BGHVIII ZR 93/15

für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts Bochum vom 3. März 2015 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahre ns, an das Berufungsg ericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen

Tatbestand: Die Klägerin ist Eigentümerin und Vermieterin einer aus mehreren G ebäuden bestehenden Wohnanlage in Bochum. Die Beklagten haben in dem zu diesem Komplex gehörenden Gebäude H. eine Wohnung gemietet. Die Klägerin rechnet e die Nebenkosten gegenüber den Mietern jeweils nach Gebäude n ab. Bei den Nebenkostenpositionen Wasser, Abwasser und Müllabfuhr besteht die Besonderheit, dass die gesamte Anlage über einen zentralen Mü llplatz und zwei Heizstationen mit zentraler Warmwasseraufbereitung verfügt, die jeweils die anderen Häuser mitversorgen . Die Klägerin sah sich deshalb veranlasst, bei diesen Positionen zunächst von den Gesamtkosten für die Wohnanlage auszugehen und diese Kosten nach dem Verhältnis der Wohn-

fläche auf die einzelnen Gebäude zu verteilen. Dieser Rechen schritt ist allerdings aus den Nebenkostenabrechnungen, die den Mietern erteilt wurden, nicht ersichtlich. Vielmehr erschien darin nur der von der Klägerin für d as jeweilige Gebäude er rechnete "Gesamtbetrag", der dann auf die Mieter des jeweiligen Gebäudes mittels des anzuwendenden Umlageschlüssels verteilt wurde. Aus diesem Grund entsprechen die für das jeweilige Gebäude in den Nebenkostenabrechnungen ausgewiesenen "Gesamtkosten" nicht den Beträgen, die aus den Gebührenbescheiden der Gemeinde und den jeweiligen Rechnungen der Stadtwerke ersichtlich sind. Die Klägerin begehrt aufgrund der Nebenkostenabrechnung vom 30. November 2012 für das Jahr 2011 eine Nachzahl ung in Höhe von 898,13 € nebst Zinsen. Das Amtsg ericht hat die Klage abgewiesen. D as Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zug elassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter.

Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe die geltend gemachte Nebenkostennachforderung nicht zu. E ine Nebenkostennachforderung sei nur fällig, wenn der Vermieter formell ordnungsgemäß abgerechnet habe. Hieran fehle es vorliegend bezü glich der Positionen W asser, Abwasser und Müllabfuhr. In der ständigen Rech t-

sprechung der Zivilgerichte sei anerkannt, da ss die Gesamtkosten einer A brechnungsposition auch dann anzugeben seien, wenn einzelne Kostenanteile nicht umlagefähig seien; insoweit genüge es nicht, nur die schon bereinigten Kosten anzugeben. Das Gleiche gelte für Kosten, die sich auf eine größere Wirtschaftseinheit als die der Abrechnung zugrunde gelegte Einheit bezögen. Sofern der Vermieter diese Kosten in einem internen Rechenschritt auf die ei nzelne Abrechnungseinheit umrechne, sei es erforderlich, die Gesamtkosten und den Verteilerschlüssel anzugeben und nicht nur die bereinigten Kosten mitzuteilen. Die Klägerin habe die erforderliche Angabe der Gesamtkosten sowie die gebotene Erläuterung der Vorverteilung auch nicht binnen der Jahres frist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nachgeholt. Die entsprechenden Übersichten über die Aufteilung und die Erläuterungen sei en vielmehr erst im Jahr 2013 beziehungsweise im Jahr 2014 übersandt worden. Da sich die auf die Beklagten entfalle nden Kosten für Wasser, Abwasser und Müllabfuhr in der Abrechnung auf einen Gesamtbetrag von 1.257,10 € beliefen und somit den von der Klägerin begeh rten Nachforderungsbetrag noch überstiegen , sei d ie Klage insgesamt unb egründet.

