gung zwar den Voraussetzungen des § 555c BGB entspräche und damit der Hauptantrag abzuweisen wäre, indes etwaige zusätzliche Voraussetzungen der Übergangsvorschrift nicht erfüllt wären oder eine speziell auf deren Heranzie- hung bezogene Rechtsmissbräuchlichkeit vorläge. Auch insoweit liegt ein zulässiges Feststellungsziel vor. Die Frage, ob das seit 1. Januar 2019 geltende Recht auf die nach der Modernisierung vorgesehene Mieterhöhung anzuwenden ist, betrifft das Bestehen des Mieterhöhungsan- spruchs der Höhe nach und somit eine Voraussetzung des Bestehens eines An- spruchs im Sinne von § 606 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Die Frage stellt sich für alle Mieter gleichermaßen und kann losgelöst von individuellen Fragen allgemein ge- klärt werden. 2. Die Musterfeststellungsklage ist weder bezüglich des Hauptantrags noch bezüglich des vorletzten oder des zuletzt verfolgten Hilfsantrags begründet. Die Modernisierungsankündigung vom 27. Dezember 2018 erfüllt die ge- setzlichen Voraussetzungen des § 555c Abs. 1 BGB und entfaltet damit die ihr zukommenden Rechtswirkungen, weshalb das Oberlandesgericht den Hauptan- trag zu Recht abgewiesen hat (siehe hierzu nachfolgend unter a). Der Hilfsantrag auf Feststellung der Anwendbarkeit des seit 1. Januar 2019 geltenden Rechts ist abzuweisen, da nach der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 49 EGBGB auf die nach Durchführung der Modernisierung vorgesehene Mieterhöhung §§ 555 c und 30 31 32 33 - 15 - 559 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung anzuwenden sind (hierzu unter b). a) Nach § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB hat der Vermieter dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Text- form anzukündigen. Diese Ankündigung muss gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB Angaben enthalten über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Moderni- sierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen (Nr. 1), den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme (Nr. 2), den Be- trag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (Nr. 3). Diesen Anforderungen wird die Modernisierungsankündigung gerecht (hierzu unter aa). Entgegen der Auffassung des Oberlandesgerichts ist darüber hinaus ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen der Modernisierungsan- kündigung und dem Beginn der Baumaßnahmen nicht erforderlich (hierzu unter bb). Durch die frühzeitige Ankündigung hat die Beklagte sich auch nicht rechts- missbräuchlich verhalten (hierzu unter cc). aa) Die Modernisierung ist den Mietern am 27. Dezember 2018 und damit mehr als elf Monate vor dem angegebenen Beginn der Modernisierungsmaßnah- men (2. Dezember 2019) schriftlich angekündigt worden. Zutreffend und ohne dass dies im Revisionsverfahren von den Parteien beanstandet wird, hat das Oberlandesgericht insoweit die Herstellung der Fundamente für die Balkone, die ab diesem Zeitpunkt durchgeführt werden soll, einheitlich für alle Mieter als Be- ginn der gesamten Modernisierungsmaßnahmen angesehen. Noch zutreffend hat das Oberlandesgericht auch festgestellt, dass die An- kündigung den Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 bis 3 BGB genügt. 34 35 36 37 - 16 - Der hiernach erforderliche Mindestinhalt der Modernisierungsankündi- gung ist einerseits an dem Informationsbedürfnis des Mieters auszurichten. Die- sem soll durch die Vermittlung zureichender Kenntnis eine sachgerechte Beur- teilung der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme ermöglicht werden, ins- besondere hinsichtlich seiner Duldungspflicht, der für ihn zu treffenden Maßnah- men und der gegebenenfalls zu ziehenden vertraglichen Konsequenzen (vgl. BT- Drucks. 14/4553, S. 36 f.; Senatsurteil vom 20. Mai 2020 - VIII ZR 55/19, NJW- RR 2020, 892 Rn. 23 mwN). Andererseits ist auch zu berücksichtigen, dass die Mitteilungspflichten nicht darauf abzielen, die Befugnis des Vermieters zur Durch- führung von Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB) einzuschränken, son- dern dass sie dem Mieter hierbei lediglich einen ergänzenden Schutz gewähren sollen. Die Verwirklichung dieses Schutzes darf nicht so weit gehen, dass einem Vermieter die Durchführung gesetzlich zulässiger Modernisierungsmaßnahmen durch eine Handhabung der Mitteilungsanforderungen erschwert wird, die über das zum Schutz des Mieters gebotene Maß hinausgeht und hierdurch den Mo- dernisierungsanspruch des Vermieters unvertretbar verkürzt (vgl. Senatsurteil vom 20. Mai 2020 - VIII ZR 55/19, aaO mwN). Diesen Anforderungen wird die hier vorgenommene Ankündigung gerecht. (1) Sie enthält ausreichende Angaben über die Art und den voraussichtli- chen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen (§ 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB). Die Mieter werden durch das Schreiben vom 27. De- zember 2018 hinreichend in die Lage versetzt, in groben Zügen die voraussicht- lichen Auswirkungen der Umsetzung der baulichen Maßnahmen auf den Mietge- brauch abzuschätzen sowie, gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe, verglei- chend zu ermitteln, ob die geplanten Maßnahmen der energetischen Modernisie- rung zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen werden (vgl. zu diesem Er- fordernis bei energetischer Modernisierung: Senatsurteil vom 20. Mai 2020 38 39 40 - 17 - - VIII ZR 55/19, aaO Rn. 24 mwN). Es ergibt sich hinreichend detailliert, welche Maßnahmen durchgeführt werden sollen, welchen Umfang diese Maßnahmen haben, mit welchen Beeinträchtigungen der einzelne Mieter während der Durch- führung der Maßnahme zu rechnen hat, in welcher Weise das Gebäude an sich und die einzelnen Wohnungen verändert werden und welches Energiesparpo- tenzial durch die geplanten Maßnahmen erreicht werden soll. (2) Die zeitlichen Angaben der Ankündigung genügen den Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB, wonach der voraussichtliche Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme angegeben werden müssen. Die Ankündigung enthält genaue zeitliche Angaben zum geplanten Be- ginn und Ende der Modernisierungsmaßnahmen (2. Dezember 2019 bis 30. De- zember 2023) sowie zum geplanten Beginn und Ende der einzelnen Bauab- schnitte. Es ergibt sich hieraus konkret, wann die einzelnen Modernisierungs- maßnahmen voraussichtlich beginnen und enden werden. Es steht einer wirksamen Ankündigung entgegen der Auffassung der Re- visionserwiderung nicht entgegen, dass zum Zeitpunkt der Ankündigung kon- krete Ausschreibungen noch nicht erfolgt und ausführende Unternehmer noch nicht beauftragt waren. Durch die Angabe des voraussichtlichen Baubeginns und Bauendes soll dem Mieter ermöglicht werden, sich zeitlich auf die Maßnahmen