BGHVIII ZR 361/21
20.07.2022 · VIII. Zivilsenat
Klägerin ist Mieterin einer preisfreien Wohnung der Beklagten in Bremen. Nach Ankündigung einer Modernisierung von Wohnung und Gebäude erhob die Beklagte zum 1. Dezember 2018 die Grundmiete von 254,61 € um 86,71 € auf 341,32 € an. Der Erhöh…Original-Urteil ↗
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ECLI:DE:BGH:2022:200722UVIIIZR361.21.0
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 361/21
Verkündet am:
20. Juli 2022
Mohr,
Justizfachangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
nein
BGHR:
ja
BGB § 559b
a) Die Erklärung über eine Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 BGB) genügt
regelmäßig den formellen Anforderungen nach § 559b BGB, wenn sie - im
Hinblick auf die Angabe der entstandenen Kosten - die Gesamtkosten für die
durchgeführte Modernisierungsmaßnahme und im Fall der Durchführung meh-
rerer verschiedener Modernisierungsmaßnahmen die jeweiligen Gesamtkos-
ten für die einzelnen Maßnahmen ausweist.
b) Das gilt nicht nur, wenn es sich bei der betreffenden Maßnahme um eine reine
Modernisierungsmaßnahme handelt, sondern auch dann, wenn eine soge-
nannte modernisierende Instandsetzung durchgeführt wurde und der Vermie-
ter sich deshalb nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB einen - in der Erhö-
hungserklärung (zumindest durch die Angabe einer Quote oder eines beziffer-
ten Betrags) auszuweisenden - Instandsetzungsanteil anrechnen lassen muss
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(im Anschluss an Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW
2015, 934 Rn. 29 f. mwN; Senatsbeschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR
121/17, WuM 2018, 723 Rn. 14).
c) Eine Aufschlüsselung der für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme ent-
standenen Gesamtkosten nach den einzelnen angefallenen Gewerken oder
anderen Bauleistungsbereichen ist grundsätzlich auch dann nicht erforderlich,
wenn umfangreiche und entsprechend kostenträchtige bauliche Veränderun-
gen oder Maßnahmen außerhalb der betroffenen Wohnung oder an mehreren
Gebäuden ausgeführt wurden.
BGH, Urteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21 - LG Bremen
AG Bremen
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 20. Juli 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, den Richter Kosziol
sowie die Richterinnen Dr. Liebert, Wiegand und Dr. Matussek
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 1. Zivilkammer
des Landgerichts Bremen vom 27. Oktober 2021 aufgehoben.
Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch
über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht
zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Klägerin ist Mieterin einer preisfreien Wohnung der Beklagten in Bre-
men.
Im Anschluss an eine mit Schreiben vom 12. Oktober 2017 und vom 27. Ok-
tober 2017 angekündigte Modernisierung der Wohnung der Klägerin und des Ge-
bäudes, in dem sich die Wohnung befindet, teilte die Beklagte der Klägerin mit
Schreiben vom 24. September 2018 mit, dass sich die monatlich zu zahlende
Grundmiete infolge der Modernisierungsmaßnahmen zum 1. Dezember 2018
von zuletzt 254,61 € um 86,71 € auf 341,32 € erhöhe. Dem Schreiben war eine
als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichnete
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Anlage beigefügt, die - weitgehend in tabellarischer Form - folgende Angaben
enthält:
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die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, getrennt nach denjenigen
Maßnahmen, die gemeinschaftlich genutzte Gebäudebereiche bezie-
hungsweise alle Wohnungen gleichermaßen betreffen ("allgemeine Mo-
dernisierungsmaßnahmen", etwa Erneuerung von Hauseingangstür und
Treppenhausfenstern sowie Strangsanierung in den Wohnungen), und
denjenigen Maßnahmen, die allein die Wohnung der Klägerin betreffen
(Erneuerung der Wohnungseingangstür, Badmodernisierung u.a.)
-
die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten nebst separat ausgewie-
senen Baunebenkosten, die von diesen Summen jeweils in Abzug zu
bringenden - gegebenenfalls im Einzelnen erläuterten - Instandhaltungs-
kosten sowie den verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskosten-
anteil
-
bei den allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen den - anhand der
Wohnfläche der Wohnung der Klägerin (45,62 m²) im Verhältnis zu der
Gesamtwohnfläche (1.609,82 m²) ermittelten - auf die Klägerin entfallen-
den Modernisierungskostenanteil
-
eine Darstellung der Anrechnung von Tilgungszuschuss und Zinsermä-
ßigung wegen der Inanspruchnahme eines Darlehens der Kreditanstalt
für Wiederaufbau (KfW) sowie
-
die sich daraus ergebende Berechnung der Mieterhöhung und den ver-
langten Betrag
Die Klägerin hält die Mieterhöhungserklärung aus formellen Gründen für
unwirksam und bezahlte den verlangten Erhöhungsbetrag in der Folge nicht.
Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin die Feststellung begehrt, dass
der Beklagten aus der Mieterhöhungserklärung ein Anspruch auf die Zahlung ei-
ner um 86,71 € erhöhten Miete ab Dezember 2018 nicht zustehe. Das Amtsge-
richt hat der Klage stattgegeben. Die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten
hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelasse-
nen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter.
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Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für
das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:
Das Amtsgericht habe zu Recht angenommen, dass der Beklagten ein An-
spruch auf Bezahlung einer erhöhten Miete ab dem 1. Dezember 2018 nicht zu-
stehe, da die Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen des § 559b
BGB nicht gerecht werde.
