Seite drucken   Entscheidung als PDF runterladen Landgericht Köln, 14 O 99/20 Datum: 14.05.2021 Gericht: Landgericht Köln Spruchkörper: 14. Zivilkammer Entscheidungsart: Teilurteil Aktenzeichen: 14 O 99/20 ECLI: ECLI:DE:LGK:2021:0514.14O99.20.00   Normen: BGB § 566a; ZPO § 91a Leitsätze: Leitsätze zur Entscheidung: 1. Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie ist eine durch die Mieter per Überweisung an den früheren Vermieter gezahlte Kaution an den neuen Vermieter auszuzahlen. Der alte Vermieter darf im Verhältnis zum neuen Vermieter nicht die Auszahlung der Kaution verweigern, weil er Nebenkostennachzahlungen von den Mietern für die Zeit seiner Stellung als Vermieter erwartet. Etwas anderes gilt nur, wenn die Ansprüche rechtskräftig festgestellt oder unstreitig sind. 2. Eine nach übereinstimmender Erledigungserklärung erfolgte Berichtigung der Erledigungserklärung durch den Kläger mit dem Ziel den Betrag der Erledigung zu verringern ist nicht wirksam.   Tenor: 1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger die von dem Mieter G der Immobilie L  Straße ## in ##### L1 (Erdgeschoss, Gewerbeflächen, Mietvertrag vom 06.04.2009) geleistete Mietsicherheit i.H.v. 3.150,00 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 03.04.2020 bis zum 01.04.2021 aus 8.400,00 € und seit dem 02.04.2021 aus 3.150,00 € zu zahlen. 2. Der Beklagte wird verurteilt, dem Kläger Auskunft über die Höhe der erwirtschafteten Zinsen aufgrund der Anlage der von den Mietern der Immobilie L Straße ## in #### L1 geleisteten Mietsicherheiten i.H.v. 3.150,00 € (G , Erdgeschoss, Gewerbeflächen, Mietvertrag vom 06.04.2009) und 5.250,00 € (Frau N und Herr I C, Wohneinheit, Dachgeschoss, Mietvertrag vom 27.07.2016) zu erteilen. 3. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger außergerichtliche Rechtsanwaltsgebühren i.H.v. 808,13 € zu zahlen. 4. Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlussurteil vorbehalten. 5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar und zwar mit Blick auf die Tenorziffern 1.) und 3.) gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags sowie mit Blick auf die Tenorziffer 2.) gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 500,- €.   1 Tatbestand: 2 Die Parteien streiten um die Auszahlung von Mietsicherheiten vom früheren Eigentümer einer vermieteten Immobilie an den Erwerber. 3 Der Kläger erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom 17.09.2019 die Immobilie in der L Straße ## in L1 von dem Beklagten. Der Kaufpreis wurde vollständig gezahlt. Der Kläger wurde als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. 4 Hinsichtlich der vorgenannten Immobilie bestehen drei Mietverhältnisse, welche auch zum Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses und der Eintragung des Klägers in das Grundbuch schon bestanden. Das Erdgeschoss ist an Herrn G vermietet, der in den Räumlichkeiten einen Klavierladen betreibt. Herr G leistete an den Beklagten per Überweisung eine Kaution i.H.v. 3.150,- €. Die Wohnung im Dachgeschoss wird bewohnt von den Eheleuten C. Die Eheleute C leisteten eine Kaution per Überweisung i.H.v. 5.250 ,- €. Das weitere Mietverhältnis für die Wohnung im ersten Obergeschoss sieht vertraglich keine Leistung einer Sicherheit vor. 5 Der notarielle Kaufvertrag vom 17.09.2019 (Anlage K1, Bl. 13 GA) sieht in Ziffer IV. 3. folgende Regelung vor: 6 "[…] Der Verkäufer garantiert: Der Vertragsbesitz ist ungekündigt vermietet; es bestehen weder Mietrückstände, Mietvorauszahlungen, Streitigkeiten (z.B. Minderungen; Einwendungen gegen Nebenkostenabrechnungen), Pfändungen, Verfügungen über künftige Mietzinsansprüche noch abzugeltende Investitionen des Mieters. 7 Der Käufer tritt gemäß der gesetzlichen Regelung (§ 566 BGB) in das bestehende Mietverhältnis ein und zwar mit wirtschaftlicher Wirkung zum Tage des Besitzüberganges. Ab diesem Zeitpunkt des Verkäufer umfassend zu allen das Mietverhältnis betreffenden Erklärungen – auch zu Kündigungen und Mieterhöhungsverlangen – ermächtigt, und bevollmächtigt, jedoch auf eigene Kosten und eigenes Risiko. 8 Der Verkäufer hat unverzüglich eine Kopie, am Tage des Besitzüberganges die Originale der Mietverträge sowie etwa durch den Mieter gestellte Sicherheiten (Kaution; Bürgschaft) zu übergeben; Vertragsänderungen und Vorausverfügungen über die Miete bedürfen ab sofort Zustimmung des Käufers. 9 Der Notar hat dem Verkäufer empfohlen, zur Haftungsvermeidung den Mietübergang dem Mieter anzuzeigen und ggf. dessen Zustimmung zur schuldbefreienden Übergabe der Mietsicherheiten an den Käufer einzuholen (Paragrafen §§ 566 Abs. 2, 566a Satz 2 BGB). 10 Der Verkäufer garantiert außerdem: Es bestehen zwischen Verkäufer und Mieter keine weiteren Vereinbarungen. 11 Die Abrechnung der Nebenkosten mit dem Mieter wird alleine diejenige Partei vornehmen, die am Ende des Abrechnungszeitraumes mittelbarer Besitzer ist. Der andere Vertragsbeteiligte hat etwa empfangene Nebenkostenvorauszahlungen, soweit sie die aufzuschlüsselnden umlegungsfähigen, durch den Verkäufer getragenen Nebenkosten übersteigen, ggf. mit der Kaution an den Käufer herauszugeben. Sofern jedoch eine der Kaufvertragsparteien dies wünscht, wird auf deren Kosten eine Zwischenablesung auf den Stichtag des Besitzübergangs vorgenommen und durch Verkäufer und Käufer getrennt für die einzelnen Zeiträume abgerechnet." 12 Der zuvor genannte Mieter G wurde vom Beklagten am 24.12.2018 wegen der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2017 zum Ausgleich eines Fehlbetrages i.H.v. 1.021,63 € aufgefordert. Der Mieter zahlte hierauf nicht. Der Beklagte erklärte dann mit Schreiben vom 10.02.2019 die Aufrechnung. Für 2018 steht dem Beklagten gegen den Mieter noch ein unerfüllter Nachzahlungsanspruch i.H.v. 1.065,44 € zu. 13 Der Kläger forderte den Beklagten zur Übertragung der Mietsicherheiten auf, zuletzt mit anwaltlichem Schreiben vom 23.03.2020 unter Fristsetzung bis zum 03.04.2020. Der Beklagte reagierte auf dieses Schreiben nicht. 14 Der Kläger ist der Ansicht, dass ihm ein Anspruch auf Auszahlung der Mietsicherheiten aus dem gemeinsamen notariellen Kaufvertrag sowie aus gesetzlichen Vorschriften zustehe. Der Beklagte sei nicht berechtigt gewesen, Abzüge von diesen Mietsicherheiten vorzunehmen. Insbesondere habe er nicht dazu vorgetragen, dass die Voraussetzung für den Zugriff auf die Kaution während eines laufenden Mietverhältnisses durch den Beklagten vorgelegen haben. Die Aufrechnung des Beklagten mit Ansprüchen auf Nebenkostennachzahlung für das Jahr 2017 gegen den Mieter G sei nicht wirksam gewesen. Selbst wenn der Beklagte Teile der Kaution einbehalten dürfte, sei er insoweit dem Kläger gegenüber schadensersatzpflichtig, weil er als Verkäufer im notariellen Kaufvertrag garantiert hatte, dass keine Mietrückstände oder Streitigkeiten z.B. betreffend Minderungen oder Einwendungen gegen Nebenkostenabrechnungen bestehen. 