einzustellen und etwaige Vorbereitungshandlungen zu treffen. Im Hinblick darauf, dass die Ankündigung schon von Gesetzes wegen mindestens drei Monate vor Baubeginn zu erfolgen hat und zu diesem Zeitpunkt die genaue Angabe des Bau- beginns in der Regel noch nicht möglich ist, genügt nach dem Gesetzeswortlaut die Angabe des voraussichtlichen Baubeginns und der voraussichtlichen Dauer. Voraussichtlich bedeutet hierbei, dass von dem Vermieter keine sicher feststehenden Angaben verlangt werden, sondern eine Prognose. Dies impliziert - auch für den Mieter erkennbar -, dass nachträgliche Änderungen möglich sind. 41 42 43 - 18 - Indes ist durch die Verwendung des Wortes "voraussichtlich" zugleich klarge- stellt, dass eine reine Absichtserklärung, der keine objektbezogene Planung zu Grunde liegt, ebenso wenig genügt wie rein auf unsubstantiierten Schätzungen beruhende Angaben "ins Blaue" hinein. Vielmehr ist es erforderlich, dass bereits Planungen vorliegen, die dem Vermieter eine hinreichende zeitliche Einschät- zung der Maßnahmen ermöglichen. Dies bedingt indes nicht, dass zum Zeitpunkt der Angaben die Planungen bereits abgeschlossen, Ausschreibungen erfolgt, Unternehmen mit der Ausführung beauftragt oder Ausführungstermine vertrag- lich vereinbart sind. Durch derartig strenge Anforderungen an die Ankündigung würde die Durchführung gesetzlich zulässiger Modernisierungsmaßnahmen ent- gegen dem Gesetzeszweck erschwert, ohne dass dies zum Schutz des Mieters erforderlich ist. Gerade bei einem großen, viele Wohnungen betreffenden, über Jahre andauernden und mehrere Maßnahmen umfassenden Modernisierungs- vorhaben muss dem Vermieter die Möglichkeit verbleiben, die Arbeiten sukzes- sive zu vergeben. Auch besteht kein Anlass, die Nutzung der Zeit zwischen An- kündigung und voraussichtlichem Baubeginn für weitere Planungen, Ausschrei- bungen und Auftragsverträge zu erschweren, indem bereits im Zeitpunkt der An- kündigung ein weit fortgeschrittener Vorbereitungsstand gefordert wird. Bei ei- nem umfangreichen Modernisierungsvorhaben ist eine Einschätzung des voraus- sichtlichen Baubeginns und der voraussichtlichen Bauzeit bereits im Planungs- stadium auf Grundlage von Erfahrungswerten sowohl hinsichtlich der Dauer ein- zelner Maßnahmen als auch hinsichtlich der Kapazitäten und dem Vorlauf bei ausführenden Unternehmen hinreichend konkret möglich, um ausreichend fun- dierte, dem Schutzzweck der Ankündigung gerecht werdende Angaben zu ma- chen. Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass angesichts der gesetzlichen Min- destfrist zwischen Ankündigung und Baubeginn sowie abhängig von Umfang und Gesamtdauer der Maßnahmen ohnehin und für alle Beteiligten offensichtlich mit 44 - 19 - zeitlichen Verschiebungen gerechnet werden muss, die auch bei einer späteren Ankündigung im Zeitpunkt eines fortgeschritteneren Planungsstadiums nicht ver- hindert werden könnten. Dies gilt umso mehr, als bei einer mehrere Einzelmaß- nahmen umfassenden Gesamtmodernisierung zwischen dem ersten Arbeits- schritt und dem Ende der gesamten Maßnahmen regelmäßig ein langer Zeitraum liegt, bei dem sich für den Beginn der einzelnen Maßnahmen im Laufe des Bau- fortschritts häufig Abweichungen ergeben werden. Für den Mieter ist es trotz dieser zeitlichen Unsicherheiten von Vorteil, wenn ihm - wie hier - in einer Ankündigung alle Maßnahmen, die im Rahmen eines Gesamtmodernisierungsplans durchgeführt werden sollen, bereits mit de- ren voraussichtlichem Beginn und Dauer dargelegt werden, so dass er unter Be- rücksichtigung des Gesamtumfangs der geplanten Maßnahmen entscheiden kann, ob er die insgesamt über einen längeren Zeitraum dauernden Maßnahmen dulden oder eine neue Wohnung suchen möchte. Zugleich kann er sich bereits frühzeitig auf die im Laufe der Gesamtmaßnahme eintretenden Beeinträchtigun- gen einstellen und etwaige Vorbereitungsmaßnahmen hierfür rechtzeitig planen. Dass er nur einen voraussichtlichen Zeitplan erhält und Abweichungen wahr- scheinlicher werden, je länger der Vorlauf ist, behindert den Mieter demgegen- über nicht unzumutbar. Denn die konkrete Ausführung von Vorbereitungsmaß- nahmen (z.B. das Umstellen oder Abdecken von Möbeln) erfolgt regelmäßig oh- nehin erst kurzfristig vor Beginn der jeweiligen Beeinträchtigung. Im Laufe des Baufortschritts ist für den einzelnen Mieter insoweit mit ausreichendem zeitlichen Vorlauf vorhersehbar, wann konkret die einzelnen Beeinträchtigungen eintreten werden und seine Wohnung in besonderem Maße (z.B. durch den Einbau der neuen Fenster und der Wohnungseingangstüre) betroffen sein wird, zumal die Beklagte bereits angekündigt hat, den Mietern jeweils vier Wochen vor Beginn der Bauarbeiten an dem Bauabschnitt, in dem ihre Wohnung gelegen ist, Einzel- heiten zum Bauablauf und zum detaillierten Ausführungstermin der Arbeiten in 45 - 20 - ihrer Wohnung mitzuteilen, so dass für die Durchführung etwaig erforderlicher konkreter Vorbereitungshandlungen genügend Zeit verbleibt. (3) Die Angaben zur Höhe der voraussichtlich auf Grund der Modernisie- rungsmaßnahmen zu erwartenden Mieterhöhung genügen den Erfordernissen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BGB. Die Ankündigung legt für die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen getrennt dar, welche Kosten hierfür voraussichtlich insgesamt entstehen, wie hoch der Anteil der Instandhaltungskosten hieran ist und welcher Betrag anteilig auf die betroffene Wohnung entfällt. Als Umlage wird ausgehend von dem Gesamtbetrag der auf die Wohnung entfallenden Kosten ein Betrag von jährlich 11 Prozent als voraussichtliche Mieterhöhung angegeben, wobei der Betrag konkret benannt ist und auf die Reduzierungsmöglichkeit nach der gesetzlichen Härtefallregelung hingewiesen wird. Es kommt auch insoweit nicht darauf an, dass der Berechnung eine Kos- tenschätzung zu Grunde liegt, die noch nicht auf Grundlage konkreter Aufträge an Werkunternehmer erstellt werden konnte. Eine Schätzung der voraussichtli- chen Kosten eines Bauvorhabens und damit der auf die einzelne Wohnung ent- fallenden Umlage ist bereits im vorliegenden Planungsstadium hinreichend auf Grundlage von Erfahrungswerten und Einheitspreisen möglich und wurde hier dementsprechend von den mit der Planung beauftragten Architekten ausgeführt. Ein schützenswertes Bedürfnis des Mieters an einer Berechnung der erwarteten Mieterhöhung auf Grundlage einer weiter fortgeschrittenen Planung, konkreter Ausschreibungen und Auftragsvergaben besteht nicht. Die Angabe der erwarte- ten Mieterhöhung soll dem Mieter ermöglichen, zu prüfen, ob er nach § 555d Abs. 3 BGB Härtegründe im Hinblick auf die Mieterhöhung geltend machen möchte. Dies ist auf Grundlage der hier vorliegenden Kostenschätzung ohne Weiteres möglich. Etwaige erhebliche Abweichungen der tatsächlich geforderten von der prognostizierten Mieterhöhung benachteiligen den Mieter insoweit nicht. 