II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Beg ründung kann ein Anspruch der Klägerin g egen die Beklagten gemäß § 556 Abs. 1, 3 Satz 1, § 259 BGB auf Zahlung restl icher Nebenkosten in Höhe von 898,13 € für das Jahr 2011 nicht verneint we rden. Der Senat hält an seiner bisherigen Rechtsprechung (vgl. insbesondere Senatsurteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 10)

nicht fest, wonach die Angabe lediglich "bereinigter" Gesamtkosten die Unwirksamkeit der Abrechnung aus formellen Gründen zur Folge hat. Er entscheidet nunmehr, dass es zur Erfüllung der Mindestanforderungen einer Nebenkostenabrechnung, durch die die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB g ewahrt wird, genügt, wenn als "Gesamtkosten" bei der jeweiligen Betriebskostenart die Summe der Kosten angegeben ist, die der Vermie ter auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit (in der Regel: Gebäude) umlegt. 1. Eine Betriebskostenabrechnung ist nach der Rechtsprechung des S enats dann formell ordnungsgemäß und damit wirksam, wenn sie den allgeme inen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammen - stellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. a) Dabei hat der Senat die bei der Abrechnung von Betriebskosten bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig aufzunehmenden Mindestangaben in zahlrei chen Entscheidungen wie folgt um schrieben: eine Z usammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit erforderlich - die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des A nteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen (st. Rspr.; Senatsurteile vom 6. Mai 2015 - VIII ZR 194/14, juris Rn. 13; vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, WuM 2010, 627 Rn. 10; vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, NZM 2009, 78 Rn. 21; vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260 Rn. 10; vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258 Rn. 15; jeweils mwN). b) Allerdings hat der Senat die Notwendigkeit, "Gesamtkosten" jeder Abrechnungsposition anzugeben, bisher nicht strikt darauf beschränkt, dass nur die jeweiligen (Gesamt-)Kosten angegeben werden müssen, die in der Abrech-

nungseinheit nach der Abrechnung auf die Wohnungsmieter umgelegt werden . Vielmehr hat er vom Vermieter in einigen Sonderfällen verlangt, auch darüber hinausgehende Kosten anzugeben sowie den Rechenschritt zu er läutern, mit dem die letztlich umgelegten Gesamtkosten der Abrechnungseinheit erst ermi ttelt worden sind (vgl. nur Senatsurteil vom 9. Oktober 2013 - VIII ZR 22/13, WuM 2013, 734 Rn. 14 mwN). Es handelt sich dabei zum einen um den Fall, dass dem Vermieter seinerseits Betriebskosten von einem Dritten einheitlich für eine größere Wohnanlage in Rechnung gestellt wurden, ohne dass bereits von diesem Dritten eine Aufschlüsselung auf das einzelne Gebäude als Abrec hnungseinheit vorgenommen wurde. Zum anderen geht es um die Fälle, in d enen einzelne dem Vermieter entstandene K osten nicht vollständig als Betriebskosten umlagefähig sind, etwa weil ein angestellter Hausmeister teils umlagef ä- hige Arbeiten ausführt und teils vom Vermieter mit der Ausführung nicht als B etriebskosten umlagefähiger Verwal tungstätigkeiten betraut ist oder weil im Hi nblick auf eine gewerbliche Nutzung einzelner Einheiten ein Vorwegabzug vo rgenommen wird (vgl. Senatsurteile vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 10; vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, aaO Rn. 11 f., sowie vom 7. Dezember 2011 - VIII ZR 118/11 , NJW-RR 2012, 215 Rn. 21 ff. [zum preisgebundenen Wohnraum]). 2. Die v orstehend dargestellte Se natsrechtsprechung zu den "bereinigten" Gesamtkosten in den beschriebenen Sonderfällen fügt sich indes nicht mehr in die vom Senat inzwischen weiterentwickelten rechtlichen Maßstäbe zur Bestimmung der Mindestanforderungen einer formell ordnungsgemäßen B etriebskostenabrechnung ein, die der Vermieter innerhalb der Jahresfrist erfü llen muss, um nicht mit einer etwaigen Nachforderung ausgeschlossen zu sein. Der Senat hat zwischenzeitlich mehrfach betont, dass an die Abrechnung von Nebenkosten in formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen zu stellen