Sinn und Zweck der in § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Pflichten des
Vermieters, die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und
entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB zu erläutern, sei es,
den Informationsvorsprung auf Vermieterseite abzubauen und dem Mieter die
Informationen zu geben, die er benötige, um "qualifiziert überprüfen zu können",
ob der Anspruch berechtigt sei. Die Vorschriften über die Berechnungs- und Er-
läuterungspflichten des Vermieters stellten damit das notwendige Gegengewicht
zu der dem Vermieter in Abweichung von den allgemeinen Grundsätzen des Ver-
tragsrechts eingeräumten Möglichkeit dar, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung
durch einseitige Erklärung zu gestalten. Es sei daher mindestens die Angabe er-
forderlich, ob und in welchem Umfang Modernisierungs- und Instandsetzungsar-
beiten durchgeführt worden seien und wie sich die Kosten auf die einzelnen Mie-
ter verteilten.
Die Erklärung müsse so ausgestaltet sein, dass dem Mieter eine überschlä-
gige Prüfung des verlangten Mehrbetrags ohne besondere Kenntnisse auf dem
Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich sei. Der
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Umfang der Erläuterungen hänge sowohl vom Umfang der durchgeführten Arbei-
ten als auch davon ab, über welche Informationen der Mieter bereits verfüge.
Höchste Anforderungen bestünden, soweit es sich um Maßnahmen außerhalb
der Wohnung des Mieters handele, da dieser in einem solchen Fall den Umfang
der Arbeiten und die hierdurch bewirkte Modernisierung am wenigsten beurteilen
könne.
In dem hier vorliegenden Fall einer umfangreichen Modernisierung, die
Maßnahmen umfasse, welche bereits für sich betrachtet Kosten in Höhe eines
sechsstelligen Betrags verursachten, sei eine Untergliederung der betreffenden
Kostenpositionen - etwa durch eine Aufschlüsselung nach den verschiedenen
Gewerken oder gegebenenfalls auch durch eine genauere Darlegung der einzel-
nen Rechnungspositionen - erforderlich, um die Nachvollziehbarkeit für den Mie-
ter zu gewährleisten. Das gelte auch unter Berücksichtigung des Grundsatzes,
dass die Vorschriften über das Mieterhöhungsverfahren nicht in einer Weise aus-
gelegt werden dürften, die dem Vermieter die Verfolgung seiner Interessen un-
zumutbar erschwere.
Gemessen daran genüge die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklärung
den formellen Anforderungen nicht. Die beigefügte "Darlegung der für die Moder-
nisierung angefallenen Kosten und Instandhaltungsanteile" enthalte zwar eine
Aufteilung der Gesamtkosten auf die verschiedenen Modernisierungsmaßnah-
men, jedoch keine weitere Aufschlüsselung, aus der sich nachvollziehbar ent-
nehmen ließe, in welchem Umfang die Maßnahmen der Instandsetzung bezie-
hungsweise der Modernisierung zuzuordnen seien. Eine Untergliederung sei hier
angesichts des Umfangs der Arbeiten an einem mehrere Hausnummern umfas-
senden Objekt aber erforderlich gewesen. So fehle bei den Maßnahmen "Strang-
sanierung" und "Erneuerung Elektrosteigleitungen im Treppenhaus" eine Diffe-
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renzierung der Kosten nach der Deinstallation und der Neuinstallation der jewei-
ligen Leitungen sowie der anschließenden Verkleidung der Installationsschächte
und dem Maleraufwand. Dadurch sei es der Klägerin nicht möglich, den jeweils
(einzig) ausgewiesenen Gesamtbetrag für diese Maßnahmen auf seine Schlüs-
sigkeit und Berechtigung im Hinblick auf etwa in ihm enthaltene, nicht umlagefä-
hige Instandhaltungskosten zu überprüfen. Hierfür bedürfe es vielmehr der An-
gabe der in der Gesamtleistung enthaltenen "konkreten Arbeitsabschnitte" sowie
einer Untergliederung in "greifbare Einzelarbeiten". Ausreichend nachvollzieh-
bare Angaben über die den jeweiligen Maßnahmen immanenten Instandhal-
tungsanteile ergäben sich ebenso wenig aus den Schreiben der Beklagten, mit
denen sie die Baumaßnahmen angekündigt habe.
Der Beklagten werde hierdurch auch nicht ein unzumutbarer Aufwand auf-
gebürdet. Sie habe schließlich ohnehin eine Trennung der Maßnahmen nach
Modernisierungs- und Sanierungsanteil vorzunehmen und verfüge über entspre-
chend aufgeschlüsselte Rechnungen; andernfalls sei sie gehalten, die notwendi-
gen Informationen bei den ausführenden Unternehmen einzuholen. Eine Unter-
gliederung der durchgeführten Maßnahmen in die einzelnen Gewerke könne der
Beklagten hier insbesondere deshalb abverlangt werden, weil sie sich zur Erläu-
terung des angewandten Umlageschlüssels in Bezug auf die Kosten, welche für
die Arbeiten an den gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteilen angefallen seien,
selbst auf den Begriff "Gesamtgewerke" bezogen habe.
Eine andere Beurteilung ergebe sich auch nicht unter Berücksichtigung der
einschlägigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Soweit es danach in der
Regel ausreichend sei, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsauf-
wand durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten
nachvollziehbar darlege (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13),
und es außerdem (nur) einen materiellen Fehler darstelle, wenn der Vermieter zu
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Unrecht einen Abzug für tatsächlich angefallene Instandhaltungskosten nicht vor-
nehme (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19), sei Ausgangspunkt auch
für diese Erwägungen stets, dass der Mieter - wie hier nicht - den Kostenansatz
in seiner Plausibilität nachvollziehen könne.
Schließlich komme im Streitfall eine teilweise Wirksamkeit der Erhöhungs-
erklärung ebenfalls nicht in Betracht. Dabei könne unterstellt werden, dass die
vom Bundesgerichtshof - für den Fall der Durchführung verschiedener, tatsäch-
lich voneinander trennbarer Baumaßnahmen - aufgestellten Voraussetzungen für
eine Aufteilbarkeit der Erhöhungserklärung (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020
- VIII ZR 81/19) vorlägen. Denn es fehle hier in Bezug auf jede einzelne Baumaß-
nahme an der erforderlichen Untergliederung in ihre jeweiligen Einzelgewerke.