46 47 - 21 - Denn nach § 559 Abs. 5 Satz 2 BGB besteht für die Geltendmachung von Härte- gründen im Hinblick auf die Miethöhe die ansonsten nach § 555d Abs. 3 bis 5, § 559 Abs. 5 Satz 1 BGB gegebene Ausschlussfrist nicht, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt. Für die Frage, ob der Mieter die Modernisierung zu dulden hat, spielen die Höhe der erwarteten Mieterhöhung sowie sich daraus ergebende Härtegründe nach § 555d Abs. 2 Satz 2 BGB ohnehin keine Rolle (vgl. Senatsurteil vom 9. Oktober 2019 - VIII ZR 21/19, NJW 2020, 835 Rn. 22), so dass der Mieter insoweit nicht auf konkretere Angaben hierzu angewiesen ist. bb) Die Modernisierungsankündigung ist auch nicht deshalb zu beanstan- den, weil sie mehr als elf Monate vor dem voraussichtlichen Ausführungsbeginn erfolgte. Eine Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB ist in zeitli- cher Hinsicht dann zulässig, wenn die Planungen so weit fortgeschritten sind, dass die inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB eingehalten werden können. Eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Moder- nisierungsankündigung und dem voraussichtlichen Beginn der Modernisierungs- maßnahme im Sinne einer Höchstfrist oder eines fortgeschrittenen Planungs- standes bedarf es dagegen nicht. (1) In der Literatur werden zur Frage, ob - über die geschriebenen Voraussetzungen des § 555c Abs. 1 BGB hinaus - zwischen der Modernisie- rungsankündigung und dem Beginn der Maßnahmen ein enger zeitlicher Zusam- menhang bestehen muss, unterschiedliche Auffassungen vertreten. Teilweise wird zum Schutz des Mieters - unter Berücksichtigung der Umstände des Einzel- falls - eine Frist von maximal sechs Monaten für zulässig gehalten (vgl. BeckOK- Mietrecht/Müller, Stand: 1. November 2020, § 555c BGB Rn 16; Schmidt-Futte- rer/Eisenschmid, Mietrecht, 14. Aufl., § 555c BGB Rn. 37; Blümmel/Kinne, DWW 48 49 50 - 22 - 1988, 302, 305). Nach anderer Auffassung ist - ohne feste Höchstfrist - entschei- dend, ob eine schützenswerte Planungssituation eingetreten ist (Blank/ Börstinghaus, Miete, 6. Aufl., § 555c BGB Rn. 6). Teilweise wird eine ordnungs- gemäße Ankündigung abgelehnt, wenn deren frühzeitiger Ausspruch nicht der Schaffung von Planungssicherheit dient, sondern allein der Nutzung der Über- gangsregelung des Art. 229 § 49 EGBGB (vgl. BeckOGK-BGB/Wendtland, Stand: 1. Januar 2021, Art. 229 § 49 EGBGB Rn. 6.1). Nach anderer Auffassung besteht keine Höchstfrist, sondern es soll allein entscheidend sein, dass die im Tatbestand des § 555c Abs. 1 BGB ausdrücklich genannten inhaltlichen Voraus- setzungen eingehalten werden können (BeckOGK-BGB/Schepers, Stand: 1. Ok- tober 2020, § 555c Rn. 6; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 555c Rn. 5a; Mahlstedt, NZM 2019, 905, 907; Gsell/Siegmund, NZM 2019, 489, 499). (2) Die letztgenannte Ansicht trifft zu. Die inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB grenzen den zeitlichen Vorlauf zwischen Ankündigung und Ausführungsbeginn insoweit ein, als eine wirksame Ankündigung erst dann möglich ist, wenn der Vermieter die hiernach geforderten Informationen mit dem erforderlichen Inhalt und der gebotenen Konkretisierung zur Verfügung stellen kann. Darüber hinausgehende zeitliche Einschränkungen ergeben sich aus dem Gesetz nicht. Weder besteht eine zeitliche Obergrenze zwischen Modernisie- rungsankündigung und Ausführungsbeginn noch bedarf es einer schützenswer- ten Planungssituation des Vermieters auf Grund eines besonders fortgeschritte- nen Planungsstandes. (a) Nach dem Wortlaut des § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB hat die Ankündigung spätestens drei Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahmen zu erfolgen. Der Begriff "spätestens" drückt aus, dass es sich um eine Mindestfrist handelt, eine frühere Ankündigung indes möglich ist. Zeitliche Einschränkungen hierfür im 51 52 - 23 - Sinne einer Höchstfrist ergeben sich aus dem Wortlaut ebenso wenig wie das Erfordernis eines fortgeschrittenen Planungsstandes oder einer schützenswerten Planungssituation. (b) Die Gesetzeshistorie und -begründung bestätigen dies. Die Regelung über die Modernisierungsankündigung geht zurück auf das Gesetz zur Förderung der Modernisierung von Wohnungen vom 23. August 1976 (BGBl. I, S. 2429), durch das in § 20 Abs. 2 WoModG erstmals die Pflicht zur Ankündigung von nach § 20 Abs. 1 WoModG zu duldenden Modernisierungsmaßnahmen festgeschrie- ben wurde. Die Ankündigung hatte hiernach zwei Monate vor der Durchführung der Maßnahme zu erfolgen. Mit dem Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Miet- wohnungen vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912) wurde die Regelung hin- sichtlich der Ankündigungsfrist inhaltsgleich - unter Aufhebung der Beschränkung auf geförderte Maßnahmen - in § 541b BGB aF übernommen. Durch das Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts vom 19. Juni 2001 (Mietrechtsreformgesetz; BGBl. I S. 1149) wurde die Pflicht zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen in § 554 Abs. 2 BGB aF geregelt. Die Ankündi- gungspflicht wurde in § 554 Abs. 3 BGB aF aufgenommen und insoweit modifi- ziert, als sie spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme zu erfüllen war. In der Gesetzesbegründung heißt es hierzu, dass durch die Einfügung des Wor- tes "spätestens" klargestellt werden solle, dass auch frühere Mitteilungen, soweit sie den inhaltlichen Anforderungen genügen, wirksam sein können. Durch die Fristverlängerung auf drei Monate entstehe ein sinnvoller Gleichlauf zur [unver- änderten] Kündigungsfrist im Falle einer Sonderkündigung (BT-Drucks. 