15 Der Kläger beantragte zunächst, 16 1. den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger die von den Mietern der Immobilie L Straße ## in #### L1 geleisteten Mietsicherheiten i.H.v. 3.150,00 € (G , Erdgeschoss, Frau N und Herr I C , Wohneinheit, Dachgeschoss, Mietvertrag vom 27.07.2016), also insgesamt 8.400,00 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 03.04.2020 zu zahlen; 17 2. den Beklagten zu verurteilen, dem Kläger Auskunft über die Höhe der erwirtschafteten Zinsen aufgrund der Anlage der von den Mietern der Immobilie L  Straße ## in #### L1 geleisteten Mietsicherheiten i.H.v. 3.150,00 € (G , Erdgeschoss, Gewerbeflächen, Mietvertrag vom 06.04.2009) und 5.250,00 € (Frau N und Herr I C , Wohneinheit, Dachgeschoss, Mietvertrag vom 27.07.2016) zu erteilen; 18 3. den Beklagten zu verurteilen, den sich aus der Ziffer 2 ergebenden Zinsbetrag an den Kläger zuzüglich Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 03.04.2020 zu zahlen; 19 4. an den Kläger außergerichtliche Rechtsanwaltsgebühren i.H.v. 808,13 € zu zahlen. 20 Der Kläger hat mit Schriftsatz vom 01.04.2021 (eingegangen bei Gericht am selben Tag per Fax) den Klageantrag zu 1.) i.H.v. 5.250,00 € für erledigt erklärt. Der Beklagte hat mit Schriftsatz vom 15.04.2021 dieser Erledigungserklärung zugestimmt. Der Kläger hat sodann mit Schriftsatz vom 22.04.2021 erklärt, dass seine Erledigungserklärung vom 01.04.2021 dahingehend korrigiert werden müsse, dass die Teilerledigung lediglich einen Betrag i.H.v. 5.200,00 € betrifft. 21 Der Beklagte beantragt, 22               die Klage abzuweisen. 23 Der Beklagte behauptet, ihm stünde für das Jahr 2019 gegen den Mieter G noch ein Anspruch auf Nachzahlung von Nebenkosten i.H.v. 719,80 € zu. Für dasselbe Jahr sei auch eine höhere Nachzahlungspflicht für Nebenkosten von den Mietern C zu erwarten. 24 Der Beklagte ist der Ansicht, dass er zurecht Teile der Kaution zurückgehalten habe um hieraus seine Ansprüche gegen seine früheren Mieter zu befriedigen. 25 Die Parteien haben einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren zugestimmt, und zwar beklagtenseits durch Schriftsatz vom 01.04.2021 und klägerseits durch Schriftsatz vom 09.04.2021. 26 Entscheidungsgründe: 27 Die zulässige Stufenklage ist im hier zu bescheidenden Umfang begründet. 28 I. Dabei war in diesem Teilurteil zunächst über die unabhängigen Klageanträge zu 1.) und 4.) sowie die Auskunftsstufe in Klageantrag zu 2.) zu entscheiden. Eine Entscheidung über die Zahlungsstufe in Klageantrag zu 3.) bleibt einem Schlussurteil vorbehalten. Der Klageantrag zu 1.) war infolge der übereinstimmenden teilweisen Erledigung vom Gericht auszulegen und umzuformulieren, wie tenoriert. 29 II. Der Kläger hat einen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung der Mietsicherheiten, soweit der Rechtsstreit nicht übereinstimmend für erledigt erklärt worden ist (siehe dazu Ziffer 1.). Der Kläger hat außerdem einen Auskunftsanspruch gegen den Beklagten über die Höhe der mit den Mietsicherheiten erwirtschafteten Zinsen (siehe dazu Ziffer 2.). Zuletzt hat der Kläger auch einen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten (siehe dazu Ziffer 3.). 30 1. Der Kläger hat einen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung von 3.150,- € aus § 566a BGB sowie aus dem Kaufvertrag vom 17.09.2019. Er hat ferner einen Anspruch auf Zahlung von Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 03.04.2020 bis zum 01.04.2021 aus einem Betrag von 8.400,- € sowie aus 3.150,- € seit dem 02.04.2021 aus §§ 286, 288 BGB. 31 a) Über den Klageantrag zu 1.) ist nur noch im Umfang des nicht übereinstimmend für erledigt erklärten Teils zu entscheiden. Die übereinstimmende Erledigungserklärung betrifft vorliegend 5.250,- €. Rechtshängig ist damit noch der Zahlungsantrag in Höhe von 3.150,- € betreffend die Kaution des Mieters G sowie die Zinsansprüche. 32 Die nach Erklärung der übereinstimmenden Erledigung durch den Beklagten vorgenommene „Berichtigung“ der klägerischen Erledigungserklärung ist prozessual unbeachtlich. Im Fall der übereinstimmenden Erledigungserklärung sind die Prozesshandlungen sog. Bewirkungshandlungen, weil der Prozess durch die korrespondierenden Erklärungen selbst und nicht erst durch Richterspruch gestaltet wird (MüKoZPO/Schulz, 6. Aufl. 2020, ZPO § 91a Rn. 23). Ist durch eine Bewirkungshandlung der prozessuale Erfolg eingetreten, auf den sie zielt, dann kann sie (anders als sog. Erwirkungshandlungen) nicht mehr widerrufen werden. Eine Ausnahme ist hinsichtlich aller nicht mehr einseitig rücknehmbarer Prozesshandlungen dann zuzulassen, wenn die Prozesshandlung von einem Restitutionsgrund iSv § 580 ZPO betroffen ist, auf Grund dessen das Urteil, das auf der Prozesshandlung beruht, mit der Wiederaufnahmeklage beseitigt werden könnte. Andernfalls ist der einseitige Widerruf bzw. die Rücknahme einer Prozesshandlung nur möglich, soweit das Gesetz dies ausdrücklich gestattet wie z. B. § 290 ZPO für das Geständnis (Musielak/Voit, ZPO, 18. Auflage 2021, Einleitung, Rn. 63, § 91a, Rn. 16; BGH NJW 2013, 2686 Rn. 7). 33 Nach diesen Grundsätzen konnte der Kläger nach Abgabe der übereinstimmenden Erledigungserklärung des Beklagten nicht mehr den quantitativen Umfang seiner Teilerledigungserklärung minimieren. Hierin ist bei gebotener Auslegung der Prozesserklärung des Klägers („Berichtigung“) durch das Gericht ein teilweiser Widerruf der Erledigungserklärung des Klägers zu erkennen. Wie oben beschrieben kommt ein solcher Widerruf jedoch nur ausnahmsweise in Betracht. Vorliegend ist jedoch kein Grund des § 580 ZPO einschlägig. Auch kennt das Gesetz keine Widerrufs- oder Berichtigungsmöglichkeit von übereinstimmenden Erledigungserklärungen speziell und Bewirkungshandlungen allgemein. 34 b) Der Kläger kann vom Beklagten sowohl aus dem gemeinsamen Vertrag als auch aus § 566a BGB die Auszahlung der Kaution des Mieters G i.H.v. 3.150,- € verlangen. Ziffer IV. 3. Absatz 4 des notariellen Kaufvertrags enthält die Pflicht des Beklagten, die vom Mieter gestellten Sicherheiten am Tag des Besitzübergangs der Immobilie zu übergeben. Ein solcher Anspruch folgt auch direkt aus § 566a BGB. Die Vorschrift ist, auch wenn das in ihrem Wortlaut nur unzureichend zum Ausdruck kommt, Anspruchsgrundlage (Schmidt-Futterer/Streyl, 14. Aufl. 2019, BGB § 566a Rn. 19; OLG Köln, Beschluss vom 04. Oktober 2012 – 19 U 88/12 –, juris). Bei gebotener Auslegung der Vertragsklausel ist davon auszugehen, dass die Parteien eine dem § 566a BGB entsprechende Regelung treffen wollten. Die Voraussetzungen und Erwägungen zu § 566a BGB sind deshalb in die Vertragsklausel hinein zu lesen. Im Nachgang wird deshalb der klägerische Anspruch nach § 566a BGB geprüft. 35 Nach dem Gesetzeswortlaut des § 566a Satz 1 BGB ist Voraussetzung für den Eintritt des Erwerbers in die Rechte und Pflichten aus der Mietsicherheit nur, dass der Mieter die Sicherheit bereits vor Eigentumsübergang geleistet hat. Daneben müssen aber auch die Voraussetzungen des § 566 BGB erfüllt sein, d. h., der Erwerber muss auch in das Mietverhältnis insgesamt eingetreten sein, insbesondere muss das Mietverhältnis bei Eigentumsübergang noch bestehen (Schmidt-Futterer/Streyl, BGB § 566a Rn. 11). 