sind (vgl. nur Senatsurteil vom 15. Februar 2012 - VIII ZR 197/11, NJW 2012 , 1502 Rn. 24 mwN). Aus diesem Grundgedanken hat er in mehreren Entsche idungen Einschränkungen der eingangs beschriebenen Mindestanforderungen abgeleitet. So hat er b ei den Vorauszahlungen jeden F ehler (zu ho ch oder zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen, Ansatz der Soll - statt der Istvorausza hlungen) als lediglich materielle n Fehler eingestuft, der nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung aus formellen Gründen führ t (vgl. Senatsurteil vom 18. Mai 2011 - VIII ZR 240/10, NJW 2011, 2786 Rn. 16 mwN). Später hat er gänzlich davon abgesehen, Angaben zu den Vorauszahlungen zu den Mindestanford erungen zu zählen, weil es auf eine leere Förmelei hinausliefe, etwa eine au sdrückliche Angabe "Null Vorauszahlungen" zu verlang en (Senatsurteil vom 15. Februar 2012 - VIII ZR 197/11, aaO Rn. 24 f.). In gleicher Weise hat der Senat die Nichtvornahme eines gebotenen Vorwegabzugs für einzelne gewer bliche Einheiten allein als materiellen Fehler eingeordnet (Senatsurteile vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, aaO Rn. 11; vom 7. Dezember 2011 - VIII ZR 118/11, aaO Rn. 18). Weiter hat es der Senat b ei der Heizkostenabrechnung ausrei chen lassen, dass nur die verbrauchte Brennstoffmenge und der Gesamtbetrag der d afür angefallenen Kosten angegeben werden, während die Mitteilung der Zähle rstände, aus denen sich der Brennstoffverbrauch erst ergibt, nicht zu den Mi ndestvoraussetzungen gehört ( vgl. Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260 Rn. 14; Senatsbeschluss vom 13. Se ptember 2011 - VIII ZR 45/11, NZM 2012, 96 Rn. 3). Ebenso gehört es nach der Rechtsprec hung des Senats nicht zu den Voraussetzungen einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostena brechnung, diejenigen Zwischenschritte offen zu legen, mit denen der Verm ieter aus kalenderjahresübergreifenden Abrechnungen eines Versorgers die auf das abz u-

rechnende Kalenderjahr entfallenden Betriebskosten ermittelt (Senatsurteil vom 2. April 2014 - VIII ZR 201/13, NJW 2014, 1732 Rn. 8). Ohnehin kann der Mi eter aus der Abrec hnung regelmäßig nicht alle Rechenschritte ablesen, die zu ihrer Erstellung erforderlich waren, denn auch die Einzelbeträge einer Koste nposition (etwa die Einzelbeträge mehrerer in den Abrechnungszeitraum falle nden Rechnungen, die der Vermieter vom Versorg er oder sonstigen Dritten se inerseits erhalten hat), müssen nicht angegeben werden, sondern nur der jeweilige Gesamtbetrag einer Kostenposition. 3. Bei der Frage, w elche Mindestanforderungen an eine die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB wahrende Betriebskostenabrechnung zu stellen sind, geht es letztlich entscheidend darum, die insoweit betroffenen berechtigten Interessen von Mieter und Vermieter unter Berücksichtigung des Zwecks einer solchen Abrechnung in einen angemessenen Ausgleich zu bringen. a) Mit der Betriebskostenabrechnung werden die für das Abrechnung sjahr vom Mieter zu tragenden Kosten, auf die er bisher nur Vorauszahlungen erbracht hat, mit dem exakten Betrag ermittelt. Aus Sicht des Vermieters sollte die dem Mieter jeweils innerhalb der Jahresfrist zu übermittelnde Abrechnung nicht überfrachtet werden und sich der insoweit zu leistende Verwaltungsau fwand in vertretbaren Grenzen halten. Auch der Mieter hat grundsätzlich ein I nteresse daran, dass die ihm erteilte Abrechnung möglic hst übersichtlich gesta ltet ist und nicht mit Details versehen wird, die für ihn regelmäßig nicht mit einem wesentlichen Erkenntniswert verbunden sind. Hierb ei ist auch zu berücksicht igen, dass dem Mieter ein Anspruch auf Einsicht in die Abrechnungsunterla gen und Belege zusteht und er auf diese Weise - sofern im Einzelfall ein entspr echendes Interesse besteht - weitere Einzelheiten in Erfahrung bringen kann.

b) Typischerweise geht es dem Mieter vor allem darum, dass die en tstandenen Kosten in übersicht licher Weise (also getrennt nach unterschiedl ichen Kostenarten) zusammengestellt sind und er darüber informiert wird, auf welche Weise (mit welchem Umlageschlüssel) der auf ihn entfallende Koste nanteil ermittelt wo rden ist und welche Beträge im Abrechnungsjahr auf ihn en tfallen. Mit diesen Informationen kann er überprüfen, ob die ihm in Rechnung gestellten Kosten dem Grunde nach umlagefähig sind, ob der richtige Umlag eschlüssel verwendet wurde und die für die Abrechnungseinheit angesetzten Gesamtkosten der Höhe nach für ihn plausibel sind oder er Anlass sieht, die Richtigkeit der angesetzten Kosten durch eine Einsicht in die Belege zu übe rprüfen. c) Vor dem Hintergrund der beschriebenen Interessenlage von Mieter und Vermieter und der dargestellten Entwicklung der Senatsrechtsprechung, hält der Senat die Auffassung, bei sogenannten "bereinigten" Kosten bedürfe es für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Nebenkostenabrechnung zusätzlicher Angaben zu den Betriebskosten der gesamten Wohnanlage oder zu den Gesamtkosten einschließlich nicht umlagefähiger Kostenanteile und der Erlä uterung insoweit angewendeter Rech enschritte, nicht mehr aufrecht . Vielmehr genügt es auch in diesen Fällen, wenn der Vermieter in der Abrechnung bei der jeweiligen Betriebskostenart - beziehungsweise, soweit eine Zusammenfassung mehrerer Betriebskostenarten zulässig ist (vgl. etwa Senatsurteil vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 340/08, NZM 2009, 698 Rn. 18 ), bei dieser zusammengefassten Position - den Gesamtbetrag angibt , de n er auf die Wohnungsmieter der g ewählten Abrechnungseinheit umlegt. Ob der Vermieter diesen Gesamtbetrag zutreffend errechnet beziehungsweise ermittelt hat oder dabei Kostenanteile mit angesetzt hat, die nicht umlagefähig sind, ist ausschließlich eine Frage der materiellen Richtigkeit, deren Überprüfung der Mieter ohnehin nicht allein anhand der Abrechnung vornehmen kann, sondern nur mittels einer Einsicht in die B e-

lege. Entsprechendes gilt für einen Vorwegabzug für die gewerbliche Nutzung einzelner Einheiten.

III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand h aben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht - vor dem Hintergrund seiner Rechtsauffassung folgerichtig - keine Feststellungen zur materiellen Richtigkeit der Abrechnung und zur hilfsweise erklärten Au frechnung der Beklagten getroffen hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhan dlung und Entscheidung an das Beru fungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol

Vorinstanzen: AG Bochum, Entscheidung vom 18.09.2014 - 83 C 50/14 - LG Bochum, Entscheidung vom 03.03.2015 - I-9 S 181/14 -