14/4553, S. 49). Im Hinblick auf die Ankündigungsfrist sowie die Sonderkündigungsfrist erfolgten bis zur heute geltenden Fassung (§ 555c Abs. 1 BGB und § 555e Abs. 1 BGB) inhaltlich keine Änderungen mehr. 53 - 24 - Der oben genannten Begründung zur Einfügung des Wortes "spätestens" bei der Frist für die Modernisierungsankündigung ist zu entnehmen, dass der Ge- setzgeber mit dieser Regelung gerade klarstellen wollte, dass eine frühere An- kündigung grundsätzlich zulässig ist und die gesetzliche Regelung lediglich eine Mindestfrist darstellen sollte. Dieser gesetzgeberischen Klarstellung bedurfte es, weil die Vorgängernorm insoweit unklar war und ihrem Wortlaut nach so verstan- den werden konnte, dass die Frist genau einzuhalten war. Der Gesetzgeber des Mietrechtsreformgesetzes hielt dagegen eine frühere Ankündigung für zulässig, soweit sie den inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB genügt. Denn diese bilden eine faktische zeitliche Schranke, da ein Vermieter die hiernach ge- forderten Informationen nicht beliebig im Voraus mit dem erforderlichen Inhalt und der gebotenen Konkretisierung erteilen kann. Eine darüber hinausgehende zeitliche Einschränkung des Vorlaufs im Sinne einer Höchstfrist ist dem Willen des Gesetzgebers hingegen nicht zu entnehmen. Diese ergibt sich entgegen der Auffassung des Klägers auch nicht daraus, dass in der Begründung davon die Rede ist, dass auch frühere Mitteilungen wirksam sein "können". Dies steht im Zusammenhang mit der Einschränkung "soweit sie den inhaltlichen Anforderun- gen genügen" und besagt nichts darüber, dass der Gesetzgeber eine Höchstfrist einführen wollte. Auch dafür, dass nach dem Willen des Gesetzgebers über die genannten inhaltlichen Anforderungen hinaus ein fortgeschrittener Planungs- stand erreicht sein muss, ergeben sich aus der Gesetzeshistorie und -begrün- dung keine Anhaltspunkte. (c) Letztlich ergibt sich auch aus Sinn und Zweck der Vorschrift, dass nach § 555c Abs. 1 BGB ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen einer Moder- nisierungsankündigung und dem Ausführungsbeginn im Sinne einer Höchstfrist oder einer fortgeschrittenen Planungssituation nicht bestehen muss. Die Ankün- digung soll den Mieter vor kurzfristigen Modernisierungsmaßnahmen schützen 54 55 - 25 - und ihm die Möglichkeit erhalten, rechtzeitig vor Beginn der Maßnahmen zu rea- gieren und seine diesbezüglichen Rechte fristgerecht ausüben zu können. Dies ergibt sich bereits aus der Gesetzesbegründung des Gesetzes zur Förderung der Modernisierung von Wohnungen (BT-Drucks. 7/4550, S. 22), wonach die Frist dem Schutz der Mieter diente und ihnen eine Bedenkzeit von zwei Monaten zwi- schen der Mitteilung der beabsichtigten Verbesserungsmaßnahme und ihrer Durchführung einräumen sollte, damit sie sich über ihre Duldungspflicht schlüssig werden und auf die Maßnahmen einstellen können. Zugleich wurde den Mietern ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt, um sich den Beeinträchtigungen durch die Modernisierung entziehen zu können. Diese Kündigung musste bis zum Ende des Monats, der der Mitteilung des Ver- mieters folgte, auf den Ablauf des nächsten Monats erklärt werden (§ 20 Abs. 3 WoModG). Die insoweit inhaltlich übereinstimmende Regelung des § 541b Abs. 2 BGB in der Fassung des Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Miet- wohnungen vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912) wurde entsprechend da- mit begründet, dass der Mieter hierdurch in den Stand gesetzt werden sollte, sich sachgerecht zu entscheiden, ob er die geplante Maßnahme dulden oder ihr ent- gegentreten soll (BT-Drucks. 9/2079 S. 13). Dieser Schutzzweck erfordert es nicht, dass zwischen der Ankündigung und dem Baubeginn ein enger zeitlicher Zusammenhang liegen muss - sei es im Sinne einer festen Höchstfrist oder eines bestimmten fortgeschrittenen Planungs- standes. (aa) Es bedarf der zusätzlichen Voraussetzung eines engen zeitlichen Zu- sammenhangs nicht, um dem Mieter eine sachgerechte Entscheidung über die Ausübung seiner Rechte - Duldung, Geltendmachung von Härtegründen, Son- derkündigung oder ordentliche Kündigung - zu ermöglichen. Wie die obigen Aus- 56 57 58 - 26 - führungen zum gesetzlich vorgeschriebenen Inhalt einer Modernisierungsankün- digung zeigen, wird der Mieter durch die nach § 555c Abs. 1 BGB erforderlichen Angaben so ausreichend über Art und Umfang der Maßnahmen, deren voraus- sichtlichen Beginn und Dauer sowie die voraussichtliche Mieterhöhung informiert, dass er über die Ausübung der genannten Rechte auf fundierter Grundlage ent- scheiden kann. Ankündigungen "ins Blaue hinein" entfalten ohnehin auf Grund von § 555c Abs. 1 BGB keine Rechtswirkungen. (bb) Eine frühzeitige, den inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB entsprechende Ankündigung beeinträchtigt den Mieter nicht unangemessen bei der Entscheidung darüber, ob er die Maßnahmen dulden oder die Wohnung kündigen möchte. Im Gegenteil ist eine vorzeitige Ankündigung für ihn diesbe- züglich im Regelfall von Vorteil. Insbesondere wird - entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung - das Sonderkündigungsrecht nach § 555e Abs. 1 BGB bei einer frühzeitigen An- kündigung nicht "sinnentleert", auch wenn hierfür eine zeitliche Beschränkung gilt, wonach ein Mieter die Wohnung nur außerordentlich bis zum Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang der Modernisierungsankündigung kündigen kann und er für die Kündigungserklärung nur bis zum Ablauf des Monats, der auf die Ankündigung folgt, Zeit hat. Zwar kann das Sonderkündigungsrecht bei einer frühzeitigen Ankündigung nur auf einen Zeitpunkt deutlich vor Beginn der Bau- maßnahme ausgeübt werden, so dass der Mieter, der das Sonderkündigungs- recht nutzen möchte, die Wohnung zu einem Zeitpunkt verlassen müsste, zu dem noch keine Beeinträchtigung vorliegt. Indes ist es nicht Sinn und Zweck des Son- derkündigungsrechts, dem nicht duldungswilligen Mieter die Wohnung bis zum Beginn der Baumaßnahmen zu erhalten. Vielmehr soll dem Mieter hierdurch nach der Gesetzesbegründung nur die Möglichkeit gegeben werden, sich der 59 60 - 27 - durch die Modernisierungsmaßnahmen zu erwartenden Beeinträchtigung zu ent- ziehen (BT-Drucks. 7/4550, S. 22), was auch bei einer frühzeitigen Ankündigung möglich ist. Etwas anderes ergibt sich nicht daraus, dass der Gesetzgeber mit der Ver- längerung der Mindestfrist für die Ankündigung von zwei Monaten auf drei Mo- nate einen "sinnvollen Gleichlauf" zwischen Sonderkündigungsrecht und Moder- nisierungsankündigung erreichen wollte (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 49). Die An- passung der Mindestfrist der Ankündigung an die Fristen des Sonderkündigungs- rechts diente nicht dazu, einen Ablauf der Sonderkündigungsfrist deutlich vor Be- ginn der Baumaßnahmen zu verhindern. Vielmehr sollte hierdurch gesichert wer- den, dass ein Mieter - dem Sinn und Zweck des Sonderkündigungsrechts ent- sprechend - in jedem Fall durch dessen Ausübung eine Beendigung des Mietver- hältnisses noch vor Beginn der Modernisierungsmaßnahmen erreichen kann und diese nicht für einen Übergangszeitraum dulden muss. Diese Gefahr hätte bei Fortgeltung der zweimonatigen Ankündigungsfrist bestanden, wenn mit den Maßnahmen unmittelbar nach deren Ablauf begonnen worden wäre, da nach § 554 Abs. 3 BGB in der Fassung des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mit- teilung folgte, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats gekündigt wer- den konnte, also insgesamt zwischen Ankündigung und frühestem Wirksamwer- den der Kündigung mehr als zwei Monate lagen. Bis zum Inkrafttreten des Miet- rechtsmodernisierungsgesetzes am 