36 So liegt der Fall hier. Der Kläger ist durch Erwerb der Immobilie und Besitzübergang zugleich gem. § 566 BGB in das Mietverhältnis mit dem Mieter G eingetreten. Dies war auch zwischen den Parteien durch Verweis auf diese Norm in Ziffer IV. 3. Absatz 3 des notariellen Kaufvertrags gewollt. Die hier beachtliche Kaution hat der Mieter G auch unstreitig bereits vor Eigentumsübergang an den Kläger geleistet, wobei das genaue Datum nicht vorgetragen ist. Eine Leistung im zeitlichen Zusammenhang mit dem Abschluss des Mietvertrags im Jahr 2009 ist jedoch nicht zweifelhaft. Insbesondere hat der Beklagte nicht vorgetragen, dass die Kaution nicht, nicht rechtzeitig oder nicht vollständig geleistet worden ist. 37 Wegen der Verknüpfung mit § 566 BGB ist jedoch die Kaution in dem Zustand und der Höhe herauszugeben bzw. auszuzahlen, in der sie zum Zeitpunkt des Eigentumswechsels bestand (Schmidt-Futterer/Streyl, BGB § 566a Rn. 15). Der Veräußerer muss nach § 566a BGB nur das an den Erwerber herausgeben, was er in seinem Vermögen hat bzw. - bei unberechtigter Verwertung der Kaution - haben müsste (OLG Köln, Beschluss vom 04. Oktober 2012 – 19 U 88/12 –, juris). Insoweit geht das Gericht davon aus, dass die Kaution noch in voller Höhe bestand und nicht durch eine Aufrechnung oder sonstigen Zugriff gemindert worden ist. 38 Dabei ist zu beachten, dass der Vermieter eine Mietsicherheit wegen streitiger Forderungen gegen den Mieter während des laufenden Mietverhältnisses nicht verwerten darf (BGH, Az. VIII ZR 234/13, NJW 2014, 2496, Leitsatz). Die Mietkaution dient nicht dazu, dem Vermieter eine Verwertungsmöglichkeit zum Zwecke schneller Befriedigung behaupteter Ansprüche gegen den Mieter während des laufenden Mietverhältnisses zu eröffnen. Gemäß § 551 Abs. 3 S. 3 BGB hat der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Mit der Pflicht zur treuhänderischen Sonderung der vom Mieter erbrachten Kaution wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auch in der Insolvenz des Vermieters ungeschmälert auf die Sicherheitsleistung zurückgreifen kann, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung im Mietvertrag ist gem. § 551 Abs. 4 BGB unwirksam (BGH a.a.O. Rn. 11). 39 Nach diesem Grundsatz war die unstreitig durch den Beklagten erklärte Aufrechnung gegenüber dem Mieter G betreffend die Nebenkostennachzahlung für das Jahr 2017 auf Grundlage des Sach- und Streitstandes unwirksam. Denn der Beklagte hat nicht dazu vorgetragen, dass diese Forderung unstreitig war. Der Kläger hat dies in der Replik sogar ausdrücklich mit Nichtwissen bestritten. Hierauf hat der Beklagte nicht weiter vorgetragen. Da es sich hierbei um eine für den Beklagten günstige Tatsache handelt, war er hierfür jedoch darlegungs- und beweisbelastet. Durch die eindeutige Thematisierung in der Replik war auch ein gerichtlicher Hinweis an den Beklagten nicht geboten. Es ist demnach davon auszugehen, dass der Anspruch des Beklagten gegen den Mieter G auf Nebenkostennachzahlung für das Jahr 2017 nicht durch Aufrechnung untergegangen ist. 40 Auch soweit der Beklagte einwendet, es bestehen zu seinen Gunsten neben dem vorgenannten Anspruch für das Jahr 2017 noch weitere bis zur Veräußerung nicht erfüllte Ansprüche auf Nachzahlung von Nebenkosten gegen den Mieter G aus 2018 und aus 2019, durfte er die Kaution nicht in Anspruch nehmen. Denn auch insoweit hat der Beklagte nicht vorgetragen, dass die Ansprüche im Verhältnis zum Mieter G unstreitig oder rechtskräftig festgestellt sind. Allein aus diesem Grunde verbietet sich der Rückgriff auf die Kaution durch den Beklagten. Insoweit ändert auch der zwischenzeitliche Erwerb des vermieteten Objekts durch den Kläger nichts an der Rechtslage (vgl. in diesem Zusammenhang OLG Frankfurt, Urteil vom 15.04.2011 - 2 U 192/10, BeckRS 2011, 10901: hier wurde eine Zugriffsmöglichkeit des Veräußerers auf eine Barkaution nach Veräußerung des vermieteten Objekts nur im Falle rechtskräftig festgestellter Ansprüche gegen den Mieter gestattet; wegen der zeitlich nachfolgend ergangenen Entscheidung des BGH, Az. VIII ZR 234/13, NJW 2014, 2496, kommt eine Erstreckung dieser Rechtsprechung auf streitige bzw. nicht rechtskräftig titulierte Forderungen nicht in Betracht). Dabei verkennt das Gericht nicht, dass die Frage der Verwertung einer Barkaution durch den Verkäufer bzw. früheren Vermieter nach Veräußerung einer vermieteten Immobilie aber vor Auszahlung der Kaution an den Erwerber bzw. neuen Vermieter in Rechtsprechung und Schrifttum streitig ist. Das Gericht hält jedoch die Auffassung für vorzugswürdig, wonach sich der Veräußerer aus einer nicht auf einem Treuhandkonto angelegten Barkaution nicht mehr wegen offener Ansprüche gegen den Mieter befriedigen darf (Schmidt-Futterer/Streyl, BGB § 566a Rn. 16 m.w.N. auch zur a.A.; MüKoBGB/Häublein, 8. Aufl. 2020, BGB § 566a Rn. 12 m.w.N. auch zu a.A.; Kraemer NZM 2001, 742). Dabei ist zunächst zu beachten, dass bei anderen Mietsicherheiten als Barkautionen der Erwerber ohne weitere Handlungen Inhaber der Sicherheit wird und eine Befriedigung aus der Sicherheit schon deshalb ausscheidet, weil der Veräußerer nicht mehr Inhaber der Sicherheit ist. Davon ausgehend ist es überzeugend, dass der Inhaber einer Barkaution nicht besser gestellt werden darf, nur weil er die Sicherheit aktiv an den Erwerber auskehren muss (Schmidt-Futterer/Streyl, BGB § 566a Rn. 15 f.). Soweit die Gegenansicht (v.a. Staudinger/Emmerich (2021) BGB § 566a, Rn. 24) den Erwerber auf den Anspruch auf Wiederauffüllung der Sicherheit gegen den Mieter verweist, erscheint diese Verweisung nicht gerechtfertigt. Zum einen beruft sich diese Ansicht maßgeblich auf zur Vorgängernorm des heutigen § 566a BGB, dem bis 2001 geltenden § 572 BGB a.F., beruhenden Rechtsprechungsfundstellen (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, BGB § 566a, Fn. 77 m.w.N.; hierbei wird gerade auf die Rechtsprechungsfundstellen Bezug genommen, die auch der Beklagte in seiner Klageerwiderung zitiert). Im Übrigen würde mit dieser Ansicht der mit den Änderungen von § 566a BGB im Verhältnis zur Vorgängernorm bezweckte erheblich verstärkte Schutz des Mieters nach Leistung einer Sicherheit  (so Staudinger/Emmerich (2021) BGB § 566a, Rn. 1) negativ beeinträchtigt. Denn insoweit müsste sich der Mieter im Falle der Befriedigung des früheren Vermieters aus der Kaution gegen einen Anspruch des neuen Vermieters auf Wiederauffüllung der Kaution verteidigen, indem wiederum inzident Ansprüche des früheren Vermieters gegen den Mieter zu prüfen sind. Mit dieser Verlagerung gehen neben der für juristische Laien erheblichen Komplizierung der Sachlage auch ggf. prozessuale Nachteile einher (etwa eine denkbare Beweislastverschiebung). Eine Privilegierung des Veräußerers, der zum einen eine Barkaution im Verhältnis zum Erwerber entgegen der klaren gesetzlichen Zuordnung zurückhält und zudem seine Ansprüche gegen den Mieter während seiner Zeit als Vermieter nicht durchgesetzt hat, ist nicht geboten (ähnlich: MüKoBGB/Häublein, 8. Aufl. 2020, BGB § 566a Rn. 12, der überzeugenderweise auch eine nicht gerechtfertigt Verlagerung des Risikos der unrechtmäßigen Inanspruchnahme der Kaution auf den Erwerber der Immobilie erkennt). 