AG Hamburg48 C 320/20
Die formell ordnungsgemäße Abrechnung soll dem Mieter eine Prüfung der formellen Abrechnungsfähigkeit gerade ohne Belegeinsicht ermöglichen. Für die Beurteilung der formellen Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung kommt es gerade nicht darauf an, ob der Mieter durch eine Einsichtnahme in die Belege hätte ermitteln können, welche Einzelpositionen sich hinter der Sammelposition tatsächlich verbergen.
Der Kläger begehrt Rückzahlung von Betriebskostennachzahlungen für das Abrechnungsjahr 2018. Der Beklagte (Vermieter) hatte eine Betriebskostenabrechnung erstellt, die mehrere Positionen enthielt. Der Kläger rügte die formelle und materielle Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung. Das AG Hamburg wies die Klage ab, befand jedoch mehrere Abrechnungspositionen für formell unwirksam oder materiell unberechtigt.
Das Gericht prüfte die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung nach dem Maßstab der Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter (BGH-Rechtsprechung). Zentrale Erkenntnisse: (1) Die Position "Hausstrom" ist formell unwirksam, da sie nach § 2 Nr. 11 BetrKV nur Beleuchtungskosten umfassen darf, aber als intransparente Mischposition mehrere Verbrauchsstellen vermischt (nicht prüffähig ohne Belegeinsicht). (2) Die Position "Schornsteinf.& Rauchmwart3.OGl" ist eine unzulässige Sammelposition, die Kostenpositionen aus verschiedenen Katalognummern (Nr. 12 und Nr. 17 BetrKV) mischt; die formelle Unwirksamkeit besteht auch dann, wenn materiell nur eine Kostenart abgerechnet wurde. (3) Die Treppenhausreinigung durch die Ehefrau ist materiell unberechtigt, da Leistungen Dritter ohne nachweisbare Vergütung nicht als Betriebskosten ansetzbar sind; auch hypothetische Marktpreise sind unzulässig.
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Formelle Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung
1. Die Abrechnung der Position „Hausstrom“ ist formell unwirksam, da nach § 2 Nr. 11 Betriebskostenverordnung nur die (Strom-) Kosten für die Beleuchtung umlagefähig sind. Die Abrechnungsposition „Hausstrom“ kann indes auch andere Kostenarten enthalten, wie etwa der Stromverbrauch einer Gemeinschaftsanlage oder sonstiger Verbrauchsstellen, und stellt damit potenziell eine intransparente und damit unzulässige Mischposition dar. Die Abrechnungsposition ist für den Mieter nicht prüffähig, weil sie nicht erkennen lässt, auf welche Verbrauchsstelle(n) die umgelegten Stromkosten entfallen.(Rn.9)
2. Eine Zusammenfassung der in verschiedenen Ziffern des Betriebskostenkatalogs genannten Kostenpositionen ist unzulässig, und zwar unabhängig davon, ob diese Positionen mit einheitlicher Rechnung gegenüber dem Vermieter abgerechnet worden sind.(Rn.14)
3. Die Ausweisung einer Sammelposition ist formell auch dann nicht ordnungsgemäß, wenn unter ihr letztlich nur eine einzige Kostenart materiell abgerechnet worden sein sollte. Denn für die Beurteilung der formellen Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung kommt es gerade nicht darauf an, ob der Mieter durch eine Einsichtnahme in die Belege hätte ermitteln können, welche Einzelpositionen sich hinter der Sammelposition tatsächlich verbergen. Die formell ordnungsgemäße Abrechnung soll dem Mieter eine Prüfung der formellen Abrechnungsfähigkeit gerade ohne Belegeinsicht ermöglichen.(Rn.16)
4. Leistungen eines Dritten (hier: Treppenhausreinigung durch Familienangehörige) dürfen nicht (pauschaliert) als Betriebskosten angesetzt werden, wenn für diese kein Entgelt gezahlt wurde. Auch der Ansatz eines bereinigten hypothetischen Entgelts, welches bei Vergabe an einen Dienstleister angefallen wäre, ist bei Leistungserbringung durch einen Dritten ohne nachweisbare Vergütung nicht möglich, wie ein Umkehrschluss aus § 1 Abs. 1 Satz 2 Betriebskostenverordnung ergibt.(Rn.22)
Die Aufgliederung nach den jeweiligen Kostenpositionen muss sich grundsätzlich an den Kostenarten, wie sie dem Mieter im Mietvertrag auferlegt sind, orientieren, damit er verlässlich und auf einfache Weise erkennen kann, ob nur die vereinbarten Kosten in der Abrechnung angesetzt werden. In der Regel ist eine Differenzierung nach den Kostenarten des in § 2 Betriebskostenverordnung enthaltenen Betriebskostenkatalogs erforderlich, wobei die nach ihrem Entstehungsgrund gleichartigen Kosten summenmäßig zusammengefasst werden dürfen.(Rn.12)
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Dem Kläger steht gegen den Beklagten der geltend gemachte Nachzahlungsanspruch für das Abrechnungsjahr 2018 nicht zu.
Die mit Anlage K… abgerechneten Positionen sind insgesamt in Höhe eines die Klageforderung von € … übersteigenden Betrages teilweise formell nicht ordnungsgemäß beziehungsweise teilweise materiell unberechtigt, sodass ein Nachzahlungsanspruch nicht besteht.
1. Eine formelle Teilunwirksamkeit ist von Amts wegen zu beachten, da die Abrechnung insoweit wie nicht erstellt zu behandeln ist.
Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält.
Maßgeblich für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung ist deren Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter (BGH, Urteil vom 15.07.2009 – VIII ZR 340/08). Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, sodass die Einsichtnahme in dafür vorhandene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist (BGH, Beschluss vom 24.01.2017 – VIII ZR 285/15).
Nach diesem Maßstab sind mindestens zwei Abrechnungspositionen formell unwirksam.
a) Die Abrechnungsposition „Hausstrom“ in Höhe von € … ist formell unwirksam.
Die Abrechnung der Position „Hausstrom“ ist formell unwirksam, da nach § 2 Nr. 11 Betriebskostenverordnung nur die (Strom-) Kosten für die Beleuchtung umlagefähig sind. Die Abrechnungsposition „Hausstrom“ kann indes auch andere Kostenarten enthalten, wie etwa der Stromverbrauch einer Gemeinschaftsanlage oder sonstiger Verbrauchsstellen, und stellt damit potenziell eine intransparente und damit unzulässige Mischposition dar. Die Abrechnungsposition ist für den Mieter nicht prüffähig, weil sie nicht erkennen lässt, auf welche Verbrauchsstelle(n) die umgelegten Stromkosten entfallen (AG Hamburg, Urteil vom 5.5.2021 – 49 C 569/20; AG Hamburg, Grundeigentum 2020, 1631; LG Hamburg, Urteil vom 28.5.2013 – 316 S 90/12).
b) Des Weiteren ist die Abrechnungsposition „Schornsteinf.& Rauchmwart3.OGl“ in Höhe von € … formell unwirksam.
Denn es handelt sich um eine formell unzulässige Mischposition.
Die Aufgliederung nach den jeweiligen Kostenpositionen muss sich grundsätzlich an den Kostenarten, wie sie dem Mieter im Mietvertrag auferlegt sind, orientieren, damit er verlässlich und auf einfache Weise erkennen kann, ob nur die vereinbarten Kosten in der Abrechnung angesetzt werden.
Geht es um die Abrechnung für Wohnraum, ist daher – sofern und soweit entsprechend vereinbart – in der Regel die Differenzierung nach den Kostenarten des in § 2 Betriebskostenverordnung enthaltenen Betriebskostenkatalogs erforderlich, wobei die nach ihrem Entstehungsgrund gleichartigen Kosten summenmäßig zusammengefasst werden dürfen (BGH, Beschluss vom 24.01.2017 – VIII ZR 285/15; AG Aachen, Urteil vom 16. März 2016 – 115 C 448/15).
Eine Zusammenfassung der in verschiedenen Ziffern des Betriebskostenkatalogs genannten Kostenpositionen ist hingegen unzulässig (BGH, Beschluss vom 24.01.2017 – VIII ZR 285/15; BGH, Urteil vom 22.09.2010 - VIII ZR 285/09), und zwar unabhängig davon, ob diese Positionen mit einheitlicher Rechnung gegenüber dem Vermieter abgerechnet worden sind.
Abgesehen von dem Aspekt, dass die Abkürzung „Rauchmwart3.OGl“ bereits als solche in Hinblick auf ihre Verständlichkeit für den Mieter erhebliche Zweifel aufwirft, handelt es sich insoweit jedenfalls nicht um eine Kostenposition, welche unter § 2 Nr. 12 Betriebskostenverordnung fällt oder in engem sachlichen Zusammenhang mit der Schornsteinreinigung steht, sondern um eine Position sonstiger Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung.
Die Ausweisung einer Sammelposition ist formell auch dann nicht ordnungsgemäß, wenn unter ihr letztlich nur eine einzige Kostenart materiell abgerechnet worden sein sollte. Denn für die Beurteilung der formellen Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung kommt es gerade nicht darauf an, ob der Mieter durch eine Einsichtnahme in die Belege hätte ermitteln können, welche Einzelpositionen sich hinter der Sammelposition tatsächlich verbergen. Die formell ordnungsgemäße Abrechnung soll dem Mieter eine Prüfung der formellen Abrechnungsfähigkeit gerade ohne Belegeinsicht ermöglichen.
2. Die Abrechnungsposition „Treppenhausreinigung“ in Höhe von € … ist materiell unberechtigt.
Nach Vortrag des Klägers ist diese Kostenposition dadurch begründet, dass seine Ehefrau, die Zeugin D., die wöchentliche Reinigung des Treppenhauses gegen ein monatliches Entgelt von € … erbracht habe.
Es steht jedoch nicht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Zeugin vom Kläger ein Entgelt für Reinigungsarbeiten bekommen hat (§ 286 ZPO).
Im Übrigen kann offen bleiben, ob die Zeugin die Reinigungsarbeiten tatsächlich ausgeführt hat.
Denn Leistungen eines Dritten, wie hier eines Familienangehörigen, dürfen nicht (pauschaliert) als Betriebskosten angesetzt werden, wenn diese nicht gegen Zahlung eines Entgelts erbracht wurden (LG Berlin, Urteil vom 06.12.2011 - 63 S 122/11 -, juris Rn. 30). Auch der Ansatz eines bereinigten hypothetischen Entgelts, welches bei Vergabe an einen Dienstleister angefallen wäre, ist bei Leistungserbringung durch einen Dritten ohne nachweisbare Vergütung nicht möglich, wie ein Umkehrschluss aus § 1 Abs. 1 S. 2 Betriebskostenverordnung verrät. (Unentgeltliche) Leistungen eines Dritten sind einer Eigenleistung des Vermieters nicht gleichzusetzen (LG Berlin, Urteil vom 06.12.2011 - 63 S 122/11 -, juris Rn. 30).
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