Zudem verbleibe es bei der fehlenden Nachvollziehbarkeit der im Rahmen der
Erläuterung der "allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen" aufgestellten Be-
hauptung der Beklagten, die "Gesamtgewerke" seien "für alle Wohnungen gleich-
ermaßen zutreffend". Dass auch die in der Kostenzusammenstellung ausgewie-
senen Baunebenkosten nicht nachvollziehbar seien, folge im Übrigen schon da-
raus, dass diese ausweislich der zugehörigen Erläuterung allein anhand des
Volumens der restlichen - ihrerseits nicht schlüssig dargelegten - Positionen er-
mittelt worden seien.
II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Be-
rufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Beklagten gemäß
§§ 559 ff. BGB auf eine ab dem 1. Dezember 2018 um 86,71 € erhöhte Miete
nicht - wie von der Klägerin im Wege einer negativen Feststellungsklage be-
gehrt - verneint werden. Das Berufungsgericht hat das Vorliegen der formellen
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Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB rechts-
fehlerhaft als nicht gegeben erachtet.
1. Nach § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 EGBGB anzu-
wendenden bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF)
kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnah-
men im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 11 Prozent der für die
Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen; dabei gehören Kosten, die für Erhal-
tungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten
Kosten (§ 559 Abs. 2 BGB). Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung
dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung aufgrund der entstan-
denen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der § 559
BGB aF, § 559a BGB zu erläutern ist.
a) Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwie-
fern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsa-
che nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbes-
sern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (Se-
natsurteile vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 1 a
[zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006,
1126 Rn. 9; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27;
Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ
150, 277, 281 [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17,
WuM 2018, 723 Rn. 10). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirk-
sam wird (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), soll die Erläuterungspflicht unzumut-
bare Nachteile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht
vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der ge-
forderten Mieterhöhung - je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von
sachkundigen Personen - überprüfen kann (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember
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2014 - VIII ZR 88/13, aaO mwN; vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, WuM 2022,
357 Rn. 16 [zu § 10 Abs.1 WoBindG]; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002
- VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR
121/17, aaO; vgl. auch BT-Drucks. 7/2011, S. 12). Dabei sind in formeller Hinsicht
allerdings keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung zu
stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der
Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (vgl. Se-
natsurteile vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05 aaO; vom 17. Dezember 2014
- VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28 mwN; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002
- VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO S. 281 f. [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018
- VIII ZR 121/17, aaO).
b) Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Re-
gelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4,
5 oder 6 BGB) als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1
BGB (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der
Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine
entsprechende Kürzung vorzunehmen (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020
- VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 37; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13,
aaO Rn. 29). Aus der Mieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in
welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten er-
spart wurden. Da aber auch insoweit keine überhöhten Anforderungen an das
Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es hierfür keiner umfassenden
Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung.
Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungs-
aufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Ge-
samtkosten nachvollziehbar darlegt (vgl. Senatsurteil vom 17. Dezember 2014
- VIII ZR 88/13, aaO Rn. 30 f. mwN).
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2. Diesen Anforderungen wird die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklä-
rung gerecht. Weder fehlt es - anders als die Revisionserwiderung meint - an
einer ausreichenden Darlegung, inwiefern die durchgeführten baulichen Verän-
derungen eine nach § 559 Abs. 1 BGB aF berücksichtigungsfähige Modernisie-
rungsmaßnahme darstellen (dazu nachfolgend unter a), noch mangelt es an den
weiteren aufgezeigten formellen Voraussetzungen. Insbesondere ist die Erhö-
hungserklärung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht etwa des-
halb in formeller Hinsicht unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen
Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten nicht in ein-
zelne Positionen untergliedert hat (dazu nachfolgend unter b).
a) Die Erhöhungserklärung enthält hinreichende Angaben dazu, dass und
inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen eine berücksichtigungsfä-
hige Modernisierungsmaßnahme nach § 555b BGB, § 559 Abs. 1 BGB aF dar-
stellen. Zu Unrecht beanstandet die Revisionserwiderung, aus der Erhöhungser-
klärung gehe nicht (ausreichend) hervor, ob die durchgeführten baulichen Maß-
nahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhten, die allgemeinen
Wohnverhältnisse auf Dauer verbesserten oder eine nachhaltige Einsparung von
Energie oder Wasser bewirkten.
aa) Die Revisionserwiderung blendet aus, dass die Beklagte - nach den
rechtsfehlerfrei getroffenen und insoweit nicht angegriffenen Feststellungen des
Berufungsgerichts - hierzu ausführliche Angaben in ihren Schreiben vom 12. und
vom 27. Oktober 2017 gemacht hat, mit denen sie die Modernisierungsmaßnah-
men angekündigt hatte (§ 555c BGB). Diese Angaben sind jedenfalls aufgrund
der entsprechenden ausdrücklichen Bezugnahme in der Erhöhungserklärung der
Beklagten bei deren Auslegung zu berücksichtigen (vgl. Senatsurteile vom
17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 32 mwN; vom 7. Januar
2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 252 unter II 1 b). Diese Auslegung kann
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der Senat hier selbst vornehmen, weil das Berufungsgericht dies insoweit - von
seinem Standpunkt aus folgerichtig - unterlassen hat und weitere Feststellungen
nicht zu erwarten sind (vgl. Senatsurteil vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 234/18,
NJW-RR 2020, 523 Rn. 17 mwN).
bb) Unter Berücksichtigung der in dem Ankündigungsschreiben enthaltenen
Angaben genügt die Erhöhungserklärung den oben aufgezeigten Anforderungen
an die - hinsichtlich der Darlegung des Vorliegens von Modernisierungsmaßnah-
men im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB aF bestehende - Erläuterungspflicht des
Vermieters.
(1) Das gilt zunächst für diejenigen Maßnahmen, die eine Energieeinspa-
rung bewirken sollen (hier: Erneuerung der Treppenhausfenster und der Haus-
eingangstür sowie Austausch der Wohnungsfenster).