1. September 2001 wurde der Gefahr eines Baubeginns vor Ende der Sonderkündigungsfrist dadurch begegnet, dass nach § 541b Abs. 2 Satz 3 BGB aF die Maßnahme bis zum Ablauf der Mietzeit zu unterlassen war, wenn der Mieter das Sonderkündigungsrecht ausgeübt hatte. Diese Regelung hat der Gesetzgeber des Mietrechtsmodernisierungsgesetzes nicht übernommen, sondern vielmehr die Fristen der Ankündigung und des Son- derkündigungsrechts insoweit angepasst, dass ein Baubeginn vor Ablauf der 61 - 28 - Mietzeit bei Ausübung des Sonderkündigungsrechts von vornherein nicht mehr möglich war. Abgesehen davon, dass das Sonderkündigungsrecht mithin nicht dem Er- halt des Mietverhältnisses bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahmen dient, steht dem Mieter in der Regel ohnehin ein ordentliches Kündigungsrecht zu, das nach § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB am dritten Werktag eines Kalendermo- nats zum Ablauf des übernächsten Monats - also mit vergleichbarer Frist wie das Sonderkündigungsrecht - ausgeübt werden kann. Für diesen Regelfall ist die vor- zeitige Ankündigung gegenüber der die Mindestfrist ausschöpfenden Ankündi- gung von erheblichem Vorteil. Diese ermöglicht dem Mieter, etwaige Reaktionen seinerseits schon mit großem Vorlauf zu planen. Insbesondere in dem Fall, dass der Mieter die geplanten Maßnahmen nicht dulden möchte, kann er mit ausrei- chend Zeit eine neue Wohnung suchen und sich auch noch je nach Ergebnis der Suche für oder gegen eine Kündigung entscheiden. Lediglich für die Fälle, in de- nen dem Mieter kein ordentliches Kündigungsrecht zusteht, kann eine frühzeitige Ankündigung bei einem nicht duldungswilligen Mieter zu einem Ablauf der Kün- digungsfrist und damit einem Auszug deutlich vor Baubeginn führen, so bei Zeit- mietverträgen nach § 575 BGB sowie bei einem individualvertraglich vereinbar- ten (befristeten) Ausschluss des Kündigungsrechts. Diese Sonderfälle rechtferti- gen es indes nicht, dass generell eine Höchstfrist für die Zeitspanne zwischen Ankündigung und Modernisierungsbeginn verlangt wird. Denn auch in diesen Fällen erfüllt das Sonderkündigungsrecht des § 555e Abs. 1 BGB seinen Zweck, den Mietern zu ermöglichen, sich den Modernisierungsmaßnahmen durch Kün- digung zu entziehen. (cc) Durch eine frühzeitige Ankündigung werden auch die Möglichkeiten des Mieters, sich auf Härtegründe zu berufen, die einer Duldung oder einer Miet- erhöhung entgegenstehen, nicht gravierend beeinträchtigt. Zwar hat der Mieter 62 63 - 29 - dem Vermieter die Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, nach § 555d Abs. 3 BGB bis zum Ablauf des Mo- nats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, mitzuteilen. Dies führt bei einer frühzeitigen Ankündigung dazu, dass der Mieter auch etwaige Härtegründe frühzeitig geltend machen muss. Bei bereits zu diesem Zeitpunkt vorliegenden Härtegründen ist dies dem Mieter indes ohne Weiteres innerhalb der gesetzlichen Frist zumutbar. Auch bei einer kurzfristigeren Ankündigung bleibt ihm hierfür nicht mehr Zeit. Das Vorbringen der Revisionserwiderung, wo- nach ein Mieter bei einem langen Zeitraum zwischen Ankündigung und Ausfüh- rungsbeginn geneigt sein könne, davon auszugehen, dass sich bereits eingetre- tene, die Härte begründende Umstände nachträglich zu seinen Gunsten ändern könnten, und er diese deshalb nicht vortrage, führt nicht zu einer anderen Bewer- tung. Denn die Frist des § 555d Abs. 3 Satz 1 BGB gilt gemäß § 555d Abs. 5 BGB nur, wenn der Mieter in der Modernisierungsankündigung auf Form und Frist des Härteeinwands hingewiesen wurde. Er ist demnach darüber informiert, dass er bereits vorliegende Härtegründe fristgerecht geltend machen muss. Warum er sich hiervon durch die Hoffnung auf zeitlich späteren Wegfall der Härtegründe abhalten lassen sollte, ist nicht ersichtlich. Den Fall, dass Härtegründe erst nach Fristablauf eintreten, hat der Ge- setzgeber gesehen und in § 555d Abs. 4 Satz 1 BGB geregelt, dass diese nach- träglich vorgebracht werden können. Das Erfordernis, die Gründe der Verzöge- rung zusätzlich darzulegen, beschwert den Mieter nicht unzumutbar. (dd) Die bei einer zeitlich frühzeitigen Ankündigung bestehende größere Ungenauigkeit hinsichtlich der späteren Höhe der Mieterhöhung beeinträchtigen den Mieter ebenfalls nicht im Hinblick auf die aus einer Ankündigung folgenden Rechtswirkungen. Sofern der Mieter die erhöhte Miete nicht zahlen will oder kann, steht ihm - abgesehen von dem regelmäßig bestehenden ordentlichen 64 65 - 30 - Kündigungsrecht - ohnehin nach Geltendmachung der Mieterhöhung das Son- derkündigungsrecht nach § 561 Abs. 1 BGB zu, über das er in Kenntnis der ge- nauen Höhe der Mieterhöhung entscheiden kann. Für die Entscheidung über das Sonderkündigungsrecht des § 555e BGB ist hingegen nicht die exakte Höhe der nach Durchführung der Modernisierung fälligen erhöhten Miete entscheidend, sondern die Frage, ob der Mieter die mit der Modernisierung einhergehenden Beeinträchtigungen dulden möchte. Die Ungenauigkeit hinsichtlich der zu erwartenden Höhe der Mieterhöhung beeinträchtigt auch die Möglichkeit, Härtegründe im Hinblick auf die erwartete Mieterhöhung geltend zu machen, nicht unzumutbar. Denn die Ausschlussfrist für die Geltendmachung von diesbezüglichen Härtegründen gilt nach § 559 Abs. 5 Satz 2 BGB nicht, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt. Auch diesen Sonderfall hat der Gesetzgeber somit bedacht und auf andere Weise - nicht durch Einführung eines engen zeitli- chen Zusammenhangs zwischen Ankündigung und Ausführung - geregelt. (ee) Letztlich sind auch die Interessen des Vermieters an Planungssicher- heit durch eine frühzeitige Ankündigung zu berücksichtigen. Je früher der Ver- mieter Einwände der Mieter kennt, desto einfacher und kostensparender lassen sich diese in der weiteren Planung berücksichtigen. Der Gesetzgeber hat dem Rechnung getragen, indem er bewusst in § 555c Abs. 1 BGB keine allzu hohen inhaltlichen Anforderungen an die Ankündigung aufgestellt hat. Nach der gesetz- geberischen Konzeption ist dann, wenn der Vermieter eine den Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB genügende Ankündigung aussprechen kann, ein Pla- nungsstand erreicht, der ihn zur Ankündigung berechtigt und ihm damit die Mög- lichkeit gibt, absehbar einen möglichst weitgehenden Umfang an Planungssi- cherheit für das Vorhaben zu erhalten, indem bereits vorhandene Härtegründe zeitnah vorgebracht werden müssen. Im Hinblick auf die im Regelfall fehlende 66 67 - 31 - oder allenfalls geringe Beeinträchtigung des Mieters durch eine frühzeitige An- kündigung sowie die hiermit für ihn auch verbundenen Vorteile einer vorzeitigen Planbarkeit besteht kein Grund, von dem Vermieter über