41 Insoweit ist auch zu beachten, dass die Problematik der ggf. noch offenen, streitigen Forderungen des Veräußerers gegen den Mieter im Kaufvertrag mit dem Erwerber vorrangig privatautonom geregelt werden kann (vgl. MüKoBGB/Häublein, 8. Aufl. 2020, BGB § 566a Rn. 11; Derleder NJW 2008, 1189 (1192)). Dies ist hier trotz erkanntem Problem der Nebenkostenabrechnungen für die Zeit vor bzw. nach Besitzübergang der Immobilie (vgl. Ziffer IV. 3. letzter Absatz des notariellen Kaufvertrags) nicht erfolgt. Im Gegenteil hat der Beklagte sogar garantiert, dass keine Streitigkeiten über Nebenkostenabrechnungen bestehen (Ziffer IV. 3. Absatz 2 des Kaufvertrags). Demnach ist der Beklagte auch im konkreten Fall nicht schutzwürdig. 42 c) Der Kläger hat auch einen Anspruch auf Zahlung von Verzugszinsen seit dem 03.04.2020 aus §§ 286, 288 BGB. Spätestens mit Ablauf der in der anwaltlichen Zahlungsaufforderung vom 23.03.2020 (Anlage K4, Bl. 49 GA) ist der Beklagte in Verzug mit der Zahlung der Mietsicherheiten in Höhe von 8.400,- € geraten. Insoweit gilt für den ursprünglich bestehenden Anspruch auf Auszahlung der Kaution der Eheleute C das Obige entsprechend, sodass der Kläger auch insoweit einen fälligen, durchsetzbaren Anspruch gegen den Beklagten hatte. Demnach hat der Beklagte auch Verzugszinsen zu zahlen. Durch die übereinstimmende Erledigungserklärung und den Vortrag des Klägers zur teilweisen Zahlung durch den Beklagten ist der Zahlungsanspruch betreffend die Kaution der Eheleute C in Höhe von 5.250,- € erfüllt worden, womit der Schuldnerverzug mit Blick auf diese Forderung endete. Mangels konkreten Vortrags, wann die Zahlung beim Kläger eingegangen ist, war auf das Datum der klägerischen Erledigungserklärung abzustellen. Hiernach befand sich der Beklagte nur noch mit der Zahlung der Kaution des Mieters G in Höhe von 3.150,- € in Schuldnerverzug. Verzugszinsen sind deshalb insoweit auch weiterhin zu zahlen. 43 2. Der Kläger kann von dem Beklagten außerdem Auskunft über die Höhe der mit den Mietsicherheiten erwirtschafteten Zinsen für die beiden Kautionen der Mieter G und Eheleute C fordern. Dieser Auskunftsanspruch ergibt sich in Auslegung des notariellen Kaufvertrags aus eben diesem sowie aus § 566a BGB iVm § 242 BGB. 44 Das deutsche Recht kennt eine allgemeine, nicht aus besonderen Rechtsgründen abgeleitete Auskunftspflicht nicht. Der Umstand, dass eine Person Kenntnis über Tatsachen hat, die für eine andere von Bedeutung sein mögen, zwingt sie nicht zur Auskunftserteilung. Grundsätzlich besteht nur dann eine Pflicht zur Auskunftserteilung, wenn auf Grund der erteilten Auskunft materielle Ansprüche gegen den Auskunftsverpflichteten herzuleiten sind. Die Pflicht zur Auskunft ist deshalb im Allgemeinen nur eine Nebenpflicht zu einem Hauptanspruch. Trotz Verneinung einer allgemeinen Auskunftspflicht besteht ein Auskunftsanspruch, wenn der Berechtigte nach den ganzen Umständen entschuldbarerweise nicht in der Lage ist, das Bestehen und den Umfang seines Rechts festzustellen, dem Verpflichteten, der zur Auskunft unschwer in der Lage ist, diese aber nach Treu und Glauben zugemutet werden kann. Voraussetzung ist aber gerade, dass wirklich eine Verpflichtung besteht, deren Ausmaß sich aus der Auskunft im Einzelnen ergeben soll (grundlegend: BGH NJW 1957, 669). 45 Dabei ist der Beklagte grundsätzlich gem. § 551 Abs. 3 BGB zur Anlage der Kaution verpflichtet gewesen und zwar jedenfalls für das Wohnraummietverhältnis der Eheleute C . Mit Blick auf die Kaution des Mieters G als Gewerbemieter ergibt sich aus dem Mietvertrag (§ 5a Abs. 3, Bl. 27 GA), dass die Kaution auf ein besonderes Sparkonto zu den Bedingungen für Spareinlagen mit gesetzlicher Kündigungsfrist einzuzahlen ist. 46 Der Beklagte ist – wie oben unter Ziffer 1. – ausführlich dargestellt auch zur Auszahlung der Kaution des Mieters G verpflichtet. Für den übereinstimmend erledigt erklärten Anspruch auf Auszahlung der Kaution der Mieter Eheleute C sind die obigen Ausführungen übertragbar. Zinserträge erhöhen die Kaution und sind ebenfalls an den Erwerber herauszugeben (MüKoBGB/Häublein, 8. Aufl. 2020, BGB § 566a Rn. 10). Die Parteien haben auch nicht im Kaufvertrag etwas anderes in diesem Zusammenhang geregelt. 47 Zwar ergibt sich aus dem Kaufvertrag kein ausdrücklicher Auskunftsanspruch des Klägers gegen den Beklagten über die Höhe der Zinserträge. Dieser ist aber im Rahmen der (einfachen) Vertragsauslegung als Nebenpflicht zu folgern. Dabei ist zu beachten, dass die Parteien das Problem der Höhe der Zinserträge der Kaution zwar nicht ausdrücklich geregelt haben. Durch die Regelung der Übergabe der Mietsicherheiten am Tage des Besitzübergangs ist jedoch wegen des Verständnisses, dass die Zinserträge Teil der Sicherheit sind, auch ein Anspruch auf Zahlung der Zinsen verbunden. Erst durch Nichtleistung der Kaution durch den Beklagten ist ein Bedürfnis des Klägers auf Auskunft entstanden, das bei Vertragsschluss noch nicht vorhersehbar war. Diese Lücke kann durch die Annahme einer Nebenpflicht des Beklagten zur Auskunft über der Zinserträge gem. § 241 Abs. 2 BGB geschlossen werden. Zu demselben Ergebnis würde auch eine ergänzende Vertragsauslegung führen. Selbst wenn man in dem Vertrag keine Grundlage erkennen würde, ließe sich dasselbe Ergebnis aus der Anwendung von § 242 BGB iVm mit dem gesetzlichen Anspruch aus § 566a BGB folgern. Denn jedenfalls kann der Beklagte ohne Weiteres Auskunft zur Frage der Höhe der Zinserträge erteilen, da er selbst die für die Anlage der Kautionszahlungen verantwortliche Person ist. Der Kläger hingegen hat keine Möglichkeit, die Höhe der Zinserträge ohne Hilfe des Beklagten zu ermitteln. Mangels dieser Information ist er auch gehindert seinen entsprechenden Zahlungsanspruch zu beziffern. 48 3. Der Kläger hat auch einen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 808,13 € aus §§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB. Dem Grunde nach ist der klägerische Vortrag unbestritten geblieben, dass der Beklagte „trotz mehrfacher Aufforderungen durch den Kläger“ sowie durch den Prozessbevollmächtigten des Klägers (S. 4 der Klageschrift, Bl. 10 GA) keine Zahlung geleistet hat. Hieraus ist zu folgern, dass offenbar der Kläger zunächst selbst eine Mahnung ausgesprochen hat und erst danach die Beauftragung seiner Prozessbevollmächtigten erfolgt ist. Dem ist der Beklagte jedenfalls nicht entgegen getreten. Der Höhe nach ist die hier korrekt vorgenommene Berechnung der Gebühren gem. RVG aus einem Gegenstandswert von 8.400,- € nicht zu beanstanden. 49 III. Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlussurteil vorbehalten, sodass an dieser Stelle noch keine Entscheidung über die Kosten im Rahmen der übereinstimmenden Teilerledigung geboten ist. Jedoch ergibt sich aus dem Vorstehenden, dass auch im Rahmen der Teilerledigung die Klage ursprünglich zulässig und begründet war und erst nach Rechtshängigkeit erledigt worden ist. 50 Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.   Seite drucken Entscheidung als PDF runterladen