(a) Nach der Rechtsprechung des Senats hat der Vermieter bei Maßnah-
men zur Einsparung von Heizenergie neben einer schlagwortartigen Bezeich-
nung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung
diejenigen Tatsachen darzulegen, anhand derer überschlägig beurteilt werden
kann, ob die bauliche Maßnahme eine nachhaltige Einsparung von Energie be-
wirkt. Für die plausible Darstellung eines Energieeinspareffekts ist eine gegen-
ständliche Beschreibung der betreffenden Maßnahme oder die Angabe der alten
und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (k-Wert bzw. u-Wert) der renovierten
Bauteile ausreichend (vgl. Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW
2006, 1126 Rn. 9 mwN; Senatsbeschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17,
WuM 2018, 723 Rn. 18 f.).
(b) Eine solche Darstellung enthält das Ankündigungsschreiben vom
12. Oktober 2017. Insbesondere geht daraus unmissverständlich die seitens der
Revisionserwiderung vermisste Information hervor, dass die Beklagte nicht nur
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den Austausch der Wohnungsfenster, sondern auch die Erneuerung der Trep-
penhausfenster und der Hauseingangstür - jeweils durch entsprechende, nun-
mehr wärmegedämmte Bauteile - als Maßnahmen zur Einsparung von Energie
bewertet und dass die dem Schreiben beigefügte Berechnung der Energieein-
sparung, die eine monatliche Heizkosteneinsparung von insgesamt 0,12 €/m²
brutto ausweist, die genannten Maßnahmen sämtlich berücksichtigt.
Soweit die Revisionserwiderung darüber hinaus eine Aufteilung der insge-
samt ermittelten Energieeinsparung auf die einzelnen hierzu beitragenden Bau-
maßnahmen für notwendig erachtet, überspannt sie die nach der oben zitierten
Senatsrechtsprechung geltenden Anforderungen an die Darlegung des Vermie-
ters bei Maßnahmen zur Energieeinsparung. Im Übrigen lassen sich den dem
Ankündigungsschreiben ebenfalls beigefügten Bauteil-Dokumentationen die
Wärmedurchgangskoeffizienten (u-Werte) der renovierten Bauteile vor und nach
der Modernisierung entnehmen. Aus diesen Angaben erschließt sich mittelbar
auch, in welcher (ungefähren) Größenordnung die einzelnen genannten Maß-
nahmen zu der Gesamteinsparung von Heizenergie beitragen.
(2) Auch im Hinblick auf die übrigen als Modernisierung ausgewiesenen
Baumaßnahmen enthalten die genannten Ankündigungsschreiben eine nach
Maßgabe des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB ausreichende Darlegung zu einer nach-
haltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache beziehungsweise zu einer
dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse. Insbesondere hat
die Beklagte, wie von der Revisionserwiderung - unter Heranziehung der Senats-
rechtsprechung zu den materiell-rechtlichen Voraussetzungen einer Mieterhö-
hung nach § 559 BGB (Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13,
NJW 2015, 934 Rn. 21) - für notwendig erachtet, die (aus ihrer Sicht) maßgebli-
chen Gründe dafür dargelegt, dass die weiteren beabsichtigten Maßnahmen
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nicht nur auf die Beibehaltung oder erstmalige Herrichtung des vertragsgemäß
geschuldeten (Mindest-)Standards, sondern auf ein "Mehr" gerichtet seien.
(a) Aus dem Ankündigungsschreiben vom 12. Oktober 2017 ergibt sich zu-
nächst die von der Revisionserwiderung vermisste Mitteilung, dass und weshalb
die Beklagte die Maßnahmen "Strangsanierung in den Wohnungen" und "Erneu-
erung der Elektrosteigleitungen im Treppenhaus" als Maßnahmen zur Verbesse-
rung der Mietsache betrachtet. Die Beklagte hat dort nämlich unter der Über-
schrift "Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache" ausgeführt, die Strangsa-
nierung in den Wohnungen diene dem Zweck, eine gleichmäßige Wärmevertei-
lung in der Heizungsanlage zu erreichen und die Wassermenge, welche die Heiz-
körper durchströme, an die notwendige Heizleistung des modernisierten Objekts
anzupassen. Weiter hat sie dargelegt, die Erneuerung der Elektrosteigleitungen
ermögliche die Verlegung der Elektrozähler in einen zentralen Verteilerschrank
ins Kellergeschoss. Mit diesen Angaben hat die Beklagte die Klägerin in die Lage
versetzt - gegebenenfalls unter Zuziehung juristisch und/oder bautechnisch sach-
kundiger Personen - zu überprüfen, ob und inwieweit die genannten Maßnahmen
eine Modernisierung im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB aF darstellen.
(b) Ferner enthält das weitere Ankündigungsschreiben vom 27. Oktober
2017 auch die nach Meinung der Revisionserwiderung fehlenden Angaben, wel-
che Einzelmaßnahmen die beabsichtigte Badmodernisierung umfasst und wes-
halb diese sowohl zu einer Verbesserung der Mietsache als auch zu einer Ein-
sparung des Wasserverbrauchs führen sollen. Denn dort wird unter anderem
ausgeführt, dass nicht nur neue Waschbecken und Badewannen/Duschen, son-
dern auch moderne Wand-WCs mit einer - den Wasserverbrauch senkenden -
2-Mengen-Spültechnik eingebaut würden und die Wände und Böden zeitlose
Fliesen erhalten sollen, wodurch moderne zeitgemäße Badezimmer und Gäste-
WCs geschaffen würden.
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(c) Dass die Beklagte im Hinblick auf den Austausch der Wohnungsein-
gangstür schon allein durch die Beschreibung dieser Maßnahme in der Erhö-
hungserklärung ("Einbau von Wohnungseingangstüren mit verbessertem
Schall- Wärme-, Brand- und Einbruchschutz") in einer den Anforderungen des
§ 559b Abs. 1 BGB genügenden Weise die mit dieser Maßnahme bezweckte
Verbesserung der Mietsache nebst einer Energieeinsparung dargelegt hat, räumt
die Revisionserwiderung selbst - zu Recht - ausdrücklich ein. Das gilt erst recht,
wenn man zusätzlich die in dem Ankündigungsschreiben der Beklagten vom
12. Oktober 2017 enthaltenen Ausführungen in den Blick nimmt, die insoweit ex-
plizit auf eine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse sowie der Sicher-
heit, des Schallschutzes und des Wärmeschutzes abstellen.
b) Die Mieterhöhungserklärung der Beklagten enthält auch alle übrigen
nach Maßgabe des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Angaben, die die
Klägerin benötigt, um den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausi-
bilität überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere
Kontrolle - etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Per-
sonen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter und/oder durch Ein-
sichtnahme in die dem Vermieter vorliegenden Rechnungen und sonstigen Be-
lege - besteht.
aa) Insbesondere ist die Erhöhungserklärung entgegen der Auffassung des
Berufungsgerichts nicht deshalb - aus formellen Gründen - unwirksam, weil die
Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstan-
denen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berech-
nung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen angefallenen Gewerken aufge-
schlüsselt oder anderweitig (in "konkrete Arbeitsabschnitte" beziehungsweise
"greifbare Einzelarbeiten") untergliedert hat. Mit dieser - bereits in früheren Urtei-
len (LG Bremen, WuM 2020, 158; WuM 2019, 450; WuM 2018, 365) und auch
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von anderen Instanzgerichten (LG Berlin, ZMR 2021, 809 [nicht rechtskräftig;
beim Senat in der Revision anhängig]; LG Stuttgart, Urteil vom 29. Juli 2020
- 13 S 22/20 [n.v.]; LG Hamburg, ZMR 2020, 192; LG Potsdam, WuM 2000, 553
[zu § 3 MHG]; LG Dresden, WuM 1998, 216 [zu § 3 MHG]) sowie teilweise in der
Literatur (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 559b BGB
Rn. 16 ff.; BeckOGK-BGB/Schindler, Stand: 1. Juli 2022; § 559b Rn. 20; auf den
Bedarf im Einzelfall abstellend: BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. Mai 2022,
§ 559b Rn. 11; MünchKommBGB/Artz, 8. Aufl., § 559b Rn. 5) vertretenen - Auf-
fassung überspannt das Berufungsgericht die formellen Anforderungen, die die
Regelung des § 559b Abs. 1 BGB an eine Mieterhöhungserklärung stellt (wie hier
im Ergebnis auch: LG Frankfurt am Main, NJW-RR 2022, 592; LG Bonn, WuM
2021, 489; AG Münster, Urteil vom 19. April 2021 - 28 C 2287/20, BeckRS 2021,
15068). Eine solche Aufschlüsselung der Kosten ist grundsätzlich weder erfor-
derlich, wenn es sich um eine reine Modernisierungsmaßnahme handelt, noch
wenn eine sogenannte modernisierende Instandsetzung vorgenommen wird.
(1) Weder der Wortlaut des § 559b Abs. 1 BGB noch der Sinn und Zweck
dieser Vorschrift gebieten es, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung die
für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen angefallenen Gesamtkosten
nach einzelnen Positionen aufschlüsselt. Etwas anderes gilt entgegen der Auf-
fassung des Berufungsgerichts in der Regel auch dann nicht, wenn es sich - wie
hier - um umfangreiche und entsprechend kostenträchtige oder um solche Bau-
maßnahmen handelt, die (teilweise) außerhalb der betroffenen Wohnung vorge-
nommen wurden oder mehrere Gebäude umfassen.
(a) Dem Wortlaut der Vorschrift des § 559b Abs. 1 BGB lässt sich - wie die
Revision zutreffend geltend macht - das vom Berufungsgericht angenommene
Erfordernis einer Aufschlüsselung der für eine bestimmte Modernisierungsmaß-
nahme aufgewendeten Gesamtkosten nicht entnehmen, da danach lediglich eine
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Berechnung der Erhöhung auf der Grundlage der "entstandenen Kosten" vom
Vermieter zu verlangen ist. Soweit das Gesetz darüber hinaus eine Erläuterung
entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB fordert, legt schon
der verwendete Begriff ("erläutern") nahe, dass die Erhöhungserklärung nicht
eine in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erschöpfende Begründung zu ent-
halten braucht (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 10. April 2002
- VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 281).
(b) Auch Sinn und Zweck des Gesetzes gebieten es nicht, dass der Vermie-
ter die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Gesamtkos-
ten in die einzelnen darin enthaltenen Kostenpositionen - etwa nach Gewerken -
untergliedert.
(aa) Zwar ist das Berufungsgericht im Ausgangspunkt zutreffend davon
ausgegangen, dass die Vorschriften über die Berechnungs- und Erläuterungs-
pflichten des Vermieters gemäß § 559b Abs. 1 BGB das notwendige Gegenge-
wicht zu der dem Vermieter in Abweichung von allgemeinen Grundsätzen des
Vertragsrechts eingeräumten Möglichkeit bilden, die Pflicht des Mieters zur Miet-
zahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. Dies hat der Senat in Bezug auf
die entsprechenden Vorschriften zur Modernisierungsmieterhöhung bei preisge-
bundenem Wohnraum bereits entschieden (Senatsurteile vom 6. April 2022
- VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 16, und VIII ZR 247/20, juris Rn. 15; vom
8. April 2009 - VIII ZR 233/08, NJW-RR 2009, 1021 Rn. 23 mwN; jeweils zu § 10
Abs. 1 WoBindG).
Dass für die Formvorschriften der Modernisierungsmieterhöhung bei preis-
freiem Wohnraum insoweit nichts anderes gelten kann, folgt schon daraus, dass
es hierbei gleichermaßen um die Bewirkung einer Mieterhöhung durch einseitige
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Erklärung des Vermieters geht. Dementsprechend hat der Gesetzgeber ausweis-
lich der Gesetzesmaterialien zur Einführung des § 3 MHG als der im Jahr 1978
geschaffenen Vorgängerregelung der heute geltenden §§ 559 ff. BGB auch aus-
drücklich eine Anlehnung an die Regelungen für preisgebundenen Wohnraum
befürwortet (vgl. BT-Drucks. 7/2011, S. 11 und 12).
(bb) Dieser Umstand bedeutet im Grundsatz indes nicht, dass (jedenfalls)
bei umfangreichen baulichen Veränderungen - etwa unter Einschluss von Moder-
nisierungsmaßnahmen, die wie hier Kosten in sechsstelliger Höhe auslösen - die
vom Berufungsgericht verlangten erhöhten Anforderungen an den Inhalt der
Mieterhöhungserklärung zu stellen wären.
Denn es widerspräche der Zielsetzung des Gesetzgebers, durch die (antei-
lige) Umlagefähigkeit des getätigten Aufwands auf den Mieter einen Anreiz für
den Vermieter zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen zu schaffen
(vgl. Senatsurteil vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 367/18, WuM 2021, 109
Rn. 25 unter Verweis auf BT-Drucks. 14/4553, S. 58 [zu § 559 BGB] und 7/2011
S. 11 [zu § 3 MHG]), wenn eine Durchsetzbarkeit eines dem Vermieter materiell-
rechtlich zustehenden Ausgleichs für seine bereits erbrachte Eigenleistung durch
überhöhte formelle Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung erheblich er-
schwert würde und der Vermieter sogar Gefahr liefe, eines inhaltlich berechtigten
Mieterhöhungsanspruchs wegen überzogener formeller Anforderungen verlustig
zu gehen. Es gilt deshalb, der Zweckbestimmung der Vorschrift des § 559b
Abs. 1 BGB, dem Mieter die Möglichkeit zur angemessenen Information und
Nachprüfung zu geben, unter Abwägung nicht nur seiner, sondern auch der be-
rechtigten Interessen des Vermieters gerecht zu werden (vgl. Senatsurteile vom
6. April 2022 - VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 17 mwN, und VIII ZR 247/20,
juris Rn. 16; jeweils zu § 10 Abs. 1 WoBindG). Dabei ist vorrangig vor einer Zu-
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mutbarkeitsprüfung in den Blick zu nehmen, ob zusätzliche Angaben in der Miet-
erhöhungserklärung tatsächlich mit einem maßgeblichen Erkenntnisgewinn für
den Mieter verbunden wären.
(cc) Nach diesen Grundsätzen musste die Beklagte die in ihrer Erhöhungs-
erklärung für jede der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen ausgewiese-
nen Gesamtkosten nicht in Einzelpositionen - sei es nach den verschiedenen
Gewerken oder nach anderen (vergleichbaren) Kategorien - untergliedern. Das
Berufungsgericht hat durch seine gegenteilige Sichtweise die formellen Anforde-
rungen an die Darlegung der Modernisierungskosten beziehungsweise an die
Zuordnung angefallener Kosten zu Modernisierungsarbeiten und Instandhal-
tungsmaßnahmen überspannt, indem es die sich erst auf der materiell-rechtli-
chen Ebene stellende Frage, ob die Kosten zutreffend berechnet und eingeord-
net worden sind, aufgrund eines von ihm angenommenen Schutzbedürfnisses
des Mieters bereits in die Bestimmung der formellen Voraussetzungen der Miet-
erhöhungserklärung hat einfließen lassen. Dabei hat es übersehen, dass die von
ihm verlangte zusätzliche Untergliederung in einzelne Gewerke oder Rechnungs-
positionen nicht zur Überprüfbarkeit der Plausibilität der Höhe und Aufteilung der
Kosten erforderlich ist und demzufolge auch keinen maßgeblichen Erkenntnisge-
winn verschafft. Die Klägerin konnte die Berechtigung der geltend gemachten
Mieterhöhung ebenso ohne diese weiteren Angaben hinreichend genau auf ihre
Plausibilität - auch im Hinblick auf den durch die Modernisierungsmaßnahmen
etwa ersparten (nicht umlagefähigen) Instandsetzungsaufwand - überprüfen.
(aaa) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung führte eine Auf-
schlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder vergleich-
baren Kriterien für die Klägerin zu keinem maßgeblichen Erkenntnisgewinn im
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Hinblick auf den in den Gesamtkosten enthaltenen Anteil für Erhaltungsmaßnah-
men. Auch ein anderweitiger zweckmäßiger Erkenntnisgewinn wäre mit diesen
zusätzlichen Angaben nicht verbunden.
(α) Soweit die Revisionserwiderung mit Blick darauf, dass sich den Erläute-
rungen der Beklagten zur (anteiligen) Instandhaltung der frühere Zustand etwa
der Treppenhausfenster vor der Durchführung der Baumaßnahmen nicht entneh-
men lasse, die Nennung der für die Instandsetzung notwendigen Gewerke for-
dert, verkennt sie, dass bei einer modernisierenden Erneuerung von bestimmten
Bauteilen oder Einrichtungen regelmäßig - und so auch bei den hier zu beurtei-
lenden Baumaßnahmen - nicht etwa einzelne Gewerke oder auch nur voneinan-
der trennbare Arbeitsschritte für die Erhaltung einerseits und die Modernisierung
andererseits anfallen, sondern die Baumaßnahme im Ganzen dazu führt, dass
eine andernfalls - aktuell oder später - etwa erforderliche Erhaltungsmaßnahme
(Reparatur des vorhandenen Bauteils oder dessen Ersetzung durch ein neues
Bauteil desselben Standards) entbehrlich wird. Aus diesem Grund vermag eine
Aufteilung der Gesamtkosten für die jeweilige Modernisierungsmaßnahme in jed-
wede Einzelpositionen grundsätzlich auch keinen weitergehenden Aufschluss
über den in ihnen enthaltenen Anteil für Erhaltungsmaßnahmen zu geben.
Der Einwand der Revisionserwiderung, dass die von der Beklagten allein
mitgeteilten Gesamtkosten "nicht minder plausibel" wären, wenn sie die Hälfte
oder das Doppelte betrügen und der Mieter im Fall der Billigung einer derartig
ausgestalteten Berechnung der Mieterhöhung auf ein "Glauben oder Nichtglau-
ben" verwiesen würde, rechtfertigt eine andere Beurteilung ebenfalls nicht. Denn
die von der Revisionserwiderung beschriebene etwaige Unsicherheit des Mieters
betrifft allein die Richtigkeit der Höhe der vom Vermieter angegebenen Beträge.
Solche Zweifel können aber ebenso bei einer Aufteilung der Gesamtkosten in
Einzelpositionen verbleiben und lassen sich letztlich stets nur durch eine weitere
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Aufklärung - sei es im Wege einer Einsichtnahme in die Belege des Vermieters
(dazu nachfolgend unter (bbb) noch genauer), durch die Hinzuziehung fachkun-
diger Personen oder auch erst im Zuge eines Gerichtsverfahrens - ausräumen.
(β) Es erschließt sich ebenfalls nicht, welche zusätzlichen Schlüsse die Klä-
gerin im Streitfall aus einer - vom Berufungsgericht ausdrücklich für notwendig
erachteten - Aufteilung der jeweiligen Gesamtkosten für die Erneuerung der
Elektrosteigleitungen im Treppenhaus und die Strangsanierung in allen Wohnun-
gen nach Einzelgewerken (Deinstallation und Neuinstallation der jeweiligen Lei-
tungen, anschließende Verkleidung der Installationsschächte, Malerarbeiten)
hätte ziehen können. Denn auch anhand der vom Berufungsgericht vermissten
Angaben ließe sich nicht weitergehend erkennen, ob entgegen den Angaben der
Beklagten in der Mieterhöhungserklärung und gegebenenfalls in welchem Um-
fang die betreffenden Baumaßnahmen teilweise der Erhaltung dienten bezie-
hungsweise zur Ersparnis von (fiktiven) Kosten für Erhaltungsmaßnahmen führ-
ten.
(γ) Vor diesem Hintergrund kommt es nicht darauf an, ob es der Beklagten
- wie das Berufungsgericht angenommen hat und die Revisionserwiderung eben-
falls meint - möglich und zumutbar wäre, die vermeintlich fehlende Aufschlüsse-
lung der jeweiligen Gesamtkosten vorzunehmen. Denn diese Frage stellte sich
nur, wenn ein berechtigtes Interesse der Klägerin an diesen zusätzlichen Anga-
ben - wie nicht - zu bejahen wäre.
(bbb) Zudem steht dem Mieter zur Klärung verbleibender Unsicherheiten
oder auch zur Kontrolle der Angaben des Vermieters über dessen Aufwendungen
auf ihre sachliche Richtigkeit ein umfassendes Auskunfts- und (Belege-)Ein-
sichtsrecht zur Verfügung.
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(α) Anders als im Fall einer Modernisierungsmieterhöhung bei preisgebun-
denem Wohnraum, für die § 8 Abs. 4 Satz 1 WoBindG, § 29 NMV ein solches
Recht ausdrücklich vorsieht (vgl. Senatsurteile vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20,
WuM 2022, 357 Rn. 18, und VIII ZR 247/20, juris Rn. 17), enthalten die §§ 559 ff.
BGB zwar nicht selbst eine entsprechende (spezialgesetzliche) Anspruchsgrund-
lage.
Ein solcher Anspruch ergibt sich für den Mieter preisfreien Wohnraums je-
doch nach - soweit ersichtlich - einhelliger und zutreffender Meinung aus § 259
BGB analog (vgl. LG Kiel, WuM 2000, 613; LG Berlin, Urteil vom 15. Januar 2007
- 67 S 85/06, juris Rn. 21; AG Münster, Urteil vom 19. April 2021 - 28 C 2287/20,
BeckRS 2021, 15068 Rn. 37; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht,
15. Aufl., § 559b BGB Rn. 21; Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und
Wohnraummiete, 5. Aufl., Kap. III Rn. 1509, 1520 ff.; Staudinger/V. Emmerich,
BGB, Neubearb. 2021, § 559b Rn. 12; BeckOGK-BGB/Schindler, Stand: 1. Juli
2022, § 559b Rn. 12; Erman/Dickersbach, BGB, 16. Aufl., § 559b Rn. 12).
(β) Soweit der Mieter nach Wahrnehmung dieser Rechte (weiterhin) Zweifel
an der Berechtigung der geforderten Mieterhöhung haben sollte, steht ihm der
- unter diesen Umständen zumutbare - Weg einer gerichtlichen Klärung offen. In
deren Rahmen trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast nicht nur da-
für, dass es sich bei den durchgeführten Baumaßnahmen um Modernisierungs-
und nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt, sondern auch dafür, dass die der
Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung die-
nende Maßnahmen entfallen sind (Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR
81/19, WuM 2020, 493 Rn. 49).
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(2) Die dargestellte Gesetzesauslegung liegt auch der bisherigen gefestig-
ten Rechtsprechung des Senats zu den formellen Anforderungen an die Erhö-
hungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB zugrunde. Denn danach genügt der
Vermieter - wie oben aufgezeigt - seinen Berechnungs- und Erläuterungspflich-
ten nach § 559b Abs. 1 BGB bereits dann, wenn er einen etwa in den Kosten für
die Modernisierungsmaßnahmen enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die
Angabe einer entsprechenden Quote darlegt (vgl. Senatsurteil vom 17. Dezem-
ber 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 29 f.). Vor diesem Hintergrund ist
eine Untergliederung des Gesamtaufwands nach Gewerken oder anderen Bau-
leistungsbereichen für die Kostenzuordnung gerade nicht notwendig. Das gilt
gleichermaßen für die Kosten einer - ausweislich der Erhöhungserklärung - rei-
nen Modernisierungsmaßnahme, da in diesem Fall erst recht kein Anlass für eine
Aufschlüsselung des Gesamtaufwands besteht.