die geschriebenen ge- setzlichen Voraussetzungen hinaus grundsätzlich eine besondere Rechtferti- gung für eine frühzeitige Ankündigung, wie zum Beispiel ein konkretes Bedürfnis nach Planungssicherheit, zu fordern und diese nur zuzulassen, wenn eine schüt- zenswerte Planungssituation eingetreten ist. (ff) Die Gefahr der rechtsmissbräuchlichen Nutzung einer frühzeitigen An- kündigungsmöglichkeit rechtfertigt es nicht, generell einen engen Zusammen- hang zwischen Ankündigung und Ausführung im Sinne einer Höchstfrist oder ei- ner fortgeschrittenen Planung zu verlangen. Zwar mag bei Zulässigkeit einer früh- zeitigen Ankündigung die Gefahr, dass diese dazu genutzt wird, unliebsame Mieter zur Kündigung zu bewegen, ohne tatsächlich Modernisierungsmaßnah- men durchführen zu wollen, höher sein, als wenn ein fortgeschrittener Planungs- stand vorausgesetzt wird, da der Vermieter bei geringeren Anforderungen an die Ankündigung weniger - unnütze - Kosten zur Erstellung einer ordnungsgemäßen Ankündigung aufwenden muss oder jedenfalls die Überprüfung des tatsächlichen Modernisierungswillens erschwert ist. Indes rechtfertigt die Gefahr eines Rechts- missbrauchs nicht eine grundsätzlich für alle Ankündigungen geltende, bei ord- nungsgemäßem Verhalten nicht gebotene und erforderliche Einschränkung. Für den Fall des Rechtsmissbrauchs stehen im Einzelfall hinreichende Möglichkeiten zum Schutz des Mieters zur Verfügung. So läuft eine Ankündigung ohne tatsäch- lichen Modernisierungswillen ins Leere, entfaltet keine Rechtswirkungen und stellt eine Pflichtverletzung dar, die einen Schadensersatzanspruch des Mieters begründet, sollte dieser im Glauben an eine bevorstehende Modernisierung kün- digen und hierdurch einen Schaden erleiden (vgl. hierzu Senatsbeschluss vom 30. Mai 2017 - VIII ZR 199/16, NZM 2017, 595 Rn. 7 ff.). Sofern im Einzelfall trotz einer den Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB genügenden Ankündigung und 68 - 32 - bestehenden Modernisierungswillens dennoch aus besonderen Gründen ein Rechtsmissbrauch vorliegen sollte, kann dem durch die Anwendung des § 242 BGB im Einzelfall begegnet werden. cc) Die Ankündigung ist auch nicht wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam. Wie ausgeführt erfüllt sie alle gesetzlichen Voraussetzungen. Nach den im Revi- sionsverfahren nicht beanstandeten Feststellungen des Oberlandesgerichts wa- ren die Modernisierungsmaßnahmen tatsächlich im angekündigten Umfang ge- plant und wurden nach der Ankündigung weiter vorbereitet. Dafür, dass die Be- klagte die frühzeitige Ankündigung trotz bestehender Modernisierungsabsicht rechtsmissbräuchlich genutzt hat, um Mieter zu einer frühzeitigen Kündigung zu bewegen, bestehen keine Anhaltspunkte. Zum einen hat die Beklagte kein Inte- resse daran, dass die Mieter vorzeitig kündigen, da eine Neuvermietung vor Durchführung der Maßnahmen wenig sinnvoll und gewinnbringend wäre und ihr ein Leerstand bis zur Modernisierung nur Nachteile bringen würde. Zum anderen hat sie die Sonderkündigungsfrist für die Mieter verlängert auf bis zu drei Monate vor dem Termin, an dem die Bauarbeiten an dem Gebäude, in dem sich die Woh- nung des Mieters befindet, beginnen. Dies zeigt, dass Ziel der Beklagten nicht war, die Mieter durch eine frühzeitige Ankündigung zu einer vorzeitigen Kündi- gung zu bewegen. Den Interessen der Mieter an einer sachgerechten Nutzung des Sonderkündigungsrechts ist durch diese Regelung über die gesetzliche Pflicht hinaus Rechnung getragen. Gleiches gilt im Hinblick auf die Geltendmachung von Härtegründen be- treffend die Ausführung der Maßnahmen sowie die Mieterhöhung. Auch insoweit hat die Beklagte zu Gunsten der Mieter die gesetzliche Frist deutlich und ohne Verpflichtung bis zum 30. Juni 2019 verlängert. Durch die frühzeitige Ankündigung werden den Mietern auch nicht unzu- lässig die Risiken späterer Preissteigerungen aufgebürdet. Zum einen muss im 69 70 71 - 33 - Rahmen von größeren Bauvorhaben ohnehin mit Preissteigerungen gerechnet werden, weshalb die Ankündigung auch nur die voraussichtlichen Kosten ange- ben muss. Allen Parteien muss bewusst sein, dass die Kosten sich noch ändern können und der tatsächliche Mieterhöhungsbetrag erst nach Durchführung der Bauarbeiten sicher feststeht. Zum anderen hat die Beklagte dieses Risiko hier ohnehin selbst übernommen und in den Ankündigungen zugesichert, im Rahmen der Mietanpassung maximal den in der Ankündigung genannten Betrag umzule- gen. Letztlich verbleibt als möglicher Anhaltspunkt für einen Rechtsmissbrauch nur, dass sich die Beklagte durch die Ankündigung am 27. Dezember 2018 die Anwendung des bis zum 31. Dezember 2018 geltenden, im Hinblick auf die Höhe der Mieterhöhung für sie deutlich günstigeren Rechts sichern wollte. Selbst wenn hierin rechtsmissbräuchliches Verhalten gesehen werden sollte, beträfe dies nicht die Ankündigung als solche, sondern nur die Nutzung der Übergangsrege- lung (hierzu unter II 2 b bb). Denn die Ankündigung an sich sowie die mit ihr grundsätzlich bezweckten Rechtsfolgen wie die Duldungspflicht, die Fristen zur Geltendmachung von Härtegründen und der Zeitpunkt, ab dem eine erhöhte Miete zu zahlen ist, werden durch die Frage, ob es der Beklagten verwehrt ist, die Höhe der Miete nach dem bis 31. Dezember 2018 geltenden Recht zu be- rechnen, nicht berührt. Dies zeigt sich bereits darin, dass gegen die Ankündigung als solche keine Bedenken bestehen und die Frage des Rechtsmissbrauchs sich hier nur durch das Zusammenspiel von Zeitpunkt der Ankündigung und Über- gangsregelung stellt, die aber lediglich die Berechnung der Höhe der späteren Mieterhöhung betrifft. Dies gilt auch unter Berücksichtigung dessen, dass die Be- klagte in der Ankündigung bei der Berechnung der voraussichtlichen Mieterhö- hung auf das bis 31. Dezember 2018 geltende Recht abgestellt hat. Denn diese Angabe diente weder dazu, die sich aus der Ankündigung ergebenden Rechte 72 - 34 - und Pflichten der Mieter zu beeinträchtigen, noch beeinträchtigte sie diese tat- sächlich, selbst wenn es der Beklagten verwehrt wäre, die Mieterhöhung nach den bis 31. Dezember 2018 geltenden Regeln zu berechnen. b) Rechtsfehlerhaft hat das Oberlandesgericht dem vorletzten Hilfsantrag insoweit stattgegeben, als es festgestellt hat, dass die Mieterhöhung nicht gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB nach dem bis zum 31. Dezember 2018 gel- tenden Recht erfolgen kann. Die Beklagte kann nach Abschluss der Modernisie- rungsmaßnahmen die Miete vielmehr auf Grundlage des bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Rechts erhöhen. Die Voraussetzungen des Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2 EGBGB hierfür liegen vor. Der Beklagten ist dieses Vorgehen auch nicht wegen Rechtsmissbrauchs verwehrt. Der vorletzte Hilfsantrag ist des- halb ebenso unbegründet wie der mit der Anschlussrevision weiter verfolgte letzt- rangige Hilfsantrag. aa) Nach Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 1 EGBGB sind auf ein bis einschließlich 31. Dezember 2018 entstandenes Mietverhältnis die §§ 555c und 559 BGB in der bis dahin geltenden Fassung weiter anzuwenden, wenn dem Mieter bei Moder- nisierungsmaßnahmen die Mitteilung nach § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB bis ein- schließlich 31. Dezember 2018 zugegangen ist. Hat der Vermieter die Moderni- sierungsankündigung nicht oder nicht ordnungsgemäß nach § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB angekündigt, gilt Satz 1 mit der Maßgabe, dass es an Stelle des Zugangs der Mitteilung nach § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB auf den Zugang der Mieterhö- hungserklärung nach § 559b Abs. 1 Satz 1 BGB ankommt (Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB). Die hiernach für eine Anwendbarkeit des bis 31. Dezember 2018 gelten- den Rechts gegebenen Voraussetzungen liegen vor. Die den Mietern am 27. De- 73 74 75 - 35 - zember 2018 zugegangene Ankündigung entsprach - wie oben unter II 2 a aus- geführt - den Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB und war damit auch ord- nungsgemäß im Sinne von Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB. Weitere Voraussetzungen stellt die Übergangsvorschrift nicht auf. Insbe- sondere ergibt sich weder aus dem Wortlaut noch aus der Gesetzesbegründung oder dem Sinn und Zweck der Vorschrift das zusätzliche Erfordernis eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Ankündigung und dem Ausführungs- beginn. Dem Wortlaut nach ist nur darauf abzustellen, dass die Ankündigung ord- nungsgemäß im Sinne von § 555c Abs. 1 BGB war. Eine Andeutung, dass inso- weit zusätzliche Anforderungen gelten sollten, ist dem Wortlaut nicht zu entneh- men. Die Gesetzesbegründung bestätigt dies. Hierin wird ausgeführt, dass altes Recht für die Duldung und die Mieterhöhung gelten solle, wenn der Zugang der Modernisierungsankündigung noch unter Geltung alten Rechts erfolge. Wenn der Vermieter dem Mieter keine Modernisierungsankündigung habe zukommen las- sen oder diese nicht den Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB entspre- che, sei der Vermieter nicht schutzwürdig, so dass es darauf ankomme, ob die Mieterhöhungserklärung noch nach altem Recht zugegangen sei (BT-Drucks. 19/4672, S. 35). Hieraus ergibt sich, dass der Gesetzgeber als Stichtag für die Anwendung neuen Rechts rein formal den Zugang einer den gesetzlichen Anfor- derungen entsprechenden Modernisierungsankündigung gewählt hat. Etwaige zusätzliche Anforderungen an die Ankündigung - wie ein enger Zusammenhang zu dem Ausführungsbeginn oder einen über die in § 555c Abs. 1 BGB geforderte Planungsreife hinausgehender Planungsstand - hat der Gesetzgeber nicht gefor- dert. Die Schutzwürdigkeit des Vermieters hat der Gesetzgeber nur in den Fällen einer nicht ordnungsgemäßen Ankündigung verneint, mithin diese bei einer den 76 77 - 36 - Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB entsprechenden Ankündigung für gege- ben erachtet. Sinn und Zweck der Übergangsregelung sprechen ebenfalls gegen vom Gesetzgeber gewollte, gegenüber § 555c Abs. 1 BGB strengere Anforderungen an eine Ankündigung oder an den zeitlichen Zusammenhang zwischen einer An- kündigung und dem Ausführungsbeginn. Die Regelung dient vornehmlich der Rechtssicherheit im Hinblick auf Sachverhalte, die vor dem 31. Dezember 2018 begonnen haben, aber nicht beendet sind. Der Gesetzgeber hat insoweit den Vorgang ab Ankündigung bis zur Mieterhöhung einheitlich dem Recht unterstellt, das zum Zeitpunkt der Ankündigung galt. Hierdurch sollten sowohl der Vermieter bei der weiteren Planung des Vorhabens und Erstellung der Ankündigung als auch der Mieter, dem im Rahmen der Ankündigung die voraussichtlichen Kosten mitgeteilt werden, Rechtssicherheit erhalten. Welche Anforderungen an eine ord- nungsgemäße, die Stichtagsregelung auslösende Ankündigung zu stellen sind, hat die Übergangsvorschrift nicht eigens geregelt, sondern aus dem materiellen Recht abgeleitet. Dieser bezweckte Gleichlauf zwischen materiellem Recht und Übergangsregelung spricht gegen zusätzliche, nur im Rahmen der Übergangs- regelung geltende inhaltliche Anforderungen an die Modernisierungsankündi- gung oder den zeitlichen Zusammenhang zwischen dieser und dem Ausfüh- rungsbeginn. Es ist einer Stichtagsregelung immanent, dass sie für die beteiligten Rechtskreise Vor- und Nachteile mit sich bringen kann und für eine Übergangs- zeit zu einer ungleichen Behandlung von - mit Ausnahme des Zeitmoments - glei- chen Sachverhalten führt. Dementsprechend ist es mit dieser Stichtagslösung zwingend verbunden, dass Mieter, denen eine Ankündigung noch vor dem Stich- tag zugeht, höher an den Kosten der Modernisierung beteiligt werden können, als Mieter, denen die Ankündigung erst danach zugeht. Dies rechtfertigt es indes 78 79 - 37 - nicht, strengere Anforderungen an die Ankündigung zu stellen als das vom Ge- setzgeber für maßgeblich erachtete materielle Recht. Denn hierbei handelt es sich um übliche Auswirkungen einer Stichtagsregelung, die vom Gesetzgeber abgewogen und von den betroffenen Rechtskreisen hingenommen werden müs- sen. Unzumutbar ist dies für die Mieter nicht, denn die Mieterhöhung richtet sich nach dem bis 31. Dezember 2018 geltenden Recht, dem ihr zuvor begründetes Mietverhältnis unterlag und auf dessen Geltung sie sich einstellen konnten. Ein Anspruch darauf, von der Neuregelung profitieren zu können, besteht nicht. bb) Der Beklagten ist es nicht aus Treu und Glauben verwehrt, sich auf die Übergangsregelung und die hieraus ergebende Anwendung des bis 31. Dezem- ber 2018 geltenden Rechts zu berufen. Ihr ist kein rechtsmissbräuchliches Ver- halten vorzuwerfen. (1) Der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) bildet eine allen Rechten, Rechtslagen und Rechtsnormen immanente Inhaltsbegrenzung und setzt der (auch gesetzlich zulässigen) Rechtsausübung dort Schranken, wo sie zu untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit offensichtlich unvereinbaren Ergeb- nissen führt (vgl. Senatsurteile vom 10. Dezember 2014 - VIII ZR 9/14, NJW-RR 2015, 457 Rn. 28 und vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, BGHZ 226, 208 Rn. 42 mwN). Insbesondere muss § 242 BGB dann in Betracht gezogen werden, wenn die Anwendung der gesetzlichen Vorschriften einen im Einzelfall bestehenden Interessenkonflikt nicht hinreichend zu erfassen vermag und für einen der Betei- ligten ein unzumutbar unbilliges Ergebnis zur Folge hätte (vgl. BGH, Urteile vom 10. Dezember 2014 - VIII ZR 9/14, aaO und vom 27. April 1977 - IV ZR 143/76, BGHZ 68, 299, 304). Die Anwendung des § 242 BGB muss jedoch, soweit sie von der gesetzlichen Regelung abweicht, auf Ausnahmefälle beschränkt bleiben (vgl. BGH, Urteil vom 27. April 1977 - IV ZR 143/76, aaO). 80 81 - 38 - (2) Welche Anforderungen sich aus dem Grundsatz von Treu und Glauben im Einzelfall ergeben, kann regelmäßig nur durch eine umfassende Bewertung der gesamten Fallumstände, die dem Tatrichter obliegt, entschieden werden. Hiernach ist unter Würdigung der maßgeblichen Umstände des Einzelfalls zu er- mitteln, ob und inwieweit einem Beteiligten die Ausübung seiner Rechtsposition verwehrt ist (vgl. Senatsurteil vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, aaO, mwN). Da die notwendigen tatsächlichen Feststellungen getroffen sind und eine weitere Aufklärung nicht zu erwarten ist, kann der Senat die gebotene Bewertung und Abwägung der maßgeblichen Umstände selbst vornehmen. Auch wenn sich eine Interessenabwägung nach § 242 BGB grundsätzlich nach den Umständen des Einzelfalls richtet, kann diese für die hier entscheidende Frage, ob sich die Beklagte im Rahmen der künftigen Mieterhöhung auf das bis zum 31. Dezember 2018 geltende Recht berufen kann, im Musterfeststellungsverfahren erfolgen. Denn insoweit sind die Interessen aller Mieter gleichlaufend und spielen auf das einzelne Mietverhältnis bezogene Erwägungen keine Rolle. (3) Die Bewertung aller Umstände führt hier dazu, dass der Beklagten nicht verwehrt ist, sich im Rahmen der Mieterhöhung, die sie nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen verlangen kann, auf die Anwendung des bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Rechts zu berufen und die Mieterhöhung nach den bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Vorschriften zu berechnen. Zwar ist mit dem Oberlandesgericht davon auszugehen, dass der Beweg- grund für die Wahl des Zeitpunkts der Modernisierungsankündigungen - kurz vor dem Jahresende 2018 - in der Nutzung der Übergangsvorschrift und der Siche- rung der Anwendbarkeit des bis zum 31. Dezember 2018 geltenden, für die Be- klagte deutlich günstigeren Rechts war. Dies ist indes - auch unter Berücksichti- gung der hier gegebenen Umstände - nicht treuwidrig. Der Gesetzgeber hat mit 82 83 84 85 - 39 - der von der Beklagten genutzten Übergangsregelung eine Abwägung der beid- seitigen Interessen dahingehend getroffen, dass entscheidend für die Frage des anwendbaren Rechts der Zugang einer ordnungsgemäßen Ankündigung ist. Ist es dem Vermieter - wie hier - möglich, noch vor dem 31. Dezember 2018 eine den Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB entsprechende Ankündigung zu er- stellen und den Mietern zuzuleiten, kann er sich grundsätzlich die vom Gesetz- geber getroffene und als billig empfundenen Interessenabwägung zu Nutze ma- chen. Rechtsmissbräuchliches Verhalten ist auch nicht auf Grund des zeitlichen Vorlaufs zwischen der Ankündigung und dem voraussichtlichen Beginn der Bau- arbeiten gegeben. Wie ausgeführt sieht das Gesetz insoweit eine zeitliche Ober- grenze nicht vor und bedarf es auch nicht grundsätzlich eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Ankündigung und dem Baubeginn, sofern nur - wie hier - die inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB eingehalten werden können. Es ist der Beklagten, deren Planung Ende 2018 bereits soweit fortgeschritten war, dass sie eine den Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB genügende Ankündigung erstellen konnte, nicht vorwerfbar, dass sie die Moder- nisierungsmaßnahmen trotz der noch relativ langen Zeit bis zum Maßnahmenbe- ginn bereits am 27. Dezember 2018 ankündigte und sich damit die für sie güns- tigere Rechtslage sicherte. Denn hieran bestand ein erhebliches und legitimes Eigeninteresse der Beklagten, für die die Geltung des neuen Rechts erhebliche wirtschaftliche Nachteile hätte. Die Beklagte musste angesichts dieses schüt- zenswerten Interesses die Ausübung der ihr zustehenden Rechtsposition nicht unterlassen, um zu ihren eigenen Lasten den Mietern eine ihnen zu diesem Zeit- punkt noch nicht zustehende günstigere Rechtsposition zu verschaffen (zur Be- rücksichtigung des Eigeninteresses im Rahmen der Rechtsmissbräuchlichkeit: BGH, Urteile vom 14. Juli 2008 - II ZR 204/07, NJW 2008, 3438 Rn. 7; vom 3. März 2004 - VIII ZR 124/03, NJW 2004, 1797 unter II 2 b, und vom 24. Februar 86 - 40 - 1994 - IX ZR 120/93, NJW 1994, 1351 unter II 2; jeweils mwN). Dies gilt zumal vor dem Hintergrund, dass der Plan der Beklagten zur Modernisierung der be- troffenen Häuser und Wohnungen nicht kurzfristig im Hinblick auf die geplante Gesetzesänderung gefasst wurde, sondern mit den Planungen bereits vor Veröf- fentlichung des Referentenentwurfs des Mietrechtsanpassungsgesetzes 2018 vom 12. Juli 2018 (veröffentlicht unter https://www.bmjv.de/SharedDocs/Gesetz- gebungsverfahren/Dokumente/RefE_MietAnpG.pdf?__blob=publicationFile&v =1) begonnen worden war. Aus Sicht der Beklagten war es wirtschaftlich vernünf- tig, die gesetzliche Übergangsregelung zu ihren Gunsten zu nutzen. Jedenfalls bei einer ohnehin geplanten Modernisierungsmaßnahme ist das Verhalten der Beklagten nicht unredlich. Für die Mieter hat dies kein unbilliges Ergebnis zur Folge. Zwar ist die nach der Modernisierung zulässige Mieterhöhung nach dem bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Recht deutlich höher als bei Anwendung des seither geltenden Rechts, da nach altem Recht die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Woh- nung aufgewendeten Kosten erhöht werden kann (§ 559 Abs. 1 BGB aF), wäh- rend nach neuem Recht höchstens 8 Prozent zulässig sind (§ 559 Abs. 1 BGB) und zudem die neue Kappungsgrenze nach § 559 Abs. 3a BGB gilt. Allein dies führt indes nicht zu einer unzumutbaren Belastung der Mieter. Denn das zur An- wendung kommende, bis zum 31. Dezember 2018 geltende Recht hat der Ge- setzgeber bis zu diesem Zeitpunkt unter Berücksichtigung der Interessen von Vermietern und Mietern für angemessen erachtet. Es benachteiligt die Mieter nicht unangemessen, dass sie von der günstigeren neuen Regelung nicht profi- tieren können. Denn hierauf besteht kein Anspruch. Vielmehr ist dies grundsätz- lich hinzunehmende Folge der mit der Gesetzesänderung verbundenen Stich- tagsregelung. 87 - 41 - III. Nach alledem hat das Urteil des Oberlandesgerichts keinen Bestand; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt auf die Revision der Beklagten hin zur Abweisung der Klage. Zugleich ist die An- schlussrevision zurückzuweisen. Dr. Milger Dr. Fetzer Kosziol Dr. Liebert Dr. Schmidt Vorinstanz: OLG München, Entscheidung vom 15.10.2019 - MK 1/19 - 88