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Zivilsenat Entscheidungsdatum: 01.02.2018 Aktenzeichen: 20 VA 9/17 ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2018:0201.20VA9.17.00 Dokumenttyp: Beschluss Quelle: Normen: HintG (HE) § 5, § 23 EGGVG, § 24 EGGVG, § 566a BGB BGB, § 152 ZVG Dokumentreiter KurztextLangtext Antrag auf gerichtliche Entscheidung gegen Annahmeanordnung der Hinterlegungsstelle betreffend Hinterlegung der an Zwangsverwalter von Wohnraum gezahlten Mietkaution Leitsatz Einem Antrag auf gerichtliche Entscheidung des Erwerbers vermieteten Wohnraums nach § 5 Abs. 2 HintG (Hessen) i. V. m. §§ 23 ff. EGGVG gegen die Annahmeordnung der Hinterlegungsstelle (in Gestalt der Beschwerdeentscheidung auf dem Aufsichtswege) betreffend die Hinterlegung der von dem Mieter an den seinerzeitigen Zwangsverwalter der Wohnung gezahlten Mietkaution durch den Zwangsverwalter fehlt die Antragsbefugnis im Sinne des § 24 Abs. 1 EGGVG, weil eine Möglichkeit der Beeinträchtigung von Rechten oder rechtlich geschützten Interessen des Erwerbers unmittelbar durch die Annahmeanordnung nicht besteht. Verfahrensgang nachgehend BGH, IV AR (VZ) 1/18 Tenor Der Antrag wird als unzulässig zurückgewiesen. Die Antragstellerin hat die Gerichtskosten zu tragen. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt. Der Geschäftswert wird auf 945,00 EUR festgesetzt. Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen. Gründe I. Rechtsanwalt X war als (Instituts-)Zwangsverwalter für Immobilien bestellt. Die Mieter einer der betroffenen Wohnungen leisteten an ihn in seiner Funktion als Zwangsverwalter eine Mietkaution in Höhe von 945,45 EUR. Die Antragstellerin ist Erwerberin der vormals unter Zwangsverwaltung stehenden Liegenschaft. Der genannte Rechtsanwalt beantragte als ehemaliger Zwangsverwalter unter dem 02.03.2016 bei der Hinterlegungsstelle des Amtsgerichts Stadt1 die Annahme eines Geldbetrages in Höhe von 945,79 EUR. Er führte zum Grund der Hinterlegung u. a. aus, bei dem zu hinterlegenden Betrag handele es sich um die an ihn gezahlte vorgenannte Mietkaution einschließlich Zinsen. Die Mieter der Wohnung hätten auf seine Bitte zur Erteilung einer Zustimmung zur Kautionsübertragung auf die neue Eigentümerin nicht reagiert. Als Empfangsberechtigte gab er zum einen die Antragstellerin sowie zum anderen die beiden Mieter der Wohnung an. Wegen der Einzelheiten wird auf den Antrag auf Annahme von Geldhinterlegungen (Bl. 2 f. der Hinterlegungsakte des Amtsgerichts Stadt1 zu ...) sowie die dazu eingereichte Anlage (Bl. 4 der Hinterlegungsakte) Bezug genommen. Unter dem 08.03.2016 erließ die Hinterlegungsstelle auf den vorgenannten Antrag eine Annahmeanordnung (Bl. 3b der Hinterlegungsakte). Am 04.04.2016 erfolgte die Einzahlung eines Geldbetrages von 945,88 EUR. Auf die Annahmeanordnung und die Hinterlegungsbescheinigung vom 07.04.2016 (Bl. 7 der Hinterlegungsakte) wird Bezug genommen. Mit Schreiben vom 23.05.2016 (Bl. 11 f. der Hinterlegungsakte), auf das wegen seiner Einzelheiten ebenfalls verwiesen wird, beantragte die A GmbH (im Folgenden nur: A GmbH) bei der Hinterlegungsstelle im Namen der Antragstellerin die Auszahlung des hinterlegten Betrages an die Antragstellerin. Mit Schreiben vom 30.05.2016 (Bl. 14 m. Rs. der Hinterlegungsakte) wies die Rechtspflegerin der Hinterlegungsstelle u. a. auf die gesetzlichen Voraussetzungen für den Erlass einer Herausgabeanordnung hin. Mit Schreiben vom 08.06.2016 (Bl. 15 f. der Hinterlegungsakte) äußerte sich die A GmbH zu dem vorgenannten Schreiben und erklärte, vorsorglich gegen die Annahme zur Hinterlegung Beschwerde einzulegen. Sie führte zur Begründung ihrer Beschwerde aus, dass nach § 372 BGB eine Hinterlegung u. a. zulässig sei, wenn der Schuldner infolge einer nicht auf Fahrlässigkeit beruhenden Ungewissheit über die Person des Gläubigers seine Verbindlichkeit nicht erfüllen könne. Das Vorliegen dieser Voraussetzungen sei hier nicht ersichtlich. Die Hinterlegungsstelle habe weitaus zu geringe Anforderungen an die entsprechende Begründung durch den Hinterleger gestellt. Mit Beschluss vom 31.08.2016 (Bl. 22 der Hinterlegungsakte), auf den wegen seiner Einzelheiten Bezug genommen wird, half die Rechtspflegerin der Hinterlegungsstelle der Beschwerde nicht ab und legte die Akten dem Präsidenten des Amtsgerichts zur Entscheidung vor. Sie führte zur Begründung u. a. aus, es sei mit der Annahmeanordnung bereits eine positive Entscheidung getroffen worden, welche vollzogen sei. Die Beschwerde könne nicht mehr zur Beseitigung der damit eingetretenen Wirkungen führen. Zudem werde die Vorgehensweise des Hinterlegers in der Literatur - unter Angabe einer Fundstelle - als praktikable Lösung angesehen. Die A GmbH nahm im Beschwerdeverfahren Bezug auf ein von ihr in einem Parallelverfahren vorgelegtes Schreiben vom 26.08.2016 (Bl. 28 f. d. A.). In jenem trat sie im Einzelnen der von Hinterlegungsstelle angeführten Literaturansicht entgegen. Sie machte zudem nochmals Ausführungen dazu, dass die gesetzlichen Grundvoraussetzungen einer Hinterlegung nach § 372 S. 2 Alt. 2 BGB - Zweifel über die Person des Gläubigers - nicht vorlägen, so dass die Hinterlegungsstelle den Geldbetrag nicht hätte annehmen dürfen. Mit Entscheidung vom 26.01.2017 (Bl. 33 ff. d. A.) wies der Präsident des Amtsgerichts die Beschwerde zurück. Er führte zu den Gründen im Wesentlichen aus, die in der Form des § 5 Abs. 1 S. 2 Hessisches Hinterlegungsgesetz (im Folgenden nur: HintG) eingelegte und nach § 5 Abs. 1 S. 2 HintG statthafte Beschwerde sei unzulässig. Bei der Annahmeanordnung handele es sich um eine Entscheidung positiven Inhaltes. Eine Änderung mit Rückwirkung komme mit Rücksicht auf die Sicherheit des Rechtsverkehrs und des Vertrauensschutzes nicht in Betracht. Die eingetretene Wirkung der bereits vollzogenen Annahmeanordnung lasse sich nicht mehr beseitigen, unabhängig davon, ob diese fehlerhaft gewesen sei oder nicht. Gegen die der Antragstellerin am 21.02.2017 (vgl. Bl. 39 der Hinterlegungsakte) zugestellte Entscheidung des Präsidenten des Amtsgerichts hat diese mit bei dem Oberlandesgericht Frankfurt am Main am 01.03.2017 eingegangenem Anwaltsschriftsatz vom gleichen Tage (Bl. 1 ff. d. A.) Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt und diesen sogleich begründet. Sie hat ausgeführt, sie sei antragsbefugt. Ein Antrag auf gerichtliche Entscheidung sei nach § 24 Abs. 1 EGGVG zulässig, wenn der angefochtene Justizverwaltungsakt in die Rechte des Antragstellers eingreife. Es genüge insoweit, dass Tatsachen vorgetragen würden, die eine Rechtsverletzung nicht als offensichtlich und eindeutig ausgeschlossen erscheinen ließen. Es handele sich vorliegend um eine Hinterlegung nach § 7 S. 2 Nr. 1 lit. a HintG. Bei der Annahme zur Hinterlegung müsse die Hinterlegungsstelle prüfen, ob die hinterlegende Person Tatsachen angebe, welche - als wahr unterstellt - die Hinterlegung rechtfertigten. Dabei dürften nur solche Tatsachen im Sinne des § 372 BGB berücksichtigt werden, welche an die Person des Gläubigers anknüpften. Nur wenn solche Tatsachen angegeben würden, könne eine Hinterlegung rechtmäßig erfolgt sein. Sei dies nicht der Fall und die Hinterlegung rechtswidrig, träten zwar deren materielle Rechtsfolgen nicht ein, wohl aber die tatsächlichen, so dass subjektive Rechte des Gläubigers betroffen seien. Vorliegend sei nicht ausgeschlossen, dass die Hinterlegungsanordnung rechtwidrig und die Antragstellerin als Gläubigerin des hinterlegten Betrages in ihren subjektiven Rechten verletzt sei. Ihr Antrag sei auch begründet, da die Annahmeanordnung rechtswidrig