Eine andere Beurteilung ist schließlich nicht etwa deshalb gerechtfertigt,
weil sich der Vermieter nach der jüngeren Senatsrechtsprechung materiell-recht-
lich auch dann gemäß § 559 Abs. 2 BGB einen Instandhaltungsanteil anrechnen
lassen muss, wenn er Bauteile oder Einrichtungen modernisierend erneuern
lässt, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig sind und (bislang) einen zu be-
seitigenden Mangel nicht aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen
Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab-)genutzt worden sind
(Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 41 ff.). Denn
daraus ergeben sich - wie dem genannten Senatsurteil selbst, zumindest mittel-
bar, zu entnehmen ist (aaO, Rn. 27) - keine erhöhten Anforderungen an den
Inhalt der Mieterhöhungserklärung.
(3) Nach alledem ist es ausreichend, wenn der Vermieter in der Erhöhungs-
erklärung - wie hier geschehen - die für eine bestimmte Modernisierungsmaß-
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nahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Mei-
nung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die
Angabe einer Quote oder - wie hier - eines bezifferten Betrags kenntlich macht.
Das gilt erst recht, wenn der Vermieter - wie hier - die Ermittlung der Höhe des
Instandsetzungsanteils zusätzlich erläutert. Für die im Streitfall getrennt ange-
führten, jeweils für mehrere Maßnahmen zusammengefassten Baunebenkosten
(Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen u.ä.) nebst - zusätzlich erläuter-
ter - Bezifferung der darin jeweils enthaltenen Instandsetzungsanteile gilt nichts
anderes. Insbesondere begegnet es keinen Bedenken, dass die Beklagte die
Baunebenkosten nicht für jede Baumaßnahme einzeln, sondern gebündelt aus-
gewiesen hat. Denn diese Verfahrensweise ist mit Blick auf die Nachvollziehbar-
keit der Kostenzusammenstellung zweckmäßig, da die Höhe der Baunebenkos-
ten typischerweise von dem Gesamtvolumen der für sämtliche Maßnahmen zur
Modernisierung und Erhaltung eines Gebäudes angefallenen Kosten (soge-
nannte anrechenbare Kosten) abhängt.
Die Frage, ob die von der Beklagten in Abzug gebrachten Beträge den je-
weiligen Instandsetzungsanteil - auch nach Maßgabe der in dem Senatsurteil
vom 17. Juni 2020 (VIII ZR 81/19, aaO) entwickelten Grundsätze - zutreffend
abbildet, betrifft ebenso wie die Frage, ob die Beklagte einen Teil der durchge-
führten Baumaßnahmen - namentlich die Erneuerung der Elektrosteigleitungen
im Treppenhaus, die Strangsanierung (betreffend Zu- und Abwasser sowie Lüf-
tung) in allen Wohnungen und die Modernisierung des Bads in der Wohnung der
Klägerin - zu Recht als reine Modernisierungsmaßnahmen angesehen und folg-
lich von einem Abzug von Instandhaltungskosten abgesehen hat, ausschließlich
die materielle Begründetheit der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF, nicht
aber die formellen Voraussetzungen für die Wirksamkeit einer solchen Mieterhö-
hung nach § 559b Abs. 1 BGB (vgl. Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR
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81/19, WuM 2020, 493 Rn. 27; Senatsbeschluss vom 25. September 2018
- VIII ZR 121/17, NZM 2018, 948 Rn. 3; jeweils mwN).
bb) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts mangelt es der in der
Erhöhungserklärung enthaltenen Kostenzusammenstellung und darauf basieren-
den Berechnung der Mieterhöhung auch nicht deshalb an der erforderlichen
Nachvollziehbarkeit, weil die Beklagte die Kosten derjenigen Maßnahmen, die
sie der "allgemeinen Modernisierung" zugeordnet hat, mit der Begründung, es
handele sich hierbei um "Gesamtgewerke, die für alle Wohnungen gleicherma-
ßen zutreffen", nach dem jeweiligen Anteil der Wohnfläche der Wohnung des
Mieters an der Gesamtwohnfläche der sanierten Gebäude auf die Mieter umge-
legt hat. Denn aus dieser Angabe geht unmissverständlich hervor, dass es sich
hierbei - aus Sicht der Beklagten - um Maßnahmen handele, die keinen
(einzel-)wohnungsspezifischen Charakter aufweisen, weshalb eine Aufteilung
der Kosten nach Wohnfläche vorgenommen worden sei.
Auch hier gilt, dass die Frage, ob die auf diese Weise vorgenommene Kos-
tenumlage sachlich gerechtfertigt ist, allein die materielle Begründetheit der Miet-
erhöhung, nicht aber deren formelle Voraussetzungen betrifft.
cc) Die Erhöhungserklärung enthält außerdem die gemäß § 559b Abs. 1
Satz 2 BGB erforderlichen Angaben über die Deckung der angefallenen Kosten
mit nach § 559a BGB anzurechnenden Drittmitteln (hier: Tilgungszuschuss und
Zinsermäßigung durch die Gewährung eines KfW-Darlehens), um die Berech-
nung der Mieterhöhung auch diesbezüglich nachvollziehen und prüfen zu kön-
nen. Dies zieht auch die Revisionserwiderung nicht in Zweifel.
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III.
Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist
aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es tatsächlicher Feststellun-
gen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung be-
darf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entschei-
dung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
Dr. Fetzer
Kosziol
Dr. Liebert
Wiegand
Dr. Matussek
Vorinstanzen:
AG Bremen, Entscheidung vom 02.06.2021 - 23 C 125/20 -
LG Bremen, Entscheidung vom 27.10.2021 - 1 S 158/21 -