sei, wozu sie ihre Annahme, ein Hinterlegungsgrund nach § 372 S. 2 BGB habe nicht vorgelegen, wiederholt und ausführlich vertieft hat. Sie hat zunächst beantragt, die Entscheidung des Präsidenten des Amtsgerichts Stadt1 vom 26.01.2017 zum Aktenzeichen ... aufzuheben und die auf den Antrag 02.03.2016 erlassene Annahmeanordnung des Amtsgerichts Stadt1 - Hinterlegungsstelle - zu dem vorgenannten Aktenzeichen aufzuheben. Der Berichterstatter des Senats hat mit Schreiben vom 27.03.2017 (Bl. 16 f. d. A.), auf das Bezug genommen wird, die Antragstellerin darauf hingewiesen, dass - mit dem Präsidenten des Amtsgerichts - nach Einzahlung des Hinterlegungsbetrages eine Aufhebung der Annahmeverfügung in Gestalt der Beschwerdeentscheidung mit dem Ziel der Rückgängigmachung der Vollziehung (Folgenbeseitigung im Sinne des § 28 Abs. 1 S. 1 - 3 EGGVG) nicht mehr möglich sein dürfte. Die nicht mehr rückgängig zu machende Vollziehung eines angefochtenen Justizverwaltungsaktes dürfte zu dessen Erledigung nach § 28 Abs. 1 S. 4 EGGVG führen. Die Antragstellerin hat ihren Antrag daraufhin mit am 26.05.2017 bei dem Oberlandesgericht eingegangenem Anwaltsschriftsatz vom gleichen Tage (Bl. 32 ff. d. A.) geändert und beantragt nunmehr, festzustellen, dass die Annahmeanordnung des Amtsgerichts Stadt1 - Hinterlegungsstelle - auf den Antrag vom 02.03.2016 rechtwidrig gewesen ist. Sie hat in dem genannten Schriftsatz, auf den wegen seiner Einzelheiten Bezug genommen wird, ausgeführt, dass die Änderung des Antrages nach § 28 Abs. 1 S. 4 EGGVG jederzeit zulässig sei. Auch läge ein Feststellungsinteresse vor, was sie näher dargelegt hat. Der Antragsgegner beantragt, den Antrag zurückzuweisen. Er ist der Ansicht, der Antragstellerin fehle die Antragsbefugnis, weil sie durch die Annahmeanordnung vom 08.03.2016 nicht in einer unmittelbar rechtlich geschützten Position betroffen sei. Denn durch die Annahmeanordnung sei lediglich eine Entscheidung darüber getroffen worden, ob die formellen Hinterlegungsvoraussetzungen vorlägen. Eine Entscheidung über die materiellen Hinterlegungsvoraussetzungen habe die Hinterlegungsstelle dagegen gerade nicht getroffen, so dass ihre Entscheidung auch nicht unmittelbar in Rechte der als Empfänger benannten Personen eingreife. § 7 S. 2 Nr. 1 lit. a HintG komme eine drittschützende Wirkung zugunsten potenzieller Empfänger nicht zu, unabhängig davon, ob man überhaupt eine Pflicht der Hinterlegungsstelle zur Schlüssigkeitsprüfung annehme. Er verweist dazu auch auf eine Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm (Beschluss vom 18.11.2014, Az. 15 VA 7/14; zitiert nach juris). Zudem sei der Antrag auch unbegründet. Im Kern wolle die Antragstellerin im Verfahren nach den §§ 23 ff. EGGVG eine Prüfung der Frage erreichen, ob die in dem Antrag vom 02.03.2016 enthaltenen Angaben im Sinne von § 372 S. 2 BGB den Erlass einer Annahmeanordnung hätten rechtfertigen können. Für die Hinterlegung nach §§ 372 ff. BGB sei anerkannt, dass deren materielle Rechtsfolgen nur einträten, wenn die Hinterlegung rechtmäßig erfolgt sei, insbesondere ein Hinterlegungsgrund vorgelegen hätte. Über das Vorliegen dieser Voraussetzungen habe im Streitfall jedoch allein das Prozessgericht zu entscheiden. Zudem hätten - was näher ausgeführt ist - die Voraussetzungen für den Erlass einer Annahmeanordnung auch vorgelegen. Die Antragstellerin hat erwidert, dass die von dem Antragsgegner zitierte Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm vorliegend nicht herangezogen werden könne. Jenes Verfahren habe einer Hinterlegung zum Gegenstand gehabt, welche nach § 7 Nr. 1 Alt. 2 HintG NRW (inhaltlich entsprechend zu § 7 S. 2 Nr. 1 lit. b HintG) erfolgt sei. Die Prüfung beschränke sich in solchen Fällen auf den Nachweis der gerichtlichen Ermächtigung zur Hinterlegung, so dass - anders als im vorliegenden Fall - eine Berührung von Gläubigerrechten nicht in Betracht komme. Die Frage nach dem Prüfungsumfang für den Fall einer Hinterlegung nach § 7 Nr 1. Alt. 1 HintG NRW (inhaltlich entsprechend zu § 7 S. 2 Nr. 1 lit. a HintG) habe das Oberlandesgericht Hamm jedoch ausdrücklich offen gelassen. Würde man in diesen Fällen eine Antragsbefugnis des Gläubigers verneinen, hätte dieser keine Möglichkeit, eine offensichtlich rechtswidrige Annahmeanordnung noch vor Hinterlegung zu verhindern oder sich - wie vorliegend im Falle der Wiederholungsgefahr - gegen zukünftige rechtwidrige Annahmeanordnungen zu wehren. Es sei zwar zutreffend, dass im Streitfall das Prozessgericht zu entscheiden habe, ob die Voraussetzungen der Hinterlegung tatsächlich vorgelegen hätten. Dies ändere jedoch nichts daran, dass die angegebenen Tatsachen - als wahr unterstellt - die Hinterlegung rechtfertigen müssten. Dies sei von der Hinterlegungsstelle zu prüfen und der gerichtlichen Kontrolle im vorliegenden Verfahren zugänglich. Dabei habe ein Hinterlegungsgrund gemäß § 372 BGB nach den angegeben Tatsachen gerade nicht vorgelegen, was nochmals näher dargelegt ist. Die Antragstellerin hat mit Anwaltsschriftsatz vom 08.11.2017 (Bl. 92 ff. d. A.) noch ergänzend vorgetragen, dass nunmehr eines der Mietverhältnisse beendet sei, für das der Zwangsverwalter ebenfalls die Mietsicherheit (Az. der Hinterlegungsstelle: ...) hinterlegt habe. Die Antragstellerin könne wegen der zu Unrecht ergangenen Hinterlegungsanordnung in jenem Falle ihrer gesetzlichen Verpflichtung zur Herausgabe der Mietsicherheit nicht nachkommen. Ihr entstehe dadurch ein wirtschaftlicher Nachteil. Soweit sie ausstehende Mieten gegen den Mieter geltend mache, könne dieser mit seinem Anspruch auf Herausgabe der Mietsicherheiten aufrechnen. Ihr entstehe daher ein wirtschaftlicher Schaden, da sie ohne Freigabeerklärung der Mieter nicht auf die Mietsicherheit zugreifen könne. Sie müsse diesen Anspruch ggf. klageweise geltend machen. Dies mache deutlich, dass die Annahmeanordnung in ihre subjektiven Rechte eingreife. Wegen des Vorbringens der Beteiligten wird auch auf deren Schriftsätze nebst Anlagen in der Gerichtsakte und der Hinterlegungsakte Bezug genommen. Die Hinterlegungsakte (Amtsgerichts Stadt1 zu ...) war beigezogen. II. Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung war als unzulässig zurückzuweisen. Zwar ist der Antrag gegen die Entscheidung des Präsidenten des Amtsgerichts im Verfahren der Beschwerde (§ 5 Abs. 1 HintG, § 24 Abs. 2 EGGVG) gegen die Entscheidung der Hinterlegungsstelle statthaft, § 5 Abs. 2 HintG, § 23 ff. EGGVG. Der Antragstellerin fehlt aber - wie der Antragsgegner zutreffend einwendet - die Antragsbefugnis im Sinne des § 24 Abs. 1 EGGVG, welche in allen Verfahren auf gerichtliche Entscheidung vorliegen muss, also sowohl im Falle des auf eine Entscheidung nach § 28 Abs. 1 S. 1 EGGVG gerichteten Anfechtungsantrages als auch im Falle des nach dessen Erledigung gestellten Feststellungsantrages nach § 28 Abs. 1 S. 4 EGGVG. Nach § 24 Abs. 1 EGGVG ist ein Antrag auf gerichtliche Entscheidung nur dann zulässig, wenn der Antragsteller geltend macht, durch die angefochtene Maßnahme der Justizverwaltung in seinen Rechten verletzt zu sein. Die Geltendmachung einer Rechtsverletzung erfordert das schlüssige Vorbringen von Tatsachen, die - ihr Vorliegen unterstellt - eine Verletzung in eigenen Rechten jedenfalls möglich erscheinen lassen (vgl. Senat, Beschluss vom 29.01.2008, Az. 20 VA 9/07, zitiert nach juris Rn. 15; Pabst in Münchener Kommentar zur ZPO, 5. Aufl., § 24 EGGVG, Rn. 2). Eine Rechtsverletzung setzt einen Eingriff in subjektive Rechte oder rechtlich geschützte Interessen des Antragstellers voraus (vgl. Lückemann in Zöller, ZPO, 32. Aufl. § 24 EGGVG, Rn. 1). Die behauptete Verletzung muss unmittelbar sein; nur mittelbare Auswirkungen der angefochtenen Verwaltungsmaßnahme genügen hingegen nicht (vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 18.11.2014, Az. I-15 VA 7/14, zitiert nach juris Rn. 9; Lückemann, a. a. O.). Auch eine bloße Beeinträchtigung in persönlichen oder wirtschaftlichen Interessen ist nicht ausreichend (vgl. Kissel / Mayer, GVG, 8. Aufl., § 24 EGGVG, Rn. 3; Pabst, a. a. O., Rn. 3). Nach diesen Grundsätzen fehlt es vorliegend nach dem Vorbringen der Antragstellerin an der Möglichkeit ihrer unmittelbaren Rechtsbeeinträchtigung durch die von ihr angegriffene Annahmeanordnung der Hinterlegungsstelle. Die Antragstellerin macht geltend, ihre rechtlichen Interessen seien dadurch beeinträchtigt, dass die Hinterlegungsstelle den Geldbetrag in Höhe der von den Wohnungsmietern an den ehemaligen Zwangsverwalter gezahlten Mietkaution zur Hinterlegung angenommen habe. Dieser Geldbetrag, den die Antragstellerin für sich beansprucht, sei dadurch nicht in ihr Vermögen geflossen, was zutrifft. Weiterhin kann ohne nähere Betrachtung der zugrunde liegenden Rechtsverhältnisse im Einzelnen unterstellt werden, dass die Antragstellerin nach § 566a BGB als Erwerberin des Wohnraums im Verhältnis zu den Mietern deren Leistung der Mietkaution an den Zwangsverwalter, welcher nach § 152 Abs. 2 ZVG in die Stellung des seinerzeitigen Vermieters eintreten war, gegen sich gelten lassen muss und damit nach Beendigung des Mietverhältnisses als Erwerberin zu deren Rückzahlung verpflichtet ist. Im Saldo kann also - jedenfalls nach Beendigung des Mietverhältnisses - die Antragstellerin die Mietkaution auszubezahlen haben, ohne dass diese zuvor in deren Vermögen geflossen ist, und zur Vermeidung dieses Nachteils auch gehalten sein, gegen den Zwangsverwalter auf Auszahlung des Betrages zu klagen. Dieser von der Antragstellerin angeführte mögliche Nachteil stellt aber keinen unmittelbar durch die von ihr angefochtene Annahmeanordnung bewirkten Eingriff in ihre subjektiven Rechte oder rechtlich geschützten Interessen dar. Es handelt sich - wie die Antragstellerin selbst einräumt - lediglich um eine tatsächliche Beeinträchtigung ihrer Belange. Die für die Antragsbefugnis nach § 24 Abs. 1 EGGVG erforderliche Möglichkeit der Beeinträchtigung in ihren Rechtspositionen durch die Annahmeverfügung ergibt sich daraus hingegen nicht. Wie der Antragsgegner zutreffend eingewandt hat, hat der Erlass der Annahmeanordnung als solcher keine konstitutiven Wirkungen für die materielle Rechtslage. Die Annahmeanordnung stellt lediglich eine Entscheidung darüber dar, ob die formellen Hinterlegungsvoraussetzungen vorliegen (OLG Hamm, a. a. O., Rn. 10) und führt als Verwaltungsakt mit dessen Vollzug durch Annahme des Hinterlegungsbetrages zum Eintritt der formellen Wirkungen der Hinterlegung (vgl. noch zu § 6 HintO: Bülow / Schmidt, HintO, 4. Aufl., § 6 HintO, Rn. 24). Im Hinblick auf die materiell-rechtlichen Verhältnisse ist nach den §§ 372 ff BGB - wie der Antragsgegner zutreffend vorgebracht hat - allgemein anerkannt, dass die materiellen Rechtsfolgen der Hinterlegung nur dann eintreten, wenn diese - nach dem materiellem Recht - rechtmäßig erfolgt, also insbesondere ein Hinterlegungsgrund vorliegt (vgl. u. a. den von dem Antragsgegner angeführten Beschluss des OLG Hamm vom 18.11.2014, Az. I-15 VA 7/14, Rn 11; BGH, Urteil vom 01.02.2012, Az. VIII ZR 307/10; OLG München, Beschluss vom 12.12.2007, Az. 34 Wx 118/07, Rn. 21 f; jeweils zitiert nach juris u. m. w. N.; Grüneberg in Palandt, BGB, 77. Aufl., § 378 BGB, Rn. 1; Olzen in Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2016, § 378 BGB, Rn. 3; Fetzer in Münchener Kommentar zum BGB, 7. Aufl. § 378 BGB, Rn. 3). Wenn also - jeweils das Vorbringen der Antragstellerin als zutreffend unterstellt - die materiell-rechtlichen Voraussetzungen der Hinterlegung nach § 372 BGB bei Annahme des Hinterlegungsbetrages durch die Hinterlegungsstelle gerade nicht vorlagen, konnte die Annahme keine nachteiligen Auswirkungen auf Rechtspositionen der Antragstellerin bewirken. Zu der von dem Antragsgegner angeführten Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm (a. a. O.) ist dabei anzumerken, dass jener zwar - wie die Antragstellerin einwendet - ein Sachverhalt zugrunde lag, welcher die Hinterlegung eines Geldbetrages als prozessuale Sicherheit zum Gegenstand hatte. Das Oberlandesgericht Hamm stellte zu der dort entscheidungserheblichen Frage, ob eine Annahmeanordnung hinsichtlich einer prozessualen Sicherheit unmittelbar in Rechte des Vollstreckungsschuldners eingreifen könne, aber zunächst klar, dass ein unmittelbarer Eingriff einer Annahmeanordnung allgemein aus § 7 HintG NRW (entsprechend § 7 HintG) in Rechte des als potenziellen Empfänger Benannten nicht darin liegen könne, dass durch diese dessen materiellen Rechte betroffen seien. Es führte ausdrücklich aus, dass sich dies daraus ergebe, dass die Hinterlegungsstelle eine Entscheidung über die materiellen Hinterlegungsvoraussetzungen gerade nicht treffe. Es machte weiterhin Ausführungen dazu, aus welchen Gründen dies insbesondere für eine Hinterlegung nach den §§ 372 ff. BGB gelte. Erst danach setzte es sich mit der - vorliegend nicht relevanten - Frage auseinander, ob für eine Annahmeordnung hinsichtlich einer prozessualen Sicherheit etwas anderes gelten könne, was es im Ergebnis verneinte. Da demnach die Annahmeanordnung als solche keine Auswirkungen auf die materiellen Rechte des Gläubigers haben kann und die Hinterlegungsstelle auch keine Prüfung des objektiven Vorliegens eines Hinterlegungsgrundes vornimmt, ist eine Beeinträchtigung des von dem Hinterlegenden als empfangsberechtigt Benannten und auch des tatsächlichen Gläubigers in seinen Rechten oder rechtlich geschützten Interessen durch die Annahmeanordnung ausgeschlossen. Selbst wenn die von der Antragstellerin geltend gemachte tatsächliche Beeinträchtigung eine im Rahmen des § 24 EGGVG zu berücksichtigende Rechtverletzung darstellen würde, so wäre diese nicht unmittelbare Folge der Annahmeanordnung. Die materielle Rechtsstellung des Gläubigers bleibt - wie ausführlich begründet - auch nach Annahme zur Hinterlegung ohne tatsächlich vorliegenden Hinterlegungsgrund unverändert. Diese Situation ist vergleichbar mit derjenigen, in welcher der Schuldner eine andere zur Befreiung von seiner Verbindlichkeit nicht taugliche Handlung vornimmt, z. B. zur Erfüllung an einen Dritten anstatt an den richtigen Gläubiger im Sinne von § 362 Abs. 1 BGB leistet. Dies macht deutlich, dass im Falle der formell wirksamen grundlosen Hinterlegung der Umstand, dass der Gläubiger die Leistung nicht erhalten hat, keine direkte Folge der Annahme durch die Hinterlegungsstelle sein kann, sondern vielmehr darauf beruht, dass der Schuldner aufgrund abweichender rechtlicher Ansichten auf seine von ihm dem Grunde nach nicht in Abrede gestellten Verbindlichkeit nicht an den Gläubiger geleistet hat. Über die von dem Schuldner und dem Gläubiger unterschiedlich beurteilte materiell-rechtliche Rechtsfrage des Vorliegens oder Nichtvorliegens eines Hinterlegungsgrundes hat aber - was auch die Antragstellerin nicht in Zweifel zieht - nicht die Hinterlegungsstelle sondern das Prozessgericht zu erkennen. Zudem kann vorliegend auch nicht als sicher angenommen werden, dass der Hinterleger im Falle einer Nichtannahme zur Hinterlegung den Geldbetrag an die Antragstellerin ausbezahlt hätte. Ebenso ist denkbar, dass er die Leistung an die Antragstellerin verweigert hätte, ohne den Betrag an die von ihm ebenfalls als mögliche Berechtigte angesehenen Mieter auszuzahlen. Jedenfalls ist ein zudem frühestens zum Zeitpunkt des Auszugs der Mieter bei der Antragstellerin möglicherweise eintretender wirtschaftlicher Verlust in Höhe der hinterlegten Mietkaution vor diesem Hintergrund keinesfalls unmittelbar durch die Annahmeanordnung verursacht sondern allenfalls mittelbar. Er beruht vorrangig auf der Nichtleistung des Zwangsverwalters an die Antragstellerin und auf der Nichtgeltendmachung des nach ihrer Ansicht bestehenden Anspruchs gegen den Zwangsverwalter auf Zahlung an sie. Zudem stimmt dieses Ergebnis auch mit der gesetzlichen Ausgestaltung des Hinterlegungsverfahrens überein, in welchem keine Schutzwirkung der Annahmeanordnung für die als von der hinterlegenden Person empfangsberechtigt Bezeichneten vorgesehen ist (vgl. auch: OLG Hamm, a. a. O., Rn. 13). Ob die Antragsbefugnis im Sinne des § 24 Abs. 1 EGGVG vorliegt, beurteilt sich wie auch im Verwaltungsprozessrecht bei der Anfechtung einer Justizverwaltungsmaßnahme bei formaler Betrachtung danach, ob die der Maßnahme zugrundeliegende Rechtsnorm ausschließlich oder zumindest auch dem Schutz von Individualinteressen dessen zu dienen bestimmt ist, welcher deren gerichtliche Überprüfung begehrt. Ein nur tatsächlicher Schutz durch eine Norm mit anderer Schutzrichtung genügt insoweit nicht (vgl. zum Ganzen: Pabst, a. a. O., Rn. 4). Die vorliegend von der Antragstellerin angefochtene Annahmeanordnung ist aufgrund von § 7 S. 2 Nr. 1 lit. a HintG ergangen. Diese Vorschrift dient nicht dem Schutz von Individualinteressen des tatsächlichen Gläubigers oder der als empfangsberechtigt bezeichneten Personen. Sie dient vielmehr ausschließlich dazu, dem Schuldner zu ermöglichen, die im materiellen Recht vorgesehene Hinterlegung tatsächlich zu bewirken und trifft zu diesem Zweck Regelungen zu der dafür bestimmten öffentlichen Stelle im Sinne des § 372 S. 1 BGB und dem von dieser zu beachtenden Verfahren. Wie aus § 10 Abs. 1 S. 1 HintG folgt, hat die Hinterlegungsstelle die Annahmeanordnung (§ 7 S. 1 HintG) der hinterlegenden Person in Durchschrift auszuhändigen. Eine Bekanntgabe der Anordnung an die als empfangsberechtigt bezeichneten Personen ist grundsätzlich nicht vorgesehen; diese sind in diesem Stadium des Hinterlegungsverfahrens an diesem folglich auch nicht beteiligt. Zur unverzüglichen Mitteilung einer zur Schuldbefreiung erfolgten Hinterlegung an den Gläubiger ist aufgrund des materiellen Rechts - § 374 Abs. 2 S. 1 BGB - allein der hinterlegende Schuldner - und zwar nach Vollzug der Annahmeanordnung - verpflichtet. Eine Mitteilung der Hinterlegung an einen von dem Hinterleger als empfangsberechtigt bezeichneten Gläubiger durch die Hinterlegungsstelle ist nach § 15 Abs. 1 S. 2 HintG nur dann vorgesehen, wenn der hinterlegende Schuldner einen Nachweis der Erfüllung seiner vorgenannten Benachrichtigungsverpflichtung nicht nachgewiesen hat. Die Hinterlegungsstelle handelt dann ausweislich des Gesetzeswortlautes im Namen und auf Kosten des Schuldners. Sie erfüllt damit aufgrund gesetzlicher Ermächtigung dessen materiell-rechtliche Benachrichtigungspflichten. Dabei kann dahinstehen, ob die Informationspflicht des § 15 Abs. 1 S. 2 HintG als solche dem Schutz von Individualinteressen des Gläubigers dient. Auch wenn dies der Fall wäre, änderte sich nichts daran, dass eine Schutzwirkung der insoweit vorgelagerten Annahmeverfügung im Hinblick auf Rechte des Gläubigers nach dem Vorgesagten nicht bestehen kann. Da die Antragstellerin den von ihr angenommenen Zahlungsanspruch gegen den hinterlegenden Zwangsverwalter auch nach erfolgter Hinterlegung im Zivilprozess bei dem Prozessgericht geltend machen kann, wobei - soweit es für das Bestehen und die Durchsetzbarkeit ihres Anspruchs darauf ankommt - die von ihr angesprochenen Fragen der materiell-rechtlichen Wirksamkeit der Hinterlegung zu klären sind, ist sie - entgegen ihrer Annahme - insoweit auch nicht rechtsschutzlos gestellt. Demnach fehlt es nach dem Vorbringen der Antragstellerin bereits an der Möglichkeit einer unmittelbaren Verletzung in deren eigenen Rechten durch die Annahmeverfügung. Ihr fehlt die Antragsbefugnis im Sinne des § 24 Abs. 1 EGGVG, so dass ihr Antrag als unzulässig zurückzuweisen war. Die Verpflichtung der Antragstellerin zur Tragung der Gerichtskosten ergibt sich bereits aus dem Gesetz (§ 22 Abs. 1, § 1 Abs. 2 Nr. 19 GNotKG). Für die Anordnung einer Erstattung außergerichtlicher Kosten der in der Sache unterliegenden Antragstellerin nach § 30 S. 1 EGGVG gab es keine Veranlassung. Beide vorgenannten sich unmittelbar aus dem Gesetz ergebenden Kostenfolgen hat der Senat nur klarstellend in den Tenor aufgenommen. Die Festsetzung der Geschäftswertes beruht auf § 36 Abs. 1 GNotKG, § 1 Abs. 2 Nr. 19 GNotKG. Der Senat hat den vollen hinterlegten Geldbetrag (auf ganze Euro gerundet) als Geschäftswert herangezogen, da die Antragstellerin im Ergebnis mit dem vorliegenden Verfahren erreichen wollte, dass sie Zugriff auf den hinterlegten Betrag erlangt oder jedenfalls dessen Ersatz geltend machen kann. Der Senat hat die Rechtsbeschwerde gegen diese Entscheidung zugelassen, § 29 Abs. 2 S. 1 Nr. 1, Nr. 2 Alt. 1 EGGVG. Die Frage, ob der Wohnraumvermieter, auf welchen mit Erwerb der Mietsache ein bestehendes Mietverhältnis übergegangen ist, im Verfahren nach den §§ 23 EGGVG gemäß § 24 EGGVG antragsbefugt ist, wenn er sich gegen die Annahme zur Hinterlegung der von dem Zwangsverwalter von den Mietern in Empfang genommenen Mietkaution wenden will, ist von grundsätzlicher Bedeutung. Wie die Antragstellerin ausgeführt hat und wie auch aus der in der von der Hinterlegungsstelle in der Nichtabhilfeentscheidung angeführten Literaturstelle (Hartung, NZI, 2014, 739) ausgesprochenen Empfehlung an Zwangsverwalter zu schließen ist, erfolgt eine Hinterlegung durch Zwangsverwalter in einer Vielzahl ähnlicher Fälle. Es besteht daher ein allgemeines Interesse an der Klärung, ob der Erwerber der vermieteten Immobile in diesen Fällen gegen eine - ggf. auch noch nicht vollzogene - Annahmeanordnung mit dem Antrag auf gerichtliche Entscheidung zulässigerweise vorgehen kann. Dem Senat erscheint zur Fortbildung des Rechts aus diesem Grunde eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts erforderlich. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE190019431 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer